สัปดาห์แรกในปี 2565 ตลาดอสังหาฯ ที่กูรูหลาย ๆ สำนักคาดว่าจะคึกคักในปีนี้ อาจจะต้องมีประเมินกันใหม่ หลังการระบาดของโควิดสายพันธุ์โอมิครอน ที่ส่งผลกระทบต่อยอดโอนฯ ต่างชาติ การพัฒนาโครงการใหม่ รวมถึงความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการและผู้บริโภค DDproperty รวบรวมมาให้อัปเดตที่นี่
1. ต่างชาตินิยมห้องชุด ราคาต่ำ 3 ล้าน ยอดโอนจีนครองแชมป์
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รวบรวมสถิติการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติในภาพรวมทั้งประเทศ ผ่านสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในช่วงปี 2561 ถึงปัจจุบัน พบว่า มียอดการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด 3 ปี สะสมรวม 1,408,431 ตร.ม. แต่เมื่อเข้าสู่ไตรมาส 1-3 ปี 2564 ภาพรวมสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติทั่วประเทศ ยังคงลดลงอย่างต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่ 3
โดยระดับราคาห้องชุดที่เป็นที่นิยมของชาวต่างชาติ ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2564 จากจำนวนหน่วยทั้งหมด 1,755 หน่วย มีดังนี้
- อันดับ 1 ห้องชุดระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จำนวน 792 หน่วย (45.1%)
- อันดับ 2 ห้องชุดระดับราคา 3.01-5 ล้านบาท จำนวน 454 หน่วย (25.9%)
- อันดับ 3 ห้องชุดระดับราคา 5.01-7.5 ล้านบาท จำนวน 277 หน่วย (15.8%)
- อันดับ 4 ห้องชุดระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป มีจำนวน 130 หน่วย (7.4%)
- อันดับ 5 ห้องชุดระดับราคา 7.51-10 ล้านบาท จำนวน 102 หน่วย (5.8%)
เมื่อพิจารณาย้อนหลังไปจนถึงปี 2561 พบว่ามีแนวโน้มไปในทิศทางเดียวกัน ห้องชุดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ยังคงเป็นที่นิยมของคนต่างชาติเป็นส่วนใหญ่ โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั่วประเทศให้ชาวจีนสูงสุดอันดับ 1 คิดเป็นมูลค่า 17,800 ล้านบาท (59.9%) ของการโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติทั้งหมด
เมื่อเปรียบเทียบจำนวนหน่วยที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ พบว่าอัตราเฉลี่ยในช่วงที่มีการระบาดของโควิด-19 กับค่าเฉลี่ยในช่วงก่อนมีการระบาด จำนวนหน่วยโอนเฉลี่ยลดลง 37.5% ค่าเฉลี่ยมูลค่าลดลงถึง 28.5%
มาตรการดึงชาวต่างชาติซื้อบ้าน คนไทยคิดเห็นอย่างไร
2. ปี 65 ปักหมุดพัฒนาคอนโดทำเลรถไฟฟ้า 3 สายใหม่
คอลลิเออร์ส ประเทศไทย เผยภาพรวมอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ช่วงปี 2564 ที่ผ่านมา มีทั้งสิ้นจำนวน 47 โครงการ 18,678 ยูนิต มูลค่าการลงทุนรวมกว่า 63,356 ล้านบาท ยังคงปรับตัวลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 3,585 ยูนิต หรือคิดเป็น 16.1% ในส่วนของมูลค่าการพัฒนาปรับตัวลดลงประมาณ 7,516 ล้านบาท หรือคิดเป็น 10.6% จากปีก่อนหน้า
ทั้งนี้ จากอุปทานที่เปิดขายใหม่ทั้งหมดในปี 2564 ยังคงเป็นตลาดของผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ โดยพบว่าเป็นการพัฒนาโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์มากถึง 15,534 ยูนิต คิดเป็น 83.2% มูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 55,326 ล้านบาท และผู้ประกอบการนอกตลาดหลักทรัพย์อีกประมาณ 3,144 ยูนิต คิดเป็น 16.8% มูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 8,030 ล้านบาท
ขณะที่ทิศทางตลาดคอนโดมิเนียมปี 2565 คาดกลับมาคึกคัก ผู้ประกอบการยังคงมีความเชื่อมั่นว่าจะมีการตอบรับที่ดีจากผู้ซื้อ เร่งดำเนินการเตรียมความพร้อมสำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยคาดว่าอุปทานเปิดตัวใหม่ในปี 2565 อาจปรับตัวมาอยู่ที่ประมาณ 24,000 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากในปีก่อนหน้าประมาณ 28.5% และจะกลับมาเป็นบวกอีกครั้ง หลังจากที่ตลาดซบเซามากว่า 3 ปี
ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงเลือกพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอก หรือในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยเฉพาะโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงรามคำแหง-ลำสาลี รถไฟฟ้าสายสีเหลือง บริเวณถนนลาดพร้าวและศรีนครินทร์ และรถไฟฟ้าสายสีชมพู ถนนรามอินทรา และทำเลย่านบางนา
แผนที่รถไฟฟ้า BTS-MRT อัปเดตเส้นทางในปี 65
3. ดีเวลลอปเปอร์เชื่อมั่น ปี 65-66 อสังหาฯ ฟื้น
ปลายปี 2564 ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV ชั่วคราวถึง 31 ธันวาคม 2565 ตามมาด้วยมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เหลือ 0.01% ถึงสิ้นปี 2565 ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มดีขึ้น แต่เนื่องจากโควิดสายพันธุ์โอมิครอนยังมีความไม่แน่นอนสูง คงต้องจับตาดูกันต่อไป
บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เผยภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2565 ดูระยะยาวค่อนข้างยาก โควิดสายพันธุ์โอมิครอนยังเป็นปัจจัยที่หลายฝ่ายกังวล หลังตัวอย่างการแพร่ระบาดในต่างประเทศ ส่งผลกระทบเชิงลบต่อภาพรวมเศรษฐกิจ และกระทบในเชิงจิตวิทยา โดยคาดว่าสถานการณ์จะคาดฟื้นตัวดีขึ้น กลับมาเป็นปกติช่วงครึ่งปีหลัง 2565
สำหรับครึ่งปีแรก 2565 เป็นช่วงที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่อยู่ในหมวดของการเตรียมตัว พร้อมกับหาพันธมิตรในธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องเพื่อสร้างความแข็งแกร่งในการรักษาตลาด
บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) คาดตลาดโดยรวมเติบโตในอัตรา 10-15% หลังจากผ่านจุดต่ำสุดมาแล้วในไตรมาส 3 ปี 2564 มาจากหลายปัจจัยบวก ทั้งการที่ ธปท.ประกาศผ่อนคลายเกณฑ์ LTV การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งดีต่อความเชื่อมั่นและสร้างความมั่นใจให้กับผู้บริโภค
ตลอดจนมีนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจออกมาอย่างต่อเนื่อง ทำให้เศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มเติบโตขึ้น ตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2564 ต่อเนื่องปี 2565 ที่คาดว่าจะเติบโตได้ 4% ซึ่งจะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะสินค้าพร้อมขายที่มีอยู่ในตลาดประมาณ 7.5 แสนล้านบาท
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) คาดปี 2565 ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบยังคงได้การตอบรับที่ดี เนื่องจากพฤติกรรมของผู้บริโภคเปลี่ยนแปลงไป จากประเมินแนวโน้มของเศรษฐกิจไทยและตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยภาพรวม จะกลับไปเท่ากับช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 ได้ในปี 2566
สรุปข่าวจากข่าวสด: เจาะลึกตลาดอสังหาฯ ไทย2565 แนวราบยังแรง-กังวล‘โอมิครอน’
4. จับตาอสังหาฯ ชานเมือง เทรนด์สุขภาพและผู้สูงอายุ
สมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ชี้แนวโน้มการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2565 ยังต้องระมัดระวัง หลังจากไทยเผชิญการแพร่ระบาดของโควิดสายพันธุ์โอมิครอน ซึ่งยังไม่มีความชัดเจนในแง่ความรุนแรงและร้ายแรงของการแพร่ระบาด ส่งผลให้ภาครัฐและสถาบันการเงินเพิ่มความระมัดระวังในการให้สินเชื่อ กระทบกลุ่มลูกค้าที่ต้องการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย ขณะที่กลุ่มลูกค้าต่างชาติยังไม่กลับเข้ามา
ทั้งนี้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้รับแรงกดดันจากหลายปัจจัยต่อเนื่องในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม หรืออาคารชุด การเปิดตัวใหม่ลดลง 40-50% พฤติกรรมคนทำงานที่บ้านเลือกซื้อที่อยู่อาศัยชานเมืองแทนในเมืองมากขึ้น แม้จะกลับมาทำงานหรือประชุมในเมือง แต่ทุกคนคุ้นชินกับการสื่อสารผ่านทางออนไลน์ ทำให้ไม่มีความจำเป็นในการมีบ้านหลังที่สอง หลังที่สามอยู่ในเมือง
ขณะที่เทรนด์เกี่ยวข้องกับสุขภาพและผู้สูงอายุ ได้รับความสนใจเพิ่มขึ้น หลังจากที่ผ่านชะลอไปช่วงหนึ่ง เนื่องจากเป็นเทรนด์ที่มีความจำเป็นในระยะยาว เพราะสัดส่วนของผู้สูงอายุในประเทศไทยเพิ่มขึ้น รวมถึงในระดับโลกด้วย
อย่างไรก็ตาม การที่รัฐต่ออายุมาตรการลดค่าโอน-จดจำนองเหลือ 0.01% ถึง 31 ธ.ค. 65 เพื่อช่วยพยุงเศรษฐกิจ ถือเป็นเรื่องที่ดีต่อการกระตุ้นเศรษฐกิจ บวกกับการผ่อนคลายมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีส่วนช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ ประคับประคองตลาดให้เดินหน้าต่อไปได้
สรุปข่าวจากกรุงเทพธุรกิจ: สัญญาณเตือน‘โอมิครอน’ฉุดกำลังซื้ออสังหาฯปี 65
5. เผย 4 โจทย์ใหญ่ พัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบ-แนวสูง
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ระบุในช่วงครึ่งแรกของปี 2565 การซื้อขายน่าจะยังชะลอตัว คาดว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ปี 2565 จะมีจำนวนประมาณ 1.68-1.77 แสนหน่วย ขยายตัวประมาณ 1.8%-7.3% จากที่คาดว่าจะหดตัวประมาณ 16.1% ในปี 2564 ขณะที่การจองซื้อที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล อยู่ที่ประมาณ 6.3-6.9 หมื่นหน่วย ขยายตัวประมาณ 0.0%-9.5% จากที่คาดว่าจะหดตัวประมาณ 3.5% ในปี 2564
ด้านจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสมในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล น่าจะยังทรงตัวอยู่ที่ประมาณ 2.11-2.23 แสนหน่วย เทียบกับที่คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 2.27 แสนหน่วย ในปี 2564 (ทั้งที่สร้างเสร็จ กำลังก่อสร้างและที่เปิดตัวแล้วยังไม่เริ่มก่อสร้าง) โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อหน่วย ซึ่งมีสัดส่วนสูงถึง 55.4%
โครงการใหม่ที่เปิดตัวในปี 2565 จะเน้นเจาะกลุ่มตลาดกลาง-บน ที่มีกำลังซื้อสูง โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างบ้านเดี่ยว เนื่องจากเป็นกลุ่มที่เรียลดีมานด์ มีความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมน่าจะกลับมาเปิดตัวเพิ่มขึ้น แต่ยังต่ำกว่าระดับในช่วงก่อนโควิด โดยเจาะทำเลในแหล่งชุมชนมากขึ้น ระดับราคาประมาณ 3 ล้านบาท ต่างจากเดิมที่เน้นโครงการแนวรถไฟฟ้า
อย่างไรกีดี การพัฒนาที่อยู่อาศัยยังมีโจทย์สำคัญ ซึ่งจะมีผลต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยในระยะข้างหน้า อาทิ
1) การปรับรูปแบบที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ผู้บริโภค ปริมาณและทำเลในการพัฒนาที่อยู่อาศัย ผู้ประกอบการคงต้องกลับมาให้ความสำคัญในเรื่องของโครงสร้างการเปลี่ยนแปลงของประชากรในแต่ละพื้นที่ (Demographic Change) เช่น อัตราการเกิด จำนวนประชากรแท้จริงที่อาศัยในพื้นที่ และประชากรที่โยกย้ายเข้าและออกในพื้นที่ เป็นต้น
2) พฤติกรรมและไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปในช่วงการระบาดของโควิด
3) เทรนด์การทำงานในที่พักที่มีบทบาทมากขึ้น (Hybrid Work from Home) และอาชีพอิสระ (Freelance) ใหม่ ๆ อย่างการขายสินค้าบนโลกออนไลน์
4) ความคืบหน้าในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานคมนาคมเชื่อมโยงระหว่างเมือง และรถไฟความเร็วสูงเชื่อมโยงระหว่างจังหวัด ที่ก่อให้เกิดการขยายตัวของสังคมเมืองและการสร้างงานใหม่ ๆ
สรุปข่าวจากฐานเศรษฐกิจ: ศูนย์ฯกสิกรไทยคาดตลาดอสังหาฯปี 65 ฟื้นตัวจำกัดแม้มีมาตรการรัฐ
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
