อสังหาฯ รอบสัปดาห์ หลากหลายประเด็นร้อน ไม่ว่าจะเป็นปัจจัยกดดันตลาดอสังหาฯ หนี้ครัวเรือนไทย การปรับตัวของผู้ประกอบการ จับตลาดบ้านแนวราบราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป และการโฟกัสกลุ่มลูกค้าใหม่ดันยอดขาย DDproperty รวบรวมมาให้อัปเดตที่นี่
1. จับตาตลาดบ้านแนวราบ ราคา 10 ล้านขึ้นไปมาแรง
ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า ตลาดที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบที่มีระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปยังคงแข็งแกร่ง โดยนักพัฒนาหันมาพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้นตลอดปี 2564 แต่ภาพรวมด้านอุปทานในกลุ่มนี้ยังมีไม่มากนัก
ขณะที่อุปสงค์มีการเติบโตอย่างต่อเนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มนี้ถือเป็นกลุ่มสำคัญที่สามารถทำรายได้ให้กับผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการบ้านแนวนี้ในระยะที่ผ่านมา
แม้ความต้องการของบ้านกลุ่มระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปจะมีค่อนข้างจำกัด แต่พฤติกรรมการอยู่อาศัยและการใช้ชีวิตแบบ New Normal ที่เป็นผลมาจากการระบาดของโควิด-19 ส่งผลให้ความต้องการที่จะปรับเปลี่ยนรูปแบบที่อยู่อาศัยจากเดิมให้มีพื้นที่มากขึ้น
สอดคล้องกับการใช้งานในชีวิตประจำวันได้ รวมถึงการพัฒนาเทคโนโลยีที่นำมาใช้กับบ้าน ทำเลโครงการอยู่ในโซนที่เดินทางง่าย สิ่งเหล่านี้อาจทำให้อุปสงค์ของตลาดกลุ่มนี้มีการขยายตัวมากขึ้นในอนาคต
ในปี 2564 พบว่า บ้านระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปที่ยังมีหน่วยเหลือขายอยู่ในปัจจุบันประมาณ 197 โครงการ มีอุปทานสะสมจำนวนทั้งสิ้น 20,434 หน่วย และมีจำนวนหน่วยขายได้ไปทั้งสิ้น 14,766 หน่วย คิดเป็นอัตราการขาย 72% โดยอัตราการขายช่วงสิ้นปี 2564 มีอัตราการขายเพิ่มสูงขึ้นมา 11% เมื่อเทียบจากปีก่อนหน้า ซึ่งอยู่ที่ 61%
ขณะที่บ้านที่มีระดับราคาขายระหว่าง 10-20 ล้านบาท มีอุปสงค์สูงสุดเพิ่มมาอยู่ที่ 8,043 หน่วย รองลงมาคือ 21-30 ล้านบาท และ 31-40 ล้านบาท มีอุปสงค์อยู่ที่ 2,816 หน่วย และ 2,102 หน่วยตามลำดับ
ในส่วนของอัตราการขายสูงสุด คือ บ้านที่มีราคาสูงกว่า 100 ล้านบาท เพราะอุปทานในระดับราคานี้มีอยู่จำกัด ทำให้อัตราการขายสูงที่สุด ซึ่งอัตราการขายอยู่ที่ 90% รองลงมาได้แก่ บ้านราคา 51-60 ล้านบาท และ 31-40 ล้านบาท มีอัตราการขายอยู่ที่ 83% และ 82% ตามลำดับ ส่วนบ้านที่มีอุปสงค์ต่ำที่สุดและอัตราการขายต่ำที่สุด คือ บ้านราคา 61-70 ล้านบาท
ตลาดบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปในปี 2565 ยังเติบโตอย่างต่อเนื่องกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้สูง อุปทานคาดว่าจะมีมากขึ้น เนื่องมาจากรัฐบาลออกประกาศกำหนดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยไม่มีการลดหย่อนภาษี ส่งผลให้นักพัฒนาต้องวางแผนงานเพื่อทยอยพัฒนาที่ดินที่เก็บไว้ในมือออกมา
อีกทั้งภาวะการแข่งขันในตลาดจะมีมากขึ้น และความท้าทายของนักพัฒนาคือการพัฒนาโครงการด้วยต้นทุนที่สูงขึ้น ไม่ว่าจะเป็นราคาค่าวัสดุก่อสร้าง ค่าแรงพนักงาน ค่าใช้จ่ายของมาตราการโรคระบาดให้แก่พนักงาน รวมถึงต้นทุนของค่าภาษีที่ดินที่ต้องจ่าย 100%
สรุปข่าวจากกรุงเทพธุรกิจ: บ้านราคา 10 ล้านอัพ บูมสวนกระแสภาวะเงินเฟ้อ
2. แนวโน้มคนไทยยังก่อหนี้บ้าน-หนี้รถเพิ่ม ดันหนี้ครัวเรือนไทยสูง
สำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) หรือสภาพัฒน์ เปิดเผยว่า สิ้นไตรมาส 3 ของปี 2564 หนี้สินครัวเรือนมีมูลค่า 14.35 ล้านล้านบาท ขยายตัว 4.2% ขยายตัวต่ำกว่าไตรมาสก่อนที่ขยายตัว 5.1% ขณะที่สัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ หรือจีดีพี อยู่ที่ 89.3% อยู่ในระดับคงที่จากไตรมาสก่อน
โดยหนี้ครัวเรือนส่วนใหญ่ เป็นสินเชื่อเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 4.9 ล้านล้านบาท ขยายตัว 5.5% เพิ่มขึ้นในอัตราชะลอลงจากไตรมาสก่อนที่อยู่ระดับ 6% เนื่องจากความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยหดตัวลง แม้ว่าช่วงที่ผ่านมาภาครัฐจะออกมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ตาม
ขณะที่สินเชื่อเพื่อยานยนต์อยู่ที่ 1.8 ล้านล้านบาท และสินเชื่อเพื่อการอุปโภคบริโภคส่วนบุคคลอยู่ที่ 4 ล้านล้านบาท ขยายตัว 4.6% ลดลงจาก 6.3% ในไตรมาสที่ผ่านมา ตามการหดตัวของสินเชื่อบัตรเครดิตและการปรับลดลงครั้งแรกของสินเชื่อส่วนบุคคลในรอบ 4 ไตรมาส
ทั้งนี้ แนวโน้มการก่อหนี้ในระยะถัดไป คาดว่าหนี้สินครัวเรือนมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น โดยมีสาเหตุจากครัวเรือนที่รายได้สูงหรือที่ไม่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตยังมีแนวโน้มก่อหนี้เพิ่ม โดยเฉพาะในสินเชื่อเพื่อยานยนต์
นอกจากนี้ สินเชื่อที่อยู่อาศัยก็มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจากมาตรการผ่อนคลาย LTV และกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากการระบาดของโควิด-19 มีความต้องการสินเชื่อเพื่ออุปโภคบริโภค เพื่อนำมาชดเชยสภาพคล่องจากรายได้ที่ยังไม่ฟื้นตัว
สรุปข่าวจากประชาชาติธุรกิจ: วิกฤตเศรษฐกิจ-สังคมไทย หนี้ครัวเรือนพุ่ง-เด็กจบใหม่เตะฝุ่นเพียบ
3. เผย 7 ปัจจัยกดดันตลาดอสังหาฯ ปี 65 กระทบซื้อบ้าน
ธนาคารทหารไทยธนชาต จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เจอแรงกดดันหลายด้านที่ส่งผลให้ความต้องการ (ดีมานด์) การซื้อที่อยู่อาศัยลดลง เป็นผลจาก 7 ปัจจัยหลัก ได้แก่
1) โครงสร้างประชากรไทยเปลี่ยนแปลงไป “คนวัยทำงานลด โสดนาน ชราเพิ่ม” ทำให้นิยมบ้านพักขนาดพอเหมาะ เน้นความปลอดภัย และฟังก์ชันใช้งานง่าย คาดการณ์ว่า 10 ปีข้างหน้า ขนาดครอบครัวไทยมีแนวโน้มลดลงตามจำนวนประชากร โดยกลุ่มวัยทำงานลดลงมาก แต่จะเพิ่มขึ้นในเขตปริมณฑลและภาคตะวันออก ซึ่งเป็นที่น่าจับตามอง เพราะจะมีการเคลื่อนย้ายของประชากร ขณะที่กลุ่มผู้สูงอายุเพิ่มขึ้น
2) พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไป หันมาทำงานที่บ้าน (Work From Home) มากขึ้น จึงต้องการที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่ส่วนตัว ในเขตชานเมือง/ต่างจังหวัด และมีฟังก์ชันตอบโจทย์ รวมถึงให้ความสำคัญกับปัญหาสิ่งแวดล้อมมากขึ้น
3) ปัญหาเรื่องหนี้ครัวเรือนไทยยังอยู่ในระดับสูง จะกลายเป็นแรงกดดันกำลังซื้อผู้บริโภค
4) มาตรการรัฐในปี 2565 ที่ออกมาช่วยภาคอสังหาริมทรัพย์ ช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในประเทศได้ระดับหนึ่ง แต่ยังไม่ครอบคลุมถึงที่อยู่อาศัยระดับปานกลาง และมีระยะเวลาจำกัดแค่ปี 2565 เท่านั้น การผ่อนคลายมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value: LTV) ช่วยฟื้นฟูดีมานด์ที่อยู่ในระดับต่ำ ส่วนมาตรการกระตุ้นต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ พบว่าสัดส่วนลดลงโดยเฉพาะจีนซึ่งเป็นกำลังซื้อหลัก ลดลงมาตั้งแต่ปี 2561
5) ซัพพลายส่วนเกิน (Excess Supply) ในภาคอสังหาริมทรัพย์ใน 3 ปีที่ผ่านมา เริ่มมีการปรับสมดุล
6) แนวโน้มต้นทุนงานก่อสร้างเพิ่มขึ้น
7.แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยปรับเพิ่ม คาดการณ์ว่าจะมีการปรับดอกเบี้ยนโยบายในปี 2566 ซึ่งจะนำไปสู่การขึ้นดอกเบี้ยเงินกู้ตามมา
สรุปข่าวจากกรุงเทพธุรกิจ: 7 ปัจจัยเสี่ยงสะเทือน!อสังหาฯ เมื่อทุกอย่างไม่เหมือนเดิม
4. อสังหาฯ เบนเข็มโฟกัสกลุ่มลูกค้าไทย Gen Y, Gen Z แทนต่างชาติ
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ชี้ปี 2565 อาคารชุดจะค่อย ๆ ฟื้นตัว เนื่องจากสินค้าคงค้างที่ลดลง และราคาที่ดินที่แพงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องสร้างอาคารชุดเพื่อให้สอดคล้องกำลังซื้อ โดยจะยังคงมีโปรโมชันส่วนลดและของแถมเพื่อจูงใจให้คนซื้อ แต่ไม่ลดราคามากเท่ากับปี 2564 ตลาดยังเป็นของผู้ซื้อ จะมีการขยายตัวขึ้นในกลุ่มของการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสอง
สำหรับฐานลูกค้าชาวต่างชาติ จะไม่ใช่ฐานลูกค้าหลักของห้องชุด แต่ลูกค้าหลักจะเป็นคนไทยที่เป็นกลุ่ม Gen Y, Gen Z ลงมา โดยทั้ง 2 Gen เติบโตมากับโลกดิจิทัล ใช้ชีวิตอยู่กับสื่อออนไลน์เป็นหลัก ที่ประกอบอาชีพอิสระมากขึ้น อย่างไรก็ดี การเปิดโครงการที่มากขึ้นในปี 2565 ต้องมาพร้อมกับความสามารถในการขายและการโอนโครงการที่ได้ตามเป้า
คน Millennials หรือ Gen Y เลือกซื้อบ้านอย่างไร 4 ปัจจัยที่ควรรู้
ทั้งนี้ ได้มีการประเมินปี 2565 Base Case คาดว่า ตลาดคอนโดยังคงมีการเติบโตในอัตราที่ค่อยเป็นค่อยไป หน่วยโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดทั่วประเทศ 113,286 หน่วย อยู่ในระดับที่ใกล้กับปี 2563 อยู่ที่ 122,344 หน่วย มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั่วประเทศ 305,289 ล้านบาท อยู่ในระดับใกล้เคียงกับปี 2563 อยู่ที่ 311,464 ล้านบาท
ขณะที่ข้อมูลย้อนหลัง ในช่วงปี 2561-2564 มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจะอยู่ในช่วงมากกว่า 10 ล้านบาทมากที่สุด และเป็นที่น่าสังเกตว่าในปี 2565 หน่วยสร้างเสร็จจดทะเบียนในกรุงเทพฯ และปริมณฑล อาคารชุดประมาณ 50,626 หน่วย อยู่ในระดับที่ลดลง เมื่อเทียบกับช่วงระหว่างปี 2561-2563
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
