หลากหลายประเด็นร้อน เทรนด์ตลาดที่พักอาศัยปี 65 ราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้า การจัดเก็บภาษีที่ดิน มาตรการกระตุ้นต่างชาติซื้ออสังหาฯ และคริปโทฯ ที่รอบทสรุป DDproperty รวบรวมมาให้อัปเดตที่นี่
1. แรงไม่หยุด ราคาที่ดินเเนวรถไฟฟ้า พุ่ง 300%
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เผยภาพรวมการเปลี่ยนแปลงของดัชนีของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล แม้ว่ามีการแพร่ระบาดของโควิด-19 อยู่ก็ตาม ราคาที่ดินเปล่าก็ยังมีการเพิ่มขึ้น แต่เป็นการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ลดลง ซึ่งน่าจะเป็นผลจากความคืบหน้าของการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายต่าง ๆ ที่ใกล้จะแล้วเสร็จในปี 2565
โดยไตรมาสนี้ส่วนใหญ่เป็นการปรับราคาเพิ่มขึ้นในบริเวณที่เป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว บริเวณที่เป็นเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านเป็นหลัก และบริเวณเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง พบว่า 5 อันดับแรกที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด มีดังนี้
อันดับ 1 BTS สายสุขุมวิท เป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 15% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน หากเปรียบเทียบย้อนหลัง 10 ปี ราคาที่ดินในบริเวณเส้นทางรถไฟฟ้าสายนี้ เพิ่มขึ้นมากถึง 305.8% หรือเฉลี่ยปีละประมาณ 30.6%
อันดับ 2 BTS สายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี) ราคาที่ดินในบริเวณเส้นทางรถไฟฟ้าสายนี้ เพิ่มขึ้นมากถึง 325.6% หรือเฉลี่ยปีละประมาณ 32.6%
อันดับ 3 BTS สายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 12.7% ราคาที่ดินที่รถไฟฟ้าผ่านในเขตบางพลี ประเวศ และเมืองสมุทรปราการ ปรับตัวเพิ่มขึ้นมาก หากเปรียบเทียบย้อนหลัง 10 ปี พบว่า ราคาที่ดินในบริเวณเส้นทางรถไฟฟ้าสายนี้ เพิ่มขึ้นมากถึง 273.7% หรือเฉลี่ยปีละประมาณ 27.4%
อันดับ 4 Airport Link ราคาที่ดินที่รถไฟฟ้าผ่านในเขตดินแดง วังทองหลาง สวนหลวง และห้วยขวาง ปรับตัวเพิ่มขึ้นมาก หากเปรียบเทียบย้อนหลัง 10 ปี พบว่า ราคาที่ดินในบริเวณเส้นทางรถไฟฟ้าสายนี้ เพิ่มขึ้นมากถึง 290.2% หรือเฉลี่ยปีละประมาณ 29%
อันดับ 5 ได้แก่ MRT เป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว และสายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-หัวลำโพง) เป็นโครงการที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต โดยทั้ง 2 โครงการ มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 10.7% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน พบว่า ราคาที่ดินที่รถไฟฟ้าผ่านในเขตบางซื่อ เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง หากเปรียบเทียบย้อนหลัง 10 ปี พบว่า ราคาที่ดินในบริเวณเส้นทางรถไฟฟ้า MRT เพิ่มขึ้นมากถึง 343.9% หรือเฉลี่ยปีละประมาณ 34.4% ราคาที่ดินในบริเวณเนวทางรถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-หัวลำโพง) เพิ่มขึ้นมากถึง 337% หรือเฉลี่ยปีละประมาณ 33.7%
เจาะลึกทำเลรอบสถานีรถไฟฟ้า BTS และ MRT
2. เปิดเทรนด์ที่พักอาศัย 2565 แนวราบบูมต่อเนื่อง
ซีบีอาร์อี เผยปี 2565 ผู้พัฒนาโครงการจะพิจารณาเรื่องการเปิดโครงการใหม่อย่างรอบคอบ ซึ่งต้องมุ่งเน้นไปที่การตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของผู้ซื้อในประเทศ เนื่องจากผู้ซื้อเพื่อเก็งกำไรนั้นหายไปจากตลาด จึงคาดว่าอัตราการขายในตลาดคอนโดมิเนียมจะยังคงชะลอตัว เนื่องจากผู้ซื้อที่เป็นผู้พักอาศัยเองมักจะใช้เวลาในการตัดสินใจและพิจารณาอย่างถี่ถ้วน
แม้ว่าจะมีอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำและนโยบายอื่น ๆ ที่มาช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ความสามารถในการซื้อยังคงเป็นปัจจัยสำคัญ และผู้ซื้อยังคงมองหาข้อเสนอที่ดีที่สุด ผู้ประกอบการจำเป็นต้องใช้กลยุทธ์เชิงรุกมากขึ้นเพื่อขายยูนิตที่ยังคงเหลือ ขณะเดียวกันยังต้องสร้างจุดขายที่แตกต่างให้กับตัวโครงการ โดยคำนึงถึงความต้องการของผู้ซื้อที่ซื้อเพื่อพักอาศัยเองที่เปลี่ยนแปลงไป
โดยเทรนด์ที่พักอาศัยจะเน้นไปที่พื้นที่ขนาดใหญ่และฟังก์ชั่นที่เกี่ยวข้องกับความต้องการที่เกิดขึ้นหลังจากเกิดโควิด-19 อาทิ ห้องอเนกประสงค์สำหรับครอบครัว พื้นที่สีเขียวหรือเปิดโล่ง การมีสุขภาพที่ดี และเทคโนโลยี ขณะที่ตลาดรีเซลหรือตลาดที่พักอาศัยมือสอง สถานการณ์โควิด-19 กลับมีผลดีบางประการ ในแง่ของการทำให้มีการปล่อยยูนิตที่หายากออกมาเสนอขาย ซึ่งยูนิตเหล่านี้จะหาซื้อไม่ได้ในช่วงเวลาที่สภาพตลาดเป็นปกติ
เจาะลึกแนวโน้มที่อยู่อาศัยจากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Outlook 2565
3. จับตาคริปโทฯ ซื้อสินค้า-บริการ-บ้าน-คอนโด ปี 65
ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) และกระทรวงการคลัง (กค.) หารือร่วมกันถึงประโยชน์และความเสี่ยงของสินทรัพย์ดิจิทัล และเห็นความจำเป็นในการกำกับดูแลและควบคุมการนำสินทรัพย์ดิจิทัลมาใช้เป็นสื่อกลางในการชำระค่าสินค้าและบริการ (Means of Payment) เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดผลกระทบต่อเสถียรภาพทางการเงินและระบบเศรษฐกิจของประเทศ
ปัจจุบันผู้ประกอบธุรกิจสินทรัพย์ดิจิทัลได้ขยายขอบเขตการประกอบธุรกิจในลักษณะให้บริการชักชวนหรือแสดงตนว่าพร้อมจะให้บริการแก่ร้านค้าและผู้ประกอบการในธุรกิจต่าง ๆ เพื่ออำนวยความสะดวกในการรับชำระค่าสินค้าและบริการด้วยสินทรัพย์ดิจิทัล เช่น จัดทำระบบและโฆษณาเชิญชวนร้านค้า
การที่ผู้ประกอบธุรกิจสินทรัพย์ดิจิทัลเข้ามามีบทบาทในลักษณะดังกล่าว อาจส่งผลให้เกิดการนำสินทรัพย์ดิจิทัลมาใช้สื่อการในการชำระค่าสินค้าและบริการเป็นวงกว้าง นอกเหนือไปจากวัตถุประสงค์เพื่อการลงทุน ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อเสถียรภาพระบบการเงินและระบบเศรษฐกิจโดยรวม
รวมถึงเป็นความเสี่ยงต่อประชาชนและธุรกิจ อาทิ ความเสี่ยงจากการสูญมูลค่าที่เกิดจากความผันผวนของราคา ความเสี่ยงจากการถูกโจรกรรมทางไซเบอร์ ความเสี่ยงข้อมูลส่วนบุคคลรั่วไหล หรือการถูกใช้เป็นเครื่องมือของการฟอกเงิน
หน่วยงานกำกับดูแลต่างตระหนักถึงความเสี่ยงและผลกระทบดังกล่าว จึงพิจารณาใช้อำนาจตามกรอบกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เพื่อควบคุมไม่ให้เกิดการนำสินทรัพย์ดิจิทัลมาใช้เป็นสื่อกลางในการชำระค่าสินค้าหรือบริการในวงกว้าง และจะมีแนวทางกำกับดูแลที่เหมาะสม สำหรับบริการที่เกี่ยวกับสินทรัพย์ดิจิทัลบางประเภทที่เป็นประโยชน์ต่อนวัตกรรมทางการเงินและไม่สร้างความเสี่ยงเชิงระบบที่กล่าวถึงข้างต้น โดยคำนึงถึงทั้งการเพิ่มศักยภาพของระบบการเงินของประเทศ และประโยชน์ของผู้ใช้บริการเป็นสำคัญ ทั้งนี้ หน่วยงานกำกับดูแลจะรับฟังความคิดเห็นจากผู้เกี่ยวข้องและประชาชนต่อไป
สำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปัจจุบันมีผู้ประกอบการที่เปิดรับสินทรัพย์ดิจิทัล หรือคริปโทฯ เพื่อใช้ซื้อบ้าน-คอนโด เช่น Ananda, Sansiri, SC Asset, Origin Property, Assetwise, CMC, Raimon Land, Major Development, SENA, Singha Estate, Richy Place 2002 และ Charn Issara เป็นต้น
Cryptocurrency กับการซื้อ-ขายบ้านในยุคสังคมไร้เงินสด
4. เสนอขยายต่างชาติวีซ่า 10 ปี ซื้อคอนโด 3-5 ล้าน
จากมติคณะรัฐมนตรีอนุมัติการให้วีซ่าพำนักระยะยาว (VLT-Visa Long Term) แก่ชาวต่างชาติ 4 กลุ่มที่มีศักยภาพทางด้านรายได้และกำลังซื้อเป็นเวลา 10 ปี โดยวีซ่ามีอายุ 5 ปี ต่ออายุได้อีก 5 ปี หนึ่งในมาตรการรัฐที่เป็นตัวช่วยภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในยุคโควิด โดยเฉพาะสินค้าประเภทคอนโดมิเนียมซึ่งมีโควตาลูกค้าต่างชาติสามารถซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ได้ 49% ตามกฎหมาย
สมาคมอาคารชุดไทย มีมุมมองว่า มาตรการดังกล่าวเป็นผลบวก โดยในระยะสั้นจะส่งผลดีกับห้องชุดพร้อมโอน อาจช่วยให้ระบายสต๊อกได้เพิ่มขึ้น 2-3% รวมทั้งน่าจะช่วยให้ยอดขายคอนโด ในโควตาต่างชาติเป็นบวกได้ 2-3% เช่นกัน แต่อาจยังไม่เห็นชัดเจนมากนักในปี 2565 เนื่องจากสถานการณ์โอมิครอนทำให้ลูกค้าจีนซึ่งเป็นฐานลูกค้าหลัก มีสัดส่วนซื้อ 90% เดินทางออกนอกประเทศตัวเองไม่ได้
ขณะที่สมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต ชี้การให้วีซ่าระยะยาว 10 ปี เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ช่วยให้ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ภูเก็ตดีขึ้น เนื่องจากมีชาวต่างชาติที่เป็นกลุ่ม Retirement นิยมมาพักอาศัยระยะยาว แต่ผลบวกอาจจะยังไม่ส่งผลให้ยอดขายและยอดโอนเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน เนื่องจากลูกค้าชาวจีนยังไม่สามารถเดินทางออกนอกประเทศได้
แม้ปัจจุบันสามารถดำเนินการผ่านช่องทางออนไลน์ได้ก็ตาม แต่ลูกค้าก็อยากเห็นสินค้าจริงก่อนรับโอน ปี 2565 จึงเป็นการสร้างบรรยากาศของตลาดอสังหาฯ ให้ดีขึ้นมากกว่าการเห็นตัวเลขการซื้อขายที่ชัดเจน
ด้านสมาคมอสังหาริมทรัพย์ ระบุการให้วีซ่าระยะยาว 10 ปี ช่วยดูดซับคอนโดเหลือขายในตลาดได้ และช่วยให้ยอดขายคอนโดในเมืองท่องเที่ยว เช่น พัทยา, ภูเก็ต และเชียงใหม่ ดีขึ้น
ทั้งนี้ เคยมีการศึกษาข้อมูลประเทศไทยไม่ติด 1 ใน 20 อันดับที่ผู้มีความมั่งคั่งสูงอยากจะมาอยู่อาศัย ส่วนใหญ่กลุ่มนี้มีความต้องการไปอยู่ในประเทศที่มีความศิวิไลซ์ เช่น ออสเตรเลีย, สวิตเซอร์แลนด์, สหรัฐอเมริกา และญี่ปุ่น
ดังนั้น การที่ประเทศไทยจะหวังกลุ่มต่างชาติกำลังซื้อสูงหรือ High Net Worth Income อาจยังไม่ตรงเป้า ควรส่งเสริมและสนับสนุนกลุ่มลูกค้าระดับกลาง 3-5 ล้านบาท เป็นพิเศษด้วย
สรุปข่าวจากประชาชาติธุรกิจ: อสังหาขานรับต่างชาติถือวีซ่า 10 ปี รอลูกค้าจีน-ยุโรประบายสต๊อก 3%
5. ชี้ชัดเก็บภาษีที่ดินอัตราพาณิชย์ หลังผ่อนปรน 2 ปี
จากที่กระทรวงการคลังยืนยัน เรียกเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2565 เต็ม 100% หลังจากรัฐบาลมีมาตรการลดหย่อนภาระภาษีที่ดิน 90% เป็นเวลา 2 ปี (ปี 2563-2564) ในช่วงโควิดระบาดสูงสุด โดยที่ผ่านมาอสังหาฯ ได้รับการผ่อนปรนจากมาตรการหลายด้าน ทั้งการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนอง รวมทั้งคลายล็อกมาตรการ LTV
กรุงเทพมหานคร (กทม.) เปิดเผยว่า การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ในปี 2565 หากผู้ประกอบการมีสต็อกที่อยู่อาศัยในมือ ยังระบายออกไม่หมด หากเลยกำหนด 3 ปี นับจากได้รับอนุญาต กทม.พิจารณาว่าผู้ประกอบการต้องเสียภาษีอัตราอื่น ๆ หรือพาณิชย์ มูลค่า 0-50 ล้านบาท 0.3% ในกรณีนักลงทุนรายย่อย หรือประชาชนทั่วไปซื้อห้องชุด เช่น 10 ห้อง แต่ยังขายไม่ได้ ทรัพย์สินในส่วนนี้ กทม.พิจารณาให้เสียภาษีในอัตราที่อยู่อาศัย 0.02% เพราะถือว่าไม่ใช่ผู้ประกอบการที่พัฒนาที่ดินในเชิงพาณิชย์
สำหรับผู้ประกอบการที่อยู่ระหว่างพัฒนาโครงการระหว่างนี้ จะได้รับลดหย่อนภาษี 90% และเสียภาษีในอัตราที่อยู่อาศัย แต่หากพ้นระยะ 3 ปี ที่อยู่อาศัยที่เหลือจะอยู่ในข่ายพาณิชย์ทันที
สรุปข่าวจากฐานเศรษฐกิจ: รีด “ภาษีที่ดิน” 100% สต๊อกบ้าน 2 แสนหน่วย-โรงแรม 1 แสนแห่ง อลวน
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
