มองภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาสที่ 3 ของปี 2562 ยอดขายคอนโดมิเนียมชะลอ กำลังซื้อถดถอยจากภาวะเศรษฐกิจ และมาตรการ LTV ชี้ทำเลใกล้รถไฟฟฟ้า ยังไปได้สวย จับตามาตรการรัฐกระตุ้นกำลังซื้อท้ายปี
คอนโดมิเนียมยังคงเป็นอุปทานที่มีอยู่ในตลาดมากที่สุด เนื่องจากเป็นสินค้าที่ผู้ประกอบการแข่งกันพัฒนาออกมาเพื่อตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อในปัจจุบัน ราคาขาย 3.5-8.5 ล้านบาท ที่มีมากที่สุดในตลาด ยังคงเป็นกลุ่มราคาที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่เอื้อมถึง ประกอบกับได้อานิสงส์จากมาตรการรัฐมาช่วยสนับสนุน กระตุ้นยอดขายท้ายปีตามเป้า
ตลาดคอนโดซัพพลายล้น เศรษฐกิจซบ LTV ซ้ำ
จากรายงานดัชนีอสังหาริมทรัพย์ DDproperty Property Index ฉบับล่าสุด พบว่า ไตรมาสที่ 3 ของปี 2562 ดัชนีอุปทานปรับตัวเพิ่มขึ้น 3% จากไตรมาสก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นถึงสินค้าที่ยังคงเหลือขายในตลาดเป็นจำนวนมาก ดีมานด์ที่ชะลอตัวของผู้ซื้อจากสภาพเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ และหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง รวมทั้งผลกระทบจากมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value: LTV) ยังคงส่งผลต่อเนื่องหลังจากเริ่มมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1 เมษายน 2562 ทำให้ผู้ซื้อบ้านหลังที่สองต้องวางเงินดาวน์ 10-30%
ราคาคอนโดฯ ทรงตัวในรอบ 10 ไตรมาส
ด้านราคากลางที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ทรงตัวจากไตรมาสที่ 2 ของปี 2562 แต่ถ้าหากพิจารณาย้อนหลังในรอบ 2 ปีที่ผ่านมา ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับเพิ่มขึ้น 11% ตลาดบนมีการปรับตัวสูงขึ้นจากไตรมาสก่อน โดยที่อยู่อาศัยระดับ 8.5-15 ล้านบาท ราคามีการปรับตัวเพิ่มขึ้น 2% และปรับตัวเพิ่มขึ้นถึง 14% ในรอบ 2 ปี
ขณะที่ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยโดยรวมของที่อยู่อาศัยทุกประเภท ทรงตัวจากไตรมาสก่อน โดยคอนโดมิเนียมทรงตัวอยู่ที่ 161 จุด เช่นเดียวกับไตรมาสก่อน ถือเป็นครั้งแรกในรอบ 10 ไตรมาส นับตั้งแต่ไตรมาสที่ 1 ของปี 2560 ที่ดัชนีราคาคอนโดมิเนียมทรงตัว
ส่วนดัชนีราคาบ้านเดี่ยว ปรับตัวเพิ่มขึ้นอยู่ที่ 132 จุด หรือเพิ่มขึ้น 1% จากไตรมาสก่อน แต่หากเปรียบเทียบย้อนหลังไปในช่วง 2 ปี พบว่าราคาบ้านเดี่ยวเติบโตขึ้นถึง 16% ส่วนทาวน์เฮ้าส์ราคาปรับลดลงราว 1% อยู่ที่ 130 จุด
โอกาสของผู้ซื้อ อสังหาฯ เขตวัฒนา รอขาย
ทำเลที่มีอุปทานคอนโดมิเนียมสูงที่สุดยังคงเป็นเขตวัฒนา มีสัดส่วนอยู่ที่ 21% ของอุปทานคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ทั้งหมด เพิ่มขึ้น 3% จากช่วงไตรมาสที่ 2 ปี 2562 โดย 54% อยู่ในแขวงคลองตันเหนือ ได้แก่ เอกมัย ทองหล่อ และ พร้อมพงษ์
นอกจากนี้ เขตวัฒนายังมีอุปทานทาวน์เฮ้าส์สูงที่สุดต่อเนื่องมาจากไตรมาสก่อนหน้า โดยมีสัดส่วนอยู่ที่ 7% ของอุปทานทาวน์เฮ้าส์ทั้งหมดในกรุงเทพฯ เช่นเดียวกับเขตประเวศที่มีสัดส่วนจำนวนอุปทานบ้านเดี่ยวสูงสุดต่อเนื่องมาจากไตรมาสก่อนเช่นกัน โดยมีสัดส่วนอยู่ที่ 9% ของอุปทานบ้านเดี่ยวในกรุงเทพฯ
อย่างไรก็ตาม จากอุปทานที่เพิ่มขึ้นคาดว่าในช่วงไตรมาสที่ 4 ปี 2562 ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ลง เพื่อเร่งระบายสินค้าที่มีอยู่ในตลาด พร้อมออกโปรโมชั่นต่าง ๆ เพื่อเร่งให้เกิดการตัดสินใจซื้อ เป็นโอกาสของผู้ซื้ออย่างแท้จริงเพราะจะได้สินค้าในราคาที่ถูกลง
3 อันดับ ทำเลอสังหาฯ ราคาขึ้น อานิสงส์รถไฟฟ้า
หากพิจารณาจากทำเลที่ตั้ง พบว่า เขตที่มีดัชนีราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นสูงที่สุดอยู่ในเขตกรุงเทพฯ ชั้นกลางทั้งสิ้น ได้แก่
– เขตบางกะปิ ดัชนีราคาปรับตัวเพิ่มขึ้นมากที่สุดถึง 8% โดยเฉพาะในแขวงหัวหมาก (แนวถนนรามคำแหง) เนื่องจากเป็นทำเลที่รถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี (สุวินทวงศ์) พาดผ่าน
– เขตบางนา ดัชนีราคาปรับตัวเพิ่มขึ้น 5% โดยเฉพาะในแขวงบางนา (บริเวณช่วงต้นถนนบางนา) เนื่องจากเป็นทำเลที่ใกล้ทั้งรถไฟฟ้า BTS และทางพิเศษเฉลิมมหานคร
– เขตคันนายาว ดัชนีราคาปรับตัวเพิ่มขึ้น 5% โดยเฉพาะในแขวงรามอินทรา ซึ่งเป็นพื้นที่ที่กำลังมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี อยู่ในปัจจุบัน
สำหรับทำเลที่ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวลดลงมากที่สุด ได้แก่ เขตหลักสี่ ปรับลดลง 10% เขตดินแดง ปรับลดลง 5% และเขตสัมพันธวงศ์ ปรับลดลง 4%
ชานเมืองโตเทียบกรุงเทพฯ ต่างจังหวัด บูมรับ EEC
จังหวัดปริมณฑลที่มีราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวเพิ่มขึ้นสูงที่สุดคือ จังหวัดสมุทรปราการ เพิ่มขึ้นถึง 8% โดยเฉพาะในอำเภอบางพลี (บริเวณบางนา-สุวรรณภูมิ) เนื่องจากมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน ทั้งสนามบินสุวรรณภูมิ และห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่อย่างเมกาบางนา อิเกีย บางนา และล่าสุด เซ็นทรัล วิลเลจ
ส่วนในพื้นที่ต่างจังหวัด แม้ส่วนใหญ่จะชะลอตัว แต่ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในจังหวัดชลบุรี มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นถึง 6% โดยเฉพาะในอำเภอสัตหีบ ซึ่งอยู่ในเขตพื้นที่โครงการระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC และรถไฟความเร็วสูง
ลุ้นมาตรการรัฐ ลดโอน-จดจำนอง ดันยอดขายโค้งสุดท้าย
แม้ว่าจะมีปัจจัยสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์จากทางภาครัฐ ได้แก่ มาตรการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้ไม่เกิน 200,000 บาท สำหรับผู้ที่ซื้อบ้านพร้อมที่ดินหรือคอนโดมิเนียมที่มีมูลค่าไม่เกิน 5 ล้านบาท และมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์-ค่าจดจำนอง เหลือ 0.01% สำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท แต่มาตรการเหล่านี้อาจไม่ช่วยเรื่องอัตราการดูดซับมากนัก เนื่องจากกำลังซื้อยังไม่กลับมา โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท และระยะเวลามาตรการที่สั้นเกินไป สำหรับมาตรการลดหย่อนภาษี
ปัจจัยที่ยังคงต้องจับตาคือ มาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์-จดจำนอง เหลือ 0.01% ที่ขยายไปถึงที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่ประกาศใช้วันที่ 2 พฤศจิกายน 2562 คาดว่า จะช่วยกระตุ้นตลาดช่วงท้ายปีได้ เนื่องจากที่อยู่ อาศัยระดับราคานี้มีจำนวนถึง 50% ของที่อยู่อาศัยในตลาดทั้งหมด
ทั้งหมดนี้เป็นการรวบรวมข้อมูลที่อยู่อาศัยประเภทต่าง ๆ หลากหลายทำเลทั่วประเทศ โดยเฉพาะแนวโน้มของราคา และจำนวนอุปทานที่มีอยู่ในทำเลนั้น ๆ พร้อมนำามาวิเคราะห์แบบเจาะลึก ซึ่งจะเป็นประโยชน์ทั้งต่อผู้ประกอบการและผู้ซื้อ
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
