ภาพรวมอสังหาฯ รอบสัปดาห์ เกาะติดความคืบหน้ารถไฟฟ้า 2 สายใหม่ทยอยเปิด บูมตลาดคอนโด และปิดตำนานตลาดคลองสาน เตรียมผุดโรงแรมหรู DDproperty รวบรวมมาให้อัปเดตที่นี่
1. สายสีเหลืองดันราคาที่ดินขึ้น 16% สถานีรัชดาแพงสุด 550,000 บ./ตร.ว.
เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA สำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์แนวรถไฟฟ้าสายสีเหลืองช่วงลาดพร้าว-สำโรง ระยะทางทั้งสิ้น 30.4 กิโลเมตร รวม 23 สถานี
จากสถิติโครงการที่อยู่อาศัยพบว่า มีหน่วยขายรวมกัน 62,867 หน่วย ขายไปแล้ว 47,588 หน่วย รอขาย 15,279 หน่วย รวมมูลค่าหน่วยรอขาย 76,129 ล้านบาท หน่วยรอขายมากที่สุดเป็นสถิติของห้องชุด มีจำนวน 7,544 หน่วย สัดส่วน 50% มูลค่ารวม 36,131 ล้านบาท รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยว มีหน่วยรอขาย 1,525 หน่วย แต่มูลค่ารวมสูงถึง 17,936 ล้านบาท และทาวน์เฮ้าส์ มีหน่วยรอขาย 5,207 หน่วย มูลค่ารวม 16,081 ล้านบาท
ด้านราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลือง พบว่า มีราคาตั้งแต่ 150,000-550,000 บาท/ตารางวา โดยมีรายละเอียดดังนี้
1. ราคาที่ดินถูกที่สุด 150,000 บาท/ตารางวา มี 5 สถานี ได้แก่ สถานีทิพวัล, สถานีศรีเทพา, สถานีศรีด่าน, สถานีศรีแบริ่ง และสถานีศรีลาซาล
2. ราคาที่ดิน 250,000 บาท/ตารางวา มี 7 สถานี ได้แก่ สถานีศรีอุดม, สถานีพัฒนาการ, สถานีศรีกรีฑา, สถานีลาดพร้าว 101, สถานีมหาดไทย, สถานีลาดพร้าว 83 และสถานีลาดพร้าว 71
3. ราคาที่ดิน 260,000 บาท/ตารางวา มี 5 สถานี ได้แก่ สถานีศรีนครินทร์ 38, สถานีศรีนุช, สถานีกลันตัน สถานีโชคชัย 4 และสถานีภาวนา
4. ราคาที่ดิน 280,000 บาท/ตารางวา มี 3 สถานี ได้แก่ สถานีศรีเอี่ยม, สถานีสวนหลวง ร.9 และสถานีลำสาลี
5. ราคาที่ดิน 400,000 บาท/ตารางวา มี 1 สถานี ได้แก่ สถานีสำโรง
6. ราคาที่ดินสูงที่สุด 550,000 บาท/ตารางวา มี 1 สถานีอ ได้แก่ สถานีรัชดา
เมื่อพิจารณาถึงการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน พบว่า อัตราการเพิ่มขึ้นในสถานีหลัก ๆ ค่อนข้างสูงมาก ตั้งแต่ 10-16% เปรียบเทียบกับภาพรวมราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 6-8% ต่อปี และที่ดินเปล่าที่ไม่มีรถไฟฟ้าพาดผ่านราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเพียง 3-5%
แสดงให้เห็นว่าการพัฒนารถไฟฟ้าสายสีเหลืองทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินอย่างเด่นชัด โดยสถานีรัชดา เพิ่มขี้นสูงสุด 16% และสถานีสำโรง เพิ่มขึ้น 10% ตั้งแต่ยุคก่อนโควิด-19 ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา
2. คืบหน้าทดสอบระบบรถไฟฟ้าสายสีชมพู เตรียมทยอยเปิด
โครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าโมโนเรลสายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี ภาพรวมคืบหน้าแล้ว 82% งานโยธา 83% และงานระบบรถไฟฟ้า 80% (ณ วันที่ 9 ธันวาคม 2564) โรงจอดและซ่อมบำรุงดำเนินการติดตั้งอุปกรณ์ซ่อมบำรุงรถไฟฟ้าเสร็จเรียบร้อยแล้ว โดยมีรางซ่อมบำรุง (Maintenance track) จำนวน 7 ราง รางจอดรถไฟฟ้า (Stabling) จำนวน 10 ราง พร้อมทั้งมีรางทดสอบ (Test track) สำหรับให้รถไฟฟ้าใช้วิ่งทดสอบจำนวน 1 ราง
ส่วนความพร้อมของสถานีรถไฟฟ้าสายสีชมพู ได้มีการติดตั้ง ลิฟต์ บันไดเลื่อนจากชั้นจำหน่ายตั๋วไปยังชั้นชานชาลาแล้ว และกำลังทยอยติดตั้งระบบประตูกั้นชานชาลา (Platform Screen Door System) และประตูกั้นระบบจัดเก็บค่าโดยสารอัตโนมัติ (AFC Gate) ทั้งนี้ ในส่วนของบันไดทางขึ้นสถานี ทางเดิน Walkway บันไดเลื่อน และลิฟต์โดยสารจากชั้นพื้นถนน กำลังอยู่ในระหว่างก่อสร้างและติดตั้งเช่นกัน
สำหรับการเปิดให้บริการของรถไฟฟ้าสายสีชมพู บริษัทฯ มีแผนจะทำการทยอยเปิดเป็นช่วง ๆ ตามลำดับ
– ช่วงที่ 1 สถานีศูนย์ราชการเฉลิมพระเกียรติ (PK12)-สถานีมีนบุรี (PK30) ยกเว้นสถานีนพรัตนราชธานี (PK26)
– ช่วงที่ 2 สถานีชลประทาน (PK05)-สถานีแจ้งวัฒนะ14 (PK11) และสถานีนพรัตนราชธานี
– ช่วงที่ 3 สถานีแคราย (PK02)-สถานีศูนย์ราชการจังหวัดนนทบุรี (PK01)
รู้จักรถไฟฟ้าสายสีชมพู 30 สถานี และอัปเดตความคืบหน้าในการก่อสร้าง
3. จับตาตลาดคอนโด โค้งสุดท้าย ราคาขายต่ำ
ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า ตลาดคอนโดช่วง 2 ปีที่ผ่านมา อุปทานใหม่ของคอนโดในกรุงเทพฯ ลดลงถึง 65% จากจำนวนอุปทานก่อนโควิด-19 อยู่ที่ 60,000 ยูนิต ในปี 2563 ลดลงเหลือ 22,000 ยูนิต และปี 2564 เหลือ 11,000 ยูนิต แต่แนวโน้มในปี 2565 น่าจะดีขึ้น
หากเป็นการซื้อเพื่อลงทุน ควรพิจารณา 2 ปัจจัย คือ
1) ราคาซื้อตอนนี้ เหมาะสมสำหรับการลงทุนหรือไม่ ทั้งนี้ จะขึ้นอยู่กับเงินลงทุนและต้นทุน
2) ตลาดเช่าเป็นอย่างไร ใช้เวลาเท่าไหร่จึงจะฟื้นตัว รวมทั้งอัตราค่าเช่าเป็นอย่างไร ซึ่งจากข้อมูลพบว่า อุปทานใหม่ของคอนโดในกรุงเทพฯ ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ด้านราคาขายคอนโด แม้จะลดลงไม่มากนัก แต่หลายโครงการมีการเสนอโปรโมชั่น ทำให้ราคาซื้อสุทธิลดลงมากอาจมากถึง 20-30% ในบางโครงการ
นอกจากนี้ ราคาขายต่อ ราคาขายคอนโดมือสอง ก็ปรับลดลงมากถึง 20% ในหลายโครงการ ขณะที่ผลตอบแทนการลงทุนจากการปล่อยเช่า ค่าเช่าลดลง ย่อมทำให้อัตราว่างจากการให้เช่าของตลาดเพิ่มสูงขึ้น ตามหลักเกณฑ์ของอุปสงค์-อุปทาน
อย่างไรก็ดี หลังจากลดราคาและหมดโปรโมชั่นแล้ว ราคาขายกลับไปอยู่ที่ราคาก่อนลดราคา ผู้ลงทุนก็กำไร 20% ซึ่งจากข้อมูลพบว่าช่วงนี้ยังสามารถลงทุนได้ เพราะผลตอบแทนการลงทุนยังคงอยู่ที่ 4.11% และยังมีโอกาสได้รับ Capital Gain ที่สูงถึง 20% ด้วยเช่นกัน
สำหรับการพัฒนาคอนโดใหม่ที่จะเกิดขึ้นในช่วง 1-2 ปีนี้ ระดับราคาขายคงปรับลดลงไม่มากนัก เพราะต้นทุนที่ดินส่วนใหญ่ที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ซื้อไป เป็นต้นทุนที่ดินที่ซื้อก่อนโควิด-19 ระบาด และเจ้าของที่ดินไม่ลดราคาขายที่ดินในเมือง
สรุปข่าวจากกรุงเทพธุรกิจ: ไนท์แฟรงค์ ชี้ราคาคอนโดโค้งสุดท้ายปีนี้ถึงจุดต่ำสุด
4. เปิดตำนานใหม่ จากตลาดคลองสานสู่โรงแรมหรู
การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) มีแผนนำที่ดิน 5 ไร่ บริเวณตลาดคลองสาน ติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา บนถนนเจริญนครออกประมูล สร้างรายได้ ด้วยศักยภาพของแปลงที่ดินเหมาะพัฒนาเป็นโรงแรมหรู-มิกซ์ยูส ส่งเสริมให้ทำเลในย่านนี้คึกคัก
ปัจจุบันพื้นที่ตลาดคลองสานพลาซ่า จำนวน 36 คูหา พร้อมกับสัญญาเช่าท่าเรือคลองสาน ผู้เช่าจะคืนพื้นที่ภายใน 31 ธันวาคม 2564 รฟท. จึงได้ดำเนินการจ้างบริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด เป็นที่ปรึกษาเพื่อดำเนินการศึกษาวิเคราะห์ความเป็นไปได้โครงการพัฒนาพื้นที่บริเวณตลาดคลองสานต่อไป
จากการประเมินมูลค่าที่ดินพบว่ามูลค่าตลาดของที่ดินในโครงการฯ พื้นที่ 5 ไร่ หรือ 2,000 ตารางวา มีมูลค่าตลาดที่เหมาะสม อยู่ที่ 450,000 บาท/ตารางวา รวมเป็นเงิน 900 ล้านบาท ซึ่งเป็นราคาเปรียบเทียบการซื้อขายที่ดินในบริเวณใกล้เคียง
สำหรับการพัฒนาโครงการ จะเป็นโรงแรมระดับกลาง 3 ดาว พื้นที่ก่อสร้าง 21,647 ตารางเมตร มีห้องพัก 270 ห้อง ที่จอดรถรวม 144 คัน โดยมีเป้าหมายส่งเสริมนักท่องเที่ยวที่ต้องการมาเยี่ยมชมวิถีของชุมชนริมน้ำที่เก่าแก่ของย่านคลองสาน รวมทั้งหลีกเลี่ยงการเป็นคู่แข่งกับโรงแรมในรูปแบบลักซ์ชัวรี
หลังจากจัดทำมาร์เก็ตซาวดิ้งแล้ว รฟท.จะเปิดประมูลโดยให้เอกชนยื่นซองประมูลที่ดินแปลงนี้ ในปี 2565 ระยะเวลาเช่า 30 ปี และจะเริ่มก่อสร้างโครงการฯ ภายในปี 2566 ระยะเวลา 3 ปี และเปิดให้บริการปี 2569
ขณะที่ผลตอบแทนด้านการเงินและการลงทุนของโครงการ จากการวิเคราะห์พบว่า โครงการมีค่าก่อสร้าง วงเงิน 839 ล้านบาท ระยะเวลาเช่า 30 ปี โดย รฟท. จะได้รับผลตอบแทน 325 ล้านบาท ซึ่งเป็นมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) ที่นักลงทุนต้องชำระค่าเช่าให้แก่ รฟท. อัตราผลตอบแทนโครงการ (IRR) อยู่ที่ 13.49 ระยะเวลาคืนทุน 10 ปี
สรุปข่าวจากฐานเศรษฐกิจ: เจาะทำเลที่ดินรถไฟ “ตลาดคลองสาน “สู่โรงแรมลักซ์ชัวรี ริมเจ้าพระยา
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
