เกาะติดแวดวงอสังหาฯ รอบสัปดาห์ ทบทวนหลายประเด็น ทั้งกฎหมาย แผนก่อสร้างรถไฟฟ้า การเปิดตัวโครงการใหม่ การระบายสต็อก และภาระค่าใช้จ่ายของบริโภคที่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 DDproperty รวบรวมมาอัปเดตให้ที่นี่
1. ยกร่างกฎกระทรวงใหม่ ตัดวงจรรื้อถอน-ทุบทิ้งตึกสูง
จากกรณีที่คำสั่งศาลปกครองให้รื้อถอนอาคารสูงอาคารขนาดใหญ่พิเศษ ที่สร้างขัดต่อพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ในพื้นที่เขตกรุงเทพฯ ซึ่งกำลังกลายเป็นกระแสวิพากษ์วิจารณ์ในวงกว้าง โดยเฉพาะเรื่องการกำหนดเขตทางความกว้างของถนนในซอยและถนนสายหลักซึ่งเป็นสาธารณะ ต้องมีขนาดความกว้างตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 กำหนด
แม้การรื้อถอนหรือทุบทิ้งอาคารดังกล่าวจะต้องปฏิบัติให้เป็นไปตามกฎหมาย แต่ในทางปฏิบัติอาจจะส่งผลเกิดความสูญเสียทางเศรษฐกิจ นักลงทุนต่างชาติขาดความเชื่อมั่นเข้ามาลงทุน เพราะการทุบทิ้งบางส่วนที่ผิดกฎหมาย ใช่ว่าจะใช้อาคารที่เหลือต่อไปได้ อาจต้องทำลายทั้งหลังเพื่อความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินของผู้เข้าใช้อาคาร
คืบหน้าล่าสุด กรุงเทพมหานคร ระบุว่า ขณะนี้กรมโยธาธิการและผังเมือง อยู่ระหว่างยกร่างกฎกระทรวง ออกตามความในกฎหมายควบคุมอาคารใหม่ เรื่อง การกำหนดเขตทางความกว้างของถนนในซอยเชื่อมโยงถนนสายหลักที่เป็นสาธารณะ โดยจะเพิ่มทางเลือก เพื่อยืดหยุ่น ลดการตีความข้อกฎหมายลง
ยกตัวอย่างเช่น เพิ่มขนาดช่องจราจร สร้างอาคารสูงเกิน 23 เมตร (เกิน 8 ชั้น) ได้ หากตั้งอยู่ติดถนนขนาด 2 ช่องจราจร หรือขนาดความกว้างที่กำหนดเป็นเมตร จากเดิมที่จะพิจารณาจากขนาดความกว้างของถนนต้องไม่น้อยกว่า 10 เมตร เพียงอย่างเดียว หากเกิดเหตุสุดวิสัย เช่น เกิดภัยพิบัติทางธรรมชาติ มีการทับถมของดิน ทำให้เขตทางแคบลงก็จะมีปัญหา
นอกจากนี้ การบุกรุกของชุมชนสร้างอาคารรุกล้ำเขตทาง ทำให้ถนนแคบลง จึงเป็นปัญหาในทางปฏิบัติ หากเกิดการไม่ชอบใจใครเป็นการส่วนตัวสามารถถือตลับเมตร เข้ามารังวัดสอบเขตและยื่นฟ้องร้องกันได้ เช่น หากเขตทางหายครึ่งเซ็นติเมตรเพียงจุดเดียวเท่ากับทั้งเส้นผิดหมด สร้างอาคารสูงไม่ได้
ทั้งนี้ เพื่อยืดหยุ่นให้เกิดการพัฒนาตามความเจริญของเมือง ไม่เช่นนั้นจะต้องเจอคดีรื้อถอนอาคารไม่สิ้นสุด ซึ่งมีทั้งเอกชนลักไก่ และกลุ่มที่ไม่เจตนา
รื้อกฎกระทรวงใหม่ปลดล็อก คอนโด-ตึกสูงในเมือง
2. ระบายสต็อกอสังหาฯ กว่า 2 แสนหน่วย ใช้เวลา 51 เดือน
ลุมพินี วิสดอม เปิดเผยว่า จากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ส่งผลต่อการเปิดตัวโครงการใหม่ที่หดตัวลง บวกกับอัตราการขายได้เฉลี่ยที่ลดลงในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2564 คาดว่าหน่วยคงค้างในตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2564 มีแนวโน้มทรงตัวจากสิ้นปี 2563 โดยมีจำนวนทั้งหมดประมาณ 222,000 หน่วย อาจต้องใช้เวลาในการขายประมาณ 51 เดือน เพื่อระบายหน่วยคงค้างทั้งหมด
โดยแบ่งออกเป็นหน่วยคงค้างประเภทอาคารชุดประมาณ 85,300 หน่วย หดตัวลงจากสิ้นปีที่ผ่านมาประมาณ 6% จากการชะลอแผนและเลื่อนเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ต้นปี 2563
ในขณะที่หน่วยคงค้างของบ้านพักอาศัยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2563 ประมาณ 4% เป็นจำนวนประมาณ 136,700 หน่วย ผลจากการที่ผู้ประกอบการหันมาเน้นพัฒนาบ้านพักอาศัยมากกว่าอาคารชุด เพื่อตอบรับกับความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่และมีความเป็นส่วนตัวมากขึ้น ซึ่งเป็นผลมาจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 และแนวโน้มที่ต้องทำงานที่บ้าน (Work from home) มากขึ้น
หากควบคุมสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ได้ภายในปี 2564 คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะมีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่อยู่ที่ประมาณ 45,000-52,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 225,000-265,000 ล้านบาท หรือหดตัว 5-20% ซึ่งเป็นการหดตัวต่อเนื่องเป็นปีที่ 2 ติดต่อกันจากปี 2563
ดูแนวโน้มตลาดอสังหาฯ จากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index ฉบับล่าสุด
3. ทบทวนใหม่ รถไฟฟ้า 12 สาย กรุงเทพฯ-ปริมณฑล
กระทรวงคมนาคม เปิดเผยว่า ขณะนี้อยู่ระหว่างการศึกษาเพื่อพัฒนาแบบจำลองการคาดการณ์ความต้องการเดินทางด้วยระบบราง และการพัฒนาโครงข่ายระบบขนส่งมวลชนทางรางในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล (พื้นที่ต่อเนื่อง) ระยะที่ 2 หรือ M-MAP 2 โดยร่วมกับองค์การความร่วมมือระหว่างประเทศของญี่ปุ่น (ไจก้า) เพื่อพัฒนาโครงข่ายรถไฟฟ้าให้ครอบคลุมพื้นที่ที่มีความต้องการเดินทางสูงแต่โครงข่ายยังเข้าไม่ถึง พร้อมนำแผนแม่บทระบบขนส่งมวลชนทางรางในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล (ปี 2553-2572) หรือแผนแม่บทฉบับที่ 1 ประกอบด้วย 12 สาย มาทบทวนใหม่ ได้แก่
- รถไฟฟ้าสายสีแดง ธรรมศาสตร์-บางซื่อ-หัวลำโพง-มหาชัย
- รถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อน ศาลายา-ตลิ่งชัน-บางซื่อ-มักกะสัน-หัวหมาก
- รถไฟฟ้าแอร์พอร์ต เรลล์ ลิงก์ ดอนเมือง-บางซื่อ-พญาไท-มักกะสัน-สุวรรณภูมิ
- รถไฟฟ้าสายสีเขียว ลำลูกกา-หมอชิต-สมุทรปราการ-บางปู
- รถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อน ยศเส-บางหว้า
- รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ท่าพระ-บางซื่อ-หัวลำโพงบางแค-พุทธมณฑลสาย 7
- รถไฟฟ้าสายสีม่วง บางใหญ่-บางซื่อ-ราษฎร์ บูรณะ
- รถไฟฟ้าสายสีส้ม ตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรมฯ-บางกะปิมีนบุรี
- รถไฟฟ้าสายสีชมพู แคราย-ปากเกร็ด-มีนบุรี
- รถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-พัฒนาการ-สำโรง
- รถไฟฟ้าสายสีเทา วัชรพล- พระราม 4-สะพานพระราม 9
- รถไฟฟ้าสายสีฟ้า ดินแดง-มักกะสัน-สาทร
โดยจะพิจารณาเส้นทางที่มีความจำเป็นจริง ๆ เพื่อให้สอดรับกับสภาวการณ์ในปัจจุบัน และสอดคล้องกับทิศทางการพัฒนา และแนวคิดการวางผังเมืองในอนาคต จึงต้องจัดลำดับความสำคัญเส้นทางของรถไฟฟ้าที่จะเกิดขึ้นในอนาคต
ทั้งนี้ ต้องพิจารณาว่าเส้นทางตามแผนแม่บทฯ ยังมีความจำเป็นหรือไม่ จะต้องตัดออกหรือยังคงไว้เหมือนเดิม หรือต้องเพิ่มเส้นทางใดเข้ามาใหม่หรือไม่ เพื่อให้ทุกเส้นทางมีการใช้ประโยชน์อย่างสูงสุด ลดความซ้ำซ้อน และช่วยลดงบประมาณการลงทุนในโครงข่ายที่ไม่มีความจำเป็น
อัปเดตสถานีรถไฟฟ้า BTS-MRT พร้อมเส้นทางแผนที่รถไฟฟ้าฉบับสมบูรณ์
4. ตลาดคอนโดยังมีโอกาสโต หลังเปิดประเทศปี 65 ต่างชาติรอซื้อ
ศูนย์วิจัยกรุงไทย คอมพาส ธนาคารกรุงไทย ประเมินทิศทางตลาดคอนโดมิเนียมไทยในอนาคต ยังมีโอกาสเติบโต หากสามารถเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยวต่างชาติได้อีกครั้งในปี 2565 คอนโดมิเนียมจะได้รับอานิสงส์จากกำลังซื้อต่างชาติไปด้วย
โดยคาดว่าพื้นที่ที่ยังได้รับความสนใจยังอยู่กรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยเฉพาะย่านสุขุมวิท สาทร อโศก รัชดา และพระราม 9 ข้อมูลจากกูเกิล เทรนด์หมวดอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า อสังหาริมทรัพย์ในสุขุมวิท สาทร อโศก ถูกค้นหาจากทั่วโลก และได้รับความนิยมอย่างมากจากชาวญี่ปุ่น เนื่องจากมีร้านค้า และชุมชนญี่ปุ่นกระจายอยู่ในพื้นที่ รองลงมาคือ รัชดา และพระราม 9 ซึ่งเป็นที่นิยมของชาวจีน เพราะมีชุมชนชาวจีนอย่างไชน่าทาวน์ห้วยขวาง และสถานทูตจีน
ส่วนต่างจังหวัด คาดว่าคอนโดในชลบุรี ภูเก็ต เชียงใหม่ และประจวบคีรีขันธ์ จะเป็นกลุ่มแรก ๆ ที่ได้รับประโยชน์จากการกลับมาของกำลังซื้อต่างชาติ เนื่องจากทั้ง 4 จังหวัด เป็นจังหวัดที่ชาวต่างชาตินิยมเดินทางมาท่องเที่ยว จากข้อมูลความต้องการเฉลี่ยย้อนหลัง 3 ปี เพิ่มขึ้น 16-35% สูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดต่างจังหวัดที่ 10%
ต่างชาติรอเปิดประเทศซื้อคอนโดฯไทย ชี้ทำเลเด่น ‘สุขุมวิท-สาทร-อโศก’
5. ผ่อนบ้านต่อไม่ไหว ไกล่เกลี่ยพักหนี้บ้าน ก.ย. 64
ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดเผยถึงความคืบหน้าการช่วยเหลือลูกหนี้รายย่อยตามโครงการพิเศษที่ ธปท.จัดตั้งขึ้น นอกเหนือจากการปรับโครงสร้างหนี้กับสถาบันการเงิน และการปล่อยสินเชื่อเพิ่มเติม พบว่า แต่ละโครงการมีลูกหนี้ที่ได้รับความเดือดร้อนจากโควิด-19 สมัครเข้าการปรับโครงสร้างหนี้ต่อเนื่อง
โดยในส่วนของโครงการมหกรรมไกล่เกลี่ยหนี้ ซึ่งที่ผ่านมาจัด 2 ช่วงหลัก คือ มหกรรมไกล่เกลี่ยหนี้บัตรเครดิตและสินเชื่อบุคคล ซึ่งจัดขึ้นวันที่ 14 กุมภาพันธ์-30 มิถุนายน 2564 จบโครงการมีผู้สนใจลงทะเบียน สูงที่สุด 685,809 บัญชี เข้าเงื่อนไข 291,217 บัญชี ได้ข้อสรุปแล้ว 208,897 บัญชี อยู่ระหว่างปรับโครงสร้างหนี้ 138,935 บัญชี คิดเป็นสัดส่วนที่สำเร็จ 71.73%
ขณะที่มหกรรมไกล่เกลี่ยหนี้สินเชื่อเช่าซื้อ ดำเนินการตั้งแต่วันที่ 1 มิถุนายน-31 กรกฎาคม 2564 มีผู้ลงทะเบียน 26,044 บัญชี ได้ข้อสรุปแล้ว 7,484 บัญชี อยู่ระหว่างดำเนินการ 14,470 บัญชี คิดเป็นความสำเร็จ 76.74%
จ่อออกมาตรการแก้หนี้บ้าน ก.ย. ธุรกิจแห่ “พักทรัพย์ พักหนี้”
ล่าสุด ธปท. ได้ขยายมหกรรมฯ สินเชื่อเช่าซื้อออกไปอีก 1 เดือนจนถึงสิ้นเดือนสิงหาคม 2564 และหลังจากนี้ในช่วงกลางเดือนกันยายน-ธันวาคม 2564 ธปท. จะจัดมหกรรมไกล่เกลี่ยหนี้สินเชื่อบ้าน เพื่อช่วยให้ลูกหนี้บ้านเริ่มมีปัญหาผ่อนไม่ไหวต่อไป
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
