ตลาดคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ ปี 2562 หดตัว อุปทานเปิดขายใหม่อยู่ที่ 44,662 ยูนิต ลดลงจากในปีก่อนหน้าที่มีการเปิดตัวสูงถึง 66,021 ยูนิต คาดปี 2563 จะเป็นปีหนูทองของผู้ซื้อ หลังพบราคาขายเฉลี่ยปรับลดลง 8-10%
เป็นที่ทราบกันดีกว่าในช่วงปี 2562 ที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครอยู่ในช่วงชะลอตัว ทั้งในส่วนอุปทานที่เห็นถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการที่พากันปรับลดการเปิดตัวโครงการใหม่ลงกว่า 40% จากแผนการพัฒนาเดิมและมีการปรับเลื่อนแผนการขายบางโครงการออกไปเป็นปี 2563 เน้นระบายสต็อกที่ยังคงค้างที่ก่อสร้างแล้วเสร็จรอการขาย
ร่วมทำแบบสำรวจสภาพตลาดที่อยู่อาศัย ลุ้นรับเงินรางวัล 10,000 บาท
สำหรับภาพรวมของกำลังซื้อในประเทศยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว ทั้งในส่วนของเรียลดีมานด์ที่ซื้อเพื่อการอยู่อาศัย และในส่วนของนักลงทุนที่ยังชะลอตัว โดยพบว่ากลุ่มนักลงทุนจะตัดสินใจซื้อเฉพาะในโครงการที่ตั้งอยู่บนทำเลที่ดีและระดับราคายังสามารถทำกำไรได้แค่ในบางโครงการเท่านั้น
จากข้อมูลของฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด พบว่า ในปี 2562 มีอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ทั้งสิ้น 44,662 ยูนิต มูลค่า 219,180 ล้านบาท ลดลง 33.4% จากในปี 2561 ที่มีการเปิดตัวสูงถึง 66,021 ยูนิต โดยอุปทานเปิดขายใหม่กลับไปใกล้เคียงในปี 2560 อยู่ที่ 44,065 ยูนิต ทั้งนี้มีการคาดการณ์ว่าอุปทานคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในปี 2563 จะอยู่ที่ประมาณ 40,000-43,000 ยูนิต ใกล้เคียงหรือปรับลดลงเล็กน้อยจากในช่วงปี 2562
คอนโดฯ เปิดตัวใหม่ ปี 62 ชะงัก ลดกว่า 40%
ในปี 2562 ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ อยู่ในช่วงชะลอตัว ผู้ประกอบการปรับตัวและปรับลดการเปิดตัวโครงการใหม่ลงกว่า 40% จากแผนการพัฒนาเดิม และมีการปรับเลื่อนแผนการขายบางโครงการออกไปเป็นปีหน้า
โดยคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ 44% หรือ 19,514 ยูนิต ตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอก ซึ่งเป็นพื้นที่ที่ราคาที่ดินยังไม่สูงมาก และผู้ประกอบการสามารถขายในราคาที่ต่ำกว่าตารางเมตรละ 100,000 บาทได้ โดยเฉพาะตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ขณะที่พื้นที่เมืองชั้นใน (สาทร สีลม สุขุมวิทตอนต้น) พบว่า มีเพียงแค่ 18 โครงการ จำนวน 5,753 ยูนิตเท่านั้น
จับตากรุงเทพฯ ชั้นใน แนวรถไฟฟ้าสายสีส้ม
ในปี 2563 ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงมองหาที่ดินในพื้นที่เมืองชั้นในมาพัฒนาโครงการใหม่ เนื่องจากเป็นพื้นที่มีดีมานด์ทั้งจากกลุ่มลูกค้าเรียลดีมานด์ กลุ่มนักลงทุนชาวไทยและต่างชาติ ประกอบกับเป็นทำเลที่ยังคงคุ้มค่าแก่การลงทุนในด้านผลตอบแทนจากการเช่าที่ปรับเพิ่มขึ้น ราคายังอยู่ในเกณฑ์ที่น่าพอใจ
เช่นเดียวกับทำเลนอกพื้นที่ใจกลางเมืองและพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ก็เป็นทำเลที่น่าจับตามองในปี 2563 เนื่องจากผู้ประกอบการยังสามารถพัฒนาโครงการในระดับราคา 50,000-100,000 บาท/ตารางเมตร เพื่อรองรับกำลังซื้อที่มองเห็นถึงโอกาสการลงทุนในระยาว เมื่อรถไฟฟ้าก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดให้บริการ โดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงพระราม 9-ลำสาลี
โอกาสของผู้ซื้อ คอนโดฯ เปิดใหม่ ราคาลง 8-10%
สำหรับราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมที่มีการเปิดตัวใหม่และโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2563 จะมีความใกล้เคียงกับในช่วงปี 2562 โดยมีการปรับราคาลง 8-10% เนื่องจากผู้ประกอบการไม่กล้าปรับราคามากขึ้น เพราะถ้าหากตั้งราคาขายที่สูงเกินไป จะส่งผลให้โครงการแข่งขันได้ยากในภาวะที่ตลาดชะลอตัว รวมถึงอาจจะส่งผลให้กำลังซื้อไม่สามารถเข้าถึงได้ แม้ว่าโครงการจะตั้งอยู่บนทำเลที่เป็นที่ต้องการก็ตาม
ในส่วนของโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ อาจจะมีการนำยูนิตเหลือขายที่ยังคงค้างในตลาดมาปรับลดราคาลง เพื่อเป็นการระบายสต็อกคงค้าง ให้ทันกับช่วงระยะเวลาที่ทางภาครัฐมีการปรับลดค่าโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองลง เป็นอีกหนึ่งวิธีกระตุ้นกำลังซื้อให้ตัดสินใจได้ง่ายขึ้น
ปีทองของผู้ซื้อ 3 มาตรการรัฐหนุนซื้อบ้าน
ถึงแม้ว่าในปีที่ผ่านมาจะเป็นอีกปีที่ค่อนข้างท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในการปรับตัวรับกับปัจจัยลบต่าง ๆ แต่ก็ถือว่าเป็นปีทองของผู้ซื้อที่มีความพร้อมจริง ๆ ที่จะได้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ถูกลง ทั้งในส่วนของโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมอยู่ รวมถึงโครงการเปิดขายใหม่ที่ผู้ประกอบการก็ไม่กล้าที่จะปรับราคามากขึ้น ขณะที่ทางภาครัฐเองก็มีมีการออกนโยบายต่าง ๆ ออกมาเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อ ได้แก่
1. ปรับลดค่าธรรมเนียมการโอนจากเดิม 2% เหลือ 0.01% และลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองอสังหาริมทรัพย์จากเดิม 1 % เหลือ 0.01 % สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัยที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุด ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท
2. โครงการบ้านดีมีดาวน์ โดยภาครัฐสนับสนุนเงินเพื่อลดภาระการผ่อนดาวน์ (Cash Back) จำนวน 50,000 บาทต่อราย
3. ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายจาก 1.5% เป็น 1.25%
ผู้ประกอบการกุมขมับ คนซื้อทิ้งดาวน์-แบงก์คุมเข้ม
ในส่วนของคอนโดมิเนียม หลายโครงการในช่วงที่ผ่านมาที่เคยปิดการขายตั้งแต่ในช่วงพรีเซลล์ แต่เมื่อโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จและจดทะเบียนอาคารชุดกลับพบว่า มียูนิตหลุดดาวน์ที่ผู้ประกอบการต้องนำยูนิตเหล่านั้นกลับมาขายใหม่อีกกว่า 15-20%
เกิดจากการทิ้งดาวน์หรือแม้กระทั้งมีลูกค้าหลายรายที่ธนาคารไม่ปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้กลุ่มลูกค้าดังกล่าวต้องคืนห้องให้กับทางโครงการเพื่อนำกลับมาขายใหม่อีกครั้ง ซึ่งถือว่าเป็นอีกปัญหาที่ผู้ประกอบการหลายรายต่างกังวลใจในขณะนี้
อุปทานที่ยังคงเหลือขายในตลาดคอนโดมิเนียม ในกรุงเทพฯ อีกกว่า 55,000 ยูนิต จึงกลายเป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการทุกรายกังวลมากพอสมควร เพราะไม่สามารถชะลอการเปิดขายโครงการใหม่เละเร่งปิดการขายยูนิตเหลือขายก่อน ดังนั้นเพื่อดึงดูดผู้ซื้อ ผู้ประกอบการจึงจำเป็นต้องสร้างความแตกต่างให้กับโครงการตัวเองทั้งเรื่องการออกแบบ รูปแบบโครงการ รูปแบบห้อง รวมไปถึงพื้นที่ส่วนกลางชั้นบนสุด เป็นต้น
สอดคล้องกับรายงาน DDproperty Property Index รอบล่าสุด ที่พบว่า จำนวนอุปทานในปี 2562 เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นถึงการดูดซับอุปทานที่ลดลงมาตั้งแต่ช่วงไตรมาส 3 ของปี 2561 แม้ว่าภาพรวมจะยังไม่มีสัญญาณฟองสบู่ แต่ประเด็นที่น่าห่วงคือภาวะอุปทานเกิน หรือ Oversupply ที่เริ่มเห็นภาพในบางพื้นที่
อย่างไรก็ตาม แนวโน้มการพัฒนาโครงการในปี 2563 คาดว่าผู้ประกอบการจะยังคงพัฒนาโครงการในย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ (CBDs) และพื้นที่ City Fringe ตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย และรถไฟฟ้าสายใหม่ ภายใต้ความระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่ และเจาะกลุ่มตลาดกลาง-บน ที่ยังคงมีกำลังซื้อ และเป็นกลุ่มเรียลดีมานด์ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ๆ ทดแทนกลุ่มนักลงทุนเก็งกำไรที่หายไปจากตลาดจากมาตรการ LTV
โดยเชื่อว่า ปี 2563 ยังคงเป็นปีทองสำหรับผู้ซื้อที่มีความพร้อม ทั้งโอกาสที่จะได้รับประโยชน์จากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ และโอกาสที่จะได้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ดี เนื่องจากการแข่งขันออกโปรโมชั่น และส่วนลดต่าง ๆ เพื่อจูงใจจากผู้ขาย
ถือว่าเป็นปีที่ผู้ประกอบการอาจจะต้องเหนื่อยหน่อย แต่อย่างไรก็ตามยังคงมีปัจจัยบวกที่ช่วยกระตุ้นให้กำลังซื้อที่มีความพร้อม ให้ตัดสินใจได้ง่ายและเร็วขึ้น เรียกได้ว่าเป็นปีทองของผู้ซื้อที่มีความพร้อมจริง ๆ สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2563 และเป็นอีกหนึ่งปีที่พิสูจน์ความแข็งแกร่งของประกอบการ ก่อนจะก้าวผ่านสู่ปีหน้าฟ้าใหม่ที่คาดว่าจะสดใสกว่าปีเก่าไปด้วยกัน
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
