DDproperty เผยทำเลฮอต อสังหาฯ ‘บูม’ กลุ่มตลาดบน

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2561 ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง ถึงแม้หนี้ครัวเรือนจะสูง และกำลังซื้อยังไม่ฟื้นก็ตาม แต่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ส่วนใหญ่ก็ยังคงเน้นพัฒนาสินค้าในกลุ่มตลาดบน

จากบทวิเคราะห์ในรายงาน DDproperty Property Market Outlook 2019 พบว่า ตลอดระยะเวลา 2-3 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์พัฒนาโครงการระดับบนราคาขายยูนิตละ 10 ล้านบาทขึ้นไปเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะในเขตศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ (CBD) เจาะกลุ่มผู้ซื้อในประเทศที่มีรายได้สูงและกลุ่มชาวต่างชาติ เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง และไม่ได้รับผลกระทบจากสภาพเศรษฐกิจชะลอตัว ส่วนสินค้าระดับไม่เกิน 5 ล้านบาท แม้จะยังมีอยู่ในตลาด แต่กระจายตัวออกไปอยู่ในเขตพื้นที่รอบนอกเขต CBD มากขึ้น

3 ทำเล ‘ฮอต’ คอนโดฯ 10 ล้านบาทขึ้นไป

ทำเลที่มีซัพพลายที่อยู่อาศัยหรูระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปเป็นจำนวนมาก ส่วนใหญ่จะยังอยู่ในเขต CBD และเริ่มมีการกระจายตัวออกสู่พื้นที่รอบนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายที่เปิดให้บริการ และสายที่การก่อสร้างมีความคืบหน้าไปมากแล้ว โดยพบว่า ที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป (รวมทุกประเภทที่อยู่อาศัย บ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮ้าส์-คอนโดมิเนียม) ทำเลที่มีซัพพลายมากที่สุด 3 เขตอยู่ในเขต CBD ทั้งหมด ได้แก่

1. เขตวัฒนา มีจำนวนมากที่สุด มีซัพพลายถึง 32.26% ของซัพพลายระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปทั้งหมดในกรุงเทพฯ โดยซัพพลายส่วนใหญ่ถึง 65% อยู่ในแขวงคลองตันเหนือ ครอบคลุมทำเลเอกมัย ทองหล่อ พร้อมพงษ์
2. เขตคลองเตย มีจำนวนซัพพลายมากถึง 19.14% ของซัพพลายระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปทั้งหมดในกรุงเทพฯ โดยซัพพลายส่วนใหญ่ 57.90% อยู่ในแขวงคลองตัน เนื่องจากเป็นทำเลแนวรถไฟฟ้า BTS สถานีทองหล่อถึงพร้อมพงษ์ ครอบคลุม ถ.สุขุมวิท ฝั่งเลขคู่ เชื่อมต่อกับ ถ.พระราม 4
3. เขตปทุมวัน มีจำนวนซัพพลายอยู่ที่ 8.79% ของซัพพลายระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปทั้งหมดในกรุงเทพฯ โดยซัพพลายส่วนใหญ่อยู่ในแขวงลุมพินีถึง 94.13% แนวรถไฟฟ้า BTS สถานีเพลินจิต ชิดลม และรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT สถานีลุมพินี สีลม รายล้อมด้วยถนนสายสำคัญ อาทิ วิทยุ ราชประสงค์ สุขุมวิท พระราม 4 สวนสาธารณะขนาดใหญ่อย่างสวนลุมพินี ห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ อาทิ เซ็นทรัล เอ็มบาสซี เซ็นทรัลเวิลด์ เกษรพลาซ่า

ตอบรับกับดีมานด์ที่มีอยู่อย่างต่อเนื่อง สังเกตได้จากอัตราดูดซับที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะใน 3 เขตที่มีอัตราดูดซับมากที่สุด ได้แก่

1. เขตจตุจักร ซัพพลายมีปริมาณลดลงมากถึง 10.24% โดยแขวงที่มีอัตราดูดซับสูงสุดคือ แขวงจตุจักร เนื่องจากเป็นทำเลอนาคตที่ครอบคลุมพื้นที่สถานีกลางบางซื่อ และรถไฟฟ้าหลายสาย รายล้อมด้วยแหล่งงานขนาดใหญ่ และสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
2. เขตคลองเตย ซัพพลายลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าราว 8.93% โดยแขวงที่มีอัตราดูดซับสูงสุดคือ แขวงคลองตัน เนื่องจากเป็นทำเลแนวรถไฟฟ้า BTS สถานีทองหล่อถึงพร้อมพงษ์ ครอบคลุม ถ.สุขุมวิท ฝั่งเลขคู่ เชื่อมต่อกับ ถ.พระราม 4
3. เขตบางคอแหลม มีซัพพลายลดลงจากไตรมาสก่อนหน้า 8.41% โดยเฉพาะในแขวงพระยาไกร เนื่องจากเป็นทำเลแนว ถ.เจริญกรุง ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ใกล้แหล่งงานทั้งย่านสาทร สีลม และพระราม 3 นอกจากนี้ยังใกล้เอเชียทีค

คอนโดฯ ไม่เกิน 5 ล้าน รอบนอก CBD ตอบรับดี

ส่วนโครงการระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ยังคงมีอยู่ในตลาด โดยทำเลที่ได้รับการตอบรับดีอยู่ในพื้นที่รอบนอก CBD ที่มีศักยภาพจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานทางด้านคมนาคมของภาครัฐ ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท (รวมทุกประเภทที่อยู่อาศัย บ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮ้าส์-คอนโดมิเนียม) ทำเลที่มีซัพพลายมากที่สุด 3 เขต ได้แก่

1. เขตห้วยขวาง มีจำนวนซัพพลายมากที่สุดถึง 11.54% ของซัพพลายระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาททั้งหมดในกรุงเทพฯ โดยซัพพลายส่วนใหญ่ถึง 58.62% อยู่ในแขวงห้วยขวาง ซึ่งเป็นทำเล New CBD แนวรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT ตั้งแต่สถานีสุทธิสารถึงสถานีพระราม 9 ที่มีทั้งแหล่งงาน ห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ และแหล่งรวมไลฟ์สไตล์ที่หลากหลาย
2. เขตวัฒนา มีซัพพลายอยู่ที่ 10.14% ของซัพพลายระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาททั้งหมดในกรุงเทพฯ โดยซัพพลายส่วนใหญ่อยู่ในแขวงคลองตันเหนือถึง 54.51% เนื่องจากทำเลนี้ครอบคลุมทำเลเอกมัย ทองหล่อ พร้อมพงษ์ ซึ่งเป็นทำเลศักยภาพที่มีทั้งดีมานด์และซัพพลายสูงขึ้นต่อเนื่อง
3. เขตจตุจักร มีซัพพลายอยู่ที่ 6.77% ของซัพพลายระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาททั้งหมดในกรุงเทพฯ โดยซัพพลายส่วนใหญ่อยู่ในแขวงจอมพลถึง 48.17% เนื่องจากเป็นทำเลที่มีรถไฟฟ้า BTS และรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT พาดผ่าน รองรับโครงการในอนาคตอย่างสถานีกลางบางซื่อ และรถไฟฟ้าสายสีเขียว หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต ครอบคลุมสถานีอินเตอร์เชนจ์หลายแห่ง

โดยทำเลที่มีอัตราดูดซับมากที่สุด 3 เขต ได้แก่

1. เขตราชเทวี มีปริมาณซัพพลายลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าสูงสุดถึง 21.05% โดยเฉพาะแขวงถนนพญาไท เนื่องจากเป็นทำเลแนวรถไฟฟ้า BTS สถานีพญาไท และอนุสาวรีย์ชัยฯ เป็นสถานีเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าแอร์พอร์ต เรล ลิงก์ ประกอบกับในอนาคตจะมีรถไฟฟ้าสายสีส้มพาดผ่าน
2. เขตธนบุรี มีปริมาณซัพพลายลดลงจากไตรมาสก่อนหน้า 11.91% โดยเฉพาะในแขวงบุคคโล เนื่องจากเป็นทำเลที่มีรถไฟฟ้า BTS สายสีลมพาดผ่าน ไม่ไกลจากวงเวียนใหญ่ และตลาดพลู เชื่อมต่อกับใจกลางเมืองอย่างสาทร สีลมได้สะดวก
3. เขตจตุจักร ปริมาณซัพพลายลดลงจากไตรมาสก่อนหน้า 7.41% โดยแขวงที่ปริมาณซัพพลายลดลงมากที่สุดได้แก่ แขวงเสนานิคม เนื่องจากเป็นทำเลแนวรถไฟฟ้าสายใหม่อย่างสายสีเขียว หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต ครอบคลุมสถานีเสนานิคม สถานี ม.เกษตร และสถานีบางบัว ใกล้มหาวิทยาลัยถึง 2 แห่ง คือ มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ และมหาวิทยาลัยศรีปทุม

แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตต่อเนื่องจากไตรมาส 4 ของปี 2561 จนถึงไตรมาส 1 ของปี 2562 ก่อนจะมีการชะลอตัวลงเพื่อปรับตัวรับมาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของทางธนาคารแห่งประเทศไทย ซึ่งจะบังคับใช้วันที่ 1 เมษายน 2562 โดยมาตรการดังกล่าวจะส่งผลกระทบกับผู้ที่ผ่อนที่อยู่อาศัยพร้อมกัน 2 ยูนิตขึ้นไป และที่อยู่อาศัยที่มีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 10-30% ซึ่งการชะลอตัวคาดว่าจะเป็นเพียงช่วงสั้น ๆ เนื่องจากเชื่อว่าผู้ประกอบการมีเวลาเตรียมตัวในการปรับกลยุทธ์ด้านการตลาดเพื่อรับมือกับมาตรการดังกล่าวได้ระยะหนึ่ง

ทั้งนี้ มาตรการดังกล่าวจะช่วยส่งเสริมให้ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของไทย รวมไปถึงภาคสินเชื่อและการเงินมีเสถียรภาพมากขึ้น เพราะเปรียบเสมือนการช่วยกรองความสามารถของผู้ซื้อว่าต้องมีความพร้อมในระดับหนึ่งในการที่จะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ดี ในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยของผู้ประกอบการในปี 2562 ยังคงอยู่ที่กลุ่มเซ็กเมนต์ระดับบน เนื่องจากกลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่มีกำลังและความสามารถในการซื้อแม้จะต้องวางเงินดาวน์มากขึ้นก็ตาม

เพิ่มเติมความรู้ คู่มือซื้อ ขาย เช่าบ้าน-คอนโดฯ พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ และสามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน