จับตาปี 2565 ตลาดอสังหาฯ ท่ามกลางความท้าทาย เดินหน้าเปิดโครงการใหม่ฟื้นยอดขาย ชี้คอนโดรอบนอกราคาต่ำแสนกระแสดี ขณะที่หนี้ครัวเรือนยังสูง ตรึงมาตรการอุ้ม DDproperty รวบรวมมาให้อัปเดตที่นี่
1. ตลาดคอนโด ปี 64 ต่ำสุดในรอบ 12 ปี ทั้งจำนวนคอนโดเปิดใหม่-ยอดขาย
เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ เปิดเผยว่า ณ สิ้นปี 2564 คอนโดในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีทั้งหมด 694,000 หน่วย ในปี 2564 มีคอนโดเปิดใหม่เพียง 16,800 หน่วย ต่ำที่สุดในรอบ 12 ปี ขณะที่ราคาในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา มีการปรับตัวสูงสุดถึง 3 เท่า จากราคาเฉลี่ย 48,000 บาท/ตร.ม. ในปี 2544 และในปี 2562 ราคาปรับขึ้นสูงที่สุด เฉลี่ยที่ 141,800 บาท/ตารางเมตร
ผลกระทบของโควิด-19 ส่งผลให้ผู้ประกอบการปรับรูปแบบสินค้าให้เข้ากับความต้องการของตลาดมากขึ้น ทำให้ราคาเฉลี่ยลดลงมาอยู่ที่ 128,600 บาท/ตารางเมตร เมื่อสิ้นปี 2564 รวมถึงมีการกลับมาทำคอนโดราคาที่ลูกค้าเอื้อมถึงมากขึ้น ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยคอนโดเปิดใหม่ลงมาอยู่ที่ 86,100 บาท/ตารางเมตร
ในแง่ของความต้องการพบว่า ยอดขายที่เกิดขึ้นระหว่างปี มาจากความต้องการอยู่อาศัยจริง โดยมีราคาเป็นปัจจัยที่ทำให้ผู้ซื้อตัดสินใจในช่วงปีที่ผ่านมา และทำให้ในปีที่ผ่านมา ยอดขายคอนโดต่ำที่สุดในรอบ 12 ปี โดยมียอดขายเพียง 23,400 หน่วย อัตราการขายรวมในตลาดอยู่ที่ 94%
สำหรับแนวโน้มตลาดคอนโดในปี 2565 คาดการณ์ว่า จะกลับมาเติบโตอย่างช้า ๆ มียอดเปิดใหม่ไม่ต่ำกว่า 30,000 หน่วย ส่วนราคาตลาดรวมอาจทรงตัว ปรับขึ้นไม่มาก เนื่องจากคอนโดเปิดใหม่ยังคงเจาะกลุ่มบัดเจท คอนโด รอบนอกเมือง จากปัจจัยการขยายตัวของเมืองและรถไฟฟ้า รวมถึงความต้องการของผู้บริโภคที่ต้องการที่อยู่อาศัยใกล้รถไฟฟ้า และคอนโดลักซ์ชัวรีใจกลางเมือง เพื่อเป็นบ้านหลังที่ 2 ใกล้ที่ทำงาน ใกล้โรงเรียน หรืออยู่อาศัยเมื่อสูงวัย
สรุปข่าวจากข่าวสด: เน็กซัสเผยปี’64 คอนโดฯ ตกต่ำสุดในรอบ 12 ปี ทั้งยอดเปิดตัวใหม่-ยอดขาย
2. พยากรณ์ปี 65 ยอดขายอสังหาฯ ฟื้นตัวใกล้เคียงปี 62
ฝ่ายวิจัย บมจ.ศุภาลัย ประมาณการพฤติกรรมของอัตราการขายจากสินค้าที่นำออกขายโดยรวม (%Sold) เปรียบเทียบกับอัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ (%GDP) ภายใต้ข้อสมติฐานที่ว่า ผลผลิตมวลรวมในประเทศของปี 2565 จะมีอัตราการเจริญเติบโตที่ 3% และไม่มีการระบาดของโควิด-19 ระลอกใหม่ พยากรณ์ได้ว่าอัตราการขายของตลาดจะสามารถกลับมาอยู่ที่ระดับ 34% ต่ำกว่าปี 2561 แต่สูงกว่าปี 2562 หรือปีก่อนการระบาดของโควิด-19 เล็กน้อย
ทั้งนี้ จากข้อมูลในอดีต อุปทานส่วนเพิ่มในแต่ละปี ตั้งแต่ปี 2555-2562 จะอยู่ในช่วงประมาณ 110,000-130,000 หน่วยต่อปี แต่ในภาวะเช่นปี 2565 คาดว่าอุปทานน่าจะอยู่ในช่วง 90,000-100,000 หน่วย จากการประมาณการจากแบบจำลองสามารถทำนายได้ว่า ภาวการณ์ขายมีความเป็นไปได้ในระดับกลางที่จะกลับมาที่ 100,000 หน่วยได้อีกครั้ง หรืออีกนัยหนึ่ง คือ ภาวะตลาดมีแนวโน้มที่จะกลับไปสู่ปี 2562 หรือปีก่อนการเกิดโรคระบาด
การกลับมาฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยยังคงเผชิญกับความท้าทายจากปัจจัยด้านเศรษฐกิจของไทย แม้ว่าปี 2565 คาดการณ์ว่าการเติบโตจะดีขึ้นเล็กน้อยในอัตราราว 3% ตามการกลับมาเปิดประเทศเพื่อรับนักท่องเที่ยว และการกลับมาดำเนินกิจกรรมทางเศรษฐกิจอย่างเต็มรูปแบบ
อย่างไรก็ดี กิจการท่องเที่ยวที่ส่วนใหญก่อนการแพร่ระบาดของโควิด-19 ยังหายไปราว 3 ใน 4 ส่วน จากสถานการณ์ปกติ เป็นปัจจัยเสี่ยงที่ทำให้ภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อไม่สามารถกลับสู่ค่าเฉลี่ยได้ในระยะสั้น ส่งผลกระทบต่อไปเป็นสัดส่วนต่อกำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัย ตามที่ได้ประมาณการข้างต้น
เจาะลึกแนวโน้มที่อยู่อาศัย จากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index
3. ลุ้นโควิดจบไตรมาสแรกปี 65 ดันอสังหาฯ โต 10-20%
ลุมพินี วิสดอม ปรับคาดการณ์ตลาดอสังหาฯ จากเดิมที่คาดไว้เมื่อปลายปี 2564 มีแนวโน้มเติบโต 15-20% มาอยู่ที่ 5-20% หลังเผชิญการแพร่ระบาดของโควิด-19 สายพันธุ์โอมิครอน ระลอกที่ 5
โดยได้ประเมินภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในปี 2565 ออกเป็น 3 ความเป็นไปได้ (3-Scenarios) อ้างอิงจากการคาดการณ์แนวโน้มเศรษฐกิจในปี 2565 ของธนาคารโลก ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) และสภาพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ หรือสภาพัฒน์ และความสามารถในการควบคุมสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ตามแนวทางของกระทรวงสาธารณสุข
1) Base Case เป็นกรณีที่สามารถควบคุมการแพร่ระบาดของโควิด-19 ได้ภายในไตรมาสแรกของปี 2565 ภาคการส่งออกเติบโตได้ 5-8% จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติไม่น้อยกว่า 5 ล้านคน เศรษฐกิจโลกเติบโตที่อัตรา 3.6% ตามการคาดการณ์ของธนาคารโลก และเศรษฐกิจไทยเติบโตที่ 3.6-4% ตามการคาดการณ์ของ ธปท. และสภาพัฒน์
ตลาดอสังหาฯ ในเขตกรุงเทพและปริมณฑล มีแนวโน้มที่จะเติบโตในอัตรา 10-20% โดยคาดว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ 78,000-84,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 292,000-318,000 ล้านบาท
2) Worse Case เป็นกรณีที่สามารถควบคุมการแพร่ระบาดของโควิด-19 ได้ในครึ่งแรกของปี 2565 ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อการเติบโตของเศรษฐกิจไทยในอัตราที่ต่ำกว่า 3% ต่อปี ภาคการส่งออกเติบโตต่ำกว่า 5% จำนวนนักท่องเที่ยวน้อยกว่า 5 ล้านคน และเศรษฐกิจโลกเติบโตน้อยกว่า 3.6%
ตลาดอสังหาฯ จะมีอัตราการเติบโต 5-10% โดยคาดว่าผู้ประกอบการจะชะลอแผนเปิดตัวโครงการใหม่ในครึ่งแรกของปีมาอยู่ในครึ่งหลังของปี ทำให้จำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่อยู่ที่ 66,000-78,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 278,000-292,000 ล้านบาท
3) Worst Case เป็นกรณีที่สามารถควบคุมสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ในไตรมาสสุดท้ายของปี 2565 ซึ่งจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อเศรษฐกิจโลก ภาคการส่งออกและภาคการท่องเที่ยว ซึ่งจะทำให้เศรษฐกิจไทยเติบโตน้อยกว่า 2% ในปี 2565
ตลาดอสังหาฯ จะมีอัตราการเติบโตอยู่ที่ 3-5% โดยคาดว่าจะมีจำนวนโครงการเปิดตัวใหม่ 60,000-66,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 273,000-278,000 ล้านบาท
สรุปข่าวจากกรุงเทพธุรกิจ: ลุมพินี วิสดอมหั่นคาดการณ์เปิดตัวใหม่ 5-20% หลังโอมิครอนระบาด
4. หนี้ครัวเรือนไทยยังสูง สินเชื่อส่วนบุคคลขยายตัวเสริมสภาพคล่อง
ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (EIC SCB) ประเมินจากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศตัวเลขหนี้ครัวเรือนไทย ณ ไตรมาส 3 ปี 2564 ที่ระดับ 14.3 ล้านล้านบาท คิดเป็นอัตราการขยายตัวที่ 4.2% YOY ชะลอลงจากไตรมาสก่อนหน้า
ขณะที่สัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อ GDP อยู่ที่ระดับ 89.3% ทรงตัวจากไตรมาสก่อนหน้า แต่ยังถือว่าอยู่ในระดับสูง โดยการขยายตัวของสินเชื่อภาคครัวเรือนจากระบบธนาคารพาณิชย์ในไตรมาส 3 ชะลอลงในทุกหมวดสินเชื่อสำคัญ อย่างไรก็ดี สินเชื่อส่วนบุคคลยังคงขยายตัวในระดับสูง ตามความต้องการสภาพคล่องเพื่อชดเชยรายได้ที่ลดลง
ทั้งนี้ สัดส่วนหนี้ครัวเรือนมีโอกาสกลับมาเพิ่มขึ้น โดยคาดว่าจะอยู่ในช่วง 89.5%-90.5% ต่อ GDP ภายในช่วงครึ่งแรกของปี 2565 ก่อนที่จะทยอยปรับลดลงในช่วงครึ่งปีหลังของปี หลังการแพร่ระบาดของโอมิครอนเบาบางลง และกิจกรรมทางเศรษฐกิจกลับมาขยายตัวอีกครั้ง โดยเฉพาะภาคการท่องเที่ยว
ในระยะต่อไปที่ครัวเรือนไทยมีแนวโน้มเข้าสู่ช่วงของการซ่อมแซมงบดุล (deleverage) ยังถือว่าเป็นช่วงที่มีความเปราะบางสูง ต้องอาศัยมาตรการหลายด้านประกอบกัน เพื่อให้สถานะทางการเงินของภาคครัวเรือนฟื้นตัวได้อย่างราบรื่น นโยบายและมาตรการต่าง ๆ ทั้งมาตรการเยียวยาด้านรายได้ การสนับสนุนการจ้างงาน การปรับ-เพิ่มทักษะแรงงาน การปรับโครงสร้างหนี้ ไปจนถึงการเสริมสภาพคล่องแก่ภาคครัวเรือนกลุ่มเปราะบาง ยังมีความจำเป็นและต้องอาศัยระยะเวลาในการช่วยเหลือที่ยาวนานเพียงพอ
5. คืบหน้าย่านเศรษฐกิจใหม่ กทม. เร่งปรับภาพลักษณ์ตามแผน
กรุงเทพมหานคร (กทม.) ได้ดำเนินโครงการตามแผนงานการพัฒนา “กรุงเทพบูรณาการ ฟื้นเมือง เชื่อมย่าน สานอนาคต เฟส 2-5 ย่าน 10 โครงการ” ประกอบด้วย
1) ย่านศูนย์กลางธุรกิจ ได้แก่ ถนนสาทรและคลองสาทร (ช่องนนทรี-ลุมพินี) และถนนสีลม (แยกนราธิวาส-ถนนเจริญกรุง)
2) ย่านเมืองเก่า ได้แก่ ถนนเยาวราช (คลองโอ่งอ่าง-วงเวียนโอเดียน-คลองผดุงกรุงเกษม) และส่วนด้านล่างสะพานพระปกเกล้า
3) ย่านธนบุรี ได้แก่ ถนนบรมราชชนนี (สะพานพระปิ่นเกล้า-เซ็นทรัลปิ่นเกล้า-ซอยรุ่งประชา)
ย่านเศรษฐกิจใหม่ ได้แก่ ถนนสุขุมวิท (แยกราชประสงค์-แยกอโศก) ถนนราชดำริ (แยกราชประสงค์-ถนนพระราม 4 และแยกอโศก-แยกพระโขนง
4) ย่านนวัตกรรมและศูนย์การแพทย์ ได้แก่ อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ (รอบอนุสาวรีย์ และ 4 เกาะ) และซอยโยธี (ถนนพญาไท-ถนนพระราม 6)
ล่าสุด มอบหมายสำนักการโยธา สำนักการวางผังและพัฒนาเมือง สำนักการระบายน้ำ สำนักการจราจรและขนส่ง สำนักสิ่งแวดล้อม สำนักยุทธศาสตร์และประเมินผล และสำนักงานเขตในพื้นที่ ประสานหน่วยงานภายนอกที่เกี่ยวข้อง อาทิ บริษัท โทรคมนาคมแห่งชาติ (มหาชน) จำกัด, การไฟฟ้านครหลวง และการประปานครหลวง ลงพื้นที่สำรวจย่านเศรษฐกิจใหม่
พร้อมออกแบบทางเท้าให้มีความเหมาะสมและสอดคล้องกับการใช้งานในแต่ละพื้นที่ เพื่อความปลอดภัยและอำนวยความสะดวกแก่ประชาชน รวมถึงผู้สูงอายุและคนพิการในการเดินทางสัญจร และเสริมภาพลักษณ์ของกรุงเทพฯ
สรุปข่าวจากประชาชาติธุรกิจ: กทม.เดินหน้า สำรวจ “ย่านเศรษฐกิจใหม่” ตามแผนฟื้นเมืองเฟส 2
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
