อสังหาฯ ปี 2563 มีแนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง 10% เมื่อเทียบกับปี 2562 โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมลดลงถึง 23% โดยผู้ประกอบการยังคงเร่งระบายสต็อกคงค้างกว่า 2 แสนหน่วย
ปี 2563 ถือเป็นช่วงพักเหนื่อยของตลาดอสังหาริมทรัพย์ หลังจากที่โหมหนัก เร่งเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2561 โดยเฉพาะคอนโดมเนียมตามแนวรถไฟฟ้า แม้จะมีปัจจัยลบมากระทบ ประกอบกับแบงก์เข้มงวดมากขึ้นในการออกสินเชื่อ แต่ก็ยังมีมาตรการรัฐออกมากระตุ้นกำลังซื้อในช่วงโค้งสุดท้ายของปีเสมอ ช่วยให้ผู้ประกอบการเบาใจ โดยเฉพาะในเซกเมนต์ที่ตรงกับเรียลดีมานด์ ช่วยระบายสต็อกคงค้าง ในระหว่างที่รอตลาดอสังหาริมทรัพย์ปรับสมดุล
ชะลอโครงการใหม่ เน้นระบายสต็อกกว่า 200,000 หน่วย
จากข้อมูลของ LPN Wisdom ระบุว่า ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มชะลอแผนการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมในปี 2563 เนื่องจากตลาดมีสินค้าคงเหลือที่รอขาย ณ สิ้นสุดปี 2562 อยู่ที่ 214,000 หน่วย เพิ่มขึ้นในสัดส่วน 10% จากจำนวนสินค้ารอการขาย 195,000 หน่วยในปี 2561 ซึ่งต้องใช้เวลาในการขายอย่างน้อย 24 เดือน ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ชะลอแผนเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมในปี 2563 เมื่อเทียบกับปี 2562
แบงก์เข้มงวดปล่อยสินเชื่อ กระทบอสังหาฯ ขายออกช้า
โดยในปี 2563 คาดจะมีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ประมาณ 50,000-55,000 หน่วย หรือประมาณ 110-120 โครงการ โดยเน้นตลาดที่ระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทต่อยูนิต และจะมีสัดส่วนการขายอยู่ที่ประมาณ 30% จากจำนวนที่เปิดขายใหม่ทั้งหมดหรือประมาณ 15,000 หน่วย ซึ่งเป็นอัตราขายที่ลดลงอย่างต่อเนื่องจากปี 2562 ที่มีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ 33%
ทั้งนี้ เป็นผลจากความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินจากนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยในการกำกับดูแลสัดส่วนหนี้สินต่อรายได้ (Debt Service Ratio) และกำลังซื้อทั้งจากภายในและต่างประเทศที่ลดลง ตลอดจนผลจากภาวะเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจของประเทศชะลอตัว
เจาะตลาดแนวราบ 3-5 ล้านบาท เตรียมขาย 50,000 หน่วย
อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มีแผนที่จะเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยในแนวราบทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และบ้านแฝด ในเขตกรุงเทพและปริมณฑล ในปี 2563 ประมาณ 50,000-55,000 หน่วย หรือประมาณ 280-300 เฟส/โครงการ ที่ระดับราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นในสัดส่วน 9% เมื่อเทียบกับปี 2562 ที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งสิ้น 259 เฟส/โครงการ คิดเป็นจำนวน 45,959 หน่วย โดยประมาณว่าจะมีปริมาณการขายในปี 2563 สำหรับโครงการที่เปิดตัวใหม่ประมาณ 24% ของจำนวนการเปิดขายใหม่ทั้งหมด
ทั้งนี้ การที่ผู้ประกอบการหันมาเปิดตัวโครงการในแนวราบเพิ่มขึ้น เพื่อตอบรับกับความต้องการซื้อในตลาดที่เพิ่มขึ้น และเป็นการบริหารจัดการต้นทุนในการดำเนินงานเนื่องจากโครงการแนวราบจะมีต้นทุนในการก่อสร้างตามกำลังซื้อในตลาด ไม่จำเป็นที่จะต้องสร้างทั้งโครงการในทันที ทำให้ผู้ประกอบการสามารถบริหารจัดการต้นทุนให้สอดคล้องกับกำลังซื้อในตลาด
เปิดตัวโครงการใหม่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ลดลง 10%
จากแนวโน้มดังกล่าวทำให้จำนวนการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลทั้งหมดในปี 2563 จะอยู่ที่ 100,000-110,000 หน่วย หรือ ลดลงประมาณ 10% หรือมูลค่าประมาณ 420,000 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 2562 ที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล 110,500 หน่วย หรือมูลค่า 440,000 ล้านบาท หรือลดลง 8% เมื่อเทียบกับปี 2561
ขณะที่ประมาณการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2563 จะใกล้เคียงกับปี 2562 ที่มียอดโอนกรรมสิทธิ์ 196,000 หน่วย ซึ่งปรับตัวลดลง 6% เมื่อเทียบกับปี 2561
3 ทำเลดาวรุ่ง ใกล้รถไฟฟ้า ส่วนต่อขยายสายสีน้ำเงินมาแรง
สำหรับทำเลที่น่าสนใจในการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2563 ยังคงเป็นทำเลที่อยู่ในแนวรถไฟฟ้า โดยเฉพาะในแนวรถไฟฟ้าสายใหม่และส่วนต่อขยายที่ระดับราคาที่ดินยังไม่สูงมากนัก ใน 3 ทำเลหลัก คือ แนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายช่วงสถานีบางอ้อ-บางขุนนนท์ แนวถนนจรัญสนิทวงศ์ ที่ได้เปิดทดลองให้ใช้งานในปี 2563 สำหรับคอนโดมิเนียมระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท
แนวรถไฟฟ้าสายสีเหลืองที่จะเปิดให้บริการปี 2564 และแนวรถไฟฟ้าสายสีส้มที่จะเปิดให้บริการในปี 2566 ช่วงสถานีฉลองรัช-ลำสาลี-ประดิษฐ์ มนูธรรม (ถนนลาดพร้าว-รามคำแหง) สำหรับคอนโดมิเนียมระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทและบ้านแฝด-บ้านเดี่ยว ที่ระดับราคา 5-10 ล้านบาท และจุดเชื่อมต่อสถานีบางหว้า ถนนกัลปพฤกษ์ สำหรับโครงการบ้านพักอาศัย ระดับราคา 2-5 ล้านบาท
กำลังซื้อต่างชาติลด นักลงทุนจีนโดนพิษไวรัสโควิค-19
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 ได้รับผลกระทบจากปัจจัยทั้งภายในและต่างประเทศ โดยเฉพาะกำลังซื้อจากนักลงทุนจากจีน ที่ได้รับผลกระทบจากไวรัสโควิค-19 ทำให้มีกำลังซื้อจากตลาดนี้ลดลง ในขณะที่ผู้ประกอบการที่มียอดขายคอนโดมิเนียมให้กับนักลงทุนชาวจีนตั้งแต่ปี 2561 และจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2563 ไม่น้อยกว่า 14,000 หน่วย อาจจะไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้าได้ทั้งหมด
อย่างไรก็ตาม จากสภาพตลาดดังกล่าว สอดคล้องกับรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index ฉบับล่าสุด ที่พบว่า จากสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัวตลอดปี 2562 หนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับที่สูง มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ Loan to Value: LTV ของทางธนาคารแห่งประเทศไทย และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ที่ประกาศใช้ปี 2563 ล้วนแล้วแต่เป็นปัจจัยที่ทำให้ผู้ซื้อไม่มั่นใจ และชะลอการซื้อที่อยู่อาศัย ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ และเร่งขายสต็อกคงค้าง โดยชะลอการขึ้นราคาที่อยู่อาศัย และจูงใจผู้ซื้อด้วยโปรโมชั่น รวมถึงแคมเปญลด แลก แจก แถม ต่าง ๆ
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
