รับมือปี 2563 ผู้ประกอบการเตรียมฝ่า 8 ด่านฉุดตลาดอสังหาริมทรัพย์ขาลง ปรับตัวตั้งรับ งัดกลยุทธ์สงครามราคา กระตุ้นกำลังซื้อ พร้อมพลิกเกมจับธุรกิจใหม่เสริมทัพสร้างรายได้
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฝ่าปัจจัยลบ เดินทางมาจนถึงเดือนสุดท้ายของปี ในช่วงโค้งสุดท้ายแบบนี้ ทั้งผู้ประกอบการหรือแม้แต่คนที่กำลังวางแผนจะซื้อที่อยู่อาศัย ต่างก็รอว่าจะมีมาตรการอะไรออกมาช่วยสนับสนุน กระตุ้นกำลังซื้อและการตัดสินใจ
มาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ ส่งผลบวกต่อตลาดอสังหาฯ
เป็นไปตามคาด หลังจากที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) อนุมัติโครงการบ้านดีมีดาวน์ โดยภาครัฐจะสนับสนุนเงินเพื่อลดภาระการผ่อนดาวน์ (Cash Back) 50,000 บาทต่อราย สำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีรายได้ไม่เกิน 100,000 บาทต่อเดือน หรือไม่เกิน 1,200,000 บาทต่อปี จำนวน 100,000 ราย
ล่าสุด ครม. ยังเห็นชอบให้ยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับเงินลดภาระการผ่อนดาวน์ที่ได้รับจากมาตรการลดภาระการซื้อที่อยู่อาศัยภายใต้มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจในช่วงปลายปี 2562 หรือโครงการบ้านดีมีดาวน์ ซึ่งจะได้รับเงินดาวน์จากธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ที่จะโอนให้จํานวน 50,000 บาท ถือเป็นเป็นเงินได้พึงประเมินที่ได้รับยกเว้นไม่ต้องรวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
นับเป็นการออกมาตรการที่เกี่ยวเนื่องกับการลดภาระรายจ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นครั้งที่ 3 ในรอบปี 2562 ซึ่งส่งผลบวกต่อตลาดที่อยู่อาศัย
หากย้อนไปก่อนหน้า ครม. ได้มีการอนุมัติมาตรการลดภาระภาษีเพื่อที่อยู่อาศัย โดยลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์จาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท รวมถึงมาตรการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของ ธอส. ที่ให้อัตราดอกเบี้ยคงที่ 2.50% ต่อปี นาน 3 ปีแรก สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาทเช่นเดียวกัน
ระบายสต็อก กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ร่วม 1.9 แสนหน่วย
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย เปิดเผยว่า โครงการบ้านดีมีดาวน์ มาตรการล่าสุดนี้จะช่วยให้เกิดบรรยากาศเชิงบวก และช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถทำตลาดได้ง่ายขึ้นในช่วงโค้งสุดท้ายของปี 2562
โดยระดับราคาที่อยู่อาศัยที่เข้าข่ายตามเกณฑ์ผู้ซื้อที่มีรายได้ดังกล่าว น่าจะอยู่ที่ไม่เกิน 4 ล้านบาทต่อหน่วย ซึ่งจะขึ้นอยู่กับรายได้ของผู้ซื้อ และความสามารถในการผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยปัจจุบันมีที่อยู่อาศัยรอขายที่ระดับราคาดังกล่าว คิดเป็นกว่าครึ่งหนึ่งของจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งมีทั้งหมด 1.9 แสนหน่วย
ทั้งนี้ ไม่เพียงแต่ผู้ประกอบกาจะได้รับประโยชน์เท่านั้น แต่คาดว่ายังจะช่วยก่อให้เกิดเม็ดเงินหมุนเวียนไปยังห่วงโซ่ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ เช่น วัสดุก่อสร้าง รับเหมาก่อสร้าง ธุรกิจรับตกแต่งที่อยู่อาศัย และค้าปลีกเฟอร์นิเจอร์
ที่สำคัญคือสามารถช่วยแบ่งเบาภาระรายจ่ายของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในกลุ่มผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง โดยการลดภาระการผ่อนดาวน์ 50,000 บาทต่อราย จะช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยแต่ละรายได้อย่างน้อย 1.25% ของราคาที่อยู่อาศัยที่ 4 ล้านบาทต่อหน่วย ซึ่งสามารถที่จะนำเงินมาผ่อนชำระที่อยู่อาศัยต่อ หรือนำไปใช้จ่ายในการซื้อสินค้าตกแต่งที่อยู่อาศัยได้
8 ด่านที่ผู้ประกอบการต้องก้าวผ่านในปี 2563
ถือเป็นการสร้างความคึกคักให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วงท้ายปี ร่วมกับการที่ผู้ประกอบการงัดกลยุทธ์จัดโปรโมชั่นลดแลกแจกแถม มากระตุ้นการตัดสินใจในช่วงนี้ แม้จะทำให้บรรยากาศการซื้อขายดีขึ้น แต่อย่าเพิ่งชะล่าใจเพราะปี 2562 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ว่าอยู่ในช่วงขาลงแล้ว แนวโน้มปีหน้า ยังมีถึง 8 ปัจจัยเสี่ยงที่ต้องเผชิญอีกมาก
1. มาตรการคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value: LTV) ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศใช้ไปเมื่อ 1 เมษายน 2562
2. มาตรการคำนวณอัตราความสามารถในการชำระหนี้สิน (Debt Service Coverage Ratio: DSCR) ซึ่งธนาคารแห่งประเทศไทยส่งสัญญาณไปยังธนาคารพาณิชย์ต่าง ๆ ว่าจะบังคับใช้ในปี 2563
3. การบังคับใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะเริ่มใช้ในปี 2563 อาจทำให้ต้นทุนการก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้น
4. เงินบาทแข็งค่าและมีแนวโน้มแข็งค่าขึ้นต่อเนื่อง ซึ่งจะส่งผลให้ลูกค้าชาวต่างชาติลดลง กระทบผู้ประกอบการที่จับลูกค้าชาวต่างชาติ ดังจะเห็นได้จากปี 2562 ที่กลุ่มลูกค้าหลักจากจีน ฮ่องกง และสหรัฐฯ ที่นิยมเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภาคใต้ลดจำนวนลง
5. ภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ไม่เอื้ออำนวยต่อการทำธุรกิจ ซึ่งได้รับผลกระทบจากทั้งปัจจัยภายในและภายนอกประเทศรุนแรง แต่มีการคาดการณ์ว่าเป็นการชะลอตัวชั่วคราว เศรษฐกิจจะกลับมาฟื้นตัวได้อีกในต้นปีหรือกลางปีหน้า
6. หนี้ครัวเรือนสูงขึ้น ทำให้ผู้บริโภคระมัดระวังและรอบคอบในการใช้จ่ายมากยิ่งขึ้น โดยเฉพาะในการซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งถือว่าเป็นการใช้จ่ายครั้งใหญ่ในชีวิต ส่งผลต่อดีมานด์ที่ลดลง
7. การผิดชำระหนี้ภาคเอกชน ทำให้ต่ออายุหุ้นกู้ใหม่ไม่ได้ เนื่องจากสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ได้เพิ่มความเข้มงวดในการซื้อขายหุ้นกู้เพิ่มมากขึ้น
8. สงครามการค้าระหว่างจีนและสหรัฐอเมริกาที่ยืดเยื้อ ส่งผลกระทบต่อการเติบโตของเศรษฐกิจไทย ฉุดตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวในปี 2563
ผู้ประกอบการสู้สงครามราคา รุนแรงทุกเซกเมนต์
ผู้ประกอบการจึงต้องตั้งรับและปรับตัวกันตั้งแต่ต้นปี ในภาวะที่กำลังซื้อผู้บริโภคจำกัด ท่ามกลางปัจจัยเสี่ยงต่าง ๆ ประกอบกับภาวะการแข่งขันที่ยังคงดุเดือด ในปี 2563 จึงจะได้เห็นผู้ประกอบการเล่นสงครามราคาอย่างรุนแรงในทุกเซ็กเมนต์ ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว หรือทาวน์เฮ้าส์
เนื่องจากที่ผ่านมาผู้ประกอบการได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV ธนาคารระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อและมีการปฏิเสธสินเชื่อมากขึ้น ทำให้เกิดซัพพลายจำนวนหนึ่งไหลกลับมาจากการขอสินเชื่อไม่ผ่านและเกิดสต็อกคงค้าง
จากจุดนี้เอง เป็นแรงผลักดันทำให้เกิดกลยุทธ์สงครามราคา หากต้องแข่งขันในทำเลเดียวกัน ซึ่งจะมีความรุนแรงขึ้น โดยเฉพาะโครงการตามแนวรถไฟฟ้า โดยส่วนหนึ่งอาจลดทอนสาธารณูปโภคภายในโครงการที่ไม่จำเป็นออก เพื่อให้สามารถทำราคาแข่งขันกับคู่แข่งได้ และสามารถดึงดูดดีมานด์ในพื้นที่ ซึ่งเป็นผลดีต่อผู้บริโภคที่ได้ซื้อสินค้าที่ถูกลง
ปั้นโมเดลธุรกิจเช่า ท่ามกลางภาวะอสังหาฯ ผันผวน
นอกจากนี้ ท่ามกลางภาวะอสังหาริมทรัพย์ที่ชะลอตัว ผู้ประกอบการจึงต้องพลิกเกมเพื่อรองรับความเสี่ยงในอนาคต ด้วยการเทน้ำหนักไปกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าและบริการ เช่น ลงทุนพัฒนาสำนักงานใหม่ พร้อมเปิดพื้นที่บางส่วนให้เช่า โดยเป็นการทำสัญญาเช่าที่ดินระยะยาว 30 ปี (Leasehold) หรือปรับรูปแบบการขายมาสู่การเช่าที่ก่อให้เกิดรายได้เข้าสู่บริษัท รวมถึงแตกไลน์สู่ธุรกิจด้านอื่น ๆ เช่น ธุรกิจโรงแรม ธุรกิจร้านอาหารและเครื่องดื่ม และธุรกิจสุขภาพ เพื่อเสริมความมั่นคงอย่างยั่งยืน
ถือว่าเป็นปีที่ท้าทายความสามารถของผู้ประกอบการและทำธุรกิจแบบไม่ยึดติดกรอบ แต่ต้องมีความยืดหยุ่น พร้อมจะปรับตัวและพัฒนาแบรนด์ให้ตอบโจทย์ลูกค้าทุกเซ็กเมนต์ สอดรับกับสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงและยากจะคาดเดา
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
