“ที่ดินแพง” ปัจจัยหนุนดีเวลลอปเปอร์พัฒนา “มิกซ์ยูส”

การแข่งขันที่รุนแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์บางประเภทและต้นทุนการพัฒนาที่เพิ่มขึ้นมากตามราคาที่ดินที่ปรับสูงขึ้นต่อเนื่อง ทำให้มีความเป็นไปได้น้อยลงที่การพัฒนาอาคารสูงที่มีประโยชน์การใช้ประเภทเดียว จะสามารถทำการตลาดได้ง่ายและให้ผลตอบแทนในระดับที่น่าพอใจในเวลาเดียวกัน ดังนั้นอสังหาริมทรัพย์แบบประสมหรือมิกซ์ยูส (Mixed use) จึงมีแนวโน้มที่จะกลายเป็นรูปแบบการพัฒนาโครงการที่ได้รับความนิยมมากขึ้น จากการสำรวจของเจแอลแอล พบว่า ปัจจุบันมีอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากที่มีการใช้ประโยชน์หลายประเภทรวมอยู่ในโครงการเดียวกัน ไม่ว่าจะเป็นสำนักงาน ศูนย์การค้า ห้องชุดพักอาศัย ตลอดไปจนถึงโรงแรม อาทิ วัน แบงค็อก, ดิ ไอคอนสยาม, เดอะ ปาร์ค (The PARQ), สามย่าน มิตรทาวน์ และสิงห์ คอมเพล็กซ์

มิกซ์ยูสครองความได้เปรียบหลายด้าน
ข้อได้เปรียบสำคัญประการหนึ่งของการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส คือการจัดสรรให้องค์ประกอบต่าง ๆ ในโครงการประสานประโยชน์ร่วมกัน ช่วยให้ผู้พัฒนาโครงการสามารถใช้ทรัพยากรร่วมสำหรับทั้งโครงการ ลดต้นทุนการพัฒนาโครงการ และใช้ประโยชน์ในที่ดินได้เต็มศักยภาพมากที่สุด ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของสังคมเมืองที่ให้ความสำคัญกับความสะดวกสบายมากยิ่งขึ้น เช่น

– ศูนย์การค้าหรือส่วนที่เป็นร้านค้าจะได้รับประโยชน์จากการได้ลูกค้าที่เป็นผู้อยู่อาศัยในโครงการ แขกที่มาพักในโรงแรม และพนักงานของบริษัทที่เปิดสำนักงาน
– ผู้อยู่อาศัยจะได้รับความสะดวกจากศูนย์การค้า หรือการอยู่ใกล้กับสถานที่ทำงาน
– อาคารสำนักงานจะมีศักยภาพมากขึ้นในการดึงดูดผู้เช่า เนื่องจากรายล้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกทั้งสำหรับบริษัทเองและพนักงาน
– โรงแรมจะได้รับประโยชน์เพิ่มจากการใช้บริการห้องประชุม/สัมมนาโดยบริษัทผู้เช่าสำนักงาน ตลอดไปจนถึงการใช้บริการห้องพักโดยแขกของบริษัท

นอกจากนี้ โครงการมิกซ์ยูส ไม่ได้จำกัดเฉพาะแต่โครงการขนาดใหญ่ที่ประกอบด้วยอาคารหลายหลังที่มีประโยชน์การใช้แตกต่างกันเท่านั้น แต่ยังรวมถึงอาคารเดี่ยวที่ถูกแบ่งการใช้ประโยชน์มากกว่าหนึ่งประเภทขึ้นไป ซึ่งพบว่า การพัฒนาเป็นโครงการอาคารเดี่ยวแบบมิกซ์ยูสกำลังเป็นที่นิยมมากขึ้น

โปรเจกต์ Mixed-use ของโครงการสิงห์ คอมเพล็กซ์  ภาพ via www.singhaestate.co.th

ราคาที่ดินสูงปัจจัยผลักดันโครงการมิกซ์ยูส
ในทำเลชั้นดีในย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ ยังพอมีแปลงที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาอาคารสูง แต่มักเป็นที่ดินแปลงขนาดไม่ใหญ่มากนักและสามารถรองรับอาคารได้เพียงอาคารเดียว เจแอลแอลประเมินว่า อีกไม่นานที่ดินเหล่านี้จะถูกขายหรือปล่อยเช่าระยะยาวให้กับผู้พัฒนาโครงการ ซึ่งปัจจุบันมีราคาไม่ต่ำกว่าตารางวาละ 2 ล้านบาท โดยอ้างอิงจากที่ดินแปลงต่าง ๆ ในทำเลชั้นดีที่เพิ่งมีการซื้อขายไปในช่วงต้นปีที่ผ่านมา

ด้วยราคาที่ดินตารางวาละ 2 ล้านบาท ประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่จะสามารถสร้างขึ้นบนที่ดินเหล่านี้จึงมีให้เลือกไม่มากนัก การพัฒนาคอนโดมิเนียมระดับลักซ์ชัวรีและซูเปอร์ลักซ์ชัวรีอาจเป็นทางเลือกที่จะให้ผลตอบแทนการลงทุนที่น่าสนใจมากที่สุด แต่การแข่งขันมีแนวโน้มสูงขึ้นเนื่องจากมีผู้ประกอบการหันมาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กลุ่มนี้มากขึ้น ในขณะที่การพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานเกรดเออาจมีการแข่งขันต่ำ แต่ผลตอบแทนที่ได้อาจไม่คุ้มค่าการลงทุน ซึ่งค่าเช่าที่จะสามารถให้ผลตอบแทนที่น่าดึงดูดใจจะต้องมีระดับที่ประมาณ 2,000 บาท/ตารางเมตร/เดือน ในขณะที่อาคารเกรดเอในทำเลพรีเมี่ยมของกรุงเทพฯ ปัจจุบันเรียกค่าเช่าได้ที่ประมาณ 1,000-1,300 บาท/ตารางเมตร

จะเห็นได้ว่าในภาวะที่ราคาที่ดินยังคงพุ่งทะยานสูงขึ้น และนักลงทุนหรือผู้พัฒนาโครงการต้องการลดความเสี่ยงจากวงจรการขึ้นและลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสจึงเป็นทางเลือกหนึ่งที่คาดว่าจะได้รับความนิยมมากขึ้นในอนาคต

ทั้งนี้ก่อนตัดสินใจซื้อหรือขายหรือให้เช่าหรือเช่าอสังหาฯ ควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม ซึ่งอีกหนึ่งแหล่งที่น่าสนใจคือรายงานดัชนีอสังหาฯ DDproperty Property Index  และ
รายงานภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ DDproperty Property Market Outlook 

อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหาบ้านคอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน