จับตาประเด็นร้อน ทิศทางตลาดอสังหาช่วงที่เหลือของปี ทั้งจำนวนโครงการเปิดใหม่ ระบายสต็อก และกำลังซื้อ รวมถึงเทรนด์ประหยัดพลังงาน และคืบหน้าการก่อสร้างทางด่วนสายสำคัญ DDproperty รวบรวมมาให้อัปเดตที่นี่
1. คาดปี 64 โครงการใหม่เปิดตัวต่ำสุดในรอบ 18 ปี
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย เปิดเผยว่า ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงที่เหลือของปี 2564 ยังมีความเปราะบางสูงจากปัจจัยท้าทายที่หลากหลาย ทำให้การลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยอาจลดลงต่ำสุดในรอบ 18 ปี
ประกอบกับปัจจัยหนุนอย่างมาตรการการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนอง สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จะสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2564 อีกทั้งโจทย์สำคัญ ผลกระทบจากการระบาดของโควิด-19 ที่รุนแรงและยืดเยื้อ ส่งผลต่อความมั่นคงทางอาชีพการงาน รายได้ และเงินออมของครัวเรือนลดลง กระทบต่อความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัว
ขณะที่ทิศทางการจ้างงานใหม่ของภาคเอกชนยังมีความเปราะบาง กระทบต่อการมีงานทำและกำลังซื้อของผู้บริโภคโดยเฉพาะกลุ่มวัยเริ่มทำงานและนักศึกษาจบใหม่ ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายสำคัญของตลาดที่อยู่อาศัย
จากจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสมระดับสูงในตลาดกว่า 2 แสนหน่วย ด้วยภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว การระบายสินค้าอาจต้องใช้เวลากว่า 3 ปี ผู้ประกอบการที่มีจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสูงต้องเร่งระบายสินค้า ขณะที่ผู้ประกอบการที่มีสต็อกที่อยู่อาศัยเหลือน้อย จำเป็นต้องเปิดโครงการใหม่เพื่อสร้างรายได้ อีกทั้งยังมีความเสี่ยงจากการยกเลิกการจองและกู้ไม่ผ่าน ซึ่งจะกลับมาเป็นยอดสะสมรอขายในตลาด การเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่จึงเป็นไปอย่างระมัดระวัง
ทั้งนี้ คาดว่าทั้งปี 2564 จำนวนที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะมีจำนวนประมาณ 41,000-48,000 หน่วย ซึ่งเป็นจำนวนต่ำสุดในรอบ 18 ปี ผู้ประกอบการที่มีแผนจะเปิดโครงการในปี 2564 อาจชะลอหรือเลื่อนการเปิดโครงการในปี 2565 เมื่อสถานการณ์โควิด-19 ดีขึ้น
2. คนรวยแห่ซื้อบ้าน ยอดขายบ้านหรูไม่กระทบ
คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เปิดเผยว่า โครงการบ้านจัดสรรระดับบน ราคาเกิน 10 ล้านบาท ที่เปิดตัวกันอย่างดุเดือดช่วงโควิด-19 ตั้งแต่ปี 2563 หลายโครงการสามารถทำยอดขายได้กว่า 70% ในช่วงเวลาสั้น ๆ 1-2 เดือนเท่านั้น ขณะบางโครงการประกาศปิดการขายได้ 100% ทั้งโครงการ ในช่วงที่ผ่านมาเป็นจำนวนมาก
จากความร้อนแรงของกำลังซื้อ กลุ่มลูกค้าที่ค่อยไม่ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจเท่าไหร่นัก สะท้อนจากอัตราดูดซับ ซึ่งมีค่าเฉลี่ยสูงกว่าตลาดรวมประมาณ 0.5% ที่ 4.8% บวกกับราคาที่ดินในกรุงเทพฯ ที่ปรับเพิ่มขึ้น มีผลต่อการปรับราคาของผู้พัฒนาโครงการ และส่งผลต่อความเปลี่ยนแปลงในด้านทำเลที่ตั้งมากขึ้น
จากเดิมบ้านราคามากกว่า 25 ล้านบาท จะกระจุกตัวในโซนสุขุมวิทตอนกลาง ตั้งแต่สุขุมวิทซอย 31 ถึงเอกมัย หรือโซนอารีย์ ปัจจุบันขยับมาสู่พื้นที่รอบใจกลางเมือง เช่น พระราม 9, พรานนก-พุทธมณฑลสาย 4, เพชรเกษม, เย็นอากาศ, วิภาวดี-รังสิต, ปิ่นเกล้า, กรุงเทพกรีฑา, รัชดา-รามอินทรา และช่วงปลายเกษตร-นวมินทร์ เป็นต้น
ทั้งนี้ คาดว่าความร้อนแรงของตลาดบ้านระดับบน จะส่งผลให้ทั้งปี 2564 มีซัพพลายใหม่เปิดตัวสูงสุดถึง 2,500 ยูนิต มูลค่าประมาณ 5 หมื่นล้านบาท มากกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปี ที่อยู่ราว 1,531 ยูนิต โดยครึ่งปีแรกมีโครงการเปิดใหม่ 12 โครงการ จำนวน 340 ยูนิต มูลค่า 10,200 ล้านบาท สัดส่วน 64%่ รวมโครงการสะสมอยู่ระหว่างการขาย 155 โครงการ รวมทั้งหมด 9,850 ยูนิต ขณะที่ครึ่งปีหลัง คาดจะมีโครงการเปิดใหม่อีกราว 1,500 ยูนิต ตอบรับดีมานด์ที่สวนกระแสตลาด
อ่านข่าวเพิ่มเติม: ตลาดบ้านหรู จัดสรร-สั่งสร้าง ร้อน! มูลค่าพัฒนา ทะลักเกิน 5 หมื่นล้าน
3. ครึ่งแรกปี 64 อสังหาฯ ปรับสู่จุดสมดุล
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า จากการสำรวจสภาวะตลาดที่อยู่อาศัยใน 27 จังหวัด พบว่า ครึ่งแรกของปี 2564 อุปทานใหม่ชะลอตัวอย่างมาก มีจำนวนหน่วยเพียง 29,775 หน่วย ลดลง 32% มูลค่า 118,667 ล้านบาท ลดลง 37.3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2563
อาคารชุดชะลอตัวมากกว่าบ้านจัดสรร มีจำนวนหน่วย 8,769 หน่วย มูลค่า 28,918 ล้านบาท ลดลง 46% และ 53.3% ตามลำดับ ขณะที่บ้านจัดสรรมีจำนวนหน่วย 21,006 หน่วย มูลค่า 89,749 ล้านบาท ลดลง 23.9% และ 29.6% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2563
การปรับตัวลดลงของอุปทานใหม่ ส่งผลต่อภาพรวมอุปทานที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่มีการขายใน 27 จังหวัด ณ ครึ่งแรกปี 2564 จำนวนทั้งสิ้น 328,657 หน่วย มูลค่า 1,446,276 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลง 5.7% มูลค่าลดลง 6.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า แสดงว่าผู้ประกอบการไม่ได้เติมสินค้าใหม่เข้ามาในตลาดมากนัก เน้นระบายสินค้าเดิม
ด้านกำลังซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัวจากภาพรวมยอดขาย ทั้งความสนใจซื้อเป็นบ้านหลังที่สองและลงทุน โดยในช่วงครึ่งแรกปี 2564 มีจำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ 45,895 หน่วย มูลค่า 195,803 ล้านบาท ลดลง 14.3% และ 14.7% ตามลำดับ
แม้ยอดขายใหม่จะขายได้น้อยลง แต่ผลจากการที่อุปทานเข้าใหม่ในตลาดน้อยลงด้วย ส่งผลให้จำนวนหน่วยเหลือขายลดลงเช่นกัน โดย ณ ครึ่งแรกปี 2564 มีที่อยู่อาศัยเหลือขายจำนวน 282,762 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 1,250,473 ล้านบาท ลดลง 4.1% และ 4.9% ตามลำดับ สะท้อนว่าตลาดมีการปรับสมดุลของอุปสงค์และอุปทานอย่างต่อเนื่อง
แนวโน้มตลาดอสังหาฯ จากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index ฉบับล่าสุด
4. อาคาร-บ้าน ขานรับเทรนด์ประหยัดพลังงาน
ลุมพินี วิสดอม เปิดเผยว่า หลังจากที่กรมพัฒนาพลังงานทดแทนและอนุรักษ์พลังงาน ออกกฎกระทรวงเกณฑ์การออกแบบอาคารเพื่อการอนุรักษ์พลังงาน (Building Energy Code: BEC) ด้วยการกำหนดมาตรฐาน หลักเกณฑ์ และวิธีการออกแบบอาคาร มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 13 มีนาคม 2564
โดยในปี 2564 ได้นำมาใช้กับอาคารขนาด 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป ขณะที่อาคารขนาด 5,000 ตารางเมตรขึ้นไป จะมีผลในปี 2565 และอาคารขนาด 2,000 ตารางเมตรขึ้นไป มีผลในปี 2566 ตามลำดับ ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ให้ความสนใจและให้ความสำคัญกับการพัฒนาอาคารประหยัดพลังงานในประเทศมากขึ้น
นับตั้งแต่ปี 2552-2563 มีจำนวนอาคารที่ได้รับการประเมินเป็นอาคารประหยัดพลังงานตามเกณฑ์ของ BEC จำนวน 850 อาคาร ประหยัดพลังงานได้ 630 ล้านหน่วย โดยกระทรวงพลังงานมีเป้าหมายว่าภายใน 20 ปี (ปี 2561-2581) การสร้างอาคารประหยัดพลังงานจะทำให้ประเทศไทยสามารถประหยัดการใช้พลังงานไฟฟ้าได้ไม่น้อยกว่า 13,700 ล้านหน่วยต่อปี คิดเป็นเงินกว่า 47,000 ล้านบาท และช่วยลดการปล่อยก๊าซคาร์บอนไดออกไซด์ ได้ไม่น้อยกว่า 7,282 ตันต่อปี
อย่างไรก็ดี ไม่เฉพาะอาคารขนาดใหญ่เท่านั้น อาคารประหยัดพลังงานยังสามารถนำมาใช้ในการพัฒนาอาคารขนาดเล็ก คอนโด บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ รวมถึงปรับปรุงอาคารเก่าให้เป็นอาคารประหยัดพลังงานได้
รวมบทความรักษ์โลก ช่วยประหยัดพลังงาน และลดโลกร้อน
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
