สำหรับใครที่เพิ่งซื้อหรือกำลังมองหาบ้าน ทาวน์โฮม คอนโดฯ จากโครงการต่างๆ ทั้งเก่าและใหม่ สิ่งสำคัญที่จะต้องเช็คก่อนตัดสินใจซื้อบ้านและรับโอนกรรมสิทธิ์ก็คือการตรวจเช็คบ้าน และรอยรั่วต่างๆ ยิ่งในประเทศไทยที่มีสภาพอากาศแปรปรวนทั้งร้อนจัด และมีฝนตกหนักในฤดูฝนยิ่งเป็นเรื่องหน้าเป็นห่วง โดยเฉพาะปัญหาที่เกิดขึ้นบ่อยมากที่สุดก็คือ หลังคารั่ว ทีนี้จะทำอย่างไรดี
ใครที่ซื้อบ้าน หรือ คอนโดฯ มาแล้วเกิดปัญหาหลังคารั่วขึ้นมา เจ้าของบ้านจำเป็นต้องเสียตังซ่อมแซมเอง หรือ โครงการจะเป็นคนรับผิดชอบ มาร่วมหาคำตอบไปกับ DDproperty ได้ในบทความนี้
ทั้งนี้สำหรับใครที่ซื้อบ้านมือหนึ่งหรือคอนโดฯโครงการใหม่ แน่นอนว่าจะต้องมีการตรวจรับบ้าน พร้อมรายละเอียดข้อมูล ข้อตกลงต่างๆ ก่อนรับโอนบ้านอยู่แล้ว แต่หนึ่งประเด็นสำคัญตามที่กล่าวมาในเรื่องของหลังคารั่ว ไม่ได้ระบุเจาะจงลงไปในเรื่องของประกันหรือสัญญาอย่างชัดเจนในเรื่องของหลังคารั่ว ดังนั้นก่อนรับโอนบ้านเราจึงต้องทำการตรวจเช็คเรื่องพวกนี้เป็นอย่างดี แต่ทั้งนี้เองไม่ว่าจะเป็นหลังคารั่ว น้ำซึม หรือ อะไรต่างๆ ที่ตามมาหลังการรับโอนกรรมสิทธิ์จะไปอยู่ในเรื่องที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายการควบคุมอาคาร โดยในทางกฎหมายแล้วในหากที่อยู่อาศัยของเราหลังคารั่วนั้นใครจะเป็นผู้รับชอบกันแน่!
ถ้าหากบ้านหรือคอนโดฯ ของใครเป็นที่อยู่อาศัยใหม่ เพิ่งรับโอนมาไม่นาน แถมยังเป็นโครงการของผู้พัฒนาชื่อดัง ที่ส่วนใหญ่จะไม่ค่อยพบปัญหาหลังคารั่ว น้ำซึมเข้าบ้าน เข้าห้องมากเท่าไหร่ เพราะส่วนหนึ่งชื่อเสียงสามารถการันตีได้ว่า วัสดุ โปรดักส์ต่างๆ การผลิตมีคุณภาพ ซึ่งผู้พัฒนาที่มีชื่อเสียงย่อมไม่ยอมเอาเรื่องหลังคารั่วหรือโครงสร้างที่ผิดแปลกมาทำลายเครดิตตัวเองอย่างแน่นอน แต่ทั้งนี้เราก็มักจะเห็นข่าวที่เกิดขึ้นเกี่ยวกับเรื่องพวกนี้ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของปลวกกินบ้าน หรือ โครงสร้างที่ไม่ได้มาตรฐาน ที่เกิดขึ้นและมีข่าวกับผู้พัฒนาชื่อดังอยู่ประปราย ซึ่งรวมไปในเรื่องของบ้านใหม่ที่หลังคารั่วด้วย โดยส่วนใหญ่ถ้าสมมุติบ้านใหม่ของคุณที่ซื้อมาได้ไม่นานเกิดหลังคารั่วมาอย่างไร้เหตุผล ไม่ได้มีการต่อเติมหรือมีใครไปทำให้ชำรุดมาก่อน รีบแจ้งกับทางโครงการได้เลย รับรองว่าทางโครงการจะมีการคุยไกลเกลี่ยและรีบจัดการปัญหาหลังคารั่วให้ทันทีเพราะไม่ต้องการเอาชื่อเสียงมาแลกกับปัญหาหลังคารั่วเล็กๆ น้อยๆ อย่างแน่นอน
ส่วนในเรื่องทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับพรบ. ควบคุมอาคาร ที่กล่าวไว้ข้างต้น หากเป็นโครงการบ้านหรือคอนโดฯ ใหม่ ที่อยู่ๆ มีปัญหาหลังคารั่ว แต่ทางผู้พัฒนาไม่รับผิดชอบ ก็ต้องงัดเรื่องกฎหมายขึ้นมาสู้ โดยสิ่งที่ผู้อยู่อาศัยจะต้องสำรวจก่อนอันดับแรกเมื่อเกิดปัญหาหลังคารั่วก็คือ หนึ่งดูเช็ควัสดุว่าตรงกับมาตรฐานที่โครงการหรือเป็นเกรดวัสดุที่ดี เหมาะสมกับการสร้างบ้านหรือใหม่ สองตรวจดูโครงสร้างบ้านว่าก่อสร้างได้มาตรฐานตามที่โครงการโฆษณาหรือเปล่า หากตรวจเช็คแล้วพบว่าสาเหตุของหลังคารั่วมาจากปัจจัยสองข้อดังกล่าว ตรงนี้ผู้ซื้อจะสามารถเอาปัญหาหลังคารั่วมาเรียกร้องสิทธิในการซ่อมแซมได้จากผู้พัฒนาได้หรือไม่นั้น ผู้ซื้อที่ประสบปัญหาหลังคารั่วจะต้องรู้กฎหมายเบื้องต้นด้วยกันอยู่สองข้อก่อน คือ
ข้อหนึ่ง ผู้ขายหรือผู้พัฒนาจะต้องรับผิดชอบในความชำรุดเสียหายนั้นตามกฎหมาย
ภาพ via i1.wp.com
หากเกิดหลังคารั่วขึ้นภายในบ้าน ผู้ซื้อจะต้องฟ้องร้องให้มีการรับผิดชอบภายในเวลา 1 ปี นับแต่ได้พบเห็นความบ่งพร่องชำรุดดังกล่าว ตรงนี้ถ้าเกิดอยู่ๆ หลังคารั่วขึ้นมา แต่นับจากวันรับโอนกรรมสิทธิ์ ยังไม่เกินหนึ่งปีก็สามารถฟ้องร้องเอาผิดกับผู้พัฒนาได้
ข้อสอง เงื่อนไขตามมาตรฐานสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร
มาตรฐานสัญญาตามที่กรมที่ดินกำหนดไว้ คือ เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้จะซื้อแล้วผู้จะขายต้องรับผิดชอบในความเสียหายหรือชำรุด บกพร่องของอาคาร ซึ่งความหมายนี้ก็คือการรับประกันความเสียหายนั่นเอง โดยหากเกิดหลังคารั่วจริงๆ กรณีที่เป็นโครงสร้างอาคาร จะรับประกัน 5 ปีนับตั้งแต่วันโอนกรรมสิทธิ์ ส่วนกรณีที่เป็นส่วนควบหรืออุปกรณ์ที่เป็นส่วนประกอบสำคัญของอาคาร รับประกันภายใน 1 ปี
พอทราบข้อกฎหมายแล้ว และสามารถเรียกร้องให้ผู้พัฒนามาดำเนินการซ่อมแซมหลังคารั่วได้แล้ว ประเด็นสำคัญของปัญหาหลังคารั่วก็จะตกมาอยู่ที่ระยะเวลาในการแก้ไขหรือซ่อมแซม ซึ่งทั้งนี้ขึ้นอยู่กับผู้ซื้อผู้ขายตกลงกันว่าจะมีการนัดเข้าไปซ่อมแซมหลังคารั่วได้เมื่อใด แต่หากผู้ขายไม่แก้ไขภายในเวลาที่กำหนดหรือแก้ไขล่าช้า จนเป็นเหตุให้หลังคาที่รั่วนิดๆ หน่อย เป็นแผลใหญ่ และอาจมีความเสียหายร้ายแรงขึ้นเรื่อยๆ ทั้งนี้ผู้ซื้อก็มีสิทธืที่จะดำเนินการแก้ไขเองและสามารถเรียกร้องค่าใช้จ่ายจากผู้ขายให้เป็นคนรับผิดชอบค่าใช้จ่ายทั้งหมดเฉพาะรอยรั่วของหลังคาได้
ในแง่ของผู้อยู่อาศัยคอนโดมิเนียมก็เช่นกัน ถึงแม้ฝ้าเพดานในห้องชุดจะเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคล แต่ถ้ามีปัญหาในเรื่องของหลังคารั่วจากทรัพย์สินส่วนกลาง และส่งผลทำให้น้ำรั่วซึมเข้ามาในห้องชุด ตรงนี้นิติบุคคลอาคารชุดจะต้องรับผิดชอบในความเสียหายนั้นเพราะต้นเหตุที่ทำให้น้ำรั่วซึมเข้ามาในห้องชุดเกิดจากฝ้าเพดานหรือหลังคารั่วภายในอาคาร และส่งผลกระทบมายังห้องชุดของเรา ซึ่งในกรณีนี้ ถ้าต้นเหตุมาจากหลังคาของโครงการรั่วจริงๆ ไม่ว่าจะอยู่ในระยะเวลากี่ปีทางโครงการก็จะต้องเป็นผู้รับผิดชอบความเสียหายนี้ และหากการปฏิบัติหน้าที่ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจงใจหรือประมาทเลินเล่อมีการซ่อมแซมแบบขอไปที หรือ ไม่ใยดีกับปัญหาหลังคารั่ว จนก่อให้เกิดความเสียหายกับห้องชุดของเรา เจ้าของห้องก็สามารถฟ้องเรียกค่าเสียหายจากผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดได้
สุดท้ายนี้สำหรับใครที่มองหาบ้านมือสอง หรือ มีการรับโอนกรรมสิทธิ์ของที่อยู่อาศัยมาเป็นเวลานานเกินกว่า 5 ปี ก็คงต้องคิดหนักหน่อย เพราะทั้งเรื่องของกฎหมายหรือการรับประกันโครงสร้างต่างๆ ไม่ได้อยู่ในระยะเวลาที่กำหนดแล้ว ดังนั้นเจ้าของบ้านหรือคอนโดฯ นั้นๆ คงไม่มีสิทธิ์ในการที่จะเรียกร้องให้ทางผู้พัฒนามาดูแลปัญหาหลังคารั่วในส่วนนี้ ทางเดียวที่จะแก้ไขได้สำหรับกรณีนี้ก็คือซ่อมเองจ่ายเองเท่านั้น ทั้งนี้เองสำหรับใครที่กำลังมองหาบ้านหรือคอนโดใหม่ฯ เพื่อเสริมความมั่นใจว่าที่อยู่อาศัยนั้นๆ เป็นอย่างไร มีคุณภาพไหม ก็สามารถติดตามชมรีวิวโครงการใหม่ ได้ที่นี่เช่นกัน
อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหาบ้านคอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน
