ทิศทางอสังหาฯ ครึ่งปีหลัง 2564 ทั้งตลาดแนวสูงและแนวราบ มาตรการดึงต่างชาติซื้ออสังหาฯ ไทย และแนวโน้มหนี้ครัวเรือน สินเชื่อบ้านที่ยังคงต้องจับตา DDproperty รวบรวมมาอัปเดตให้ที่นี่
1. คาดปี 64 ต่างชาติซื้อห้องชุดมากขึ้นกว่าปีก่อน
บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA เผยผลการสำรวจการซื้อห้องชุดของชาวต่างชาติในครึ่งแรกปี 2564 มีการซื้อขายห้องชุดทั้งหมด 14,066 หน่วย เป็นการซื้อของชาวต่างชาติ 660 หน่วย หรือ 4.7% ของจำนวนห้องชุดทั้งหมด มูลค่าการซื้อขายโดยชาวต่างชาติเป็นเงิน 3,314 ล้านบาท หรือ 6.1% ของมูลค่าทั้งหมด 54,393 ล้านบาท
โดยต่างชาติซื้อห้องชุดในราคาเฉลี่ยที่ 5.018 ล้านบาท ขณะที่คนไทย ซื้อห้องชุดในราคาเฉลี่ยที่ 3.810 ล้านบาท เฉลี่ยทั้งสองกลุ่มซื้อห้องชุดในราคา 3.867 ล้านบาท และต่างชาติซื้อห้องชุดในราคาที่สูงกว่าคนไทยประมาณ 32%
หากแบ่งแยกตามทำเลหลัก ๆ ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล พื้นที่ที่ต่างชาตินิยมซื้อมากที่สุด 4 อันดับ คือ
อันดับที่ 1 เขตใจกลางเมือง เช่น ในเขตปทุมวัน พญาไท บางรัก ยานนาวา วัฒนา คลองเตย เป็นหลัก โดย ณ ครึ่งแรกของปี 2564 มีชาวต่างชาติซื้อถึง 159 หน่วย มูลค่า 1,341 ล้านบาท
อันดับที่ 2 โซนบางนา-เทพารักษ์ 138 หน่วย มูลค่า 874 ล้านบาท
อันดับที่ 3 โซนรัชดา-ลาดพร้าว 88 หน่วย มูลค่า 299 ล้านบาท
อันดับที่ 4 โซนอ่อนนุช-สุวรรณภูมิ 77 หน่วย มูลค่า 231 ล้านบาท
อันดับที่ 5 โซนกรุงธนฯ-บางพลัด 45 หน่วย มูลค่า 232 ล้านบาท
ทั้งนี้ ปี 2564 คาดว่าจะมีต่างชาติซื้อห้องชุดรวม 1,320 หน่วย คิดเป็น 0.8% ของจำนวนหน่วย รวมมูลค่า 6,628 ล้านบาท คิดเป็น 6.1% ของมูลค่าทั้งหมด ในราคาเฉลี่ย 5.018 ล้านบาทต่อหน่วย ซึ่งสูงกว่าปี 2563 ที่มีต่างชาติมาซื้อห้องชุดจำนวนเพียง 1,017 หน่วย รวมมูลค่า 3,378 ล้านบาท ในราคาเฉลี่ย 3.321 ล้านบาทต่อหน่วย ขณะที่ปี 2562 มีต่างชาติซื้อห้องชุดรวม 6,557 หน่วย คิดเป็น 7% ของจำนวนหน่วย รวมมูลค่า 30,516 ล้านบาท คิดเป็น 15% ของมูลค่าทั้งหมด
ในขณะที่ประเทศไทยกำลังหาทางศึกษาว่าจะให้ต่างชาติซื้อขายห้องชุด บ้านและที่ดิน รวมทั้งเช่าที่ดินระยะยาวในประเทศไทย แต่จากตัวเลขข้างต้น ชี้ให้เห็นว่า แม้ในปีปกติเช่นปี 2562 ที่ต่างชาติสามารถมาซื้อห้องชุดอยู่แล้ว มีการซื้อเพียง 7% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด ความต้องการซื้อห้องชุดของต่างชาติในไทยจึงไม่มากเพียงพอที่จะกระตุ้นเศรษฐกิจได้
เปิดทางต่างชาติ 4 กลุ่มหลัก ซื้อที่ดินในไทยได้
2. ตลาดคอนโดฟื้นตัวรอบ 10 ไตรมาส
คอลลิเออร์ส ประเทศไทย เผยผลการสำรวจตลาดคอนโดไตรมาส 2/64 พบว่า อัตราการขายเฉลี่ยของคอนโดเปิดขายใหม่ปรับตัวกลับมาสู่ระดับสูงที่สุดในรอบ 10 ไตรมาส แสดงถึงแนวโน้มที่ดีในช่วงครึ่งปีหลัง
โดยคาดการณ์ทิศทางตลาดคอนโดพื้นที่กรุงเทพฯ ช่วงครึ่งปีหลัง 2564 ภาพรวมซัพพลายเปิดขายใหม่มีเพียง 9,000 ยูนิต ส่งผลให้ซัพพลายในปีนี้มีจำนวน 15,079 ยูนิตเท่านั้น ปรับตัวลดลง 32.3% เทียบกับปี 2563 ผู้ประกอบการเริ่มแผนเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีหลัง 2564 ตั้งแต่เดือนกรกฎาคมเป็นต้นไป
ทั้งนี้ ภาพรวมซัพพลายคอนโดเปิดขายใหม่พื้นที่กรุงเทพฯ ณ สิ้นไตรมาส 2/64 มี 4 โครงการ 2,471 ยูนิต มูลค่าลงทุน 6,432 ล้านบาท ลดลง 31.5% เทียบกับไตรมาส 1/63 ที่มีจำนวน 1,137 ยูนิต ส่งผลให้ในช่วงครึ่งปีแรก 2564 มีซัพพลายใหม่เพียง 14 โครงการ รวม 6,079 ยูนิต มูลค่าลงทุน 28,772 ล้านบาท ลดลง 14.2% จากช่วงเดียวกันของปี 2563
ด้านอัตราขายเฉลี่ยของตลาดรวมอยู่ที่ 61% สูงที่สุดของโครงการคอนโดเปิดขายใหม่ ในรอบ 10 ไตรมาสที่ผ่านมา จากการที่ผู้ประกอบการบางรายมีการนำยูนิตบางส่วนของโครงการซึ่งตั้งอยู่ใกล้แหล่งงาน สถานศึกษา และแนวรถไฟฟ้า ราคา 1-2 ล้านบาท มาเปิดขายออนไลน์ ในช่วงปลายเดือนมิถุนายน 2564 ที่ผ่านมา ซึ่งได้รับกระแสตอบรับจากกำลังซื้อ สวนกระแสภาพรวมตลาด
อ่านข่าวเพิ่มเติม: ไตรมาส 2 คอนโดขายเฉลี่ย 61% ฟื้นตัวนิวไฮรอบ 10 ไตรมาส
3. แนวราบไม่แผ่ว บ้านหรู 10 ล้านบาท ดีมานด์พุ่ง
ไนท์แฟรงค์ เผยตลาดคอนโดช่วงครึ่งแรกปี 2564 ยังคงหดตัว ผลกระทบจากโควิด-19 ส่งผลให้กำลังซื้อคอนโดมิเนียมจากผู้ซื้อชาวไทยยังคงลดลง และกำลังซื้อจากชาวต่างชาติยังคงไม่กลับมา โดยอุปทานสะสมของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ อยู่ที่ 652,081 หน่วย ช่วงครึ่งปีแรก 2564 โดยมี 6,293 หน่วย มาจาก 20 โครงการที่เปิดตัวในครึ่งปีแรก 2564 โดยอุปทานใหม่ในครึ่งปีแรก 2564 ลดลง 38.7% เมื่อเทียบกับอุปทานใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2563
ผู้ประกอบการเลื่อนหรือชะลอการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เป็นไตรมาสที่ 4 ปี 2564 หันมาเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ เพื่อรองรับกลุ่มผู้ซื้อที่เป็นเรียลดีมานด์ ท่ามกลางสถานการณ์ที่ไม่เอื้ออำนวย และเแนวโน้มการทำงานจากที่บ้าน (work from home) ทำให้ผู้ซื้อต้องการบ้านขนาดใหญ่หรือมีจำนวนห้องเพิ่มเพื่อใช้เป็นพื้นที่สำหรับทำงาน
หากจำแนกตามระดับราคา พบว่า บ้านที่มีความต้องการสูงที่สุดมีราคาขายระหว่าง 10-20 ล้านบาท โดยมียอดขายสะสม 7,218 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายที่ 61% ส่วนบ้านราคาขายระหว่าง 21-30 ล้านบาท และ 31-40 ล้านบาท มีความต้องการอยู่ที่ 2,612 หน่วย และ 1,871 หน่วย ตามลำดับ หรือคิดเป็นอัตราการขายที่ 77% และ 73% ตามลำดับ
อ่านข่าวเพิ่มเติม: ซัพพลายคอนโดครึ่งแรกหดตัว
4. ครัวเรือนก่อหนี้เพิ่ม ทั้งหนี้บัตรเครดิต หนี้บ้าน
สำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) หรือสภาพัฒน์ เปิดเผยว่า การขยายตัวของหนี้สินครัวเรือน ส่วนหนึ่งมาจากมาตรการเลื่อนและพักชำระหนี้ที่ทำให้ยอดหนี้คงค้างไม่ลดลง รวมทั้งครัวเรือนที่ไม่ได้รับผลกระทบจากการระบาดของโควิด-19 มีการก่อหนี้เพิ่มขึ้น
โดยหนี้สินเพื่อการอุปโภค-บริโภคส่วนบุคคลของครัวเรือนเพิ่มขึ้นมาก โดยเฉพาะหนี้บัตรเครดิต ไตรมาส 1 ปี 2564 สินเชื่อเพื่อการอุปโภค-บริโภคส่วนบุคคลเพิ่มขึ้น 6.5% สูงสุดในรอบ 5 ไตรมาส นับตั้งแต่ไตรมาสหนึ่ง ปี 2563 จากการขยายตัวของสินเชื่อส่วนบุคคล และสินเชื่อบัตรเครดิตที่ขยายตัว โดยสินเชื่อบัตรเครดิตขยายตัว 6.0% เพิ่มขึ้นมากจากการหดตัว 1.3% ในไตรมาสก่อน ตามสภาพเศรษฐกิจที่ในช่วงไตรมาส 1 ปี 2564 เริ่มฟื้นตัวและประชาชนใช้จ่ายมากขึ้น บางส่วนเป็นการเพิ่มขึ้นของสินเชื่อที่ไม่มีหลักประกันผ่าน Online Platform และบัตรกดเงินสด
8 วิธีปรับโครงสร้างหนี้ ที่คนมีหนี้ต้องรู้
สินเชื่อเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ขยายตัว 6.0% เพิ่มจาก 5.3% ในไตรมาสก่อนจากมาตรการกระตุ้นการขายของผู้ประกอบการและมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง ขณะที่สัดส่วนหนี้เพื่อการอุปโภค-บริโภคที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือ NPL ต่อสินเชื่อรวมอยู่ที่ 2.92% เพิ่มขึ้นจาก 2.84% ในไตรมาสก่อน ความสามารถในการชำระหนี้ด้อยลงเกือบทุกประเภท ยกเว้นสินเชื่อที่อยู่อาศัย สะท้อนให้เห็นว่าครัวเรือนมีความสามารถในการหารายได้ลดลง สถานะทางการเงินเปราะบางมากขึ้น
อย่างไรก็ตาม สถาบันการเงินได้ช่วยเหลือครัวเรือนที่ได้รับผลกระทบ โดยเฉพาะการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ ลดภาระทางการเงิน ป้องกันการเป็น NPL ติดเครดิตบูโร และฟ้องร้องคดีในศาล
อ่านข่าวเพิ่มเติม : หนี้ครัวเรือนกระฉูด ไตรมาสแรกแตะ 14.13 ล้านล้าน
5. จับสัญญาณตลาดอสังหาฯ ชะลอยาวถึงปี 68
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ชี้โควิดระลอก 3 ระลอก 4 ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ลดการขอจัดสรรลง ไตรมาส 2 ของปีนี้ต่ำกว่าก่อนโควิด-19 ถึง 41.6% เทียบช่วงเดียวกันของปีที่แล้วลดลง 37-46% และพัฒนาบ้านจัดสรรที่มีราคาสูง ลดพัฒนาบ้านราคาต่ำ
โดยครึ่งแรกปี 2564 ทั่วประเทศมีออกใบอนุญาตจัดสรร 30,514 หน่วย เฉพาะกรุงเทพฯ- ปริมณฑล มีออกใบอนุญาต 14,863 หน่วย ลดลง 40.7% เปิดตัวใหม่ 12,740 หน่วย มูลค่า 66,123 ล้านบาท โดยจำนวนหน่วยลดลง 57.3% ส่วนมูลค่าลดลง 51.8% เป็นผลจากยอดขายชะลอตัวและมีหน่วยเหลือขายสะสมในตลาด
ด้านการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งประเทศอยู่ที่ 120,023 หน่วย มูลค่า 377,520 ล้านบาท โดยจำนวนหน่วยลดลง 28.8% มูลค่าลดลง 10.7% เฉพาะกรุงเทพฯ และปริมณฑลโอนกรรมสิทธิ์ลดลง 16.2% เป็นบ้านจัดสรรลดลง 5.2% อาคารชุดลดลง 27.1%
ขณะที่การปล่อยสินเชื่อใหม่ทั่วประเทศ ครึ่งปีอยู่ที่ 294,959 ล้านบาท มีสินเชื่อคงค้างกว่า 4.3 ล้านล้านบาท คาดปีนี้มีสินเชื่อปล่อยใหม่ 586,040 ล้านบาท ลดลง4.3% และมีสินเชื่อคงค้างกว่า 4.5 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.1%
ทั้งนี้ ได้มีการปรับคาดการณ์ใหม่ โดยภาพรวมการออกใบอนุญาตจัดสรรปีนี้จะลดลง 22.1% ปี 2565 จะเพิ่มขึ้น 25.2% และจะเข้าสู่ช่วงปกติในปี 2568 ขณะที่แนวโน้มโครงการเปิดใหม่จะลดลง 35% มาอยู่ที่ 43,051 หน่วย โดยอาคารชุดลดมากถึง 44.3% บ้านจัดสรรลดลง 27.4% จะเข้าสู่ช่วงปกติในปี 2568-2569 ส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ปีนี้ลดลง 24.6% เหลือเพียง 270,151 หน่วย จะเข้าสู่ช่วงปกติในปี 2570
อ่านแนวโน้มตลาดอสังหาฯ จากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index ฉบับล่าสุด
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
