ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีซัพพลายใหม่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง จึงมีหลายฝ่ายกังวลว่าอาจจะเกิดโอเวอร์ซัพพลายได้ในภาพรวม โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมตลาดกลาง-ล่าง
คอนโดฯ ล้นตลาด เกือบ 600,000 ยูนิต
จากข้อมูลการวิจัยของบริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด หรือเจแอลแอล ระบุว่า ในปี 2561 กรุงเทพฯ มีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จเพิ่มขึ้น 56,000 ยูนิต ลดลงจากค่าเฉลี่ย 5 ปีก่อนหน้าเล็กน้อย ที่มีการสร้างเสร็จเพิ่มเฉลี่ยปีละ 57,900 ยูนิต โดย ณ สิ้นปี 2561 กรุงเทพฯ มีคอนโดมิเนียมในโครงการที่สร้างเสร็จแล้วรวมทั้งสิ้น 572,000 ยูนิต นอกจากนี้ยังมีคอนโดมิเนียมที่กำลังอยู่ระหว่างก่อสร้างและมีกำหนดจะแล้วเสร็จในช่วงระหว่างปี 2562-2563 รวมอีกประมาณ 125,000 ยูนิต หรือประมาณ 21% ของจำนวนคอนโดมิเนียมที่มีอยู่ในปัจจุบัน
จากคอนโดมิเนียมที่มีทั้งหมดในกรุงเทพฯ 572,000 ยูนิต ประมาณ 4% หรือ 23,100 ยูนิตเป็นคอนโดมิเนียมในกลุ่มที่มีราคาเฉลี่ยสูงกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตร แม้จะเป็นสัดส่วนที่ต่ำ แต่มีการเพิ่มจำนวนขึ้นในอัตราที่รวดเร็ว โดยในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา (2559-2561) มีคอนโดมิเนียมโครงการใหม่เปิดตัวกว่า 240% ของจำนวนยูนิตที่มีอยู่เดิม ณ สิ้นปี 2559 เทียบกับกลุ่มราคาต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตร ที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่คิดเป็นประมาณ 37% ในช่วงเดียวกัน
ตลาดกลาง-ล่างโอเวอร์ซัพพลาย ขยายไปตลาดบน
ในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ รายหลัก ๆ หลายราย ได้หลีกเลี่ยงการขยายการลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียมราคาระดับปานกลาง-ล่างที่ประสบภาวะโอเวอร์ซัพพลาย หันไปพัฒนาโครงการในตลาดบนมากขึ้น ส่งผลให้คอนโดมิเนียมตลาดบนมีซัพพลายใหม่เกิดขึ้นมาก และมีการแข่งขันที่เพิ่มสูงขึ้น
จากสภาพการแข่งขันที่สูงขึ้น ผู้ประกอบการต้องใช้ความพยายามอย่างมากด้านการตลาด การกระตุ้นการขาย ด้วยกลยุทธ์ที่หลากหลาย เช่น แถมเฟอร์นิเจอร์ ฟรีค่าธรรมเนียมการโอน ฟรีค่าส่วนกลาง รวมไปถึงการเสนอราคาพิเศษสำหรับบางยูนิตในโครงการ
ไม่หวั่นฟองสบู่แตก ซ้ำรอยวิกฤติต้มยำกุ้ง 2540
สถานการณ์โอเวอร์ซัพพลายในคอนโดมิเนียมตลาดกลาง-ล่าง และการที่มีซัพพลายเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในกลุ่มคอนโดมิเนียมตลาดบน ทำให้มีหลายฝ่ายแสดงความกังวลว่าตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ อาจเกิดภาวะฟองสบู่และฟองสบู่อาจแตกเช่นที่เคยเกิดขึ้นในช่วงวิกฤติต้มยำกุ้ง 2540 ธนาคารแห่งประเทศไทยจึงออกมาตรการป้องกัน เตรียมบังคับใช้เกณฑ์ใหม่สำหรับการควบคุมสินเชื่อเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัยที่มีความเข้มงวดมากขึ้นในวันที่ 1 เมษายน 2562
จากสถานการณ์ดังกล่าว เจแอลแอลวิเคราะห์ว่า ตลาดคอนโดมิเนียมของกรุงเทพฯ ในขณะนี้ เป็นการปรับตัวตามรอบวงจรการขึ้น-ลงของตลาด ขับเคลื่อนทั้งโดยการซื้อเพื่ออยู่เอง และซื้อเพื่อลงทุน โดยการเก็งกำไรมีให้เห็นน้อยมาก ต่างจากภาวะฟองสบู่ที่เคยเกิดขึ้นในช่วงวิกฤติต้มยำกุ้ง 2540 ที่มีการเพิ่มขึ้นของอุปทานและราคาอย่างรวดเร็ว โดยมีการเก็งกำไรเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญ
ภาครัฐฯ หนุนตลาดแมส ระบายซัพพลายล้น
จากจำนวนคอนโดมิเนียมที่มีทั้งหมดในกรุงเทพฯ 572,000 ยูนิต ประมาณ 80% เป็นคอนโดมิเนียมที่มีราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งคอนโดมิเนียมที่มีราคาไม่สูงมากนัก ยังคงเป็นที่ต้องการในปัจจุบัน เห็นตัวอย่างได้จากโครงการบ้านล้านหลังของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ที่มีวัตถุประสงค์ในการช่วยเหลือประชาชนให้ได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง โดยมุ่งเน้นกลุ่มผู้มีรายได้น้อย กลุ่มคนวัยทำงาน หรือผู้ที่กำลังเริ่มต้นสร้างครอบครัว ซึ่งมีจำนวนผู้สนใจสมัครเข้าร่วมโครงการเกินเป้าที่กำหนด
ในขณะที่คอนโดมิเนียมในตลาดแมส ซึ่งหมายรวมถึงคอนโดมิเนียมราคาระดับกลาง-ล่าง ที่กำลังประสบภาวะโอเวอร์ซัพพลายอยู่นี้ จึงอาจเป็นเรื่องที่เหมาะสม หากภาครัฐฯ จะออกมาตรการที่จะช่วยให้ผู้ที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมในตลาดแมสเพื่ออยู่อาศัยสามารถซื้อได้ง่ายขึ้น
แม้ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะตลาดกลาง-ล่าง จะส่อเค้าโอเวอร์ซัพพลาย แต่ถ้าหากมองในภาพรวมแล้ว ตลาดคอนโดมิเนียมยังมีสัญญาณที่ดี ไม่ได้ซบเซาแม้แต่น้อย ตรงกันข้ามกลับคึกคักจากการแข่งขันของผู้ประกอบการที่ต่างงัดกลยุทธ์การขายมากระตุ้นการตัดสินใจ ประกอบกับความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ยังมีมาตรการสนับสนุนต่าง ๆ เพราะฉะนั้นที่หวั่นว่าอาจจะเกิดภาวะฟองสบู่แตก ซ้ำรอยวิกฤติต้มยำกุ้ง 2540 จึงยังห่างไกล
เพิ่มเติมความรู้ คู่มือซื้อ ขาย เช่าบ้าน-คอนโดฯ พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ และสามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน
