ประเด็นร้อนรอบสัปดาห์ จับตาบ้านมือสองทั่วประเทศบูม อานิสงส์มาตรการรัฐ ด้านกูรูชี้ปี 66 ชี้ตลาดฟื้น หนี้บ้าน-หนี้รถชะลอตัว ครัวเรือนรัดเข็มขัด ขณะที่ค่าไฟฟ้ายังคงแพงจนถึงปีหน้า DDproperty รวบรวมมาให้อัปเดตที่นี่
1. ส่องตลาดบ้านมือสองทั่วประเทศ ราคาไม่เกิน 3 ล้านโต
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศ ในไตรมาส 2 ปี 2565 มีจำนวนหน่วยเฉลี่ยต่อเดือนมากถึง 162,716 หน่วย และมูลค่าเฉลี่ยต่อเดือนมากถึง 995,488 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนหน่วยและมูลค่าที่สุดในช่วง 6 ไตรมาสที่ผ่านมา และมีการเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ถึง 17.9% โดยมีการเพิ่มมากขึ้นในเกือบทุกประเภทที่อยู่อาศัย
บ้านมือสองที่มีการประกาศขายมากที่สุดได้แก่
– บ้านเดี่ยว จำนวน 64,392 หน่วย
– ห้องชุด จำนวน 49,250 หน่วย
– ทาวน์เฮ้าส์ จำนวน 42,626 หน่วย
ทั้งนี้ ประเภทที่มีการขยายตัวสูงสุดคือ ห้องชุด เพิ่มขึ้นสูงสุดถึง 21.1% QoQ รองลงมา คือ อาคารพาณิชย์ เพิ่มขึ้น 19.9% QoQ ทาวน์เฮ้าส์ เพิ่มขึ้น 17.1% QoQ บ้านเดี่ยว เพิ่มขึ้น 16.6% QoQ และบ้านแฝด เพิ่มขึ้น 1.9% QoQ
โดยพบว่า ระดับราคาที่มีสัดส่วนประกาศขายมากที่สุด ได้แก่
– อันดับที่ 1 ระดับราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท
– อันดับที่ 2 ระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาท
– อันดับที่ 3 ระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท
แต่มีข้อสังเกตว่า ระดับราคาที่มีอัตราการขยายตัวเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้ามากที่สุด 3 อันดับแรก คือ
– อันดับที่ 1 ระดับราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 56.1% QoQ
– อันดับที่ 2 ระดับราคา 1.01-1.50 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 17.7% QoQ
– อันดับที่ 3 ระดับราคา 1.51-2.00 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 14.3% QoQ
สะท้อนให้เห็นว่า บ้านมือสองในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทเป็นกลุ่มที่มีการประกาศขายมากขึ้น ซึ่งอาจเป็นผลจากมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และการจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยที่ไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งให้สิทธิครอบคลุมมาถึงที่อยู่อาศัยมือสองด้วย และสอดคล้องกับความสามารถของผู้ซื้อลดลง
อัปเดตมาตรการรัฐ ซื้อบ้าน 2565 มาตรการไหนเหมาะสำหรับคุณ
สำหรับทำเลที่มีการประกาศขายบ้านมือสองมากที่สุด 10 จังหวัดแรก คือ 1.กรุงเทพฯ 2.นนทบุรี 3.สมุทรปราการ 4.ภูเก็ต 5.ชลบุรี 6.สุราษฎร์ธานี 7.ปทุมธานี 8.เชียงใหม่ 9.ประจวบคีรีขันธ์ และ 10.นครราชสีมา ซึ่งจะเห็นได้ว่าจะอยู่ในจังหวัดขนาดใหญ่ที่มีการพัฒนาบ้านใหม่มากในช่วงที่ผ่านมา
2. ครัวเรือนรัดเข็มขัด ชะลอก่อหนี้ก้อนใหญ่ หนี้บ้าน-หนี้รถชะลอตัว
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย เปิดเผยว่า แม้ยอดคงค้างเงินกู้ยืมของครัวเรือนจะขยับขึ้นสู่ระดับ 14.76 ล้านล้านบาทในไตรมาส 2/2565 แต่เมื่อเทียบกับมูลค่าเศรษฐกิจแล้ว สัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อผลิตภัณฑ์รวมในประเทศ (GDP) ปรับตัวลงมาที่ระดับ 88.2% จากระดับ 89.2% ต่อ GDP ในไตรมาส 1/2565
นอกจากนี้ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน (YoY) หนี้ครัวเรือนเติบโตเพียง 3.5% YoY ซึ่งต่ำสุดในรอบ 18 ปี และชะลอลงเมื่อเทียบกับ 3.7% YoY ในไตรมาสแรกของปี 2565
ทั้งนี้ หากมองในเชิงโครงสร้าง หนี้ครัวเรือนส่วนใหญ่ยังคงอยู่ในรูปหนี้บ้านและหนี้เพื่อการประกอบอาชีพ (สัดส่วนรวมกันประมาณ 53% ของหนี้ครัวเรือนในภาพรวม)
อย่างไรก็ดี เป็นที่น่าสังเกตว่า หนี้รายย่อยก้อนใหญ่ หรือมีวงเงินกู้ต่อรายที่ค่อนข้างสูง เช่น หนี้บ้าน หนี้เพื่อประกอบอาชีพ และหนี้เช่าซื้อรถยนต์ มีอัตราการเติบโตที่ช้าลงในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา สะท้อนว่าครัวเรือนเพิ่มความระมัดระวังในการก่อหนี้ก้อนใหญ่ก้อนใหม่ในช่วงที่เศรษฐกิจและรายได้ของครัวเรือนยังไม่แน่นอน
ขณะเดียวกันก็อาจมองได้ว่า ครัวเรือนมีภาระหนี้เดิมอยู่ในระดับสูงและเริ่มมีข้อจำกัดในการก่อหนี้ใหม่ เพราะฐานะทางการเงินมีสัญญาณอ่อนแอลง และในทางกลับกัน ประชาชนรายย่อยและภาคครัวเรือนมีหนี้สินที่อยู่ในรูปบัตรเครดิตและสินเชื่อส่วนบุคคล ซึ่งเป็นหนี้ที่ไม่มีหลักประกันมากขึ้น
สะท้อนว่ามีครัวเรือนจำนวนมากกู้ยืมผ่านผลิตภัณฑ์สินเชื่อดังกล่าว เพื่อเสริมสภาพคล่องและแก้ไขปัญหาการเงินในระยะสั้นที่รายได้ไม่เพียงพอกับรายจ่าย
ผลสำรวจภาวะหนี้สินของภาคประชาชน ยังพบอีกว่า ครัวเรือนเกือบทุกกลุ่มมีภาระหนี้สินอยู่ในระดับที่สูงกว่า 1 ใน 3 ของรายได้ต่อเดือน โดยค่าเฉลี่ยของอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ (DSR) ของครัวเรือนในผลสำรวจอยู่ที่ระดับ 33.9%
อาจมีนัยว่า ครัวเรือนบางส่วนกำลังเริ่มมีข้อจำกัดหรือต้องปรับพฤติกรรมการใช้จ่ายเพื่อให้สามารถก่อหนี้ก้อนใหญ่ก้อนใหม่ได้ โดยไม่เบียดบังในส่วนที่ควรเก็บสะสมเพื่อเป็นเงินออมในอนาคต
สินเชื่อปิดบัตรเครดิต 2565 ปรับโครงสร้างหนี้ใหม่ รวมหนี้ไว้ที่เดียว
3. กูรูอสังหาฯ ชี้ตลาดปี 66 ฟื้น หวังรัฐต่อเวลามาตรการกระตุ้นกำลังซื้อ
สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยว่า สถานการณ์ดอกเบี้ยขาขึ้นและต้นทุนการพัฒนาโครงการสูงขึ้น เป็นปัจจัยลบต่อผู้ประกอบการและผู้บริโภคโดยตรง คือ กลุ่มที่กำลังผ่อนชำระที่อยู่อาศัยอยู่ในปัจจุบัน และกลุ่มที่มีความสนใจจะขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในช่วง 1-2 ปีนี้
เสนอรัฐบาลควรออกมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯ ต่อเนื่อง ทั้งการต่ออายุ ขยายมาตรการ ลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย และค่าจดจำนอง เหลือ 0.01% ที่จะหมดอายุลงสิ้นปี 2565
พร้อมขอเพิ่มมาตรการใหม่ ลดหย่อนภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เหลือ 0.01% เหมือนปี 2553 เพื่อช่วยลดต้นทุนผู้ประกอบการ การยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพื่อเปิดโอกาสให้เอกชนสามารถดำเนินธุรกิจได้ง่ายขึ้น รวมทั้งพิจารณาปรับปรุง แก้ไขกฎหมาย ระเบียบต่าง ๆ ดึงกำลังซื้อต่างชาติ เช่น ขยายอายุสัญญาเช่าอสังหาฯ ได้เกิน 30 ปี ซึ่งในต่างประเทศปล่อยสูงถึง 999 ปี เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับผู้ลงทุน
เปิดทางต่างชาติ 4 กลุ่มหลัก ซื้อบ้านในไทยได้
หากรัฐบาลออกมาตรการมาช่วยเหลืออย่างต่อเนื่องจะช่วยให้ตลาดอสังหาฯ เติบโตขึ้น ส่งผลให้จีดีพีของประเทศเพิ่มขึ้น1% คิดเป็นมูลค่า1.5 แสนล้านบาท
ด้านสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาอสังหาฯ เผชิญสึนามิลูกใหญ่ โดยเฉพาะคอนโดที่จากเดิมเป็นช่วงขาขึ้นมาตั้งแต่ปี 2548 ไปจนถึง 2562 ราคาสูงขึ้นปีละ 10% แต่หลังโควิด-19 ราคาคอนโดลดลง เพื่อให้เหมาะกับกำลังซื้อที่ลดลงของลูกค้า
ปัจจุบันสัญญาณการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจดีขึ้น ความนิยมคอนโดจะเริ่มกลับมา สังเกตได้จากตัวเลขการเปิดตัวคอนโดกลับมามีสัดส่วนอยู่ที่ 60% แนวราบลดลงเหลือ 40% และค่าเช่าคอนโดเริ่มปรับตัว สูงขึ้น 2 เท่าตัว สะท้อนให้เห็นว่าตลาดคอนโดให้เช่าเริ่มกลับมา ส่วนหนึ่งเป็นเพราะมาตรการเปิดประเทศ
แต่โจทย์สำคัญคือ การกลับมาของคนจีน ซึ่งจะเป็นบิ๊กอิมแพคที่สำคัญในการกระตุ้นตลาดคอนโดให้กลับมามีสีสันอีก คาดว่าช่วงเดือนกุมภาพันธ์-มีนาคม 2566 จะเห็นภาพที่ชัดเจนขึ้น
ขณะที่สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวถึงดีมานด์-ซัพพลายในตลาดอสังหาฯ ดีมานด์ครึ่งปีมี 50,000 ยูนิต ซัพพลายมี 2 ส่วน ส่วนแรกคือโครงการเปิดใหม่ 20,000 ยูนิต คาดทั้งปีไม่เกิน 40,000 ยูนิต ส่วนที่สองคือตัวเลขของการจัดสรร ตัวเลขใกล้เคียงกัน ปัจจุบันสินค้าที่อยู่ในสต๊อกถูกดูดซับ เหลือน้อยลง
ทั้งนี้ ผู้ซื้อที่มีความพร้อมควรรีบซื้อก่อนจะมีการปรับราคาใหม่ต้นปีหน้า ที่สำคัญยังอยู่ในช่วงผ่อนคลายมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV กู้ได้ 100% ทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง เช่นเดียวกับมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่ได้รับการต่ออายุไปจนถึงสิ้นปี 2565 รวมถึงต้นปีหน้า กรมธนารักษ์จะบังคับใช้บัญชีราคาประเมินที่ดินใหม่รอบใหม่ โดยภาพรวมทั้งประเทศราคาประเมินที่ดินแพงขึ้นเฉลี่ย 8%
สรุปข่าวจากกรุงเทพธุรกิจ : 3 นายกสมาคมอสังหาฯ ฟันธงปี 66 ฟื้น! แนะรีบซื้อก่อนราคาขึ้น
4. จับตาอสังหาฯ 8 เดือนแรก แนวโน้มอนาคต ปัจจัยลบที่ต้องเตรียมรับ
ลุมพินี วิสดอมฯ รายงานผลการวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์พื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลสะสมในเดือนมกราคม-สิงหาคม 2565 พบว่า มีจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ทั้งสิ้น 67,683 หน่วย เพิ่มขึ้น 127% เมื่อเทียบกับหน่วยสะสมระยะเดียวกันของปี 2564 (YoY)
ด้านมูลค่ามียอดรวม 258,442 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 70% YoY คอนโดมีหน่วยเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้น 238% จำนวน 64 โครงการ รวม 37,931 หน่วย ด้านมูลค่ามีจำนวนรวม 93,983 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 56% โดยมีอัตราขายเฉลี่ยอยู่ที่ 31%
ขณะที่การเปิดตัวโครงการบ้านแนวราบ มีหน่วยเพิ่มขึ้น 60% YoY จำนวน 170 โครงการ รวม 29,752 หน่วย ด้านมูลค่ามีจำนวนรวม 164,459 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 80% โดยมีอัตราขายเฉลี่ยอยู่ที่ 12%
เมื่อโฟกัสที่ทาวน์เฮ้าส์ ช่วงราคา 2-3 ล้านบาท พบว่า มีจำนวนหน่วยเปิดตัวสูงสุด อัตราขายได้เฉลี่ย 9% โดยเปิดตัวในทุกทำเลรอบกรุงเทพฯ เช่น รังสิต บางบัวทอง-รัตนาธิเบศร์ และบางนา-ตราด ฯลฯ
ในส่วนของบ้านแฝด ช่วงราคา 3-6 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยเปิดตัวสูงสุด มีอัตราขายได้เฉลี่ย 11%โดยเปิดตัวในทำเลขอบเมืองเข้ามาในเมือง อาทิ รังสิต พระราม 5-บางกรวย และบางนา-ตราด
ขณะที่สินค้าบ้านเดี่ยว ฐานราคาเริ่มขยับสูงขึ้น มีการเปิดตัวโครงการใหม่สูงสุดในกลุ่มราคา 6-10 ล้านบาท มีอัตราขายได้เฉลี่ย 12% เปิดตัวสะสมในทำเลรังสิต-ลำลูกกา บางบัวทอง-รัตนาธิเบศร์ และบางนา-ตราด
สำหรับโครงการบ้านระดับพรีเมี่ยม เปิดขายใหม่จำนวน 41 โครงการ มูลค่ารวม 57,612 ล้านบาท โดยบ้านเดี่ยวราคา 10-30 ล้านบาท กับมากกว่า 50 ล้านบาทขึ้นไป เป็นเซ็กเมนต์ที่เติบโตได้ดี มีอัตราขายเฉลี่ยที่ 20%
ทั้งนี้ แนวโน้มเศรษฐกิจไทยตั้งแต่ช่วงครึ่งปีหลังได้รับผลกระทบจากสารพัดปัจจัยไม่ว่าจะเป็นผลกระทบจากราคาพลังงานปรับตัวเพิ่มขึ้น 30.50% โดยเฉพาะราคาน้ำมันดีเซล ก๊าซหุงต้มและค่าไฟฟ้า ทำให้อัตราเงินเฟ้อเดือนสิงหาคมขยับขึ้นมาอยู่ที่ 7.86% สูงสุดในรอบ 13 ปี โดยสรุปอัตราเงินเฟ้อ 8 เดือนแรกปี 2565 อยู่ที่ 6.14%
นอกจากนี้ คาดว่าคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ธนาคารแห่งประเทศไทย ประกาศปรับดอกเบี้ยนโยบาย 0.25-0.5% ในช่วง 4 เดือนสุดท้ายของปี 2565เพื่อลดช่องว่างดอกเบี้ยไทยกับดอกเบี้ยสหรัฐ ลดการไหลออกของเงินทุนและแก้ปัญหาอัตราเงินเฟ้อที่สูงเกินกรอบที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดไว้ อีกทั้งรัฐบาลประกาศขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ 5.02% หรือเฉลี่ยที่ 377 บาทต่อวัน กำหนดเริ่มบังคับใช้ตั้งแต่ 1 ตุลาคม 2565 ที่ผ่านมา
ทั้งหมดนี้เป็นปัจจัยกระทบที่ทำให้ส่งผลต่อการขับเคลื่อนเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่อจากนี้
สรุปข่าวจากประชาชาติธุรกิจ : ส่องบ้าน-คอนโด 8 เดือนแรก ยุคโควิดราคาที่อยู่อาศัยแพงขึ้น 70%
5. ค่าไฟยังแพงจนถึงปีหน้า แนะให้ประหยัด หรือใช้ไฟฟ้าให้น้อยลง
การไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย (กฟผ.) เปิดเผยว่า แนวโน้มค่าไฟฟ้าปี 2566 จะทรงตัวระดับสูงต่อไป เนื่องจากราคาเชื้อเพลิงหลัก โดยเฉพาะก๊าซธรรมชาติ ผันแปรตามราคาน้ำมัน ขณะที่ไทยต้องพึ่งพาก๊าซแอลเอ็นจีนำเข้าถึง 20% ที่มีราคาสูงมาก
หากสงครามรัสเซีย-ยูเครน ยังยืดเยื้อต่อเนื่อง จะยิ่งทำให้ราคาก๊าซแอลเอ็นจีมีแนวโน้มแพงมาก เช่น หากราคาก๊าซแอลเอ็นจีอยู่ที่ 50 เหรียญสหรัฐต่อล้านบีทียู จากปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 40 เหรียญสหรัฐต่อล้านบีทียู เมื่อเทียบเป็นหน่วยค่าไฟฟ้าของไทย จะสูงถึงกว่า 13.30 บาทต่อหน่วย
ดังนั้น หากผู้ใช้ไฟฟ้าร่วมกันประหยัด หรือใช้ไฟฟ้าให้น้อยลงมากที่สุด จะทำให้ใช้ก๊าซแอลเอ็นจีน้อยลงต้นทุนค่าไฟฟ้าก็จะต่ำลง
5 เครื่องใช้ไฟฟ้ากินไฟ เลือกซื้ออย่างไรให้ประหยัดพลังงาน
ทั้งนี้ ในด้านการบริหารต้นทุนค่าไฟฟ้า กระทรวงพลังงาน อยู่ระหว่างดำเนินการปรับแผนเชื้อเพลิงให้เหมาะสม ทั้งใช้ดีเซลทดแทนแอลเอ็นจีที่แพงกว่า ยืดอายุโรงไฟฟ้าถ่านหินแม่เมาะ และ กฟผ.ได้สั่งจ่ายจากโรงไฟฟ้าต้นทุนที่ต่ำที่สุดก่อน เช่น โรงไฟฟ้าพลังน้ำ พร้อมปรับระบบไฟฟ้ารองรับพลังงานทดแทนที่จะเข้าระบบมากขึ้นให้มั่นคง ได้จัดทำโครงข่ายระบบไฟฟ้ามีความทันสมัย ยืดหยุ่น นำพลังงานหมุนเวียนมาปรับใช้ได้อย่างเหมาะสม
โดยดำเนินการหลายรูปแบบ ได้แก่ ระบบแบตเตอรี่กักเก็บพลังงาน (บีอีเอสเอส) ที่เชื่อมต่อกับระบบส่งไฟฟ้า หรือกริด สเกล นำร่องใช้งานที่สถานีไฟฟ้าแรงสูง ชัยบาดาล จ.ลพบุรี กำลังผลิตไฟฟ้า 21 เมกะวัตต์-ชั่วโมง และสถานีไฟฟ้าแรงสูงบำเหน็จณรงค์ จ.ชัยภูมิ กำลังผลิต 16 เมกะวัตต์-ชั่วโมง รวม 37 เมกะวัตต์-ชั่วโมง มีขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศ ตอบสนองต่อระบบไฟฟ้าอย่างรวดเร็ว เพราะจ่ายกำลังไฟฟ้าภายในเวลาไม่เกิน 200 มิลลิวินาที หรือไม่ถึง 1 วินาที ซึ่งจะช่วยรักษาเสถียรภาพในระบบไฟฟ้า
สรุปข่าวจาก AMARIN TV: “ค่าไฟแพงถึงปีหน้า” กฟผ. ชี้ผันผวนตามน้ำมันโลก วันนี้พุ่งอีก 4 เหรียญ
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
