ขุมทรัพย์ใหม่ “สถานีกลางบางซื่อ” มูลค่าเฉียดแสนล้านบาท (ตอนจบ)

รฟท.วางแผนแม่บทพัฒนาที่ดินบริเวณโดยรอบ “สถานีกลางบางซื่อ” ซึ่งครอบคลุมพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาเชิงธุรกิจให้เป็น “ศูนย์กลางธุรกิจครบวงจร”

หนุน”เตาปูน-บางซ่อน”ปลุกกระแสตลาดที่อยู่อาศัยใหม่

ย่าน “บางซื่อ” ซึ่งอยู่ในบริเวณใกล้เคียงกับเตาปูน-บางซ่อน จะเป็นศูนย์กลางการคมนาคมและระบบขนส่งทางราง และศูนย์ธุรกิจแห่งใหม่ของประเทศและกรุงเทพมหานคร ขณะที่ตลาดการพัฒนาคอนโดมิเนียมในย่านเตาปูน ซึ่งครอบคลุมพื้นที่โดยรอบสถานีบางซื่อนั้นเติบโตขึ้นทั้งในแง่ของอุปทาน อุปสงค์ และราคาขาย

ด้านนายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ย่านบางซื่อ กำลังจะได้รับการพัฒนาให้เป็นศูนย์กลางการคมนาคมและระบบขนส่งทางรางของประเทศและกรุงเทพฯ ตามแผนพัฒนาของรัฐบาลโดยการรถไฟแห่งประเทศไทย ซึ่งจะใช้สถานีกลางบางซื่อเป็นที่ตั้งของสถานีต้นทางของระบบรางของการรถไฟฯ อันประกอบด้วย โครงการรถไฟความเร็วสูงสายเหนือ (ไปยังเชียงใหม่) โครงการรถไฟความเร็วสูงสายกรุงเทพ-หัวหิน โครงการรถไฟทางคู่ขนาดมาตรฐาน (Standard Gauge รางขนาด 1.435 เมตร) สายกรุงเทพ-หนองคาย รถไฟขนาดราง 1 เมตร (Meter Gauge) ที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน ซึ่งเป็นเส้นทางที่เชื่อมไปยังบริเวณต่างๆ ของประเทศ ทั้งสายเหนือ สายอีสาน และสายใต้ นอกจากนี้ สถานีกลางบางซื่อจะยังเป็นศูนย์รวมของระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนในกรุงเทพมหานครอีกหลายเส้นทางอีกด้วย

ขณะที่ ตลาดคอนโดมิเนียมบริเวณเตาปูน ซึ่งครอบคลุมพื้นที่บริเวณโดยรอบสถานีบางซื่อดังต่อไปนี้ คือ ถนนประชาราษฎร์สาย 1 ประชาราษฎร์สาย 2 ถนนประชาชื่น ถนนกรุงเทพ-นนทบุรี จากซอย 1-39 และ 2-50 มีจำนวนอุปทานทั้งสิ้นประมาณ 10,878 หน่วย โดยการพัฒนาคอนโดมิเนียมบริเวณนี้เริ่มต้นเมื่อปี พ.ศ. 2554 โดยในปีดังกล่าวมีจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายประมาณ 803 หน่วย และต่อมาปี พ.ศ. 2555 มีจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายในบริเวณนี้อีก 1,257 หน่วยจาก 3 โครงการ ส่วนปี พ.ศ. 2556 มีจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 3,781 หน่วย และปีพ.ศ. 2557 พบว่ามีจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่สูงที่สุด คือ ประมาณ 5,037 หน่วย

ส่วนอุปสงค์คอนโดมิเนียมบริเวณนี้ค่อนข้างดี โดยมีจำนวนหน่วยที่ขายไปได้แล้วถึง 8,768 หน่วย จากที่เปิดขายถึง 10,878 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายที่ 80.6% มีจำนวนหน่วยเหลือขายเพียง 2,110 หน่วย อัตราการขายคอนโดมิเนียมบริเวณนี้เฉลี่ยสูงถึงประมาณ 1,800 – 2,000 หน่วยต่อปี

ทั้งนี้ ระดับราคาขายคอนโดมิเนียมบริเวณนี้มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น โดยปัจจุบันระดับราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมบริเวณนี้อยู่ที่ประมาณ 88,000 บาท ต่อตารางเมตร ปรับเพิ่มจากปี 2554 ที่ราคา 66,360 บาท ต่อตารางเมตร และมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นเกิน 100,000 บาท ต่อตารางเมตร ขณะที่หลายโครงการในย่านนี้ได้เปิดขายโครงการในราคาที่สูงกว่า 120,000 บาท ต่อตารางเมตรไปแล้ว

อย่างไรก็ตาม การปรับเพิ่มขึ้นของต้นทุนราคาที่ดินสูงถึงกว่า 350,000 บาทต่อตารางวา ในปัจจุบันย่อมส่งผลให้ระดับราคาขายคอนโดในอนาคตมีราคาขายเฉลี่ยสูงกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่ความต้องการที่ดินที่จะนำไปพัฒนาโครงการของนักพัฒนายังคงมีอยู่ต่อเนื่อง เพราะศักยภาพในการพัฒนาโครงการที่มีอยู่สูงมากในอนาคต จากการพัฒนาของสถานีกลางบางซื่อและโครงการรถไฟฟ้าระบบรางต่างๆ ที่จะแล้วเสร็จในปี 2562 ซึ่งจะส่งผลต่อความต้องการซื้อของผู้บริโภคเข้ามาอยู่ในพื้นที่เตาปูน-บางซื่อ ระดับราคาขายคอนโดมิเนียมขยายตัวเพิ่มขึ้นในระดับราคา 120,000 บาท ต่อตารางเมตร หรืออาจสูงถึง 150,000 บาท ต่อตารางเมตรในบางโครงการ