หลากหลายประเด็นที่ต้องน่าจับตา ทั้งอสังหาริมทรัพย์ทำเลเขาใหญ่ บ้านและคอนโดตากอากาศบูม ราคาที่ดินพุ่ง พร้อมเกาะติดภาพรวมตลาดอสังหาฯ ประเภทที่อยู่อาศัยมาแรง และแผนพัฒนาโมโนเรลแก้รถติด จ.ปทุมธานี DDproperty รวบรวมมาให้อัปเดตที่นี่
1. ส่องอสังหาฯ เขาใหญ่ จับตา 3 ทำเล ราคาที่ดินสูงสุด
คอลลิเออร์ส ประเทศไทย เเผยตลาดที่อยู่อาศัยทำเลเขาใหญ่ค่อนข้างทรงตัว มีซัพพลายสะสมจำนวนมาก บนถนนธนะรัชต์มียูนิตสะสม 5,000 ยูนิต ขณะที่ดีมานด์มีเท่าเดิม ทำให้การดูดซับชะลอตัวลง
ตลาดอสังหาฯ เขาใหญ่ จะมีอยู่ 2 รูปแบบหลัก คือ การพัฒนาโครงการบ้านและคอนโดตากอากาศ และการแบ่งแปลงขายที่ดินจัดสรร โดยบ้านและคอนโดมีซัพพลายรอขายจำนวนมาก เป็นผลจากการเข้ามาลงทุนเติมซัพพลายของผู้ประกอบการรายใหญ่ในปี 2554 ที่มีน้ำท่วมใหญ่ และปี 2559 ที่มีการบูมเมกะโปรเจ็กต์มอเตอร์เวย์กรุงเทพฯ-โคราช
ขณะที่ความเคลื่อนไหวซื้อขายเปลี่ยนมือเป็นตลาดที่ดินจัดสรรแบ่งแปลงขาย ซึ่งกลุ่มลูกค้าหลักเป็นคนกรุงเทพฯ และมีกำลังซื้อสูง ต้องการที่ดินจัดสรรสำหรับสร้างบ้านพักตากอากาศในช่วงฤดูหนาว เช่น กลุ่มเศรษฐีไทยวัยกลางคน กลุ่มนักการเมือง ดารานักแสดง ซึ่งให้ความสำคัญกับทำเลที่ตั้งเป็นหลัก โดยทำเล 3 อันดับแรกบนเขาใหญ่ที่มีราคาที่ดินเปล่าและโครงการที่อยู่อาศัยสูงสุด คือ
1) ถนนเขาใหญ่-วังน้ำเขียว ถือเป็นทำเลตลาดไฮเอนด์ มีสนามกอล์ฟและวิลล่าตากอากาศหลายแบรนด์ ทั้งดีเวลอปเปอร์ในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย และเจ้าของโครงการจากธุรกิจ Non-Real Estate ราคาที่ดินเปล่าทำเลลึกจากถนนเริ่มต้น 5,500 บาท/ตารางวา แปลงติดถนน 38,000 บาท/ตารางวา หรือไร่ละ 2.2-15 ล้านบาท
2) ถนนธนะรัชต์ ซึ่งเปรียบเสมือนถนนสีลมบนทำเลเขาใหญ่ ราคาเฉลี่ยบ้านและคอนโดเริ่มต้นยูนิตละ 5 ล้านบาท ขณะที่ราคาที่ดินเปล่า 5,000-36,000 บาท/ตารางวา หรือไร่ละ 2-14 ล้านบาท
3) ถนนกุดคล้า-ผ่านศึก (หน้าปากซอยติดกับแดรี่โฮม ริมถนนมิตรภาพ) ราคาที่ดินเปล่า 3,000-27,000 บาท/ตารางวา หรือไร่ละ 1.2 ล้าน-11 ล้านบาท
สำหรับเทรนด์ตลาดอสังหาฯ เขาใหญ่ พบว่าช่วง 5 ปีที่ผ่านมา (2560-2564) โซนถนนเขาใหญ่-วังน้ำเขียวกับพื้นที่หนองสาหร่าย กลายเป็นพื้นที่ใหม่ในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย มีการลงทุนเปิดขายคอนโด บ้านพักตากอากาศ รวมถึงที่ดินจัดสรร เพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าระดับบน เป็นภาพที่เกิดขึ้นหลังจากพื้นที่สองฝั่งตามแนวถนนธนะรัชต์มีโครงการเกิดใหม่มากที่สุดในเขาใหญ่ และขยายตัวต่อเนื่องมาโดยตลอด
ในอนาคตทำเลแนวถนนธนะรัชต์ยังคงเป็นโซนไพรม์แอเรีย เนื่องจากมีสิ่งอำนวยความสะดวกรองรับการใช้ชีวิต ทั้งที่อยู่อาศัย โรงแรม และค้าปลีก
สรุปข่าวจากประชาชาติธุรกิจ: อสังหาเมืองกรุงบุกเขาใหญ่ เปิดทำเลทองหนองสาหร่าย
2. เปิดปัจจัยบวก-ปัจจัยลบ กระทบตลาดที่อยู่อาศัยปี 65
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า ในปี 2565 ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องเผชิญกับทั้งปัจจัยบวก และปัจจัยลบ โดยในส่วนของปัจจัยบวก ประกอบด้วย
- การมีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของรัฐ (ลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองเหลือร้อยละ 0.01 รวมถึงการขยายไปสู่บ้านมือสองด้วย)
- การผ่อนคลายมาตรการผ่อนปรน LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะช่วยให้มีการซื้อบ้านสัญญาที่ 2 และ 3 เพื่ออยู่อาศัยและเพื่อการลงทุนมีเพิ่มมากขึ้น
- สภาพคล่องของธนาคารมีมากพอสำหรับสินเชื่อปล่อยใหม่
- ผู้ประกอบการยังคงมีการทำโปรโมชั่นลดราคาขายและให้ของแถมต่าง ๆ
อัปเดตมาตรการรัฐ ซื้อบ้าน 2565 มาตรการไหนเหมาะสำหรับคุณ
สำหรับปัจจัยลบหรือความเสี่ยงที่ต้องเฝ้าระวัง ประกอบด้วย
- อัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มจะปรับขึ้น
- การแพร่ระบาดของโควิด-19 โดยเฉพาะสายพันธุ์ “โอมิครอน”
- ภาวะหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับที่สูงถึง 90% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP)
- สภาวะการจ้างงาน
- การมีรายได้ของประชาชนที่อาจจะมีการฟื้นตัวช้ากว่าที่คาดไว้
- ภาวการณ์เพิ่มขึ้นของหนี้เสีย (NPL) ของสถาบันการเงิน
- ต้นทุนค่าก่อสร้างแพงขึ้น
- ภาวะเศรษฐกิจภาคการท่องเที่ยวยังไม่ฟื้นตัวดีจากกลุ่มนักท่องเที่ยวต่างประเทศ
ทั้งนี้ จากการประเมินสถานการณ์โดยภาพรวม คาดว่าในปี 2565 จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นมากกว่าปี 2564 และจะยังคงมีการเปิดโครงการแนวราบในสัดส่วนที่มากกว่าอาคารชุด เนื่องจากได้รับการตอบรับจากผู้ซื้อมากกว่า ขณะที่อาคารชุดจะค่อย ๆ ฟื้นตัว เนื่องจากสต็อกที่ลดลง และราคาที่ดินที่แพงขึ้นทำให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องสร้างอาคารชุดเพื่อให้สอดคล้องกำลังซื้อ
นอกจากนี้ ยังคงมีโปรโมชั่นส่วนลดและของแถมเพื่อจูงใจผู้ซื้อ แม้จะไม่ลดราคามากเท่ากับปี 2564 แต่ตลาดจึงยังเป็นของผู้ซื้อมีการขยายตัวขึ้นในกลุ่มของการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสอง ฐานลูกค้าชาวต่างชาติจะไม่ใช่ฐานลูกค้าหลักของห้องชุด แต่ลูกค้าหลักจะเป็นคนไทยที่เป็นกลุ่ม Gen-Y, Gen-Z ลงมา ที่ประกอบอาชีพอิสระมากขึ้น
ชาว Gen Z เลือกคอนโดอย่างไรให้ตรงใจและตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์
3. จับตาอสังหาฯ แนวราบฟื้นตัวเร็วสุด ตามเทรนด์ผู้บริโภค
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือ AREA เผยสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ณ สิ้นปี 2564 หดตัวลง โดยเฉพาะการเปิดตัวโครงการใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อลดลง และกลุ่มนักลงทุนต่างชาติยังไม่กลับมา ดีเวลลอปเปอร์จึงเร่งระบายสต็อกเก่า และชะลอการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่
โดยจำนวนโครงการเปิดใหม่ ลดลง 9.9% จำนวนหน่วยขายเปิดใหม่ลดลง 7.4% มูลค่าโครงการเปิดใหม่ลดลง 17.2% จากสิ้นปี 2563 ขณะที่ราคาเฉลี่ยอสังหาฯ เปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น 16.6% การลดจำนวนโครงการเปิดใหม่นี้ ส่งผลให้อุปทานคงเหลือสะสมลดลง 2.5% จากปี 2564 จากเดิม 213,728 หน่วยในปี 2564 เหลือ 211,770 หน่วย ณ สิ้นปี 2564 ต้องใช้เวลา 40.4 เดือนจึงจะขายหมด (หากไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่เลย)
แม้ว่าจำนวนอุปทานคงเหลือสะสมจะลดลงไปไม่มากนัก เนื่องจากมีโครงการเปิดขายใหม่เข้ามาในตลาดด้วย แต่ก็เป็นแนวโน้มที่ดี เนื่องจากในปีที่ผ่านมา ยอดขายได้มีมากกว่ายอดเปิดตัวโครงการใหม่ โดยขายได้รวม 75,364 หน่วย ในขณะที่จำนวนหน่วยขายเปิดใหม่ในปีนี้มีเพียง 60,489 หน่วยเท่านั้น
อย่างไรก็ดี แม้ภาพรวมจำนวนการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์จะลดลงทุกประเภทอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นโครงการแนวราบหรือคอนโดมิเนียม ในช่วง 2 ปีหลังการแพร่ระบาดของโควิด-19 (ปี 2563-2564) แต่ยอดซื้อโครงการแนวราบยังไปได้ดี
ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมยอดขายลดฮวบไปกว่าครึ่ง แสดงให้เห็นว่าผู้บริโภคหันความต้องการไปซื้ออยู่อาศัยในโครงการแนวราบ ทำให้โครงการแนวราบแทบไม่ได้รับผลกระทบ และน่าจะฟื้นตัวได้เร็วที่สุด
เมื่อเปรียบเทียบสัดส่วนหน่วยขายได้สะสมกับสัดส่วนอุปทานสะสมทั้งหมดในตลาดคอนโดมิเนียม มีสัดส่วนหน่วยขายได้ต่ออุปทานสะสมทั้งหมดลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง จาก 46% ในปี 2561 เหลือเพียง 25% ในปี 2564 เท่านั้น ในขณะที่โครงการแนวราบ ทาวน์เฮ้าส์ และ บ้านเดี่ยว มีสถานการณ์ที่ไม่ต่างจากก่อนเกิดวิกฤติโควิด-19 มากนัก โดยมีสัดส่วนหน่วยขายได้ต่ออุปทานสะสมทั้งหมดคงที่
โดยทาวน์เฮ้าส์มีสัดส่วน 33% และบ้านเดี่ยว 26% ในปี 2561 และมีสัดส่วนที่ 25% ในปี 2564 แสดงให้เห็นว่าโครงการแนวราบแทบไม่ได้รับผลกระทบ เทรนด์ผู้บริโภคหันหาซื้อโครงการแนวราบอยู่อาศัยกันมากขึ้น โดยส่วนใหญ่ที่ขายได้เป็นการระบายสต็อกเดิม เนื่องจากมีโครงการเปิดใหม่น้อยกว่ายอดซื้ออสังหาฯ ทำให้อุปทานเหลือขายในตลาดลดลงในระยะเวลา 4 ปีที่ผ่านมา
ตลาดที่อยู่อาศัยมีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงตั้งแต่ปี 2561-2564 โดยในปี 2564 มีจำนวนหน่วยขายเปิดใหม่เพียง 60,489 หน่วย ลดลง 7.4% จากปีก่อนหน้า ส่งผลให้มูลค่าโครงการเปิดใหม่ลดลง 17.2% จากปี 2563 เหลือ 277,626 ล้านบาท อย่างไรก็ตามคาดว่าในปี 2565 จะมีการเปิดตัวโครงการเพิ่มขึ้น 15%-20% หรือเปิดตัวราว 70,000-80,000 หน่วย ส่งผลให้มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้น 10% หรือประมาณ 305,389 ล้านบาท
สรุปข่าวจากฐานเศรษฐกิจ: ตลาดอสังหาฯ ปี 2565 ผ่านจุดต่ำสุดฟื้นตัว 15-20%
4. ดันโมโนเรล เชื่อมรถไฟฟ้าสายสีแดง-สีเขียว แก้รถติดปทุมฯ
จากปัญหาจราจร จ.ปทุมธานี ที่ทวีความรุนแรงขึ้น ถนนบางสายมีปริมาณการจราจรหนาแน่นกว่า 140,000-160,000 คัน/วัน แม้ว่าจะมีรถไฟฟ้า 2 สาย คือ รถไฟฟ้าสายสีแดง บางซื่อ-รังสิต และรถไฟฟ้าสายสีเขียว หมอชิต-คูคต ขยายเส้นทางเชื่อมเข้าถึงจังหวัด แต่ยังขาดระบบ Feeder มารองรับ ทำให้จำนวนผู้ใช้บริการยังต่ำ
คณะกรรมการร่วมภาคเอกชน 3 สถาบัน (กกร.) จังหวัดปทุมธานี ได้ยื่นผลศึกษาโครงการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนรางเบา 3 สาย ที่มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ศึกษาไว้ ต่อนายกองค์การบริหารส่วนจังหวัดปทุมธานี (อบจ.ปทุมธานี) เพื่อขอสนับสนุนให้เป็นผู้นำในการผลักดันเรื่องนี้ให้เกิดเป็นรูปธรรม ซึ่งจะส่งผลดีต่อการเดินทางเชื่อมโยงรถไฟฟ้าสายหลักสายสีแดงและสายสีเขียว ลดปัญหาจราจร เพิ่มศักยภาพการพัฒนาที่ดินแนวเส้นทางให้สูงขึ้น เปิดพื้นที่พัฒนาเชิงพาณิชย์นอกจากที่อยู่อาศัยแนวราบ
ทั้งนี้ การลงทุนรถไฟฟ้ารางเบา 3 เส้นทาง ประกอบด้วย
- สายที่ 1 เชื่อมรถไฟฟ้าสายสีแดงสถานีรังสิต-ตลาดรังสิต-ฟิวเจอร์พาร์ครังสิต ระยะทาง 2 กิโลเมตร
- สายที่ 2 เชื่อมรถไฟฟ้าสายสีเขียว สถานีคูคต-ถนนเสมาฟ้าคราม-ถนนรังสิต-นครนายก-ฟิวเจอร์พาร์ครังสิต ระยะทาง 9.3 กิโลเมตร
- สายที่ 3 เชื่อมรถไฟฟ้าสายสีแดง สถานีมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์รังสิต-มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์-ตลาดไท-วัดธรรมกาย ระยะทาง 6 กิโลเมตร
โดยจะช่วยเพิ่มศักยภาพการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีจากแนวราบสู่แนวสูง อีกทั้งยังช่วยให้ราคาที่ดินขยับสูง จากปัจจุบันทำเลรังสิต-นครนายก ราคาไร่ละ 10-20 ล้านบาท ขยับสูงเป็น 30 ล้านบาทต่อไร่ หากรถไฟฟ้าก่อสร้างเปิดให้บริการ โดยเฉพาะตั้งแต่ทำเลรังสิตคลอง 3-คลอง 6 ที่มีการพัฒนาเกิดขึ้นมากและการพัฒนาขยายออกไปถึงคลอง 15
การลงทุนประเมินว่าจะใช้งบประมาณกว่า 5,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นงบประมาณของท้องถิ่นและสามารถพัฒนาได้ภายในไม่เกิน 2-5 ปี นับจากนี้ สำหรับรูปแบบจะคล้ายกับสายสีทองหรือสายสีเหลืองในกทม. ซึ่งรูปแบบลงทุนจะเป็นเอกชนร่วมลงทุนรัฐ PPP หรือไม่ก็จ้างเอกชนเดินรถเพียงอย่างเดียว
ปัจจุบันปทุมธานีได้รับผลกระทบหนักจากวิกฤติจราจร หากมีรถไฟฟ้าพาดผ่านในจังหวัด นอกจากสร้างความเจริญให้กับเมืองแล้ว ยังสามารถรองรับคนจำนวนมาก เดินทางเชื่อมโยงรถไฟฟ้าสายสีแดง สายสีเขียว วิ่งเข้าสู่ใจกลางกทม.ได้สะดวกรวดเร็วขึ้น เพื่อสนับสนุนรัฐบาลที่ลงทุนระบบรางให้เกิดความคุ้มค่า
สรุปข่าวจากฐานเศรษฐกิจ: กกร.ปทุมธานีดัน ”โมโนเรล” 3 เส้นทางบูมทำเลทองเชื่อมรถไฟฟ้าสีแดง-สีเขียว
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
