จับตาอสังหาฯ ล้นตลาด หลังพบกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีบ้านสร้างเสร็จ และเกือบทั้งหมดขายแล้ว แต่ยังไม่คนเข้าอยู่อาศัยกว่า 5 แสนหน่วย แนะผู้ประกอบการศึกษาตลาด วิเคราะห์ทำเลก่อนปักหมุด
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2562 ถูกจับตามองมาตั้งแต่ต้นปี เพราะมีปัจจัยลบที่ถาโถมเข้ามากระทบกำลังซื้อ ท่ามกลางเศรษฐกิจที่ถดถอย ทำให้ผู้ประกอบการต้องตั้งรับ งัดสารพัดวิธีมาเรียกคืนกำลังซื้อกลับ หวังดันยอดขายโครงการให้เป็นไปตามเป้า
ในขณะที่ผู้ประกอบการต้องเจอกับสภาวะอสังหาริมทรัพย์ขายออกยาก แต่อีกสัญญาณหนึ่งที่น่าห่วงไม่แพ้กันคือ จำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่มีการซื้อขายเสร็จแล้วกลับไม่มีผู้อยู่อาศัยถึง 525,889 หน่วย
ประมาณการบ้านว่าง จากการใช้ไฟฟ้าไม่เกิน 15 หน่วย/เดือน
จากข้อมูลของการไฟฟ้านครหลวง ได้ประมาณการจำนวนบ้านว่าง (บ้านทุกประเภท) โดยใช้เกณฑ์ใช้ไฟฟ้าไม่เกิน 15 หน่วยต่อเดือน แสดงว่าผู้ซื้อบ้านไม่ได้ใช้หรือแทบไม่ได้เข้าไปใช้สอยในบ้านเลย ซึ่งตัวเลขบ้านว่างนี้มีความสำคัญต่อการวางแผนทั้งภาครัฐที่เกี่ยวข้องกับการวางนโยบายและแผนต่อการพัฒนาเมืองและที่อยู่อาศัย
รวมไปถึงการพัฒนาที่อยู่อาศัยของภาคเอกชน ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ที่จะต้องเพิ่มความระมัดระวัง ไม่พัฒนาที่อยู่อาศัยในทำเลที่บ้านว่างกระจุกตัว เพราะจะเป็นการเพิ่มอุปทาน เสี่ยงล้นตลาดได้
• ชี้พิกัดทำเลไหนได้ไปต่อ ซื้อง่าย-ขายคล่อง ต้องจับตา
เผยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล บ้านว่างกว่า 5 แสนหน่วย
จากการสำรวจล่าสุดของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือ AREA พบว่า ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีบ้านว่างทั้งแนวสูงและแนวราบ ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ ตึกแถว จำนวน 525,889 หน่วย
ขณะที่ในแต่ละปีมีการพัฒนาที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ประมาณ 110,000-120,000 หน่วย ซึ่งเมื่อคำนวนดูแล้ว หากไม่มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยใหม่ในระยะเวลา 4 ปีครึ่ง ก็ยังมีบ้านเหล่านี้เป็นอุปทานขายได้ในตลาด
• จับกระแส: บ้านต่ำล้านมาแรง สวนทางภาพรวมซบ
สัญญาณบ้านว่าง อสังหาฯ ยังไม่ถึงขั้นวิกฤติ
แม้จำนวนบ้านว่างจะมีอยู่จำนวนมาก แต่ก็ยังไม่ถึงกับเป็นสัญญาณอันตรายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากบ้านว่าง จำนวน 525,889 หน่วยนี้ คิดจากจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมด 5,097,815 หน่วยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งคิดเป็น 10.3% ของทั้งหมด แสดงว่าในบ้าน 10 หลัง จะมี 1 หลังที่ว่าง ส่วนอีก 9 หลังมีผู้อยู่อาศัย ซึ่งพบว่าเป็นสัดส่วนที่ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเกิดวิกฤติเมื่อ 20 ปีก่อน
โดยถ้าหากเปรียบเทียบกับปี 2538 พบบ้านว่าง 14.5% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด และปี 2541 พบบ้านว่าง 12% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด จะเห็นได้ว่าสัดส่วนของบ้านว่างมีการลดลงตามลำดับ
คอนโดฯ ซื้อลงทุน-ปล่อยเช่า สัดส่วนว่างสูงกว่าแนวราบ
หากเปรียบเทียบสัดส่วนระหว่างที่อยู่อาศัยแนวราบและแนวสูง พบว่าแนวราบมีสัดส่วนของบ้านว่าง 9.2% โดยบ้าน 11 หลัง จะมี 1 หลังที่ว่าง ขณะที่ห้องชุดโดยรวมมีสัดส่วนว่าง 13.9% โดยในห้องชุด 7 หน่วย จะมี 1 หน่วยที่ว่าง เนื่องจากห้องชุดมีไว้เพื่อการลงทุน ปล่อยเช่าหรือขายต่อ จึงมีสัดส่วนว่างสูงกว่าบ้านแนวราบที่ส่วนใหญ่ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริง
ผู้ประกอบการจึงควรเพิ่มความระมัดระวังเป็นพิเศษ หากคิดจะลงทุนหรือชะลอการลงทุน รวมทั้งปรับแผนธุรกิจให้สอดคล้องกับภาวะตลาดที่แท้จริงมากยิ่งขึ้น
ผู้ประกอบการเบรกโครงการใหม่ สกัดโอเวอร์ซัพพลาย
ตลอด 4-5 ปีที่ผ่านมา หลายทำเลมีการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง จึงทำให้มียูนิตเหลือขายเพิ่มขึ้น แต่ภาพรวมยังมีแนวโน้มที่สดใส เนื่องจากในช่วงครึ่งแรกของ 2562 ผู้ประกอบการได้พยายามปรับการลงทุนให้สมดุล โดยเน้นการขายและเร่งโอนโครงการที่สร้างเสร็จตั้งแต่ช่วงปลายปีที่แล้วถึงไตรมาสแรกของปีนี้
สำหรับสถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมในปัจจุบัน ผู้ประกอบการเริ่มมีการวิเคราะห์ข้อมูลและปรับตัว ปรับกลยุทธ์ เพื่อลดความเสี่ยงจากภาวะโอเวอร์ซัพพลาย โดยเน้นการระบายโครงการเก่า รอเปิดโครงการใหม่ในช่วงเวลาที่เหมาะสม รวมทั้งเลี่ยงการเปิดโครงการใหม่ในบางทำเลที่มีคอนโดมิเนียมเหลือขายอยู่ค่อนข้างมาก เช่น แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง และสีน้ำเงิน ซึ่งคาดว่าจะทำให้ภาพรวมของทั้งตลาดในระยะยาวปรับเข้าสู่ภาวะสมดุล
ถือได้ว่าเป็นหลาย ๆ ความท้าทายที่ต้องเผชิญ ทั้งจากการที่มีอุปทานหรือซัพพลายใหม่ทยอยสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ในขณะที่โครงการที่มีอยู่เดิมยังคงมียูนิตเหลือขายอยู่อีกจำนวนมาก รวมถึงบ้านว่างในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่มีอีกกว่า 5 แสนยูนิต ยังไม่นับบ้านและคอนโดมิเนียมมือสองที่ปล่อยออกมาขายมากขึ้นและกำลังบูมอยู่ในขณะนี้ ทำให้ผู้ประกอบการและผู้ซื้อจะต้องปรับตัวให้ดีในช่วงเวลาที่เหลือของปี 2562
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
