กฎหมายจัดสรรที่ดิน หลักเกณฑ์และขั้นตอนตาม พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543

กฎหมายจัดสรรที่ดิน เป็นอีกหนึ่งข้อควรรู้ของผู้ที่เตรียมตัวซื้อบ้าน เพราะการที่ผู้ประกอบการจะพัฒนาโครงการออกมาขายได้นั้น ตามกฎหมายแล้วจะต้องได้รับการจัดสรรที่ดิน ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาดูว่าการจัดสรรที่ดินคืออะไร มีความสำคัญอย่างไร หลักเกณฑ์และรายละเอียดต่าง ๆ เกี่ยวข้องอย่างไรต่อผู้ประกอบการและผู้ซื้อ

ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 การจัดสรรที่ดิน คือ การจำหน่ายที่ดินที่ได้ แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียว หรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน

โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน และให้หมายความรวมถึงการดำเนินการดังกล่าวที่ได้มีการแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยไว้ไม่ถึง 10 แปลง และต่อมาได้แบ่งที่ดินแปลงเดิมเพิ่มเติมภายใน 3 ปี เมื่อรวมกันแล้วมีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปด้วย

ในการจำหน่ายที่ดินที่แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการดำเนินการเพื่อจำหน่ายในลักษณะที่อยู่อาศัย เพื่อประกอบการพาณิชย์ เพื่อประกอบการอุตสาหกรรม หรือเพื่อเกษตรกรรม ก็จะอยู่ในลักษณะเป็นการจัดสรรที่ดินตามความหมายนี้เช่นเดียวกัน

ที่ดินที่จะแบ่งขายตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป ถ้าไม่ขออนุญาตจัดสรรที่ดิน จะไม่สามารถแบ่งขายได้ ดังนั้นจึงเป็นเหตุผลว่าทำไมถึงมีการบังคับให้มีการขออนุญาตตามกฎหมายจัดสรรที่ดิน รวมถึงมีการลงทุนในสาธารณูปโภคเอง

ในการอนุญาตจัดสรรที่ดิน บุคคลที่ทำการจัดสรรที่ดินต้องดำเนินการตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด หรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขาแห่งท้องที่ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ พร้อมหลักฐานและรายละเอียด

1. เอกสารประจำตัว แบ่งเป็น

– บุคคลธรรมดา ได้แก่ บัตรประจำตัวประชาชน, ทะเบียนบ้าน, ทะเบียนสมรส ฯลฯ หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามี)

– นิติบุคคล ได้แก่ หนังสือรับรองการจดทะเบียนนิติบุคคล, ข้อบังคับ, หนังสือบริคณห์สนธิและวัตถุประสงค์, บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น, บัตรประตัวประชาชน และทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนนิติฯ รายงานการประชุมของบริษัทฯ ฯลฯ หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามี)

2. โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่จะทำการจัดสรรที่ดิน

3. โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ พร้อมทั้งแสดงบันทึกข้อตกลงภาระจำยอม (กรณีทางเข้า-ออกโครงการจัดสรรที่ดินบรรจบถนนภาระจำยอม)

4. สัญญาจำนอง บันทึกความยินยอมให้ทำการจัดสรรที่ดินของผู้รับจำนอง และจำนวนเงินที่ผู้รับจำนอง จะได้รับชำระหนี้จากที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลง โดยต้องระบุด้วยว่าที่ดินแปลงสาธารณูปโภคและ/หรือที่ดินแปลงบริการสาธารณะไม่ต้องรับภาระการจำนอง (กรณีที่ดินที่ขอทำการจัดสรรมีภาระการจำนอง)

5. หนังสือรับรองวงเงินค้ำประกัน

6. แผนผังโครงการจัดสรรที่ดิน

7. โครงการและวิธีการจัดสรรที่ดิน

8. หลักฐานการอนุญาตจากหน่วยงานของรัฐที่ดูแลรับผิดชอบ ได้แก่ หนังสือรับรองพื้นที่ผังเมืองรวม, หนังสืออนุญาตเชื่อมทาง, หนังสืออนุญาตระบายน้ำ, หนังสือรับรองการให้บริการจัดเก็บขยะมูลฝอย, หนังสือรับรองการให้บริการไฟฟ้า, หนังสือรับรองการให้บริการประปา, รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA (กรณีอยู่ในหลักเกณฑ์ที่ต้องจัดทำ) และอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง (ถ้ามี)

9. สัญญาค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภค/สัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค

หมายเหตุ: ข้อ 1-8 จัดทำสำเนาเอกสาร จำนวน 13 ชุด พร้อมลงนามรับรองความถูกต้องให้ครบถ้วน

1. ผู้ขอฯ ยื่นคำขอพร้อมเอกสารหลักฐานตามมาตรา 23

2. เจ้าพนักงานที่ดินฯ สั่งรับคำขอ แล้วส่งเรื่องให้

– สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (กรุงเทพมหานคร)

– สำนักงานที่ดินจังหวัดของจังหวัดนั้น ๆ (ต่างจังหวัด)

3. เจ้าหน้าที่ตรวจสอบแผนผัง โครงการ และเอกสารหลักฐานต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง

4. เจ้าหน้าที่ออกไปตรวจสอบสภาพที่ดิน พร้อมทั้งประมาณการราคาค่าก่อสร้างสาธารณูปโภค

5. เจ้าหน้าที่สรุปข้อมูลโครงการเพื่อนำเสนอคณะกรรมการจัดสรรที่ดินฯ พิจารณา

6. เจ้าหน้าที่แจ้งผลการพิจารณาของคณะกรรมการฯ ให้ผู้ขอฯ ดำเนินการ พร้อมทั้งจำนวนเงินเพื่อให้ผู้ขอฯ จัดหาธนาคารในการทำสัญญาค้ำประกัน

7. ผู้ขอฯ แสดงสัญญาค้ำประกันฯ และเอกสารหลักฐานอื่น ๆ (ถ้ามี) ตามมติคณะกรรมการฯ

8. เจ้าหน้าที่จัดทำใบอนุญาตฯ เพื่อเสนอประธานคณะกรรมการฯ ลงนาม

9. เจ้าหน้าที่แจ้งเจ้าพนักงานที่ดินฯ ทราบ พร้อมทั้งแจ้งให้ผู้ขอติดต่อขอรับใบอนุญาตฯ ณ สำนักงานที่ดินที่ยื่นคำขอ

10. ผู้ขอฯ ชำระค่าธรรมเนียม และรับใบอนุญาตฯ ณ สำนักงานที่ดินที่ยื่นคำขอ

นับเป็นหนึ่งในข้อควรระวังสำหรับผู้ที่เตรียมตัวก่อนซื้อบ้าน โดยเฉพาะเรื่องผู้ประกอบการได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินถูกต้องตามกฎหมายจัดสรรที่ดินหรือไม่ เนื่องจากปัจจุบันโครงการที่เปิดขายใหม่ มักจะเปิดขายไปพร้อม ๆ กับดำเนินการยื่นขอใบอนุญาตจัดสรร เพราะต้องการดำเนินธุรกิจและปิดการขายให้เร็วที่สุด

เคยมีกรณีมีผู้ซื้อบ้านบางราย ทราบภายหลังว่าโครงการที่ทำสัญญาซื้อ-ขายไปแล้วนั้นยังไม่ผ่านการขออนุญาตจัดสรรอย่างถูกต้องตามกฎหมาย แต่ได้ทำการผ่อนชำระเงินงวดไปแล้วจำนวนหนึ่ง จึงดำเนินการฟ้องร้องเพื่อต้องการเอาเงินดาวน์ที่ผ่อนไปแล้วหลายงวดคืน

อย่างไรก็ดี แม้กฎหมายจัดสรรที่ดินได้ห้ามทำการจำหน่ายที่ดินจัดสรรโดยไม่ได้รับอนุญาต แต่มิได้บัญญัติไว้โดยชัดเจนว่าจำหน่ายที่ดินจัดสรรก่อนได้รับอนุญาต

ดังนั้น การเปิดให้จองโครงการระหว่างดำเนินการขออนุญาต ไม่ถือเป็นการจำหน่ายที่ดินจัดสรรโดยไม่ได้รับอนุญาตจึงไม่ขัดต่อกฎหมายจัดสรรที่ดิน และการที่ผู้ซื้อตัดสินใจทำสัญญาซื้อขายเกิดขึ้นด้วยความสมัครใจมิได้ถูกหลอกลวง ฉ้อฉล หรือข่มขู่ให้ซื้อ

เมื่อผู้ซื้อทราบว่าโครงการยังไม่ได้รับใบอนุญาตจัดสรร แล้วหยุดชำระเงินดาวน์ รวมทั้งการขอเงินงวดที่ส่งไปคืน นอกจากไม่ได้เงินแล้วอาจเป็นฝ่ายที่ผิดสัญญา ทางโครงการมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินดาวน์

ก่อนซื้อบ้านควรตรวจสอบหาข้อมูลกับสำนักงานที่ดินท้องที่นั้นก่อนว่าที่ดินในโครงการที่สนใจอยู่นั้นมีปัญหา หรือทำถูกกฎหมายจัดสรรหรือไม่ ควรศึกษา ชื่อเสียงของผู้ประกอบการ เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาในภายหลัง เสียทั้งเวลาและเสียเงินโดยเปล่าประโยชน์