วงการอสังหาริมทรัพย์ช่วงท้ายปีสะเทือนกันอีกครั้งหลังจากธนาคารแห่งประเทศไทย ออกมาประกาศว่าภาวะหนี้เสียภาคอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด หวั่นเกิดภาวะฟองสบู่ โดยเตรียมเพิ่มวงเงินดาวน์สำหรับบ้านหลังที่สอง และบ้านราคาเกิน 10 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็น 20% โดยคาดว่าจะประกาศใช้ต้นปี 2562 ซึ่งกระทบทั้งฝั่งผู้ซื้อและผู้ขายอย่างแน่นอน
>>>เจาะลึกแนวโน้มที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ จากรายงาน DDproperty Property Index
ปล่อยกู้เกิน เพิ่มหนี้เสียกว่า 1.5 แสนล้าน
สาเหตุส่วนหนึ่งจากหนี้เสียที่เพิ่มขึ้นดังกล่าวมาจากการปล่อยสินเชื่อต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ หรือ LTV สูงเกินกว่า 90% ส่งผลให้หนี้เสียของสินเชื่อบ้านสูงกว่าสินเชื่อทุกประเภท โดยอยู่ที่ระดับ 3.4% หรือประมาณ 1.5 แสนล้านบาท โดยกลุ่มที่มีหนี้เสียมากที่สุดคือกลุ่ม Gen X อายุ 39-53 ปี มีหนี้เสียอยู่ถึงประมาณ 7.5 หมื่นล้านบาท
สัญญาณเก็งกำไรสูงถึง 35%
จากรายงานของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย พบว่า เฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยที่ซื้อขายในปี 2560 มีสัดส่วนของชาวต่างชาติสูงถึง 20% นอกจากนี้ยังมีนักเก็งกำไรที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่า หรือขายต่อ อีกประมาณ 15-20% เมื่อรวมกันแล้วมีสัดส่วนถึง 35% หรือ 1 ใน 3 ของตลาด ซึ่งในประเทศไทยยังไม่มีมาตรการควบคุมทั้ง 2 ด้านเหมือนในต่างประเทศ อาทิ สิงคโปร์เก็บภาษีผู้ซื้อบ้านหลังที่สองสำหรับชาวสิงคโปร์ 12% ของราคาที่ซื้อ และ 15% สำหรับบ้านหลังที่สามขึ้นไป ส่วนออสเตรเลียและนิวซีแลนด์กีดกันไม่ให้ต่างชาติซื้อบ้าน
เพิ่มเงินดาวน์ บ้านหลังที่ 2-บ้านเกิน 10 ล้าน เป็น 20%
โดยเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในครั้งนี้ ตามหลักการจะกำหนดให้มีเงินดาวน์ขั้นต่ำสำหรับการกู้หลังที่สองขึ้นไปและที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่า 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยต้องวางดาวน์อย่างน้อย 20% ของมูลค่าหลักประกัน และอัตราส่วน LTV ไม่เกิน 80% รวมทั้งปรับเกณฑ์การนับสินเชื่อ top-up ที่ใช้หลักประกันเดียวกันให้สะท้อนความเสี่ยง
ล้อมคอกก่อนฟองสบู่แตก
จากมาตรการดังกล่าวจะช่วยลดดีมานด์เทียม หรือลดโอกาสในการเก็งกำไรได้มากขึ้น ช่วยให้ประชาชนได้ซื้อที่อยู่อาศัยในราคาที่เหมาะสม ผู้ซื้อไม่ประเมินความเสี่ยงต่ำเกินไป และลดผลกระทบจากการปรับลดลงของราคาอสังหาริมทรัพย์ได้มากขึ้น ทางฝั่งผู้ประกอบการก็สามารถวางแผนการลงทุนได้อย่างเหมาะสม และลดโอกาสการเกิดภาวะฟองสบู่
อย่างไรก็ตาม ทางฟากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์กลับมองต่างว่าปัจจุบันไม่มีสัญญาณฟองสบู่ ซึ่งมาตรการดังกล่าวจะเป็นการสร้างความตกใจและทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วงท้ายปีนี้และต้นปีหน้าได้รับผลกระทบ โดยเฉพาะสินค้าประเภทคอนโดมิเนียม และบ้านพักตากอากาศ ซึ่งผู้ซื้อประมาณ 50% ซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่สอง รวมทั้งอาจมีการชะลอเปิดตัวโครงการใหม่เพื่อรอความชัดเจน ทั้งนี้ ทางธนาคารแห่งประเทศไทยได้เปิดรับฟังความคิดเห็นของทุกฝ่ายผ่านทางเว็บไซต์ตั้งแต่วันนี้-22 ตุลาคม 2561 และเปิดประชาพิจารณ์ในวันที่ 11 ตุลาคม 2561 ณ ธนาคารแห่งประเทศไทย
