ในช่วง 5-6 ปีหลังมานี้ จะเห็นได้ว่าโครงการคอนโดมิเนียมในพัทยาส่วนใหญ่พัฒนาในรูปแบบโลว์ไรส์ที่มีเพียง 7-8 ชั้นเสียเป็นส่วนใหญ่ นั่นเป็นเพราะว่าโครงการที่ออกแบบในลักษณะดังกล่าวขออนุญาตและเริ่มการก่อสร้างได้ง่ายกว่า
ข้อกำหนดสำหรับการก่อสร้างคอนโดฯ แบบโลว์ไรส์นั้นมีข้อจำกัดว่าจะต้องเป็นโครงการที่มีพื้นที่อาคารไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร และมีไม่เกิน 79 ยูนิต ความสูง 23 เมตร และพื้นที่อย่างน้อย 25% นำมาพัฒนาเป็นส่วนกลาง
หากผู้ประกอบการมีความประสงค์ที่จะก่อสร้างโครงการที่มีขนาดใหญ่กว่าข้อกำหนดข้างต้น จะต้องทำเรื่องขอประเมินผลกระทบทางสิ่งแวดล้อม หรือ EIA (Environmental Impact Assessment) โดยผู้ประกอบการจะต้องยื่นรายงานดังกล่าวต่อสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) เพื่อพิจารณาว่าการพัฒนาโครงการดังกล่าวจะส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมในบริเวณใกล้เคียงหรือไม่
สิ่งที่ผมต้องการจะพูดถึงในเรื่องนี้คือผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมในพัทยาจะยังคงเดินหน้าสร้างโครงการที่เป็นตึกสูงๆ ต่อไปได้อีกนานเท่าไร
ผมได้มีโอกาสไปเยือนย่านพระตำหนักเมื่อสัปดาห์ที่ผ่านมาและพบว่าการจราจรติดขัดยาวมาจนถึงถนนทัพพระยา ทำให้ผมอดคิดไม่ได้ว่าย่านนี้จะเป็นอย่างไรถ้าหากห้องชุดที่เข้าสู่ตลาดใหม่จำนวน 4,000 ยูนิตมีคนเข้าอยู่อาศัยทั้งหมด ย่านพระตำหนักและโคซี่บีชมีทางเข้า-ออกเพียง 2 ทางคือถนนทัพพระยาและถนนพระตำหนัก คำถามคือ ด้วยจำนวนถนนที่มีอยู่เพียงเท่านี้จะรองรับการจราจรในอนาคตได้หรือ?
พัทยามักจะมีปัญหาน้ำไม่พอในบริเวณที่สูงๆ ในช่วงฤดูร้อน สิ่งที่ผมสงสัยคือทางผู้เกี่ยวข้องนึกถึงปัญหาเหล่านี้หรือไม่ในตอนที่พวกเขาอนุมัติ EIA
ผมเชื่อว่าหากเราหันมาหาวิธีในการนำน้ำที่ใช้แล้วให้กลับมาใช้ใหม่ได้และเริ่มสร้างอ่างเก็บน้ำน่าจะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งต่อชุมชนท้องถิ่นโดยรวม
ปัจจุบัน พัทยาพึ่งแหล่งน้ำจากอ่างเก็บน้ำมาบประชันและอ่างเก็บน้ำชากนอกเท่านั้น ซึ่งหากยังคงเป็นเช่นนี้ ด้วยจำนวนประชากรในพื้นที่ที่มีแต่จะเพิ่มขึ้น เชื่อว่าทรัพยากรน้ำที่มีอยู่ในตอนนี้ไม่น่าจะเพียงพอต่อความต้องการในอนาคต
ด้วยแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์และโรงแรมในพัทยาที่กลับมาอยู่ในจุดที่กำลังบูมอีกครั้ง หลังจากที่เมื่อ 2-3 ปีก่อนหน้านี้ต้องเผชิญกับภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ในปี 2556 ที่ผ่านมามีจำนวนนักท่องเที่ยวในพัทยาราว 8 ล้านคน และการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทยคาดการณ์ตัวเลขไว้ว่าในปี 2557 นี้น่าจะเกิน 10 ล้านคน (เป็นตัวเลขก่อนที่คาดการณ์ก่อนเกิดรัฐประหาร)
ขณะนี้มีห้องชุดรวมกว่า 40,000 ยูนิตในพัทยา และด้วยจำนวนผู้ซื้อที่หลั่งไหลมาจากรัสเซีย อินเดีย และจีน แนวโน้มของการพัฒนาจึงมีแต่ที่จะเดินหน้าเพียงอย่างเดียว จนเราต้องหยุดและตั้งคำถามว่าทางการมั่นใจว่าพัทยาจะรองรับความเปลี่ยนแปลงที่จะเกิดขึ้นทั้งหมดนี้ได้หรือไม่
ก่อนหน้านี้ มีแนวคิดในการสร้างรถไฟความเร็วสูงที่เชื่อมต่อกับสนามบิน การขออนุญาตสร้างรถไฟฟ้าในพื้นที่ การสร้างทางด่วนที่เชื่อมตรงไปยังตัวเมือง รวมไปถึงการสร้างถนนทางรถไฟ ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความพยายามในการที่จะพัฒนาโครงสร้างต่างๆ เพื่อรองรับความเจริญ แต่สิ่งเหล่านี้เพียงพอหรือยัง นั่นคือสิ่งที่ยังคงเป็นคำถาม
ในช่วงไฮซีซั่น เราได้เห็นการปล่อยเช่าระยะสั้นเป็นจำนวนมาก ทำให้ตลาดปล่อยเช่าเติบโตเป็นอย่างมากในปัจจุบัน ผู้ประกอบการหลายรายไม่มีห้องว่างเพียงพอกับความต้องการเช่าของลูกค้า ซึ่งเหตุการณ์ดังกล่าว คนที่ได้รับอานิสงส์โดยตรงก็คือนักลงทุนที่ซื้ออสังหาฯ ไว้เพื่อปล่อยเช่า
หากการหลั่งไหลเข้ามาของนักท่องเที่ยวและชุมชนชาวต่างชาติที่พัทยายังคงขยายตัวต่อไปเรื่อยๆ ผมเชื่อว่าพัทยาจะประสบกับปัญหาในอนาคตอันใกล้นี้ ถนนก็จะไม่เพียงพอ น้ำก็จะขาดแคลน ขยะก็คงจะล้นเมือง
หวังว่าทางการและบุคคลที่เกี่ยวข้องของพัทยาจะตระหนักถึงปัญหาเหล่านี้และหาวิธีรับมือกับสิ่งที่กำลังจะเกิดขึ้นก่อนที่จะสายเกินไป
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย แดน ชีสแมน และตีพิมพ์ครั้งแรกในนิตยสาร Inspire ฉบับเดือนมิถุนายน 2557 และนำมาตีพิมพ์อีกครั้ง โดยได้รับอนุญาตจากเจ้าของเรื่องและสำนักพิมพ์ www.inspire-emagazine.com
อัพเดทข่าวในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่
ข่าวอื่นที่น่าสนใจ