กฎหมายจัดสรรที่ดิน เป็นอีกหนึ่งข้อควรรู้ของผู้ที่เตรียมตัวซื้อบ้าน เพราะการที่ผู้ประกอบการจะพัฒนาโครงการออกมาขายได้นั้น ตามกฎหมายแล้วจะต้องได้รับการจัดสรรที่ดิน ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน
ล่าสุดมีการประกาศใช้ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2568 โดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2569 เป็นต้นไป
มาดูว่าการจัดสรรที่ดินคืออะไร มีความสำคัญอย่างไร และกฎหมายจัดสรรที่ดินฉบับใหม่แตกต่างจากเดิมตรงส่วนไหน หลักเกณฑ์และรายละเอียดต่าง ๆ เกี่ยวข้องอย่างไรต่อผู้ประกอบการและผู้ซื้อ
อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ
- การจัดสรรที่ดิน คืออะไร
- ทำไม่ต้องประกาศใช้กฎหมายจัดสรรที่ดินฉบับใหม่
- สาระสำคัญที่มีการแก้ไขเพิ่มเติมใน พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน ฉบับใหม่
- หลักฐานยื่นขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน
- ขั้นตอนการขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน
- ข้อควรระวัง ซื้อบ้านที่ยังไม่ได้รับอนุญาตจัดสรร
การจัดสรรที่ดิน คืออะไร
การจัดสรรที่ดิน คือ การจำหน่ายที่ดินที่ได้แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียว หรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกันโดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน และให้หมายความรวมถึงการดำเนินการดังกล่าวที่ได้มีการแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยไว้ไม่ถึง 10 แปลง และต่อมาได้แบ่งที่ดินแปลงเดิมเพิ่มเติมภายใน 3 ปี เมื่อรวมกันแล้วมีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปด้วย
บ้านจัดสรรราคาถูก อยู่ทำเลไหน
บ้านจัดสรรราคาถูก อยู่ทำเลไหน พร้อม 4 วิธีเลือกบ้านให้ตอบโจทย์
ทำไมต้องประกาศใช้กฎหมายจัดสรรที่ดินฉบับใหม่
เหตุผลในการประกาศใช้ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2568 เนื่องจาก พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ใช้บังคับมาเป็นระยะเวลานานแล้ว สมควรปรับปรุงบทญัตติบางประการ ได้แก่ องค์ประกอบของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด, การดำเนินการเกี่ยวกับการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคของผู้จัดสรรที่ดิน, การจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
รวมทั้งอัตราโทษของผู้ฝ่าฝืนคำสั่งของคณะกรรมการ คณะอนุกรรมการ หรือผู้ซึ่งคณะกรรมการมอบหมายตามมาตรา 52 เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพการณ์ในปัจจุบัน และเป็นการคุ้มครองสิทธิของผู้บริโภคและผู้ที่เกี่ยวข้องจึงจำเป็นต้องตราพระราชบัญญัตินี้
สาระสำคัญที่มีการแก้ไขเพิ่มเติมใน พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน ฉบับใหม่
การแก้ไข พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน ฉบับใหม่ มีเป้าหมายสำคัญเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการคุ้มครองผู้ซื้อที่ดินจัดสรร และกำหนดมาตรการกำกับดูแลผู้จัดสรรที่ดินให้ชัดเจนยิ่งขึ้น โดยสอดคล้องกับบทบัญญัติของรัฐธรรมนูญมาตรา 26 มาตรา 37 และมาตรา 40 ที่กำหนดให้การจำกัดสิทธิและเสรีภาพของบุคคลต้องกระทำโดยอาศัยอำนาจตามกฎหมายและมีความจำเป็น
1. เพิ่มความเข้มงวดเรื่องสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรร
กำหนดให้สาธารณูปโภค เช่น ถนน, สวน และสนามเด็กเล่น ตกอยู่ภายใต้ภาระจำยอมเพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อ และผู้จัดสรรที่ดินต้องบำรุงรักษาให้ได้มาตรฐาน ไม่ให้ด้อยลงจากเดิม พร้อมกำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินต้องจัดให้มีสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคกับธนาคารหรือสถาบันการเงิน เพื่อคุ้มครองสิทธิของผู้ซื้อ
2. กำหนดเงื่อนไขการพ้นหน้าที่บำรุงรักษาให้ชัดเจน
ผู้จัดสรรจะพ้นจากหน้าที่ได้เมื่อผู้ซื้อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเพื่อรับโอนทรัพย์สิน หรือดำเนินการอุทิศทรัพย์สินเป็นสาธารณประโยชน์ และต้องส่งมอบเงินค้ำประกันให้แก่นิติบุคคลหรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นตามกรณี
3. เพิ่มกลไกให้ผู้ซื้อมีสิทธิดำเนินการเองได้
กรณีผู้จัดสรรไม่ปฏิบัติหน้าที่ ผู้ซื้อไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงที่จำหน่ายแล้ว สามารถยื่นคำขอจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้
4. ปรับหลักเกณฑ์การจัดเก็บค่าส่วนกลาง
ให้สามารถกำหนดอัตราค่าใช้จ่ายแตกต่างกันตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือขนาดพื้นที่ ตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด
5. เพิ่มบทกำหนดโทษกรณีฝ่าฝืนคำสั่ง
ผู้จัดสรรที่ฝ่าฝืนคำสั่งคณะกรรมการ อาจถูกปรับตั้งแต่ 50,000-100,000 บาท และปรับรายวันจนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง
เปรียบเทียบค่าปรับของ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน ฉบับเก่า vs ฉบับใหม่
ค่าปรับครั้งแรก
ไม่มี
50,000-500,000 บาท
ค่าปรับรายวัน
2,000 บาท
1,000-10,000 บาท
หลักฐานยื่นขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน
1. เอกสารประจำตัว แบ่งเป็น
– บุคคลธรรมดา ได้แก่ บัตรประจำตัวประชาชน, ทะเบียนบ้าน, ทะเบียนสมรส ฯลฯ หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามี)
– นิติบุคคล ได้แก่ หนังสือรับรองการจดทะเบียนนิติบุคคล, ข้อบังคับ, หนังสือบริคณห์สนธิและวัตถุประสงค์, บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น, บัตรประตัวประชาชน และทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนนิติฯ รายงานการประชุมของบริษัทฯ ฯลฯ หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามี)
2. โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่จะทำการจัดสรรที่ดิน
3. โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ พร้อมทั้งแสดงบันทึกข้อตกลงภาระจำยอม (กรณีทางเข้า-ออกโครงการจัดสรรที่ดินบรรจบถนนภาระจำยอม)
4. สัญญาจำนอง บันทึกความยินยอมให้ทำการจัดสรรที่ดินของผู้รับจำนอง และจำนวนเงินที่ผู้รับจำนอง จะได้รับชำระหนี้จากที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลง โดยต้องระบุด้วยว่าที่ดินแปลงสาธารณูปโภคและ/หรือที่ดินแปลงบริการสาธารณะไม่ต้องรับภาระการจำนอง (กรณีที่ดินที่ขอทำการจัดสรรมีภาระการจำนอง)
5. หนังสือรับรองวงเงินค้ำประกัน
6. แผนผังโครงการจัดสรรที่ดิน
7. โครงการและวิธีการจัดสรรที่ดิน
8. หลักฐานการอนุญาตจากหน่วยงานของรัฐที่ดูแลรับผิดชอบ ได้แก่ หนังสือรับรองพื้นที่ผังเมืองรวม, หนังสืออนุญาตเชื่อมทาง, หนังสืออนุญาตระบายน้ำ, หนังสือรับรองการให้บริการจัดเก็บขยะมูลฝอย, หนังสือรับรองการให้บริการไฟฟ้า, หนังสือรับรองการให้บริการประปา, รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA (กรณีอยู่ในหลักเกณฑ์ที่ต้องจัดทำ) และอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง (ถ้ามี)
9. สัญญาค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภค/สัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค
หมายเหตุ: ข้อ 1-8 จัดทำสำเนาเอกสาร จำนวน 13 ชุด พร้อมลงนามรับรองความถูกต้องให้ครบถ้วน
ขายที่ดิน
ดูประกาศขายที่ดินกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และต่างจังหวัด
ขั้นตอนการขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน
1. ผู้ขอฯ ยื่นคำขอพร้อมเอกสารหลักฐานตามมาตรา 23
2. เจ้าพนักงานที่ดินฯ สั่งรับคำขอ แล้วส่งเรื่องให้
– สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (กรุงเทพมหานคร)
– สำนักงานที่ดินจังหวัดของจังหวัดนั้น ๆ (ต่างจังหวัด)
3. เจ้าหน้าที่ตรวจสอบแผนผัง โครงการ และเอกสารหลักฐานต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง
4. เจ้าหน้าที่ออกไปตรวจสอบสภาพที่ดิน พร้อมทั้งประมาณการราคาค่าก่อสร้างสาธารณูปโภค
5. เจ้าหน้าที่สรุปข้อมูลโครงการเพื่อนำเสนอคณะกรรมการจัดสรรที่ดินฯ พิจารณา
6. เจ้าหน้าที่แจ้งผลการพิจารณาของคณะกรรมการฯ ให้ผู้ขอฯ ดำเนินการ พร้อมทั้งจำนวนเงินเพื่อให้ผู้ขอฯ จัดหาธนาคารในการทำสัญญาค้ำประกัน
7. ผู้ขอฯ แสดงสัญญาค้ำประกันฯ และเอกสารหลักฐานอื่น ๆ (ถ้ามี) ตามมติคณะกรรมการฯ
8. เจ้าหน้าที่จัดทำใบอนุญาตฯ เพื่อเสนอประธานคณะกรรมการฯ ลงนาม
9. เจ้าหน้าที่แจ้งเจ้าพนักงานที่ดินฯ ทราบ พร้อมทั้งแจ้งให้ผู้ขอติดต่อขอรับใบอนุญาตฯ ณ สำนักงานที่ดินที่ยื่นคำขอ
10. ผู้ขอฯ ชำระค่าธรรมเนียม และรับใบอนุญาตฯ ณ สำนักงานที่ดินที่ยื่นคำขอ
ข้อควรระวัง ซื้อบ้านที่ยังไม่ได้รับอนุญาตจัดสรร
นับเป็นหนึ่งในข้อควรระวังสำหรับผู้ที่เตรียมตัวก่อนซื้อบ้าน โดยเฉพาะเรื่องผู้ประกอบการได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินถูกต้องตามกฎหมายจัดสรรที่ดินหรือไม่ เนื่องจากปัจจุบันโครงการที่เปิดขายใหม่ มักจะเปิดขายไปพร้อม ๆ กับดำเนินการยื่นขอใบอนุญาตจัดสรร เพราะต้องการดำเนินธุรกิจและปิดการขายให้เร็วที่สุด
เคยมีกรณีมีผู้ซื้อบ้านบางราย ทราบภายหลังว่าโครงการที่ทำสัญญาซื้อ-ขายไปแล้วนั้นยังไม่ผ่านการขออนุญาตจัดสรรอย่างถูกต้องตามกฎหมาย แต่ได้ทำการผ่อนชำระเงินงวดไปแล้วจำนวนหนึ่ง จึงดำเนินการฟ้องร้องเพื่อต้องการเอาเงินดาวน์ที่ผ่อนไปแล้วหลายงวดคืน
อย่างไรก็ดี แม้กฎหมายจัดสรรที่ดินได้ห้ามทำการจำหน่ายที่ดินจัดสรรโดยไม่ได้รับอนุญาต แต่มิได้บัญญัติไว้โดยชัดเจนว่าจำหน่ายที่ดินจัดสรรก่อนได้รับอนุญาต
ดังนั้น การเปิดให้จองโครงการระหว่างดำเนินการขออนุญาต ไม่ถือเป็นการจำหน่ายที่ดินจัดสรรโดยไม่ได้รับอนุญาตจึงไม่ขัดต่อกฎหมายจัดสรรที่ดิน และการที่ผู้ซื้อตัดสินใจทำสัญญาซื้อขายเกิดขึ้นด้วยความสมัครใจมิได้ถูกหลอกลวง ฉ้อฉล หรือข่มขู่ให้ซื้อ
เมื่อผู้ซื้อทราบว่าโครงการยังไม่ได้รับใบอนุญาตจัดสรร แล้วหยุดชำระเงินดาวน์ รวมทั้งการขอเงินงวดที่ส่งไปคืน นอกจากไม่ได้เงินแล้วอาจเป็นฝ่ายที่ผิดสัญญา ทางโครงการมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินดาวน์
ยกเลิกสัญญาซื้อบ้านทำอย่างไร
ยกเลิกสัญญาซื้อบ้าน ต้องรู้จัก 5 รายละเอียดสำคัญก่อนเซ็น
ก่อนซื้อบ้านควรตรวจสอบหาข้อมูลกับสำนักงานที่ดินท้องที่นั้นก่อนว่าที่ดินในโครงการที่สนใจอยู่นั้นมีปัญหา หรือทำถูกกฎหมายจัดสรรที่ดินหรือไม่ ควรศึกษา ชื่อเสียงของผู้ประกอบการ เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาในภายหลัง เสียทั้งเวลาและเสียเงินโดยเปล่าประโยชน์
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ