ตลาดอสังหาฯ ช่วงที่การระบาดของโควิด-19 ระลอกใหม่ ทั้งตลาดบ้านใหม่และบ้านมือสอง จะเป็นอย่างไร มีประเด็นไหนที่น่าจะจับตา พร้อมเกาะติดประเด็นร้อนเปิดทางต่างชาติซื้ออสังหาฯ DDproperty รวบรวมมาให้อัปเดตที่นี่
1. จับตาทาวน์เฮ้าส์แข่งขันสูง หวั่นโอเวอร์ซัพพลาย
ธนาคารเกียรตินาคินภัทร สายงานสินเชื่อธุรกิจ เปิดเผยแนวโน้มอุปทานเปิดใหม่ของทาวน์เฮ้าส์ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง มีอุปทานคงค้างทั้งหมด 75,053 ยูนิต
ขณะที่จำนวนยูนิตทาวน์เฮ้าส์เปิดใหม่ในปี 2564 มีโอกาสที่จะเพิ่มมากขึ้นกว่าปี 2563 เนื่องจากทาวน์เฮ้าส์จะเป็นสินค้าหลักที่มาทดแทนตลาดคอนโดโซนส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าในโซนรอบนอกมากขึ้น หลังจากในปีที่ผ่านมาผู้ประกอบการหลายรายลดการพัฒนาคอนโด และเปลี่ยนมาพัฒนาโครงการแนวราบ โดยเฉพาะทาวน์เฮ้าส์เพิ่มมากขึ้น
ระดับราคาขายของทาวน์เฮ้าส์มีการปรับตัวสูงขึ้น ในทำเลใกล้เมืองทาวน์เฮ้าส์ราคา 3-4 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่น่าสนใจสำหรับผู้ประกอบการ และเป็นเซกเมนต์ที่มีการแข่งขันสูง ในบางทำเลเริ่มมีสัญญาณโอเวอร์ซัพพลาย อย่างไรก็ตาม คาดว่ากลุ่มระดับราคาที่น่าจะมีการแข่งขันกันมาก คือ 2-3 ล้านบาท
ทั้งนี้ ยอดขายรวมของทาวน์เฮ้าส์ในปี 2564 น่าจะอยู่ที่ระดับ 26,000++ ยูนิต ซึ่งใกล้เคียงกับปริมาณการขายได้ในช่วงก่อนสถานการณ์โควิด-19
อ่านข่าวเพิ่มเติม ทาวน์เฮ้าส์ ส่งสัญญาณโอเวอร์ซัพพลาย
2. วัคซีน ตัวแปรเศรษฐกิจไทยหลังโควิด-19 ระลอกใหม่
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองเศรษฐกิจไทยปี 2564 มีแนวโน้มเติบโตลดลงที่ 1.8% จากคาดการณ์เดิมที่ 2.6% ผลกระทบจากโควิด-19 ระลอกใหม่ที่รุนแรงกว่าครั้งก่อนหน้า อีกทั้งความกังวลต่อสถานการณ์ การปรับเปลี่ยนพฤติกรรมของผู้คน และความเชื่อมั่นที่ลดลง ได้ส่งผลต่อการบริโภคครัวเรือนให้มีทิศทางต่ำกว่าที่ประเมิน
ตัวแปรสำคัญคือการเร่งฉีดวัคซีน หากการฉีดวัคซีนมีความล่าช้า ก็มีความเป็นไปได้ที่การแพร่ระบาดจะยืดเยื้อหรืออาจเกิดการแพร่ระบาดอีกระลอก ซึ่งจะมีผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของนักท่องเที่ยวต่างชาติ การฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวที่เป็นตัวขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย อาจต้องล่าช้าออกไป
การเร่งปูพรมกระจายวัคซีนจึงถือเป็นภารกิจเร่งด่วน เนื่องจากระบบสาธารณสุขไทยมีขีดจำกัดในการรองรับผู้ติดเชื้อ หากจำนวนผู้ติดเชื้อรายวันยังอยู่ในระดับสูงต่อเนื่อง อาจเกิดภาวะระบบสาธารณสุขล่ม และแรงงานที่มีประสิทธิภาพลดลง ซึ่งความเสียหายที่เกิดขึ้น อาจจะมีมากกว่าการบริโภคที่ลดลงและรายได้จากการท่องเที่ยวที่หายไป
3. ภาพรวมตลาดบ้านมือสองกรุงเทพฯ บูมต่อเนื่อง
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เผยตัวเลขตลาดบ้านมือสองทั่วประเทศ มี Supply เสนอขาย เฉลี่ยเดือนละ 113,000 หน่วย มูลค่าเฉลี่ย 842,000 ล้านบาท ส่วนใหญ่อยู่ในกรุงเทพฯ ถึง 60%
โดยจำนวนหน่วยมากที่สุด อยู่ในระดับราคา 3-5 ล้าน บาท มีจำนวนหน่วยเฉลี่ยต่อเดือน 22,717 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนเฉลี่ย 20.1% รองลงมาอยู่ในระดับราคา 2-3 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยขายเฉลี่ยต่อเดือน 19,689 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนเฉลี่ย 17.4% และระดับราคาที่มีสัดส่วนน้อยที่สุด อยู่ในระดับราคา 7-10 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยขายเฉลี่ยต่อเดือน 7,327 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนเฉลี่ย 6.5%
ด้านยอดโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท มีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุด เฉลี่ย 32% ของจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด
ขณะที่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์เฉลี่ยต่อเดือนมากที่สุด (ระดับราคาขายดีที่สุด) อยูในระดับราคา 2-3 ล้านบาท ขายได้ 23% รองลงมาคือระดับราคา 3-5 ล้านบาท ขายได้ 17% และระดับราคา 1.5-2 ล้านบาท ขายได้ 15%
4. ส่องราคาคอนโด ทำเลใจกลางธุรกิจ ปรับตัวลดลงช่วงโควิด-19
TMB Analytics เปิดเผยว่า จากการวิเคราะห์ข้อมูลในรูปแบบ Data Analytic ผ่าน Web Scraping ราคาเสนอขายคอนโดในแต่ละพื้นที่กว่า 2,000 โครงการในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล พบความเปลี่ยนแปลงด้านทำเลที่ตั้ง ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา มีโครงการใหม่ ๆ เริ่มขยายและกระจายตัวในพื้นที่วงแหวนรอบนอก (Outer Ring) มากขึ้น
นอกจากนี้ ยังพบว่าราคาคอนโดในแต่ละพื้นที่มีการปรับตัวต่อสถานการณ์โควิด-19 ในอัตราที่ต่างกัน จากการประเมินภาพรวมราคาคอนโดมิเนียมในช่วงสถานการณ์โควิด-19 ปี 2564 พื้นที่เขตย่านใจกลางธุรกิจ (CBD) ราคาปรับลดลง 2% ขณะที่พื้นที่รอบนอกราคาลดลงแรง 4-6% แต่เริ่มมีสัญญาณฟื้นตัวในไตรมาสแรก ปี 2564
เมื่อพิจารณาปัจจัยระดับราคาต่อตารางเมตร ปี 2561-2563 ราคาคอนโดในกลุ่ม Mass (ราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร) มีทิศทางลดลงในทุกพื้นที่ โดยเฉพาะในพื้นที่ย่านใจกลางธุรกิจ และในเมือง โดยช่วงสถานการณ์โควิด-19 มีการปรับราคาลงกว่า 2% ซึ่งต่างจากกลุ่ม High-End (ราคาสูงกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตร) ที่ปรับเพิ่มราคาขึ้นในทุกพื้นที่ สะท้อนถึงความต้องการและกำลังการซื้อที่มีอย่างต่อเนื่องของกลุ่มรายได้สูง
5. เปิดทางต่างชาติซื้ออสังหาฯ ในไทย อุ้มเศรษฐกิจ
จากนโยบายเปิดประเทศดึงกำลังซื้อต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย ซึ่งมีสาระสำคัญคือ
1. ขยายโควตาต่างชาติให้สามารถซื้อคอนโดมิเนียมได้เกิน 49%
2. เปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้อกรรมสิทธิ์บ้านจัดสรรได้ด้วย
3. ขยายสิทธิการเช่าเกิน 30 ปี
4. เป็นนโยบายเฉพาะกิจที่ออกแบบให้มีกรอบเวลาสั้น ๆ เพียง 3-5 ปี
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ มีมุมมองว่า ถ้าทำได้จริงจะเป็นประโยชน์ต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างมาก จากเดิมที่บ้านจัดสรรไม่สามารถขายให้ชาวต่างชาติได้เลย เนื่องจากกฎหมายไทยยังไม่เปิดโอกาส เมื่อไม่สามารถซื้อทางตรง ชาวต่างชาติก็จำเป็นต้องซื้อทางอ้อม ซึ่งมีรูปแบบทั้งการซื้อแบบนอมินี และซื้อในนามบริษัทไทยที่มีต่างชาติถือหุ้นไม่เกิน 49%
หากไทยเปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้อได้โดยถูกกฎหมาย รัฐบาลสามารถมีรายได้จากการเก็บภาษีได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย โดยเฉพาะหลังจากช่วงโควิด-19 ซึ่งต้องใช้เงินในการพัฒนาประเทศ และคุณภาพชีวิตของประชาชน
พร้อมเสนอแนะให้กำหนดโซนนิ่ง เช่น ในกรุงเทพฯ บางทำเลที่ชาวต่างชาตินิยมอยู่อาศัย หรือในโซนอีอีซี ไม่ควรเปิดให้ต่างชาติซื้อได้ทั้งประเทศ เพื่อป้องกันราคาที่ดินแพงจากดีมานด์ลูกค้าต่างชาติ จนทำให้คนไทยไม่สามารถซื้อหาได้ เพราะกำลังซื้อด้อยกว่า
อ่านหลากหลายมุมมองเปิดทางต่างชาติซื้ออสังหาฯ ในไทย
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
