ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ หลังเปิดประเทศ ผู้ประกอบการเดินเครื่องเปิดตัวโครงการ วอนมาตรการรัฐอุ้มต่อ สินเชื่อบ้านแนวโน้มดี พร้อมจับตาเมกะเทรนด์ จุดเปลี่ยนอสังหาฯ หลังโควิด-19 DDproperty รวบรวมมาให้อัปเดตที่นี่
1. ยอดปฏิเสธสินเชื่อพุ่ง 70% หวั่นโอเวอร์ซัพพลาย
สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยว่า มีผู้บริโภคบางส่วนยังมีความเข้าใจคลาดเคลื่อนว่าการปลดล็อก LTV เพื่อผ่อนคลายมาตรการด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็น 100% ในทุกระดับราคา ครอบคลุมสัญญาทุกหลัง โดยให้มีผลจนถึงสิ้นปี 2565 ทำให้การซื้อบ้านไม่ต้องวางเงินดาวน์
แท้จริงอาจมีผลเฉพาะโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์เท่านั้น แต่บ้านที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง โครงการส่วนใหญ่กำหนดเงื่อนไข ผู้ซื้อยังมีความจำเป็นต้องมีเงินดาวน์ตามสัดส่วน
แม้ว่าธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ผ่อนปรนให้ภาคธนาคาร-สถาบันการเงิน ปล่อยวงเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้เต็มอัตรา 100% ของมูลค่า แต่พบยอดปฎิเสธสินเชื่อยังมีอัตราสูงมาก เทียบก่อนหน้าโควิด-19 ตลาดใหญ่ระดับราคา 2-3 ล้านบาท มียอดปฎิเสธสินเชื่อสูงถึง 50-60% ขณะบางจังหวัดแตะที่ระดับ 70% ทำให้ผู้ประกอบการเผชิญปัญหาด้านสภาพคล่อง โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่พัฒนาคอนโดเป็นพอร์ตหลัก
ทั้งนี้ อาจส่งผลต่อปัญหาโอเวอร์ซัพพลายในอนาคตด เนื่องจากผู้ประกอบการเริ่มกลับมาเดินเครื่องเปิดโครงการใหม่ โดยพบว่า มีอีกกว่า 150 โครงการ รอเปิดขาย ซึ่งแม้ไม่มากเมื่อเทียบกับช่วงก่อนโควิด-19 แต่จากมูลค่าหน่วยค้างรอขายในตลาดอีก 2 แสนล้านบาท หากยังดูดซับออกไปไม่ได้มาก การเติมซัพพลายเข้ามาใหม่ อาจทำให้มีปัญหาได้
ล่าสุด สมาคมฯ ได้ทำหนังสือไปยัง ธปท. เพื่อชี้แจงปัญหาที่เกิดขึ้น และเรียกร้องให้รัฐขยายมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอน-จดจำนอง 0.01% ในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งจะหมดอายุในวันที่ 31 ธันวาคม 2564 ออกไปก่อน เนื่องจากสามารถกระตุ้นตลาดได้ดี ในแง่ขายดี-โอนเร็ว และได้เสนอให้รัฐพิจารณาเพดานของที่อยู่อาศัยที่จะได้รับประโยชน์ให้กว้างขึ้น จะช่วยให้ตลาดอสังหาฯ ฟื้นตัวเร็วขึ้น และมีผลขับเคลื่อนผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (จีดีพี)
อ่านเพิ่มเติม: ปลดล็อก LTV ไร้ผล ยอดปฎิเสธสินเชื่อพุ่ง 70% วอนรัฐยืดลดภาษีโอน
2. จับตาเมกะเทรนด์หลังโควิด-19 จุดเปลี่ยนอสังหาฯ
สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย เผยเทรนด์หลังโควิด-19 จากการคาดการณ์ 11 เมกะเทรนด์ที่กำลังจะเกิดขึ้นและมีผลต่อรูปแบบการใช้ชีวิตของผู้คนในเมืองต่าง ๆ ทั่วโลก ในอีก 5 ปีข้างหน้า โดยจะเข้ามาเปลี่ยนแปลงชีวิตความเป็นอยู่ของผู้คนในสังคมปัจจุบัน
1) Urbanization เมืองจะมีการขยายตัว นำมาซึ่งโอกาสและความท้าทายใหม่ ๆ เพราะอนาคตจะมีเมืองใหญ่เพิ่มขึ้นในต่างจังหวัด และนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องพัฒนาจากสิ่งที่คนมองไม่เห็น
2) Connectivities มีการเชื่อมโยงระหว่างเมืองมากขึ้น ผ่านระบบโครงการพื้นฐานเปลี่ยนรูปแบบมาเป็นการทำงานจากที่ไหนก็ได้ (Work from Anywhere) คนไม่จำเป็นอยู่ที่เดิม สามารถไปทำงานที่ไหนก็ได้ โดยใช้รถไฟความเร็วสูงเหมือนกับประเทศญี่ปุ่น สหรัฐอเมริกา ทำให้เกิดเมืองธุรกิจและเมืองที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับคนกลุ่มนี้
3) Green concept ได้รับความสนใจมากขึ้น เพราะคนคำนึงถึงสิ่งแวดล้อม และเป็นมิตรสิ่งแวดล้อมมากขึ้น โดยกระแสที่ได้รับการตอบรับทั่วโลกในการออกแบบ คือ การคำนึงถึงการประหยัดพลังงานและให้ความสำคัญกับสิ่งแวดล้อม
4) Technology oriented การใช้เทคโนโลยีมาเกี่ยวข้องกับกิจกรรมต่าง ๆ
5) Higher Density เมืองจะเป็นคอมแพคผสมกับการกระจายเป็นบางโหนด
6) Less Labour Intensive การใช้แรงงานน้อยลง เน้นการผลิตสำเร็จรูป
7) International Standard นับวันประเทศไทยจะเป็นเมืองอินเตอร์เนชั่นนัล ต้องปรับรูปแบบกฏระเบียบต่าง ๆ ให้เป็นสแตนดาร์ด เพราะมีคนต่างชาติเข้ามาใช้ชีวิตในประเทศมากขึ้น
8) Regional VS Local ต้องมองประเทศไทยไม่ใช่เฉพาะประเทศไทย แต่ต้องมองว่าประเทศไทยเป็นส่วนหนึ่งของรีจินอลในภูมิภาคนี้ เวลาพัฒนาอะไรจะต้องทำให้เป็นระดับรีจินอล
9) Increasing Price Point แนวโน้มราคาที่ดิน ที่อยู่อาศัย สิ่งปลูกสร้างสูงขึ้น ฉะนั้นหากเมืองสามารถขยายตัวจะทำให้ประชากรลดภาระหรือลดแรงกดดันในการซื้อที่อยู่อาศัย หรือซื้อสิ่งปลูกสร้างในราคาที่แพงอย่างรวดเร็วเกินไป
10) Minimalism การใช้ชีวิตแบบมินิมอลลิสต์ในพื้นที่ ที่มีขนาดเล็กแต่ครบทุกฟังก์ชั่น มีความคุ้มค่า แม้กระทั่งออฟฟิศจะมีขนาดเล็กลง ไม่จำเป็นต้องมีห้องประชุม เพราะสามารถประชุมผ่านทางออนไลน์ได้
11) Health&Safety อนาคตหลังโควิดผู้คนจะคำนึงถึงเรื่องสุขภาพสุขอนามัยและความปลอดภัยเพิ่มขึ้น
อ่านเพิ่มเติม: ข่าว 11 เมกะเทรนด์พลิกอสังหาริมทรัพย์ใน 5 ปีข้างหน้า
3. สินเชื่อบ้าน-รถ-บัตรเครดิต มีแนวโน้มโตรับเศรษฐกิจฟื้น
ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดผลสำรวจภาวะและแนวโน้มสินเชื่อจากความเห็นของผู้บริหารระดับสูงจากธนาคารพาณิชย์ไทย สาขาธนาคารพาณิชย์ต่างประเทศ และสถาบันการเงินเฉพาะกิจ 26 แห่ง ตลอดจนผู้ให้บริการทางการเงินที่ไม่ใช่แบงก์ (นอนแบงก์) 26 แห่ง ครอบคลุม 98.6% ของสินเชื่อทั้งระบบ
จากผลสำรวจความต้องการสินเชื่อในไตรมาส 4 ปี 2564 ในส่วนของสินเชื่อภาคครัวเรือน คาดว่า ความต้องการสินเชื่อภาคครัวเรือนทุกหมวดมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจากความเชื่อมั่นของผู้บริโภค โดยความต้องการสินเชื่อเช่าซื้อรถยนต์และที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ตามภาวะตลาดที่จะปรับดีขึ้นและจากการส่งเสริมการขาย
ทั้งนี้ สถาบันการเงินส่วนหนึ่ง มองว่าครัวเรือนบางกลุ่ม จะยังระมัดระวังการใช้จ่ายเพื่อรองรับความไม่แน่นอนของการระบาดในอนาคต
ขณะที่มาตรฐานการให้สินเชื่อ ทั้งสินเชื่อบัตรเครดิต ที่อยู่อาศัย อุปโภคบริโภค จะยังใกล้เคียงเดิม จากคุณภาพสินเชื่อที่ไม่ได้ปรับลดลงมาก รวมทั้งอัตราการอนุมัติสินเชื่อ และความต้องการให้สินเชื่อของสถาบันการเงิน มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ
สำหรับสินเชื่อเช่าซื้อรถยนต์ สถาบันการเงินคาดว่า จะผ่อนคลายมาตรฐานการให้สินเชื่อต่อเนื่อง โดยเฉพาะการปรับเงื่อนไขหลักประกันตามการแข่งขันการปล่อยสินเชื่อที่สูงขึ้น แม้คุณภาพสินเชื่อปรับลดลงในไตรมาสที่ 3
อ่านเพิ่มเติม: ธปท.ส่องปล่อยกู้ ธุรกิจ-ครัวเรือนสะพัด รับคลายล็อกดาวน์โควิด-19
4. รับมือราคาสินค้าขยับ กระทบค่าครองชีพครัวเรือนที่เปราะบาง
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย รายงานว่าในเดือนตุลาคม 2564 ครัวเรือนมีกังวลมากขึ้นเกี่ยวกับภาวะเศรษฐกิจและการครองชีพ เนื่องจากราคาพลังงานที่สูงขึ้น รวมถึงผลกระทบจากสถานการณ์น้ำท่วมทำให้ราคาพืชผักสูงขึ้น โดยดัชนีภาวะเศรษฐกิจและการครองชีพของครัวเรือนในเดือนตุลาคม 2564 และอีก 3 เดือนข้างหน้าลดลงอยู่ที่ 34.9 และ 36.7 จากในเดือนกันยายน 2564 ที่ 36.6 และ 38.4
จากการสำรวจเพิ่มเติมเกี่ยวกับการรับมือและการจัดการของครัวเรือนต่อราคาพลังงานที่ปรับสูงขึ้น พบว่า ครัวเรือน 41.0% จะลดการใช้จ่ายที่ไม่จำเป็นออกไป เช่น การไปท่องเที่ยวในช่วงปีใหม่ ขณะที่อีก 39.4% ระบุว่าจะใช้สินค้าอุปโภคบริโภคในปริมาณที่น้อยลงต่อครั้งเพื่อให้ใช้ได้นานขึ้น ซึ่งวิธีการรับมือของภาคครัวเรือนจะเห็นว่าเป็นการลดทอนแรงหนุนจากการบริโภคครัวเรือนที่จะมีผลต่อการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทย
ในระยะข้างหน้า การเปิดประเทศและการผ่อนคลายมาตรการคุมเข้มการระบาดต่าง ๆ จะทำให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจกลับมาเพิ่มขึ้นได้ ขณะที่ผลกระทบจากสถานการณ์น้ำท่วมต่อการปรับขึ้นของราคาพืชผักอาจมีแนวโน้มผ่อนคลายลงได้บ้าง หลังระดับน้ำท่วมเริ่มลดลงและเริ่มเข้าสู่ช่วงฤดูหนาว
ด้านสถานการณ์ราคาพลังงานโลกที่อยู่ในระดับสูง อาจต้องใช้เวลาในการปรับสมดุลระหว่างความต้องการใช้น้ำมันที่เพิ่มสูงขึ้นและปริมาณการผลิต ทำให้ภาวะเศรษฐกิจและการครองชีพของครัวเรือนมีแนวโน้มเปราะบางจากสถานการณ์พลังงานที่อยู่ในระดับสูง
ดังนั้น มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐในส่วนของการบริโภคจึงยังจำเป็นต่อเนื่อง ควบคู่ไปกับการเปิดประเทศด้วยมาตรการป้องกันความเสี่ยงที่ชัดเจน
อ่านเพิ่มเติม: ครัวเรือนกังวลปัญหาศก. รัดเข็มขัดงดโปรแกรมเที่ยวปีใหม่
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
