สรุปข่าวเด่นอสังหาฯ รอบสัปดาห์ 26-30 เม.ย. 64

ในรอบสัปดาห์นี้ แนวโน้มเศรษฐกิจและทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างไร เมื่อต้องเผชิญกับปัจจัยลบอย่างโควิด-19 ที่กระทบทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภค รวมถึงประเด็นอื่น ๆ ที่น่าสนใจ DDproperty รวบรวมมาให้อัปเดตที่นี่

1. หนี้ครัวเรือน ปี 64 สูงสุดเป็นประวัติการณ์  

มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย เปิดเผยผลการสำรวจสถานภาพแรงงานไทยปี 2564 จากกลุ่มตัวอย่างแรงงานที่มีรายได้ต่ำกว่า 15,000 บาท จำนวน 1,256 ตัวอย่าง ระหว่างวันที่ 18-22 เมษายน 2564

จากการสอบถามภาระหนี้สินปี 2564 เทียบกับปี 2562 ก่อนเกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 พบว่า 98.1% มีหนี้ มีเพียง 1.9% ที่ไม่มีหนี้เพิ่มขึ้นจากปี 2562 ที่มีหนี้ 95% และไม่มีหนี้ 5% โดยภาระหนี้ของครัวเรือนแรงงานไทยมีสูงถึง 205,809 บาท/ครัวเรือน เพิ่มขึ้น 29.56% จากปี 2562 ที่มีภาระหนี้ 158,855 บาท หรือมีภาระหนี้สูงสุดเป็นประวัติการณ์

ขณะที่มีภาระผ่อนชำระ 8,024 บาท/เดือน โดยส่วนใหญ่ 71.6% กู้หนี้ในระบบ มีภาระผ่อนชำระ 7,781 บาท/เดือน ดอกเบี้ยเฉลี่ย 11.25% ต่อปี และอีก 28.4% กู้หนี้นอกระบบ มีภาระผ่อนชำระ 3,223 บาท/เดือน ดอกเบี้ย 19% ต่อปี ซึ่งในจำนวนนี้มีมากถึง 85.1% ที่เคยผิดนัดชำระหนี้ และอีก 14.9% ไม่เคย

ทั้งนี้ สาเหตุการก่อหนี้ที่มากขึ้น มาจากเพื่อใช้จ่ายทั่วไป ประกอบกับมีรายจ่ายมากกว่ารายรับ แม้ว่าเงินเดือนหรือรายได้จะไม่ถูกปรับลด แต่ค่าครองชีพสูงขึ้นมาก รวมถึงต้องจ่ายหนี้บัตร หนี้บ้าน หนี้รถ ค่ารักษาพยาบาล และลงทุน เป็นต้น

อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับข่าว ม.หอการค้าไทย สำรวจสถานภาพแรงงานไทย

2. จับตา 10 อสังหาฯ ต่างจังหวัด สต็อกเหลือขาย

ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เปิดเผยผลสำรวจ ณ สิ้นปี 2563 มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยทั้งหมด 17,785 โครงการ รวม 3,191,675 หน่วย มูลค่ารวม 8,949,939 ล้านบาท เฉลี่ยหน่วยละ 2.804 ล้านบาท

ส่วนใหญ่หรือสัดส่วน 74% จำนวน 2,369,251 หน่วย พัฒนาในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ตลาดต่างจังหวัดมีสัดส่วนเพียง 1 ใน 4 เท่านั้น และในแง่มูลค่าพบว่า ตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีสูงถึง 6,555,888 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 73% ของตลาดทั่วประเทศ

สำหรับตลาดต่างจังหวัด ณ สิ้นปี 2563 จังหวัดที่มีหน่วยขายมากที่สุด 10 อันดับแรก ได้แก่

1. ชลบุรี มีหน่วยเหลือขาย 36,013 หน่วย
2. ระยอง มีหน่วยเหลือขาย 19,585 หน่วย
3. เชียงใหม่ มีหน่วยเหลือขาย 12,761 หน่วย
4. ชะอำ-หัวหิน มีหน่วยเหลือขาย 8,708 หน่วย
5. โคราช มีหน่วยเหลือขาย 7,237 หน่วย
6. ฉะเชิงเทรา มีหน่วยเหลือขาย 7,059 หน่วย
7. ภูเก็ต มีหน่วยเหลือขาย 6,171 หน่วย
8. อยุธยา มีหน่วยเหลือขาย 5,663 หน่วย
9. ขอนแก่น มีหน่วยเหลือขาย 4,964 หน่วย
10. หาดใหญ่ มีหน่วยเหลือขาย 2,983 หน่วย

โดยผู้ประกอบการที่เบนเข็มมาจับตลาดต่างจังหวัด ส่วนใหญ่จะเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่ขยายฐานมาจับกลุ่มลูกค้าในต่างจังหวัด เนื่องจากการจะเปิดตลาดใหม่ต้องอาศัยทั้งเงินทุนและประสบการณ์ และความสามารถในการแข่งขันที่สูง

อ่านข่าวเพิ่มเติม เช็กสต๊อกเหลือขาย 10 อสังหาฯ ต่างจังหวัด

3. ที่ดินทำลราชดำริ เปิดให้เช่า ดึงนักลงทุนอสังหาฯ 

ที่ดินขนาด 6 ไร่ 51 ตารางวา พร้อมอาคารสำนักงานและตึกอะพาร์ตเมนต์ ตั้งอยู่ในใจกลางศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ ริมถนนราชดำริ ตรงข้ามราชกรีฑาสโมสร และติดกับสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสราชดำริ ซึ่งเป็นของวชิราวุธวิทยาลัย ได้เปิดให้นักลงทุนที่สนใจยื่นข้อเสนอสำหรับการเช่าระยะยาว 30 ปี หรือ 50 ปี โดยเปิดรับข้อเสนอการเช่าและจะปิดรับภายในกลางเดือนกรกฎาคม

เจแอลแอล ตัวแทนจัดหาผู้เช่า กล่าวว่า นักลงทุนสามารถเลือกที่จะปรับปรุงยกระดับอาคารสำนักงานและอาคารอะพาร์ตเมนต์ที่มีอยู่เดิมบนที่ดินปัจจุบัน หรือจะพัฒนาโครงการใหม่ขึ้นมาแทนได้ อาทิ โครงการมิกซ์ยูส อาคารสำนักงานเกรดเอ โรงแรมระดับหรู หรือคอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ลักชัวรี่

ทั้งนี้ ที่ดินดังกล่าวเหมาะกับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีความแข็งแกร่งทางการเงินสูง มองหาโอกาสการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมี่ยมบนทำเลใจกลางกรุงเทพฯ โดยปัจจุบันได้รับความสนใจจากนักลงทุน เพราะถือเป็นที่ดินในทำเลชั้นดีที่แทบไม่มีเสนอขาย หรือขายในราคาที่สูงมาก

เช็กราคาประเมินที่ดิน ค้นหาราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ แบบไม่มีเลขโฉนดหรือเลขที่ดิน

4. ราคาที่พักอาศัยทั่วโลกเพิ่มขึ้น ช่วงโควิด-19

ไนท์แฟรงค์ เผยราคาที่พักอาศัยย่านไพรม์ในเอเชียแปซิฟิกยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องท่ามกลางการแพร่ระบาดของโควิด-19 จากผลดัชนีที่พักอาศัยย่านไพรม์ทั่วโลก (Prime International Residential Index หรือ PIRI 100)

ดัชนีดังกล่าวแสดงการเคลื่อนไหวของราคาที่พักอาศัยหรูใน 100 เมืองและตลาดบ้านหลังที่สองทั่วโลกในช่วง 12 เดือน สิ้นสุดในเดือนธันวาคม 2563 ที่ผ่านมา พบว่ามี 4 เมืองในเอเชียแปซิฟิกที่ติดใน 5 อันดับสูงสุด

ราคาที่พักอาศัยย่านไพรม์ทั่วโลกปรับตัวดีกว่าที่คาดไว้ในปี 2563 โดยพื้นที่กว่า 100 แห่งที่อยู่ใน PIRI 100 มีราคาฉลี่ยสูงขึ้น 1.9% โดยเพิ่มขึ้นจาก 1.8% ในปี 2562 ส่วนตลาดย่านไพรม์ในเอเชียแปซิฟิก มี 14 จาก 23 แห่งที่มีราคาเติบโต 

โดยเมืองโอ๊คแลนด์ ประเทศนิวซีแลนด์ ซึ่งราคามีการปรับตัวสูงขึ้นถึง 18% มาจากมาตรการการรับมือกับวิกฤตโควิด-19 ภายในประเทศ การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจอย่างรวดเร็ว อัตราสินเชื่อที่พักอาศัยที่ต่ำเป็นพิเศษ และอุปทานอสังหาฯ ที่มีจำกัด เป็นปัจจัยหนุนให้เกิดการเติบโต

ทั้งนี้ อัตราดอกเบี้ยต่ำและความก้าวหน้าของวัคซีน ถือเป็นตัวขับเคลื่อนหลัก ที่ทำให้ตลาดที่พักอาศัยย่านไพรม์ในเอเชียแปซิฟิกเติบโตในช่วงการแพร่ระบาดโควิด-19

5. ประเมินรอบใหม่ 3 กรณีชี้ทิศทางเศรษฐกิจ-อสังหาฯ

LPN Wisdom ระบุว่า จากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ระลอกใหม่ ในเดือนเมษายน 2564 ทำให้ต้องมีการปรับประมาณการคาดการณ์แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ใหม่ โดยแบ่งแนวทางการวิเคราะห์สถานการณ์ออกเป็น 3 กรณี ตามประมาณการการเติบโตของเศรษฐกิจไทยโดย ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)

กรณีฐาน (Base Case) เศรษฐกิจเติบโต 3% 

• รัฐบาลและกระทรวงสาธารณสุข สามารถควบคุมการแพร่ระบาดของโควิด-19 ได้ใน 1 เดือน
• เปิดประเทศให้นักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้ามาประเทศไทยได้ตามแผน ในเดือนกรกฎาคม 2564
• กระจายวัคซีนได้ตามแผนที่วางไว้

ในกรณีนี้ คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 จะมีอัตราการเติบโตที่ 5-6% โดยคาดว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จำนวน 75,000-76,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 292,000-298,000 ล้านบาท 

กรณีเลวร้าย (Worse Case) เศรษฐกิจติดลบ 0.5%

• ควบคุมสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ได้ไตรมาสสองของปี 2564
• จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติยังไม่ฟื้นตัวในปี 2564
• กระทบความเชื่อมั่นและกำลังซื้อของผู้บริโภค
• อัตราการว่างงานมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น

ในกรณีนี้ คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 จะมีแนวโน้มทรงตัวใกล้เคียงกับปี 2563 โดยมียอดการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จำนวน 70,000-71,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 270,000-280,000 ล้านบาท

กรณีเลวร้ายที่สุด (Worst Case) เศรษฐกิจติดลบ 1.7%-2%

• ไม่สามารถควบคุมสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19
• จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติฟื้นตัวช้ากว่ากรณีฐานค่อนข้างมาก
• การแพร่ระบาดของไวรัสกลายพันธุ์รุนแรงจนวัคซีนด้อยประสิทธิภาพลง ต้องพัฒนาวัคซีนใหม่
• กำลังซื้อภายในประเทศลดลง
• อัตราการว่างงานเพิ่มขึ้น

ในกรณีนี้ คาดว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 จะมีแนวโน้มติดลบ 5-6% เมื่อเทียบกับปี 2563 เป็นการติดลบต่อเนื่องเป็นปีที่สองจากปี 2563 ที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ติดลบ 37% เทียบกับปี 2562 โดยคาดว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จำนวนประมาณ 65,000-66,000 หน่วย มูลค่าประมาณ 260,000-265,000 ล้านบาท

4 กูรูอสังหาฯ ชี้ปี 64 ไปรอด?

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า