วิธีคำนวณค่าเช่าห้องที่ไม่ทำให้ขาดทุน!

calculator-678x381
คำนวณค่าเช่าไม่ให้ขาดทุน ต้องคิดให้รอบด้าน

การซื้อห้องชุดคอนโดมิเนียมเพื่อมาปล่อยเช่านับเป็นหนึ่งในวิธีที่นักลงทุนนิยมกันมากเนื่องจากมักให้ผลตอบแทนที่ดี แต่ทั้งนี้ด้วยทำเล สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ขนาดห้อง เฟอร์นิเจอร์ และอีกหลาย ๆ ปัจจัยส่งผลต่ออัตราค่าเช่าห้องชุด ผู้ให้เช่าหลายคนมักเกิดความสับสนในการตั้งราคาค่าเช่าว่าจะมีราคาสูงไปหรือต่ำไปหรือไม่ ตั้งราคาเท่านี้จะมีคนเช่าหรือเปล่า ลองมาดูวิธีคำนวณอัตราค่าเช่าง่าย ๆ ที่ไม่ทำให้ผู้ให้เช่าขาดทุนและเหมาะสมกับผู้เช่า

 

5 วิธีปล่อยเช่าบ้าน คอนโดฯ แบบมืออาชีพ

1. 5 ความผิดพลาดที่เกิดขึ้นบ่อยครั้งกับผู้ให้เช่ามือใหม่

2. วิธีคำนวณค่าเช่าห้องที่ไม่ทำให้ขาดทุน (ตอนนี้คุณอยู่ที่นี่)

3. วิธีปล่อยเช่าไว ได้ผลตอบแทนดี

4. วิธีจัดการเมื่อผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า

5. คำนวณภาษีเป็นก่อนให้เช่า

 

เบื้องต้น ผู้ให้เช่าควรรู้ข้อมูลของตลาดเช่าคอนโดมิเนียมที่อยู่ในทำเลเดียวกันเพื่อทำการเปรียบเทียบ ทั้งนี้ การเปรียบเทียบก็ต้องวัดกันที่คุณภาพของคอนโดมิเนียม ราคาต่อ ตร.ม. ทำเลที่ตั้ง ขนาดของห้อง รวมไปถึงชื่อเสียงของผู้พัฒนาโครงการก็มีส่วนการตั้งราคา 

 

 

อ่านบทความเพิ่มเติมเกี่ยวกับผู้ให้เช่า

รู้ก่อนขาย! 5 กรณีที่จะทำให้ราคาห้องชุดของคุณตก

เช่าบ้าน คอนโดฯ "ผู้ให้เช่าและผู้เช่า" ต้องรู้อะไรบ้าง?

- เทคนิคปล่อยเช่าได้กำไรเร็ว เริ่มต้นจากเลือกทำเลอันดับแรก

7 เทคนิคถ่ายภาพบ้าน คอนโดฯ ให้ปล่อยเช่าได้

 

Condos for rent in Singapore - Step by Step Ultimate Guide to Condo Rental

 

การเปรียบเทียบข้อมูลต่าง ๆ เหล่านี้จะทำให้ผู้ให้เช่ารู้ข้อมูลเบื้องต้นที่มีประโยชน์ต่อการตั้งค่าเช่า แต่ทั้งนี้ ไม่ควรเอาโครงการคอนโดมิเนียมแบบไฮไรส์มาเปรียบเทียบกับคอนโดมิเนียมแบบโลว์ไรส์ ถึงแม้สเปคและทำเล จะใกล้เคียงกันมากก็ตาม สำหรับผู้ที่ไม่มีเวลามากพอที่จะหาข้อมูลเบื้องต้นมาประกอบการตั้งค่าเช่าห้อง แนะนำให้ใช้วิธีง่าย ๆ ในการตั้งราคาคือ สอบถามจากคนที่ปล่อยเช่าในโครงการเดียวกัน ซึ่งเป็นวิธีง่าย ๆ ที่นิยมทำกันในปัจจุบัน

ทั้งนี้ การคำนวณค่าเช่า จากข้อมูลเบื้องต้นมีด้วยกันอยู่ 2 รูปแบบคือ

 

1. การกำหนดค่าเช่าเบื้องต้นโดยคิดเป็นตารางเมตร จากการเปรียบเทียบห้องชุดรูปแบบเดียวกัน

 

Interior designer's working table, an architectural plan of the house, a color palette, furniture and fabric samples in grey and pink color. Drawings and plans for house decoration.

 

วิธีนี้ถือเป็นการคิดอัตราค่าเช่าง่าย ๆ จากราคาเปรียบเทียบของห้องชุดใกล้เคียงที่นำมาปรับใช้กับอัตราค่าเช่าห้องของตนเอง โดยจะคิดเป็นราคาต่อตารางเมตร

 

ตัวอย่างการคำนวณค่าเช่าโดยคิดเป็นตารางเมตร

*ห้องในคอนโดฯ ที่นำมาเปรียบเทียบต้องมีลักษณะใกล้เคียงกับห้องที่เราจะปล่อยเช่ามากที่สุด (เป็นการคำนวณจากห้องเปล่า)

1 . คอนโดของเราเองเป็นรูปแบบ 1 ห้องนอน ขนาด 35 ตารางเมตร

คอนโดที่ใช้เปรียบเทียบเป็นรูปแบบ 1 ห้องนอน 30 ตารางเมตร อยู่บนศักยภาพทำเลเดียวกัน โดยมีราคาค่าห้องที่ 3,000,000 บาท และผู้ให้เช่าปล่อยเช่าเดือนละ 18,000 บาท (หากไม่ได้หาข้อมูลการเปรียบเทียบโดยการสอบถามด้วยตัวเองสามารถดูราคาค่าเช่าห้องคอนโดมิเนียมได้จากเว็บไซต์ต่าง ๆ)

เมื่อทราบอัตราค่าเช่าของห้องที่นำมาเปรียบเทียบแล้วจะสามารถคิดค่าเช่าต่อเดือนแบบง่าย ๆ ได้ว่า

- ห้องขนาด 30 ตารางเมตร

- ปล่อยเช่าในราคา 18,000 บาทต่อเดือน

- ค่าเช่าเฉลี่ยของห้องที่นำมาเปรียบเทียบอยู่ที่ 600 บาทต่อตารางเมตร

 

2016-07-07_11-23-17

 

ดั้งนั้นหากจะใช้ราคาเปรียบเทียบต่อตารางเมตรมาใช้ในการตั้งค่าเช่าของเราเองจะเท่ากับว่า

 

2016-07-07_11-17-47

 

ทั้งนี้ เราอาจจะตั้งอัตราค่าเช่าจริงในเรทที่สูงขึ้นหรือถูกกว่าราคาเบื้องต้นที่คำนวณได้ข้างต้น ให้เหมาะสมกับห้องของเราเองทั้งในแง่ของเฟอร์นิเจอร์ต่าง ๆ และแบบแปลนของห้องด้วย

 

2. การกำหนดค่าเช่าเบื้องต้นจากการเปรียบเทียบอัตราผลตอบแทน (Rental Yield)

 

Minature houses resting on pound coin stacks concept for property ladder, mortgage and real estate investment

 

คอนโดมิเนียมในแต่ละพื้นที่จะมีอัตราผลตอบแทนแตกต่างกันไป โดยส่วนใหญ่จะคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ ซึ่งวิธีนี้จะต้องมีการสำรวจพื้นที่รอบๆ โครงการคอนโดมิเนียมของเราเองและสำรวจราคาปล่อยเช่าในแต่ละจุดเพื่อนำมาคำนวณหาค่าเฉลี่ยผลตอบแทน และเมื่อได้อัตราผลตอบแทนเฉลี่ยแล้วก็จะสามารถนำค่าเฉลี่ยนั้นมาคำนวณหาอัตราค่าเช่าได้

 

ตัวอย่างการคำนวณค่าเช่าจากอัตราผลตอบแทน

- คอนโดมิเนียมย่านพระราม 9 ราคา 1,000,000 บาท

- อัตราผลตอบแทนเฉลี่ยจากค่าเช่าในย่านพระราม 9 – อโศก อยู่ที่ประมาณ 5% ต่อปี

จากข้อมูลตรงนี้สามารถหาค่าเช่าได้ดังนี้

 

2016-07-07_11-31-21

 

หากจะนำมาคิดเป็นค่าเช่าต่อปีที่ 12 เดือน จะเท่ากับว่า

 

2016-07-07_11-35-00

 

สิ่งที่ต้องนำมาคำนวณค่าเช่า

เมื่อทราบอัตราค่าเช่าเบื้องต้นจากวิธีคำนวณต่าง ๆ แล้ว อีกสิ่งหนึ่งที่มีส่วนในการตั้งราคา ได้แก่ ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่ผู้ให้เช่าจะต้องนำมารวมในการคำนวณค่าเช่า โดยสิ่งที่จะต้องนำมาประกอบการคำนวณ ได้แก่

 

1. Investment Cost (ต้นทุน)

1.1 ราคาซื้อ-ขายของห้องชุดในโครงการ

1.2 เงินกองทุน (Sinking Fund) เพื่อใช้ในยามฉุกเฉิน ที่โครงการมักจะเรียกเก็บในปีแรก

1.3 ค่าตกแต่ง

2. Maintenance Cost (ค่าซ่อมบำรุง)

2.1 ค่าส่วนกลาง (Common Fee) เรียกเก็บรายเดือนหรือรายปี

2.2 ค่าล้างแอร์

2.3 ค่าทำความสะอาด

2.4 ค่าอินเตอร์เน็ต

2.5 ค่า Cable TV

2.6 ค่าโทรศัพท์

 

ตัวอย่างการคำนวณ (ตัวเลขที่เห็นเป็นเพียงตัวเลขสมมุติเท่านั้น)

1. Investment Cost (ต้นทุน)

1.1 ราคาซื้อ-ขายของห้องชุดในโครงการ = 1,000,000 บาท (เป็นห้องขนาด 30 ตารางเมตร)

1.2 เงินกองทุน (Sinking Fund) 500 บาทต่อตารางเมตร x ห้องขนาด 30 ตารางเมตร = 15,000 บาท

1.3 ค่าตกแต่ง 100,000 บาท

ดังนั้น จะสามารถคำนวณราคาต้นทุนของห้องนี้ได้เป็น

 

2016-07-07_11-45-03

 

2. Maintenance Cost (ค่าซ่อมบำรุง)

2.1 ค่าส่วนกลาง 12,600 บาท (คิดจาก 35 บาท x ห้องขนาด 30 ตารางเมตรต่อเดือน x 12 เดือน)

2.2 ค่าล้างแอร์ 2 เครื่อง 1,000 บาทต่อปี (คิดจากค่าล้างแอร์เครื่องละ 500 บาทต่อปี)

2.3 ค่าทำความสะอาด 6,000 บาทต่อปี (คิดจากค่าทำความสะอาด 500 บาทต่อเดือน)

2.4 ค่า Internet  8,280 บาทต่อปี (คิดจากค่า Internet 690 บาทต่อเดือน)

2.5 ค่า Cable TV 12,000 บาทต่อปี (คิดจากค่า Cable TV 1,000 บาทต่อเดือน)

2.6 ค่าโทรศัพท์ 1,284 บาทต่อปี (คิดจากค่าโทรศัพท์ 107 บาทต่อเดือน)

ดังนั้นเมื่อรวมค่าใช้จ่ายของค่าซ่อมบำรุงทั้งหมดจะเท่ากับ

 

2016-07-07_11-55-42

 

*(ค่าส่วนกลาง 12,600 บาท + ค่าล้างแอร์ 2 เครื่อง 1,000 บาท + ค่าทำความสะอาด 6,000 บาท + ค่า Internet  8,280 บาท + ค่า Cable TV 12,000 บาท + ค่าโทรศัพท์ 1,284 บาท = ค่าใช้จ่ายของค่าซ่อมบำรุงทั้งหมด 41,164 บาทต่อปี หรือ ประมาณ 3,430 บาทต่อเดือน)

จากข้อมูลทั้งหมด สรุปได้ว่า

- Investment Cost (ต้นทุน) ราคาต้นทุนคอนโดมิเนียมทั้งหมด = 1,150,000 บาท

- อัตราผลตอบแทน (Rental Yield) ของห้องชุดในโครงคอนโดฯ ที่นำมายกตัวอย่างอยู่ที่ = 5 %

- Maintenance Cost (ค่าซ่อมบำรุง) = 3,430 บาทต่อเดือน

สามารถคิดคำนวณค่าเช่าจากสูตร

 

2016-07-07_12-13-03

 

*(ราคาซื้อขาย 1,000,000 บาท + ต้นทุน 115,000  X  (Rental Yield) 5 % = 55,750 บาท เมื่อนำมาหาร 12 ก็จะได้ราคาค่าเช่าต่อเดือนที่ 5,575 บาท เมื่อนำมาบวกกับค่าซ่อมบำรุงต่างๆ ก็จะเป็นราคาค่าเช่าสุทธิที่ 5,575 + 3,430 = 9,005 บาท)

 

ดังนั้นค่าเช่าสุทธิต่อเดือนของห้องที่ยกตัวอย่างจะมีราคาค่าเช่าอยู่ที่ 9,005 บาทต่อเดือน (ผู้ให้เช่าสามารถเพิ่มลดจากราคาเบื้องต้นนี้ได้ตามความเหมาะสม)

 

*ทั้งนี้หากผู้เช่ามีการติดตั้งอินเตอร์เน็ต หรือ Cable TV แยก หรือออกค่าซ่อมบำรุงต่าง ๆ เอง ผู้ให้เช่าควรนำส่วนต่างเหล่านี้หักออกมาและนำไปบวกกับสูตรอีกที

 

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กิตติคม พจนี Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com 

 

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

อ่านอะไรต่อดี

เครื่องคำนวณดอกเบี้ย & สินเชื่อ
Affordability Calculator Icon
ตรวจสอบยอดวงเงินกู้บ้านใหม่ที่คาดว่าคุณจะได้รับการพิจารณาจากแบงก์และยอดผ่อนชำระในแต่ละเดือน
Repayment Calculator Icon
คำนวณยอดผ่อนชำระต่อเดือนตามอัตราดอกเบี้ยของคุณด้วยเครื่องมือคำนวณสินเชื่อนี้
฿
Interest Rate And loan Icon
เพียงใส่ยอดเงินกู้ที่คุณต้องการ เราจะคำนวณให้คุณเห็นถึงยอดผ่อนชำระต่อเดือนตามระยะเวลาผ่อนและอัตราดอกเบี้ยที่แตกต่างกัน