คุณริษิณี สาริกบุตร ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและประเมินมูลค่าทรัพย์สิน บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด สรุปภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร ครึ่งปีแรกของปี 2012 ดังนี้
ประเด็นสำคัญโดยสรุป
• 27,084 คือจำนวนยูนิตคอนโดมิเนียมทั้งหมดที่เปิดตัวในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2012
• ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2012 อัตราการเข้าพักเพิ่มขึ้นจาก 50.2% ในช่วงครึ่งปีหลังของปี ที่แล้วเป็น 62.07% หรือเท่ากับ 16,810 ยูนิต ซึ่งเพิ่มขึ้นจากตัวเลขเดิมจำนวน 5,653 ยูนิตในช่วงครึ่งปีหลังของปี ที่แล้ว
• ราคาคอนโดมิเนียมในภาพรวมขยายตัวขึ้นถึง 3.5% เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2011
• มีความคาดหวังว่าอุปทานใหม่ในช่วงครึ่งปีหลังของปีนี้จะเพิ่มขึ้นจากเมื่อต้นปี ขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมระดับหรูจะเปิดตัวเพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งปีหลังของปีนี้
ภาพรวมตลาด
ไนท์แฟรงค์ ทำการตรวจสอบและทบทวนอุปทานของคอนโดมิเนียมโดยได้รวมอุปทานตั้งแต่ปี 2008 จนถึงครึ่งปีแรกของปี 2012 เนื่องจากโครงการคอนโดมิเนียมหลายแห่งที่เปิดตัวตั้งแต่ก่อนปี 2008 ได้ปิดการขายไปเรียบร้อยแล้ว ขณะที่อุปสงค์ได้เพิ่มขึ้นในปีนี้ซึ่งเป็นไปตามปัจจัยการอ่อนตัวของอุปสงค์ในไตรมาสสุดท้ายของปีที่ผ่านมา โดยที่อุปสงค์ส่วนใหญ่เกิดจากนักลงทุนชาวไทยและนักลงทุนชาวเอเชีย ในเรื่องของราคามีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องอันเป็นผลสืบเนื่องจากค่าวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น ห้องแบบหนึ่งห้องนอนที่มีให้จับจองอย่างท่วมท้นสามารถตอบรับความต้องการของผู้ซื้อได้เป็นอย่างดี ด้วยเหตุผลด้านการเปลี่ยนแปลงวิถีชีวิตของพนักงานออฟฟิศหนุ่มสาวรวมไปถึงคู่รักยุคใหม่ จึงมีการปรับราคาสูงขึ้นอย่างสม่ำเสมอ
แนวโน้มอุปทาน
คอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2012 มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 26,354 ยูนิต อุปทานสะสมของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครอยู่ที่ 202,391 ยูนิตในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2012 ซึ่งเพิ่มขึ้นจากอุปทานเมื่อปลายปี 2011 จำนวน 175,307 ยูนิตหรือคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ได้ 15.5% จำนวนคอนโดมิเนียมทั้งหมดที่เปิดตัวในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2012 เท่ากับ 27,084 ยูนิต โดยคอนโดที่เพิ่งเปิดตัวส่วนใหญ่มีทำเลตั้งอยู่ในเขตชานเมืองคิดเป็น 72% ของคอนโดใหม่ทั้งหมด ตามมาด้วยคอนโดในเขตรอบเมืองและคอนโดในเขตเมืองด้วยตัวเลข 21% และ 7% ตามลำดับ ในปีนี้โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวในเขตเมืองจะให้น้ำหนักไปที่ย่านสุขุมวิท
แนวโน้มอุปสงค์
อัตราการเข้าพักเพิ่มขึ้นจากเดิมที่ 50.2% ในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2011 เป็น 62.07% ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2012
อุปสงค์ของคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพมหานครมีการชะลอตัวลงในปี 2011 โดยมีการวิจัยพบว่าอัตราการเข้าพักอยู่ที่ 20,560 ยูนิต โดยระหว่างครึ่งปีแรกของปี 2012 อุปสงค์มีจำนวนประมาณ 16,810 ยูนิต โดยเพิ่มขึ้น 12.8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว อุปสงค์ช่วงครึ่งปีแรกของปีนี้ส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียมซึ่งตั้งอยู่บริเวณรอบเมืองของกรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะในย่านแจ้งวัฒนะ ซึ่งมีอัตราการเข้าพักถึง 4,133 ยูนิต จากยูนิตใหม่ทั้งหมด 5,406 ยูนิต หรือประมาณ 76.5% ขณะที่ย่านสุขุมวิทฝั่งรอบนอกเป็นอีกทำเลที่มีอุปสงค์สูงในช่วงครึ่งปีแรกของปีนี้ โดยนับเป็นอัตราการเข้าพัก 2,088 ยูนิตจากจำนวนยูนิตเปิดตัวใหม่ที่ขายไป 3,444 ยูนิต ในส่วนทำเลกรุงเทพชานเมืองก็พบว่ามีอุปสงค์สูงเช่นเดียวกันคือ 3,167 ยูนิตจากจำนวนยูนิตใหม่ที่ขายไปแล้ว 5,764 ยูนิต
แนวโน้มด้านราคา
ราคาขายโดยรวมในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2012 เพิ่มขึ้น 3.5% จากช่วงครึ่งปีหลังของปี 2011 ราคาขายคอนโดยมิเนียมในทำเลย่านชานเมืองของกรุงเทพมหานครเพิ่มขึ้นเล็กน้อยคือ 0.8% เมื่อเทียบกับราคาในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2011 อันเป็นผลมาจากอุปสงค์จำนวนมากในพื้นที่ ราคาขายโดยเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในเขตชานเมืองและบริเวณรอบเมืองของกรุงเทพมหานครปรับตัวเพิ่มขึ้น 4% จากปีที่แล้ว ช่วงครึ่งปีแรกของปี 2012 ราคาขายโดยเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในเขตเมืองเท่ากับ 145,232 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่ราคาขายโดยเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมรอบเมืองจะอยู่ที่ตารางเมตรละ 98,199 บาท และราคาขายโดยเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมเขตชานเมืองอยู่ที่ตารางเมตรละ 51,415 บาท
แนวโน้มในอนาคต
ในช่วงครึ่งปีหลังของปีนี้ อุปทานใหม่ของคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพรอบเมืองจะลดลงและเราจะได้เห็นคอนโดมิเนียมใหม่ๆ ที่จะเปิดตัวในเขตเมือง ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มที่จะเลือกคอนโดมิเนียมทำเลในเมืองมากกว่าย่านรอบเมือง เนื่องจากไม่มีข้อแตกต่างทางราคาขายมากนัก ในส่วนของคอนโดมิเนียมระดับหรูจะเกิดอุปทานใหม่ขึ้นในตลาดเพื่อตอบรับความต้องการของอุปสงค์ท้องถิ่นทั้งในแง่ของการพักอาศัยเองและการลงทุน นอกจากนี้ยังมีผู้ซื้อจากต่างประเทศ อาทิ สิงคโปร์ ฮ่องกง และจีน ขณะที่ราคาขายของคอนโดมิเนียมในเขตเมืองจะเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัดเนื่องจากภาวะขาดแคลนพื้นที่ที่มีความต้องการสูงสำหรับการพัฒนาโครงการ จึงจะเกิดการแข่งขันอย่างหนักบนพื้นที่กรุงเทพชานเมือง แต่อย่างไรก็ตามราคาขายจะยังไม่ปรับตัวนัก