ธุรกิจห้องเช่า นับเป็นการลงทุนทางด้านอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจ สามารถเก็บเกี่ยวรายได้และผลประโยชน์ไปได้ยาวนาน หากแต่การทำธุรกิจห้องเช่าอาจจะไม่ได้เป็นเรื่องที่ง่ายอย่างที่ทุกคนคิด โดยเฉพาะผู้ที่ต้องการสร้างห้องเช่าราคาถูก
เนื่องจากมีหลายปัจจัยเข้ามาเกี่ยวข้อง ซึ่งถ้าไม่พิจารณาให้ดี ก็อาจจะทำให้ผู้ดำเนินธุรกิจขาดทุนจนต้องล้มเลิกกิจการก่อนได้ สำหรับผู้ที่ต้องการทำธุรกิจห้องเช่า สร้างห้องเช่าราคาถูก มีเรื่องที่ควรรู้ ดังนี้
1. ทำเลในการทำธุรกิจห้องเช่า
เมื่อโจทย์คือการสร้างห้องเช่าราคาถูก แน่นอนว่ากลุ่มเป้าหมายที่จะปล่อยเช่าคือกลุ่มผู้ที่มีรายได้ไม่สูง เช่น พนักงานโรงงาน ผู้ใช้แรงงาน หรือผู้ที่ยังไม่สามารถหาเงินด้วยตนเองได้และต้องพึ่งพาทางบ้าน เช่น นักเรียน นักศึกษา
ดังนั้น การเลือกทำเลทำธุรกิจห้องเช่า จึงควรอยู่ใกล้สถานศึกษา หรือโรงงาน ซึ่งมีกลุ่มเป้าหมายใช้ชีวิตประจำวันอยู่เป็นจำนวนมาก นอกจากนี้ควรจะมองไปไกลถึงอนาคตด้วยว่าทำเลที่เลือกนั้นจะมีอะไรเกิดขึ้นในอีก 5-10 ปีข้างหน้าบ้าง เนื่องจากสามารถนำไปใช้กำหนดทิศทางต่อยอดการลงทุนในอนาคตได้
2. สำรวจตลาด
อีกหนึ่งสิ่งที่ต้องทำก่อนลงมือสร้างห้องเช่าราคาถูก คือการสำรวจตลาด โดยการหาข้อมูลเกี่ยวกับกำลังซื้อของกลุ่มเป้าหมาย จำนวนผู้ประกอบการที่ทำธุรกิจห้องเช่าในบริเวณใกล้เคียง พร้อมอัตราการเข้าพัก ราคาค่าเช่า และลักษณะการให้บริการ เพื่อนำมาพิจารณาประกอบการตัดสินใจกำหนดค่าเช่า ตลอดจนการสร้างจุดเด่นที่เป็นจุดขายและเป็นทางเลือกใหม่ ๆ ให้แก่ผู้เช่า
รวมประกาศให้เช่า
เช็กราคาประกาศให้เช่าหลายทำเล
3. ศึกษาข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
ก่อนตัดสินใจลงมือสร้างห้องเช่าราคาถูก ควรศึกษากฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการทำธุรกิจห้องเช่าก่อน เพื่อที่จะสามารถดูแลการก่อสร้างให้เป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด
เรื่องสำคัญที่ควรตรวจสอบ ได้แก่
– ผังเมืองและการใช้ประโยชน์ที่ดิน ว่าพื้นที่สามารถพัฒนาอาคารประเภทที่ต้องการได้หรือไม่
– กฎหมายควบคุมอาคาร เช่น ขนาดอาคาร ความสูง ที่ว่าง ระยะร่น ทางเข้าออก บันได และระบบความปลอดภัย
– ที่จอดรถ ซึ่งข้อกำหนดอาจแตกต่างกันตามประเภท ขนาด และพื้นที่ตั้งของอาคาร
– การขออนุญาตก่อสร้าง โดยควรให้แบบอาคารสอดคล้องกับข้อกำหนดที่ใช้บังคับในพื้นที่
– ข้อกำหนดด้านสิ่งแวดล้อม โครงการที่เข้าเกณฑ์ตามประเภทและขนาดที่กฎหมายกำหนดอาจต้องจัดทำรายงานด้านสิ่งแวดล้อม
– กฎหมายเฉพาะของกิจการ หากดำเนินกิจการเข้าลักษณะหอพักหรือกิจการประเภทอื่น ต้องตรวจสอบกฎหมายที่ใช้กับกิจการนั้นเพิ่มเติม
เนื่องจากข้อกำหนดอาจแตกต่างกันตามพื้นที่และรายละเอียดโครงการ ควรนำข้อมูลที่ดินและแบบเบื้องต้นไปตรวจสอบกับหน่วยงานท้องถิ่นหรือผู้เชี่ยวชาญก่อนเริ่มก่อสร้าง
4. สำรวจงบประมาณ
สำหรับการวางงบประมาณในการทำธุรกิจห้องเช่า สร้างห้องเช่าราคาถูก หากจำเป็นต้องใช้เงินทุนจากสถาบันการเงิน ควรเลือกสินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำ มีเงื่อนไขในการผ่อนชำระระยะยาว และหากเป็นสินเชื่อเฉพาะทางเกี่ยวกับการลงทุนทำห้องเช่าก็จะยิ่งดี เพราะสินเชื่อดังกล่าวจะเอื้อประโยชน์ให้ผู้กู้มากกว่า
ทั้งนี้ การลงทุนสร้างห้องเช่าราคาถูก ยังควรคำนึงถึงแผนการเงินระยะยาวล่วงหน้าด้วย เนื่องจากธุรกิจห้องเช่าต้องมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เข้ามาเกี่ยวข้อง เช่น ค่าจ้างแม่บ้าน ค่าจ้างคนดูแลตึก หรืองานซ่อมบำรุง รวมทั้งภาษีต่าง ๆ ที่ต้องจ่าย เช่น ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีป้าย ค่าธรรมเนียมเก็บขยะ
กู้สินเชื่อเพื่อสร้างหอพัก อพาร์ทเม้นท์ให้เช่า
กู้สินเชื่อ เพื่อสร้างหอพัก อพาร์ทเม้นท์ให้เช่า การลงทุนที่คุณก็ทำได้
วางแผนสินเชื่อก่อนสร้างห้องเช่า
หากต้องใช้สินเชื่อในการสร้างห้องเช่า ควรเปรียบเทียบวงเงิน อัตราดอกเบี้ย ระยะเวลากู้ หลักประกัน และเงื่อนไขของแต่ละสถาบันการเงินก่อนตัดสินใจ
ไม่ควรพิจารณาเฉพาะอัตราดอกเบี้ยช่วงแรก แต่ควรคำนวณภาระหนี้ตลอดระยะเวลากู้ร่วมกับรายได้ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับ โดยเผื่อกรณีห้องว่าง ค่าซ่อมบำรุง ภาษี และค่าใช้จ่ายประจำไว้ด้วย
ผลิตภัณฑ์สินเชื่อและอัตราดอกเบี้ยสามารถเปลี่ยนแปลงได้ จึงควรตรวจสอบเงื่อนไขล่าสุดจากสถาบันการเงินก่อนยื่นกู้
ยกตัวอย่างสินเชื่อเพื่อธุรกิจห้องเช่า
ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ปล่อยสินเชื่อเพื่อผู้ประกอบการแฟลต, อพาร์ทเม้นท์, หอพัก, แมนชั่น หรืออาคารที่ประกอบกิจการเพื่อการให้เช่าพักอาศัย รวมไปถึงบ้านเช่า ทั้งบ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, ทาวน์เฮ้าส์ และอาคารพาณิชย์ ประกอบด้วย
1. สินเชื่อประเภทแฟลตให้เช่า/บ้านเช่า ปี 2569
วัตถุประสงค์การยื่นกู้
- ปลูกสร้างอาคารแฟลตให้เช่า/บ้านเช่า
- ซื้อที่ดินพร้อมอาคารแฟลตให้เช่า/บ้านเช่า
- ซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้างอาคารแฟลตให้เช่า/บ้านเช่า
- ต่อเติม/ปรับปรุง/ซ่อมแซมอาคารแฟลตให้เช่า/บ้านเช่า
- กู้เพิ่ม ตามวัตถุประสงค์ข้างต้น
- ชำระหนี้พร้อมกับการขอกู้ในวัตถุประสงค์หลัก
- ซื้ออุปกรณ์หรือสิ่งอำนวยความสะดวกที่เกี่ยวเนื่องเพื่อประโยชน์ในการอยู่อาศัยพร้อมกับการขอกู้ในวัตถุประสงค์หลัก
หมายเหตุ: การกู้วัตถุประสงค์ชำระหนี้ และวัตถุประสงค์ซื้ออุปกรณ์หรือสิ่งอำนวยความสะดวกที่เกี่ยวเนื่องเพื่อประโยชน์ในการอยู่อาศัย ให้ใช้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ MLR
วงเงิน / ระยะเวลากู้
- อัตราส่วนวงเงินกู้ต่อมูลค่าที่ดินและอาคาร : สูงสุดไม่เกินร้อยละ 80
- อัตราส่วนวงเงินกู้ต่อมูลค่าที่ดิน : ไม่เกิน 8 : 1
- อัตราส่วนวงเงินกู้ต่อมูลค่าอาคาร : สูงสุดไม่เกินร้อยละ 100
- อัตราส่วนวงเงินกู้ต่อเงินทุนส่วนตัว : ไม่เกิน 2 : 1
- กรณีใช้อัตราดอกเบี้ยผลิตภัณฑ์ DCR ไม่น้อยกว่า 1.25
- กรณีใช้อัตราดอกเบี้ยปกติ (MLR) DCR ไม่น้อยกว่า 1.20
- กรณีกู้เพิ่ม อัตราส่วนวงเงินกู้ต่อมูลค่าที่ดินและอาคาร : สูงสุดไม่เกินร้อยละ 90
- ระยะเวลาผ่อนสูงสุด 30 ปี
อัตราดอกเบี้ย
| ปี | อัตราดอกเบี้ย |
| ปีที่ 1 | = 3.90% |
| ปีที่ 2 | = 4.90% |
| ปีที่ 3 | = MRR – ไม่เกิน 1.00% (ต่ำสุด MLR – 1.00% สูงสุด MRR – 0.25%) |
| ปีที่ 4 จนถึงตลอดอายุสัญญา กู้ชำระหนี้ | = MRR |
| ปีที่ 4 จนถึงตลอดอายุสัญญา กู้ซื้ออุปกรณ์ | = MRR |
ยื่นคำขอกู้ตั้งแต่วันที่ 2 มกราคม-30 ธันวาคม 2569 และทำนิติกรรมภายในวันที่ 30 ธันวาคม 2569
2. สินเชื่อประเภทแฟลตให้เช่า/บ้านเช่า (วงเงินกู้ไม่เกิน 5 ล้านบาท) ปี 2569
วัตถุประสงค์การยื่นกู้
- ปลูกสร้างอาคารแฟลตให้เช่า/บ้านเช่า
- ซื้อที่ดินพร้อมอาคารแฟลตให้เช่า/บ้านเช่า
- ซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้างอาคารแฟลตให้เช่า/บ้านเช่า
- ต่อเติม/ปรับปรุง/ซ่อมแซมอาคารแฟลตให้เช่า/บ้านเช่า
- กู้เพิ่ม ตามวัตถุประสงค์ข้างต้น
- ไถ่ถอนจำนองที่ดินและอาคารแฟลตให้เช่า/บ้านเช่า
- ไถ่ถอนจำนองที่ดินและอาคารแฟลตให้เช่า/บ้านเช่าระหว่างปลูกสร้าง
- ไถ่ถอนจำนองที่ดินและอาคารแฟลตให้เช่า/บ้านเช่า พร้อมต่อเติม/ปรับปรุง/ซ่อมแซม
- ชำระหนี้พร้อมกับการขอกู้ในวัตถุประสงค์หลัก
- ซื้ออุปกรณ์หรือสิ่งอำนวยความสะดวกที่เกี่ยวเนื่องเพื่อประโยชน์ในการอยู่อาศัยพร้อมกับการขอกู้ในวัตถุประสงค์หลัก
หมายเหตุ: การกู้วัตถุประสงค์ชำระหนี้ และวัตถุประสงค์ซื้ออุปกรณ์หรือสิ่งอำนวยความสะดวกที่เกี่ยวเนื่องเพื่อประโยชน์ในการอยู่อาศัย ให้ใช้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ MLR
วงเงิน / ระยะเวลากู้
- วงเงินกู้สูงสุดไม่เกิน 5 ล้านบาท
- อัตราส่วนวงเงินกู้ต่อมูลค่าที่ดินและอาคาร : สูงสุดไม่เกินร้อยละ 80
- อัตราส่วนวงเงินกู้ต่อมูลค่าที่ดิน : ไม่เกิน 8 : 1
- อัตราส่วนวงเงินกู้ต่อมูลค่าอาคาร : สูงสุดไม่เกินร้อยละ 100
- อัตราส่วนวงเงินกู้ต่อเงินทุนส่วนตัว : ไม่เกิน 2 : 1
- กรณีใช้อัตราดอกเบี้ยผลิตภัณฑ์ DCR ไม่น้อยกว่า 1.25
- กรณีใช้อัตราดอกเบี้ยปกติ (MLR) DCR ไม่น้อยกว่า 1.20
- กรณีไถ่ถอนจำนอง / กู้เพิ่ม อัตราส่วนวงเงินกู้ต่อมูลค่าที่ดินและอาคาร : สูงสุดไม่เกินร้อยละ 90
- ระยะเวลาผ่อนสูงสุด 30 ปี
อัตราดอกเบี้ย
| ปี | อัตราดอกเบี้ย |
| ปีที่ 1 | = 3.49% |
| ปีที่ 2 | = 4.25% |
| ปีที่ 3 | = MRR – ไม่เกิน 1.00% (ต่ำสุด MLR – 1.00% สูงสุด MRR – 0.25%) |
| ปีที่ 4 จนถึงตลอดอายุสัญญา กู้ชำระหนี้ | = MRR |
| ปีที่ 4 จนถึงตลอดอายุสัญญา กู้ซื้ออุปกรณ์ | = MRR |
ยื่นคำขอกู้ตั้งแต่วันที่ 2 มกราคม-30 ธันวาคม 2569 และทำนิติกรรมภายในวันที่ 30 ธันวาคม 2569
สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ ธอส. ทุกสาขาทั่วประเทศ G H Bank Call Center โทร. 0-2645-9000 หรือ Facebook Fanpage ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และติดตามข่าวสารของธนาคารได้ที่แอปพลิเคชัน GHB ALL GEN และ www.ghbank.co.th
5. ระยะเวลาคืนทุน
เพื่อให้ระยะเวลาในการคืนทุนธุรกิจห้องเช่าเป็นไปตามแผนที่กำหนด ผู้ลงทุนสร้างห้องเช่าราคาถูกต้องพิจารณาทั้งในด้านต้นทุนในการก่อสร้าง ค่าตกแต่ง ดอกเบี้ยสินเชื่อ (ต่อปี) ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ และภาษีต่าง ๆ ที่ต้องเสีย เพื่อนำมาคำนวณค่าใช้จ่ายรายปี จากนั้นจึงนำมาใช้กำหนดราคาค่าเช่าต่อเดือนให้เหมาะสมกับค่าใช้จ่ายทั้งหมด โดยผู้ลงทุนไม่ควรนำเงินส่วนอื่นมาใช้กับธุรกิจนี้อีก
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต้องจ่ายเท่าไหร่
มีห้องเช่าต้องจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเท่าไหร่ เช็กได้ที่นี่
6. การกำหนดราคาและการออกแบบตกแต่งห้อง
สำหรับธุรกิจห้องเช่า สร้างห้องเช่าราคาถูก ไม่ควรกำหนดราคาค่าเช่าจากต้นทุนก่อสร้างเพียงอย่างเดียว เพราะค่าเช่าที่เหมาะสมขึ้นอยู่กับทั้งตลาดและคุณสมบัติของห้อง
ก่อนตั้งราคา ควรสำรวจอย่างน้อย 5 ปัจจัย
- ค่าเช่าของห้องประเภทใกล้เคียงกันในพื้นที่
- ขนาดและสภาพของห้อง
- เฟอร์นิเจอร์และสิ่งอำนวยความสะดวก
- ระยะทางจากสถานศึกษา แหล่งงาน ระบบขนส่ง และบริการสำคัญ
- ค่าใช้จ่ายอื่นที่ผู้เช่าต้องรับผิดชอบ
จากนั้นจึงนำรายได้ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับมาเปรียบเทียบกับต้นทุน ดอกเบี้ย ภาษี ค่าบริหาร ค่าซ่อมบำรุง และอัตราห้องว่าง เพื่อดูว่าการลงทุนมีความเหมาะสมหรือไม่
ไม่ควรตั้งค่าเช่าสูงขึ้นเพียงเพื่อให้คืนทุนได้ตามเป้าหมาย หากระดับราคาดังกล่าวสูงกว่าตลาด เพราะอาจทำให้อัตราการเข้าพักต่ำกว่าที่ประมาณการไว้
ห้องเช่ารายเดือนแบบไหนดี
ห้องเช่ารายเดือน 7 เช็กลิสต์เลือกห้องเช่าอยู่แล้วดี ไม่มีปัญหาตามมา
7. ต่อยอดสร้างรายได้เพิ่ม
ในการทำธุรกิจห้องเช่า นอกจากการเก็บค่าเช่า หากมีพื้นที่เหลือ ผู้ลงทุนยังสามารถนำไปต่อยอดหารายได้เพิ่ม โดยการเปิดมินิมาร์ทขายสินค้า เปิดร้านขายอาหาร ขายเครื่องดื่ม ปล่อยเช่าเป็นพื้นที่ขายของ ติดตั้งตู้หยอดเหรียญ ไม่ว่าจะเป็น ตู้น้ำ ตู้ขนม ตู้เติมเงิน หรือเครื่องซักผ้าแบบหยอดเหรียญ
บริการเสริมเหล่านี้นอกจากจะเป็นการเพิ่มรายได้ ยังเพิ่มความน่าสนใจให้ห้องเช่าด้วย
การจะทำธุรกิจห้องเช่า สร้างห้องเช่าราคาถูกให้ประสบผลสำเร็จ ต้องพิจารณาจากหลายปัจจัยร่วมกัน ซึ่งหากมีความรู้ก่อนลงทุน การทำธุรกิจห้องเช่าก็จะไม่ใช่เรื่องยากอีกต่อไป
8. สร้างห้องเช่าแล้วปล่อยเช่า ต้องรู้กฎหมายสัญญาเช่า
นอกจากกฎหมายเกี่ยวกับการก่อสร้าง ผู้ประกอบธุรกิจห้องเช่ายังต้องตรวจสอบกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการให้เช่าที่อยู่อาศัยด้วย
ปัจจุบันมีประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 ซึ่งมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 4 กันยายน 2568
ผู้ประกอบธุรกิจที่อยู่ภายใต้ประกาศต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กำหนด เช่น
- จัดทำสัญญาเช่าตามรูปแบบและเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด
- ระบุรายละเอียดค่าใช้จ่ายและวิธีคำนวณให้ชัดเจน
- เรียกเก็บค่าน้ำและค่าไฟตามหลักเกณฑ์ที่กำหนด
- ค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันรวมกันต้องไม่เกินจำนวนที่กฎหมายกำหนด
- คืนเงินประกันตามเงื่อนไขและระยะเวลาที่กำหนด
ก่อนเปิดให้เช่าจึงควรตรวจสอบว่าสถานประกอบการของตนอยู่ภายใต้ประกาศหรือกฎหมายเฉพาะใดบ้าง และจัดทำสัญญาให้เป็นไปตามข้อกำหนดปัจจุบัน
กฎหมายเช่าฉบับใหม่
กฎหมายควบคุมสัญญาเช่าฉบับปี 2568 แตกต่างจากกฎหมายเดิมอย่างไร
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ