ซีบีอาร์อี ประเทศไทยฟันธงปี 2556 เป็นจุดเปลี่ยนสำคัญตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ หากตลาดมีสมดุลดีจะโตยาว แนะรัฐ ผู้ประกอบการ และภาคส่วนที่เกี่ยวข้องปรับตัวรับความเปลี่ยนแปลงของตลาดในอนาคต
นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ประเทศไทย หรือซีบีอาร์อี กล่าวถึงทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ เนื่องในโอกาสครบรอบ 25 ปีของบริษัทว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ เป็นตลาดเมืองใหญ่ที่มีการพัฒนาอย่างเห็นได้ชัดทั้งอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบที่อยู่อาศัย ตลาดอาคารสำนักงาน และตลาดที่ดินและการลงทุน
ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เติบโตขึ้นเป็นอย่างมากจากที่มีจำนวนคอนโดมิเนียมไม่ถึง 10,000 ยูนิตในปี 2531 มาเป็นมากกว่า 350,000 ยูนิตในปัจจุบัน โดยแบ่งเป็นทำเลในโซนดาวน์ทาวน์ (ใจกลางเมืองตั้งแต่ลุมพินี-ราชดำริ-สยาม-ชิดลม-เพลินจิต-อโศก) จำนวนเกือบ 100,000 ยูนิตและในโซนมิดทาวน์หรือรอบนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจจำนวน 250,000 ยูนิต ด้วยจำนวนซัพพลายของคอนโดมิเนียมที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ตลาดมีความซับซ้อนและมีการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้น
ตลาดในย่านดาวน์ทาวน์มีห้องชุดที่มีขนาดและรูปแบบที่หลากหลายและมีราคาต่อตารางเมตรสูงกว่าในย่านมิดทาวน์ ซึ่งแทบจะมีแต่ขนาด 1 ห้องนอนเป็นส่วนใหญ่
ในขณะที่ทำเลชั้นดีในย่านใจกลางเมือง เช่น เพลินจิต ลุมพินี และริมถนนสุขุมวิท และริมถนนใหญ่รอบๆ สวนลุมพินีจะมีโครงการฟรีโฮลด์น้อยลงเนื่องจากที่ดินที่สามารถนำมาพัฒนาได้นั้นมีจำกัดและไม่มีการเสนอขายในตลาด นอกจากนี้ราคาที่ดินที่สูงเกินกว่า 1.5 ล้านบาทต่อตารางวาและมีแนวโน้มว่าจะปรับตัวสูงขึ้นต่อไปอีกจะส่งผลกระทบต่อความเป็นไปได้ในการลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม
อย่างไรก็ตามทำเลชั้นดีในย่านใจกลางเมือง ได้ดึงดูดความสนใจของผู้ซื้อชาวต่างชาติมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ซื้อที่มาจากเอเชีย ไม่ว่าจะเป็นฮ่องกง/จีน สิงคโปร์ ไต้หวัน และญี่ปุ่น โดยจำนวนผู้ซื้อต่างชาติเฉลี่ยในแต่ละโครงการได้เพิ่มสูงขึ้นจากประมาณ 10% ไปถึง 25% และมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นถึง 28-30% ซึ่งการซื้อของผู้ซื้อกลุ่มนี้มีทั้งซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่ 2 และเพื่อการลงทุนระยะยาว
ด้านราคา ซีบีอาร์อีพบว่าในช่อง 2 ทศวรรษที่ผ่านมาราคาตลาดได้เปลี่ยนแปลงไปอย่างมาก จาก 35,000 บาทต่อตารางเมตรในโครงการสมคิด การ์เดนส์ ซึ่งเป็นหนึ่งในโครงการคอนโดมิเนียมแห่งแรก ๆ ในกรุงเทพฯ มาถึงราคากว่า 250,000 บาทต่อตารางเมตรในปัจจุบัน โดยทำเลสุขุมวิทเป็นทำเลที่ราคาคอนโดฯ มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นมากที่สุดเฉลี่ย 10-20% ต่อปี ทั้งนี้ ซีบีอาร์อีมองว่าราคาขายจะยังคงสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงเวลา 10 ปีต่อจากนี้ โดยเฉพาะโครงการในทำเลชั้นดีใจกลางเมืองเนื่องจากจำนวนโครงการแบบฟรีโฮลด์ที่มีจำกัดและกำลังซื้อของลูกค้าที่เพิ่มสูงขึ้น
สำหรับแนวโน้มของตลาดคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ นั้น ซีบีอาร์อีเชื่อว่ามีแนวโน้มเติบโตมากขึ้นและจะขยายไปถึงย่านชานเมืองอันเนื่องมาจากการขยายตัวของระบบขนส่งมวลชน แต่ความท้าทายของตลาดดังกล่าวคือการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้นจากโครงการที่อยู่ในทำเลเกิดใหม่ใกล้รถไฟฟ้าของย่านชานเมืองซึ่งมีราคาถูกกว่า
“ปัญหาดังกล่าวจะได้รับการแก้ไขด้วยการกำหนดขนาดห้องชุดและการตั้งราคา ซึ่งผู้พัฒนาโครงการจำเป็นจะต้องศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ ในปัจจุบันตลาดรอบนอกใจกลางกรุงเทพฯ เป็นตลาดที่ควรจะระมัดระวังในการเก็งกำไรระยะสั้น เพราะอาจมีความเสี่ยงในเรื่องสภาพคล่องในการขายต่อ” นางสาวอลิวัสสากล่าว
ด้านทิศทางของตลาดอาคารสำนักงานนั้น ปัจจุบันกรุงเทพฯ มีพื้นที่สำนักงานมากกว่า 8 ล้านตารางเมตร ซึ่งมากกว่าพื้นที่สำนักงานในประเทศสิงคโปร์ถึง 25% โดยในปีนี้จะเป็นครั้งแรกในรอบ 20 ปีที่กำลังจะกลับมาเป็นตลาดของผู้ประกอบการและยังเป็นครั้งแรกในรอบ 4 ปีหลังจากวิกฤตเศรษฐกิจของสหรัฐที่มีปริมาณดีมานด์สูงกว่า 100,000 ตารางเมตรต่อปี ทั้งนี้ เป็นที่คาดการณ์ว่าความต้องการในพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ จะสูงขึ้นต่อไปอีก จากการที่ไทยเป็นฐานการผลิตภาคอุตสาหกรรมขนาดใหญ่และธุรกิจบริการที่เติบโตมากขึ้นและรองรับอนาคตที่ไทยจะเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจที่จะเปิดประตูไปสู่ตลาดใหม่ๆ ในภูมิภาค
ปัจจุบันราคาค่าเช่าพื้นที่สำนักงานที่มีอัตราสูงสุด ได้แก่ อาคารปาร์คเวนเชอร์ ดิ อีโคเพล็กซ์ ออน วิทยุซึ่งมีอัตราค่าเช่าสูงสุดที่ 980 บาทต่อตารางเมตร และอัตราค่าเช่ายังมีแนวโน้มที่จะปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นจนน่าจะสามารถเห็นอัตราค่าเช่าที่สูงกว่า 1,000 บาทต่อตารางเมตรได้ในอนาคตอันใกล้
“หากรัฐบาลมีการส่งเสริมตลาดอาคารสำนักงานโดยให้สิทธิประโยชน์ด้านภาษี ซึ่งควรจะพิจารณาร่วมไปกับเรื่องจำเป็นอื่นๆ ในการเปิดสำนักงานของบริษัทข้ามชาติ เช่นเรื่องวีซ่า ใบอนุญาตทำงานในประเทศตลอดจนการถ่ายทอดความรู้ด้านเทคโนโลยี เพื่อที่จะดึงดูดให้บริษัทต่างๆ ในภูมิภาค เช่น จากฮ่องกงและสิงคโปร์ เข้ามาตั้งสำนักงานในประเทศ ก็จะทำให้ภาคธุรกิจการบริการเติบโตเป็นอย่างมาก กรุงเทพฯ สามารถเป็นฐานที่ตั้งสำนักงานระดับภูมิภาคให้กับบริษัทต่าง ๆ ดังกล่าวด้วยค่าใช้จ่ายเพียง 1 ใน 3 ของการตั้งสำนักงานระดับภูมิภาคในสิงคโปร์” นางสาวอลิวัสสา กล่าว
โดยทำเลของตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ ที่กำลังได้รับความนิยมเพิ่มมากขึ้น ได้แก่ ย่านรัชดา พระราม 9 เนื่องจากการขยายตัวของโครงข่ายระบบขนส่งมวลชนและค้าปลีกในโซนทิศเหนือของกรุงเทพฯ นั่นเอง
สำหรับตลาดที่ดินและการลงทุน ซีบีอาร์อีมองว่ากำลังจะเติบโตมากขึ้น หลังจากที่ในรอบ 25 ปีที่ผ่านมามีการซื้อเพื่อการลงทุน เช่นอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้าและโรงแรมที่ค่อนข้างต่ำเพียง 1-2 อาคารต่อปีโดยเฉลี่ย เนื่องจากการเกิดของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือ REITs และสถานะของตลาดกรุงเทพฯ ที่สูงขึ้นในระดับภูมิภาค
ล่าสุด เมื่อเดือนพฤษภาคมที่ผ่านมา บริษัทเพิ่งปิดการขายอาคารลิเบอร์ตี้ สแควร์ อาคารสำนักงานสูง 23 เมตร มีพื้นที่ 40,000 ตารางเมตรบนถนนสีลม
ส่วนการซื้อที่ดินในทำเลทองนั้น ปัจจุบันพบว่ามีการแข่งขันที่สูงมาก เนื่องจากที่ดินแบบฟรีโฮลด์เริ่มมีน้อยลง ในขณะที่ที่ดินที่มีมูลค่าสูงขนาดใหญ่หลายแห่งที่มีศักยภาพในการพัฒนาส่วนใหญ่เป็นของหน่วยงานภาครัฐ เช่น มักกะสัน ที่ดินของการรถไฟ ท่าเรือ และโรงงานยาสูบ ซึ่งเป็นที่ดินในลักษณะของการเช่าระยะยาว 30 ปีทั้งสิ้น
ทั้งนี้ ซีบีอาร์อีชี้ว่าการพัฒนาอสังหาฯ โดยการเช่าระยะยาว 30 ปีเริ่มกลายเป็นสิ่งที่ทำได้ยากมากขึ้นเนื่องจากนักลงทุนมองว่าไม่คุ้มทุน พร้อมทั้งแนะให้รัฐพิจารณาขยายระยะเวลาการเช่าจาก 30 ปีเป็นสูงสุด 99 ปี เพื่อเป็นการกระตุ้นให้ตลาดซื้อขายเพื่อการลงทุนในอาคารขนาดใหญ่เติบโตขึ้นได้อีก
นอกจากนี้ นางสาวอลิวัสสายังได้แนะให้ภาครัฐพิจารณาเปลี่ยนแปลงเกี่ยวกับเรื่องภาษีที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากระบบมีความซับซ้อน หลายครั้งที่นักลงทุนต้องเสียภาษี 2 ต่อทั้งภาษีรายได้จากการปล่อยเช่าและภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา จึงเป็นเหมือนอุปสรรคที่ไม่เอื้อให้เกิดการเติบโตของตลาดการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เท่าที่ควรจะเป็น
อัพเดทข่าวในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่
ข่าวอื่นที่น่าสนใจ