เกาะติดหลากหลายประเด็นรอบสัปดาห์ ตลาดอสังหาฯ แนวโน้มสดใส อานิสงส์เตรียมเปิดประเทศ ภาพรวมคอนโด บ้านเดี่ยวหรูยังเติบโต และรถไฟฟ้าสายใหม่ที่จะเข้ามาหนุนตลาดที่อยู่อาศัย DDproperty รวบรวมมาให้อัปเดตที่นี่
1. เปิดประเทศ หนุนตลาดท่องเที่ยว
ไทยเปิดรับนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศโดยไม่ต้องกักตัว 1 พฤศจิกายน 2564 ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่จะเดินทางมาไทยในช่วงพฤศจิกายน-ธันวาคม 2564 จะเพิ่มขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป น่าจะเห็นผลที่ชัดเจนในช่วงปลายเดือนธันวาคม 2564
โดยจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติในช่วง 2 เดือนสุดท้ายของปี เพิ่มขึ้นประมาณ 64% เมื่อเทียบกับที่ไม่มีมาตรการ ทำให้จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติเที่ยวไทยทั้งปี ขยับขึ้นมาที่ประมาณ 1.8 แสนคน จากเดิมที่คาดการณ์ไว้ที่ 1.5 แสนคน สร้างรายได้คิดเป็นมูลค่าไม่ต่ำกว่า 1.35 หมื่นล้านบาท
ทั้งนี้ การค้นหาโรงแรมและที่พักในไทยผ่านเว็บไซต์ต่าง ๆ จากข้อมูลของกูเกิ้ล Destination Insight (Travel Insights with Google) พบว่า ตั้งแต่เดือนกันยายน-ตุลาคม 2564 มีการปรับตัวเพิ่มขึ้น
ประเทศที่มีการค้นหาโรงแรมและที่พักในไทยสูง ได้แก่ รัสเซีย สหรัฐฯ อินเดีย สหราชอาณาจักร และเยอรมนี ขณะที่โรงแรมและที่พักในพื้นที่ท่องเที่ยวที่ได้รับการค้นหาสูงสุด เป็นจุดหมายปลายทางการท่องเที่ยว ได้แก่ กรุงเทพฯ ป่าตอง (ภูเก็ต) พัทยา (ชลบุรี) เกาะสมุย (สุราษฎร์ธานี) และกะรน (ภูเก็ต)
อย่างไรก็ดี การเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยวต่างชาติ นับว่าเป็นผลดีต่อภาคธุรกิจท่องเที่ยวของไทย และหากสามารถจัดการโควิด-19 ได้ดี จะหนุนการฟื้นตัวของตลาดต่างชาติเที่ยวไทย ทั้งในช่วงที่เหลือของปีนี้และต่อเนื่องไปปี 2565
2. ทำเลรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน คอนโดรีเซลยอดอัปไซด์สูง
ไนท์แฟรงค์ เปิดเผยว่า คอนโดรีเซลถือเป็นหนึ่งในดัชนีชี้วัดราคาตลาดคอนโดได้ดีในแต่ละช่วงเวลาและสถานการณ์ โดยมีปัจจัยประกอบที่แตกต่างกันออกไป เช่น ทำเลที่ตั้ง สภาพโครงการ แบรนด์จากผู้พัฒนาโครงการ ไลฟ์สไตล์ของผู้อาศัย การบริหารนิติบุคคล หรือการได้รับผลตอบแทนจากราคาค่าเช่า
เมื่อคอนโดสร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ จะเกิดสภาพการซื้อ-ขายที่แท้จริง จากอุปสงค์และอุปทานในตลาดบริเวณนั้น ทำให้ราคาขายแต่ละโครงการสะท้อนออกมา ตามความต้องการของผู้ซื้อและผู้ขาย
จากการสำรวจกลุ่มตัวอย่างคอนโดรีเซลใกล้สถานีรถไฟฟ้าในระยะทางไม่เกิน 300 เมตร ที่มีอายุโครงการไม่เกิน 3 ปี และขายได้แล้วเกินกว่า 50% ในเดือนกันยายน 2564 พบว่า คอนโดจำนวนหนึ่ง มีราคาเสนอขายในตลาดรีเซลสูงกว่าราคาซื้อตรงจากผู้ประกอบการ ส่วนใหญ่อยู่ในทำเลรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน
- สถานีรัชดาภิเษก ราคารีเซลเเสนอขายที่ 162,000 บาท/ตารางเมตร มีอัปไซด์ที่ 22%
- สถานีบางพลัด ราคารีเซลเเสนอขายที่ 87,000-120,000 บาท/ตารางเมตร มีอัปไซด์ที่ 10-22%
- สถานีสามย่าน ราคารีเซลเเสนอขายที่ 149,000 บาท/ตารางเมตร มีอัปไซด์ที่ 8%
- สถานีจรัญฯ 13 ราคารีเซลเเสนอขายที่ 130,000 บาท/ตารางเมตร มีอัปไซด์ที่ 19%
ทำเลมาแรงในแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่น่าลงทุน
โดยกลุ่มผู้ซื้อระดับนี้ค่อนข้างเป็น Niche Market ที่มีรสนิยมสูง ซึ่งหากมีสินค้าและบริการที่เสิร์ฟความต้องการของคนกลุ่มนี้ได้ เชื่อมั่นว่ายังเป็นตลาดที่มีความต้องการ เพราะคนกลุ่มนี้ค่อนข้างมีฐานะมั่งคั่ง ไม่ได้รับผลกระทบมากนักจากภาวะวิกฤตโควิด-19
3. รถไฟฟ้าสีม่วงใต้ หนุนที่อยู่อาศัย 3-5 ล้าน
ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS ธนาคารกรุงไทย เปิดเผยถึงการลงทุนในโครงการพัฒนารถไฟฟ้าสายสีม่วงตอนใต้ (เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ) ด้วยเม็ดเงินลงทุนกว่า 1.1 แสนล้านบาทของภาครัฐ นอกจากจะเป็นการขยายโครงข่ายเส้นทางรถไฟฟ้าบริเวณกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังกระตุ้นเศรษฐกิจในช่วงระยะเวลาก่อสร้างราว 5 ปี
โดยจะส่งผลบวกต่อธุรกิจที่เกี่ยวข้องโดยตรง เช่น ธุรกิจก่อสร้าง ธุรกิจจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง ธุรกิจจำหน่ายและติดตั้งงานระบบรถไฟฟ้าก่อให้เกิดการลงทุนของภาคเอกชนตามมา (Crowding-in effect) โดยเฉพาะธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย คาดว่าจะทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยในเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ มีมูลค่าการพัฒนาเพิ่มขึ้นไม่ต่ำกว่า 80,000 ล้านบาท
จุดเด่นรถไฟฟ้าสายสีม่วงตอนใต้ (เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ)
1) การมีเส้นทางที่พาดผ่านทั้งสถานที่ทำงานของหน่วยงานภาครัฐ ภาคเอกชน และโซนที่อยู่อาศัย ตลอดจนสามารถเชื่อมต่อไปย่านธุรกิจ และสถานที่ท่องเที่ยวสำคัญ จะช่วยส่งเสริมให้การเดินทางของคนในพื้นที่มากขึ้น
2) การมีสถานีที่เป็นจุดตัดกับโครงข่ายรถไฟฟ้าอื่น ๆ อีกหลายเส้นทาง เช่น จุดตัดกับรถไฟฟ้าสายสีเขียวที่สถานีวงเวียนใหญ่ ที่จะช่วยให้คนในพื้นที่ย่านคลองสาน ประชาอุทิศ-พุทธบูชา เดินทางเข้าสู่ย่านธุรกิจ เช่น สาทร สีลม สุขุมวิท ได้สะดวกขึ้น ทำให้เหมาะสำหรับการต่อยอดสู่ Hub ในการเดินทางและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้หลายรูปแบบ
3) การมีอาคารจอดแล้วจรที่สามารถรองรับจำนวนรถยนต์ได้มากถึงราว 7,900 คัน ซึ่งมากกว่าเส้นทางรถไฟฟ้าสายอื่น ๆ รวมถึงสถานที่ตั้งของอาคารจอดแล้วจรที่กระจายอยู่ทั้งตอนเหนือและใต้ของเส้นทาง
การมาของรถไฟฟ้าสายสีม่วงตอนใต้ จะเป็นปัจจัยบวกสำคัญให้ยอดขายที่อยู่อาศัยในพื้นที่เตาปูน-ราษฎร์บูรณะมีแนวโน้มสูงขึ้น 25% จากปีละ 7,700 ยูนิต ในช่วงปี 2018-2020 มาอยู่ที่ 9,600 ยูนิต เมื่อสถานการณ์โควิด-19 คลี่คลายลง โดยการพัฒนาคอนโดมิเนียมในทำเลบางซื่อ และคลองสาน รวมถึงทาวน์เฮ้าส์ในทำเลประชาอุทิศ-พุทธบูชา ที่ระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิต และ 3-5 ล้านบาทต่อยูนิต มีโอกาสที่จะได้ประโยชน์มากที่สุด
รถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ 17 สถานี ทำเลไหนน่าลงทุน
4. ยอดขายบ้านหรูเพิ่ม 120% คอนโดหรูเพิ่ม 59% ช่วงโควิด
ซีบีอาร์อี เปิดเผยว่า โควิด-19 ทำให้ตลาดที่พักอาศัยโดยรวมของกรุงเทพฯ ในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 ได้รับผลกระทบ ซัพพลายเปิดตัวคอนโดใหม่ลดลงตั้งแต่ปี 2563 โดยไตรมาส 2 ปี 2564 พบว่า การเปิดตัวคอนโดใหม่ลดลงจากไตรมาสแรก 11.4% ผู้พัฒนาโครงการให้ความสำคัญกับการขายยูนิตที่สร้างเสร็จและพร้อมเข้าอยู่ จูงใจด้วยส่วนลด 5-10%
โดยไตรมาส 2 ปี 2564 คอนโดทั้งหมดในกรุงเทพฯ มีจำนวนทั้งสิ้น 828,549 ยูนิต อยู่ระหว่างก่อสร้าง 106,990 ยูนิต ก่อสร้างแล้วเสร็จ 7,983 ยูนิต มีเพียง 1,444 ยูนิต ที่ตั้งอยู่ใจกลางธุรกิจของกรุงเทพฯ (CBD)
ปัจจุบันคอนโดที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ มียอดขายเฉลี่ย 90.9% ขณะที่คอนโดมิเนียมที่ยังอยู่ในระหว่างก่อสร้าง มียอดจองเฉลี่ย 61.4% โดยคอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่ มียอดจองเฉลี่ยสูงสุดที่ 76.3% ขณะที่บ้านแนวราบหรือบ้านเดี่ยวในกรุงเทพฯ มีความต้องการเพิ่มขึ้น จากพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ใช้เวลาอยู่บ้านมากขึ้น ต้องการพื้นที่เพิ่มขึ้น
ด้านซัพพลายโดยรวมของบ้านที่สร้างโดยผู้พัฒนาโครงการในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา อยู่ที่ 337,188 หลัง และบ้านสร้างเอง อยู่ที่ 225,423 หลัง โดยในไตรมาส 2 ปี 64 มีการเปิดตัวโครงการบ้านใหม่เพิ่มขึ้นถึง 26.8% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา และมียอดโอนบ้านเพิ่มขึ้น 5.2% ต่อปี คิดเป็น 22,141 ยูนิต
ขณะที่ยอดขายที่พักอาศัย ในช่วงครึ่งแรกปี 64 พบว่า มียอดขายโครงการบ้านหรูเพิ่มขึ้นสูงถึง 120% และยอดขายคอนโดหรูเพิ่มขึ้น 59% แม้ว่าจำนวนลูกค้าที่เข้าเยี่ยมชมโครงการที่ซีบีอาร์อีเป็นตัวแทนในช่วงที่ผ่านมาจะลดลง 23% แต่จำนวนยูนิตที่ขายได้กลับเพิ่มขึ้น 18.8% โดยมียอดขายบ้านหรูและคอนโดหรูรวมเพิ่มขึ้น 38% เมื่อเทียบกับครึ่งแรกของปี 2563
อ่านข่าว: ดีมานด์คอนโดหรูกทม.ยังสตรองโครงการบ้านเปิดตัวเพิ่มขึ้น เพิ่มเติม
5. อสังหาฯ รายเล็กสะดุด โควิด-19 ฉุด แบงก์อนุมัติยาก
สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ระบุ แม้ โควิด-19 ไม่ได้ส่งผลกระทบหนักหน่วงต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มากเหมือนที่เคยคาดการณ์ไว้ ว่าจะทำให้รายเล็ก-รายน้อยล้มหายตายจากไปจำนวนมาก เนื่องจากบางรายปรับตัวเก่งกว่าที่คิด เช่น เลือกเลย์ออฟคนออก เพื่อยื้อธุรกิจไปต่อ และมีพอร์ตแนวราบเก่าตุนไว้ในมืออยู่บ้าง โดยหลังรัฐบาลผ่อนคลายมาตรการ ช่วงโค้งสุดท้ายของปี ยอดขายรวมมีสัญญาณปรับดีขึ้น แต่เหตุผลที่ทำให้รายเล็กถูกรายใหญ่กินส่วนแบ่งมากขึ้น มาจาก 4 ปัจจัย
1) ธนาคารไม่ยอมปล่อยสินเชื่อรายย่อย ขณะกู้โปรเจ็กต์ไฟแนนซ์ กรณีเพื่อขอวงเงินซื้อที่ดิน ธนาคารแทบไม่อนุมัติ โดยให้เหตุผลว่าเสี่ยง
2) ราคาที่ดินสูง เนื่องจากเจ้าของไม่มีความจำเป็นต้องขายออก ส่งผลต่อต้นทุน
3) การบุกทำเลใหม่ ๆ ไม่ใช่เรื่องง่าย พบมีเฉพาะดีเวลลอปเปอร์บางรายเท่านั้นที่สำเร็จ
4) กฎระเบียบทางราชการซ้ำซ้อนยากขึ้น เช่น การทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมหรือ EIA การทำสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรร เป็นต้น
อย่างไรก็ดี อสังหาฯ รายใหญ่ประกาศยอดขาย 9 เดือน ทะลุเป้า มีเพียงรายเล็กที่มีปัญหา เพราะไม่สามารถขยายโปรเจ็กต์เพิ่มก็ไม่ได้ แบงก์ไม่อนุมัติ สต็อกก็ใกล้จะหมด จึงทำให้เห็นบทบาทของรายใหญ่มากขึ้น อีกทั้งยังต้องเฝ้าระวัง ภาษีที่ดิน ที่จะออกมาบังคับใช้เต็มที่ และ Domino effect จากปัญหาอื่น ๆ เป็นต้น
ทั้งนี้ การไม่อนุมัติสินเชื่อของธนาคาร ไม่ได้เกิดขึ้นแค่กับรายเล็กเท่านั้น รายใหญ่ก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน ซึ่งทางออกจะเห็นว่ามีการระดมทุนผ่านการออกเหรียญดิจิทัล หรือตั้งกองทุนสำหรับกลุ่มที่มีสินทรัพย์ ขณะที่บางส่วนหันไปจับตลาดคอนโดราคาถูก แต่คาดว่าจะเป็นปรากฏการณ์ในระยะสั้น ๆ เท่านั้น เนื่องจากกำไรน้อย ส่วนตลาดพรีเมียม บางเซกเมนต์ยอดขายไปได้ดี ภาพรวมตลาดจะกลับมาดี ขึ้นอยู่กับกำลังซื้อ
อ่านข่าว:”โควิด” ทุบรายเล็ก บิ๊กทุน ลุย เทคโอเวอร์คอนโดฯ เพิ่มเติม
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
