จับตาความเคลื่อนไหวตลาดอสังหาฯ หลังแบงก์ชาติไม่ต่ออายุมาตรการ LTV แนวโน้มอสังหาฯ ปี 66 ยังผันผวน เปิดทางต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ ซื้อที่ดินไทย และโค้งสุดท้ายอสังหาฯ ปี 65 เร่งเครื่องกระตุ้นกำลังซื้อก่อนปรับราคา DDproperty รวบรวมมาให้อัปเดตที่นี่
1. ยุติผ่อนคลายมาตรการ LTV กดดันตลาดลงทุนปล่อยเช่า-คอนโด
ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ (Economic Intelligence Center: EIC) ระบุ การที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลาย มาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV ส่งผลต่อตลาดที่อยู่อาศัยอย่างจำกัด โดยเฉพาะในส่วนของนักลงทุน และผู้ซื้อที่อยู่อาศัยกลุ่ม Real demand ในสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2 หรือ 3 เป็นต้นไป โดยแบ่งผลกระทบออกเป็น 2 กรณี ดังนี้
1) เกิดการเร่งตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงโค้งสุดท้ายของปี 2565 โดยเป็นจังหวะให้ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยกลุ่มที่มีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จพร้อมขาย สามารถทำการตลาดกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อระบายสต็อก
ก่อนที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจะต้องวางเงินดาวน์ถึง 10-30% ของราคาที่อยู่อาศัยในปี 2566 ซึ่งน่าจะกระตุ้นยอดขาย และการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในช่วงที่เหลือของปี 2565 ให้เพิ่มขึ้นได้เล็กน้อย โดยเฉพาะจากนักลงทุน
2) เกิดการชะลอซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2565 จากการมีภาระทางการเงินที่เพิ่มขึ้นในการวางเงินดาวน์ถึง 10-30% ของราคาที่อยู่อาศัย
อย่างไรก็ดี การไม่ต่ออายุมาตรการจะไม่ส่งผลกระทบต่อการซื้อที่อยู่อาศัยกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real demand) ในสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสัญญาแรก เนื่องจากผู้ซื้อที่อยู่อาศัยยังสามารถขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยสัญญาแรกได้เต็มจำนวนเช่นเดิม
คอนโดมิเนียมระดับราคาต่ำ-ปานกลาง ไม่เกิน 5 ล้านบาท ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีแนวโน้มได้รับผลกระทบจากการไม่ต่ออายุมาตรการ เนื่องจากเป็นเซกเมนต์ที่มักได้รับความนิยมในการซื้อเพื่อลงทุน ทั้งปล่อยเช่าและเก็งกำไร โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท
ทั้งนี้ ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2022 มีจำนวนหน่วยคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนกว่า 80% ของจำนวนหน่วยคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ทั้งหมด โดยผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยได้มีแผนเปิดโครงการคอนโดมิเนียมกลุ่มระดับราคาต่ำ-ปานกลางอีกมากในปี 2566
ดังนั้น การไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลาย LTV อาจกดดันให้หน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายกลุ่มนี้เพิ่มขึ้นได้ในระยะข้างหน้า จากกลุ่มกำลังซื้อที่ยังมีความเปราะบางอาจชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไป
อัปเดตมาตรการรัฐ ซื้อบ้าน 2565 มาตรการไหนเหมาะสำหรับคุณ
2. แนวโน้มอสังหาฯ 66 ยังผันผวน โจทย์ท้าทายทั้งเศรษฐกิจ-กำลังซื้อ
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย เผยแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2566 ยังมีปัจจัยที่ต้องจับตาและระวังมากขึ้น จากสภาพแวดล้อมตลาดที่มีความไม่แน่นอนสูง ทั้งการฟื้นตัวของเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่ยังฟื้นไม่ทั่วถึง ถือเป็นโจทย์ท้าทายมากขึ้น
การต่ออายุมาตรการแบ่งเบาภาระรายจ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัยของภาครัฐ ยังต้องรอความชัดเจน หากมีการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองที่อยู่อาศัย ระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งจะสิ้นสุดในวันที่ 31 ธันวาคม 2565 ดังกล่าว จะเป็นปัจจัยบวกต่อตลาดที่อยู่อาศัย
โดยประเมินว่าในทุก 1 ล้านบาท ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจะประหยัดค่าใช้จ่ายจากมาตรการนี้ประมาณ 2.98% หรือคิดเป็นเม็ดเงิน 29,800 บาท
ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในปี 2566 น่าจะมีจำนวนประมาณ 1.75-1.82 แสนหน่วย หดตัว 2.8% ถึงขยายตัว 1.1% จากที่คาดว่าจะขยายตัว 7.5% ในปี 2565
รวมถึงแนวโน้มการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในปี 2566 แรงกดดันต่ออำนาจการซื้อที่อยู่อาศัย การปรับขึ้นของต้นทุนธุรกิจ มีผลต่อราคาที่อยู่อาศัยและสภาพคล่องของผู้ประกอบการ และอุปทานคงค้างในตลาดยังอยู่ในระดับสูง โดยคาดว่าจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสมในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ณ สิ้นปี 2565 น่าจะสูงกว่าช่วงครึ่งปีแรกที่มีประมาณ 2.07 แสนหน่วย
เมื่อประกอบกับการเร่งลงทุนเปิดโครงการใหม่ โดยเฉพาะในกลุ่มระดับราคา 2-5 ล้านบาท (คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 57% ของจำนวนที่อยู่อาศัยรอขาย) แม้จะเป็นระดับราคาที่สอดคล้องกับกำลังซื้อของคนในประเทศส่วนใหญ่ แต่ท่ามกลางการฟื้นตัวของอุปสงค์ที่ยังต้องใช้เวลา จึงทำให้ตลาดจะยิ่งมีการแข่งขันที่รุนแรง
ในปี 2566 การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล อาจจะลดลงเป็น 8.9-9.6 หมื่นหน่วย หรือหดตัว 6.3% ถึงขยายตัว 1.1% เทียบกับที่เร่งตัวขึ้นในปี 2565
โดยการเปิดตัวคอนโดมิเนียมน่าจะชะลอลงจากที่เปิดตัวจำนวนมากในปี 2565 พื้นที่โครงการใหม่จะเน้นไปยังพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลาง และพื้นที่ชั้นนอกต่อขยายจังหวัดปริมณฑล เนื่องจากราคาที่ดินในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นในปรับสูงขึ้น บวกกับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานรถไฟฟ้าขยายไปยังพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ
ราคาประเมินที่ดิน 2566 เช็กราคาที่ดินกรุงเทพฯ ตารางวาละเท่าไหร่
3. จี้รัฐกำหนดระยะเวลาต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ ดักทางเก็งกำไร
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุ จากการที่คณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบในหลักการเรื่องการเปิดให้สามารถซื้อบ้านพร้อมที่ดินหรือซื้อที่ดินเพื่อสร้างเป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างชาติ นับเป็นมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุน ดึงดูดคนต่างชาติที่มีศักยภาพสูงเข้ามาสู่ประเทศไทย สร้างให้เกิดอุปสงค์ใหม่ ๆ ที่มีกำลังซื้อสูงในประเทศเพื่อเข้ามาอยู่อาศัยในระยะยาว และจับจ่ายใช้สอยในสินค้าอุปโภคบริโภคในประเทศ
ที่ผ่านมาประเทศไทยเปิดให้คนต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ โดยพบว่า ในช่วงก่อนเกิดโควิด-19 มีการโอนกรรมสิทธิ์ปีละมากกว่า 10,000 หน่วย มูลค่ามากกว่า 50,000 ล้านบาท หรือคิดเป็นประมาณ 5% ของการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ
หากเปิดให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้ คาดว่าน่าจะทำให้เกิดมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มสูงสุดได้อีกประมาณ 50,000 หน่วย มูลค่าประมาณ 100,000 ล้านบาท จากมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในแต่ละปีจะสูงถึง 1 ล้านล้านบาท ซึ่งอาจจะทำให้สัดส่วนของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่ซื้อโดยคนต่างชาติเพิ่มจาก 5% เป็น 15% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งประเทศ
โดยคาดว่าในระยะแรกจะยังส่งผลบวกต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ไม่มากนัก เนื่องจากจะต้องใช้เวลาในการประชาสัมพันธ์ และกลุ่มคนต่างชาติต้องการเข้ามาอยู่ในประเทศไทยแบบระยะยาว อาจจะต้องมีการเตรียมการในเรื่องการซื้อที่อยู่อาศัยและการปรับเปลี่ยนสถานที่ในการอยู่อาศัย รวมถึงการขออนุญาตต่าง ๆ
ดังนั้น จึงอาจกล่าวได้ว่านโยบายนี้จะช่วยเพิ่มปริมาณของอุปสงค์ของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศให้มากขึ้น ทำให้ขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศมากขึ้น ส่งผลบวกในการลดภาวะอุปทานสะสมอสังหาริมทรัพย์ในตลาดให้ลดลง เกิดการผลิตอุปทานอสังหาริมทรัพย์ใหม่เพิ่มขึ้น และเกิดผลทวีคูณต่อระบบเศรษฐกิจ (Multiplier Effects) ในระบบเศรษฐกิจ
อย่างไรก็ดี ในการดำเนินการควรกำหนดให้ชัดเจนว่า รัฐบาลจะอนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านและที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยระยะยาวในประเทศไทยในช่วงกี่ปี และควรกำหนดให้ชัดเจนว่าเป็นที่อยู่อาศัยระดับราคาใด เพื่อไม่ให้เกิดการซื้อที่ดินและที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่อยู่ในกำลังซื้อของคนไทยส่วนใหญ่ เช่น รัฐบาลอาจไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านและที่ดินในระดับราคาไม่เกิน 10 หรือ 15 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับพื้นที่
นอกจากนี้ควรกำหนดระยะเวลาในการถือครองกรรมสิทธิ์ให้ชัดเจน เช่น ไม่น้อยกว่า 3-5 ปี ซึ่งจะไม่ทำให้เกิดการเก็งกำไรในที่ดินและราคาที่อยู่อาศัย และยังเป็นการป้องกันไม่ให้เกิดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์
รวมถึงควรมีการกำหนดภาษีหรือค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องสำหรับผู้ที่ถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินที่เป็นคนต่างชาติในอัตราที่แตกต่างจากคนไทย และการกำหนดเรื่องกฎเกณฑ์การขายบ้านและที่ดินเมื่อชาวต่างชาติต้องการขายต่อเมื่อผ่านไประยะเวลาหนึ่งแล้วให้ชัดเจน
สรุปข่าวจากประชาชาติธุรกิจ: REIC เปิดสถานการณ์ห้องชุด Q2/2565 จีนครองที่ 1 โอนห้องชุดมากที่สุด
4. ต่างชาติซื้อที่ดินไทยได้ยังมีช่องโหว่ หวั่นฉวยโอกาสกว้านซื้อที่ดิน
สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยเปิดเผยว่า สมาคมฯ เห็นด้วยกับมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ดึงคนต่างชาติกลุ่มมั่งคั่งเข้าประเทศ โดยให้สิทธิวีซ่าระยะยาวจะช่วยให้เกิดการจับจ่ายซื้อสินค้าเพื่ออุปโภคบริโภคท่องเที่ยวใช้ชีวิตในไทย ทำให้มีเม็ดเงินหมุนเวียนลงสู่ระบบเศรษฐกิจ
ในทางกลับกัน มาตรการของรัฐบาลตามมติที่ประชุมคณะรัฐมนตรีวันที่ 25 ตุลาคม 2565 กลับเปิดต่างชาติซื้อที่ดินไทยได้ไม่เกิน 1 ไร่ ซึ่งมองว่าเป็นที่ดินแปลงขนาดใหญ่เกินไป หากต่างชาติอาศัยช่องโหว่กฎหมาย ให้ญาติพี่น้องคนในครอบครัวเพื่อนนักธุรกิจซื้อที่ดินรายละ 1 ไร่ รวมแปลงเป็นผืนใหญ่ติดต่อกัน อาจกลายเป็นความเสี่ยงให้กับประเทศและคนไทย
โดยต่างชาติอาจฉวยโอกาสกว้านซื้อที่ดินทำเลทองสร้างอาณาจักรครอบครองที่ดินผืนใหญ่ โดยที่คนไทยไม่สามารถเข้าใช้พื้นที่ได้ รวมไปถึงนักลงทุนไทยเสียโอกาสลงทุน
นอกจากนี้การเปิดช่องให้ต่างชาติซื้อที่ดินตามผังเมืองรวม โดยไม่ระบุโซนให้แคบลงว่าควรอยู่บริเวณใด จะทำให้ต่างชาติเข้าซื้อที่ดินได้ทั่วทุกที่ของประเทศไทย โดยเฉพาะทำเลสำคัญ เป็นการเปิดกว้างให้ต่างชาติเกินไป ขณะที่เงื่อนไขการนำเงิน 40 ล้านบาทมาลงทุน มองว่าค่อนข้างต่ำ
จากผลกระทบที่อาจจะเกิดขึ้น วันที่ 10 พฤศจิกายน 2565 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ร่วมกับสมาคมอสังหาฯ ภูมิภาคแถลงการณ์คัดค้าน มาตรการรัฐบาลเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติซื้อที่ดินไทยไม่เกิน 1 ไร่ เพราะจะนำมาซึ่งความเสี่ยงของคนในประเทศ พร้อมทั้งรวบรวมปัญหาและข้อเสนอยื่นต่อนายกรัฐมนตรี
ทั้งนี้ มาตรการดังกล่าวเป็นคนละแนวที่สมาคมฯ เสนอต่อรัฐบาลเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ คือเปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบในโครงการบ้านจัดสรรในสัดส่วนไม่เกิน 49% เท่ากับอาคารชุด โดยกำหนดราคาที่สูงขึ้น รวมถึงโซนเพื่อไม่ให้กระทบต่อลูกค้าคนไทย
การสนับสนุนคนต่างชาติซื้อบ้านในโครงการจัดสรร จะช่วยกระตุ้นอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยทั้งระบบ รวมทั้งธุรกิจเกี่ยวเนื่อง เช่น บริษัทรับเหมาก่อสร้าง ธุรกิจวัสดุก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ สินค้าตกแต่งบ้าน ฯลฯ
สอดรับกับมุมมองของคอลลิเออร์สฯ สะท้อนว่าการเปิดโอกาสต่างชาตินำเงินลงทุนในไทยแลกซื้อที่ดินเพื่ออยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่ มองว่าเป็นเรื่องที่ดี แต่รัฐควรกำหนดโซนให้ชัดเจน ที่สำคัญต้องปรับเพิ่มวงเงินลงทุนให้สูงกว่า 40 ล้านบาท หรืออยู่ที่ 60 ล้านบาทขึ้นไป จะเหมาะสมกว่า
สรุปข่าวจากฐานเศรษฐกิจ: ผวาต่างชาติซื้อที่ดินไทย รวมแปลงใหญ่สร้างอาณาจักร
5. เร่งเครื่องโค้งสุดท้ายของปี 65 ดึงผู้ซื้อก่อนปรับราคา 5-8% ปีหน้า
ลุมพินี วิสดอมฯ เปิดเผยแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2565 ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ยังคงมีแผนเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง ในช่วงโค้งสุดท้ายของปี เพื่อกระตุ้นยอดขายที่จะสร้างรายได้ต่อเนื่องในปี 2566-2567
แม้จะเผชิญกับความผันผวนทางเศรษฐกิจที่เกิดจากภาวะเงินเฟ้อที่ขยับสูงขึ้นเกินกว่า 5% ส่งผลให้ราคาวัสดุก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้น ผนวกกับที่คณะกรรมการนโยบายการเงิน หรือ กนง. มีแนวโน้มที่จะปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มสูงขึ้นในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2565 เมื่อเทียบกับช่วง 9 เดือนแรกของปี
โดยคาดว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าการเปิดตัวในปี 2565 เพิ่มขึ้นมากกว่าเท่าตัวเมื่อเทียบกับปี 2564 เพื่อสะสมยอดขายและเพิ่มสินค้ามาทดแทนจำนวนสินค้าที่ลดลง ซึ่งเป็นผลมาจากการชะลอการเปิดตัวโครงการในปี 2563-2564
ในขณะเดียวกันราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้น 5-8% ในปี 2566 ตามภาระต้นทุนที่เพิ่มขึ้นทั้งจากราคาที่ดินที่สูงขึ้นตามการประเมินราคาที่ดินใหม่ของกรมธนารักษ์ที่จะประกาศใช้วันที่ 1 มกราคม 2566 ประมาณ 5-8% เมื่อเทียบกับปี 2561 ผนวกกับอัตราค่าแรงขั้นต่ำที่ปรับตัวสูงขึ้น 5-8% (ขึ้นอยู่กับพื้นที่) ซึ่งมีผลตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคมที่ผ่านมา
รวมถึงราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้นตามต้นทุนการผลิตที่เพิ่มขึ้นจากค่าพลังงานที่สูงขึ้น ทำให้ผู้ซื้อที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการอยู่อาศัย ตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในราคาเดิมในช่วงนี้
ถือเป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ที่จะเปิดตัวโครงการและแคมเปญทางการตลาดเพื่อกระตุ้นยอดขายในช่วงโค้งสุดท้ายของปี ซึ่งถือว่าเป็นโอกาสทองของผู้ซื้อที่จะได้สินค้าราคาเดิม
สรุปข่าวจากไทยรัฐออนไลน์: ผู้ประกอบการอสังหาฯ เร่งเปิดตัวโครงการใหม่กระตุ้นกำลังซื้อโค้งสุดท้ายปี 65
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
