อสังหาฯ ไทย ตลอด 10 ปีที่ผ่านมา เคี่ยวกรำด้วยอุปสรรคและโอกาสที่ถาโถมเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ลองมาย้อนดูว่าตลอด 10 ปีที่ผ่านมาอสังหาฯ ไทย หลงเหลือร่องรอยอะไรมาในปัจจุบันบ้าง และต่อไปอีก 10 ปีจะเป็นอย่างไร
นับตั้งแต่กรุงเทพฯ มีรถไฟฟ้า BTS ให้บริการเมื่อปี 2542 และรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT เมื่อปี 2547 ก่อนจะขยายไปสู่เส้นทางอื่น ๆ ทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กรุงเทพฯ และบริเวณโดยรอบมีการเปลี่ยนแปลงอย่างเห็นได้ชัด รูปแบบการอยู่อาศัยของคนกรุงเทพฯ จากเดิมที่เป็นรูปแบบแนวราบ เริ่มปรับเปลี่ยนเป็นแนวสูง หรือคอนโดมิเนียมมากขึ้น โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้า
ย้อนรอยอสังหาฯ 10 ปีที่ผ่านมา
นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้
นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า รายงาน DDproperty Property Market Outlook ประจำปี 2563 พบว่า 10 ปีที่ผ่านมา พื้นที่ใจกลางเมืองตามแนวรถไฟฟ้ากลายเป็นที่อยู่อาศัยรูปแบบคอนโดมิเนียม เจาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ และผู้ที่ทำงานใจกลางเมือง ส่วนพื้นที่ชานเมืองจะล้อมรอบด้วยบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์
ทั้งนี้ สิ่งที่มาพร้อมกับการขยายโครงข่ายรถไฟฟ้าคือ ราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ผลักดันให้ผู้ที่รายได้ไม่มากนักต้องออกไปอยู่พื้นที่ชานเมืองมากขึ้น โดยราคาที่ดินในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยปีละประมาณ 8% ขณะที่รายได้ของผู้บริโภคปรับขึ้นเพิ่มเพียง 3% หมายความว่ารายได้ปรับเพิ่มขึ้นไม่ทันราคาที่ดินและที่อยู่อาศัย ทำให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยต้องอยู่ในคอนโดมิเนียมที่มีขนาดห้องเล็กลงเรื่อย ๆ จากกำลังซื้อที่เท่าเดิม ขณะที่ราคาที่ดินแพงขึ้น โดยปัจจุบันตามกฎหมายกำหนดให้คอนโดมิเนียมมีพื้นที่ใช้สอยน้อยที่สุดอยู่ที่ 21 ตารางเมตรต่อห้อง
นอกจากนี้ยังพบว่า ปัจจัยสำคัญที่กระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ได้เป็นอย่างมากซึ่งส่งผลทั้งปัจจัยบวกและปัจจัยลบ คือ มาตรการของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) และภาครัฐ เช่น มาตรการสนับสนุนการซื้อบ้านหลังแรก ซึ่งส่งผลให้ตลาดเติบโตตามระยะเวลาของมาตรการ แต่ก่อนหรือหลังจากนั้นตลาดมักชะลอตัวเพื่อปรับเข้าสู่ภาวะสมดุล และทำให้หนี้ครัวเรือนเพิ่มสูงขึ้น
ทั้งนี้ จากข้อมูลของสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) พบว่า โดยเฉลี่ยหนี้จากสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมีสัดส่วนอยู่ที่ประมาณ 33% ของหนี้ครัวเรือนทั้งหมด ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา คนไทยมีแนวโน้มซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดยสัดส่วนคนเป็นหนี้เพื่อที่อยู่อาศัยปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในทุกช่วงอายุ จากข้อมูลของ สศช. พบว่า พฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทยส่วนใหญ่มักเริ่มซื้อในช่วงอายุ 31-40 ปี
จับตามาตรการรัฐส่งท้ายปี
อย่างที่กล่าวไปข้างต้นว่ามาตรการรัฐมีความสำคัญ รวมไปถึงมาตรการของธนาคารแห่งประเทศไทย หรือ ธปท. ด้วย โดยหลังจาก ธปท. ออกมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ Loan to Value: LTV ซึ่งเป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 ชะลอตัว ในช่วงโค้งสุดท้ายของปีทางที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) จึงมีมติเห็นชอบมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจช่วงปลายปีตามที่กระทรวงการคลังเสนอ หนึ่งในนั้นคือมาตรการเพื่อฟื้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซากับโครงการ “บ้านดีมีดาวน์” ลดภาระการผ่อนดาวน์ (Cash Back) 50,000 บาท ต่อราย
ทั้งนี้ ผู้เข้าร่วมมาตรการต้องเป็นผู้ที่มีรายได้ไม่เกิน 100,000 บาทต่อเดือน จำนวน 100,000 ราย และผ่านเกณฑ์ ตามแนวทางที่กระทรวงการคลังกำหนด ระยะเวลาโครงการตั้งแต่วันที่ 27 พฤศจิกายน 2562-31 มีนาคม 2563 ลงทะเบียนรับสิทธิ์ได้ตั้งแต่ 11 ธันวาคม 2562 เป็นต้นไป
หวังระบายคอนโดฯ คงค้าง บ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท
จากรายงาน DDproperty Property Index รอบล่าสุด พบว่า ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ค่อนข้างทรงตัว สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวดีนัก โดยแนวโน้มในช่วงสุดท้ายของปี 2562 คาดว่า ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะชะลอตัวในการเปิดโครงการใหม่ แล้วเร่งระบายสต็อกคงค้าง
อุปทานเพิ่มขึ้นตั้งแต่ช่วงไตรมาส 4 ปี 2561
สิ่งที่น่าสนใจคือ อุปทานคอนโดมิเนียมระดับราคาน้อยกว่า 3.5 ล้านบาท มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นภาพกำลังซื้อของกลุ่มตลาดล่างยังคงไม่ฟื้นตัว แม้ว่าภาพรวมของตลาดจะไม่มีสัญญาณฟองสบู่แตกแต่ประเด็นที่น่าเป็นห่วงคือ ภาวะอุปทานเกิน หรือ Oversupply เริ่มเห็นภาพในบางพื้นที่ อาทิ ฝั่งธนบุรี
เมื่อรวมกับมาตรการผ่อนปรนมาตรการ LTV ของ ธปท. กรณีกู้ร่วม และมาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง เหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งรวมแล้วมีอยู่กว่า 50% ของจำนวนยูนิตทั้งหมดในกรุงเทพฯ พร้อมด้วยโปรโมชั่นส่งเสริมการขายต่าง ๆ
ประกอบกับจากผลสำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภคต่อสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ DDproperty Consumer Sentiment Survey ล่าสุดพบว่า ผู้บริโภคที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยภายใน 6 เดือน ถึง 39% มีงบประมาณอยู่ในช่วง 2-3 ล้านบาท จะช่วยขับเคลื่อนให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 ขยายตัวได้ประมาณ 5-7%
อย่างไรก็ดีในระยะสั้น เนื่องจากมาตรการดังกล่าวออกมาในช่วงปลายปี ซึ่งเป็นช่วง 1 เดือนสุดท้ายก่อนสิ้นปี จึงคาดว่าจะไม่ส่งผลต่อภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะกลุ่มตลาดคอนโดมิเนียม ในปี 2562 ที่คาดว่าจะติดลบ 10% ยังคงติดลบต่อ เพราะหากตัดสินใจซื้อวันนี้ อาจจะเริ่มทยอยโอนในต้นปีหน้า
“มาตรการบ้านดีมีดาวน์ คืนเงิน 50,000 บาท ให้กับผู้ซื้อบ้านใหม่ อาจะช่วยได้ในแง่จิตวิทยาเท่านั้น เพราะในทางปฏิบัติยังมีเงื่อนไขและข้อจำกัดในเรื่องระยะเวลา และเรื่องบ้านหลังแรก หรือราคาต้องไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งหากตัดเงื่อนไขนี้ออกไป ก็จะช่วยในการกระตุ้นครอบคลุมตลาดมากขึ้น และจะเป็นผลดี” นางกมลภัทร กล่าว
แนวโน้มตลาดในทศวรรษต่อไป
ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวเพิ่มขึ้นคือ ราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะใจกลางเมือง อ้างอิงจากราคาประเมินที่ดินฉบับใหม่ที่เลื่อนประกาศใช้จากปี 2563 เป็นปี 2564 ซึ่งคาดว่า หลังจากมีการประเมินรอบใหม่อีกครั้งราคาที่ดินจะปรับเพิ่มขึ้นจากรอบประเมินก่อนหน้าถึง 10% ปัจจุบันราคาประเมินรอบใหม่สูงสุดอยู่ที่ประมาณ 1 ล้านบาทต่อตารางวา (สีลม, เพลินจิต, พระราม 1, วิทยุ) โดยราคาตลาดจะได้เห็นราคาที่สูงถึง 3 ล้านบาทต่อตารางวาอย่างแน่นอน
รูปแบบที่อยู่อาศัยใจกลางเมืองยังคงเป็นคอนโดมิเนียมซึ่งมีความคุ้มค่าในการพัฒนาโครงการมากกว่าโครงการรูปแบบอื่น เนื่องจากราคาที่ดินค่อนข้างสูง โดยเฉพาะตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ซึ่งในปี 2570 ที่เป็นปีสุดท้ายของแผนการพัฒนาโครงข่ายรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ จะมีรถไฟฟ้ารวมทั้งหมด 11 สาย จำนวน 297 สถานี ระยะทางรวม 466.1 กิโลเมตร จะได้เห็นภาพคอนโดมิเนียมเพิ่มมากขึ้น และคาดว่าจะเริ่มเห็นภาพการพัฒนาโครงการรูปแบบมิกซ์ยูส (Mixed-use) และคอนโดมิเนียมแบบลีสโฮลด์ (Leasehold) มากขึ้น เพื่อลดความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนระยะยาวให้กับผู้ประกอบการ
ปัจจุบันเริ่มเห็นผู้พัฒนาโครงการหลายรายให้ความสำคัญกับเทคโนโลยีที่ช่วยอำนวยความสะดวกสบายให้กับลูกบ้าน มีการนำระบบปัญญาประดิษฐ์ (artificial intelligence หรือ AI) และแอปพลิเคชันต่าง ๆ มาเป็นส่วนหนึ่งของการบริการหลังการขาย ซึ่งในอนาคตคาดว่าจะเป็นมาตรฐานของการพัฒนาโครงการ ตอบรับทั้งกลุ่มคนรุ่นใหม่และสังคมผู้สูงอายุเพื่ออำนวยความสะดวกและเพิ่มความปลอดภัยให้กับผู้อยู่อาศัยมากขึ้น
“แนวโน้มราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มสูงกว่าการเพิ่มขึ้นของรายได้ชี้ให้เห็นถึงความจำเป็นในการออกแบบมาตรการที่จะช่วยให้ผู้ที่ยังไม่ได้มีบ้านเป็นของตัวเอง สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้” นางกมลภัทร กล่าว
จากการคาดการณ์ของกูรูอสังหาริมทรัพย์ ที่ต่างให้ความเห็นถึงมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจในช่วงปลายปี 2562 ว่าจะสามารถช่วยกระตุ้นกำลังซื้อภายในประเทศ ทำให้เศรษฐกิจในไตรมาสที่ 4 เติบโตต่อเนื่อง สร้างแรงส่งให้เศรษฐกิจในปี 2563 ขยายตัว แต่อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่เหลือของปีจะคึกคักรับกำลังซื้อขนาดไหน มาตรการที่ออกมาช่วยทันเวลาหรือไม่ ยังคงต้องติดตาม
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
