จับกระแสอสังหาฯจัดโปรฯ ลด-แลก-แจก-แถม ส่อเค้า ‘รุ่ง’ หรือ ‘ร่วง’

สังเกตได้ว่าช่วงนี้เหล่าดีเวลลอปเปอร์หลายราย เข็นโปรโมชั่นลด แลก แจก แถม ผ่อน 0% หรืออยู่ฟรี ออกมามากมาย แม้มองเผิน ๆ จะเป็นการกระตุ้นยอดขายปกติ แต่ก็ส่งสัญญาณอะไรบางอย่างเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันให้เห็นได้ไม่น้อยเช่นกัน

ส่อเค้าซัพพลายล้น แข่งขันกันด้วยแคมเปญ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ตั้งแต่ปี 2557-2559 ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีภาวะหดตัวต่อเนื่อง เฉลี่ย 5-7% จากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ปัญหาหนี้ครัวเรือน สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ และกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติ โดยเฉพาะฝั่งยุโรปที่หายไปกว่า 50% จากภาวะเศรษฐกิจโลกตกต่ำ รวมทั้งมีโครงการที่ขายแล้วโอนไม่ได้อีกหลายโครงการ หลายบริษัทต้องนำกลับมาทำการตลาดใหม่ ทำให้ซัพพลายเหลือขายในตลาดมีอยู่เป็นจำนวนมาก

โดย ณ สิ้นปี 2559 มีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วประมาณ 445,000 ยูนิต และโครงการที่ยังทยอยก่อสร้างอีกประมาณ 127,000 ยูนิต และมีประมาณ 40,000 ยูนิต ที่มีกำหนดแล้วเสร็จและเตรียมโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2560 ซึ่งมีจำนวนค่อนข้างมาก จากภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัว ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายจึงกังวลว่าจะประสบปัญหาในการโอน โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมระดับล่างที่ต้องเหนื่อยในการผลักดันสต็อกเหลือขาย ประกอบกับในปีนี้ภาครัฐยังไม่มีมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ออกมาเหมือนปี 2559 ทำให้ดีเวลลอปเปอร์ทุกค่ายต้องอัดโปรโมชันพิเศษเต็มที่เพื่อกระตุ้นยอดขายกันเอง โดยเฉพาะในทำเลรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงบางใหญ่-บางซื่อ ที่ทุกค่ายต้องเข็นแคมเปญระบายสต๊อกออกมาทุกรูปแบบ บางรายลดสูงสุดถึงกว่า 20% เนื่องจากมีซัพพลายล้นตลาด โดยในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ในทำเลนี้มีคอนโดมิเนียมเหลือขายถึง 20,000 ยูนิต

ด้านสถาบันการเงินก็เพิ่มความเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) สูงมาก แม้ว่าบางโครงการที่มีการตรวจสอบคุณสมบัติผู้กู้ก่อนให้จอง แต่กลับมีอัตรา Reject Rate ถึง 30% ส่วนโครงการที่ไม่มีการตรวจสอบคุณสมบัติของผู้กู้ก่อน มีอัตรา Reject Rate สูงถึง 50% โดยเฉพาะผู้ที่มีอาชีพอิสระ ไม่มีเงินเดินบัญชีชัดเจน ดีเวลลอปเปอร์จึงต้องปรับกลยุทธ์ใหม่ด้วยการใช้วิธีให้เช่าก่อน 1-2 ปี โดยนำค่าเช่ามาเป็นเงินดาวน์ เพื่อแก้ปัญหาดังกล่าว

แม้ว่าช่วงไตรมาสแรกของปีนี้จะมีการเติบโตของสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยของระบบธนาคารพาณิชย์ โดยข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทย พบว่าปริมาณยูนิตที่ได้รับสินเชื่อรวมขยายตัวที่ 14% แต่ยังต่ำกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยเมื่อแยกที่อยู่อาศัยตลาดล่าง ปริมาณยูนิตที่ได้รับสินเชื่อขยายตัวอยู่ที่ 7.7% ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนเล็กน้อย ส่วนคอนโดมิเนียมขยายตัว 6.3% ต่ำกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อนเล็กน้อยเช่นกัน

เหมือนจะมีแต่ข่าวไม่สู้ดีแต่การอัดแคมเปญดังกล่าวข้างต้นก็ใช่ว่าจะเป็นการขายผ้าเอาหน้ารอดในช่วงซัพพลายล้นตลาดเพียงอย่างเดียว แต่ยังมีเรื่องดี ๆ ด้วยเช่นกัน เนื่องจากเป็นช่วง “นาทีทอง” ที่สถานการณ์เอื้อต่อการซื้อที่อยู่อาศัย

คว้าสัญญาณบวก ดอกเบี้ยต่ำ หนี้ครัวเรือนลด จัดโปรฯ เร่งยอดขาย
จากข้อมูลของศูนย์วิจัยกสิกรไทย พบว่า สถานการณ์หนี้ครัวเรือนไทยปี 2559 มีสัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อจีดีพีปรับตัวลงราว 1.3% จากปี 2558 มาอยู่ที่ระดับ 79.9% ต่อจีดีพี (ปี 2558 อยู่ที่ระดับ 81.2%) เป็นผลจากหนี้ครัวเรือนที่เติบโตในอัตราที่ต่ำกว่าการขยายตัวของจีดีพี ซึ่งมาจากหลายปัจจัย ได้แก่ จากการหดตัวของสินเชื่อภาคครัวเรือนที่ปล่อยโดยกลุ่มนอนแบงก์ (ผู้ให้บริการด้านการเงินที่ไม่ใช่สถาบันการเงิน) โดยเฉพาะสินเชื่อเช่าซื้อรถยนต์ ซึ่งทำให้หนี้ครัวเรือนปรับลดลงถึง 0.6% ต่อจีดีพี และจากการปล่อยสินเชื่อด้วยความระมัดระวังตามนโยบายเครดิตที่เข้มงวดขึ้นของสถาบันการเงินส่วนใหญ่ ซึ่งรวมถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยซึ่งมีสัดส่วนสูงสุดในหนี้ครัวเรือน (เกือบ 30% ของหนี้ครัวเรือน) ที่เติบโตชะลอลงตามยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่ปรับลดลง ถือเป็นการปรับลดลงของสัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อจีดีพีเป็นครั้งแรกในรอบ 11 ปี ซึ่งช่วยบรรเทาความกังวลต่อปัญหาหนี้สะสมของครัวเรือนและเสถียรภาพของระบบการเงินลงได้ในระดับหนึ่ง

นอกจากนี้ยังได้รับแรงหนุนจากค่าครองชีพที่มีโอกาสปรับเพิ่มขึ้น การปลดภาระหนี้ของผู้เข้าร่วมโครงการรถคันแรก และอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัวในระดับต่ำ ซึ่งการเปลี่ยนแปลงด้านอัตราดอกเบี้ย ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่จะผลักดันให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโต หากอัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้น จะส่งผลต่อผลต่อความต้องการที่อยู่อาศัยในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยการปรับดอกเบี้ยขึ้นทุก 1% จะมีผลทำให้ความต้องการลดลง 5-8% ซึ่งปัจจุบันแม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะยังคงทรงตัวในระดับต่ำ แต่ก็มีโอกาสจะปรับเพิ่มขึ้นในปีต่อไป

ถือเป็นจังหวะที่ดี เนื่องจากภาระในการผ่อนชำระค่างวดรายเดือนจะต่ำลง ทำให้เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น ดีเวลลอปเปอร์จึงอาศัยช่วงจังหวะนี้สร้างแคมเปญส่งเสริมการขายแบบต่าง ๆ เพื่อกระตุ้นยอดขายนั่นเอง

สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้คาดว่าจะโต 5% จากปัจจัยการลงทุนโครงการของภาครัฐ และราคาพืชผลการเกษตรเริ่มปรับตัวดีขึ้น โดยคาดว่าจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ปี 2560 จะกลับมาขยายตัวอีกครั้งในรอบ 3 ปี ซึ่งไม่ว่าโปรโมชั่นเหล่านี้จะมีมาด้วยสาเหตุอะไรก็ถือเป็นประโยชน์และกำไรสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงนี้อย่างแน่นอน