เกาะติดมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯ ดอกเบี้ยขาขึ้น ยอดการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยพุ่งสูง จับตาโค้งสุดเมืองท่องเที่ยว วิลล่าบูม พร้อมเผย 5 เทรนด์ทำงาน-ท่องเที่ยวยุคใหม่ และเปิดภาพใหญ่ วีซ่า LTR หนุนต่างชาติศักยภาพสูงฟื้นเศรษฐกิจไทย DDproperty รวบรวมมาให้อัปเดตที่นี่
1. ลุ้นมาตรการรัฐ หนุนอสังหาฯ ดันตลาดโต 10-20%
สมาคมอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาฯ จะไปต่อได้ ขึ้นอยู่กับการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร เมื่อธนาคารมีวงเงินปล่อยสินเชื่อน้อยลง ทำให้โอกาสที่คนจะซื้ออสังหาฯ ลดลง จึงเป็นอุปสรรคที่สำคัญของธุรกิจ โดยเฉพาะบริษัทที่จับกลุ่มลูกค้าในตลาดล่างที่กำลังซื้อเปราะบาง
สะท้อนการฟื้นตัวซื้ออสังหาฯ ปีหน้าจะเป็นลักษณะ K-Shaped คือ มีกลุ่มที่ฟื้นตัวและยังไม่ฟื้นตัว โดยกลุ่มที่ฟื้นตัวเป็นกลุ่มตลาดที่จับลูกค้าที่มีกำลังซื้อ เช่น บ้านเดี่ยวราคาแพง ขณะที่อีกกลุ่มหนึ่งที่ยังไม่ฟื้น เป็นกลุ่มคอนโดและทาวน์เฮ้าส์ราคาถูก
ยิ่งในสถานการณ์ดอกเบี้ยขาขึ้นและต้นทุนการพัฒนาโครงการที่อยู่ในระดับสูง ถือเป็นปัจจัยลบต่อผู้ประกอบการและผู้บริโภคโดยตรง โดยเฉพาะกลุ่มที่กำลังผ่อนชำระที่อยู่อาศัยอยู่ในปัจจุบัน และกลุ่มที่มีความสนใจจะขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในช่วง 1-2 ปีนี้
โดยกลุ่มลูกค้าที่กำลังผ่อนชำระค่างวดอยู่ในปัจจุบัน แม้จะมีค่างวดที่ต้องชำระต่อเดือนไม่เปลี่ยนไป แต่ค่างวดดังกล่าวจะถูกนำไปชำระดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น และเหลือส่วนต่างที่จะนำไปตัดเงินต้นได้ลดลง
อัปเดตดอกเบี้ยบ้าน 2565 ทุกธนาคาร
จากปัจจัยลบดังกล่าวส่งผลกระทบต่อกลุ่มที่มีความสนใจจะขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย เนื่องจากการขึ้นดอกเบี้ยทุก 1% มีแนวโน้มจะทำให้มูลค่าที่อยู่อาศัยสูงสุดที่ผู้บริโภคสามารถซื้อได้ลดลง 10%
แม้ธนาคารจะยังให้สินเชื่อ แต่ต้องดูความสามารถในการผ่อนชำระ ซึ่งกลุ่มที่มีความสามารถในผ่อนส่วนใหญ่จะอยู่ในระดับกลางและบน ส่วนระดับล่างจะถูกปฏิเสธมากขึ้น ส่งผลให้ยอดการปฏิเสธสินเชื่อในกลุ่มนี้สูงถึง 40-50%
รัฐบาลจึงควรออกมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯ ต่อเนื่อง ทั้งการต่ออายุ ขยายมาตรการ ลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย และค่าจดจำนอง เหลือ 0.01% ที่จะหมดอายุลงสิ้นปี 2565 และเพิ่มมาตรการใหม่ ลดหย่อนภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เหลือ 0.01% เหมือนปี 2553 ซึ่งจะช่วยลดต้นทุนผู้ประกอบการ นำมาลดแลกแจกแถมให้กับผู้ซื้ออีกต่อ
ทั้งนี้ หากรัฐบาลออกมาตรการใหม่ ๆ ต่อเนื่อง ประเมินว่าจะช่วยให้ตลาดอสังหาฯ เติบโตขึ้น 10-20% จากมูลค่าตลาดรวม 7 แสนล้านบาท
2. จับตาโค้งสุดท้ายอสังหาฯ 65 เมืองท่องเที่ยว วิลล่าบูม
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า โค้งสุดท้ายของปี 2565 คาดการณ์แนวโน้มตลาดอสังหาฯ จะกลับมาฟื้นตัวด้วยหลาย ๆ ปัจจัยที่เป็นบวก มีสัดส่วนในตลาดที่เสนอขายอยู่ แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 119,483 หน่วย และโครงการอาคารชุด จำนวน 80,466 หน่วย จะเห็นว่าความต้องของผู้บริโภคที่ต้องการที่อยู่อาศัยในแนวราบเพิ่มขึ้น
โดยทำเลบ้านจัดสรรที่มียอดขายสูงสุด 5 อันดับแรก ได้แก่
1) โซนบางพลีบางบ่อบางเสาธง
2) โซนลำลูกกาคลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ
3) โซนบางใหญ่-บางบัวทองบางกรวย-ไทรน้อย
4) โซนเมืองสมุทรปราการพระประแดง-พระสมุทรเจดีย์
5) โซนหลักสี่ดอนเมือง-สายไหม-บางเขน
รวมถึงได้อานิสงส์จากรัฐในเรื่องการผ่อนคลายเกณฑ์การกำกับการดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ช่วยลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนอง ซึ่งส่งผลและเสียงตอบรับที่ดีจากผู้บริโภค
อัปเดตมาตรการรัฐ ซื้อบ้าน 2565 มาตรการไหนเหมาะสำหรับคุณ
นอกจากโครงการบ้านแนวราบในกรุงเทพฯ จะมีแนวโน้มดีขึ้น ตลาดอสังหาฯ ต่างจังหวัดก็ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการ หลายรายเปิดโครงการใหม่ในเมืองท่องเที่ยวสำคัญต่าง ๆ เช่น ภูเก็ต เชียงใหม่ ชลบุรี ระยอง และสงขลา
โดยตลาดอสังหาฯ ในต่างจังหวัดที่น่าจับตามองมากที่สุด คือ ภูเก็ต เนื่องจากมีดีมานด์-ซัพพลายของคนไทยและชาวต่างชาติอย่างต่อเนื่อง กลุ่มตลาดคนไทยจะเป็นกลุ่มตลาดคนทำงานในภูเก็ต ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัย ในระดับราคาไม่สูงมาก คือ ไม่เกิน 2.5 ล้านบาท
ส่วนกลุ่มตลาดต่างชาติ ส่วนมากเป็นนักธุรกิจ หรือครอบครัว เป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง มองหาบ้านพักตากอากาศ หรือวิลล่าระดับลักซ์ชัวรี ที่ให้ความเป็นส่วนตัวสูง ระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป
โดยพื้นที่ในภูเก็ต ที่ได้รับความนิยมในกลุ่มต่างชาติภูเก็ต ได้แก่ โซนกมลา เทพกระษัตรี ราไวย์ รวมถึงโซนเชิงทะเลที่เป็นทำเลน่าจับตา ด้วยความสมบูรณ์โดยรอบยังมีมาก จึงได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการวิลล่าบริเวณนี้เพิ่มมากขึ้น
รวมประกาศขาย บ้านเดี่ยว คอนโด ที่ดิน ทาวน์เฮ้าส์ ในภูเก็ต
3. เผย 5 เทรนด์ทำงาน-ท่องเที่ยว ที่พัก-โรงแรมเร่งปรับตัว
ผลสำรวจล่าสุดของ SiteMinder เปิดเผยผลสำรวจผ่าน Changing Traveller Report ประจำปี จากนักท่องเที่ยวทั่วโลกกว่า 8,000 คน รวมถึงนักท่องเที่ยวชาวไทย 800 คนทั่วประเทศ พบว่านักท่องเที่ยวไทย 2 ใน 3 หรือ 65% คาดว่าจะทำงานไปด้วยระหว่างการเดินทางท่องเที่ยว เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยโลกที่ 36%
แสดงให้เห็นถึงความต้องการที่จะผสมผสานการทำงานและธุรกิจเข้ากับการท่องเที่ยวพักผ่อน หรือ Bleisure โดยมีความนิยมแตกต่างกันไปในแต่ละประเทศ ส่งผลให้ผู้ให้บริการที่พักต้องปรับตัวเพื่อตอบรับกับความต้องการนี้
ทั้งนี้ ที่พักจะเข้ามามีบทบาทสำคัญมากกว่าการใช้เป็นที่หลับนอน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในหมู่ผู้ที่จะทำงานไปด้วยระหว่างการเดินทางท่องเที่ยว พร้อมเผย 5 เทรนด์ท่องเที่ยว ที่จะเข้ามามีบทบาทต่อผู้ให้บริการที่พักและอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว
1) The Macro-Travel Trend: คนมีความต้องการที่จะเดินทางมากกว่าอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้น
2) The Digital Influence Trend: นักเดินทางเป็นผู้บริโภคที่ธุรกิจมีโอกาสดึงมาเป็นลูกค้ามากที่สุด
3) The Bleisure Trend: นักท่องเที่ยวที่ทำงานไปด้วย ต้องการโรงแรมที่ตอบรับความต้องการมากขึ้น
4) The Trust Trend: ทุก ๆ ขั้นตอนทางดิจิทัล มีความสำคัญอย่างมากสำหรับนักเดินทางยุคใหม่ที่ใส่ใจด้านความปลอดภัย
5) The Human Connection Trend: นักเดินทางที่ใช้เทคโนโลยี ยังคงให้ความสำคัญกับความสัมพันธ์ระหว่างเพื่อนมนุษย์
อีกหนึ่งข้อมูลที่น่าสนใจ คือ การเปิดรับด้านเทคโนโลยีของนักท่องเที่ยวไทย เมื่อเทียบกับนักท่องเที่ยวประเทศอื่น ๆ ทั่วโลก
– 78% ของนักท่องเที่ยวคนไทย ได้รับอิทธิพลหรือได้รับอิทธิพลอย่างมาก จากโซเชียลมีเดียเมื่อจะทำการจอง ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยทั่วโลกที่อยู่ที่ 43%
– 72% ต้องการให้มีการเช็คอินแบบอัตโนมัติ เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยโลกที่ 54%
– 93% จะเข้าไปดูข้อมูลก่อนการเข้าพักในโลก Metaverse ก่อนทำการเช็คอินหากทำได้ ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยทั่วโลกที่อยู่ที่ 72%
– 14% มองว่าแชทบอทเป็นสิ่งสำคัญที่ควรมีสำหรับเว็บไซต์ที่พักหรือโรงแรม เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยโลกที่ 8%
4. เปิดภาพใหญ่อสังหาฯ วีซ่า LTR หนุนต่างชาติศักยภาพสูง
ภาคอสังหาฯ นับเป็น 1 ในปัจจัยพื้นฐานของชีวิต แต่ในภาพใหญ่ อสังหาฯ ยังเป็นหนึ่งในภาคที่สนับสนุนเศรษฐกิจไทย ผ่านสัดส่วนเม็ดเงินราว 3% ของจีดีพี และหากนับรวมธุรกิจเกี่ยวเนื่องอีกจำนวนมาก เช่น การเงิน จะมีสัดส่วนต่อจีดีพีมากถึง 9% เกิดการจ้างงาน 2.8 ล้านคน
สะท้อนบทบาทสูงอย่างมากต่อเศรษฐกิจไทย ตั้งแต่อุตสาหกรรมต้นน้ำ คือ ภาคก่อสร้าง จนถึงปลายน้ำ ธุรกิจเฟอร์นิเจอร์ และเครื่องใช้ไฟฟ้า อย่างไรก็ตาม เพื่อเป็นผลดีในระยะยาว รัฐบาลกำลังหามาตรการมาสนับสนุนอย่างสมดุลและเติบโตอย่างยั่งยืน เพื่อรองรับความเสี่ยงในระยะข้างหน้า
วิกฤติเศรษฐกิจโลก อัตราเงินเฟ้อเร่งตัวขึ้น เห็นถึงการปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายของต่างประเทศ รัฐบาลไม่ได้นิ่งนอนใจ ออกมาตรการเพื่อส่งเสริม ในหลายรูปแบบ ให้ภาคอสังหาฯ ได้รับผลกระทบน้อยที่สุด ท่ามกลางปัญหาหนี้ครัวเรือน เงินเฟ้อดันค่าครองชีพ ที่กำลังมีผลต่อกำลังซื้ออย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
นอกเหนือจากมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และการจดจำนอง 0.01% ในกลุ่มบ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาท ครอบคลุมบ้านมือสอง การผ่อนคลายมาตรการ LTV ชั่วคราว เพื่อสนับสนุนการเข้าถึงสินเชื่อของประชาชน และโครงการบ้านล้านหลังระยะที่ 2
ปัจจุบันรัฐบาลยังอยู่ระหว่างวางแนวทางขับเคลื่อนเศรษฐกิจในยุคหน้า หรือ 12 อุตสาหกรรมใหม่ (New S-Curve) ตั้งแต่ภาคอุตสาหกรรมยานยนต์ไฟฟ้า ถึงภาคเกษตร โดยมีนโยบายวีซ่าประเภทใหม่ Long-Term Resident Visa: LTR Visa ที่เปิดตัวไปอย่างเป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 กันยายน ที่ผ่านมา เป็นกุญแจสำคัญ เข้ามาสร้างความคึกคัก ดึงดูดกลุ่มนักลงทุนต่างชาติให้เข้ามาสนับสนุนในหลาย ๆ ด้าน และสร้างความยั่งยืนให้กับเศรษฐกิจไทย
สำหรับในภาคอสังหาฯ นั้น วีซ่าประเภท LTR จะถือเป็นตัวพลิกที่สำคัญ ที่จะเข้ามาสนับสนุนด้านดีมานด์ศักยภาพสูงของชาวต่างชาติ ต่อเนื่องเพิ่มเติมจากดึง 4 กลุ่มต่างชาติ 1 ล้านคน ในระยะ 5 ปี ตามแนวทางของบีโอไอ
ข้อมูลล่าสุด หลังจากมีการเปิดตัว พบมีชาวต่างชาติ ลงทะเบียนสมัครออนไลน์เข้ามาแล้ว มากกว่า 600 คน แบ่งเป็นชาวอียู 30%, อเมริกา 20% และเอเชีย 40% ที่สำคัญส่วนใหญ่ 40% เป็นชาวต่างชาติวัยเกษียณ ซึ่งเป็นเป้าหมายที่ไทยต้องการที่เข้ามาอยู่อาศัยในประเทศไทย ต่อยอดการฟื้นตัวภาคการท่องเที่ยว และภาคบริการ ที่ประเทศไทยโดดเด่นในสายตานานาชาติ หลังวิกฤตโควิด19
5. ขึ้นดอกเบี้ย 0.25% พยุงเศรษฐกิจ แนวโน้มขยายตัว
ที่ประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีมติเป็นเอกฉันท์ให้ขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 0.25% ต่อปี จาก 0.75% เป็น 1.00% ต่อปี โดยให้มีผลทันที
เศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มฟื้นตัวต่อเนื่อง ตามแรงส่งของภาคท่องเที่ยวและการบริโภคภาคเอกชนเป็นสำคัญ ด้านอัตราเงินเฟ้อทั่วไปยังอยู่ในระดับสูง จากการส่งผ่านต้นทุนที่เพิ่มขึ้นในช่วงที่ผ่านมา แม้แรงกดดันด้านอุปทานจากราคาสินค้าโภคภัณฑ์มีแนวโน้มคลี่คลาย
ในภาพรวมแนวโน้มเศรษฐกิจและเงินเฟ้อ ใกล้เคียงกับที่ได้ประเมินไว้ก่อนหน้า จึงเห็นว่าการทยอยปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายยังเป็นแนวทางการดำเนินนโยบายที่เหมาะสม
ทั้งนี้ เศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มขยายตัวได้ต่อเนื่องที่ 3.3% และ 3.8% ในปี 2565 และ 2566 ตามลำดับ ตามแรงส่งของภาคท่องเที่ยวและการบริโภคภาคเอกชนเป็นสำคัญ
โดยภาคการท่องเที่ยวฟื้นตัวได้ดีกว่าคาดจากจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง อีกทั้งการฟื้นตัวของเศรษฐกิจยังมีความทั่วถึงมากขึ้น ทั้งในมิติของสาขาธุรกิจโดยเฉพาะภาคบริการและในมิติของรายได้ที่เริ่มกระจายตัวดีขึ้น
ด้านแรงกดดันเงินเฟ้อด้านอุปสงค์ยังมีจำกัดเนื่องจากเศรษฐกิจไทยยังอยู่ระหว่างการฟื้นตัว สำหรับอัตราเงินเฟ้อคาดการณ์ระยะปานกลางยังยึดเหนี่ยวอยู่ในกรอบเป้าหมาย ต้องติดตามความเสี่ยงเงินเฟ้ออย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะการส่งผ่านต้นทุนที่อาจเพิ่มขึ้นหากผู้ประกอบการเผชิญกับแรงกดดันด้านต้นทุนหลายด้านพร้อมกัน
ระบบการเงินโดยรวมมีเสถียรภาพ ธนาคารพาณิชย์มีระดับเงินกองทุนและเงินสำรอง ที่เข้มแข็ง ความสามารถในการชำระหนี้ของภาคธุรกิจและภาคครัวเรือนปรับดีขึ้นตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ
ทั้งนี้ ยังมีผู้ประกอบการ SMEs ในบางสาขาธุรกิจที่ฟื้นตัวช้าและครัวเรือนรายได้น้อยบางกลุ่มที่ยังอ่อนไหวต่อค่าครองชีพ จึงควรดำเนินมาตรการปรับโครงสร้างหนี้อย่างต่อเนื่อง รวมทั้งเห็นความสำคัญของการมีมาตรการเฉพาะจุด และแนวทางแก้ปัญหาหนี้อย่างยั่งยืนสำหรับกลุ่มเปราะบาง
อย่างไรก็ดี ยังมีความเสี่ยงจากเงินเฟ้อเพิ่มขึ้น จึงเห็นควรให้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายอย่างค่อยเป็นค่อยไปเข้าสู่ระดับที่เหมาะสมกับการขยายตัวของเศรษฐกิจอย่างมีเสถียรภาพในระยะยาว และในกรณีที่แนวโน้มเศรษฐกิจและเงินเฟ้อในระยะข้างหน้าเปลี่ยนไปจากที่ประเมินไว้ ก็พร้อมที่จะปรับขนาดและเงื่อนเวลาของการขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายให้เหมาะสมต่อไป
สรุปข่าวจาก TNN ONLINE: กนง.มติเอกฉันท์ขึ้นดอกเบี้ย 0.25% สกัดเงินเฟ้อ
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
