บ้านเช่าชั้นเดียว เหมาะกับใคร

1. คนที่สะดวกเช่าอยู่มากกว่าซื้อเป็นเจ้าของ

การเช่าอยู่อาจจะมาจากหลาย ๆ เหตุผล เช่น ต้องการรักษาสภาพคล่องทางการเงิน ไม่ต้องการสร้างหนี้ที่เป็นภาระผูกพันในระยะยาว หรือมีงบประมาณไม่มากนัก อยู่ระหว่างเก็บออมเพื่อขยับขยายซื้อที่อยู่อาศัยของตนเอง หรือสะดวกเช่าบ้านชั้นเดียวอยู่ใกล้ที่ทำงาน เพื่อประหยัดเวลาเดินทาง และค่าเดินทาง ที่สำคัญจะโยกย้ายเมื่อไหร่ก็ได้

2. คนที่ต้องการบ้านที่มีพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น

ถ้าเทียบบ้านเช่ากับห้องพัก ที่ส่วนใหญ่จะมีขนาดไม่ถึง 30 ตารางเมตร หรือคอนโดมิเนียมห้องสตูดิโอ หรือ 1 ห้องนอน ทำเลในเมือง บ้านเช่าให้พื้นที่ใช้สอยที่มากกว่า เหมาะสำหรับคนที่ต้องการที่อยู่อาศัยที่เป็นสัดส่วนมากขึ้น แบ่งเป็นห้องต่าง ๆ ชัดเจน เช่น ห้องนอน ห้องนั่งเล่น ห้องครัว ห้องน้ำ และมีความเป็นส่วนตัว

3. ครอบครัวเดี่ยว จำนวนสมาชิกไม่เยอะ

ด้วยข้อจำกัดที่จำนวนชั้น ทำให้บ้านเช่าชั้นเดียวเหมาะกับครอบครัวเดี่ยว จำนวนสมาชิกไม่เยอะมาก เพื่อไม่ให้อยู่อาศัยแล้วรู้สึกแออัดมากนัก เช่น คนที่เช่าอยู่คนเดียว อยู่กับแฟน อยู่กับเพื่อน หรืออยู่กับพ่อแม่ นอกจากนี้บ้านเช่าชั้นเดียวยังเหมาะกับครอบครัวที่มีเด็ก ผู้สูงอายุ และมีสัตว์เลี้ยง แต่ทั้งนี้ก็อยู่ที่ขนาดที่ดินของบ้านด้วย ซึ่งจะสัมพันธ์กับขนาดพื้นที่ใช้สอยและจำนวนสมาชิก 

ค้นหาบ้านเดี่ยวในกรุงเทพฯ

บ้านเช่าชั้นเดียว แต่งอย่างไรให้น่าอยู่

1. ทาสีผนังใหม่

หากบ้านเช่าชั้นเดียวสีเริ่มซีดจาง ดูเก่าและทรุดโทรม การทาสีผนังใหม่เป็นวิธีแต่งบ้านเช่าชั้นเดียวให้น่าอยู่ขึ้นได้ถนัดตา อยากให้บ้านเช่าชั้นเดียวเป็นโทนไหน ธีมไหน หรือจะแยกมุม แยกโซนคนละสีก็ช่วยเปลี่ยนยรรยากาศบ้านและผู้อยู่อาศัยให้ดูสดชื่นขึ้นได้

2. ซื้อเฟอร์นิเจอร์ใหม่

ถ้าเป็นบ้านเช่าเปล่า ๆ ไม่มีเฟอร์นิเจอร์มาให้ หรือแม้แต่มีเฟอร์นิเจอร์ให้บางส่วน สามารถซื้อเฟอร์นิเจอร์ใหม่ ๆ ดีไซน์เก๋ มาตกแต่งเพิ่มเติมได้ ช่วยให้บ้านเช่าชั้นเดียวน่าอยู่ น่ามองยิ่งขึ้น ไม่ว่าจะโต๊ะ ตู้ เตียง โซฟา หรือชั้นวางของ นอกจากเลือกแบบที่ชอบ อยู่ในงบประมาณที่กำหนดไว้ อาจจะเลือกเฟอร์นิเจอร์ที่ใช้งานได้แบบมัลติฟังก์ชั่น ซึ่งนอกจากจะปรับเปลี่ยนการใช้งานได้หลายรูปแบบแล้ว ยังอยากประหยัดเนื้ออีกด้วย

3. ติดรูปภาพที่ชอบ

ปล่อยให้ผนังบ้านว่าง ๆ อาจจะดูคลีน ๆ สบายตา แต่ถ้าเกิดอยากเปลี่ยนบรรยากาศบ้านเช่าชั้นเดียว วิธีตกแต่งบ้านอีกหนึ่งวิธีที่นิยมกันก็คือการติดรูปภาพ เช่น ห้องนั่งเล่น ห้องรับแขก อาจจะเป็นภาพครอบครัว ภาพวิวทิวทัศน์ หรือถ้าอยากเสริมดวงการเงิน แนะนำ 9 สัตว์มงคลตกแต่งเสริมฮวงจุ้ยบ้าน เช่าชั้นเดียวในด้านต่าง ๆ 

ของมงคล 9 อย่าง แต่งบ้านเสริมฮวงจุ้ยหน้าบ้านและในบ้าน

4. ผ้าม่านสร้างบรรยากาศ

แค่เปลี่ยนผ้าม่านก็เปลี่ยนบรรยากาศบ้านได้ เพราะไม่ใช่่แค่ช่วยบังแดด คลายร้อนเท่านั้น แต่ด้วยสีสันของผ้าม่านที่มีให้เลือกหลายสี หลายแบบ สามารถบอก mood & tone ของผู้อยู่อาศัยและธีมการแต่งบ้านเช่าชั้นเดียวได้ด้วย เช่น ถ้าชอบความมินิมอล ไม่ชอบลวดลาย ผ้าม่านสีพื้น ๆ เรียบ ๆ ก็ดูเข้าธีม

หรือถ้าอยากให้บ้านดูหรูหรา ก็อาจจะเลือกเป็นผ้าม่านจีบที่ดูคลาสสิกและร่วมสมัยมาช่วยเพิ่มความ luxury หรือถ้าอยากให้บ้านมีบรรยากาศที่ดูสดชื่น สดใส มีธรรมชาติอยู่ใกล้ ๆ ก็อาจเลือกเป็นผ้าม่านที่มีสีสันและลวดลาย เป็นลายต้นไม้ ดอกไม้ และนอกจากสีสันและลวดลายแล้ว ผ้าม่านก็ยังมีเนื้อผ้าที่แตกต่างกันด้วย

5. เพิ่มแสงสว่างให้บ้าน

บ้านเช่าชั้นเดียว ด้วยความที่เป็นบ้านชั้นเดียว ทำให้พื้นที่ใช้สอยนั้นมีน้อยกว่าบ้านสองชั้น หรือบ้านสามชั้น ทริคหรือเคล็ดลับง่าย ๆ ที่ทำให้บ้านดูกว้างขึ้น ก็คือการเพิ่มแสงสว่างให้บ้าน ที่นิยมคือนำกระจกมาตกแต่ง เช่น กระจกบานใหญ่บนผนัง สามารถลวงตาให้ดูเหมือนบ้านมีพื้นที่เพิ่มเป็นสองเท่า 

ถึงจะเป็นบ้านเช่าชั้นเดียว ก็แต่งให้สวยและน่าอยู่ได้ แต่ก่อนจะทำอะไรกับบ้าน ควรดูข้อกำหนดที่ตกลงกันในสัญญาเช่า เอกสารประกอบสัญญาเช่าบ้านกับ 5 ข้อกฎหมายที่ควรรู้ หรือหากไม่แน่ใจ ควรสอบถามหรือแจ้งกับเจ้าของบ้านก่อนทุกครั้ง หรือศึกษากฎหมายว่าด้วยสัญญาเช่า ให้รอบคอบ จะได้ไม่ให้เกิดปัญหาตามมาภายหลัง

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

• เช่าซื้อคอนโด คืออะไร
• สัญญาเช่าซื้อคอนโดต้องมีอะไรบ้าง
• เช่าซื้อคอนโด มีเรื่องต้องระวังหรือพิจารณาอย่างไร
• เช่าซื้อคอนโด แตกต่างจากการซื้อปกติอย่างไร

เช่าซื้อคอนโด คืออะไร

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 572 นิยามการเช่าซื้อ คือ การที่เจ้าของเอาทรัพย์สินออกมาให้เช่าและให้คำสัญญาว่าเมื่อผู้เช่าทำการจ่ายเงินครบตามที่สัญญาก็จะทำการโอนกรรมสิทธิ์ให้

การเช่าซื้อคอนโด คือ การที่เจ้าของคอนโดปล่อยเช่าคอนโดให้ผู้เช่าอยู่อาศัยตามปกติ แต่ได้มีการทำสัญญาเช่าซื้อตกลงกันไว้ว่า เมื่อจ่ายเงินครบตามที่ตกลงกันไว้ จะทำการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดให้ ตัวอย่างเช่น

นาย ก. เป็นเจ้าของคอนโดและได้ทำสัญญาเช่าซื้อกับนาย ข. เอาไว้ โดยระบุให้นาย ก. จ่ายค่าเช่าเดือนละ 20,000 บาท เป็นระยะเวลา 10 ปี และเมื่อครบกำหนดตามสัญญา จะทำการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดให้กับนาย ข. นอกจากนาย ข. จะจ่ายค่าเช่าคอนโดไปแต่ละเดือนแล้ว ยังสามารถเป็นเจ้าของคอนโดที่ตัวเองพักอาศัยอยู่ได้ในอนาคต

การเช่าซื้อคอนโด จึงเป็นเป็นรูปแบบการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะกับคนที่ไม่มีเครดิต เนื่องจากเป็นการทำธุรกรรมที่ไม่ต้องทำผ่านธนาคาร แต่เป็นการเช่าซื้อระหว่างเจ้าของทรัพย์สิน เจ้าของคอนโด หรือผู้ให้เช่าซื้อและผู้เช่าซื้อซึ่งทำสัญญาเช่าซื้อร่วมกัน เพราะฉะนั้นคนที่ไม่มีเครดิตที่ดีพอจะยื่นกู้กับธนาคาร ก็สามารถเป็นเจ้าของคอนโด รวมถึงอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ได้เหมือนคนทั่วไป

สัญญาเช่าซื้อคอนโดต้องมีอะไรบ้าง

การเช่าซื้อคอนโด สามารถทำได้โดยไม่ผิดกฎหมาย แต่ต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษร มีการทำสัญญาเช่าซื้อคอนโด ลงชื่อกำกับทั้งผู้ให้เช่าซื้อและผู้เช่าซื้อ ไม่อย่างนั้นจะถือว่าเป็นโมฆะ นอกจากนี้สัญญาเช่าซื้อคอนโดจะต้องมีรายละเอียดที่ครบถ้วน ชัดเจน และถูกต้อง ดังนี้

1. รายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์และคู่สัญญา เช่น ที่ตั้งคอนโด เลขห้อง และข้อมูลของผู้ทำสัญญาทั้ง 2 ฝ่ายตามมาตรฐานของสัญญาทั่วไป

2. การชำระเงินและค่าใช้จ่าย โดยระบุให้ชัดเจนว่า จ่ายงวดละเท่าไหร่ จำนวนทั้งหมดกี่งวด รวมเป็นเงินเท่าไหร่ โดยกำหนดว่าแต่ละงวดจะจ่ายภายในวันที่เท่าไหร่ และหากไม่จ่าย มีค่าปรับหรือดำเนินการอย่างไร นอกจากนี้ยังต้องระบุถึงความรับผิดชอบในการจ่ายค่าน้ำไฟ ภาษี ค่าส่วนกลาง ค่ากองทุน เป็นต้น

3. การใช้ประโยชน์จากทรัพย์ที่เช่าซื้อ เช่น ห้ามนำคอนโดที่เช่าซื้อไปให้ผู้อื่นเช่าต่อ หากต่อเติมจะต้องได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าซื้อเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนดำเนินการ ดูแลรักษา ซ่อมแซมห้องให้ดูดีอยู่เสมอ ไม่รบกวนสิทธิของผู้อื่นที่อยู่ในคอนโดเดียวกัน เป็นต้น

นอกจากนั้นจะต้องกำหนดโทษไว้ด้วยว่า ผู้ให้เช่าซื้อมีสิทธิที่จะส่งหนังสือแจ้ง หากผู้เช่าซื้อไม่ปฏิบัติตามข้อตกลง ผู้ให้เช่าซื้อมีสิทธิในการเรียกค่าเสียหายหรือบอกเลิกสัญญาได้

4. การโอนสิทธิตามสัญญา ในกรณีที่ผู้เช่าซื้ออยากเปลี่ยนสิทธินี้ให้กับผู้อื่นเป็นคนจ่ายต่อ สามารถทำได้ แต่ต้องระบุว่าภาระค่าใช้จ่ายในการโอนนั้นใครจะเป็นผู้จ่ายให้

5. การประกันภัยคอนโดที่เช่าซื้อ จะทำหรือไม่ขึ้นอยู่กับการตกลงของทั้ง 2 ฝ่าย ซึ่งต้องตกลงกันว่าใครจะเป็นผู้จ่ายค่าประกันภัยและใครจะเป็นผู้รับผลประโยชน์

6. การปฏิบัติตามข้อบังคับ ข้อนี้เหมือนกับการทำสัญญาเช่าที่ต้องระบุให้ปฏิบัติตามข้อบังคับของนิติบุคคล

7. การดำเนินการ กรณีผู้เช่าซื้อผิดนัด ไม่ยอมจ่ายค่าเช่างวดใดงวดหนึ่ง จะต้องมีการระบุไว้ด้วยว่ามีค่าปรับเท่าไหร่ เช่น ปรับ 10% ของเงินที่ค้างชำระต่อปี และหากมีการผิดสัญญาไม่จ่ายค่าเช่า 2 งวดติดกัน ผู้ให้เช่าซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ และเงินที่ผู้เช่าซื้อชำระไว้ก่อนหน้า ผู้ให้เช่าซื้อมีสิทธิริบได้ทั้งหมด และผู้ให้เช่าซื้อมีสิทธิที่จะกลับเข้าไปยึดครองคอนโดที่เช่าซื้อนั้นได้ทันที

8. การบอกเลิกสัญญา ผู้ให้เช่าซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ หากผู้เช่าซื้อผิดสัญญาข้อใดข้อหนึ่ง

9. การโอนกรรมสิทธิ์ หากมีการจ่ายค่าเช่าจนครบตามจำนวนที่ตกลงกันไว้แล้ว ผู้ให้เช่าซื้อจะโอนกรรมสิทธิ์ให้เรียบร้อยภายในเมื่อไหร่ เช่น ภายใน 30 วัน นับตั้งแต่วันที่ได้จ่ายค่าเช่าและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ครบถ้วน รวมถึงการกำหนดค่าธรรมเนียม ค่าอากร ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการโอนกรรมสิทธิ์ว่าใครจะจ่ายส่วนไหน หรือแบ่งกันจ่ายคนละครึ่ง

เอกสารประกอบสัญญาเช่าบ้าน - คอนโด หนังสือสัญญา กับ 5 ข้อกฎหมายที่ควรรู้

เช่าซื้อคอนโด มีเรื่องต้องระวังหรือพิจารณาอย่างไร

การเช่าซื้อคอนโด มีความเสี่ยงอาจที่จะเกิดขึ้นได้ ทั้งกับผู้ให้เช่าซื้อและผู้เช่าซื้อคอนโด เพราะโดยปกติถ้าเป็นการซื้อ-ขายที่มีการยื่นกู้กับธนาคาร เจ้าของหรือผู้ขายจะได้รับเงินก้อนในทันที ส่วนผู้ซื้อก็ทำการผ่อนจ่ายกับธนาคารจนครบสัญญา โดยมีเอกสารหลักฐานและระบบระเบียบที่ชัดเจน แต่ในกรณีของการเช่าซื้อคอนโดซึ่งเป็นการทำธุรกรรมโดยตรงระหว่างกัน จะไม่สามารถการันตีความน่าเชื่อถือของผู้ให้เช่าซื้อคอนโดได้ และไม่มีการรับรองความสามารถในการจ่ายของผู้เช่าซื้อคอนโด

• เจ้าของหรือผู้ให้เช่าซื้อ ต้องเจอความเสี่ยงในเรื่องเครดิตของผู้เช่าซื้อที่โดยพื้นฐานแล้วไม่ได้เป็นผู้ที่ผ่านเกณฑ์การกู้ของธนาคาร ซึ่งแน่นอนว่าย่อมต้องมีความเสี่ยงกว่าบุคคลทั่วไป
• ผู้เช่าซื้อ ต้องเก็บหลักฐานเอกสารในการจ่ายเงินของตัวเองไว้ให้ดี และที่สำคัญ คือ ควรตรวจสอบเอกสารสัญญาในการเช่าซื้อให้ดีก่อนตัดสินใจ เพื่อป้องกันการถูกโกง

นอกจากนี้ผู้เช่าซื้อคอนโด อาจจะต้องเจอกับ ค่าเช่าคอนโดที่ต้องจ่ายแพงกว่าปกติ เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท เป็นสินค้าที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นตามระยะเวลา การทำสัญญาเช่าซื้อในวันนี้เพื่อให้สิ้นสุดลงในอีก 10 ปี ข้างหน้า ผู้ให้เช่าซื้อต้องมีการคิดคำนวณกำไร หรืออัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) ในส่วนนี้เอาไว้ ตัวอย่างเช่น

ซื้อคอนโดมา 2 ล้านบาท ตั้งใจจะขายที่ราคา 2.5 ล้านบาท จึงกำหนดสัญญาเช่าซื้อให้ผู้เช่าซื้อทำการจ่ายค่าเช่าซื้อเดือนละ 20,000 บาท เป็นระยะเวลา 10 ปี ซึ่งถ้าเป็นในลักษณะนี้ กว่าจะถึง 10 ปี ที่เจ้าของได้เงินครบ 2.5 ล้านตามที่กำหนดไว้ คอนโดมิเนียมแห่งนี้ก็อาจมีมูลค่ามากกว่านั้นไปหลายเท่า

ดังนั้น เพื่อป้องกันการขาดทุนในส่วนนี้ ผู้ให้เช่าซื้อจึงต้องตั้งค่าเช่าที่สูงมาก ๆ เพื่อให้ได้กำไร และคิดว่าราคาที่ตั้งไว้ในวันนี้จะเป็นราคาที่เหมาะสมกับอีก 10 ปีข้างหน้า ซึ่งอาจทำให้ผู้เช่าซื้อที่โดยปกติจ่ายค่าเช่า  10,000 บาท/เดือน อาจจะกระโดดไปเป็นเงิน 30,000 บาท/เดือน ในการเช่าซื้อคอนโด

• ผู้เช่าซื้อ ต้องยอมรับได้กับการจ่ายค่างวดที่สูงมากต่อเดือน
• เจ้าของหรือผู้ให้เช่าซื้อ ต้องรับได้การกับได้รับเงินเป็นรายเดือน แทนที่จะเป็นเงินก้อนเหมือนกับการขายอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไป

รวมประกาศคอนโดให้เช่า

ข้อควรระวังในการเช่าซื้อคอนโด

เช่าซื้อคอนโด แตกต่างจากการซื้อปกติอย่างไร

หากเราซื้อขายปกติ กรรมสิทธิ์ห้องชุด จะตกเป็นของผู้ซื้อในทันที หรือแม้กู้ธนาคารมาจ่ายก็จะมีการลงชื่อผู้กู้ไว้หลังโฉนด โดยสลักหลังโฉนดไว้ว่าเป็นผู้จำนองทรัพย์สินนี้ไว้กับธนาคาร แต่การเช่าซื้อนั้นเสี่ยงมากกว่า เพราะชื่อหลังโฉนดยังคงเป็นของผู้ให้เช่าซื้อ จนกว่าผู้เช่าซื้อจะจ่ายค่าเช่าให้ครบตามสัญญา

การเช่าซื้อคอนโดยังมีโอกาสเสี่ยงต่อการถูกโกง ยิ่งถ้าสัญญามีช่องโหว่ หรือบางคนเช่าซื้อคอนโดกับคนใกล้ตัวที่วางใจได้ แต่เรื่องเงินไม่เข้าใครออกใคร ดังนั้นควรศึกษาเกี่ยวกับการเช่าซื้อคอนโดอย่างละเอียดก่อนตัดสินใจ อีกทั้งการผ่อนชำระกับผู้ให้เช่าซื้อ จะไม่สามารถนำมาลดหย่อนภาษีได้เหมือนกันการผ่อนคอนโดกับธนาคาร

ทั้งนี้ เพื่อป้องกันความเสี่ยงที่เกิดการจากเช่าซื้อคอนโด หากดำเนินการด้วยตัวเอง สามารถเลือกใช้บริษัทตัวกลางในการทำธุรกรรมประเภทเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ระหว่างเจ้าของทรัพย์กับผู้เช่าซื้อ ซึ่งจะช่วยอำนวยความสะดวกและดูแลเกี่ยวกับสัญญาเพื่อไม่ให้เกิดช่องโหว่ หรือในกรณีที่เกิดปัญหาก็ช่วยดำเนินการแก้ไขได้ มีความปลอดภัยกว่าดำเนินการกันเอง 

รวมข้อมูล นายหน้า ตัวแทนอสังหาฯ ทั่วประเทศไทย

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

• แบบบ้านเช่าแบบไหน ปล่อยเช่าได้ง่าย
• แบบบ้านเช่าที่เหมาะกับคนส่วนใหญ่

แบบบ้านเช่าแบบไหน ปล่อยเช่าได้ง่าย

1. ทำเลศักยภาพ เดินทางสะดวก 

การจะเลือกเช่าบ้าน หนึ่งในเหตุผลหลัก คือ การเดินทางที่สะดวก ดังนั้นหากต้องการจะปล่อยเช่าบ้าน ทำเลควรเป็นทำเลศักยภาพ ตั้งอยู่ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้ทางขึ้นลงทางด่วน ใกล้แหล่งช้อปปิ้ง ใกล้สถานที่ทำงาน และสภาพแวดล้อมโดยรอบเหมาะแก่การอยู่อาศัย หากทำเลดีก็มีชัยไปกว่าครึ่ง ปล่อยเช่าได้ง่ายและยังได้ราคาดีอีกด้วย

2. สภาพบ้านใหม่ น่าอยู่ และสะอาด  

แบบบ้านเช่าสภาพดี ดูแล้วน่าอยู่ เป็น First Impression สำหรับผู้ที่กำลังมองหาแบบบ้านเช่า การจะปล่อยเช่าให้ได้ง่ายนั้น ทรัพย์ก็ต้องพร้อม โดยเฉพาะสภาพที่ต้องมีการปรับปรุงแบบบ้านให้ใหม่อยู่เสมอ เพราะถ้าหากแบบบ้านเช่ามีสภาพเก่า ทรุดโทรม คงไม่ดึงดูดความสนใจ นอกจากนั้นความสะอาด ยังต้องมาเป็นอันดับ 1 เพราะยังไม่อาจนิ่งนอนใจกับการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 เพราะฉะนั้นก่อนเปิดให้เช่าควรมีการบิ๊กคลีนนิ่ง ซึ่งจะช่วยสร้างความมั่นใจให้กับผู้เช่าได้

3. ตกแต่งดูสวยแพง แต่ราคาไม่แรงจนเกินไป

ปล่อยเช่าง่ายและยังได้ราคาดี อีกหนึ่งปัจจัยอยู่ที่การตกแต่ง เพราะแบบบ้านเช่าที่ตกแต่งสวยพร้อมอยู่ มีเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้าที่ควร Offer ให้ ย่อมตอบโจทย์ผู้เช่าในแง่ของความสะดวกสบาย แม้จะต้องเสียค่าเช่าที่มีราคาแพงกว่า แต่อาจคุ้มกว่าการที่ต้องไปตกแต่งหรือซื้อหาเฟอร์นิเจอร์เอง ซึ่งเสียทั้งเวลาและอาจจเสียค่าใช้จ่ายบานปลาย ถ้าผู้เช่าสามารถโน้มน้าวใจผู้เช่าให้เห็นถึงความคุ้มค่าว่าราคาค่าเช่าไม่ได้แรงจนเกินไป แถมยังสะดวกสบายไม่ต้องขนย้ายของเข้าหรือขนย้ายออกเมื่อเลิกเช่า

4. หิ้วกระเป๋าพร้อมเข้าอยู่ได้เลย

ผู้เช่ามีหลากหลายประเภท เช่น อยู่อาศัยชั่วคราวแบบครอบครัว อยู่อาศัยกับกลุ่มเพื่อนเพื่อทำธุรกิจร่วมกัน หรือต้องการพักผ่อนในระยะสั้นตั้งแต่ 1 เดือนเป็นต้นไป ซึ่งนิยมหาแบบบ้านเช่าแบบพร้อมอยู่ สิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เช่น โทรทัศน์ เครื่องปรับอากาศ เครื่องซักผ้า ตู้เย็น ไมโครเวฟ เครื่องทำน้ำอุ่น จะช่วยทำให้ผู้เช่ารู้สึกว่าคุ้มค่าในการเช่า เนื่องจากไม่ต้องซื้อของเพิ่มเติมก็สามารถใช้ชีวิตได้อย่างสะดวกสบายแล้ว หิ้วกระเป๋าเสื้อผ้าเข้าอยู่ได้เลย พร้อมที่จะจ่ายส่วนต่างกับค่าเช่าที่สูงขึ้นแทน

ค่าเช่าบ้าน 4 วิธีคิดไม่ให้ขาดทุน พร้อมเปิดสูตรคำนวณค่าเช่าบ้าน

5. ใส่ใจรายละเอียดเล็ก ๆ น้อย ๆ ที่สำคัญ

การจะดึงดูดใจผู้เช่า นอกจากข้อมูลทั่วไปเหมือนที่แบบบ้านเช่าอื่น ๆ มีแล้ว การใส่ใจในรายละเอียดเล็ก ๆ น้อย ๆ เหล่านี้ก็มีผลต่อการตัดสินใจ เช่น มีชุดจานชามเตรียมไว้ให้ มีกระดาษชำระในห้องน้ำ มีดอกไม้ในแจกัน มีต้นไม้ตกแต่งบริเวณระเบียง มีเบอร์โทรศัพท์สายด่วนที่จำเป็น เช่น เบอร์ช่างซ่อมประปา ช่างไฟฟ้า ล้างแอร์ ร้านซักรีด เบอร์สั่งอาหารเดลิเวอรี่จากร้านอร่อยชื่อดัง ที่ช่วยสร้างความประทับใจ

6. ทำตลาดโปรโมทเก่ง เข้าถึงลูกค้า

หากทำวิธีแล้วยังปล่อยเช่าไม่ได้ จะด้วยไม่มีความรู้ ทำตลาดโปรโมทไม่เก่ง หรือไม่มีเวลาที่จะดำเนินการเรื่องต่าง ๆ ในการปล่อยเช่าด้วยตัวเอง อีกหนึ่งวิธีที่ช่วยปล่อยเช่าได้สะดวก รวดเร็ว และในอัตราค่าเช่าที่เหมาะสม คือ การใช้บริการนายหน้าช่วยปล่อยเช่าบ้าน ซึ่งนายหน้านอกจากจะช่วยโฆษณา ประชาสัมพันธ์ตามสื่อต่าง ๆ ทั้งช่องทางออฟไลน์ และออนไลน์แล้ว ยังเข้าถึงลูกค้า ช่วยพาผู้สนใจเข้าชมบ้านแทนให้ด้วย

ทั้งนี้ การใช้บริการนายหน้าช่วยปล่อยเช่าต้องเสียค่านายหน้า โดยทั่วไปจะได้รับค่าตอบแทนเท่ากับอัตราค่าเช่า 1 งวด หรืออัตราค่าเช่า 1 เดือน ต่อสัญญาเช่า 1 ปี ซึ่งก่อนจะใช้บริการควรเจรจาและทำสัญญาให้ชัดเจนทั้งเรื่องระยะเวลา รายละเอียดการให้บริการ และค่านายหน้า

ค้นหาประกาศเช่าบ้านเดี่ยวในกรุงเทพฯ

แบบบ้านเช่าที่เหมาะกับคนส่วนใหญ่ 

แบบบ้านเช่าที่เหมาะกับคนส่วนใหญ่ แบ่งออกเป็น 3 รูปแบบหลัก ๆ ดังนี้

1. แบบบ้านเช่าที่เป็นบ้านเปล่า

ถ้าเปรียบเทียบกับแบบบ้านเช่าที่มีขนาดพื้นที่ใช้สอยเท่ากัน ทำเลเดียวกัน แบบบ้านเช่าที่เป็นบ้านเปล่า ไม่มีเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งใด ๆ มีแค่สุขภัณฑ์ ระบบไฟฟ้าและระบบประปามาให้ แบบบ้านเช่ารูปแบบนี้ส่วนใหญ่จะเหมาะกับผู้เช่าที่มีงบประมาณจำกัด เนื่องจากมีราคาถูกที่สุด หากเทียบกับแบบบ้านเช่าที่มีเฟอร์นิเจอร์ หรือบางผู้เช่าที่เช่าอยู่ระยะยาว อาจชอบที่จะตกแต่งเองตามความชอบ

4 เทคนิคการตกแต่งบ้านสไตล์วินเทจราคาถูก

2. แบบบ้านเช่าพร้อมเฟอร์นิเจอร์แบบ Fully Fitted

แบบบ้านเช่าที่มาพร้อมเฟอร์นิเจอร์ เป็นอีกหนึ่งรูปแบบที่เหมาะกับคนในยุคนี้ โดยแบบบ้านเช่าพร้อมเฟอร์นิเจอร์แบบ Fully Fitted คือ เป็นแบบบ้านเช่าที่มีเฟอร์นิเจอร์ให้บางส่วน เช่น บิลท์อินตู้เสื้อผ้า ตู้เก็บของ โซฟา ลักษณะเดียวกับบิลท์อินในคอนโด

หากมีงบเพิ่มขึ้นมาหน่อย ส่วนใหญ่จะนิยมแบบบ้านเช่ารูปแบบนี้ ข้อดี คือ การที่มีเฟอร์นิเจอร์ชิ้นหลัก ๆ มาให้ ช่วยเพิ่มความสะดวก เพราะสามารถหิ้วกระเป๋าพร้อมอยู่ได้เลย ตกแต่งเพิ่มเติมอีกนิดหน่อยในสไตล์ที่ชอบ แต่ต้องระวังงบตกแต่งซื้อเฟอร์นิเจอร์อาจบานปลาย เหมาะกับการอยู่อาศัยทั้งระยะสั้นและระยะยาว  

ซื้อเฟอร์นิเจอร์แต่งบ้านแบบไหนให้เหมาะกับบ้านคุณ

3. แบบบ้านเช่าพร้อมเฟอร์นิเจอร์แบบ Fully Furnished

แบบบ้านเช่าพร้อมอยู่ เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้าครบเซ็ต หากเปรียบเทียบกับแบบบ้านเช่าที่มีขนาดเท่ากัน และอยู่บนทำเลเดียวกัน ถือเป็นแบบบ้านเช่าที่มีราคาแพงที่สุด

ข้อดีที่ทำให้ปล่อยเช่าง่าย คือ สะดวกสบายต่อผู้เช่า ไม่ต้องเสียเวลาไปซื้อหาเฟอร์นิเจอร์ หรือขนย้ายข้าวของเวลาเข้าอยู่ เหมาะกับคนที่มีงบประมาณค่อนข้างสูง เพราะแบบบ้านเช่ารูปแบบนี้มีการตกแต่งไว้แล้วในสไตล์ต่าง ๆ อีกทั้งยังเลือกใช้เฟอร์นิเจอร์คุณภาพดี หากผู้เช่าถูกใจก็พร้อมทำสัญญาเช่า แต่ส่วนมากจะเป็นการทำสัญญาเช่าในระยะสั้น เนื่องจากมีราคาแพง ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับความพร้อมและความต้องการของผู้เช่า

โดยรายละเอียดในสัญญาเช่าจะมีการระบุถึงรายการทรัพย์สินที่ให้เช่า เช่น เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้าต่าง ๆ ซึ่งต้องมีการทำรายการทรัพย์สิน ในกรณีผู้เช่าทำทรัพย์สินสูญหาย หรือป้องกันผู้เช่าไม่ให้ถูกคิดเงินค่าสิ่งของซึ่งไม่มีอยู่ในบ้านตั้งแต่แรก

แบบห้องเช่า 3 แบบ เลือกอย่างไร ห้องเช่าแต่ละแบบ แตกต่างกันอย่างไร

ข้อดี-ข้อเสีย แบบบ้านเช่าพร้อมเฟอร์นิเจอร์

ท้ายสุด เพื่อให้เป็นไปตามข้อตดลงทั้งของผู้ให้เข่าและผู้เช่า จะต้องมีการสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษร ครอบคลุมรายละเอียดต่าง ๆ ให้ครบถ้วน ป้องกันการเสียเปรียบหรือเกิดปัญหาภายหลัง จนถึงขั้นต้องมีการร้องเรียนผ่านสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) หรือร้องทุกข์ออนไลน์ อ่านและทำความเข้าใจเกี่ยวกับสัญญาเช่าเพิ่มเติมได้ในบทความ สัญญาเช่าทรัพย์ 7 รายละเอียดสำคัญในสัญญาที่ผู้ให้เช่า-ผู้เช่าควรรู้ 

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ดังนั้น หากคุณเป็นคนหนึ่งที่คิดจะทำธุรกิจนี้และไม่อยากกุมขมับเพราะปัญหาที่เกิดจากช่องโหว่หรือความผิดพลาดในเอกสารประกอบสัญญาเช่าบ้าน - คอนโด จะต้องเตรียมความพร้อมในการทำเอกสารประกอบสัญญาเช่าบ้าน - คอนโด ให้ดี ก่อนตัดสินใจปล่อยเช่าบ้าน หรือ เช่าคอนโด ที่สำคัญอย่าลืมศึกษากฎหมายที่เกี่ยวข้องให้ละเอียดถี่ถ้วนด้วย

ดาวน์โหลดตัวอย่างหนังสือสัญญาเช่าได้ที่นี่

เอกสารประกอบสัญญาเช่าบ้าน - คอนโด หนังสือสัญญาเช่า คือ อะไร และสำคัญอย่างไร

ในทางอสังหาริมทรัพย์ เอกสารประกอบสัญญาเช่าบ้าน - คอนโด หนังสือสัญญาเช่า คือ เอกสารข้อตกลงร่วมกันระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่าในการใช้ประโยชน์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยเปรียบเสมือนสัญญาต่างตอบแทนที่ไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินทุกกรณี ไม่ว่าจะเป็นสัญญาเช่าบ้านหรือสัญญาเช่าคอนโดก็ตาม เพราะเป็นการเช่าเพื่อใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินตามสมควรเท่านั้น

โดยกฎหมายได้กำหนดให้ทำเอกสารประกอบสัญญาเช่าบ้าน - คอนโดที่มีระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี และในกรณีที่เกิดข้อพิพาทระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่า ก็สามารถดำเนินคดีตามกฎหมายได้โดยยึดข้อตกลงในหนังสือสัญญาเช่าให้มีผลต่อการบังคับใช้ในทางกฎหมาย ดังนั้นผู้ให้เช่าจึงควรศึกษาเอกสารประกอบสัญญาเช่าบ้าน - คอนโด หนังสัญญาเช่าบ้าน-คอนโด ให้ละเอียดเสียก่อนและจัดทำเอกสารนี้อย่างรอบคอบเพื่อป้องกันช่องโหว่และความผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้นได้

องค์ประกอบที่สำคัญในการทำหนังสือสัญญาเช่า ได้แก่

• อ่านเพิ่มเติมความรู้เบื้องต้นเกี่ยวกับสัญญาเช่า

ข้อกฎหมายสำคัญเกี่ยวกับการเช่าที่อยู่อาศัย

กฎหมายว่าด้วยสัญญาเช่า ฉบับล่าสุดปี 2561 ได้กำหนดแนวทางการปฏิบัติในหนังสือสัญญาเช่าให้เป็นไปในทิศทางเดียวกัน โดยสรุปสาระสำคัญได้ดังต่อไปนี้

1. ผู้ให้เช่าไม่สามารถเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 1 เดือน

2. ผู้ให้เช่าสามารถเรียกเก็บเงินประกันได้ โดยต้องมีมูลค่าไม่เกินค่าเช่า 1 เดือน

3. ผู้ให้เช่าต้องเรียกเก็บอัตราค่าน้ำประปาและค่าไฟฟ้าในตามอัตราที่ภาครัฐกำหนดเท่านั้น

4. ผู้เช่ามีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาเช่าได้ แต่ต้องแจ้งให้ทราบเป็นลายลักษณ์อักษร และต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วัน

5. การบอกเลิกสัญญาเช่าต้องเป็นไปตามข้อตกลงในหนังสือสัญญาเช่าเท่านั้น จึงจะมีผลบังคับใช้ในทางกฎหมายอย่างถูกต้อง

• อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับกฎหมายเช่าฉบับใหม่ที่ควรรู้

เตรียมความพร้อมก่อนทำหนังสือสัญญาเช่า

ขั้นตอนการเตรียมทำหนังสือสัญญาเช่า

เมื่อได้ทำความเข้าใจเกี่ยวกับหนังสือสัญญาเช่าและข้อกฎหมายมาบ้างแล้ว ก็ถึงเวลาเตรียมความพร้อมในการทำหนังสือสัญญาเช่าบ้านหรือคอนโด โดยเรียงลำดับเป็นขั้นตอนดังต่อไปนี้

1. รวบรวมข้อมูล

รวบรวมข้อมูลทั่วไปและข้อมูลทางการงานเกี่ยวกับผู้เช่าเพื่อทราบกำลังจ่ายค่าเช่า โดยควรสอบถามผู้เช่าเกี่ยวกับอาชีพ ตำแหน่งหน้าที่การงาน บริษัทห้างร้านที่ผู้เช่าทำงานให้ และคาดคะเนฐานเงินเดือนที่หักลบค่าใช้จ่ายทั่วไป นี่คือสิ่งสำคัญในการตัดสินใจว่าจะให้เช่าหรือไม่ เพราะคงไม่มีประโยชน์ที่คุณจะได้ผู้เช่าที่ไม่อาจจ่ายค่าเช่าได้ทุกเดือน

2. สอบถามลักษณะของการเช่า

สอบถามลักษณะของการเช่าว่าเป็นไปในทิศทางที่ต้องการหรือไม่ เช่น จำนวนผู้อยู่อาศัย เหตุผลที่ต้องเช่า มีสัตว์เลี้ยงหรือไม่ และสูบบุหรี่หรือไม่ ผู้ให้เช่าบางคนอาจไม่ต้องการผู้เช่าที่สูบบุหรี่ เนื่องจากมีคนในครอบครัวของคุณแพ้กลิ่นบุหรี่ หรือไม่อยากให้กลิ่นบุหรี่ติดอยู่ในเครื่องปรับอากาศและข้าวของเครื่องใช้ภายในบ้านหรือคอนโด เป็นต้น

3. เจรจาตกลงกับผู้เช่าให้เรียบร้อย

เจรจาตกลงกับผู้เช่าให้เรียบร้อย ไม่ว่าจะเป็นค่าเช่า ค่าประกัน ระยะเวลาในการเช่า ค่าส่วนกลาง (ถ้ามี) อัตราค่าน้ำประปา ค่าไฟฟ้า ทรัพย์สินที่ให้เช่า การอนุญาต/ไม่อนุญาตให้สูบบุหรี่ การอนุญาต/ไม่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ ยกตัวอย่าง ในกรณีที่คุณปล่อยเช่าคอนโด แต่ทางนิติบุคคลไม่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ คุณก็ไม่ควรรับผู้เช่าที่มีสัตว์เลี้ยงโดยเด็ดขาด และในหนังสือสัญญาเช่าคอนโดก็ต้องระบุข้อห้ามนี้เอาไว้ด้วย

4. เรียบเรียงรายละเอียดในหนังสือสัญญาเช่า

รวบรวมข้อมูลและข้อตกลงที่ได้จากข้อ 1-3 มาใช้เป็นข้อมูลในการเรียบเรียงรายละเอียดในหนังสือสัญญาเช่า โดยแบ่งเป็นสัดส่วนที่ชัดเจน ได้แก่

• รายละเอียดเกี่ยวกับผู้ให้เช่า เช่น ชื่อ-สกุล อาชีพ ที่อยู่ตามทะเบียนราษฎร์ เบอร์โทรศัพท์ที่ติดต่อได้
• รายละเอียดเกี่ยวกับผู้เช่า เช่น ชื่อ-สกุล อาชีพ ที่อยู่ตามทะเบียนราษฎร์ เบอร์โทรศัพท์ที่ติดต่อได้ อาชีพ ที่ตั้งของสำนักงาน ฯลฯ
• รายละเอียดเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์และทรัพย์สินที่ให้เช่า เช่น ที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่า และรายการทรัพย์สินภายในบ้านหรือห้องเช่า ทั้งนี้ต้องระบุสภาพของทรัพย์สินโดยให้ทั้งสองฝ่ายรับรู้ร่วมกัน ผู้ให้เช่าอาจทำเป็นเอกสารแนบท้ายหนังสือสัญญาเช่า และในวันทำสัญญา ทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่าก็ตรวจและบันทึกรายละเอียดเกี่ยวกับสภาพของทรัพย์สินในเอกสารแนบท้ายนั้น
• ข้อตกลงเกี่ยวกับการเช่าอาศัยที่ได้รับการยินยอมจากทั้งสองฝ่าย เช่น อัตราค่าเช่าต่อเดือน ค่ามัดจำ ค่าปรับในกรณีที่ชำระค่าเช่าล่าช้า
• ข้อปฏิบัติในกรณีที่เกิดปัญหาหรือมีการทำผิดข้อตกลง เช่น สิทธิการบอกเลิกสัญญาเช่า

5. ร่างหนังสือสัญญาเช่า 

ร่างหนังสือสัญญาเช่าตามรายละเอียดดังกล่าวข้างต้น โดยหลังจากที่ได้ร่างเรียบร้อยแล้ว ต้องนำไปให้ผู้เช่าตรวจดูรายละเอียดให้แน่ชัดว่ามีส่วนใดขาดตกบกพร่องหรือไม่ เพื่อที่จะได้แก้ไขให้เรียบร้อยก่อนวันทำสัญญา และหลังจากที่ร่างหนังสือสัญญาเช่าบ้าน-คอนโดเป็นที่ยินยอมของทั้งสองฝ่ายแล้ว ก็สามารถทำหนังสือฉบับจริงได้ทันที โดยต้องทำเอาไว้ 2 ชุด เพื่อให้ผู้เช่าและผู้ให้เช่าเก็บไว้เป็นหลักฐาน

การทำหนังสือสัญญาเช่านั้นจะครอบคลุมและมีผลบังคับใช้ในทางกฎหมายก็ต่อเมื่อเป็นสัญญาเช่าที่สมบูรณ์ นั่นคือ มีการลงลายมือชื่อที่ชัดเจนจากทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า หากมีการเปลี่ยนแปลงและแก้ไขโดยที่อีกฝ่ายไม่รับรู้ ก็ไม่สามารถนำไปใช้ในทางกฎหมายได้

ข้อสำคัญอีกประการหนึ่งคือ ก่อนร่างหนังสือสัญญาเช่า ควรตกลงข้อปฏิบัติต่าง ๆ แต่พอสมเหตุสมผล เพราะหากมากจนเกินไป ผู้ที่จะเช่าจะรู้สึกอึดอัดและเปลี่ยนใจไม่ทำสัญญาเช่ากับคุณก็ได้

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

4 ปัจจัยที่ต้องพิจารณาก่อนตกลงเช่าบ้าน

ปัจจัยที่คุณควรนำมาพิจารณาก่อนตกลงเช่าบ้าน มีดังนี้

1. สิ่งอำนวยความสะดวก
2. อินเตอร์เน็ต
3. สายโทรศัพท์
4. ไฟฟ้า
5. เคเบิ้ลทีวี (หากจำเป็น)

ส่วนใหญ่สิ่งที่ลิสต์มาด้านบนจะไม่ได้รับการจัดสรรจากเจ้าของบ้านหรือผู้ให้เช่าทุกราย หากคุณใช้บริการจากนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ นายหน้าจะเป็นผู้สำรวจสิ่งเหล่านี้ให้คุณเอง อย่างไรก็ตาม เป็นการดีที่คุณจะได้รู้ก่อนว่า คุณอาจต้องใช้เงินกับเรื่องอะไรบ้าง และควรจะต้องกันเงินส่วนหนึ่งไว้มากแค่ไหน

ค้นหาประกาศ ปล่อยเช่าอสังหาฯ บ้าน คอนโด ได้ที่นี่

ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมนอกเหนือจากค่าเช่าบ้าน

นอกเหนือจากแค่เช่าบ้านรายเดือนแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่คุณอาจต้องเจอเมื่อเช่าบ้านสักหลัง ดังนี้

1. ค่านายหน้า

ค่าคอมมิชชั่นของนายหน้าจะเป็นไปตามที่ตกลงระหว่างนายหน้ากับลูกค้า สภานายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (The Council of Estate Agencies) ออกกฎห้ามการเป็นนายหน้าให้ทั้งสองฝ่ายไว้ นั่นคือ นายหน้าไม่มีสิทธิเรียกค่าคอมมิชชั่นทั้งจากเจ้าของบ้าน/ผู้ขาย และผู้เช่า/ผู้ซื้อ

นายหน้าควรเป็นตัวแทนของผู้ซื้อหรือผู้ขาย แต่ไม่ใช่ตัวแทนของทั้งสองฝ่าย โดยค่าคอมมิชชั่นมักจะมีอัตราเท่ากับค่าเช่าหนึ่งเดือนสำหรับระยะเวลาเช่ามาตรฐาน หรือ 12 เดือน

Guide

อัปเดตค่านายหน้าให้เช่าอสังหาฯ ปี 2565

2. ค่ามัดจำการจอง

ผู้เช่าจะต้องชำระค่ามัดจำการจองหลังจากเจ้าของบ้านเซ็นต์ตกลงใน หนังสือแสดงเจตนาเช่าแล้วโดยค่ามัดจำจะเท่ากับค่าเช่า 1 เดือน

3. ค่าประกันความเสียหาย

ผู้เช่าจะต้องชำระค่าประกันความเสียหายหลังจากลงชื่อตกลงในสัญญาเช่าบ้าน โดยมักจ่ายพร้อมกับค่าเช่าเดือนแรกและหักค่ามัดจำการจองออกแล้ว โดยผู้เช่าจะได้รับเงินส่วนนี้คืนเมื่อหมดระยะเวลาเช่า โดยมักมีการระบุจำนวนเงินประกันความเสียหายไว้ในสัญญาเช่า

รวมข้อมูลเกี่ยวกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ โดยสำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ดาวน์โหลดตัวอย่างสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ เพื่อเป็นแนวทางในการเขียนสัญญาเช่า

ในการทำสัญญาเช่าที่ดิน หรือสัญญาเช่าอาคารนั้น สิ่งที่ผู้เช่าและผู้ให้เช่าต้องมีความรู้ความเข้าใจประกอบด้วย 3 ส่วนคือ สัญญา ผู้เช่า ผู้ให้เช่า ซึ่งเรามาทำความเข้าใจไปพร้อม ๆ กันทีละส่วน

สัญญา

สัญญาเช่าที่ดิน หรือสัญญาเช่าบ้าน มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทน หมายถึงคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายคือผู้เช่าและผู้ให้เช่ามีความสัมพันธ์ในลักษณะที่ต่างฝ่ายก็ต่างมีหน้าที่จะต้องกระทำต่อกัน ที่เห็นได้ชัดคือผู้เช่าจะต้องจ่ายค่าเช่า ส่วนผู้ให้เช่าก็ต้องให้สิทธิในการครอบครองที่ระบุในสัญญาเช่าที่ดิน หรือสัญญาเช่าบ้าน

เนื้อหาในสัญญาเช่าต้องระบุว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทใด ได้แก่ สัญญาเช่าบ้าน สัญญาเช่าทาวน์เฮ้าส์ สัญญาเช่าคอนโด สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ หรือสัญญาเช่าที่ดิน และระบุถึงตำแหน่งที่ตั้งที่ชัดเจนของอสังหาริมทรัพย์นั้น บอกว่าผู้เช่าเป็นใคร ผู้ให้เช่าคือใคร ช่วงเวลาของการเช่านานแค่ไหน ช่วงเวลาเช่าเริ่มต้นตั้งแต่เมื่อใดและสิ้นสุดลงเมื่อไร กำหนดค่าเช่า

โดยระบุจำนวนเงินและงวดเวลาที่จะต้องจ่ายค่าเช่า หรือจะเรียกเป็นค่าตอบแทนอย่างอื่นที่ไม่ใช่ตัวเงินก็ได้ และเงื่อนไขอื่น ๆ ระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า เช่น การต่อสัญญาเช่าบ้าน การยกเลิกสัญญาเช่าบ้าน การปรับราคาเช่า รวมถึงการดำเนินการกรณีผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า เป็นต้น

รูปแบบของสัญญาเช่าที่ดิน หรือสัญญาเช่าบ้าน

รูปแบบของสัญญาเช่าที่ดิน หรือสัญญาเช่าบ้านนั้นกฎหมายกำหนดว่าต้องทำเป็นหนังสือมิฉะนั้นแล้วจะไม่สามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้ แบ่งเป็น

- สัญญาเช่าที่มีระยะเวลาการเช่าไม่เกิน 3 ปีนั้น กฎหมายกำหนดให้ผู้เช่าและผู้ให้เช่าทำสัญญาเช่าระหว่างกันเอง

- สัญญาเช่าที่มีระยะเวลาการเช่าเกิน 3 ปีขึ้นไป ผู้เช่าและผู้ให้เช่าจะต้องจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ ถ้าทำสัญญาเช่ากันเองโดยไม่จดทะเบียนต่อพนักงานที่ดินสัญญาเช่านั้นจะมีผลบังคับทางกฎหมายแค่เพียง 3 ปีแรกเท่านั้น 

นอกจากนี้ การเช่าสามารถทำสัญญาเช่าได้นานที่สุด 30 ปี แต่ก็สามารถกำหนดระยะเวลาการเช่าเท่ากับอายุของผู้เช่าได้เนื่องจากเป็นระยะเวลาที่จำกัดเช่นกัน

ผู้เช่า 

นอกจากหน้าที่ของผู้เช่าที่จะต้องจ่ายค่าเช่าให้ให้การตอบแทนแก่ผู้ให้เช่า ตามจำนวนและเวลาที่กำหนดในสัญญาเช่าที่ดิน หรือสัญญาเช่าบ้านแล้ว ผู้เช่ายังมีหน้าที่ต้องดูแลรักษาบ้านที่ตนเช่าในระดับเดียวกับที่ตนเองปฏิบัติกับบ้านของตัวเองอีกด้วย

ผู้เช่าจะต้องคืนการครอบครองให้ผู้ให้เช่าเมื่อครบกำหนดเวลาเช่า รวมไปถึงการปฏิบัติตามเงื่อนไขต่าง ๆ ที่ตกลงกันเพิ่มเติมในสัญญาเช่าที่ดิน หรือสัญญาเช่าบ้าน

ผู้ให้เช่าสามารถเจาะจงในสัญญาได้ว่าจะให้เช่าเฉพาะผู้เช่าคนนี้เท่านั้น ซึ่งทำให้สิทธิในการเช่าไม่สามารถโอนยังบุคคลอื่นได้ แต่ขณะเดียวกันก็สามารถระบุในสัญญาเช่าที่ดิน หรือสัญญาเช่าบ้านให้สิทธิในการเช่าตกทอดไปสู่ทายาทของผู้ให้เช่าได้เช่นกัน

ผู้ให้เช่า 

ผู้เช่ามีหน้าที่มอบสิทธิในการครอบครองใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้เช่าตลอดระยะเวลาของการเช่า ผู้ให้เช่าสามารถกำหนดในสัญญาว่าสิทธิการให้เช่านั้นเฉพาะอยู่ที่ผู้ให้เช่าเท่านั้น ทำให้เมื่อผู้ให้เช่าเสียชีวิตระหว่างที่สัญญาเช่ายังไม่หมด จะทำให้สัญญาเช่าระงับลงไม่ตกทอดไปสู่ทายาท

ในทางกลับกันผู้ให้เช่าสามารถระบุให้สิทธิ์การให้เช่าตกทอดไปสู่ทายาทได้เช่นกัน ผู้ให้เช่าไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์แต่เป็นใครก็ได้ที่ได้รับมอบอำนาจหรือความยินยอมจากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้นำทรัพย์นั้นออกให้เช่า

DDproperty มีตัวอย่างสัญญาเช่าบ้านที่คุณสามารถนำไปใช้เป็นแนวทางในการออกสัญญาเช่าบ้านของคุณได้กดดาวน์โหลดสัญญาเช่าฯ ที่นี่

รวมข้อมูลเกี่ยวกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ โดยสำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน

ตัวอย่างหนังสือสัญญาเช่าอาคาร บ้าน คอนโด และอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ นักเขียนออนไลน์ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com 

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

หากคุณคือคนหนึ่งที่สนใจการลงทุนด้วยการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็น ที่ดิน บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ คอนโดมิเนียม สำนักงานหรือจะเป็นอาคารพาณิชย์ คงอยากจะทราบว่าจะได้รับผลตอบแทนเท่าไรจากการลงทุน ซึ่งเป็นเหตุผลที่ DDproperty อยากชวนคุณมาเรียนรู้การคำนวณผลตอบแทนจากการให้เช่าหรือ Rental Yield คืออะไรกัน

Rental Yield คือ การคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า สามารถทำได้ 3 วิธี ซึ่งแต่ละวิธีการนั้นจะมีความแตกต่างกันไปตามองค์ประกอบซึ่งนำมาคำนวณหาผลตอบแทนการปล่อยเช่า ทั้งนี้ผู้ลงทุนสามารถเลือกใช้วิธีการซึ่งเหมาะสมที่สุดกับตนเองได้

ค้นหาประกาศ ปล่อยเช่าอสังหาฯ บ้าน คอนโด ได้ที่นี่

วิธีที่ 1 อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น

วิธีนี้เป็นการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้นที่เรียกว่า Gross Rental Yield คือ วิธีที่สามารถคำนวณได้ง่าย เนื่องจากสูตรนี้เป็นการคำนวณโดยไม่มีการนำต้นทุนทางการเงินและค่าใช้จ่ายเข้ามาร่วมคำนวณด้วย แต่จะใช้เพียงค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีและราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาเท่านั้น โดยคำนวณได้ดังสูตรด้านล่างนี้

Gross Rental Yield = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x 100

ยกตัวอย่าง การปล่อยเช่าบ้านเดี่ยวที่ซื้อมาในราคา 2,200,000 บาท ในราคาค่าเช่าเดือนละ 23,000 บาท โดยคาดว่าผู้เช่าจะอยู่ในสัญญาเช่าตลอดทั้งปีคือ 12 เดือน ดังนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับทั้งปีเท่ากับ 23,000 x 12 = 276,000 บาท สามารถคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าได้ ดังนี้

อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า = (276,000 ÷ 2,200,000) x 100 = 12.55% ต่อปี 

การใช้วิธีการคำนวณนี้จะมีความผิดพลาดเกิดขึ้นได้ในลักษณะอัตราผลตอบแทนสูงเกินจริง เนื่องจากการคาดการณ์ไว้ว่าตลอดระยะเวลา 12 เดือนนั้นบ้านของเราจะมีผู้เช่าตลอดและเก็บค่าเช่าได้ตลอด ในความเป็นจริงแล้วผู้เช่าอาจอยู่ไม่ครบทั้ง 12 เดือนตามสัญญาเช่า

บ้านอาจไม่มีผู้เช่าและไม่มีรายได้ 2-3 เดือน ดังนั้นการลดจำนวนเดือนที่มีผู้เช่าลงในการประมาณการค่าเช่าที่จะได้รับทั้งปีให้เหลือเพียง 9-11 เดือนจะทำให้ได้อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสอดคล้องใกล้เคียงกับความเป็นจริงมากยิ่งขึ้น โดยเมื่อประมาณค่าเช่าจากระยะเวลาเพียง 10 เดือนจะได้อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า ดังนี้

อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า = (230,000 ÷ 2,200,000) x 100 = 10.45% ต่อปี

ค้นหาประกาศ เช่าบ้านเดี่ยว ได้ที่นี่

วิธีที่ 2 อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ 

วิธีการถัดมาเรียกว่า Net Rental Yield คือ การคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ (Capitalization Rate) วิธีการนี้จะแตกต่างจากวิธีแรกตรงที่เมื่อซื้ออสังหาฯ แล้วเกิดมีค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เนื่องมาจากอสังหาฯ ด้วย เช่น ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ซึ่งต้องจ่ายเป็นประจำให้แก่นิติบุคคลที่มีหน้าที่บริหารโครงการ เป็นต้น

ในส่วนนี้ถือเป็นต้นทุนที่ไม่ควรมองข้าม แม้ว่าจะเป็นรายจ่ายต่อเดือนในปริมาณที่ไม่มากนัก แต่เมื่อรวมกันตลอดทั้งปีแล้วก็เป็นเงินจำนวนไม่น้อย  

วิธีการนี้จึงรวมค่าใช้จ่ายส่วนนี้เข้ามาอยู่ในการคำนวณด้วย โดยให้นำค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับทั้งปีหักลบค่าใช้จ่ายรวมทั้งปีเป็นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีสุทธิ แล้วคำนวณตามสูตรด้านล่างนี้

Net Rental Yield = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ* ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x 100

 *ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีสุทธิ = ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี – ค่าใช้จ่ายรวมทั้งปี

ยกตัวอย่าง ผู้ลงทุนซื้อบ้านมาในราคา 2,200,000 บาท จากนั้นให้เช่าในราคา 23,000 บาทต่อเดือน เป็นระยะเวลา 12 เดือน แต่นำมาประมาณการค่าเช่าเพียง 10 เดือนเท่านั้น ดังนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีคือ (23,000 x 10) เท่ากับ 230,000 บาท

แต่ขณะเดียวกันผู้ลงทุนก็มีค่าใช้จ่ายที่จะต้องจ่ายค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านทุกเดือน เดือนละ 2,400 บาท ซึ่งเป็นค่าใช้ที่เกิดขึ้นแน่นอนอยู่แล้วจึงคิดค่าใช้จ่ายนี้ตลอดระยะเวลาทั้ง 12 เดือน (2,400 x 12) = 28,800 บาท

ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = (230,000 – 28,800) = 201,200 บาท

Net Rental Yield = (201,200 ÷ 2,200,000) x 100 = 9.15% ต่อปี

ค้นหาประกาศ เช่าคอนโด ได้ที่นี่

วิธีที่ 3 อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี

วิธีการนี้ เรียกว่า Cash on Cash Rental Yield คือ การพิจารณาถึงเงินสดที่ไหลเข้าและไหลออกในช่วงระยะเวลาหนึ่งปี ดูว่าตลอดช่วงเวลา 1 ปี มีเงินสดเหลืออยู่เท่าไรหลังหักค่าใช้จ่ายทุกอย่างแล้ว (Equity Dividend Rate)

โดยวิธีการนี้จะนำค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีมาหักค่าใช้จ่ายรวมทั้งปีออก เหมือนเช่นวิธีการ Net Rental Yield แต่จะมีการหักจำนวนเงินผ่อนชำระสินเชื่อบ้านของทั้งปีออกไปด้วย  

ในขณะที่ตัวเปรียบเทียบซึ่งเป็นตัวหารนั้นจะไม่ได้คำนวณจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาแล้ว เพราะถือว่าเป็นการกู้มาซื้อ ผู้ลงทุนไม่ได้จ่ายเงินออกไปทั้งก้อนเท่ากับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อ แต่เป็นการชำระต้นทุนคงที่ (Fix Cost) เพียงบางส่วนเท่านั้น

ค่าจอง ค่าดาวน์ และค่าตกแต่ง รวมไปถึงการซื้อเครื่องใช้ เครื่องอำนวยสะดวกต่าง ๆ ที่เป็นเงินสดซึ่งผู้ลงทุนการจ่ายออกไปจริง ๆ จะนำมาคำนวณด้วย (ต่างจากสองวิธีแรก Gross Rental Yield และ Net Rental Yield ที่ซื้อบ้านด้วยเงินสดจึงจ่ายเงินออกไปทั้งก้อนเท่ากับราคาอสังหาฯ ) วิธีการนี้สามารถคำนวณผลตอบแทนฯ ได้ดังสมการด้านล่าง

Cash on Cash Rental Yield ={ (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ* – เงินผ่อนสินเชื่อบ้านทั้งปี) ÷ (เงินจอง + เงินดาวน์ + ค่าตกแต่ง) } x 100 

*ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี – ค่าใช้จ่ายรวมทั้งปี

ยกตัวอย่าง ผู้ลงทุนปล่อยเช่าบ้านในอัตราค่าเช่า 23,000 บาทต่อเดือน ประมาณการค่าเช่าในกรณีที่สามารถปล่อยเช่าได้ 10 เดือนในแต่ละปี จะมีค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีเท่ากับ (23,000 x 10) = 230,000 บาท เนื่องจากบ้านตั้งอยู่ในโครงการจัดสรรจึงมีค่าใช้จ่ายส่วนกลาง 2,400 บาท เมื่อรวมค่าใช้จ่ายทั้งปีจะเท่ากับ (2,400 x 12) = 28,800 บาท

ทำความเข้าใจพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543

อีกทั้งบ้านหลังนี้ผู้ลงทุนกู้มาเพื่อซื้อจึงต้องผ่อนชำระสินเชื่อทุกเดือน งวดละ 14,000 บาท ทั้งปีจะผ่อนชำระหนี้เป็นจำนวนเงินเท่ากับ (14,000 x 12) = 168,000 บาท ในการซื้อบ้านหลังนี้มีค่าจอง 8,000 บาท ค่าดาวน์ 260,000 บาท และค่าตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ และเครื่องใช้ต่าง ๆ เข้าบ้าน อีก 140,000 บาท เพื่อให้บ้านพร้อมอยู่สำหรับผู้เช่า

ค้นหาประกาศ เช่าตึกแถว-อาคารพาณิชย์ ได้ที่นี่

จากข้อมูลข้างต้นสามารถคำนวณหา Cash on Cash Rental Yield คือ การคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าในรอบปี ได้ด้วยการแทนค่าลงในสมการ ดังนี้

- ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = (230,000 – 28,800) = 201,200 บาท

- Cash on Cash Rental Yield = (201,200 – 168,000) / (8,000 + 260,000 + 140,000) = 8.14% ต่อปี

สรุปข้อแตกต่างการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าทั้ง 3 วิธี

วิธีการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าที่เราได้นำเสนอทั้ง 3 วิธีการนั้น จะมีข้อแตกต่างกันในองค์ประกอบซึ่งนำมาคำนวณ

โดยการคำนวณด้วยวิธี Gross Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้นนั้นจะเหมาะสมกับกรณีที่อสังหาริมทรัพย์ไม่มีค่าใช้จ่ายใด ๆ และไม่ได้กู้ซื้อ เนื่องจากวิธีการนี้ไม่นำต้นทุนทางการเงินและค่าใช้จ่ายเข้ามาในการคำนวณ หากมีค่าใช้จ่ายในส่วนนี้แล้วใช้วิธีนี้จะได้อัตราผลตอบแทนที่สูงเกินจริง

ส่วนวิธี Net Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธินั้นเหมาะสมกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยที่มีค่าใช้จ่ายส่วนกลาง แต่ไม่ได้ซื้อด้วยการกู้เงิน เพราะวิธีการนี้มีการนำค่าใช้จ่ายเข้ามาคำนวณ แต่ไม่นำต้นทุนการเงินเข้ามาคำนวณ  หากกู้ซื้ออสังหาฯ แล้วใช้วิธีการนี้จะทำให้คำนวณได้อัตราผลตอบแทนสูงเกินจริง

สำหรับวิธี Cash on Cash Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปีนั้นเป็นวิธีที่เหมาะสำหรับการซื้ออสังหาฯ ด้วยการกู้ และมีค่าใช้จ่ายส่วนกลาง เพราะมีการนำปัจจัยทั้งสองเข้ามาในการคำนวณจึงสามารถคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าได้ใกล้เคียงกับความเป็นจริงมากที่สุด

นำวิธีการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าไปใช้ได้อย่างไร

ประโยชน์จากการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่านั้นคือการนำไปใช้เพื่อพิจารณาตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ นอกจากจะเปรียบเทียบระหว่างการเลือกลงทุนในอสังหาฯ ด้วยกันแล้ว ยังสามารถนำอัตราผลตอบแทนฯ นี้ไปใช้เปรียบเทียบกับการลงทุนแบบอื่น ๆ ได้อีกด้วย  

โดยคาดหวังว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะต้องให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าการลงทุนทางการเงินอื่น ๆ เช่น ตราสารหนี้ กองทุนรวม หรือตราสารทุน เนื่องจากการลงทุนในอสังหาฯ นั้นมีสภาพคล่องที่ต่ำกว่าการลงทุนประเภทอื่น

นอกจากนี้ยังสามารถใช้วิธีการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่านี้มาคำนวณย้อนกลับเพื่อหาความเป็นไปได้ในการลงทุนอสังหาฯ ในพื้นที่เพื่อปล่อยเช่า โดยอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าที่เราต้องการ และอัตราค่าเช่าในตลาดจะเป็นตัวกำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เราจะลงทุนซื้อเพื่อปล่อยเช่า

โดยหากไม่สามารถหาซื้ออสังหาฯ ได้ในระดับราคาดังกล่าวเนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดนั้นสูงกว่า แสดงว่าการลงทุนในอสังหาฯ เพื่อปล่อยเช่าในพื้นที่นั้นไม่ใช่ทางเลือกที่จะทำให้ได้ผลตอบแทนตามที่ต้องการ ทั้งนี้ คุณสามารถศึกษาวิธีการตั้งค่าเช่าบ้านที่เหมาะสมได้ที่นี่

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ นักเขียนออนไลน์ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

สัญญาเช่าทรัพย์ คืออะไร

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537  สัญญาเช่าทรัพย์ คือ สัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่า "ผู้ให้เช่า" ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า "ผู้เช่า" ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าตามจำนวนที่ได้ระบุไว้ในสัญญา ซึ่งผู้เช่ามีสิทธิที่จะได้ใช้ทรัพย์สินที่เช่า แต่ไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าแต่อย่างใด และต้องชำระเงินเพื่อตอบแทนการใช้ทรัพย์สินนั้น ๆ เรียกว่า “ค่าเช่า”

สัญญาเช่าทรัพย์ เป็นสัญญาที่มีกำหนดระยะเวลา ซึ่งอาจกำหนดเป็นเดือน เป็นปี หรือเช่าตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าได้ ตามมาตรา 538 แบ่งออกเป็น 2 ประเภท ดังนี้

1. การเช่าแบบระยะเวลาไม่เกิน 3 ปี ต้องทำเป็นหนังสือสัญญาเช่าโดยมีการลงลายมือชื่อทั้งสองฝ่าย

2. การเช่าแบบระยะเวลาที่เกิน 3 ปี ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงจะใช้ฟ้องร้องบังคับคดีได้

ทั้งนี้ นอกจากสัญญาเช่าทรัพย์ จ่ายเฉพาะค่าเช่าแล้ว บางรายยังมีการทำหนังสือสัญญาฉบับพิเศษ หรือที่ภาษาทางกฎหมายเรียกว่า “สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่า” คือ สัญญาที่มีข้อตกลงพิเศษเพิ่มเติมระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่า ซึ่งผู้เช่าได้ให้ค่าตอบแทนแก่ผู้ให้เช่านอกเหนือไปจากค่าเช่าที่ต้องชำระ เช่น ปลูกสร้างอาคารแล้วยกกรรมสิทธิ์ให้เจ้าของที่ดิน หรือปลูกต้นไม้แล้วยกให้แก่เจ้าของที่ดิน เป็นต้น

เซ้งกับเช่า การเช่า 2 แบบนี้ต่างกันอย่างไร อยากเซ้งกิจการต้องดูอะไร

สัญญาเช่าทรัพย์ ควรมีอะไรในสัญญาบ้าง

1. รายละเอียดของผู้เช่าและผู้ให้เช่า เป็นรายละเอียดของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย เช่น ชื่อ-นามสกุล บ้านที่อยู่อาศัย อายุ

2. รายละเอียดของทรัพย์สินที่เช่า เช่น บ้านเลขที่ ตำแหน่งที่อยู่ ซึ่งต้องระบุให้ชัดเจน ป้องกันการเข้าใจที่คลาดเคลื่อน

3. ระยะเวลาการเช่า ระบุให้ชัดเจนว่าตกลงเช่าอสังหาริมทรัพย์กี่ปี หากเกิน 3 ปีต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

4. ค่าตอบแทนและวิธีการชำระ ระบุเป็นจำนวนที่แน่นอนพร้อมวิธีการชำระค่าเช่าให้ชัดเจน เช่น ค่ามัดจำเท่าไหร่ จะได้คืนเมื่อไหร่ หรือกรณีไหนถูกยึดค่ามัดจำ การชำระค่าเช่าให้ชำระโดยการโอนเงิน หรือเงินสด ชำระภายในวันที่เท่าไหร่ หากล่าช้ามีค่าปรับหรือไม่

5.ความรับผิดของผู้เช่า เนื่องจากผู้เช่าคือผู้เข้ามาทำประโยชน์ในทรัพย์สิน โดยในระหว่างนั้นอาจเกิดความเสียหาย สูญหายต่อทรัพย์ได้ จึงต้องระบุให้ละเอียดในสัญญาว่ากรณีไหนต้องจ่ายค่าเสียหาย และต้องจ่ายเท่าไหร่

6. ความรับผิดของคู่สัญญากรณีผิดสัญญา ในกรณีที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา อีกฝ่ายจะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้ ดังนั้น การระบุข้อรับผิดในความเสียหายหากผิดสัญญาจะทำให้การฟ้องร้องบังคับคดีทำได้ง่ายมากขึ้น

7. รายการทรัพย์สินที่ให้เช่า ไม่ใช่รายละเอียดของทรัพย์ที่เช่า แต่เป็นสิ่งที่ติดมากับทรัพย์ที่เช่า เช่น เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้าต่าง ๆ ซึ่งต้องมีการทำรายการทรัพย์สิน ในกรณีผู้เช่าทำทรัพย์สินสูญหาย หรือป้องกันผู้เช่าไม่ให้ถูกคิดเงินค่าสิ่งของซึ่งไม่มีอยู่ในห้องตั้งแต่แรก

สัญญาเช่าบ้าน 3 ส่วนสำคัญ ที่ผู้เช่าและผู้ให้เช่าต้องทำความเข้าใจ

สิ่งที่ควรรู้ ก่อนทำสัญญาเช่าทรัพย์

ทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า นอกจากจะทำความเข้าใจในรายละเอียดของสัญญาแล้ว ยังต้องรู้หน้าที่ความรับผิดชอบของตนเอง ซึ่งแบ่งออกได้ ดังนี้

ผู้ให้เช่า

ผู้ให้เช่าต้องส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้เช่าตามสัญญา โดยทรัพย์สินนั้น ๆ ต้องอยู่ในสภาพที่เหมาะแก่การใช้ประโยชน์ตามสัญญาเช่า ตลอดระยะเวลาการเช่า เช่น เจ้าของบ้านเช่าต้องดูแล บำรุง รักษา และซ่อมแซมทรัพย์สินที่ให้เช่า ยกเว้นการซ่อมที่มีกฎหมายหรือประเพณีกำหนดให้ผู้เช่าเป็นผู้ซ่อมเอง ได้แก่ การซ่อมแซมเล็ก ๆ น้อย ๆ อย่างมุ้งลวดประตู หน้าต่างฉีกขาด กระเบื้องปูพื้นแตก 2-3 แผ่น

ผู้เช่า

หลังจากที่ผู้เช่าได้ทำสัญญาพร้อมกับเงินประกันการเช่า โดยปกติตามธรรมเนียมปฏิบัติจะเก็บเงินประกันเท่ากับอัตราค่าเช่า 2 เดือน และเมื่อมีการเข้าอยู่เรียบร้อยแล้ว ผู้เช่าต้องชำระค่าเช่าเป็นรายเดือนให้กับผู้ให้เช่า (เจ้าของทรัพย์)

นอกจากนี้ผู้เช่าต้องรักษาสภาพทรัพย์สินภายในสถานที่เช่าให้เรียบร้อยตามสภาพที่ได้รับมอบมาและต้องส่งคืนในสภาพเดิม หรือซ่อมแซมให้เรียบร้อยหากชำรุด โดยอาจจะมีการระบุเพิ่มเป็นเงื่อนไขพิเศษในสัญญาด้วยก็ได้ว่ามีเฟอร์นิเจอร์หรือทรัพย์สินอะไรที่ผู้ให้เช่า ยินยอมให้ผู้เช่าสามารถใช้งานได้

กฎหมายควบคุมสัญญาเช่าฉบับปี 2562 แตกต่างจากกฎหมายเดิมอย่างไร

ข้อควรระวัง ทำสัญญาเช่าทรัพย์

1. การเช่าทรัพย์สินตามมาตรา 537 หมายถึงการเช่าทรัพย์สินที่มีรูปร่าง ได้แก่ อสังหาริมทรัพย์ สังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ รวมถึงสิทธิต่าง ๆ ที่ไม่มีรูปร่าง เช่น ลิขสิทธิ์ สิทธิบัตร สิทธิในเครื่องหมายการค้า เป็นต้น

2. สัญญาเช่าทรัพย์เป็นสัญญาที่ตกลงชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด ผู้เช่าได้ใช้หรือรับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันจำกัด ซึ่งหมายความว่าไม่ใช่จะเช่ากันตลอดไป จะต้องมีการตกลงกันว่าชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด เช่ากันนานเท่าไหร่ เช่น รายวัน รายเดือน รายปี แต่เช่ากันโดยไม่มีเวลาสิ้นสุดนั้นไม่ได้

3. สัญญาเช่าทรัพย์เป็นสัญญาที่มิได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน เห็นได้ชัดว่าผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์ที่เช่าเท่านั้น มิได้มีข้อตกลงให้โอนกรรมสิทธิ์ที่เช่าแต่อย่างใด แม้ผู้เช่าจะได้ครอบครองทรัพย์สินที่ให้เช่า ก็เป็นการครอบครองเพื่อใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่า

4. สัญญาเช่าทรัพย์เป็นสัญญาซึ่งก่อให้เกิดเพียงบุคคลสิทธิไม่ใช่ทรัพย์สิทธิ เมื่อการเช่ามิได้เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ การเช่าทรัพย์ก็ย่อมไม่ก่อให้เกิดทรัพย์สิน เป็นเพื่อแต่ก่อให้เกิดบุคคลสิทธิขึ้นเท่านั้น

5. การระงับสัญญาเช่า อาจมีสาเหตุมาจากผลทางกฎหมาย เช่น เมื่อหมดสัญญาเช่า ผู้เช่าถึงแก่ชีวิต หรือทรัพย์สินนั้นสูญหายไป เช่น ไฟไหม้ กฎหมายได้อนุญาตผู้ให้เช่าหรือผู้เช่าสามารถระงับการเช่าได้โดยมิต้องบอกกล่าว

เมื่อฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งปฏิบัติผิดหน้าที่ตามที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าในข้อสำคัญ เช่น ไม่ชำระค่าเช่า หรือถ้าสัญญาเช่าเป็นแบบไม่กำหนดระยะเวลาการเช่า แต่ละฝ่ายสามารถบอกเลิกสัญญาได้ แต่ต้องบอกกล่าวให้อีกฝ่ายหนึ่งรู้ตัวก่อนสักระยะหนึ่งแต่ไม่จำเป็นต้องบอกก่อนล่วงหน้าเกินกว่า 2 เดือน

ทั้งหมดนี้คือรายละเอียดเกี่ยวกับการสัญญาเช่าทรัพย์ที่ต้องทำความเข้าใจให้ตรงกัน รู้ความหมายของสัญญาเช่าทรัพย์คืออะไร สิ่งที่ต้องมีในสัญญาเช่าทรัพย์ รวมทั้งข้อควรระวังต่าง ๆ เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นได้หรือต้องฟ้องร้องบังคับคดีกันภายหลัง และที่สำคัญคือเพื่อความสบายใจของผู้เช่าและผู้ให้เช่า ไม่ว่าจะเช่าระยะสั้นหรือระยะยาว

 สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

1. คิดค่าเช่าบ้าน โดยอิงจากราคาตลาด

วิธีนี้เป็นการเปรียบเทียบกับอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกัน ในทำเลเดียวกัน เป็นบ้านประเภทเดียวกัน ขนาดใกล้เคียงกัน ใช้ได้ในกรณีที่มีทรัพย์แบบเดียวกัน คล้าย ๆ กันให้เปรียบเทียบ ซึ่งจะทำให้ได้ราคาที่แม่นยำใกล้เคียงราคาตลาดมากที่สุด

ข้อดีของการคิดค่าเช่าบ้านด้วยวิธีนี้ นอกจากจะทำให้รู้ราคาเฉลี่ยที่แม่นนำ ยังจะได้รู้ช่วงราคาที่คู่แข่งปล่อยเช่ากันในตอนนั้น ซึ่งจะช่วยให้นำมาคิดราคาค่าเช่าบ้านที่เหมาะสม และแข่งขันในตลาดได้ แต่ถ้าหากในตลาดมีทรัพย์ประเภทเดียวกันให้เปรียบเทียบน้อย ก็จะทำให้หาราคาค่าเช่าบ้านที่แม่นยำได้ยาก อีกทั้งถ้าหากมีการแข่งขันสูง การคิดด้วยวิธีนี้อาจจะทำให้ได้กำไรไม่ได้มาก เพราะอาจจะต้องลดราคาเพื่อแข่งขันในตลาด เพื่อดึงดูดใจผู้เช่า

เริ่มจากค้นหาบ้านเช่าในทำเลเดียวกัน ลักษณะเดียวกัน ในเว็บประกาศขายหรือปล่อยเช่าในอินเทอร์เน็ต จากนั้นลิสต์ข้อมูลแต่ละห้องที่ปล่อยเช่าออกมา อาจจะทำเป็นตารางเปรียบเทียบค่าเช่า เพื่อให้ดูง่าย และนำมาหาค่าเฉลี่ย จะทำให้รู้ว่าราคาเช่าบ้านต่อเดือนในทำเลเดียวกัน ลักษณะเดียวกัน คิดอยู่ที่เท่าไหร่ หากอยากปล่อยเช่าได้เร็วให้ตั้งราคาค่าเช่าบ้านให้ต่ำกว่าราคาเฉลี่ย จะทำให้เราปล่อยเช่าได้เร็วขึ้น

รวมประกาศให้เช่า บ้านเดี่ยว คอนโด อพาร์ทเมนท์ ตึกแถว-อาคารพาณิชย์

2. คิดค่าเช่าบ้าน โดยอิงจากมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์

การคิดค่าเช่าบ้านวิธีนี้ นิยมใช้ในกรณีที่ไม่มีโครงการคล้ายคลึงกันมาเปรียบเทียบกันได้ จึงอิงกับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา โดยสามารถคิดราคาค่าเช่าบ้านได้ที่ 1% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ เช่น นาย A มีบ้านให้เช่า 1 หลัง พื้นที่ใช้สอย 150 ตารางเมตร 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ในราคา 3.5 ล้านบาท จากการคำนวณราคาค่าเช่าบ้านควรอยู่ที่ 35,000 บาทต่อเดือน ซึ่งคุณสามารถปรับลด-เพิ่มได้ตามความเหมาะสมของสภาพบ้าน

3. คิดค่าเช่าบ้าน โดยอิงจากขนาดเป็นตารางเมตร

เริ่มแรกต้องคำนวณหาราคาต่อตารางเมตรออกมาให้ได้ก่อน โดยการนำค่าเช่าหารด้วยจำนวนตารางเมตร จากนั้นนำราคาที่ได้คูณกับพื้นที่ขนาดเป็นตารางเมตรของบ้าน ซึ่งจะออกมาเป็นราคาค่าเช่าบ้านปล่อยเช่าต่อเดือน

ตัวอย่างเช่น บ้านที่ต้องการปล่อยเช่า เป็นรูปแบบ 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ในราคา 3.5 ล้านบาท ขนาด 150 ตารางเมตร ต้องตั้งราคาค่าเช่าบ้านเท่าไหร่ เมื่อเปรียบเทียบกับบ้านที่ปล่อยเช่าที่อยู่ในทำเลเดียวกัน ซึ่งคิดราคาปล่อยเช่าอยู่ที่ 35,000 บาทต่อเดือน ใช้สูตรการคิด ดังนี้

1) นำราคาค่าเช่าบ้านต่อเดือน ÷ ขนาดพื้นที่ใช้สอย (35,000 ÷ 150 = 233 บาท) จะได้ราคาค่าเช่าบ้านอยู่ที่ 233 บาท/ตารางเมตร

2) นำราคาค่าเช่าต่อตารางเมตรที่ได้ มาคำนวณกับขนาดของพื้นที่ใช้สอย โดยใช้สูตร ราคาค่าเช่าต่อตารางเมตร x ขนาดของพื้นที่ห้อง (233 x 150 = 34,950 บาท) จะได้ราคาค่าเช่าบ้านเริ่มต้นที่ 34,950 บาท/เดือน

โดยราคาที่ได้จะเป็นการคำนวณจากห้องเปล่า เจ้าของบ้านหรือผู้ให้เช่าสามารถปรับราคาให้สูงขึ้นหรือต่ำได้ หากมีการตกแต่งบ้านให้สวยงาม น่าอยู่ เหมือนใหม่ เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าที่เลือกใช้ ก็ช่วยเพิ่มมูลค่าให้คิดราคาค่าเช่าบ้านเพิ่มขึ้นได้

7 เทคนิค ช่วยปล่อยเช่าบ้าน-คอนโดได้ในช่วงนี้

4. คิดค่าเช่าบ้าน โดยอิงจาก Rental Yield

การคิดจากอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า โดยเฉลี่ยในพื้นที่ เป็นวิธีที่น่าเชื่อถือที่สุด ต้องอาศัยการลงพื้นที่สำรวจข้อมูลราคาและค่าเช่าบ้าน เพื่อหาค่าเฉลี่ย Rental Yield ในพื้นที่ออกมาให้ได้ แล้วค่อยนำค่าเฉลี่ยมาคิดย้อนกลับให้เป็นค่าเช่าที่เหมาะสมอีกที

การคำนวณหาค่าเช่าบ้านด้วยวิธีนี้ค่อนข้างซับซ้อนแต่ได้ผลค่อนข้างแม่นยำ โดยส่วนใหญ่จะคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ เพื่อที่จะได้นำค่าเฉลี่ยนั้นมาคำนวณหาราคาค่าเช่าบ้าน ซึ่งนอกจากคิดคำนวณหา Rental Yield ในพื้นที่นั้น ๆ ได้ด้วยตนเองแล้ว ยังสามารถค้นหาข้อมูลผลตอบแทนการลงทุนจากโครงการได้จากแหล่งข่าวที่น่าเชื่อถือ เมื่อได้ค่าเฉลี่ยผลตอบแทนมาแล้วให้นำมาคูณกับราคามูลค่าโครงการที่ซื้อมา และนำไปหาร 12 ก็จะได้ผลลัพธ์เป็นราคาค่าเช่าบ้านที่จะปล่อยเช่าในแต่ละเดือน

ตัวอย่างเช่น หากต้องการปล่อยเช่าบ้านทำเลพระราม 9 ซื้อมาในราคา 3,500,000 บาท ขนาด 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ อ่านจากเว็บไซต์ประกาศขาย-เช่า พบว่า อัตราผลตอบแทนเฉลี่ยจากการปล่อยเช่าในทำเลดังกล่าวอยู่ที่ประมาณ 5% ต้องคิดราคาค่าเช่าบ้านเท่าไหร่จึงจะได้กำไร ใช้สูตรการคิด ดังนี้

1) นำราคาบ้าน x อัตราผลตอบแทน (%) (3,500,000 x 5% = 175,000) จะได้อัตราผลตอบแทนอยู่ที่ 175,000 บาท/ปี

2) นำอัตราผลตอบแทนต่อปี ÷ 12 (175,000 ÷ 12 = 14,583) จะได้ราคาค่าเช่าบ้านเริ่มต้นที่ 14,583 บาท/เดือน

ทั้งนี้ สามารถคิดราคาบวก/ลบเพิ่มจากราคาตั้งต้นนี้ หากบ้านที่ปล่อยเช่ามีการตกแต่งเพิ่มเติม

3 วิธีคิด Rental Yield คำนวณหาผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าบ้าน-คอนโด

การตั้งราคาค่าเช่าบ้านควรเลือกวิธีที่ได้ผลแม่นยำ เพื่อจะได้คิดราคาค่าเช่าบ้านได้ไม่ขาดทุน และนอกจากนั้นยังมีเรื่องที่เจ้าของบ้านหรือผู้ให้เช่าต้องศึกษา อย่างเรื่องสัญญาเช่า สามารถดาวน์โหลดตัวอย่างสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ เพื่อเป็นแนวทางในการเขียนสัญญาในแบบที่เข้าใจง่ายและครบถ้วน ซึ่งประกอบด้วย 3 ส่วนสำคัญ คือ สัญญา ผู้เช่า และผู้ให้เช่า เพื่อความเข้าใจที่ตรงกัน หรือหากมีปัญหาภายหลัง สัญญาเช่าจะเป็นหลักฐานทางกฎหมายที่สามารถนำมาฟ้องร้องบังคับคดีได้

รวมข้อมูลเกี่ยวกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ โดยสำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

เพื่อป้องกันปัญหาที่ตามมาเซอร์ไพรส์ภายหลังก็คือ ประเภทของห้องเช่า หรือแบบห้องเช่า เนื่องจากการหาห้องเช่าแต่ละพื้นที่ ก็มีความแตกต่างกันออกไป  ดังนั้นผู้เช่าจะต้องทำความเข้าใจ เพราะแบบห้องเช่าต่าง ๆ จะไปขึ้นอยู่กับงบประมาณในการเช่าด้วย

แบบห้องเช่า มีทั้งหมดกี่แบบ

ห้องเช่าส่วนใหญ่จะถูกแบ่งประเภทออกเป็น 3 รูปแบบหลัก ๆ ด้วยกัน คือ

1.ห้องเช่าที่มีเฟอร์นิเจอร์แบบ Fully Fitted

2.ห้องเช่าแบบมีเฟอร์นิเจอร์ Fully Furnished

3.ห้องเปล่า

ซึ่งแน่นอนอยู่แล้วว่าถ้าหาห้องเช่าที่อยู่บนทำเลเดียวกันแต่มีความแตกต่างกันที่จำนวนเฟอร์นิเจอร์ในห้อง หรือห้องเปล่าที่ไม่มีเฟอร์นิเจอร์เลย ราคาค่าเช่าก็ย่อมมีความแตกต่างกัน

และสิ่งที่ระบุในสัญญาเช่าก็จะแตกต่างกันไปด้วย ดังนั้นผู้เช่าจะต้องดูให้ดีก่อนลงมือเช่า ซึ่งทั้งนี้เองห้องเช่าทั้ง 3 ประเภทจะเป็นอย่างไรแตกต่างกันยังไงบ้างมาดูกัน

ค้นหาประกาศ เช่าคอนโด ได้ที่นี่

ห้องชุดแบบ Fully Fitted

คือแบบห้องเช่าที่มีการมอบเฟอร์นิเจอร์ให้เพียงบางส่วน ส่วนใหญ่จะเป็นเฟอร์นิเจอร์บิลท์อิน หลัก ๆ ที่ห้องชุดหนึ่งห้องควรจะมี อาทิ เคาน์เตอร์ครัว สุขภัณฑ์ภายในห้องน้ำ ตู้เสื้อผ้า ซึ่งเราจะหาห้องเช่าแบบนี้ได้จากการเช่าห้องชุดภายในคอนโดฯ

ส่วนใหญ่คนที่ต้องการเช่าห้องในระยะยาวมักมองหาห้องรูปแบบนี้ เนื่องจากเป็นห้องชุดแบบมีเฟอร์นิเจอร์เริ่มต้น ราคาค่าเช่าถูกกว่าแบบมีเฟอร์นิเจอร์ Full Option และสามารถตกแต่งห้องบางส่วนเองได้ด้วย

แม้จะราคาค่าเช่าถูกกว่า สามารถออกแบบห้องให้มีบรรยากาศ หรือรูปแบบการใช้สอยที่ถูกใจ และเหมาะกับตัวเองมากที่สุด แต่มีข้อเสียอยู่ที่งบประมาณการตกแต่งอาจบานปลาย ทั้งอาจจะต้องใช้ระยะเวลาพอสมควรกว่าจะตกแต่งได้เรียบร้อยพร้อมอยู่

10 เทคนิคตกแต่งคอนโด เปลี่ยนพื้นที่แคบให้ดูกว้าง

ห้องชุดแบบ Fully Furnished

ห้องแบบนี้จะมีเฟอร์นิเจอร์ครบเซ็ตพร้อมอยู่ เรียกได้ว่าเดินเข้ามาพร้อมกระเป๋าสัมภาระก็สามารถเข้ามาอยู่ได้เลย มีข้อดีคือ พร้อมเข้าอยู่ได้ทันทีโดยไม่ต้องเสียเวลาไปเลือกซื้อหาเฟอร์นิเจอร์ ไม่ต้องยุ่งยากกับการขนย้าย ติดตั้ง ซึ่งอาจเกิดรอยขีดข่วนภายในห้อง งบประมาณไม่บานปลาย และถ้าเลือกแบบห้องเช่าที่มีมาตรฐานสูง ก็จะได้เฟอร์นิเจอร์จากแบรนด์ดี มีคุณภาพแบบที่ไม่ต้องเสียเงินเพิ่ม

ส่วนใหญ่ห้องแบบนี้ภายในห้องจะมีการตกแต่งห้องไว้ให้เรียบร้อย ราคาค่าเช่าก็จะสูงกว่าห้องทั่วไป หากเปรียบเทียบกับห้องที่มีขนาดเท่ากัน และอยู่บนทำเลเดียวกันถือเป็นแบบห้องเช่าที่มีราคาแพงที่สุด

นอกจากนั้นสิ่งที่ตามมาสำหรับห้องเช่าแบบนี้ก็คือผู้เช่าจะต้องเป็นคนดูแลรับผิดชอบเฟอร์นิเจอร์ต่าง ๆ ภายในห้องตามสัญญา หากเฟอร์นิเจอร์บางอย่างชำรุดก็ต้องทำตามเงื่อนไขของผู้ให้เช่า บางห้องเช่าอาจใช้เฟอร์นิเจอร์คุณภาพต่ำ เพื่อลดต้นทุน แถมเฟอร์นิเจอร์บางชิ้นที่มีมาให้ อาจไม่เหมาะกับการใช้งานจริง ทำให้เกะกะห้องโดยไร้ประโยชน์ แล้วถ้ามีเฟอร์นิเจอร์ดั้งเดิมจากบ้านเก่า ที่ต้องการนำมาใช้ภายในห้อง ก็อาจไม่สามารถนำมาใช้ได้

คนที่มองหาห้องเช่าแบบนี้ส่วนใหญ่จะเป็นคนที่ทำสัญญาเช่าในระยะสั้น ๆ ต้องการห้องเช่าที่อำนวยความสะดวกในช่วงเวลาที่เข้ามาอยู่อาศัย ไม่จำเป็นต้องขนย้ายของเข้า-ออกบ่อย ๆ

ห้องเปล่า

ถือเป็นอีกหนึ่งแบบห้องเช่าที่คนที่กำลังมองหาห้องเช่าให้ความสนใจ หากเปรียบเทียบกับห้องที่ขนาดเท่ากัน ทำเลเดียวกัน ห้องแบบนี้จะมีราคาถูกที่สุด ส่วนใหญ่ผู้เช่าที่มองหาห้องเช่าแบบนี้จะเป็นบุคคลที่กำลังมองหาห้องเช่าเพื่ออยู่อาศัยในงบประมาณที่จำกัด หรืออยากจะตกแต่งเองแล้วอยู่อาศัยระยะยาวก็มีเช่นกัน

อีกหนึ่งกลุ่มที่มักเช่าห้องเปล่า นอกจากคนที่อยู่อาศัยเองก็จะเป็นกลุ่มผู้ประกอบการที่หาห้องเช่าเพื่อเอาไว้เก็บของ หรือเป็นที่พักพิงของพนักงาน โดยจะตกแต่งห้องตามจำเป็นเท่านั้น เพราะห้องเช่าแบบนี้สามารถลดต้นทุนในการเช่าได้ดี

ปัจจุบันอสังหาริมทรัพย์แนวคอนโดมิเนียมมีราคาค่อนข้างสูง โดยเฉพาะทำเลในเมืองที่สามารถเชื่อมต่อไปสู่สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ได้ง่าย

คอนโดให้เช่า เช่าคอนโด ตกแต่งพร้อมอยู่

ดังนั้นจึงไม่แปลกเลยที่คอนโดมิเนียมในเมืองจะมีราคาแพงมาก ๆ “การเช่าอยู่” จึงเป็นหนึ่งตัวเลือกที่ช่วยอำนวยความสะดวกให้ชีวิตคนทำงาน และคนที่ใช้ชีวิตในเมือง ซึ่งการเช่าจะช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายส่วนเกินต่าง ๆ ออกไป

เพียงแต่เราจะมีสิทธิเป็นผู้เช่าเท่านั้นไม่ใช่เจ้าของ ดังนั้นหากคิดจะหาห้องเช่าไม่เพียงรู้จักประเภทของห้องเช่า หรือสัญญาเช่าเท่านั้น แต่ต้องพิจารณาเรื่องอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการเช่า และการคุ้มครองสิทธิผู้เช่าของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.)

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กิตติคม พจนี Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com 

อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหาบ้าน คอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

- บ้านเช่าราคาถูกเลือกอย่างไร

- บ้านเช่าราคาถูกสำหรับคนโสด

- บ้านเช่าราคาถูกจากการเคหะแห่งชาติ

บ้านเช่าราคาถูก เลือกอย่างไร  

1. พิจารณาทำเล  

ทำเลบ้านเช่าราคาถูกส่วนใหญ่จะอยู่ในโซนกรุงเทพฯ รอบนอกหรือแถบชานเมือง ค่อนข้างหาได้ยากได้ในย่านใจกลางเมือง แต่ด้วยโครงข่ายคมนาคม โดยเฉพาะรถไฟฟ้าที่มีการขยายโครงข่ายครอบครอบคลุมทุกพื้นที่กรุงเทพฯ ปริมณฑล ทำให้การเดินทางง่ายและสะดวกมาขึ้น แม้จะเช่าบ้านเช่าราคาถูกอยู่นอกเมือง แต่ก็สามารถเดินทางเข้ามาทำงานในเมืองได้ง่าย สะดวก และรวดเร็ว  

เส้นทางแผนที่รถไฟฟ้า-BTS-MRT ปี 64 

2. ประเภท 

บ้านเช่าราคาถูกมีหลายประเภท เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม นอกจากนั้นยังมีคอนโดมิเนียม หรืออาคารชุด และห้องเช่าราคาถูกให้เลือก ซึ่งแต่ละประเภทมีความแตกต่างกัน ทั้งขนาดพื้นที่ใช้สอย ฟังก์ชั่น ราคา ซึ่งแบ่งออกได้เป็น   

• ห้องเช่าที่มีเฟอร์นิเจอร์แบบ Fully Fitted 
• ห้องเช่าแบบมีเฟอร์นิเจอร์ Fully Furnished 
• ห้องเปล่า 

แน่นอนว่าถ้าหาบ้านเช่าราคาถูกที่อยู่บนทำเลเดียวกันแต่มีความแตกต่างกันที่จำนวนเฟอร์นิเจอร์ในห้อง หรือห้องเปล่าที่ไม่มีเฟอร์นิเจอร์เลย ราคาค่าเช่าก็ย่อมมีความแตกต่างกัน แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นก็ต้องพิจารณาจากจำนวนผู้อยู่อาศัย ฟังก์ชั่นตอบโจทย์มากน้อยแค่ไหน รวมถึงความชอบประกอบกัน  

3. ราคาค่าเช่า 

โดยส่วนใหญ่แล้ว ราคาบ้านเช่าราคาถูกที่สามารถจ่ายได้มักจะคิดที่ 30% ของรายรับ เช่น หากเงินเดือน 15,000 บาท/เดือน สามารถจ่ายค่าเช่าได้สูงสุดที่ 4,500 บาทต่อเดือน แต่ยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ยังไม่ได้รวมไปกับค่าเช่า เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าที่จอดรถ ค่าส่วนกลาง หรือในบางกรณีที่บ้านเช่าราคาถูกหลังนั้นไม่ได้มาพร้อมเฟอร์นิเจอร์ ก็ต้องมีค่าใช้จ่ายในส่วนเฟอร์นิเจอร์หรือเครื่องใช้ไฟฟ้าเพิ่มเข้ามา  

นอกจากนี้ก่อนเข้าอยู่ในเดือนแรก เจ้าของบ้านหรือผู้ปล่อยเช่าอาจจะเก็บค่าเช่าล่วงหน้าประมาณ 1-2 เดือน และมัดจำอีก 1-2 เดือน (แล้วแต่ตกลง) ดังนั้นต้องเตรียมเงินก้อนไว้เพื่อจ่ายค่าเช่าในส่วนนี้ 

ค้นหาบ้านเช่าราคาถูกได้ที่นี่

4. สัญญาเช่า 

สัญญาบ้านเช่าราคาถูก ต้องระบุรายละเอียดชัดเจน ไม่หมกเม็ด รายละเอียดในสัญญาควรมีการระบุระยะเวลาให้เช่า ค่าเช่า อัตราค่าสาธารณูปโภค และค่าบริการต่าง ๆ เพื่อคำนวณค่าใช้จ่ายเบื้องต้นก่อนย้ายเข้ามาอยู่  

โดยผู้เช่าต้องดูความสมเหตุสมผลของรายละเอียดเงื่อนไขเพิ่มเติมในสัญญาเช่าด้วย เพื่อตรวจสอบความโปร่งใสเบื้องต้นของผู้ให้เช่า เช่น การเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้า การขึ้นค่าเช่าในอนาคต เงื่อนไขการยกเลิกสัญญาเช่า ความคุ้มครองจากเงินประกัน ฯลฯ ซึ่งจุดนี้มีความสำคัญเพราะตามกฎหมายแล้ว ผู้ให้เช่าจะเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันรวมกันแล้วไม่เกิน 3 เดือนของอัตราค่าเช่ารายเดือน   

6 เทคนิคหาห้องเช่าราคาถูกในกรุงเทพฯ อย่างไรให้คุ้มค่า 

บ้านเช่าราคาถูกสำหรับผู้สูงอายุ คนพิการ และคนโสด

ล่าสุด ที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติเห็นชอบในหลักการการจัดตั้งบริษัทในเครือของการเคหะแห่งชาติ ที่มีชื่อว่า "บริษัทเคหะสุขประชา จำกัด (มหาชน) หรือ บมจ.เคหะสุขประชา" ตามที่กระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์เสนอ

ทั้งนี้ บมจ.เคหะสุขประชา จะมีการจัดทำโครงการบ้านเช่า จำนวน 100,000 หน่วย ภายใน 4 ปี ตั้งแต่ปี 2565-2568 โดยรูปแบบที่อยู่อาศัย 4 รูปแบบ มีความครอบคลุม 4 กลุ่มเป้าหมาย ดังนี้

1. กลุ่มผู้สูงอายุ คนพิการ

• แบบบ้านแฝดชั้นเดียว หรือ 2 ชั้น
• ที่ดิน 16 ตารางวา
• พื้นที่ใช้สอย 30 ตารางเมตร
• อัตราค่าเช่า 1,500 บาทต่อเดือน

2. กลุ่มผู้มีสถานะโสด

• แบบบ้านแฝดชั้นเดียว หรือ 2 ชั้น
• ที่ดิน 16 ตารางวา
• พื้นที่ใช้สอย 30 ตารางเมตร
• อัตราค่าเช่า 2,000 บาทต่อเดือน

3. กลุ่มครัวเรือนใหม่

• แบบบ้านแฝดชั้นเดียว หรือ 2 ชั้น
• ที่ดิน 17.5 ตารางวา
• พื้นที่ใช้สอย 40 ตารางเมตร
• อัตราค่าเช่า 2,500 บาทต่อ เดือน

4. กลุ่มครอบครัว

• แบบบ้านแฝดชั้นเดียว หรือ 2 ชั้น
• ที่ดิน 20 ตารางวา
• พื้นที่ใช้สอย 50 ตารางเมตร
• อัตราค่าเช่า 3,500 บาทต่อเดือน

สำหรับเงินทุนจดทะเบียนและสัดส่วนการร่วมทุน จะประกอบไปด้วยเงินทุนจดทะเบียน 500 ล้านบาท โดยเงินลงทุนจากการเคหะแห่งชาติจำนวน 245 ล้านบาท คิดเป็น 49% และเงินลงทุนจากภาคเอกชน จำนวน 255 ล้านบาท คิดเป็น 51%

บ้านเช่าราคาถูกจากการเคหะแห่งชาติ 

ปัจจุบันมีบ้านเช่าราคาถูกของการเคหะแห่งชาติ (กคช.) ที่สร้างขึ้นเพื่อเปิดโอกาสให้ผู้มีรายได้น้อยได้มีที่อยู่อาศัยในราคาที่สามารถเข้าถึงได้ในทำเลเหล่านี้

1. อาคารเช่าสำหรับผู้มีรายได้น้อยในพื้นที่ 5 จังหวัด

การเคหะแห่งชาติได้จัดสร้างโครงการอาคารเช่าสำหรับผู้มีรายได้น้อยในพื้นที่ 5 จังหวัด ได้แก่

1) จังหวัดสมุทรสาคร (กระทุ่มแบน 3) จำนวน 196 หน่วย พื้นที่ใช้สอย 28-30 ตารางเมตร ค่าเช่าเริ่มต้น 2,100 บาท/เดือน

2) จังหวัดกาญจนบุรี จำนวน 79 หน่วย พื้นที่ใช้สอย 28-30 ตารางเมตร ค่าเช่าเริ่มต้น 1,900 บาท/เดือน

3) จังหวัดมหาสารคาม จำนวน 138 หน่วย พื้นที่ใช้สอย 28-30 ตารางเมตร ค่าเช่าเริ่มต้น 1,800 บาท/เดือน

4) จังหวัดสุรินทร์ (สลักได) จำนวน 163 หน่วย พื้นที่ใช้สอย 28-30 ตารางเมตร ค่าเช่าเริ่มต้น 1,700 บาท/เดือน

5) จังหวัดอุบลราชธานี จำนวน 242 หน่วย พื้นที่ใช้สอย 28-30 ตารางเมตร ค่าเช่าเริ่มต้น 1,400 บาท/เดือน

สำหรับคุณสมบัติและหลักเกณฑ์ของผู้ได้สิทธิเช่ากรณีสวัสดิการแห่งรัฐ จะต้องเป็นผู้มีบัตรสวัสดิการแห่งรัฐ มีอายุครบ 20 ปีบริบูรณ์นับตั้งแต่วันทำสัญญา หรือยังไม่ถึง 20 ปีบริบูรณ์ แต่ได้บรรลุนิติภาวะด้วยการสมรส และต้องเป็นผู้มีรายได้น้อย โดยกำหนดสัดส่วนการอยู่อาศัยของผู้ได้สิทธิกลุ่มนี้ในแต่ละโครงการ 60%

ขณะที่ข้าราชการและประชาชนทั่วไปไม่จำกัดอาชีพ ต้องมีรายได้ไม่เกิน 19,200 บาท/เดือน ซึ่งไม่รวมรายได้พิเศษอื่น ๆ เช่น ค่าล่วงเวลา เบี้ยกันดาร โดยกำหนดสัดส่วนการอยู่อาศัยของผู้ได้สิทธิกลุ่มนี้ในแต่ละโครงการ 40%

ทั้งนี้ เงื่อนไขการเช่า ได้กำหนดเงินประกันการเช่า 1 เดือน และให้สิทธิเช่า 1 คนต่อ 1 ห้อง/สัญญา โดยมีขนาดครัวเรือนไม่เกิน 4 คน และห้ามมิให้นำห้องที่เช่าไปให้เช่าช่วง หากตรวจสอบพบภายหลังจะยกเลิกสิทธิและเรียกคืนห้องทันที โดยการเคหะแห่งชาติจะทำสัญญากับผู้เช่าช่วงโดยตรง

อย่างไรก็ตาม การเคหะแห่งชาติให้สิทธิผู้สูงอายุ และคนพิการเช่าอาคาร ชั้นที่ 1 เป็นอันดับแรก และให้สิทธิผู้ถือบัตรสวัสดิการแห่งรัฐเป็นลำดับถัดไป ภายในระยะเวลา 30 วันนับจากวันที่เริ่มเปิดให้เช่าอาคาร แต่หากเลยกำหนดระยะเวลาดังกล่าว การเคหะแห่งชาติขอสงวนสิทธินำอาคารเช่าคงเหลือที่กันไว้สำหรับผู้สูงอายุ ผู้พิการ และผู้ถือบัตรสวัสดิการแห่งรัฐ เปิดให้ประชาชนทั่วไปเช่าอาคารในลำดับต่อไป

ผู้สนใจสามารถลงทะเบียนจองโครงการอาคารเช่าสำหรับผู้ที่มีรายได้น้อยของการเคหะแห่งชาติผ่านระบบ Line OA : @nha.thailand และเว็บไซต์การเคหะแห่งชาติ หรือสามารถสอบถามรายละเอียดได้ที่สำนักงานเคหะจังหวัดที่ตั้งโครงการ หรือ Call Center 1615

2. บ้านเคหะสุขเกษม เทพารักษ์

โครงการบ้านเคหะสุขเกษม (เทพารักษ์ 4) อยู่ห่างจากถนนเทพารักษ์ ประมาณ 1 กิโลเมตร ห่างจากถนนกาญจนาภิเษก ประมาณ 4 กิโลเมตร และห่างจากสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส ปู่เจ้า ประมาณ 13 กิโลเมตร 

รู้จักทำเลเทพารักษ์ให้มากขึ้น ผ่าน AreaInsider

บ้านเช่าราคาถูก โครงการบ้านเคหะสุขเกษม โดยการเคหะแห่งชาติ ราคา 2,500-3,000 บาท/เดือน เพื่อรองรับผู้สูงอายุ คนเกษียณที่อยู่อาศัยช่วงบั้นปลายชีวิต และกลุ่มที่ยังไม่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ซึ่งในเบื้องต้นจะเป็นการปรับปรุงจากโครงการบ้านเอื้ออาทร จ.สมุทรปราการ (เทพารักษ์ 4) จำนวน 45 หน่วย ก่อนจะทำทั้งหมด 4,089 หน่วย ภายในระยะเวลา 3 ปี (2564-2566) 

ทั้งนี้ จะมีการปรับปรุงบ้านเช่าราคาถูก หรืออาคารต้นแบบ 1 อาคาร เพื่อให้กลุ่มลูกค้าเป้าหมายสามารถเข้าชมห้องพักและลักษณะการใช้งานอาคารต้นแบบของโครงการบ้านเคหะสุขเกษม 

คุณสมบัติผู้เข้าร่วมโครงการบ้านเคหะสุขเกษม  

- มีสัญชาติไทย สุขภาพแข็งแรง พึ่งพาตนเองได้ 

- อายุไม่ต่ำกว่า 55 ปี ณ วันจองสิทธิ และหรือมีอายุตั้งแต่ 60 ปีขึ้นไป ณ วันเข้าพักอาศัย 

- อาศัยได้ไม่เกิน 4 คนต่อหน่วย 

- ได้รับสิทธิการเช่าพักตลอดชีพ แต่ไม่สามารถโอนสิทธิให้กับบุคลอื่นและไม่ตกทอดแก่ทายาท 

ผู้สนใจสามารถสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ การเคหะแห่งชาติ สายด่วน โทร. 1615 

3. บ้านเคหะสุขประชา ฉลองกรุง (หนองจอก) และร่มเกล้า (ลาดกระบัง)

โครงการบ้านเคหะสุขประชา บ้านเช่าราคาถูกเปิดให้จองแล้ว เปิดโอกาสให้ผู้มีรายได้น้อยมีบ้านที่สะอาด ปลอดภัย ท่ามกลางสิ่งแวดล้อมที่ดี โดยระยะแรกนำร่องที่ย่านฉลองกรุง และร่มเกล้า ในราคาเริ่มต้นเพียง 1,500 บาทต่อเดือน  

โดยที่โครงการบ้านเคหะสุขประชาฉลองกรุง บ้านเช่าราคาถูกสำหรับผู้มีรายได้น้อย ตั้งอยู่บนถนนร่วมพัฒนา 6 แขวงลำผักชี เขตหนองจอก กรุงเทพฯ ส่วนโครงการบ้านเคหะสุขประชาร่มเกล้า ตั้งอยู่บนถนนร่มเกล้า แขวงคลองสองต้นนุ่น เขตลาดกระบัง กรุงเทพฯ

บ้านเช่าราคาถูก โครงการบ้านเคหะสุขประชา โดยการเคหะแห่งชาติ เป็นบ้านเช่าราคาถูกสำหรับผู้มีรายได้น้อย หรือผู้ที่ประสบปัญหาทางเศรษฐกิจและกำลังมองหาบ้านเช่าราคาย่อมเยา  

ลักษณะเป็นบ้านชั้นเดียว และบ้านแฝด 2 ชั้น มี 4 แบบ ได้แก่ 

• แบบ X สำหรับผู้สูงอายุและผู้พิการ ขนาด 30 ตร.ม. ค่าเช่า 1,500 บาท/เดือน 
• แบบ A สำหรับคนโสด อยู่คนเดียว ขนาด 30 ตร.ม. ค่าเช่า 2,000 บาท/เดือน 
• แบบ B สำหรับครอบครัว ขนาด 40 ตร.ม. ค่าเช่า 2,500 บาท/เดือน 
• แบบ C สำหรับครอบครัว ขนาด 50 ตร.ม. ค่าเช่า 3,000 บาท/เดือน 

ค่าส่วนกลางคิดตามขนาดพื้นที่ ค่าที่จอดรถ 300 บาท/คัน  

คุณสมบัติผู้เข้าร่วมโครงการบ้านเคหะสุขประชา 

- เป็นประชาชนที่ถือสัญชาติไทย 

- ได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจถดถอยอันเนื่องมาจากสถาณการณ์การแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (COVID-19) อาทิ ถูกเลิกจ้างงาน เปลี่ยนอาชีพ ย้ายถิ่นฐาน รายได้ลดลง เป็นต้น 

- เป็นผู้ว่างงาน เป็นครอบครัวเลี้ยงเดี่ยว เป็นคนพิการ เป็นผู้สูงอายุ และเป็นผู้ได้รับผลกระทบจากการไล่รื้อเวนคืน ข้าราชการเกษียณ เป็นไปตามหลักเกณฑ์และกฎหมายกำหนด 

- บรรลุนิติภาวะ สามารถจัดทำนิติกรรมสัญญากับการเคหะแห่งชาติได้ เป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด 

- เป็นผู้มีรายได้ไม่เกิน 30,000 บาท ต่อเดือนต่อครัวเรือน จากเอกสารรับรองตนเองและผ่านการพิสูจน์ ตรวจสอบหลักฐานจากการเคหะแห่งชาติ 

การเคหะฯ ขยายเวลามาตรการช่วยเหลือคนอยากมีบ้าน

การเคหะแห่งชาติขยายเวลามาตรการช่วยเหลือคนอยากมีบ้าน เพื่อบรรเทาผลกระทบทางเศรษฐกิจจากโควิด-19 สำหรับลูกค้าใหม่ เริ่มตั้งแต่วันนี้-31 ธันวาคม 2564

1. มาตรการที่ 1 เช่าซื้อดอกเบี้ย 0% (สำหรับลูกค้าที่ธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ)*

• ดอกเบี้ย 0% นาน 1 ปี กรณีบุคคลทั่วไป
• ดอกเบี้ย 0% นาน 1 ปีครึ่ง กรณีกลุ่มเปราะบาง (ผู้สูงอายุ ผู้พิการ พ่อแม่เลี้ยงเดี่ยว หรือบุตรที่ซื้อบ้านในโครงการที่พ่อแม่อาศัยอยู่)

2. มาตรการที่ 3 บ้านเช่าราคาพิเศษ 85 โครงการ เริ่มต้น 999 บาทต่อเดือน*

*รายละเอียดหลักเกณฑ์เงื่อนไข และโครงการที่เข้าร่วม เป็นไปตามที่การเคหะแห่งชาติกำหนด

บ้านเช่า ห้องเช่า เป็นทางเลือกของการอยู่อาศัยที่ได้รับความนิยม เหมาะสำหรับคนที่กำลังเริ่มต้นเก็บเงินเพื่อสร้างเนื้อสร้างตัวและยังไม่ได้มีแผนลงหลักปักฐานที่ใดที่หนึ่งอย่างถาวร การอยู่บ้านเช่าราคาถูก ไม่เพียงแต่ช่วยประหยัดค่าใช้จ่าย แต่ยังเป็นการลดภาระผูกพันระยะยาวสำหรับคนที่ยังไม่พร้อมจะซื้อบ้านเป็นของตัวเอง นอกจากนั้นยังตอบโจทย์เรื่องความสะดวกเมื่อต้องโยกย้ายอีกด้วย  

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า 

วิธีเลือกคอนโดให้เช่าราคา 5,000 บาท    

มองหาคอนโดให้เช่าราคา 5,000 บาท ราคาค่าเช่าไม่แรงมาก อาจจะต้องลดความต้องการบางอย่างออกไปและเพิ่มสิ่งอื่นที่คุ้มค่าน้อยกว่ามาแทนที่ เพื่อให้ได้คอนโดที่ตอบโจทย์ความต้องการและการอยู่อาศัยมากที่สุด

1. เลือกทำเลห่างจากรถไฟฟ้าออกมาสักนิด 

เมื่อการเดินทางเป็นปัจจัยสำคัญ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อหรือเช่า หลายคนจึงพยายามหาคอนโดทำเลดี ติดรถไฟฟ้า แต่อย่าลืมว่าการเลือกเช่าคอนโดติดรถไฟฟ้า หรือแม้แต่ติดถนนใหญ่ ราคาค่าเช่าที่ต้องจ่ายก็ย่อมต้องเพิ่มขึ้นตามไปด้วย เพื่อแลกกับความสะดวกสบายที่ได้รับ มากกว่าการเช่าคอนโดในทำเลอื่น ๆ  

หากต้องการเช่าคอนโดให้เช่าราคา 5,000 บาท คอนโดราคาสบายกระเป๋า อาจจะต้องขยับเข้าไปเช่าคอนโด เช่น คอนโดในซอย แต่ยังสามารถเดินเข้า-ออกจากซอยไปยังรถไฟฟ้าหรือแหล่งช้อปปิ้งได้ไม่ไกลนัก ไม่เปลี่ยว ปลอดภัย ก็ทำให้ได้คอนโดให้เช่าในราคาถูกลง

2. เลือกห้องชั้นไม่สูงมาก 

คอนโดยิ่งสูงยิ่งแพง แต่ได้เทควิวสวย ๆ และความเป็นส่วนตัวมากกว่า แต่ถ้ากำลังทองหาคอนโดให้เช่าราคา 5,000 บาท คงต้องลดระดับจากคอนโดชั้นสูง ๆ มากอยู่ชั้นกลาง ๆ ลงมาหน่อย แต่ไม่ควรเลือกห้องที่อยู่ชั้นที่ต่ำจนเกินไป ถ้ายังอยากได้บรรยากาศและความเป็นส่วนตัว เช่น คอนโด High Rise ความสูง 20 ชั้น อาจจะเลือกเช่าคอนโดอยู่ประมาณชั้น 8-12 ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับงบประมาณ เพื่อให้ได้คอนโดในราคาประหยัดกว่าเดิม

3. เลือกเช่าคอนโดห้องสตูดิโอ 

เช่าคอนโดห้องสตูดิโอ ค่าเช่าถูกกว่าการเช่าห้องแบบ 1 ห้องนอน หรือ 2 ห้องนอน แต่พื้นที่ใช้สอยที่ได้ก็น้อยลงตามไปด้วย ซึ่งนอกจากข้อจำกัดในเรื่องของราคาและพื้นที่ใช้สอยแล้ว เช่าคอนโดราคา 5,000 บาท ยังต้องพิจารณาถึงจำนวนผู้อาศัย ถ้าอยู่เดียว จ่ายค่าเช่าคนเดียว เช่าคอนโดห้องสตูดิโออาจจะไม่หนักเกินกำลังจนเกินไป แต่ถ้าอยู่กันเป็นคู่หรือหลายคน แชร์ค่าเช่ากัน ก็อาจจะเลือกห้องที่มีพื้นที่ใช้สอยเพิ่มขึ้น เพื่อไม่ให้รู้สึกอึดอัดจนเกินไป

4. ต่อรองส่วนลดจากผู้ปล่อยเช่า 

มองหาคอนโดให้เช่าราคา 5,000 บาท เจอห้องที่ชอบทำเลที่ใช่แต่ราคาสูงเกินงบ ลองต่อรองราคาจากผู้ปล่อยเช่าดูก่อน เพื่อขอลดราคาลงหน่อย ถ้าผู้ปล่อยเช่าอยากปล่อยห้องออกเร็ว หรือยังไม่ลูกค้าคนอื่น ๆ ที่สนใจ ก็อาจจะใจดีลดราคาให้ หรืออาจมีตัวเลือกอื่น ๆ เสนอให้แทน เช่น เพิ่มเครื่องใช้ไฟฟ้า เพิ่มเฟอร์นิเจอร์ หรือเปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์ชิ้นใหม่ ซึ่งในส่วนนี้ก็ขึ้นอยู่กับตามที่ตกลงกัน

เลือกคอนโดให้เช่าราคา 5,000 บาท ให้ถูกใจและปลอดภัย 

เจอคอนโดให้เช่าราคา 5,000 บาท ที่ถูกใจ ต้องไม่ลืมดูเรื่องของความปลอดภัยต่อชีวิตและทรัพย์สิน เนื่องจากการพักอาศัยอยู่คอนโดเป็นการอยู่ร่วมกับคนหมู่มาก ความปลอดภัยจึงมีความสำคัญเป็นอันดับต้น ๆ  

สาวโสด อยู่คอนโดคนเดียว ตัดสินใจแบบไหนในการซื้อคอนโด 

1. CCTV  

ความปลอดภัยแรกที่ต้องมี คือ กล้องวงจรปิด ที่จะสามารถสอดส่องและติดตามตัวผู้คนที่เข้าออกคอนโด ดูภาพเรียลไทม์และบันทึกเหตุการณ์ต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นได้ 

2. Access Card

คอนโดควรมีระบบคีย์การ์ดตามจุดต่าง ๆ เช่น เข้า-ออกโครงการ ล็อบบี้ โถงลิฟต์ เป็นต้น ยิ่งหลายจุดยิ่งปลอดภัย เพราะนอกจากจะช่วยจำกัดและตรวจสอบการเข้าออกของผู้คนแล้ว ยังเพิ่มความเป็นส่วนตัวของผู้อยู่อาศัย

3. Digital Door Lock

ข้อดีของประตูล็อกอัตโนมัติ หรือกลอนประตูระบบอิเล็กทรอนิกส์ คือ เมื่อปิดประตูห้อง ระบบจะล็อกห้องโดยอัตโนมัติ เข้า-ออกระบบกดรหัสผ่าน สแกนลายนิ้วมือ หรือคีย์การ์ด รวมไปถึงยังมีระบบเตือนภัยเมื่อมีการโจรกรรม งัดประตู จึงปลอดภัยทั้งเวลาที่อยู่ห้องและไม่อยู่

4. ลิฟต์ล็อคชั้น

ลิฟต์ล็อคชั้น นอกจากจะเพิ่มความเป็นส่วนตัวให้ผู้อยู่อาศัย ยังช่วยเพิ่มความปลอดภัย คนอื่นไม่สามารถขึ้นมาชั้นที่คุณอยู่ได้อย่างง่าย ๆ ถ้าไม่ได้อาศัยอยู่ชั้นเดียวกัน  

คอนโดให้เช่าราคา 5,000 บาท อยู่ทำเลไหน

หากพูดถึงทำเลของคอนโดให้เช่าราคา 5,000 บาทในกรุงเทพฯ นั้น ยังมีอยู่หลายทำเลให้เลือกหา ซึ่งส่วนใหญ่แม้ไม่ได้อยู่ใจกลางเมือง แต่ก็อยู่ในทำเลแหล่งงานขนาดใหญ่ และเชื่อมต่อกับใจกลางเมืองได้อย่างสะดวก ยกตัวอย่างเช่น 

1. คอนโดให้เช่าในลาดกระบัง อาทิ โครงการลุมพินี คอนโดทาวน์ ร่มเกล้า สุวรรณภูมิ พื้นที่ใช้สอย 22 ตารางเมตร ขนาด 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ เครื่องใช้ไฟฟ้าครบ เฟอร์นิเจอร์ครบ คอนโดให้เช่าราคา 5,000 บาท/เดือน

2. คอนโดให้เช่าในบางนา อาทิ โครงการซิตี้โฮม ศรีนครินทร์ พื้นที่ใช้สอย 29 ตารางเมตร ขนาด 1 ห้องนอน เฟอร์นิเจอร์ครบ เครื่องใช้ไฟฟ้าครบ ใกล้รถไฟฟ้าสถานีแบริ่ง ทางด่วนบางนา คอนโดให้เช่าราคา 5,000 บาท/เดือน

3. คอนโดให้เช่าในรามคำแหง อาทิ โครงการอัสสกาญจน์ ซิตี้ รามคำแหง พื้นที่ใช้สอย 27 ตารางเมตร ห้องสตูดิโอ เฟอร์นิเจอร์ครบ เครื่องใช้ไฟฟ้าครบ เช่น เตียง ตู้เสื้อผ้า โต๊ะทานข้าว ซิงค์ล้างจาน ใกล้รถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี สถานีเคหะรามคำแหง คอนโดให้เช่าราคา 5,300 บาท/เดือน

4. คอนโดให้เช่าในพระราม 2 อาทิ สมาร์ท คอนโด พระราม 2 พื้นที่ใช้สอย 28 ตารางเมตร ขนาด 1 ห้องนอน เฟอร์นิเจอร์ครบ เครื่องใช้ไฟฟ้าครบ ใกล้เซ็นทรัล พระราม 2 คอนโดให้เช่าราคา 5,500 บาท/เดือน

5. คอนโดให้เช่าในจตุจักร อาทิ คอนโดเลต รัชดา 36 พื้นที่ใช้สอย 24 ตารางเมตร ห้องสตูดิโอ 1 ห้องน้ำ เฟอร์นิเจอร์ครบ แอร์ ตู้เย็น ไมโครเวฟ เครื่องทำน้ำอุ่น พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวก ฟิตเนส ส่วนหย่อม รปภ. 24 ชม. กล้องวงจรปิด เข้า-ออกด้วยคีย์การ์ด คอนโดให้เช่าราคา 5,500 บาท/เดือน

อ่านกฎหมายเช่าเพิ่มเติมเพื่อไม่ให้ถูกเอาเปรียบ

ในช่วงโควิด-19 ผู้ปล่อยเช่าส่วนใหญ่ลดราคาค่าเช่าลง ทำให้คอนโดให้เช่าราคา 5,000 บาท ทำเลดี มีให้เลือกมากขึ้น เมื่อได้คอนโดที่ถูกใจ ก่อนเซ็นสัญญาเช่า อย่าลืมดูสัญญาเช่าคอนโด ประกอบ เพื่อไม่ให้เปิดปัญหาเวลาที่อยู่อาศัยหรือย้ายออกเมื่อเปลี่ยนใจซื้อคอนโด ดูคอนโดราคาเกิน 700,000 บาท แต่ผ่อนเดือนละไม่เกิน 5,000 บาท ได้เพิ่มเติม

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า 

เช่าคอนโดติดรถไฟฟ้า ดีอย่างไร

การเช่าคอนโดติดรถไฟฟ้า มีข้อดีคือความสะดวกสบาย ถ้ากำลังมองหาความสะดวกสบายทั้งด้านที่อยู่อาศัยและการเดินทาง คอนโดติดรถไฟฟ้าถือว่าตอบโจทย์  

เช่าคอนโดติดรถไฟฟ้า เหมาะกับใคร

- คนที่ยังไม่พร้อมมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง

- คนรุ่นใหม่ First Jobber 

- คนที่ใช้ชีวิตอยู่ในเมืองเป็นส่วนใหญ่

- คนที่เดินทางด้วยรถไฟฟ้าเป็นหลัก

- คนที่ชอบความสะดวกสบายในการใช้ชีวิต

- คนที่ชอบดูวิวเมือง วิวตึกมุมสูง 

- คนที่ให้ความสำคัญกับความปลอดภัย

ข้อดี เช่าคอนโดติดรถไฟฟ้า

1. เดินทางสะดวก ในระยะเวลาไม่กี่นาที

การเช่าคอนโดติดรถไฟฟ้า ช่วยอำนวยความสะดวกในการเดินทางได้มาก ด้วยการใช้ชีวิตทุกวันที่ต้องเร่งรีบ แข่งกับเวลา การผจญภัยอยู่บนท้องถนนอาจไม่ใช่คำตอบ เพราะเสียทั้งเวลาและเปลืองพลังชีวิต  การเช่าคอนโดติดรถไฟฟ้า ใกล้สถานที่ทำงาน จึงเป็นคำตอบของคนเมืองที่ต้องเดินทางไปทำงาน หรือไปสถานที่อื่น ๆ ตามแนวรถไฟฟ้าได้อย่างสะดวกรวดเร็ว

2. คำนวณค่าใช้จ่ายการเดินทางที่แน่นอนได้

นอกจากประหยัดเวลาการเดินทางแล้ว เช่าคอนโดติดรถไฟฟ้ายังสะดวกในการคำนวณค่าใช้จ่าย หรือ Fix ค่าใช้จ่ายด้านการเดินทางที่แน่นอนตามระยะทาง ไม่ต้องลุ้นกับค่าแท็กซี่มิเตอร์ในวันที่รถติด หรือชั่วโมงเร่งด่วนต้องลงต่อมอเตอร์ไซค์วิน เพื่อให้ไปถึงที่ทำงานได้ทันเวลา

3. มีเวลาเหลือไปทำกิจกรรมอื่นได้มากขึ้น

เมื่อใช้เวลาเดินทางน้อยลง ก็มีเวลาเพิ่มขึ้นไปทำกิจกรรมอื่น ๆ ที่ชอบ ซึ่งถือว่าคุ้มค่าหากจะต้องแลกกับค่าเช่าคอนโดติดรถไฟฟ้าที่มีราคาสูงขึ้นกว่าคอนโดในทำเลทั่วไป ถือเป็นการซื้อความสะดวกสบายและความสุขที่ได้มีเวลาในชีวิตเพิ่มขึ้น

คอนโดติดรถไฟฟ้าคุ้มค่ากับการจ่ายแพงกว่าหรือไม่

4. ใกล้แหล่งรวมไลฟ์สไตล์

คอนโดติดรถไฟฟ้า ถือเป็นแหล่งรวมไลฟ์สไตล์ที่ตอบโจทย์คนเมือง ไม่ว่าจะเป็นคอมมูนิตี้มอลล์ ห้างสรรพสินค้า ร้านอาหาร สถานที่แฮงเอาท์ เป็นทำเลที่สะดวกทั้งการเดินทาง กิน เที่ยว และช้อปปิ้งที่ครบครัน หากเช่าคอนโดติดรถไฟฟ้าก็จะได้สิ่งเหล่านี้มาเป็นของแถม

5. สิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน

นอกจากแหล่งรวมไลฟ์สไตล์นอกคอนโดแล้ว เช่าคอนโดติดรถไฟฟ้ายังมีสิ่งอำนวยความสะดวกสบาย พักผ่อนได้โดยไม่ต้องเสียเวลาออกไปข้างนอก เช่น ฟิตเนส สระว่ายน้ำ Co-Working Space พื้นที่สีเขียว ตลอดจนมีนิติบุคคล รปภ.ดูแลความปลอดภัยตลอด 24 ชั่วโมง ทำให้สามารถใช้ชีวิตในคอนโดได้อย่างมีความสุข สบายกายและสบายใจ

ข้อด้อย เช่าคอนโดติดรถไฟฟ้า

1. ราคาสูง      

เช่าคอนโดติดรถไฟฟ้าทั้ง BTS และ MRT จะมีราคาสูงกว่าคอนโดมิเนียมที่อยู่ห่างไกลออกไป ยิ่งอยู่ใจกลางเมือง ราคายิ่งสูงขึ้น ซึ่งต้องมาบวกลบดูว่าคุ้มค่ากับค่าเดินทางและระยะเวลาการเดินทางที่ลดลงหรือไม่   

2. พื้นที่ใช้สอยจำกัด

เป็นข้อเสียของการอยู่อาศัยในคอนโด ซึ่งมีข้อจำกัดในเรื่องของพื้นที่ใช้สอย ยิ่งเป็นคอนโดติดรถไฟฟ้าทำเลใจกลางเมือง ยิ่งมีราคาสูง ถ้าอยากได้พื้นที่ใช้สอยเพิ่มขึ้น ก็อาจจะต้องแลกมากับราคาค่าเช่าที่ต้องจ่ายมากขึ้นตามไปด้วย  

3. ไม่เป็นส่วนตัว/คนพลุกพล่าน

หากเช่าคอนโดติดรถไฟฟ้า BTS ที่ห้องหันเข้าหาสถานี อาจรู้สึกไม่เป็นส่วนตัวได้ เพราะผู้โดยสารรถไฟฟ้าอาจมองเห็นระเบียงหรือภายในห้อง หรือหากเช่าคอนโดติดรถไฟฟ้า MRT แม้จะไม่พบกับกับปัญหานี้ แต่อาจจะต้องเจอกับความพลุกพล่านของผู้คนที่สัญจร

4. เสียงสิ่งแวดล้อมรบกวน

คอนโดติดรถไฟฟ้าอาจเจอกับปัญหาเสียงรบกวน เช่น เสียงจากสถานีรถไฟฟ้า เสียงสารพัดรถยนต์บนท้องถนน และเสียงจากกิจกรรมในชุมชน ที่อาจรบกวนการใช้ชีวิตและการพักผ่อน ยิ่งถ้าเช่าคอนโดติดรถไฟฟ้าราคาถูก อยู่อาศัยในชั้นที่ไม่สูง อาจได้ยินเสียงชัดเจน

5. ที่จอดรถน้อย

หลายคนเช่าคอนโดติดรถไฟฟ้า เดินทางด้วยรถไฟฟ้าเพื่อประหยัดเวลา และเลือกที่จะจอดรถยนต์ส่วนตัวไว้ที่คอนโด แต่ปัญหาของการพักอาศัยในคอนโดคือที่จอดรถที่ไม่เพียงพอ ซึ่งไม่เฉพาะเช่าคอนโดติดรถไฟฟ้าเท่านั้น คอนโดทั่วไปก็มักประสบปัญหานี้ 

วิธีเช่าคอนโดติดรถไฟฟ้า

1. เลือกทำเลที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิต 

อย่างแรกที่ต้องนึกถึงคือการเลือกทำเล ต้องรู้จุดประสงค์ในการเช่าคอนโดติดรถไฟฟ้า เช่น ใกล้ที่ทำงาน/สถานศึกษา หรืออยากอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า แล้วค่อยหาคอนโดที่ใกล้เคียงกับความต้องการมากที่สุด และควรสำรวจทำเลโดยรอบ เพื่อให้มั่นใจว่าตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ จะได้อยู่ยาว ๆ

2. ดูรีวิวโครงการที่น่าสนใจ

เมื่อเลือกทำเลได้แล้ว ควรดูรีวิวโครงการเพื่อประกอบการตัดสินใจ สามารถดูและอ่านรีวิวจากได้จากช่องทางออนไลน์ต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นเว็บไซต์, Facebook, Youtube หรือ Virtual tours ทัวร์ชมโครงการเสมือนจริง ซึ่งทำให้ได้เห็นทั้งรูปแบบห้อง ฟังก์ชั่น ทิศ วิวมุมสูง และพื้นที่ส่วนกลางได้เหมือนกับชมด้วยตัวเอง

ชมโครงการที่คุณสนใจด้วยฟังก์ชั่นนำชมแบบเสมือนจริงของ DDproperty

3. ต่อรองส่วนลดจากผู้ปล่อยเช่า

เมื่อได้คอนโดติดรถไฟฟ้าที่ชอบ ตรงกับไลฟ์สไตล์ที่ใช่ แต่ราคาเกินงบที่ตั้งไว้ สามารถต่อรองขอส่วนลดได้ ในกรณีนี้หากผู้ปล่อยเช่าใจดีก็อาจลดราคาให้ อาจใช้เทคนิคต่อราคาด้วยการเปรียบเทียบค่าเช่า เฟอร์นิเจอร์ที่ได้ หรือส่วนกลางที่มีกับคอนโดอื่น ๆ เพื่อต่อรอง

4. ใช้บริการผ่านนายหน้าอสังหาริมทรัพย์  

สำหรับผู้ที่ไม่ค่อยมีเวลา หรือหาเช่าคอนโดติดรถไฟฟ้า ที่ถูกใจได้ยาก ก็สามารถใช้บริการใช้บริการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ที่จะมาเป็นผู้ช่วยอำนวยความสะดวก ไม่ต้องเหนื่อยหาเอง  เพียงบอกงบประมาณและความต้องการ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ก็จัดการให้ แม้จะมีค่าบริการแต่ก็ถือว่าซื้อความสะดวก และได้คอนโดติดรถไฟฟ้าที่ตรงตามความต้องการ    

5. เช็กสัญญาเช่าให้ดี

สัญญาเช่าเป็นสิ่งสำคัญที่ควรตรวจสอบให้ดีทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า ไม่ว่าจะเป็นระยะเวลาในการเช่า เงินมัดจำ ค่าใช้จ่าย ค่าส่วนกลางใครเป็นคนจ่าย ต่อเติมห้องได้หรือไม่ รวมทั้งเช็กความเรียบร้อยของเฟอร์นิเจอร์ทุกชิ้นในห้องให้ดีก่อนเซ็นสัญญา เพื่อจะได้ไม่เกิดปัญหาตามมาภายหลัง

สัญญาเช่าคอนโด 6 เรื่องที่ผู้เช่าต้องดูให้ชัด ก่อนตกลงทำสัญญาเช่า

แนะนำ 5 ทำเลติดรถไฟฟ้าที่น่าสนใจ

1. เช่าคอนโดติดรถไฟฟ้าสายสีเขียว (BTS สายสุขุมวิท / สายสีลม) สายนี้จะวิ่งผ่าเข้าเมืองโดยตรง ผ่านจุดสำคัญ ๆ ย่านธุรกิจ เช่น สีลม สาทร สุขุทวิท

ค้นหาประกาศเช่าคอนโดใกล้รถไฟฟ้า BTS ช่องนนทรี

2. เช่าคอนโดติดรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (MRT) สายนี้ลักษณะจะวิ่งเป็นวงกลม เชื่อมต่อสายต่าง ๆ ในเมืองเข้าด้วยกัน ผ่านจุดสำคัญ ๆ เช่น พระราม 4 รัชดา และย่านฝั่งธน

3. เช่าคอนโดติดรถไฟฟ้าสายสีม่วง (MRT) ที่เชื่อมต่อระหว่างใจกลางเมือง และจังหวัดปริมณฑลอย่างนนทบุรีได้อย่างสะดวกสบาย และยังเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ที่สถานีเตาปูน

4. เช่าคอนโดติดรถไฟฟ้าสายสีทอง (BTS) ส่วนใหญ่เป็นคอนโดริมน้ำ สามารถ Take View โค้งแม่น้ำเจ้าพระยา วิ่งผ่านจุดสำคัญ ๆ เช่น เจริญนคร คลองสาน และเชื่อมต่อไปยังพื้นที่สำคัญย่าน CBD สาทรได้อย่างง่ายดาย

5. เช่าคอนโดติดรถไฟฟ้าแอร์พอร์ต เรล ลิงก์ (Airport Rail Link) วิ่งผ่านจุดสำคัญ ๆ ตั้งแต่ใจกลางเมือง ย่านธุรกิจสำคัญอย่างพญาไท รวมถึงรอบนอกอย่างรามคำแหง ลาดกระบัง และสามารถเชื่อมต่อไปจนถึงสุวรรณภูมิ    

เจาะลึกทำเลรอบสถานีรถไฟฟ้า BTS และ MRT

สำหรับใครที่กำลังคิดเช่าคอนโดติดรถไฟฟ้าควรศึกษาข้อมูลเหล่านี้ เปรียบเทียบทั้งข้อดีและข้อด้อย แล้วมาชั่งน้ำหนักก่อนตัดสินใจ จะได้เลือกไม่ผิด โดยดูวิธีเช่าและทำเลติดรถไฟฟ้า BTS/MRT ที่น่าสนใจประกอบกัน

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า 

ความหมายของสัญญาเช่าคอนโด

โดยหลัก ๆ แล้ว สัญญาเช่าคอนโด หรือ Condo Lease agreement มี 2 ประเภท คือ

1. สัญญาเช่าแบบไม่เกิน 3 ปี คือ การทำสัญญาเช่าที่มีระยะเวลาไม่เกิน 3 ปี โดยอาจเป็นได้ทั้งสัญญาเช่าคอนโด 1 ปี สัญญาเช่าคอนโด 6 เดือน หรือแบบอื่น ๆ ที่ไม่เกิน 3 ปี กฎหมายระบุว่า กรณีเช่าแบบนี้ต้องมีการลงลายมือชื่อผู้รับผิดเป็นสำคัญนั่นคือ ต้องมีลายมือชื่อของทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า และหากไม่มีหนังสือสัญญาเช่า ก็ไม่สามารถยื่นฟ้องได้

2. สัญญาเช่าแบบเกิน 3 ปี คือ สัญญาเช่าที่มีระยะเวลามากกว่า 3 ปีขึ้นไป กฎหมายระบุว่าต้องทำหนังสือสัญญาโดยมีการลงลายมือชื่อผู้รับผิด พร้อมกันนี้ต้องไปจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน หากไม่มีการจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ แม้มีหนังสือสัญญา ก็จะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้แค่ 3 ปีเท่านั้น

องค์ประกอบสำคัญที่ต้องพิจารณาในสัญญาเช่าคอนโด

เมื่อเข้าใจเรื่องสัญญาเช่าคอนโดแล้วว่ามีประเภทไหนบ้าง ต่อมาสิ่งที่คุณจะต้องศึกษาให้ดีก่อนตัดสินใจเช่าก็คือ องค์ประกอบต่าง ๆ ที่อยู่ในสัญญาเช่า เพื่อไม่ให้เสียเปรียบแก่ผู้ให้เช่า โดยองค์ประกอบเหล่านั้น ได้แก่

1. ข้อมูลทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า ซึ่งเป็นรายละเอียดของทั้ง 2 ฝ่าย โดยทั่วไปแล้ว ต้องระบุชื่อ นามสกุล อายุ ที่อยู่ ของห้องและคอนโด รวมทั้งระบุว่าฝ่ายใดเป็นผู้เช่าและฝ่ายใดเป็นผู้ให้เช่า

2. ระยะเวลาของการเช่า ซึ่งระบุวันเริ่มต้นของการเช่าและเป็นการเช่ารวมทั้งสิ้นนานเท่าไร ตรงตามที่คุณได้คุยกับผู้ให้เช่าหรือไม่

3. รายละเอียดทรัพย์สินที่เช่า ต้องระบุให้ละเอียดและชัดเจนว่าคอนโดนั้นมีทรัพย์สินอะไรบ้างและทรัพย์สินแต่ละชิ้นมีสภาพอย่างไร ที่สำคัญ หากทรัพย์สินชิ้นใดมีความเสียหายหรือสึกหรออยู่แล้ว ต้องระบุไว้ในสัญญาหรือเอกสารแนบสัญญา และถ่ายรูปเก็บไว้เป็นหลักฐานด้วย เพื่อไม่ให้ตอนย้ายออก คุณต้องมาเสียเงินค่าเสียหายหรือค่าซ่อมแก่ผู้ให้เช่าทั้งที่ไม่ได้เป็นคนทำเสีย

แต่หากคุณต้องการใช้ทรัพย์สินที่เสียหายนั้น เช่น เครื่องปรับอากาศ เครื่องทำน้ำอุ่น เตาไฟฟ้า ฯลฯ ก็ต้องตกลงและระบุไว้ในสัญญาหรือเอกสารแนบสัญญาว่า ผู้ให้เช่าจะต้องซ่อมแซมและตรวจสอบให้สามารถใช้งานได้เพื่อให้คุณได้เข้ามาตรวจสอบก่อนย้ายเข้ามาอาศัย จะได้ไม่ต้องย้ายเข้ามาลำบากลำบนที่ข้าวของเครื่องใช้นั้นใช้การไม่ได้

4. ความรับผิดชอบโดยผู้เช่า ต้องชี้แจงรายละเอียดของสิ่งที่คุณต้องรับผิดชอบ เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ และความเสียหาย โดยในกรณีที่คุณทำทรัพย์สินเสียหายหรือทำให้พื้นที่ส่วนกลางคอนโดเกิดความเสียหาย คุณต้องรับผิดชอบส่วนไหน และอย่างไร

5. การชำระเงิน ต้องระบุค่ามัดจำ ค่าเช่าแต่ละเดือน และ (ถ้าเป็นไปได้) ค่าเสียหายให้ชัดเจน โดยต้องระบุจำนวนเงิน วิธีชำระเงิน กำหนดเวลาชำระเงิน การคืนเงิน รวมถึงค่าปรับหากชำระเงินล่าช้า

Guide

ก่อนทำสัญญาเช่าต้องเตรียมตัวเสียค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง

6. ความรับผิดชอบกรณีคู่สัญญาทำผิดสัญญา ข้อนี้เป็นองค์ประกอบสำคัญเพื่อป้องกันการโดนหลอกจากผู้ให้เช่า หากมีฝ่ายไหนผิดสัญญา ก็สามารถยกเลิกสัญญาได้โดยไม่ต้องเสียค่ามัดจำ และหากผิดสัญญาอย่างร้ายแรง ก็สามารถนำไปใช้ฟ้องร้องดำเนินคดีกันได้ง่ายขึ้นด้วย

สิ่งอื่น ๆ ที่ต้องคำนึงก่อนตัดสินใจทำสัญญาเช่าคอนโด

อย่างไรก็ตาม เพื่อไม่ให้เสียเปรียบผู้ให้เช่า นอกจากเรื่องของสัญญาเช่าคอนโดแล้ว ก็ยังมีเรื่องอื่น ๆ ที่จำเป็นต้องพิจารณา ดังนี้

1. เปรียบเทียบกับคอนโดอื่นในละแวกเดียวกัน

- เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ภายในห้อง ให้เปรียบเทียบความคุ้มค่าเงินระหว่าง (1) ค่าเช่าที่ต้องจ่ายมากกว่าแต่มีเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไม้สอยพร้อมใช้กับ (2) ค่าเช่าที่ถูกกว่าแต่ต้องจ่ายค่าเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไม้สอยที่ต้องซื้อหามาเอง

- ค่าเช่า ให้เปรียบเทียบค่าเช่าโดยคำนึงถึงชั้นและตำแหน่งของห้อง เช่น ห้องใกล้ลิฟต์ ใกล้ห้องทิ้งขยะ ชั้นไม่สูง (โดยเฉพาะตั้งแต่ชั้น 10 ลงมา) ควรมีราคาถูกกว่า

- ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ควรคำนวณค่าเดินทาง ค่าอาหาร และค่าครองชีพอื่น ๆ ในละแวกคอนโดแต่ละแห่งที่คุณหมายตาเพื่อเปรียบเทียบค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้วนำประกอบการตัดสินว่า คอนโดไหนมีค่าใช้จ่ายถูกกว่าและเหมาะสมกว่า

- สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ คอนโดมาตรฐานทั่วไปควรมีสระว่ายน้ำ ฟิตเนส และที่จอดรถ แน่นอนว่าคอนโดที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกมากกว่าหรือหรูหรากว่าก็ย่อมมีค่าเช่าที่แพงกว่า

2. เรื่องค่าใช้จ่ายระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่า

ต้องเคลียร์ให้ดีว่าใครจ่ายส่วนไหน เช่น คุณจ่ายค่าน้ำ ค่าไฟ และผู้ให้เช่าจ่ายค่าส่วนกลาง เป็นต้น

3. ข้อบังคับเพิ่มเติมอื่น ๆ ในสัญญาเช่าคอนโด

ควรดูว่าผู้ให้เช่าระบุรายละเอียดอะไรนอกเหนือจากนี้ไว้หรือไม่ เช่น จำนวนผู้อยู่อาศัย การดูแลรักษาเครื่องใช้ไฟฟ้าอย่างเครื่องปรับอากาศต้องมีการล้างทำความสะอาดหรือไม่ ถ้ามีปีละกี่ครั้ง เป็นต้น

4. เรื่องกฎระเบียบของคอนโด

อย่าลืมขอรายละเอียดกับผู้ให้เช่า ซึ่งต้องมีเอกสารกฎระเบียบที่ออกโดยนิติบุคคลที่ดูแลคอนโด ว่าคอนโดมีกฎระเบียบอะไรบ้าง เช่น เลี้ยงสัตว์ได้หรือไม่ จำนวนสูงสุดของผู้อาศัย จำนวนที่จอดรถต่อห้อง ฯลฯ

5. กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

กฎหมายที่คุ้มครองผู้เช่าฉบับล่าสุดคือ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2562 ที่ออกมาเพื่อสร้างความเป็นธรรมแก่ผู้บริโภค

โดยจะใช้บังคับกับเฉพาะผู้ประกอบธุรกิจ ซึ่งหมายความถึงผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย โดยมีสถานที่ที่จัดแบ่งให้เช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป รวมถึงห้องพัก บ้าน อาคารชุด อพาร์ทเม้นท์ ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกัน แต่ไม่รวมถึงหอพักและโรงแรม มีรายละเดียดที่เอื้อต่อประโยชน์ของผู้เช่ามากขึ้น ดังนี้

- สัญญาเช่าต้องใช้ภาษาไทยไม่เล็กกว่า 2 มิลลิเมตร ตัวอักษรไม่เกิน 11 ตัวอักษรใน 1 นิ้ว

- ต้องระบุรายละเอียดเกี่ยวกับที่อยู่ของผู้ให้เช่า ผู้เช่า ที่ตั้งและรายละเอียดของทรัพย์ที่ให้เช่า ค่าเช่า เงินประกัน ค่าสาธารณูปโภค โดยให้แสดงวิธีและระยะเวลาชำระด้วย

- ผู้ให้เช่าต้องส่งใบแจ้งหนี้ล่วงหน้าให้แก่ผู้เช่าไม่น้อยกว่า 7 วัน

- ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันทันทีเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุด

- ผู้เช่าสามารถเลิกสัญญาโดยทำเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน แต่ต้องไม่ค้างค่าเช่า และมีเหตุจำเป็น

- เหตุผิดสัญญาที่ทำให้ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาได้จะต้องระบุด้วยตัวอักษรที่เด่นชัดกว่าข้อความอื่น และก่อนเลิกสัญญา ผู้ให้เช่าต้องแจ้งผู้เช่าเป็นหนังสือให้ปฏิบัติตามสัญญาล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วัน

- ผู้ให้เช่าต้องมอบสัญญาให้ผู้เช่าเก็บไว้ 1 ฉบับ

- ห้ามยกเว้นหรือจำกัดความรับผิดของผู้ให้เช่าไว้ในสัญญาเช่า

- ห้ามเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 1 เดือน

- ห้ามเรียกเก็บเงินประกันเกิน 1 เดือน

- ห้ามกำหนดให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิเปลี่ยนแปลงค่าเช่า ค่าสาธารณูปโภค ฯลฯ ก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุด

- ห้ามให้สิทธิผู้ให้เช่าเข้าตรวจสอบทรัพย์ที่เช่าโดยไม่ต้องแจ้งล่วงหน้า

- ห้ามผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าสาธารณูปโภคเกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการเรียกเก็บ

- ห้ามผู้ให้เช่าปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์ในทรัพย์หรือเข้าไปในสถานที่เช่าเพื่อยึดหรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า

- ห้ามกำหนดให้สิทธิผู้ให้เช่าเรียกค่าต่อสัญญาเช่าจากผู้เช่ารายเดิม

- ห้ามกำหนดให้สิทธิผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาโดยผู้เช่าไม่ได้ผิดสัญญาหรือเงื่อนไขสำคัญ

- ห้ามกำหนดให้ผู้เช่ารับผิดในความเสียหายในทรัพย์จากการใช้งานตามปกติหรือจากเหตุสุดวิสัย

Guide

กฎหมายเช่าฉบับใหม่...เรื่องที่ผู้เช่าควรรู้

ค่าเสียหายตอนย้ายออก

ปัญหาที่ผู้เช่ามักพบอยู่บ่อย ๆ คือ ค่าเสียหายหลังจากย้ายออก จ่ายแพงไปไหม ค่าเสียหายคิดอย่างไร แบบไหนแปลว่าถูกเอาเปรียบ ลองมาทำความเข้าใจเกี่ยวกับค่าเสียหายเหล่านี้กัน

รูปแบบของการเสียหายสามารถแบ่งออกเป็น 2 รูปแบบ คือ

1. ความเสียหายจากการใช้งานปกติ ผู้เช่าไม่ต้องเสียค่าปรับ หรือค่าใช้จ่าย

2. ความเสียหายที่เกิดขึ้นจากการใช้งานผิดปกติ เช่น เก้าอี้หักเพราะนำไปวางของ

โดยในทางกฎหมายจะเรียกค่าปรับเหล่านี้ว่า ค่าสินไหมทดแทน ชดใช้ได้ตั้งแต่การแก้ไข ตกแต่งให้กลับมาใช้งานได้ตามปกติ ชดใช้ค่าเสียหาย หรือปรับเปลี่ยนของใหม่มาทดแทน

- กรณีแก้ไข ตกแต่งให้กลับมาใช้งานได้ตามปกติ คือ การทำการตกลงกันระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่า ว่ามีค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมเท่าไหร่ ซึ่งหากผู้เช่าเห็นว่าไม่เป็นธรรม มีการเรียกเก็บเกินจริง สามารถใช้ช่างกลางเพื่อรับงานแก้ไขได้ตั้งแต่การตีราคา วิธีการซ่อมแซม และค่าซ่อมแซม

- กรณีชดใช้ด้วยเงิน ให้ชดใช้ตามสภาพในขณะที่ทำสัญญา โดยนำค่าเสื่อมราคามาคิดด้วย เช่น โต๊ะราคา 3,000 บาท ใช้มาแล้ว 3 ปี ลบจากค่าเสื่อมราคาแล้วเหลือ 1,000 บาท ก็ให้ชดใช้เพียง 1,000 บาท

- กรณีซื้อของใหม่เข้ามาทดแทน ต้องอิงราคาปัจจุบันของวันที่ตรวจสภาพอุปกรณ์ในวันเลิกเช่า เช่น โต๊ะราคา 5,000 บาท แต่ปัจจุบันขายแค่ 3,000 บาท ก็ให้ชดใช้เพียงแค่ 3,000 บาท

หากความเสียหายที่เกิดขึ้นผู้เช่าได้ดำเนินการชดใช่ค่าเสียหายไปแล้ว อุปกรณ์ต่าง ๆ ที่ชดใช้ไปผู้เช่ามีสิทธิเป็นเจ้าของโดยสมบูรณ์สามารถนำสิ่งของนั้นออกไปหลังจากเลิกสัญญาเช่าได้

ทั้งนี้ ตามกฎหมายแล้วเงินประกันต้องคืนทันที ยกเว้นในกรณีที่มีความเสียหายในห้อง ผู้ให้เช่าจะต้องประเมินค่าเสียหายให้เสร็จภายใน 7 วัน นับตั้งแต่วันที่ผู้เช่าย้ายออก ถ้าแจ้งหลังจากนั้นแสดงว่าไม่มีค่าเสียหายต้องคืนเงินประกันทั้งหมดทันที

วิธีป้องกันไม่ให้ถูกผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าเสียหายจนเกินเหตุ

จากคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561 บังคับให้ผู้ให้เข่ากำหนดรายละเอียดเกี่ยวกับสภาพของทรัพย์สินและอุปกรณ์ต่าง ๆ ภายในห้อง ทั้งในเรื่องจำนวน และระบุสภาพของอุปกรณ์ต่าง ๆ ภายในห้องด้วย

ในฝั่งผู้เช่าเองนั้นสามารถป้องกันการถูกเอารัดเอาเปรียบในเรื่องค่าเสียหายในกรณีย้ายออกจากห้องด้วยการใช้ "ภาพถ่าย" ถ่ายสภาพของอุปกรณ์ต่าง ๆ ภายในห้องว่ามีสภาพเป็นอย่างไร ใช้งานได้ดีหรือไม่ หรือมีตำหนิต่าง ๆ หรือไม่ เพื่อนำไปเปรียบเทียบในขณะที่ย้ายออก หากมีการเรียกร้องค่าเสียหาย โดยแนบเก็บไว้ในสัญญาของผู้เช่าและผู้ให้เช่า

ดาวน์โหลดตัวอย่างหนังสือเช่าคอนโดได้ที่นี่

หากคุณตรวจสอบรายละเอียดต่าง ๆ ตั้งแต่การไปชมคอนโด การศึกษาความเหมาะสมต่าง ๆ ไปจนถึงสัญญาเช่าคอนโด ก่อนตัดสินใจทำสัญญาเช่าแล้วล่ะก็ คุณก็จะได้คอนโดที่ถูกเงินและถูกใจอย่างแน่นอน

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

1. ทำเลดี เดินทางง่าย

ไม่ว่าจะเป็นห้องเช่ารายเดือน หรือบ้าน-คอนโด ทำเลที่ตั้งถือเป็นปัจจัยอันดับต้น ๆ ที่ต้องนำมาพิจารณา ไม่ว่าคุณจะนักศึกษา หรือ First Jobber ที่เพิ่งเริ่มต้นทำงาน ด้วยเหตุผลหลัก ๆ คือ ช่วยประหยัดเวลาและประหยัดค่าใช้จ่ายด้านการเดินทาง ทำให้ห้องเช่ารายเดือนที่ตอบโจทย์ผู้เช่าที่ต้องอยู่ใกล้ที่เรียน ใกล้ที่ทำงาน ใกล้รถไฟฟ้า เดินทางสะดวก เพื่อที่เวลาเลิกเรียน เลิกงาน จะได้ไม่ต้องใช้เวลาเดินทางนาน หรือผจญกับรถติดบนท้องถนนจนหมดพลังชีวิต การอยู่ห้องเช่ารายเดือนทำเลดี ช่วยให้คุณมีเวลาพักผ่อนที่เพิ่มขึ้น

ลองหาข้อมูลห้องเช่ารายเดือนจากอินเทอร์เน็ตก่อนได้ ปัจจุบันสามารถค้นหาห้องเช่ารายเดือนได้ง่าย ๆ บนเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งรวมประกาศซื้อ-ขาย-เช่าอสังหาฯ แยกเป็นทำเล ราคา มีรายละเอียดข้อมูลต่าง ๆ รวมถึงรูปภาพเพื่อนำมาพิจารณาประกอบ สามารถลิสต์ห้องเช่ารายเดือนที่โดนใจเอาไว้ และดูเช็กลิสต์ในข้อถัดไปประกอบกัน

ค้นหาอพาร์ทเมนท์ให้เช่า หอพัก ห้องเช่า ในกรุงเทพฯ

2. ไลฟ์สไตล์ตอบโจทย์  

ในการเช่าจะต้องมีการทำสัญญาเช่า ซึ่งในสัญญาเช่าจะมีระบุระยะเวลาเช่าขั้นต่ำ 3 เดือน 6 เดือน หรือ 1 ปี หากตกลงเซ็นสัญญาเช่าไปแล้ว รู้สึกไม่ชอบ รู้สึกว่าห้องเช่ารายเดือนไม่เหมาะกับไลฟ์สไตล์ อยากจะบอกเลิกสัญญาภายหลังก็อาจจะเป็นเรื่องที่ยุ่งยากตามมา ดังนั้น การหาห้องเช่ารายเดือนจึงต้องมาดูว่าไลฟ์สไตล์ของคุณเป็นแบบไหนประกอบกัน 

หากคุณมีไลฟ์สไตล์คนเมือง ชอบสังสรรค์ ออกไปแฮงก์เอาท์กับเพื่อน ห้องเช่ารายเดือนที่ทำเลที่ตั้งอยู่ใกล้แหล่งไลฟ์สไตล์ ห้างสรรพสินค้า คาเฟ่ ร้านอาหาร ร้านนั่งชิลต่าง ๆ ก็อาจจะเป็นตัวเลือกที่เหมาะกับไลฟ์สไตล์มากกว่า หรือถ้าใครที่ไม่ชอบคนพลุกพล่านห้องเช่ารายเดือนที่เงียบสงบ เหมาะแก่การอยู่อาศัย ก็น่าจะตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ได้มากกว่า แต่ไม่ว่าจะมีไลฟ์สไตล์แบบไหน ใกล้ ๆ ห้องเช่ารายเดือนก็ควรจะมีร้านค้า เช่น ร้านอาหาร ร้านสะดวกซื้อ และร้านขายยา เป็นต้น

AreaInsider

ค้นหาทำเลที่ "ใช่" สำหรับคุณ

3.ราคารับไหว 

ทำเลดี ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ แต่ราคาไม่ได้ก็คงต้องตัดห้องเช่ารายเดือนนั้นออกจากลิสต์ เบื้องต้นต้องมีงบประมาณในใจ คำนวนรายรับ-รายจ่าย ต้องไม่รัดตัวจนเกินไป เพราะนอกจากค่าห้องเช่ารายเดือนแล้ว ยังมีรายจ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าที่จอดรถ ค่าส่วนกลาง เพราะฉะนั้นต้องคำนวนให้ดี เพื่อประเมินความพร้อม

ทั้งนี้ ราคาห้องเช่ารายเดือนเป็นเรื่องละเอียดอ่อน และมีรายละเอียดที่ยิบย่อย จึงเป็นอีกหนึ่งเรื่องสำคัญที่ผู้เช่าจะต้องรู้ ในสัญญาเช่าจะต้องระบุค่าเช่าให้ชัดเจน หรือถ้ามีค่าอื่น ๆ นอกเหนือจากค่าเช่า ต้องระบุว่าเป็นค่าอะไร วัน-เวลาที่ต้องชำระค่าเช่าคือทุกวันที่เท่าไหร่ของเดือน หากจ่ายค่าเช่าล่าช้า มีค่าปรับเท่าไหร่ และช้าสุดได้ไม่เกินกี่วัน และข้อสงสัยต่าง ๆ ควรสอบถามให้เคลียร์เพื่อความเข้าใจที่ตรงกัน

4. สภาพห้องเช่าน่าพอใจ

เห็นประกาศห้องเช่ารายเดือนราคาถูก อย่าลืมดูสภาพและบรรยากาศภายในห้องเช่าประกอบการตัดสินใจ มีการรีโนเวทห้องใหม่ให้หรือไม่ เช่น ทาสีใหม่ มีตรงไหนที่ชำรุดเสียหายจากผู้เช่ารายเดิม เช่น กลอนประตูชำรุด โต๊ะ ตู้ เตียง ฝักบัว ปลั๊กไฟ หรือบรรยากาศภายนอกห้องเป็นอย่างไร ถ้าราคาถูกแต่สภาพไม่ได้จริง ๆ ก็ต้องตัดทิ้งออกจากลิสต์ หรือถ้าแจ้งกับเจ้าของห้องเช่าแล้ว มีการแก้ไข หรืออาจเจรจาต่อรองเรื่องราคาจนเป็นที่น่าพอใจกันทั้งสองฝ่าย

5. สิ่งอำนวยความสะดวกมีให้

ห้องเช่ารายเดือนมีหลายแบบ ทั้งแบบห้องเปล่า ไม่มีเฟอร์นิเจอร์บิลท์อินใด ๆ หรือมีเฟอร์นิเจอร์บิลท์อิน เช่น โต๊ะ ตู้ เตียง แต่ไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวกให้ หรือมีครบทั้งเฟอร์นิเจอร์บิลท์อิน สิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเป็น เช่น ทีวี ตู้เย็น เครื่องซักผ้า เครื่องปรับอากาศ อินเทอร์เน็ต เพื่ออำนวยความสะดวกแก่ผู้เช่า สามารถยกกระเป๋าเข้าอยู่ได้เลย เป็นเช็กลิสต์ที่สำคัญและสัมพันธ์กับราคาที่ถูก-แพง ที่ต้องพิจารณา

6. ปลอดภัย อุ่นใจ

ความปลอดภัยถือเป็นสิ่งสำคัญในการหาที่อยู่อาศัย ห้องเช่ารายเดือนก็เช่นเดียวกัน นอกจากสภาพภายในห้องเช่า แหล่งไลฟ์สไตล์ที่ตอบโจทย์แล้ว บริเวณโดยรอบห้องเช่า ต้องมีความปลอดภัย ยิ่งถ้าอยู่ในซอยลึกและเปลี่ยว อาจจะต้องมีการสอบถามจากคนที่อยู่อาศัยในละแวกนั้นว่าเคยมีโจร ขโมย ฉกชิงวิ่งราวหรือเคยก่อเหตุอาชญากรรมมาก่อนหรือไม่ โดยเฉพาะผู้หญิงที่ถ้าเป็นสาวโสด อยู่ห้องเช่ารายเดือนคนเดียวก็อาจจะไม่ปลอดภัยได้ เพราะฉะนั้นเพื่อความสบายใจก็จำเป็นจะต้องเช็กลิสต์ในเรื่องเหล่านี้

นอกจากนั้นต้องเช็กดูด้วยว่ามีพนักงานรักษาความปลอดภัยหรือไม่ กล้องวงจรปิด ระบบรักษาความปลอดภัยในการเข้า-ออกประตู ทางห้องเช่ารายเดือนมีความเข้มงวดมากน้อยแค่ไหน เพื่อความอุ่นใจในการอยู่อาศัย ถ้าภายในห้องเช่าสวยถูกใจ แต่ถ้าไม่มีความปลอดภัย ก็ไม่คุ้มกัน

7. เพื่อนข้างห้องโอเค

ซื้อบ้านยังต้องดูว่าเพื่อนบ้านโอเคหรือไม่ ห้องเช่ารายเดือนก็เช่นเดียวกัน หลายคนอาจจะโฟกัสที่ทำเลและราคาเป็นหลักจนมองข้ามเช็กลิสต์ในข้อนี้ไป ดังนั้นจึงควรพิจาณาดูว่าห้องเช่ารายเดือนที่สนใจนั้น กลุ่มผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นใคร สัดส่วนผู้เช่าส่วนใหญ่ประกอบอาชีพอะไร เช่น นักศึกษา พนักงานออฟฟิศ

โดยห้องเช่ารายเดือนหลายแห่งจะมีการคัดกรองผู้เช่าก่อนให้เข้าพัก เพื่อให้เกิดบรรยากาศที่ดีในการอยู่อาศัยร่วมกัน นอกจากนั้ยต้องดูด้วยว่าเพื่อนข้างห้องของเรานั้นเป็นใคร เพราะมีหลายเคสที่ผู้เช่าที่อาศัยอยู่ข้างห้องเกิดปัญหากัน ซึ่งส่งผลต่อการอยู่อาศัยได้ในอนาคต

สรุปสิ่งที่ต้องเช็กจากห้องเช่ารายเดือน

สำรับใครที่มีข้อจำกัดเรื่องงบประมาณ ห้องเช่ารายเดือนเป็นตัวเลือกตอบโจทย์ในข้อนี้ เพราะห้องเช่ารายเดือนมีลักษณะคล้ายอพาร์ทเมนท์ แต่มีขนาดที่เล็กกว่า และมีราคาที่ถูกกว่า สามารถดู 7 เช็กลิสต์เลือกห้องเช่าที่เหมาะกับคุณ อยู่แล้วดี ไม่มีปัญหาที่นำมาฝากกันนี้ เพื่อประกอบการตัดสินใจ

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

เซ้งกับเช่าต่างกันอย่างไร

ก่อนอื่นมาทำความรู้จักความหมายของ 2 คำนี้ ให้ชัดเจนกัน ว่า "เซ้ง" กับ "เช่า" นั้น แตกต่างกันอย่างไร

- เช่าคืออะไร

เช่า คือ การประกอบธุรกรรมที่นำเอาอสังหาริมทรัพย์หรือสถานที่ไปให้ผู้อื่นทำประโยชน์ โดยเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นหรือ "ผู้ปล่อยเช่า" จะกำหนดเงื่อนไขทั้งระยะเวลาและค่างวดที่ปล่อยเช่าตามตกลงกัน ส่วนใหญ่แล้ว มักปล่อยเช่าเพื่ออยู่อาศัย เช่น บ้านเช่า คอนโดให้เช่า เป็นต้น

- เซ้งคืออะไร

เซ้ง คือ การประกอบธุรกรรมทางนิติกรรมประเภทหนึ่ง ซึ่งเกี่ยวข้องกับสัญญาเช่าทรัพย์ เมื่อว่าถึงการเซ้งแล้วนั้น มักเกี่ยวเนื่องกับการทำธุรกรรมเชิงพาณิชย์หรือค้าขายเป็นหลัก เรียกง่าย ๆ ก็คือเช่าเพื่อมาเอามาค้าขายหรือทำกิจการ หากแต่อสังหาริมทรัพย์หรือสถานที่ที่ลงทุนเซ้งมานั้น เป็นการเช่าเขามา ไม่ได้ซื้อขายจ่ายขาดจนได้กรรมสิทธิ์ครอบครองเป็นเจ้าของ เรียกว่า "การโอนสิทธิการเช่า"

หากพิจารณาตามความเข้าใจและความคุ้นเคยที่ใช้กันทั่วไปแล้ว มักใช้คำว่า "เช่า" กับการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์หรือสถานที่ที่เอาไว้พักอยู่อาศัย ในขณะที่คำว่า "เซ้ง" มักใช้กับการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์หรือสถานที่ที่เอาไว้ประกอบกิจการค้าขาย

ส่วนความหมายทางนิติกรรมไม่ได้แตกต่างกัน เพราะมีวิธีการให้ผู้อื่นเข้ามาใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ของตน โดยกำหนดเงื่อนไขด้านการชำระค่างวดและระยะเวลาสัญญานั่นเอง

รายละเอียดเกี่ยวกับเงื่อนไขดังกล่าวก็อาจแตกต่างกันในทางกฎหมาย ซึ่งอาจสรุปได้ ดังนี้

เงื่อนไขหรือข้อกำหนดของการเช่าตามกฎหมาย

1. ผู้ปล่อยเช่าเก็บเงินประกันรวมกับค่าเช่าล่วงหน้าแล้วได้ไม่เกิน 3 เดือน

2. ผู้ปล่อยเช่าไม่มีสิทธิกำหนดอัตราค่าสาธารณูปโภค (ค่าน้ำ ค่าไฟ) ตามใจตน เพื่อเรียกเก็บจากผู้เช่า

3. ผู้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบอายุสัญญาได้แต่ต้องพักอาศัยมาแล้วไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของระยะเวลาตามสัญญา และต้องบอกกล่าวล่วงหน้าเป็นหนังสือไม่น้อยกว่า 30 วัน

4. กรณีผู้เช่าผิดสัญญา ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวให้แก้ไขเป็นหนังสือภายใน 30 วันจึงจะเลิกสัญญาเช่าได้ เว้นแต่เป็นกรณีที่การกระทำของผู้เช่าส่งผลกระทบโดยตรงต่อการพักอาศัยร่วมกันโดยปกติสุขกับผู้เช่ารายอื่น ต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 7 วัน

5. ผู้ปล่อยเช่าริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้าได้หากเป็นความผิดของผู้เช่า

Guide

สัญญาเช่าบ้าน 3 ส่วนสำคัญ ที่ผู้เช่าและผู้ให้เช่าต้องทำความเข้าใจ

เงื่อนไขหรือข้อกำหนดของการเซ้งตามกฎหมาย

1. ผู้ปล่อยเซ้งมีสิทธิขายสิทธิให้แก่ผู้เซ้งได้ 10-99 ปี โดยรับเงินก้อนตามงวดชำระที่ตกลงกัน

2. ผู้เซ้งมีสิทธิรีโนเวท สร้าง หรือต่อเติมได้ตามที่ตกลงกับผู้ปล่อยเซ้ง โดยต้องระบุในสัญญาชัดเจนว่าเปลี่ยนแปลงอะไรได้บ้าง

3. ผู้เซ้งไม่มีสิทธิยกเลิกสัญญาในกรณีที่เซ้งมาแล้วทำกำไรให้งอกเงยไม่ได้ เพราะการเซ้งถือเป็นสัญญาต่างตอบแทน กล่าวคือ หากเซ้งมาแล้วทำมาค้าขายดี ก็ได้กำไรมากกว่าเงินค่างวด ทำให้รู้สึกคุ้มค่า แต่หากเซ้งแล้วทำกิจการไม่ได้ ได้เงินมาน้อยกว่าที่จ่ายค่าเช่า ทำให้รู้สึกขาดทุนจนอยากยกเลิก แต่ก็ทำไม่ได้ ทำได้เพียงจ่ายค่าเช่าไปจนกว่าจะครบสัญญา

4. ผู้เซ้งมีสิทธิปล่อยเซ้งต่อได้แม้ว่าจะยกเลิกสัญญาไม่ได้ก็ตาม นั่นหมายความว่า คุณต้องวางแผนจัดการให้ดีหากคิดจะเซ้งที่ใด ๆ โดยคิดแผนสำรองว่าถ้ากิจการทำกำไรไม่ดีเท่าที่ควรจะมีกลยุทธ์เสริมอย่างไร หรือตัดสินใจปล่อยเซ้งต่อ

Guide

รู้จักสัญญาเช่าที่ดิน 2 แบบ พร้อมตัวอย่างหนังสือสัญญาเช่าที่ดิน

อยากเซ้งกิจการต้องทำอย่างไรบ้าง

การเซ้งกิจการแล้วนั้น ในฐานะคนที่มองหาที่เซ้งสำหรับค้าขายหรือประกอบกิจการเชิงพาณิชย์ จำเป็นต้องพิจารณาปัจจัยหลายอย่าง เพื่อให้ได้สถานที่ที่ใช่และตรงความต้องการ รวมทั้งปลอดปัญหาเรื่องสัญญาเช่า มาดูกันว่าต้องพิจารณาเรื่องอะไรบ้างเมื่อต้องการเซ้งกิจการ

1. ดูทำเลที่ตั้ง

นับเป็นปัจจัยอันดับต้น ๆ ที่มองข้ามไม่ได้ เพราะเป้าหมายของการเซ้งที่นั้นคือสร้างกำไรหรือต่อยอดเงินทุนที่ลงไปให้งอกเงยและได้กลับมาอย่างคุ้มค่านั่นเอง คุณควรเลือกทำเลศักยภาพที่ตอบโจทย์การทำกิจการของตัวเองอย่างเหมาะสม โดยดูที่ที่ผู้คนสัญจรไปมาสะดวก เป็นแหล่งรวมตัวของฐานลูกค้าเราโดยเฉพาะ นอกจากนี้ การลงพื้นที่จริงก็อาจทำให้เห็นภาพรวมได้ชัดเจนขึ้นว่าสภาพแวดล้อมเป็นอย่างไร ช่วงเวลาไหนน่าจะเป็นนาทีทอง และช่วงไหนที่ผู้คนไม่ค่อยเยอะ

2. ราคาค่าเซ้ง

แน่นอนว่าค่าเช่าคือปัจจัยรองลงมาที่ต้องพิจารณา เพราะทำให้คุณชั่งใจได้ว่าเหมาะสมและคุ้มค่ากับการลงทุนเซ้งที่ตรงนั้นหรือไม่ อันนำไปสู่การตัดสินใจสุดท้ายว่าคุณจะเลือกเซ้งหรือไม่

3. รายละเอียดสัญญาเช่า

หากคุณถูกใจที่ทางที่หมายตาจนนัดคุยกับผู้ให้เช่าแล้ว ก่อนจะเซ็นสัญญาโอนสิทธิการเช่าก็ต้องพิจารณาข้อกำหนดหรือเงื่อนไขต่าง ๆ ให้ดี โดยต้องดูเรื่องต่อไปนี้

- ระยะเวลาเช่า ในกรณีที่คุณเซ้งกิจการต่อจากผู้เซ้งรายอื่นมาอีกที ควรดูว่าผู้เซ้งเดิมทำสัญญาเช่ากับผู้ให้เซ้งเป็นระยะเวลาเท่าไหร่ เริ่มทำสัญญาตั้งแต่วันไหน และวันหมดสัญญาคือวันที่เท่าไหร่ หากคุณรับช่วงเซ้งต่อจะเหลือระยะเวลาการเช่าเท่าไหร่ โดยระยะเวลาที่เซ้งต่อนั้นจะนำมาคำนวณค่าเช่าจริงที่ต้องจ่ายนั่นเอง

- ค่าเปลี่ยนชื่อ โดยทั่วไปแล้ว การเซ้งกิจการต่อจำเป็นต้องเปลี่ยนชื่อในสัญญาเช่า ซึ่งมีค่าเปลี่ยนชื่อในสัญญาดังกล่าว คุณตรวจสอบได้จากผู้ให้เซ้ง ทั้งเรื่องค่าเปลี่ยนชื่อและข้อตกลงในการเซ้งกิจการ

ดาวน์โหลดหนังสือสัญญาเช่าบ้าน

อย่างไรก็ตาม ก่อนตัดสินใจเซ้งกิจการ หรือร้านค้า อย่าลืมพิจารณาให้ถี่ถ้วน เนื่องจากเป็นการลงทุนก้อนใหญ่ หากไม่มั่นใจว่าจะสามารถต่อยอดได้ก็อย่าเพิ่งผลีผลาม นอกจากนี้ยังต้องตรวจเช็กสภาพของอาคารว่าอยู่ในภาพที่ใช้งานได้ดีอยู่หรือไม่ สามารถนำมาใช้งานต่อได้นานแค่ไหน เพื่อคำนวณต้นทุน หากต้องรีโนเวทเพิ่มเติม หรืออาจนำข้อนี้ไปต่อรองราคาค่าเช่าต่อได้

สิ่งสำคัญที่สุดของการเซ้งกิจการต่อนั้น คือทำความเข้าใจรายละเอียดสัญญาเช่า ซึ่งเป็นเรื่องในเชิงกฎหมาย รวมทั้งรู้วิธีเจรจาต่อรองอย่างมีชั้นเชิง ซึ่งต้องอาศัยความเข้าใจแวดวงการลงทุนอสังริมทรัพย์และภาพรวมของตลาดในช่วงเวลานั้น ๆ

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ขอออกตัวก่อนว่า ตัวเองก็ไม่ได้ร่ำรวยมาจากไหน คอนโดที่ปล่อยเช่าอยู่ทุกวันนี้ จริง ๆ ตอนแรกตั้งใจซื้อเพื่ออยู่เองชิล ๆ แบบหนุ่มโสด แต่พอถึงคราวขยับขยายสร้างครอบครัวก็ต้องย้ายไปอยู่บ้านหลังใหญ่ขึ้น คอนโดที่อยู่เองมาหลายปีก็ถึงคราวต้องแปลงไปเป็นการลงทุน เพื่อที่อย่างน้อยก็นำค่าเช่ามาแบ่งเบาภาระผ่อนที่จ่ายอยู่ก็ยังดี

แรก ๆ เคยคิดว่า แค่ย้ายของจัดของในคอนโดซะหน่อยก็น่าจะไปปล่อยเช่าได้ แต่พอเอาเข้าจริง ทั้งพื้นและผนังก็เป็นรอย บางจุดถึงขั้นมีรอยร้าว เพราะเสื่อมไปตามการใช้งาน เห็นแบบนี้ก็ต้องเตรียมเงินไว้เป็นค่าซ่อมแซมห้องกันบ้าง

1. หาข้อมูล ก่อนเริ่มแต่งห้อง

พอตั้งใจปล่อยเช่าจริงจัง สิ่งแรกที่ทำเลยคือ สำรวจค่าเช่า โดยลองเช็กเว็บไซต์ที่มีประกาศปล่อยเช่าคอนโดที่อยู่โครงการเดียวกัน ก็เจอค่าเช่าที่หลากหลายตามแต่ทางเลือกที่มี เช่น วิวแม่น้ำ วิวเมือง ขนาดห้อง ชั้นที่อยู่ ฯลฯ ซึ่งเป็นสิ่งที่ติดห้องมาตั้งแต่ตอนซื้อแล้ว แต่ก็มีบางอย่างที่พอจัดการเพื่อให้ได้ค่าเช่าสูงขึ้นได้ เช่น เครื่องปรับอากาศ, เครื่องทำน้ำอุ่น, ตู้เย็น, โทรทัศน์, โต๊ะหนังสือ และโซฟา ฯลฯ

แต่พอไปดูประกาศหรือความเห็นต่าง ๆ ของฝั่งคนหาเช่าคอนโดบ้าง ก็เจอคนอยากได้ทางเลือกที่ต่างกัน เช่น คนที่ย้ายออกจากบ้านพ่อแม่มาอยู่คอนโดใกล้ที่ทำงาน ก็มักชอบคอนโดแต่งครบแบบหิ้วกระเป๋าเข้าอยู่ได้เลย ค่าเช่าแพงหน่อยไม่ว่า แต่ถ้าคนที่ย้ายจากคอนโดหรืออพาร์ทเมนท์อื่นมา ก็มักมีข้าวของเครื่องใช้ติดมาด้วย จึงมักชอบคอนโดแต่งเบา ๆ มีแค่สิ่งอำนวยความสะดวกหลัก ๆ อย่างเครื่องปรับอากาศ เครื่องทำน้ำอุ่นก็พอ ส่วนเฟอร์นิเจอร์และของใช้อื่น ๆ อย่างตู้เย็น ไมโครเวฟ ฯลฯ มักมีอยู่แล้ว เพราะซื้อมาตั้งแต่ตอนอยู่ห้องเดิม

2. แต่งห้องก่อนหาคนเช่า

พอได้ข้อมูลว่าคนเช่ามีหลากหลาย เลยตัดสินใจแต่งคอนโด เฉพาะส่วนจำเป็นที่ต้องทำแน่ ๆ เช่น ทาสีผนังห้อง ซ่อมซิลิโคนตามรอยต่อต่าง ๆ เปลี่ยนพื้นลามิเนต เพราะเป็นสิ่งที่เสื่อมไปตามเวลาและการใช้งาน รวมถึงเป็นสิ่งที่ต้องใช้เวลาในการตกแต่งอยู่หลายสัปดาห์ จึงจำเป็นต้องทำก่อนที่จะหาคนมาเช่า

ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ช่างมักตีราคาตามพื้นที่ห้องเป็น ราคาต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตามลองสอบถามช่างที่แนะนำ จากนิติบุคคลอาคารชุดหรือเพื่อนข้างห้องดู เพราะถ้าเป็นช่างที่เคยทำห้องอื่นในโครงการเดียวกันอยู่แล้วก็จะได้พอรู้ข้อจำกัดและแจ้งราคาที่แน่นอนได้ สำหรับเฟอร์นิเจอร์เดิมที่มีอยู่ และสภาพยังใช้งานได้ก็ไม่จำเป็นต้องซื้อหรือติดตั้งใหม่ เช่น ผ้าม่าน เครื่องปรับอากาศ เครื่องทำน้ำอุ่น ฯลฯ สามารถนำมาให้ผู้เช่าใช้งานต่อได้เลย

ส่วนเฟอร์นิเจอร์หรือของตกแต่งอื่น ๆ ยังไม่ต้องแต่งทันทีก็ได้ เอาแค่สามารถถ่ายรูปส่วนต่าง ๆ ของห้อง เพื่อนำไปลงประกาศหาคนเช่าก่อนก็พอ แล้วตั้งค่าเช่าแบบกลาง ๆ ไม่แพงมากเพื่อให้มีคนเห็นแล้วสนใจติดต่อมา เพราะถ้ารีบแต่งคอนโดไป หากใช้เวลานานกว่าจะหาคนเช่าได้ อาจต้องเสียเงินค่าแต่งค่าซ่อมอีกรอบก็ได้

แต่การตั้งค่าเช่าก็ต้องระวังไม่ตั้งถูกจนเกินไปเพราะต้องยอมรับว่า “ระดับค่าเช่า” ถือเป็นตัวกรองระดับรายได้ของผู้เช่า หากค่าเช่าถูกมากก็อาจได้กลุ่มคนเช่าที่มีลักษณะการใช้ห้องที่เสี่ยงให้เกิดความเสียหายได้เหมือนกัน

3. แต่งห้องเพิ่ม เมื่อได้คนเช่า

พอมีคนติดต่อมาสอบถามรายละเอียดห้องก็ค่อยบอกว่าเดิมมีอะไรบ้าง แล้วลองสอบถามคนเช่าว่าอยากได้อะไรเพิ่มเติมหรือไม่ ถ้าโชคดีเจอคนเช่าที่ไม่ได้ต้องการอะไรมาก แค่เน้นค่าเช่าไม่แพงก็อาจปิดจ๊อบได้เลย

หรือถ้ามีอะไรที่คนเช่าอยากได้เพิ่มก็ต้องดูว่าใช้เงินแค่ไหน เช่น โต๊ะหนังสือ โทรทัศน์ ตู้เย็น ไมโครเวฟ ฯลฯ แล้วประเมินว่าต้องได้ค่าเช่าสักกี่เดือนถึงจะคุ้มกับเงินค่าของที่แต่งเพิ่ม ถ้าคุ้มก็ลองต่อรองกับคนเช่าดูว่าถ้าเรารับปากว่าจะแต่งคอนโดเพิ่มตามที่เขาต้องการ เขาพร้อมจะวางเงินมัดจำหรือทำสัญญาทันทีเลยไหม เพื่อเราจะได้นำเงินมัดจำนี้ไปซื้อของแต่งห้องเพิ่มได้ทันที โดยอาจไม่ต้องควักเงินตัวเองสักบาทเลยก็ได้ แถมคนเช่ายังรู้สึกว่าได้ของใหม่ ในสไตล์ถูกใจ ซึ่งอาจจะช่วยให้เราสามารถเรียกค่าเช่าสูงขึ้นอีกได้บ้าง

4. อยากแต่งห้องจัดเต็ม แต่เงินทุนไม่อำนวย

ถ้าใครอยากได้ค่าเช่าสูง ๆ คนเช่าฐานะดี ๆ เพื่อลดโอกาสเกิดปัญหาจุกจิก ก็ต้องแต่งห้องจัดเต็มแบบ Fully Furnished แบบที่คนเช่าแค่หิ้วกระเป๋าก็เข้าอยู่ได้เลย แต่ปัญหาคือ ค่าตกแต่งที่ตามมาก็สูงด้วยเช่นกัน จะกู้เงินมาตกแต่งเพิ่มก็คงคิดหนัก เพราะบ้านใหม่ก็เพิ่งกู้ไป คอนโดเก่าก็ยังผ่อนอยู่ จะไปขอกู้อีกก็น่าจะผ่านยาก ตอนนั้นเลยลองหาข้อมูลสินเชื่อแบบต่าง ๆ ของธนาคารดู ก็เลยพอรู้ลู่ทางที่น่าจะกู้เงินมาแต่งห้องได้บ้าง เลยขอมาแชร์สักนิดนึงเผื่อใครสนใจหยิบไปลองใช้ดู

- รีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านไปธนาคารอื่น

เพื่อนำวงเงินกู้ส่วนต่างจาก “เงินกู้ใหม่-เงินกู้เดิม” ไปแต่งคอนโด โดยวิธีนี้ต้องเช็กก่อนว่าสัญญากู้เดิมมีเงื่อนไขค่าปรับรีไฟแนนซ์อย่างไร ซึ่งโดยปกติถ้าผ่อนกับธนาคารเดิมมาเกิน 3 ปี แล้วค่อยรีไฟแนนซ์มักไม่มีค่าปรับ ทางเลือกนี้อาจจะยุ่งยากตรงการเตรียมเอกสาร และติดต่อทั้งธนาคารใหม่และธนาคารเดิม แต่ก็มีข้อดีตรงที่ได้ดอกเบี้ยถูกกว่าทางเลือกอี่น

Guide

Retention หรือ Refinance แบบไหนคุ้มค่ากว่ากัน

- ขอกู้กับธนาคารเดิม

โดยอาจได้วงเงินสูงสุดเท่ากับส่วนต่าง “ราคาประเมินคอนโด – เงินกู้เดิม” ไปแต่งคอนโด ซึ่งวิธีนี้มีข้อดีตรงที่กระบวนการไม่ยุ่งยาก ติดต่อแค่ธนาคารเดิมที่ผ่อนคอนโดอยู่ เอกสารใช้ไม่เยอะ แต่ดอกเบี้ยก็อาจแพงกว่าทางเลือกแรก

- นำคอนโดไปเป็นหลักทรัพย์ขอกู้ธนาคาร

สำหรับใครที่ผ่อนคอนโดหมดแล้ว สามารถนำคอนโดไปเป็นหลักทรัพย์ขอกู้ธนาคารได้เหมือนกัน ยังไงลองเช็กกับธนาคารที่สะดวกหรือใช้เป็นประจำดูก่อนก็ได้

ท้ายที่สุดแล้ว การแต่งคอนโดควรแต่งให้พอเหมาะพอดี เพื่อไม่ให้งบบานปลายจนเป็นหนี้ก้อนโต และแต่งให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมายที่เราอยากปล่อยเช่า อีกเรื่องที่สำคัญมาก ๆ คือ รายได้จากค่าเช่าเป็นรายได้ที่ต้องยื่น “ภาษีเงินได้”

ผู้มีเงินได้มีหน้าที่ต้องยื่นแบบแสดงรายการภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยแบบแสดงรายการที่ใช้มีดังต่อไปนี้

การยื่นแบบแสดงรายการภาษีเงินได้บุคคลธรรมดามี 2 ระยะ คือ

1. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาครึ่งปี เป็นการยื่นแบบแสดงรายการเงินได้เฉพาะเงินได้พึงประเมินประเภทที่ 5, 6, 7 หรือ 8 ที่ได้รับตั้งแต่เดือนมกราคมถึงเดือนมิถุนายนไม่ว่าจะมีเงินได้ประเภทอื่นรวมอยู่ด้วยหรือไม่ก็ตาม โดยยื่นภายในเดือนกันยายนของปีภาษีนั้น และภาษีที่เสียนี้นำไปเป็นเครดิตหักออกจากภาษีสิ้นปีได

2. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสิ้นปี เป็นการยื่นแบบแสดงรายการเงินได้พึงประเมินที่ได้รับแล้ว ในระหว่างปีภาษี โดยยื่นภายในเดือนมีนาคมของปีถัดไป

สามารถดูข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่เว็บไซต์กรมสรรพากร หรือดูเรื่องค่าธรรมเนียมและภาษีเกี่ยวกับการซื้อขายอสังหาฯ ได้ที่นี่

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย ราชันย์ ตันติจินดา (ฉั่ง) CFP®ธนาคารกสิกรไทย หากมีข้อสงสัยหรือต้องการปรึกษาวางแผนเพิ่มเติม สามารถปรึกษากับ K-Expert ธนาคารกสิกรไทย ได้ที่ K-Expert@kasikornbank.com 

ตม.30 ออนไลน์ หรือ tm30 online คืออะไร

ตม.30 หรือ tm30 คือ การแจ้งที่พักคนต่างด้าว สำหรับสถานประกอบการ ตามพระราชบัญญัติ คนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 มาตรา 38 ที่ได้กำหนดไว้ว่า

“เจ้าบ้าน เจ้าของบ้านหรือผู้ครอบครองเคหสถาน หรือผู้จัดการโรงแรมซึ่งรับคนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรเป็นการชั่วคราว เข้าพักอาศัย จะต้องแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ ที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองซึ่งตั้งอยู่ในท้องที่ เคหสถาน หรือโรงแรมนั้นอยู่ ภายในยี่สิบสี่ชั่วโมง นับแต่เวลาที่คนต่างด้าวเข้าพักอาศัย ถ้าท้องที่ใดไม่มีที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองตั้งอยู่ ให้แจ้งต่อเจ้าพนักงานตำรวจ ณ สถานีตำรวจในท้องที่นั้น

ในกรณีที่บ้าน เคหสถาน หรือโรงแรมที่คนต่างด้าวเข้าพักอาศัย ตามวรรคหนึ่งตั้งอยู่ในเขตท้องที่กรุงเทพมหานคร ให้แจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กองตรวจคนเข้าเมือง การแจ้งตามวรรคหนึ่งและวรรคสองให้เป็นไปตามระเบียบที่อธิบดีกำหนด”

สำหรับ ตม.30 ออนไลน์ หรือ tm30 online คือ การแจ้ง ตม.30 หรือ tm30 บนช่องทางออนไลน์ สามารถดำเนินการได้ทั้งบนเว็บไซต์และแอปพลิเคชัน ไม่ต้องเดินทางไปถึงที่ทำการตรวจคนเข้าเมือง หรือสถานีตำรวจในท้องที่ ช่วยอำนวยความสะดวกแก่เจ้าบ้าน เจ้าของบ้านหรือผู้ครอบครองเคหสถาน หรือผู้จัดการโรงแรม ในการแจ้งเข้าพักของชาวต่างชาติ ให้ดำเนินการได้สะดวก ง่าย และรวดเร็วขึ้น

Guide

ปล่อยเช่าคอนโดให้ชาวต่างชาติต้องรู้อะไรบ้าง

ตม.30 ออนไลน์ หรือ tm30 online กับการปล่อยเช่าอสังหาฯ ชาวต่างชาติ

ตามข้อกฎหมาย หากอธิบายให้เข้าใจง่าย เจ้าของบ้าน เจ้าของที่พัก หมายรวมถึงโรงแรม เกสเฮ้าส์ แมนชั่น อพาร์ตเม้นท์ สถานประกอบการ หรือบ้านเช่าที่ปล่อยเช่าให้ชาวต่างชาติ ตามกฎหมายพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 มาตรา 38 จะต้องดำเนินการแจ้ง ตม.30 หรือ tm30 ซึ่งเป็นแจ้งข้อมูลของลูกค้าชาวต่างชาติที่เข้ามาพัก ให้กับที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองหรือสถานีตำรวจในท้องที่ได้รับทราบ ภายใน 24 ชั่วโมงหลังเข้าพัก

เอกสารที่ใช้ แจ้ง ตม.30 ออนไลน์ หรือ tm30 online

เจ้าของที่พัก

1. บัตรประชาชน
2. ทะเบียนบ้าน

ชาวต่างชาติที่เข้าพัก

1. พาสปอร์ตหรือหนังสือเดินทาง
2. ใบขาเข้า (Departure Card) หรือ ตม.6 (TM.6)
3. หน้า Visa

ช่องทางการแจ้ง ตม.30 ออนไลน์ หรือ tm30 online

1. แจ้งลงทะเบียนออนไลน์บนเว็บไซต์

เข้าเว็บไซต์ สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง และดำเนินการตาม 5 ขั้นตอน ดังนี้

หมายเหตุ ขอบคุณรูปจาก กองบังคับการตรวจคนเข้าเมือง 1 สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง

ดาวน์โหลดไฟล์ PDF คู่มือการแจ้งที่พักอาศัย ม.38 ทางอินเทอร์เน็ต หรือ (ฉบับเต็ม) หรือ tm30 online คลิกที่นี่ 

2. แจ้งลงทะเบียนบนแอปพลิเคชัน Section38

ขั้นตอนที่ 1 ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน Section38

- iOS ดาวน์โหลดที่ App Store คลิกที่นี่
- Andriod ดาวน์โหลดที่ Google Play คลิกที่นี่ 

ขั้นตอนที่ 2 คลิกลงทะเบียน เลือกประเภทที่พักอาศัย กรอกรายละเอียดเจ้าของบ้าน รายละเอียดทรัพย์ที่ให้ชาวต่างชาติอาศัย ข้อมูลเบอร์โทรศัพท์ อีเมล พร้อมแนบเอกสารบัตรประชาชนและทะเบียนบ้าน จากนั้นคลิกลงทะเบียน หรือ Register และรอรับแจ้ง User และ Password สำหรับเข้าระบบทางอีเมลที่ให้ไว้

ขั้นตอนที่ 3 นำ User และ Password เข้าระบบ เพื่อตรวจสอบความถูกต้องของข้อมูลที่ลงทะเบียนไว้ จากนั้นกดที่บันทึกแจ้งรับคนต่างด้าวเข้าพัก (ตม.30) หรือ Notification of Residence for Foreigners (TM.30) และกรอกรายละเอียดเกี่ยวกับชาวต่างชาติที่เข้าพัก อาทิ วันที่เข้าพัก-วันที่แจ้งออก เลขหนังสือเดินทาง ตามที่ระบุให้ครบถ้วน และกดบันทึกแจ้งที่พัก เป็นอันเสร็จเรียบร้อย

ขอบคุณรูปจาก Google Play

ช่องทางอื่น ๆ ในการแจ้ง ตม.30 หรือ tm30

1. แจ้งด้วยตนเอง หรือมอบหมายให้ผู้อื่นมาแจ้ง

ดาวน์โหลดแบบฟอร์มการแจ้งรับคนต่างด้าวเข้าพักอาศัย สำหรับเจ้าบ้าน เจ้าของ หรือผู้ครอบครองเคหะสถาน คลิกที่นี่

กรอกแบบฟอร์มให้ครบถ้วนและมาแจ้งด้วยตนเอง หรือมอบหมายให้ผู้อื่นมาแจ้ง ณ ที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองในเขตพื้นที่ ที่คนต่างด้าวพักอาศัย (ตามวันและเวลาราชการ) สำหรับพื้นที่กรุงเทพฯ สามารถแจ้งที่กองบังคับการตรวจคนเข้าเมือง 1 ศูนย์ราชการเฉลิมพระเกียรติฯ ถนนแจ้งวัฒนะ

2. แจ้งทางไปรษณีย์ลงทะเบียน

- กรอกแบบฟอร์มการแจ้ง พร้อมลงชื่อผู้แจ้งให้เรียบร้อย

- ใช้ซองจดหมายขนาด 6.5 x 9 นิ้ว พร้อมติดแสตมป์ 10 บาท จ่าหน้าซองถึงตัวท่านเอง เพื่อส่งใบรับแจ้งของเจ้าหน้าที่คืน

- นำแบบฟอร์มการแจ้งและซองจดหมายใส่ซองลงทะเบียน (เก็บใบลงทะเบียนไว้เป็นหลักฐาน) ส่งตามที่อยู่ดังนี้

กรณีที่พักอาศัยในเขตกรุงเทพฯ ส่งไปที่ งานแจ้งที่พักอาศัยบุคคลต่างด้าว กองกำกับการ 2 กองบังคับการตรวจคนเข้าเมือง 1 สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง ศูนย์ราชการเฉลิมพระเกียรติ 80 พรรษา เลขที่ 120 หมู่ 3 ถนนแจ้งวัฒนะ ซอย 7 แขวงทุ่งสองห้อง เขตหลักสี่ กรุงเทพมหานคร 10210

กรณีที่พักอาศัยในต่างจังหวัด ส่งไปที่ ด่านตรวจคนเข้าเมืองทุกแห่ง ตามเขตพื้นที่ที่คนต่างด้าวพักอาศัย

หากเจ้าของบ้าน เจ้าของที่พักไม่แจ้ง ตม.30 หรือ tm30 มีโทษปรับไม่เกิน 2,000 บาท ในส่วนของโรงแรม ปรับตั้งแต่ 2,000 บาท-10,000 บาท ตามบทกำหนดโทษของพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 มาตรา 77

ทั้งนี้ ชาวต่างชาติที่ได้รับอนุญาตให้เข้าอยู่ในราชอาณาจักรเป็นการชั่วคราว จะต้องผ่านการตรวจเข้าเมืองตามกฎหมาย ต้องเข้ามาประกอบอาชีพหรือทำธุรกิจที่ถูกกฎหมาย

Guide

สัญญาเช่าคอนโด 6 เรื่องที่ผู้เช่าต้องดูให้ชัด ก่อนตกลงทำสัญญาเช่า

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

สัญญาเช่าที่ดินระยะสั้น

สัญญาเช่าที่ดินระยะสั้นเป็นสัญญาสำหรับการเช่าที่ดินไม่เกิน 3 ปี ซึ่งไม่จำเป็นต้องไปทำสัญญาที่สำนักงานที่ดินและมีลักษณะสำคัญดังนี้

1. ผู้ให้เช่าและผู้เช่าสามารถทำสัญญาเช่าที่ดินระหว่างกันเองได้

2. ระบุรายละเอียดของ “ผู้เช่า” และ “ผู้ให้เช่า” ให้ชัดเจน

3. ระบุค่าตอบแทน หรือ “ค่าเช่า” ให้ชัดเจน

4. ระบุช่วงเวลาการเช่าให้ชัดเจน ตั้งแต่วันเริ่มต้นจนถึงวันสิ้นสุด

5. ระบุเงื่อนไขต่าง ๆ ที่ตกลงกันไว้

6. ลงลายมือชื่อของทั้งสองฝ่ายให้เรียบร้อย

สัญญาเช่าที่ดินระยะยาว

สัญญาเช่าที่ดินระยะยาวเป็นสัญญาสำหรับการเช่าเกินกว่า 3 ปี ซึ่งผู้ให้เช่าและผู้เช่าจะต้องจดทะเบียนสัญญาเช่า ณ สำนักงานที่ดินในเขตที่ที่ดินนั้น ๆ ตั้งอยู่ โดยมีประเภทของสัญญาที่แยกย่อยลงไปอีก ได้แก่

1. สัญญาเช่าธรรมดา

- สัญญาที่มีลักษณะเหมือนสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปที่ผู้เช่าเสียแค่ค่าเช่า (ค่าตอบแทน) ต่อผู้ให้เช่า

- ผู้เช่าไม่สามารถถ่ายโอนสิทธิในการเช่าได้ เช่น หากผู้เช่าเสียชีวิตในช่วงเวลาที่ยังอยู่ในสัญญา สัญญานั้นก็ถือเป็นที่สิ้นสุด ไม่สามารถส่งภาระต่อถึงทายาทได้

- ในกรณีที่ต้องฟ้องร้องกัน ผู้ที่ประสงค์จะฟ้องร้องต้องมีเอกสารสัญญาเช่าที่ชัดเจนถึงจะดำเนินการได้ เช่น เจ้าของตึกจะฟ้องร้องเอาความผิดหรือค่าเสียหายจากผู้เช่าได้ก็ต่อเมื่อมีหนังสือสัญญาเช่าที่ทำ ณ สำนักงานที่ดินเท่านั้น

- ในกรณีที่ฟ้องร้องกัน หากทำสัญญาเช่าที่ดิน 3 ปี ก็จะต้องฟ้องร้องภายใน 3 ปี

2. สัญญาเช่าต่างตอบแทน

- สัญญาที่ผู้เช่าจะต้องเสียค่าตอบแทนอย่างอื่นตามที่ตกลงกับผู้ให้เช่า นอกเหนือจากค่าเช่า

- ผู้เช่าสามารถถ่ายโอนสัญญาเช่าไปยังทายาทได้ ในกรณีที่ผู้เช่าเสียชีวิตในช่วงที่ยังอยู่ในสัญญา ทายาทจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบต่อการเช่าในเวลาที่เหลือ

- ในกรณีที่มีการปลูกสร้างอาคารบนพื้นที่เช่า ผู้เช่าจะต้องเสียค่าก่อสร้าง และอาคารที่สร้างเสร็จแล้วก็จะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า

- ในกรณีที่อาคารเช่ามีสภาพชำรุด ผู้เช่าจะต้องปรับปรุงต่อเติมเอง โดยที่กรรมสิทธิ์ของการปรับปรุงหรือต่อเติมนั้นจะตกเป็นของผู้ให้เช่า

ข้อควรรู้เกี่ยวกับการเช่าช่วง

การเช่าช่วงคืออะไร การเช่าช่วงเป็นการที่ผู้เช่านำอสังหาริมทรัพย์ที่ตนเองเช่าอยู่นั้นไปให้ผู้อื่น (บุคคลที่ 3) เช่าต่ออีกทอดหนึ่ง โดยต้องจัดทำสัญญาตกลงกันระหว่างผู้เช่า (ที่นำเอาอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ มาปล่อยเช่าต่อ) และบุคคลที่สาม

DDproperty Tip

ไม่ว่าจะปล่อยเช่าที่ดินระยะสั้นและระยะยาว ผู้ให้เช่าควรตกลงกับผู้เช่าให้เรียบร้อยก่อนว่าจะอนุญาตให้เช่าช่วงได้หรือไม่ และควรระบุไว้เป็นลายลักษณ์อักษรในหนังสือสัญญาเช่าที่ดินด้วย เพื่อป้องกันการเช่าช่วงโดยมิชอบ

ตัวอย่างการร่างหนังสือสัญญาเช่าที่ดิน

ต้องจัดทำหนังสือสัญญาเช่าที่ดินขึ้นมาสองฉบับสำหรับผู้เช่าและผู้ให้เช่า โดยทั้งสองฉบับนั้นจะต้องมีเนื้อหาเหมือนกันทั้งหมด และควรจะมีข้อมูลพื้นฐานเหล่านี้ระบุในหนังสือสัญญาเช่าที่ดินด้วย

1. วันที่ทำสัญญา

2. สถานที่ทำสัญญา

3. ข้อมูลชื่อและที่อยู่ของผู้เช่า

4. ข้อมูลชื่อและที่อยู่ของผู้ให้เช่า

5. ข้อตกลงการเช่า

- ข้อมูลของอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่า ได้แก่ ที่อยู่ จำนวนพื้นที่ เลขที่โฉนด วัตถุประสงค์ในการเช่า และกิจกรรมที่จะกระทำในสถานที่เช่า

- ระยะเวลาที่ตกลงเช่า

- เงินมัดจำล่วงหน้า พร้อมระบุจำนวน วิธีชำระเงิน และกำหนดการชำระเงิน

- อัตราค่าเช่าและการชำระค่าเช่า ได้แก่ ผ่านทางธนาคาร การวางเช็ค หรือเงินสด

- ผู้เช่าตกลงจะจ่ายค่าภาษีที่ดินให้แก่ผู้เช่า

- ผู้เช่าตกลงว่าจะไม่ใช้ที่ดินทำการอื่นนอกเหนือจากที่ระบุในหนังสือสัญญาเช่าที่ดิน เว้นแต่จะได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากผู้ให้เช่า

- ผู้เช่าตกลงว่าจะไม่เช่าช่วงที่ดินที่เช่า เว้นแต่จะได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากผู้ให้เช่า

- ผู้เช่าตกลงจะอำนวยความสะดวกให้แก่ผู้ให้เช่าหรือตัวแทนผู้ให้เช่าเมื่อมาตรวจที่ดินตามระยะเวลาที่กำหนด

- หากผู้ให้เช่าขายที่ดินก่อนที่สัญญาเช่าจะสิ้นสุด ผู้ให้เช่าจะต้องแจ้งต่อผู้เช่าล่วงหน้าตามระยะเวลาที่กำหนด

- หากผู้เช่าไม่ปฏิบัติตามสัญญาข้อใดข้อหนึ่ง ผู้ให้เช่ามีสิทธิ์บอกกล่าวให้ผู้เช่าปฏิบัติตาม หรือบอกเลิกสัญญาและเรียกร้องค่าเสียหายตามสมควรได้

- หากผู้เช่ามีเหตุต้องออกจากที่ดินให้เช่าไม่ว่าจะด้วยเหตุใดก็ตาม ผู้เช่าไม่สามารถเรียกค่าเสียหายหรือค่ารื้อถอนสิ่งก่อสร้างจากผู้ให้เช่าได้

- ในวันที่ทำสัญญาเช่าที่ดิน ผู้เช่าได้ตรวจตราที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ถ้ามี) แล้วว่ามีสภาพสมบูรณ์ต่อการเช่า และได้รับการส่งมอบที่ดินให้แก่ผู้เช่าอย่างเรียบร้อย

6. ลงลายมือชื่อของผู้เช่าและผู้ให้เช่า

ตัวอย่างสัญญาเช่าที่ดิน ดาวน์โหลดได้ที่นี่

การทำสัญญาเช่าที่ดินนั้นจะต้องอาศัยความละเอียดรอบคอบ เพราะหากมีปัญหาหรือข้อขัดแย้งใดเกิดขึ้น หนังสือสัญญาที่ทำขึ้นมานี้จะเป็นเอกสารสำคัญในการยืนยันในชั้นศาล ฉะนั้นไม่ว่าจะเรื่องเล็กหรือใหญ่ก็ตาม คุณต้องระบุข้อตกลงทั้งหมดในสัญญาเช่าที่ดินให้ชัดเจนและรัดกุมเพื่อให้ทั้งสองฝ่ายเข้าใจตรงกันและทราบอย่างชัดเจนว่าจะต้องปฏิบัติอย่างไร

ความชัดเจนนี้เองจะเป็นส่วนสำคัญที่ช่วยให้การเช่าเป็นไปอย่างราบรื่นมากขึ้น และเมื่อเข้าใจและเตรียมสัญญาเช่าพร้อมแล้ว ก็ลุยลงประกาศเช่าที่ดินกันเลย

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

สิ่งที่ต้องคำนึงถึงเมื่อต้องหาห้องเช่าราคาถูก

ก่อนจะไปถึงวิธีการหาห้องเช่าราคาถูก สิ่งสำคัญที่ผู้เช่าควรคำนึงถึงเป็นอันดับต้น ๆ ก่อนตัดสินใจหาห้องเช่า คือ

1. ค่าที่พักไม่ควรเกิน 1 ใน 3 ของเงินเดือน

2. ควรทำตารางเปรียบเทียบค่าใช้จ่ายรวมทั้งที่พักและค่าเดินทางของแต่ละที่ให้ดีก่อนตัดสินใจ

3. ตั้งธงไว้ในใจถึงสิ่งที่ต้องการมากที่สุดจากห้องเช่า เพื่อกำหนดขอบเขตในการตามหาให้แคบลง และเฉพาะเจาะจงมากขึ้น เช่น ต้องการห้องที่เงียบสงบ คนไม่พลุกพล่าน ต้องการที่จอดรถ ต้องการฟิตเนส ต้องการห้องเช่าที่ติดรถไฟฟ้า ฯลฯ

4. หารูมเมทเพื่อช่วยประหยัดค่าเช่าห้อง

เทคนิคหาห้องเช่าราคาถูกในกรุงเทพฯ

เมื่อจดลิสต์ด้านบนได้แล้ว ลองมาดู 6 เทคนิคหาห้องเช่าราคาถูกในกรุงเทพฯ กัน ว่าทำอย่างไรถึงจะหาห้องเช่าราคาถูกได้อย่างคุ้มค่า

1. ตั้งงบประมาณที่ต้องการ

ความหมายของห้องเช่าราคาถูกของแต่ละคนอาจต่างกันไปตามสถานะการเงินและรายได้ต่อเดือน หากเป็นนักเรียน นักศึกษาที่ยังต้องพึ่งพาทางบ้าน หรือสำหรับวัยเพิ่งเริ่มทำงานที่มีรายได้ต่อเดือนไม่สูงมากนัก การหาห้องเช่าราคาถูกในรูปแบบของหอพักจะมีค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 3,000-4,000 บาทต่อเดือน หรืออาจต่ำกว่านี้ขึ้นอยู่กับทำเล ซึ่งถือว่าเป็นงบประมาณที่เหมาะสมกับรายได้ของคนกลุ่มนี้

ส่วนมนุษย์เงินเดือนที่มีรายได้ประมาณ 30,000-40,000 บาทต่อเดือนขึ้นไป สามารถหาห้องเช่าราคาถูกในรูปแบบคอนโดมิเนียมได้ งบประมาณที่เหมาะสมไม่ควรเกิน 10,000 บาทต่อเดือน แม้ว่าจะมีราคาค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับหอพัก แต่มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครันกว่า และที่สำคัญคือ ค่าน้ำ-ค่าไฟ มักมีอัตราถูกกว่าหอพัก เพราะคิดเท่าค่าไฟบ้านปกติ ไม่ได้คิดเป็นราคาต่อหน่วยแบบหอพักนั่นเอง

2. ทำเลห้องเช่าราคาถูกในกรุงเทพฯ

หากถามว่าทำเลไหนของกรุงเทพฯ ที่สามารถหาห้องเช่าราคาถูกได้ คงไม่พ้นย่านชานเมือง เช่น รามอินทรา คันนายาว บางนา สุขุมวิทตอนปลาย ซึ่งยังสามารถพบห้องเช่าราคาถูกเฉลี่ยต่อเดือนไม่เกิน 10,000 บาทได้อยู่

แต่อย่างไรก็ตาม อย่าลืมคำนึงถึงค่าเดินทางจากที่พักไปยังที่ทำงานหรือมหาวิทยาลัยด้วย ยอมจ่ายค่าเช่าห้องสูงกว่าสักนิดแต่ไม่ต้องเสียค่าเดินทางไปกลับจำนวนมากก็คุ้มค่ากว่าอย่างแน่นอน

ค้นหาห้องเช่า อพาร์ทเม้นท์ให้เช่า หอพัก ราคาต่ำกว่า 10,000 บาท/เดือน

นอกจากนี้ยังต้องสำรวจสภาพแวดล้อมโดยล้อมด้วยว่าเปลี่ยวเกินไปหรือไม่ หากต้องใช้ชีวิตอยู่ในย่านนี้จะอยู่ได้แบบไม่ลำบากหรืออันตรายจนเกินไปนั่นเอง

3. เช็กสัญญาก่อนตกลงเช่าห้อง

การจะเช่าห้องพักแต่ละครั้งต้องมีสัญญาเช่าอย่างน้อย 3 เดือน ถึง 1 ปี ซึ่งเป็นระยะเวลาที่นานพอสมควร ดังนั้นก่อนตัดสินใจหาเช่าห้องราคาถูก ควรตรวจสอบสัญญาให้เรียบร้อยว่ามีข้อกำหนดอะไรบ้างที่ควรพิจารณา รวมถึงสภาพของห้องว่ามีอะไรชำรุดเสียหายหรือไม่ หากมีอะไรชำรุดควรแจ้งเจ้าของห้องเช่าให้ตรวจสอบ แก้ไข หรือระบุในสัญญาเช่าว่าจะเป็นผู้ซ่อมแซมหากมีการเสียหาย เนื่องจากไม่ได้เกิดจากตัวคุณซึ่งเป็นผู้เช่าทำให้เสียหาย

ทั้งนี้ ปัจจุบันกฎหมายเอื้อประโยชน์ให้กับผู้เช่ามากขึ้น โดยสามารถดูรายละเอียดเพิ่มติมได้ตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2562

Guide

สัญญาเช่าคอนโด 6 เรื่องที่ผู้เช่าต้องดูให้ชัด ก่อนตกลงทำสัญญาเช่า

4. ระบบรักษาความปลอดภัยของห้องพัก

แม้ว่าจะเป็นห้องเช่าราคาถูก แต่ระบบรักษาความปลอดภัยก็เป็นส่วนสำคัญอันดับต้น ๆ ที่ไม่ควรมองข้าม ซึ่งเป็นพื้นฐานที่ห้องพักส่วนใหญ่ต้องมี ไม่ว่าจะเป็น กล้องวงจรปิด เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย การเข้าออกโดยใช้คีย์การ์ด หรือสแกนลายนิ้วมือ เป็นต้น ทั้งหมดนี้ก็เพื่อความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินของคุณ

5. ร้านอาหารและสิ่งอำนวยความสะดวก

เรื่องอาหารการกินและสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็น ร้านสะดวกซื้อ ร้านซักรีด ไปรษณีย์ ก็เป็นสิ่งจำเป็นต่อการใช้ชีวิตเช่นกัน ถึงแม้ว่าจะสามารถใช้บริการออนไลน์ผ่านแอปพลิเคชันได้ แต่ค่าส่ง ค่าบริการก็ไม่ใช่น้อยเลย หากมีร้านอาหารอยู่ใกล้ ๆ ก็ช่วยประหยัดได้

6. ค่าส่วนกลางอื่น ๆ

การหาห้องเช่าราคาถูกในคอนโดบางแห่งอาจมีค่าบริการอื่น ๆ นอกเหนือจากค่าเช่าห้องรายเดือนด้วย เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าเช่าที่จอดรถ ค่ามัดจำล่วงหน้า ดังนั้นก่อนตัดสินใจเช่าอย่าลืมเช็กรายละเอียดส่วนนี้ให้ดีว่าเมื่อรวมกับค่าเช่าห้องที่ต้องจ่ายทุกเดือนแล้วคุ้มกันหรือไม่

ทั้งหมดนี้คือวิธีหาห้องเช่าราคาถูกที่ผู้เช่าห้องควรนำมาใช้พิจารณาอย่างละเอียดก่อนตัดสินใจเช่า เพราะการเช่าห้องแต่ละครั้งต้องมีสัญญาขั้นต่ำด้วยว่าต้องอยู่ให้ครบกำหนดเป็นเวลานานเท่าไหร่จึงจะสามารถย้ายออกได้ การดูตัวเลือกไว้หลาย ๆ ที่เพื่อใช้ตัดสินใจจึงเป็นสิ่งที่ดีเพื่อให้ได้ห้องเช่าราคาถูกที่โดนใจและคุ้มค่าไปพร้อมกัน

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบสัญญาได้หรือไม่ เมื่อผู้เช่าค้างค่าเช่า

ในเอกสารประกอบสัญญาเช่าบ้าน ผู้ให้เช่าและผู้เช่าควรมีการทำข้อตกลงกันให้ชัดเจน เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาขึ้นในภายหลังได้ ในกรณีที่ผู้เช่าค้างค่าเช่า ผู้ให้เช่าไม่สามารถทำการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบสัญญาได้ทันที

โดยเบื้องต้นผู้ให้เช่าจะต้องมีการแจ้งเตือนผู้เช่าเพื่อให้ชำระค่าเช่าในวิธีต่าง ๆ เสียก่อน แต่ถ้าหากทำทุกวิธีแล้ว ผู้เช่ายังเพิกเฉยและยังค้างค่าเช่าอยู่ ผู้ให้เช่าสามารถทำการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบสัญญาได้จาก 2 กรณี ดังนี้

1. กรณีมีข้อตกลงในสัญญากำหนดเงื่อนไขการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบสัญญา ในกรณีเช่นนี้ วิธีการและระยะเวลาการบอกกล่าวการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบสัญญาจะเป็นไปตามเงื่อนไขและข้อตกลงที่กำหนดในสัญญาเช่านั้น เช่น ผู้ให้เช่าสามารถยกเลิกสัญญาเช่าได้ทันทีหากผู้เช่าค้างค่าเช่า

2. กรณีไม่มีข้อตกลงในสัญญากำหนดเงื่อนไขการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบสัญญา ในกรณีนี้ กฎหมายกำหนดให้ในกรณีที่ผู้เช่าค้างค่าเช่า ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวทวงถามให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าก่อนอย่างน้อย 15 วัน หากยังไม่ได้รับชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจึงจะยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบสัญญาได้ เพื่อเป็นประโยชน์กับผู้เช่าในการจัดหาเงินมาชำระค่าเช่า รวมถึงในการหาและขนย้ายทรัพย์สินต่าง ๆ ของผู้เช่าไปสถานที่เช่าใหม่

โดยที่มีข้อยกเว้นในกรณีที่คู่สัญญามีการกำหนดระยะเวลาการชำระค่าเช่าน้อยกว่า 1 เดือน เช่น การตกลงเช่าและชำระค่าเป็นเป็นรายวันหรือรายสัปดาห์ ในกรณีนี้ผู้ให้เช่าสามารถยกเลิกสัญญาเช่าได้ทันทีหากพบว่าผู้เช่าค้างค่าเช่า

Guide

สัญญาเช่าคอนโด 6 เรื่องที่ผู้เช่าต้องดูให้ชัด ก่อนตกลงทำสัญญาเช่า

ยกเลิกสัญญาเช่าอย่างไรให้ไม่ผิดกฏหมายฉบับใหม่

อย่างไรก็ตาม ก่อนที่ผู้ให้เช่าจะตัดสินใจยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบสัญญา ในกฎหมายฉบับใหม่ได้มีการปรับให้ปกป้องสิทธิ์ของผู้เช่ามากขึ้น ดังนั้นผู้ให้เช่าจำเป็นต้องรู้ว่าข้อกฎหมายใดที่สามารถทำได้บ้าง ดังนี้

1. สัญญาเช่าต้องเป็นภาษาไทยที่ตัวอักษรไม่เล็กจนเกินไป และต้องมีรายละเอียดตั้งแต่ที่อยู่ของผู้เช่า ผู้ให้เช่า รายละเอียดทรัพย์ที่ให้เช่า รวมถึงค่าเช่า เงินประกัน ค่าสาธารณูปโภค พร้อมแสดงวิธีและระยะเวลาชำระไว้อย่างชัดเจน และผู้ให้เช่าต้องมอบสัญญาให้ผู้เช่าเก็บไว้ 1 ฉบับ

2. ผู้ให้เช่าต้องส่งใบแจ้งหนี้ล่วงหน้าให้แก่ผู้เช่าไม่น้อยกว่า 7 วัน

3. เหตุผิดสัญญาที่ทำให้ผู้ให้เช่ายกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดสัญญาได้ จะต้องระบุด้วยตัวอักษรที่เด่นชัดกว่าข้อความอื่น และก่อนยกเลิกสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าต้องแจ้งผู้เช่าเป็นหนังสือให้ปฏิบัติตามสัญญาล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วัน

4. ห้ามเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้า และห้ามเรียกเก็บเงินประกันเกิน 1 เดือน

5. ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิเปลี่ยนแปลงค่าเช่า ค่าสาธารณูปโภค ฯลฯ ก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุด

6. ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิ์เข้าตรวจสอบทรัพย์ที่เช่าโดยไม่ต้องแจ้งล่วงหน้า

7. ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิ์ห้ามผู้เช่าเข้าเข้าใช้ประโยชน์ในทรัพย์หรือเข้าไปในสถานที่เช่าเพื่อยึดหรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า

8. ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิ์เรียกค่าต่อสัญญาเช่าจากผู้เช่ารายเดิม

9. ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิ์ยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบสัญญา โดยที่ผู้เช่าไม่ได้ผิดสัญญาหรือเงื่อนไขสำคัญ

Guide

สัญญาเช่าบ้าน กฎหมายใหม่ กับ 17 สิ่งที่ผู้เช่าควรรู้

หากผู้เช่าค้างค่าเช่า ต้องทำอย่างไร

สำหรับในกรณีที่ผู้เช่าค้างค่าเช่าหรือผิดนัดชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่าบ้าน หรือเช่าคอนโดนั้น ผู้เช่าจะต้องเสียค่าปรับดอกเบี้ย 15% ต่อปี นับตั้งแต่วันที่ผิดนัดชำระเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จครบถ้วน และต้องเสียค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่ผู้ให้เช่าเสียไปเพื่อการทวงหนี้ที่ค้างจ่ายนี้

โดยสาเหตุที่ผู้เช่าค้างค่าเช่าหรือผิดนัดชำระค่าเช่านั้นอาจมาจากหลายปัจจัย เช่น การหลงลืมชำระค่าเช่า ความไม่ชัดเจนของข้อตกลงการเช่า ผู้เช่าขาดสภาพคล่องทางการเงิน หรือผู้เช่าอาจมีเจตนาจงใจไม่ชำระค่าเช่าเพื่อฉ้อโกงผู้ให้เช่าก็ได้

ไม่ว่าผู้เช่าจะค้างค่าเช่าด้วยสาเหตุใดก็ตาม ผู้ให้เช่าย่อมได้รับผลกระทบอย่างแน่นอน แต่ก็ไม่สามารถยกเลิกสัญญาเช่าได้ทันที โดยเบื้องต้นผู้ให้เช่าสามารถดำเนินการกับผู้เช่าด้วยวิธีเหล่านี้ได้

1. เรียกร้องให้ผู้เช่าชำระค่าเช่า เมื่อครบกำหนดระยะเวลาการชำระค่าเช่าแล้ว ผู้เช่ายังค้างค่าเช่าอยู่ ผู้ให้เช่าก็มีสิทธิ์ติดตามทวงถามค่าเช่าที่ค้างชำระนั้นจากผู้เช่าได้ ด้วยการบอกกล่าว หรือส่งหนังสือแจ้งเตือนไปยังที่อยู่หรืออีเมลที่ให้ไว้ในเอกสารสัญญาเช่า

2. เรียกร้องให้ผู้เช่าชำระดอกเบี้ยผิดนัด ผู้ให้เช่ามีสิทธิ์เรียกร้องให้ผู้เช่าชำระค่าดอกเบี้ยผิดนัดในระหว่างระยะเวลาที่ผู้เช่าผิดนัดชำระค่าเช่านั้นได้

3. เรียกร้องให้ผู้เช่าชำระค่าปรับ ในกรณีที่คู่สัญญาได้มีการกำหนดตกลงเกี่ยวกับค่าปรับการชำระค่าเช่าล่าช้าหรือค่าปรับการค้างค่าเช่าเอาไว้ในสัญญาเช่า ผู้ให้เช่ายังมีสิทธิ์เรียกเอาค่าปรับดังกล่าวจากผู้เช่า ตามอัตรา วิธี และเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าได้

4. เรียกร้องให้ผู้เช่าชำระค่าเสียหาย ในกรณีที่ผู้ให้เช่าได้รับความเสียหายอย่างอื่นมากกว่าที่เงินที่ค้างค่าเช่า ในกรณีนี้ ผู้ให้เช่ายังมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายที่เกิดขึ้นนั้นเพิ่มเติมจากผู้เช่าได้อีกด้วย

5. ริบเงินประกันการเช่า ในกรณีที่ผู้เช่าได้มีการวางเงินประกันการเช่าไว้ให้แก่ผู้ให้เช่าในวันทำสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าอาจริบเงินประกันการเช่าดังกล่าวมาชดใช้ค่าเช่าที่ผู้เช่าผิดนัดชำระได้

6. ยกเลิกสัญญาเช่า ในกรณีที่ผู้ให้เช่าได้ทำในวิธีข้างต้นแล้ว แต่ผู้เช่ายังค้างค่าเช่าอยู่ ผู้ให้เช่าก็สามารถยกเลิกสัญญาเช่าได้

7. ฟ้องร้องดำเนินคดีกับผู้เช่า เป็นกรณีขั้นสุดท้ายที่ผู้เช่าสามารถทำได้ก็ต่อเมื่อได้ทำทุกวิถีทางในการติดตามทวงถาม รวมถึงวิธีอื่น ๆ ไปแล้ว แต่ผู้ให้เช่าก็ยังไม่ได้รับการตอบรับ ยังไม่ได้รับชำระค่าเช่าหรือเงินอื่น ๆ หรือถ้าหากผู้ให้เช่ายกเลิกสัญญาเช่าแล้ว แต่ผู้เช่าก็ยังไม่ยอมย้ายออกจากสถานที่เช่า ในกรณีเหล่านี้ ผู้ให้เช่าอาจต้องดำเนินการฟ้องดำเนินคดีกับผู้เช่าต่อศาล ดังต่อไปนี้

• ฟ้องเรียกเอาค่าเช่าที่ผิดนัด
• ฟ้องเรียกเอาค่าดอกเบี้ยผิดนัด
• ฟ้องเรียกเอาค่าปรับ ค่าเสียหาย (ถ้ามี) และ
• ฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากสถานที่เช่า ในกรณีที่ผู้เช่าไม่ยอมย้ายออกจากสถานที่เช่าภายหลังจากที่ผู้ให้เช่ายกเลิกสัญญาเช่าแล้ว

Guide

วิธีจัดการเมื่อผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า

แม้ว่าปัจจุบันกฎหมายฉบับใหม่จะถูกปรับให้ผู้เช่าได้เปรียบมากขึ้นกว่าที่ผ่านมา แต่ถ้าผู้ให้เช่าสามารถปฏิบัติตามกฎหมายฉบับใหม่ได้ทุกข้อ รวมถึงดำเนินการตามวิธีต่าง ๆ เหล่านี้ได้ ก็ช่วยคุ้มครองสิทธิ์ของผู้ให้เช่าในการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบสัญญาแก่ผู้เช่าได้เช่นกัน

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

1. ตั้งราคาค่าเช่าให้เหมาะสม

แน่นอนว่าช่วงนี้หลายคนก็อยากจะปล่อยเช่า จึงมีการแข่งขันกันด้านราคากันอย่างเต็มที่ คุณจึงควรตั้งราคาค่าเช่าให้เหมาะสม ไม่ถูกและไม่แพงจนเกินไป

โดยวิธีคำนวณอัตราค่าเช่าง่าย ๆ ที่ไม่ทำให้ผู้ให้เช่าขาดทุนและเหมาะสมกับผู้เช่า ส่วนใหญ่จะพิจารณาเปรียบเทียบจากคุณภาพของคอนโด ราคาต่อตารางเมตร ทำเลที่ตั้ง ขนาดของห้อง รวมไปถึงชื่อเสียงของผู้พัฒนาโครงการก่อนตั้งราคา

แต่วิธีง่าย ๆ ที่นิยมนำมาเป็นตัวกำหนดราคาค่าเช่า มีอยู่ 2 วิธี คือ

- การกำหนดค่าเช่าเบื้องต้นโดยคิดเป็นตารางเมตร จากการเปรียบเทียบอสังหาริมทรัพย์รูปแบบเดียวกัน บนทำเลเดียวกัน ซึ่งสามารถหาข้อมูลการเปรียบเทียบได้โดยการสอบถามด้วยตัวเอง หรือดูราคาค่าเช่าจากเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ ที่ได้ทำการเก็บรวบรวมไว้

ดูราคาค่าเช่าจากรวมประกาศเช่า

- การกำหนดค่าเช่าเบื้องต้นจากการเปรียบเทียบอัตราผลตอบแทน (Rental Yield) โดยแต่ละพื้นที่จะมีอัตราผลตอบแทนแตกต่างกัน วิธีนี้จำเป็นต้องมีการสำรวจพื้นที่รอบ และราคาปล่อยเช่าในแต่ละจุด เพื่อนำมาคำนวณหาค่าเฉลี่ยผลตอบแทนและอัตราค่าเช่าที่เหมาะสม

Guide

วิธีคำนวณค่าเช่าห้องที่ไม่ทำให้ขาดทุน!

2. ตอบโจทย์ New Normal

การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ไม่เพียงแต่ส่งผลต่อไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตที่เปลี่ยนแปลงไปเท่านั้น แต่ยังส่งผลต่อการอยู่อาศัย สู่ New Normal หรือสภาวะปกติในรูปแบบใหม่ของการอยู่อาศัย โดยหันมาให้ความสำคัญกับ Social Distancing หรือการเว้นระยะห่างทางสังคมทั้งนอกบ้านและในบ้าน

รวมไปถึง Work From Home หรือการทำงานจากที่บ้าน ที่ทำให้จากนี้คนส่วนใหญ่จะใช้ชีวิตอยู่ติดบ้านกันมากขึ้น พื้นที่ใช้สอยที่เพิ่มขึ้น กว้างขวาง อยู่สบาย ไม่อึดอัด จึงเป็นที่ต้องการของผู้เช่า ซึ่งผู้ให้เช่าอาจต้องตกแต่งหรือปรับเปลี่ยน เพื่อให้ตอบโจทย์ความต้องการ ดังนี้

- ใช้ประโยชน์จากพื้นที่แนวตั้งให้มากขึ้น โดยการติดตั้งชั้นวางของ ตู้ลอย ตะขอแขวน เพื่อเก็บของให้เป็นสัดส่วน

- เปลี่ยนสีห้องโดยใช้โทนสีอ่อนเป็นหลัก เช่น สีขาว สีครีม สีพาสเทล ซึ่งจะทำให้พื้นที่ที่มีอยู่ดูกว้างขวางขึ้น

- หากระจกเงาบานใหญ่แบบไร้กรอบมาติดไว้ตามผนัง เพื่อหลอกสายตาให้ห้องดูกว้าง มีพื้นที่ใช้สอยเพิ่มขึ้น

- เล่นกับแสงธรรมชาติ ก็สามารถเปลี่ยนห้องที่ดูแคบให้กว้างขึ้นได้ หน้าต่าง ประตูจึงมีความสำคัญ เพื่อเปิดแสงธรรมชาติที่สาดส่องเข้ามา

Guide

ทริคจัดห้องนอนในคอนโดให้โดนใจผู้เช่า

3. นำเสนอดี มีจุดเด่น

ไม่ว่าจะปล่อยเช่าบ้านหรือปล่อยเช่าคอนโด นอกจากทำเล ราคา และการตกแต่ง “ภาพถ่าย” ก็มีส่วนสำคัญมากที่จะทำให้ปล่อยเช่าได้เร็วขึ้น หรืออย่างน้อยก็ชวนเตะตาให้มีคนสนใจคลิกเข้ามาดู

- เลือกถ่ายภาพช่วงที่มีแสงธรรมชาติ

- ภาพถ่ายต้องเห็นครบทุกองค์ประกอบ บอกเล่าความน่าอยู่ของบ้านหรือคอนโด

- ถ่ายภาพให้ครบทุกมุม ห้องนั่งเล่น ห้องน้ำ ห้องนอน ห้องครัว ระเบียง

- ถ่ายของตกแต่งเพิ่มความน่าสนใจ ดูแล้วมีชีวิตชีวา น่าอยู่อาศัยมากกว่าห้องโล่ง ๆ

- เสริมด้วยภาพพื้นที่ส่วนกลาง สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ในโครงการ

- เลือกภาพที่เป็นจุดเด่นของห้อง/บ้าน มาเป็นรูปนำ

Guide

7 เทคนิคถ่ายภาพบ้าน-คอนโด ให้ปล่อยเช่าได้

‬‬

4. สะดวกสบาย หิ้วกระเป๋าเข้าอยู่ได้เลย

หากมีสิ่งอำนวยความสะดวกในการอยู่อาศัยให้อย่างครบครัน ชนิดที่ผู้เช่าสามารถหิ้วกระเป๋าเข้ามาอยู่ได้เลย เช่น โทรทัศน์ เครื่องปรับอากาศ เครื่องซักผ้า ตู้เย็น ไมโครเวฟ เครื่องทำน้ำอุ่น จะช่วยทำให้ผู้เช่ารู้สึกว่าคุ้มค่าในการเช่า เนื่องจากไม่ต้องซื้อของเพิ่มเติมก็สามารถใช้ชีวิตได้อย่างสะดวกสบายแล้ว

ไม่เพียงเท่านั้นการใส่ใจในรายละเอียดอื่น ๆ ยังจะช่วยสร้างความประทับใจและดึงดูดผู้เช่าได้ เช่น มีชุดจานชามเตรียมไว้ให้ มีกระดาษชำระในห้องน้ำ มีดอกไม้ในแจกัน มีต้นไม้ดูแลง่ายตกแต่งบริเวณระเบียง มีเบอร์โทรศัพท์สายด่วนที่จำเป็น เช่น เบอร์สำหรับเรียกช่างซ่อมประปาหรือช่างไฟฟ้า เบอร์สั่งอาหารจากร้านอร่อย เบอร์ร้านซักรีด

5. ทำสัญญาเช่าให้ชัดเจน

การลงทุนปล่อยเช่าบ้านหรือคอนโดมิเนียมไม่ได้เริ่มและจบที่การหาคนมาเช่าได้เท่านั้น ต้องคำนึงถึงการเป็นผู้ให้เช่าที่ดีด้วยสัญญาเช่าที่ทำให้ผู้เช่าอยากตกลงเช่าและดูแลผู้เช่าในช่วงที่พักอาศัยอยู่ด้วย เจ้าของบ้านต้องทำสัญญาเช่าบ้าน โดยมีรายละเอียดครบถ้วน

นอกจากนั้นยังต้องปฏิบัติตามกฎหมายเกี่ยวกับการประกอบธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งสิ่งเหล่านี้สามารถดึงดูดใจผู้เช่าได้อย่างดี เช่น

- ไม่เก็บค่าน้ำค่าไฟเกินความเป็นจริง ต้องเป็นไปตามใบแจ้งหนี้จากการไฟฟ้าหรือการประปา

- ไม่เข้าบ้านหรือคอนโดของผู้เช่าโดยไม่แจ้งล่วงหน้า ทั้งนี้ ผู้ให้เช่าควรตกลงกับผู้เช่าแล้วระบุในสัญญาเช่าว่า มีกรณีใดบ้างที่ผู้ให้เช่าสามารถเข้าไปได้และต้องนัดหมายกับผู้เช่าล่วงหน้า

- ไม่เก็บค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันเกิน 1 เดือน ตามกฎหมายเช่าที่อยู่อาศัยฉบับใหม่

- ไม่ล็อกประตูบ้านหรือยึดทรัพย์สิน ถึงแม้ผู้เช่าจะไม่จ่ายค่าเช่า วิธีดำเนินการที่ถูกต้องคือ ยกเลิกสัญญาเช่าบ้าน โดยผู้เช่าจะมีเวลา 15 วันในการย้ายออก หากไม่ย้ายออก สามารถฟ้องร้องได้

- ค่าเช่าของทุกเดือนจะต้องเป็นไปตามที่ระบุไว้ในสัญญา ผู้ให้เช่าไม่สามารถเปลี่ยนแปลงได้ในระหว่างสัญญา ไม่ว่ากรณีใด ๆ

Guide

เทคนิคทำสัญญาเช่าบ้านให้มัดใจผู้เช่า

6. อย่ามองข้ามความสะอาด

ไม่ว่าจะเป็นในช่วงนี้ที่มีการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 หรือไม่ก็ตาม หนึ่งในเรื่องสำคัญที่ไม่ควรละเลยก็คือเรื่องของความสะอาด ก่อนให้เช่าควรมีการทำความสะอาดบ้านและคอนโดมิเนียมก่อนที่ผู้เช่าจะเข้าอยู่อาศัย โดยเฉพาะการทำความสะอาดแบบบิ๊กคลีนนิ่ง (Big Cleaning) ซึ่งจะเอื้อประโยชน์ต่อการเช่า เพราะบ้านหรือคอนโดที่สะอาด สามารถดึงดูดใจ หรือสร้างความประทับใจแรกให้กับผู้เช่าได้ตั้งแต่แรกเห็น และเพิ่มความมั่นใจในการเข้าพักอาศัยได้มากขึ้น

Guide

9 จุดในบ้านที่มักเป็นแหล่งสะสมเชื้อโรค

7. ใช้บริการนายหน้าช่วยปล่อยเช่า

หากทำวิธีแล้วยังปล่อยเช่าไม่ได้ หรือไม่มีเวลาที่จะดำเนินการเรื่องต่าง ๆ ในการปล่อยเช่าด้วยตัวเอง อีกหนึ่งวิธีที่ช่วยปล่อยเช่าได้สะดวก รวดเร็ว และในอัตราค่าเช่าที่เหมาะสม คือใช้บริการนายหน้าช่วยปล่อยเช่า ซึ่งนายหน้านอกจากจะช่วยโฆษณา ประชาสัมพันธ์ตามสื่อต่าง ๆ ทั้งช่องทางออฟไลน์ และออนไลน์แล้ว ยังช่วยพาผู้สนใจเข้าชมห้อง หรือบ้านแทนให้ด้วย

แต่การใช้บริการนายหน้าช่วยปล่อยเช่า ก็ต้องเสียค่านายหน้าด้วย โดยทั่วไปจะได้รับค่าตอบแทนเท่ากับอัตราค่าเช่า 1 งวด หรืออัตราค่าเช่า 1 เดือน ต่อสัญญาเช่า 1 ปี ซึ่งก่อนจะใช้บริการควรเจรจา และทำสัญญาให้ชัดเจนทั้งเรื่องระยะเวลา รายละเอียดการให้บริการ และค่านายหน้า

ถือเป็นข้อมูลเบื้องต้นสำหรับนักลงทุนมือใหม่ที่อยากปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่การแข่งขันสูง เพราะผู้ให้เช่ารายอื่น ๆ เองต่างก็มีวิธีดึงดูดผู้เช่า ชูจุดขายที่ทั้งเหมือนและแตกต่าง เพื่อสร้างผลตอบแทนจากการเช่าให้ได้มากที่สุด

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

มาทำความรู้จักกับหนังสือให้ความยินยอมใช้สถานที่

หนังสือให้ความยินยอมใช้สถานที่หรือใบยินยอมให้ใช้สถานที่ เป็นเอกสารยืนยันว่าผู้ประกอบการได้รับการอนุญาตจากเจ้าของสถานที่ให้สามารถใช้อาคารสถานที่นั้นในการดำเนินกิจการและกิจกรรมตามที่ระบุในหนังสือดังกล่าวได้ ณ อาคารสถานที่นั้น ๆ ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย และได้รับการอนุญาตจากเจ้าของอาคารสถานที่เป็นที่เรียบร้อยแล้ว

โดยห้างร้านและบริษัทต่าง ๆ ที่มีการเช่าอาคารหรือเช่าที่ดินเพื่อทำในการดำเนินกิจการนั้น จะต้องขอให้เจ้าของสถานที่ออกหนังสือให้ความยินยอมใช้สถานที่ เพื่อใช้เป็นเอกสารประกอบการจดทะเบียนพาณิชย์หรือนิติบุคคลในการยืนยันต่อหน่วยงานของกรมพัฒนาธุรกิจการค้าว่าได้รับความยินยอมจากเจ้าของสถานที่แล้ว

แต่ถ้าหากคุณเคยจดทะเบียนแล้ว ก็ยังคงต้องใช้หนังสือให้ความยินยอมใช้สถานที่เพื่ออัปเดตข้อมูลสถานที่ประกอบการกับกรมพัฒนาธุรกิจการค้าก่อน จึงจะสามารถดำเนินกิจการ ณ สถานที่นั้นได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย รวมทั้งยังต้องใช้หนังสือให้ความยินยอมใช้สถานที่จากเจ้าของที่หรือเจ้าของอาคาร และหนังสือเช่าอสังหาริมทรัพย์ เพื่อเป็นการยืนยันต่อหน่วยงานรัฐและเพื่อใช้เป็นเอกสารประกอบการจดทะเบียนพาณิชย์

ทั้งนี้ เมื่อได้หนังสือให้ความยินยอมใช้สถานที่ไปใช้ในการจดทะเบียนพาณิชย์หรือนิติบุคคล ณ องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (สำนักงานเขตสำหรับกรุงเทพฯ และเทศบาลหรือองค์การบริหารส่วนตำบลสำหรับต่างจังหวัด) ในเขตที่สถานประกอบการตั้งอยู่) จะต้องนำเอกสารเหล่านี้ยื่นควบคู่ไปด้วย

- สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้ให้ความยินยอม (เจ้าของอาคารสถานที่) ในกรณีที่ผู้ให้ความยินยอมเป็นนิติบุคคล จะต้องมีสำเนาใบรับรองของบริษัทที่ออกให้โดยกระทรวงพาณิชย์ (ออกให้ไม่เกิน 6 เดือน) และสำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจในการลงนามรับรอง

- สำเนาทะเบียนบ้านของสถานที่ประกอบการ

- สำเนาหนังสือสัญญาซื้อขายหรือใบคำขอเลขที่บ้าน

- แผนที่อย่างสังเขปของสถานที่ประกอบการ 2 ฉบับ

ในกรณีที่คุณจะใช้บ้านของตนเองเป็นที่ตั้งของสำนักงานหรือใช้เป็นที่ตั้งของสถานที่ประกอบการ โดยที่ไม่มีการคิดค่าเช่า คุณจะต้องทำหนังสือให้ความยินยอมใช้สถานที่เพื่อประกอบธุรกิจเช่นกัน โดยจะต้องยื่นสำเนาทะเบียนบ้านและสำเนาบัตรประชาชนของคุณควบคู่ไปด้วย

ออกงานเทศกาล ร้านค้าจะต้องมีหนังสือให้ความยินยอมใช้สถานที่หรือไม่

หลายคนอาจจะคิดว่า การเช่าสถานที่จัดงานเทศกาล หรืองานแฟร์ร้านค้าเป็นช่วงเวลาสั้น ๆ นั้นไม่จำเป็นต้องยื่นขอหนังสือให้ความยินยอมใช้สถานที่จากเจ้าของสถานที่ แต่จริง ๆ แล้ว คุณควรจะทำการขอหนังสือยินยอมจากเจ้าของสถานที่ด้วย เช่น เช่าลานจอดรถจัดงานเปิดท้ายขายของ เช่าส่วนหนึ่งของสวนสาธารณะจัดงานแฟร์คนรักสุนัข หรือเช่าพื้นที่โล่งในอาคารเพื่อเปิดตลาดสินค้ามือสองวันหยุดสุดสัปดาห์

ทั้งหมดนี้ล้วนแล้วแต่เกี่ยวเนื่องกับการทำธุรกิจด้วยกันทั้งสิ้น และจะต้องมีหนังสือให้ความยินยอมใช้สถานที่เพื่อยืนยันการได้รับอนุญาตในการใช้สถานที่นั้น

ดาวน์โหลดตัวอย่างของแบบฟอร์มหนังสือให้ความยินยอมใช้สถานที่ได้ที่นี่

อย่างไรก็ตาม ในกรณีที่คุณเป็นเจ้าของอาคารสถานที่ และคุณพบว่าผู้เช่าของคุณนำอาคารสถานที่ที่เช่านั้นไปประกอบกิจการที่ไม่ได้แจ้งคุณไว้ก่อนหรือแจ้งแล้วแต่กิจการที่ทำไม่ตรงกับที่แจ้ง คุณก็สามารถดำเนินการทางกฎหมายต่อกับผู้เช่าได้

Guide

5 วิธีปล่อยเช่าบ้าน คอนโดฯ แบบมืออาชีพ

โดยสรุปแล้ว ไม่ว่าจะไปเช่าอาคารสถานที่ของผู้อื่น หรือจะใช้บ้านของตนเองเป็นสำนักงานก็ตาม หนังสือให้ความยินยอมใช้สถานที่นั้นถือเป็นเอกสารหลักฉบับหนึ่งที่ผู้ประกอบกิจการจะต้องมี ไม่ว่าคุณจะไปเช่าอาคารสถานที่ของผู้อื่น หรือจะใช้บ้านของคุณเป็นสำนักงานก็ตาม เพราะในการจดทะเบียนพาณิชย์หรือนิติบุคคลของธุรกิจของคุณ จะต้องมีการยื่นหนังสือให้ความยินยอมใช้สถานที่ควบคู่กันไปด้วยนั่นเอง

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลต่อการเลือกทำเลที่อยู่อาศัย การปล่อยเช่าบ้าน เช่าคอนโด หรือเช่าอาคารพาณิชย์ รวมถึงการลงทุนทางธุรกิจอีกทอดหนึ่ง และนี่เป็นโอกาสดีที่คุณจะได้ไม่พลาดทำเลทองสำหรับสร้างและต่อยอดกิจการ

ผังเมืองคืออะไรและมีความสำคัญอย่างไร

ผังเมือง หรือ City Plan ในภาษาอังกฤษ คือ แผนผังที่ได้รับการจัดวางทางภาพโดยเป็นไปตามวัตถุประสงค์ นโยบาย และโครงการที่ได้วางแผนไว้ โดยผู้จัดทำหลักคือสำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร สำหรับจังหวัดอื่น กรมโยธาธิการและสำนักผังเมืองที่ดูแลจังหวัดนั้น ๆ เป็นผู้ดูแลเรื่องนี้ โดยมีจุดประสงค์เพื่อพัฒนาพื้นที่เขตต่าง ๆ ให้เกิดประโยชน์ ซึ่งมีผลต่อการจัดโครงข่ายคมนาคมและสาธารณูปโภค รวมทั้งการส่งเสริมเศรษฐกิจและสังคม

สีในผังเมืองและความหมายของสี

จากรูปภาพผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครในข้างต้น จะเห็นว่ามีการใช้ระบบสีในการแบ่งประเภทที่ดิน โดยมี 9 สีสำหรับที่ดิน 6 ประเภท และแต่ละสีมีความหมายดังนี้

1. สีน้ำตาล สีส้ม และสีเหลือง หมายถึง ที่ดินที่มีการใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัยเป็นหลัก โดยพื้นที่สีน้ำตาลมีผู้อยู่อาศัยหนาแน่นที่สุด และสีเหลืองมีน้อยที่สุด

2. สีแดง หมายถึง ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม คือที่ดินที่มีการดำเนินธุรกิจเป็นหลัก

3. สีม่วง หมายถึง พื้นที่อุตสาหกรรมและคลังสินค้า

4. สีเขียวลายและสีเขียว หมายถึง พื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม และพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม ตามลำดับ

5. สีน้ำตาลอ่อน หมายถึง ที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปะวัฒนธรรมไทย

6. สีน้ำเงิน หมายถึง พื้นที่ของสถาบันราชการ การสาธารณูปโภค และสาธารณูปการ

Guide

รู้เรื่องกฎหมายผังเมืองกรุงเทพฯ

โซนไหนในผังเมืองใหม่มีแนวโน้มเป็นทำเลทอง

นอกจากการปรับเปลี่ยนผังเมืองใหม่แล้ว ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมานี้ เกิดความเปลี่ยนแปลงและประกาศโครงการมากมายในเมืองหลวงของเรา เช่น โครงการสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าที่แล้วเสร็จในปี 2564 รวมถึงจำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้นทุกปี ซึ่งส่งผลต่ออสังหาริมทรัพย์และวงการธุรกิจโดยรวม เราจึงได้สรุปแนวโน้มทำเลทองในการเปิดหรือขยายกิจการไว้ดังนี้

1. บริเวณจุดเชื่อมต่อของเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่

จุดเชื่อมต่อดังกล่าวประกอบด้วยสายสีส้ม สีเหลือง สีน้ำตาล สีเขียว สีชมพู สีแดง สีม่วง และสีเทา โดยเฉพาะอย่างยิ่งสถานีกลางบางซื่อ สถานีมักกะสัน และสถานีสะพานตากสิน-วงเวียนใหญ่ ซึ่งจะเป็นศูนย์กลางคมนาคมในอนาคต โดยบริเวณตากสิน-วงเวียนใหญ่ก็จะถูกปรับ “ผังเมืองใหม่” จากพื้นที่สีน้ำเงินเป็นสีแดง เพื่อรองรับการขยายตัวของเศรษฐกิจของเขตใกล้เคียงคือ สีลมและสาทร

Guide

เส้นทางแผนที่สถานีรถไฟฟ้า BTS-MRT ฉบับใหม่ พร้อมอัปเดตทำเลศักยภาพใหม่

2. ฝั่งธนบุรี

พื้นที่เกษตรกรรมหรือสีเขียวจะถูกปรับให้เป็นพื้นที่อยู่อาศัย ส่วนที่เป็นพื้นที่อยู่อาศัยสีเหลืองจะถูกปรับเป็นสีส้ม และพื้นที่สีส้มจะถูกปรับเป็นสีน้ำตาล โดยจะได้รับการส่งเสริมให้เป็นศูนย์ชุมชนเพื่อรองรับพื้นที่สีแดงของนนทบุรีที่อยู่ใกล้เคียง

3. ตลิ่งชัน

เดิมตลิ่งชันเป็นพื้นที่สีเขียว และจะถูกปรับ “ผังเมืองใหม่” เป็นพื้นที่สีเหลืองและส้ม เพื่อพัฒนาให้เป็นศูนย์ชุมชนชานเมืองตลิ่งชัน แหล่งชุนชนขนาดใหญ่ฝั่งตะวันตก โดยเป็นจุดเชื่อมต่อของรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรมฯ) สีแดง (บางซื่อ-ตลิ่งชัน) และสีเขียว (บางหว้า-ตลิ่งชัน)

4. พระราม 9

แนวถนนพระราม 9 รวมถึงแนวใกล้เคียงคือ ถ.สุขุมวิท และ ถ.รัชดาภิเษก จากศูนย์วัฒนธรรม หัวยขวาง ไปจนถึงสุทธิสาร จะถูกปรับจากพื้นที่สีน้ำตาลเป็นพื้นที่สีแดง โดยพื้นที่นี้มีผู้อยู่อาศัยหนาแน่นอยู่แล้ว แต่จะมีการส่งเสริมให้เป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ด้านนวัตกรรมสร้างสรรค์

5. กรุงเทพฯ ตอนเหนือ

พื้นที่สีส้มแนว ถ.พหลโยธิน และ ถ.วิภาวดีรังสิต บริเวณห้าแยกลาดพร้าว แยกรัชโยธิน และจตุจักร จะถูกปรับ “ผังเมืองใหม่” เป็นสีน้ำตาล และรถไฟฟ้าสายสีเขียวที่แล้วเสร็จในปี 2563 นี้ก็จะยิ่งส่งเสริมให้มีผู้อยู่อาศัยในบริเวณนี้มากขึ้น และกิจการร้านค้าต่าง ๆ ก็น่าจะเติบโตมากขึ้นด้วยเช่นกัน

6. ลาดพร้าวและวังทองหลาง

ทั้งสองเขตนี้จะถูกปรับจากพื้นที่สีเหลืองเป็นสีส้ม และรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ซึ่งมีกำหนดสร้างเสร็จปี 2564-2565 จะเชื่อมต่อกับสาย MRTA ที่เปิดให้บริการอยู่แล้วและสายสีเขียวที่สร้างเสร็จในปี 2563 โดยพื้นที่ลาดพร้าวมีการสร้างที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮ้าส์มากขึ้นทุกปีอีกด้วย นั่นหมายความว่าจะมีชาวกรุงมาอาศัยในเขตนี้มากขึ้น

7. มีนบุรี หนองจอก ลาดกระบัง คลองสามวา และตอนเหนือของสนามบินสุวรรณภูมิ

พื้นที่สีเขียวลายหรือพื้นที่อนุรักษ์จะถูกปรับเป็นสีเขียวเพื่อให้กลายเป็นเขตที่อยู่อาศัย จึงเป็นโอกาสให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์พัฒนาโครงการบ้านได้ ซึ่งเป็นการส่งเสริมแหล่งชุมชนชานเมือง โดยเฉพาะอย่างยิ่งศูนย์ชุมชนชานเมืองลาดกระบัง นอกจากนี้ ทางรัฐยังจะปรับปรุงและเพิ่มประสิทธิภาพการระบายน้ำเพื่อป้องกันน้ำท่วมในเขตนี้ด้วย

AreaInsider

ค้นหาทำเลที่ "ใช่" สำหรับคุณ

การทำกิจการร้านค้านั้น สำคัญที่ต้องอยู่ในแหล่งที่มีลูกค้าเป้าหมายจำนวนมาก และเข้าถึงได้อย่างสะดวกง่ายดาย ทำเลที่กล่าวมาในข้างต้น นอกจากจะตอบโจทย์เหล่านี้แล้ว ยังมีโอกาสเติบโตสูงอีกด้วย จึงนับว่าเหมาะสำหรับการนำไปพิจารณาเปิดและขยายกิจการร้านค้า และปัจจัยสำคัญของความสำเร็จในธุรกิจก็คือที่ตั้งที่ได้เปรียบและความรวดเร็ว ฉะนั้น คุณสามารถวางแผนสำรวจทำเลศักยภาพและราคาเลยได้ตั้งแต่วันนี้ที่หน้าค้นหาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

วันนี้ DDproperty จึงได้รวบรวมข้อกฎหมายและสิทธิที่ผู้เช่าต้องศึกษาไว้ก่อนที่จะเช่าบ้านเดี่ยว หรือเช่าคอนโด สักแห่ง อย่างน้อยก็เพื่อปกป้องสิทธิของตนเองและป้องกันผู้ให้เช่าหัวหมอที่อาจฉวยผลประโยชน์จากผู้เช่าได้

1. ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิในการเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 1 เดือน

ค่าเช่าล่วงหน้าคือหลักประกันที่ผู้ให้เช่าส่วนใหญ่เรียกเก็บไว้ก่อนเพื่อป้องกันผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าหรือสร้างความเสียหายต่าง ๆ กับห้องเช่า โดยทั่วไปผู้ให้เช่าจะทำการเก็บเงินก้อนนี้ล่วงหน้า 2-3 เดือน (ไม่รวมเงินประกันค่าเช่าห้อง)

แต่ทั้งนี้ ในปี 2561 พรบ.คุ้มครองผู้เช่าได้เปลี่ยนกฎหมายหมายใหม่ ไม่ให้ผู้ให้เช่าเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 1 เดือน โดยค่าเช่าล่วงหน้าหนึ่งเดือนก็เพียงพอที่จะสามารถสร้างหลักประกันได้ว่าผู้เช่าจะไม่สามารถลักลอบย้ายออกไปโดยยังไม่ชำระค่าเช่าเดือนสุดท้ายเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง ซึ่งหากผู้เช่าเห็นว่ามีการเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกินวันและเวลาดังกล่าวก็สามารถร้องเรียนเพื่อดำเนินคดีได้

กฎหมายเช่าฉบับใหม่...เรื่องที่ผู้ให้เช่าควรรู้

2. ผู้เช่ามีสิทธิยกเลิกสัญญาเช่าได้ตลอด แต่ต้องบอกล่วงหน้า 30 วัน

ปกติการเช่าบ้าน คอนโดฯ จะต้องมีข้อกำหนดและเงื่อนไขต่าง ๆ ที่ผู้ให้เช่ากับผู้เช่าต้องปฏิบัติตามสัญญา โดยเนื้อหาในสัญญาจะมีการระบุวันเวลาและระยะเวลาการเช่าอย่างชัดเจน ทำให้ผู้เช่าบางรายเข้าใจว่า ผู้เช่าไม่สามารถบอกเลิกสัญญาก่อนสิ้นสุดอายุสัญญาเช่าได้ และกลัวที่จะถูกริบเงินค่าเช่าล่วงหน้าตลอดจนค่าปรับ แต่พรบ.คุ่มครองผู้เช่าปัจจุบันได้มีการกำหนดสิทธิของผู้เช่าอย่างชัดเจนว่า ผู้เช่ามีสิทธิยกเลิกสัญญาเช่าได้ตลอด แต่ต้องบอกผู้ให้เช่าล่วงหน้า 30 วัน

3. ผู้ให้เช่าไม่สามารถเรียกเก็บค่าน้ำ ค่าไฟ เกินอัตราการใช้งานจริงได้

ไม่ว่าจะเป็นบ้านเช่า คอนโดฯ ส่วนใหญ่การเก็บค่าน้ำค่าไฟจะคิดเป็นอัตราใหม่ตามอัตราที่ผู้ให้เช่ากำหนด และผู้ให้เช่าบางรายก็มีการคิดอัตราค่าน้ำ ค่าไฟ เป็นอัตราเหมาจ่ายต่อเดือน ซึ่งตัวผู้เช่าไม่สามารถรับรู้ได้เลยว่าจริงๆแล้วตนนั้นใช้น้ำใช้ไฟไปเท่าไหร่

ปัจจุบันกฎหมายจึงออกกฎหมายใหม่ขึ้นมาเพื่อคุ้มครองผู้เช่า คือ ไม่ให้ผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าน้ำ ค่าไฟ เกินอัตราการใช้งานจริงได้ การจ่ายค่าน้ำค่าไฟจะต้องมีเอกสารเรียกเก็บค่าชำระตามจริง และผู้ให้เช่าต้องแจ้งให้ผู้เช่ารับทราบด้วยเพื่อความโปร่งใส

ก่อนทำสัญญาเช่าต้องเตรียมตัวเสียค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง?

4. ความเสียหายที่ไม่ได้เกิดขึ้นจากตัวผู้เช่า เจ้าของห้องหรือผู้ให้เช่าต้องรับผิดชอบ

ก่อนทำการเช่าบ้านหรือคอนโด ผู้เช่ามีสิทธิในการตรวจสอบสภาพ วัสดุ อุปกรณ์ ภายในบ้านหรือห้องชุดก่อนเข้าไปอยู่ หากมีการชำรุดหรือเสียหายก่อนหน้า ผู้เช่าสามารถเรียกร้องสิทธิให้ผู้ให้เช่าซ่อมแซมก่อนเข้าอยู่ได้ รวมไปถึงเมื่อเข้าไปอยู่อาศัยแล้วหากมีสิ่งของภายในห้องชำรุดโดยไม่ได้ก่อเกิดจากตัวผู้เช่า อาทิ ปลวกขึ้น น้ำรั่ว แอร์พัง เป็นต้น

ทั้งนี้ ตามกฎหมายคุ้มครองผู้เช่า ถูกระบุไว้แล้วว่า เจ้าของห้องจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบทั้งหมด ตลอดระยะเวลาที่เช่า ดังนั้นหากเจ้าของห้องเกิดอ้างไม่ควักเงิน ลงแรงซ่อมแซมให้ สามารถกล่าวอ้างข้อกฎหมายดังกล่าวได้

5. ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิบุกรุก

สิทธิข้อนี้เป็นข้อสำคัญ และเกิดปัญหาระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่าค่อนข้างบ่อย ดังนั้นผู้เช่าตลอดจนผู้ให้เช่าเองก็ควรรู้และรับทราบไว้ว่า การที่ผู้เช่าผิดนัดชำระค่าเช่า หรือ ไม่จ่ายค่าเช่าตามสัญญา ผู้ให้เช่าไม่สิทธิบุกรุกเข้าไปโดยพลการถึงแม้ว่าอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่า ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด อาคารพาณิชย์ ผู้ให้เช่าจะมีสิทธิเป็นเจ้าของก็ตาม เนื่องจากผู้เช่ายังถือเป็นบุคคลที่มีสิทธิในการครอบครองอยู่ในช่วงเวลาที่เช่า ถึงแม้ว่าจะขาดส่งค่าเช่าไปแล้วก็ตาม

ดังนั้น ทางกฎหมายหากผู้เช่าทำการบุกรุก รบกวนการครอบครองอสังหาฯ ของผู้เช่า ไม่ว่าจะเป็นการบุกเข้าไปโดยพลการ ปิดกั้นขีดขวางไม่ให้ผู้เช่าเข้าออก ผู้ให้เช่าจะมีความผิดทางอาญา ตามมาตราที่ 362 คือโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 2,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ รวมไปถึงความผิดฐานละเมิดทางแพ่ง ตามมาตรา 420 ดังนั้นหากผู้เช่าจะกระทำการดังกล่าวได้ต้องแจ้งผู้เช่าล่วงหน้า 15 วัน หรือ ทำการฟ้องขับไล่เพื่อยกเลิกสัญญาก่อน

สิ่งที่ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิทำ แม้ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า

หากคุณกำลังมองหาบ้านเช่า คอนโดเช่า ตลอดจนอาคารพาณิชย์ หัวข้อดังกล่าวข้างต้นคือสิทธิหลัก ๆ ที่ผู้เช่าควรรู้ไว้ และเป็นสิทธิทางกฎหมายที่ พรบ.ควมคุมสัญญาเช่าและผู้เช่ากำหนดขึ้นมาด้วย ดังนั้นหากผู้ให้เช่าทำผิดตามข้อกฎหมายต่าง ๆ ดังกล่าว เท่ากับผู้ให้เช่าทำผิดกฎหมายด้วย แต่ทั้งนี้ ตัวผู้เช่าเองก็ต้องปฎิบัติตามเงื่อนไขของผู้ให้เช่าในสัญญาด้วย

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กิตติคม พจนี Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com 

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

อีกทั้งในปัจจุบันการเช่าบ้าน คอนโด ยังมีการประกาศควบคุมสัญญาเช่าใหม่ด้วย ซึ่งเกี่ยวข้องกับผู้ให้เช่าและผู้เช่าโดยตรง ดังนั้นผู้ให้เช่าจึงควรศึกษารายละเอียดให้ดีก่อนทำการร่างสัญญา

ขณะเดียวกันผู้ให้เช่าควรทราบว่าการกระทำใดตนเองไม่มีสิทธิที่จะทำ เพราะหากทำลงไปแล้วนอกจากจะละเมิดสิทธิผู้เช่าแล้ว ก็ยังเสี่ยงต่อการถูกดำเนินการตามกฎหมายอีกด้วย DDproperty มีประเด็นที่น่าสนใจมานำเสนอด้วยกันถึง 5 ข้อที่ผู้เช่าไม่มีสิทธิทำ แม้ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า

รวมเรื่องสำคัญที่ "ผู้ให้เช่า" ควรรู้

- รู้จักความต้องการของผู้เช่าก่อนปล่อยเช่า

- 5 ความผิดพลาดที่เกิดขึ้นบ่อยครั้งกับผู้ให้เช่ามือใหม่

- คำนวณค่าเช่าอย่างไรไม่ให้ปล่อยเช่าแล้วขาดทุน

1. การเข้าไปในอาคาร บ้าน คอนโด ห้องเช่าที่ผู้เช่าได้เช่าอยู่

ผู้ให้เช่ามักเข้าใจว่าการที่ตนเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่าย่อมทำให้มีสิทธิในตัวอสังหาริมทรัพย์นั้นมากกว่าผู้เช่า จึงสามารถเข้าไปในอสังหาฯ ที่ให้เช่าได้ ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน บ้าน คอนโด ห้องเช่า หรืออาคารพาณิชย์ก็ตาม โดยที่ไม่ต้องได้รับการอนุญาตจากผู้เช่าก่อน

โดยเฉพาะเมื่อผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า เนื่องจากผิดนัดชำระค่าเช่า หรือค้างค่าเช่าก็ตาม ผู้ให้เช่าอีกส่วนหนึ่งจะเข้าใจว่าผู้เช่านั้นไม่มีสิทธิในอสังหาฯ แล้ว ซึ่งในความเป็นจริงแล้วผู้เช่าไม่มีสิทธิที่จะเข้าไปภายในอสังหาริมทรัพย์ของผู้เช่า ซึ่งผู้เช่าจะมีสิทธิในการครอบครองอยู่ในช่วงเวลาที่เช่า แม้ว่าจะขาดส่งค่าเช่าไปแล้วก็ตาม

กรณีที่ผู้ให้เช่าเข้ามาในอสังหาฯ ที่ผู้เช่าครอบครองอยู่โดยไม่ได้รับคำยินยอมจากผู้เช่านั้นจะเข้าข่ายการบุกรุก รบกวนการครอบครองอสังหาฯ ของผู้เช่า ซึ่งมีความผิดทางอาญา ตามมาตราที่ 362 คือโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 2,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ รวมไปถึงความผิดฐานละเมิดทางแพ่ง ตามมาตรา 420

2. การปิดกั้น ใส่กุญแจไม่ให้ผู้เช่าเข้าไปในอสังหาฯ ที่เช่าอยู่

ในกรณีนี้แม้ว่าผู้ให้เช่าจะไม่ได้เข้าไปภายในอสังหาฯ ที่ผู้เช่าครอบครองอยู่ แต่ใช้วิธีการปิดกั้นด้วยวิธีการต่าง ๆ เช่น การปิดคล้องกุญแจ การใช้บุคคลมาขัดขวาง เป็นต้น ไม่ให้ผู้เช่าสามารถเข้าไปภายในห้องเช่า บ้าน ที่ดิน อาคารพาณิชย์ซึ่งเช่าไว้ได้ ซึ่งผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิที่จะกระทำการเช่นนี้แม้ว่าผู้เช่าจะติดค้างไม่จ่ายค่าเช่าก็ตาม

หากผู้เช่ากระทำเช่นนี้แล้วจะมีความผิดในลักษณะเดียวกับประเด็นก่อนหน้าคือ ความผิดทางอาญาฐานบุกรุก และความผิดฐานละเมิด ซึ่งรบกวนสิทธิการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของผู้เช่า ยกเว้นนอกจากมีการระบุใน สัญญาเช่า ให้สิทธิผู้ให้เช่าสามารถกระทำได้

3. การตัดน้ำ ตัดไฟ เพื่อไล่ผู้เช่า

หากผู้ให้เช่าคิดจะใช้วิธีนี้เพื่อขับไล่ผู้เช่าให้ย้ายออกไปแล้วล่ะก็คงต้องคิดใหม่ เพราะการกระทำนี้ก็ถือเป็นการละเมิดสิทธิของผู้เช่า เป็นการรบกวนสิทธิของผู้เช่าในการครอบครองและใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าอยู่ ซึ่งจะมีความผิดทางแพ่งได้

ยกเว้นนอกจากในสัญญาระบุให้ผู้ให้เช่าสามารถทำได้ ผู้ให้เช่าจะตัดน้ำตัดไฟได้ก็ต่อเมื่อได้มีการแจ้งยกเลิกสัญญาเช่าแล้วและได้ให้เวลาผู้เช่าย้ายออกไปตามระยะเวลาพอสมควรแล้ว หรือฟ้องศาลเพื่อสั่งขับไล่ผู้เช่าแล้ว หรือสัญญาเช่าสิ้นสุดลงตามกำหนดเวลา

4. ไล่ผู้เช่าออกจาก อสังหาฯ ที่เช่าอยู่ทันที

ผู้ให้เช่าบางส่วนคิดว่าเมื่อผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ค้างค่าเช่า หรือผิดนัดชำระ จะสามารถบอกยกเลิกสัญญาและให้ผู้เช่าย้ายออกจากอสังหาฯ ที่เช่าอยู่ได้ทันที ซึ่งถ้าเป็นการเช่ารายวันผู้ให้เช่าสามารถทำได้เลย แต่ถ้าเป็นรายเดือนนั้นไม่สามารถทำได้ กฎหมายแพ่งกำหนดว่าผู้ให้เช่าต้องมีการแจ้งล่วงหน้าแก่ผู้เช่าอย่างน้อย 15 วัน และให้เวลาผู้เช่าในการย้ายไปยังที่อื่น

5. การเรียกเอาค่าเช่าจากเงินประกัน และทรัพย์สินของผู้เช่า

ผู้ให้เช่าสามารถหักเอาเงินประกันมาเป็นค่าเช่าที่ค้างชำระอยู่ได้ แต่ก็ไม่มีสิทธิที่จะเรียกเอาเงินประกันอีกจากผู้เช่า เนื่องจากเงินประกันนั้นไม่ได้มีไว้เพื่อประกันค่าเช่า แต่เป็นการประกันไว้สำหรับความเสียหายจากการเช่าของผู้เช่าที่อาจเกิดแก่อสังหาริมทรัพย์ 

ส่วนทรัพย์สินของผู้เช่าที่อยู่ในอสังหาริมทรัพย์นั้น ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิที่จะเคลื่อนย้ายหรือนำออกจำหน่ายซึ่งจะมีความผิดฐานบุกรุกตามกฎหมายอาญา แต่ในบางกรณีผู้ให้เช่าสามารถหน่วงเหนี่ยวเอาไว้จนกว่าจะมีการจ่ายค่าเช่าได้ ถ้าหากมีการระบุให้สิทธิผู้ให้เช่าไว้ในสัญญาเช่า 

รายการอ้างอิง:

1. สำนักกฎหมายลอว์เยอร์ คลัสเตอร์ จำกัด
2. สยามธุรกิจ ฉบับที่ 1500 โดย คุณอดิศร

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ Online Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ในขณะที่ตลาดซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์รอเวลาฟื้นตัวอยู่นั้น หากพิจารณาตลาดเช่าที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นการเช่าบ้าน เช่าทาวน์เฮ้าส์ และเช่าคอนโดมิเนียม กลับพบว่าได้รับความสนใจและมีแนวโน้มเติบโตได้ดี สอดคล้องกับข้อมูลการค้นหาที่อยู่อาศัยสำหรับเช่า ผ่านช่องทางออนไลน์ที่เพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะช่วงคลายล็อกดาวน์

เจาะพฤติกรรมผู้เช่า อยากเช่าแบบไหนและจ่ายค่าเช่าได้เท่าไหร่

ตลาดเช่าโต ยอดค้นหาบนเว็บไซต์เพิ่มขึ้น

จากข้อมูลของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ที่ได้ทำการเก็บรวบรวมยอดเข้าชมที่อยู่อาศัยสำหรับเช่าบนเว็บไซต์ DDproperty.com พบว่า มีผู้ค้นหาที่อยู่อาศัยสำหรับเช่า เพิ่มขึ้น 3% จากไตรมาสที่ผ่านมา บ่งชี้พฤติกรรมของผู้บริโภคในปัจจุบันหันมาใช้ช่องทางออนไลน์เพิ่มมากขึ้น จนกลายมาเป็นส่วนหนึ่งในชีวิตประจำวัน เนื่องจากสะดวกสบายและเข้าถึงข้อมูลที่ต้องการได้อย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะช่วงหลังคลายล็อกดาวน์ ยอดการค้นหาที่อยู่อาศัยสำหรับเช่าบนทำเลศักยภาพเพิ่มสูงขึ้น

เช่าคอนโดใกล้รถไฟฟ้าแบบสตูดิโอ VS ไกลหน่อยแต่ 1 ห้องนอน แบบไหนดี

5 ทำเลมาแรง ยอดค้นหาอสังหาฯ ให้เช่าสูงสุด

เมื่อพิจารณาถึงทำเลในพื้นที่กรุงเทพฯ ที่ได้รับความสนใจ เริ่มเห็นสัญญาณความต้องการเช่าในพื้นที่ใจกลางเมืองมากขึ้น โดยเฉพาะหลังช่วงคลายล็อกดาวน์ โดย 5 อันดับทำเลที่มีผู้เช่าที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นมากที่สุดในช่วงไตรมาสที่ผ่านมา ได้แก่

อันดับ 1 ประกาศให้เช่าในปทุมวัน เพิ่มขึ้น 34% 

อันดับ 2 ประกาศให้เช่าในวัฒนา เพิ่มขึ้น 26%       

อันดับ 3 ประกาศให้เช่าในคลองเตย เพิ่มขึ้น 24%    

อันดับ 4 ประกาศให้เช่าในสาทร เพิ่มขึ้น 24% 

อันดับ 5 ประกาศให้เช่าในห้วยขวาง เพิ่มขึ้น 19%     

ทั้งนี้ เขตปทุมวันติดอันดับความนิยมจากผู้สนใจเช่าที่อยู่อาศัยสูงสุด เนื่องจากเป็นทำเลศักยภาพใจกลางเมืองใกล้ทั้งแหล่งงาน แหล่งรวมไลฟ์สไตล์ และสิ่งอำนวยความสะดวกที่รายล้อม ที่สำคัญคือการเดินทางที่สามารถเชื่อมต่อได้หลากหลายเส้นทาง มีรถไฟฟ้าอำนวยความสะดวกในชีวิตประจำวันหรือชั่วโมงเร่งด่วน

นอกจากนี้ จากความต้องการเช่าที่เพิ่มขึ้น อาจเนื่องมากจากภาคธุรกิจต่าง ๆ เริ่มกลับมาเปิดอีกครั้ง ทำให้กลุ่มแรงงานที่เคยหายไปจากพื้นที่ใจกลางเมือง เริ่มเข้าสู่พื้นที่อีกครั้ง

พัทยาบูมตลาดเช่า ดีมานด์ไทย-ต่างชาติต่อเนื่อง

เมื่อแยกตามรายจังหวัดจะพบว่า 5 อันดับจังหวัดที่มียอดเข้าชมที่อยู่อาศัยให้เช่าเพิ่มมากขึ้นในรอบไตรมาส ทั้งแนวราบและแนวสูงมากที่สุด ได้แก่

อันดับ 1 ประกาศให้เช่าในพัทยา เพิ่มขึ้น 36%

อันดับ 2 ประกาศให้เช่าในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 26%     

อันดับ 3 ประกาศให้เช่าในนครราชสีมา เพิ่มขึ้น 14%

อันดับ 4 ประกาศให้เช่าในอุดรธานี เพิ่มขึ้น 10%      

อันดับ 5 ประกาศให้เช่าในเชียงราย เพิ่มขึ้น 5%

พัทยาครองอันดับ 1 ยอดเข้าชมที่อยู่อาศัยให้เช่าสูงสุด ดีมานด์ชาวไทยและต่างชาติยังคงมีต่อเนื่อง ด้วยความที่เมืองพัทยาติดอันดับเมืองท่องเที่ยวที่ได้รับความนิยมสูง แม้จะได้รับผลกระทบจากจำนวนนักท่องเที่ยวลดลง แต่ดีมานด์บริเวณพื้นที่ชายทะเลยังเติบโตได้ดี จึงทำให้ความสนใจในการลงทุนปล่อยเช่าที่อยู่อาศัยมีตัวเลขสูงขึ้น สอดคล้องกับดีมานด์และกับยอดผู้เช้าชมที่เพิ่มขึ้น 36%

คนรุ่นใหม่ชอบเช่ามากกว่าซื้อจริงหรือไม่

จากข้อมูลข้างต้นแสดงให้เห็นว่า แม้ปัจจัยลบต่าง ๆ จะส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลง แต่ความสนใจของผู้บริโภคในการมองหาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในภาพรวมยังไม่ลดลง ซึ่งถือเป็นสัญญาณดี ที่บ่งชี้ว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวมยังไม่หยุกชะงัก โดยเฉพาะตลาดเช่าที่ได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นจากผู้เช่าและนักลงทุน

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

เส้นทางแผนที่รถไฟฟ้า BTS-MRT ฉบับเต็ม พร้อมอัปเดตทำเลศักยภาพใหม่

เปรียบเทียบข้อดี-ข้อเสียของคอนโดใกล้รถไฟฟ้า

การจะพิจารณาเลือกระหว่างเช่าคอนโดใกล้รถไฟฟ้าแบบสตูดิโอ หรือไกลหน่อยแต่ 1 ห้องนอนได้ดีที่สุดนั้น จะต้องทำการวิเคราะห์ทีละส่วน เริ่มจากเปรียบเทียบในส่วนของข้อดีและข้อเสียของทำเลเช่าคอนโด ดังนี้

ข้อดีของการเช่าคอนโดใกล้รถไฟฟ้า

1. ง่ายต่อการเดินทาง แน่นอนว่ารถไฟฟ้าในเมืองกรุงขณะนี้ แทบจะพาเดินทางไปได้ทุกพื้นที่ของเมืองเลยก็ว่าได้ และในอนาคตก็จะมีการขยายต่อเพิ่มไปเรื่อย ๆ ในส่วนที่ไกลออกไป และเข้าถึงหลายพื้นที่ ดังนั้นจึงสะดวกสบายมาก หากจะเลือกเช่าคอนโดใกล้รถไฟฟ้าเพื่อเดินทางต่อไปยังสถานที่ต่าง ๆ ได้อย่างรวดเร็ว

2. ประหยัดค่าใช้จ่ายในการเดินทาง เมื่อเช่าคอนโดใกล้รถไฟฟ้า ระยะเวลาที่ใช้ในการเดินทางจะสั้นลง ไม่ต้องทำการเดินทางต่อหลายทอด หรือใช้บริการขนส่งที่มีต้นทุนสูง ทำให้ประหยัดเงินและต้นทุนในการดำรงชีพไปได้มากเลย

3. ประหยัดเวลา แน่นอนว่าการใช้บริการรถไฟฟ้า เรื่องของรถติดจะไม่ใช่ปัญหาอีกต่อไป เวลาที่มีเพิ่มขึ้นจากการเดินทาง สามารถนำไปใช้งานได้เพิ่มมากขึ้นอีกหลายอย่าง ชีวิตมีความสุขมากขึ้นแน่นอน อย่างน้อยก็ไม่ต้องทนรถติดบนท้องถนน

4. ง่ายต่อการดำรงชีพ ส่วนมากแล้วตามแนวรถไฟฟ้าจะเป็นแหล่งการค้าที่มีทั้งของกิน และของใช้มากมาย อยู่ใกล้รถไฟฟ้ารับรองว่าสะดวกในการดำรงชีพมากขึ้นกว่าเดิมแน่นอน

เจาะลึกทำเลรอบสถานีรถไฟฟ้า BTS และ MRT

ข้อเสียของการเช่าคอนโดใกล้รถไฟฟ้า

1. ราคาสูง แน่นอนว่าความได้เปรียบของการเลือกทำเลเช่าคอนโดใกล้รถไฟฟ้านั้นย่อมแลกมาด้วยราคาที่สูงมากกว่าแหล่งอื่น ๆ หากเทียบในขนาดที่เท่ากัน

2. ทางเลือกน้อย เนื่องจากคอนโดใกล้รถไฟฟ้าเป็นที่ต้องการสูง ทำให้มีอัตราว่างที่ต่ำ และส่วนใหญ่จะเช่าอยู่กันยาว ๆ กว่าจะหาห้องว่างได้ก็อาจไม่ใช่เรื่องง่าย หรือต่อให้หาห้องได้ก็ทางเลือกน้อย เพราะห้องส่วนใหญ่จะเป็นแบบสตูดิโอซึ่งมีพื้นที่จำกัด

3. ได้ห้องเล็ก พื้นที่ใช้สอยน้อย แน่นอนว่าในระดับราคาเช่าต่อเดือนเท่ากัน เช่าคอนโดใกล้รถไฟฟ้าจะได้ห้องที่ขนาดเล็กกว่า ซึ่งเล็กที่สุดก็คือ ห้องแบบสตูดิโอ ซึ่งพื้นที่ใช้สอยน้อย จึงไม่เหมาะกับผู้ที่มีของภายในห้องเยอะ หรืออยู่กันหลายคน

เปรียบเทียบข้อดี-ข้อเสียของคอนโดไม่ไกล้รถไฟฟ้า

แล้วถ้าหากต้องการเช่าคอนโดในโซนที่ไม่ใกล้รถไฟฟ้า จะมีข้อดีและข้อเสียอย่างไร มีข้อมูลวิเคราะห์มาช่วยให้การตัดสินใจนั้นง่ายขึ้น

ข้อดีของการเช่าคอนโดไม่ใกล้รถไฟฟ้า

1. ราคาไม่สูงมาก การเช่าคอนโดในทำเลที่ไกลออกไป จะได้ค่าเช่าในเรทที่ไม่ต้องจ่ายมากเท่าโซนใกล้รถไฟฟ้า ซึ่งราคาจะถูกลงมาในอัตราส่วนตามแต่ละพื้นที่

2. ได้ห้องที่กว้างขึ้น พื้นที่มากขึ้น สำหรับการเช่าคอนโดในพื้นที่ที่ไกลแนวรถไฟฟ้า จะได้พื้นที่ที่กว้างมากขึ้นในราคาที่เท่ากัน เป็นเหตุผลให้หลายคนเลือกอาศัยในพื้นที่เหล่านี้ เพื่อให้ได้มาซึ่งพื้นที่ที่ทำอะไรได้มากกว่าเดิม ซึ่งมักจะเป็นห้องแบบ 1 ห้องนอน แบ่งสัดส่วนชัดเจน

3. พื้นที่มีความสงบ ไม่แออัด ในพื้นที่ที่ไกลออกไป ส่วนใหญ่จะเป็นพื้นที่ที่ปลอดโปร่ง ไม่แออัด และยังเป็นพื้นที่ที่ไม่ค่อยมีความวุ่นวายมากนัก เหมาะมากสำหรับคนที่ต้องการความสงบและเป็นส่วนตัว

ข้อเสียของการเช่าคอนโดไกลรถไฟฟ้า

1. เดินทางลำบาก อาจจะต้องต่อรถ ต่อวิน ต่อเรือ หลายต่อกว่าจะถึงที่หมาย ถ้าไม่ได้อาศัยอยู่ในย่านที่การเดินทางสะดวกจริง ๆ อาจจะต้องเสียเวลาไปกับการเดินทางอย่างมาก

2. มีค่าใช้จ่ายเรื่องของต้นทุนการเดินทางเข้ามาเพิ่ม เมื่อต้องต่อรถ ต่อวิน ต่อเรือ หลายต่อกว่าจะเดินทางถึงที่หมาย ก็ย่อมมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเรื่องของการเดินทางเข้ามามากกว่าเดิม

3. เสียเวลา เนื่องจากต้องเดินทางหลายต่อกว่าจะถึงที่หมาย ยังไม่นับรวมการจราจรที่คับคั่งบนท้องถนน ที่ทำให้ต้องเสียเวลาอย่างมากในการเดินทาง คงไม่ดีแน่ถ้าเวลาหลายชั่วโมงในแต่ละวันต้องหมดไปกับการเดินทาง แทนที่จะได้ใช้เวลาไปกับสิ่งอื่น ซ้ำร้ายอาจก่อเกิดความเครียดจะสะสม ส่งผลให้ความสุขในแต่ละวันลดน้อยลงอีกด้วย

4. เสี่ยงภัยจากการถูกปล้น จี้ คอนโดหลายแห่งต้องเดินทางผ่านในช่วงที่เปลี่ยว ไม่มีผู้คน ถ้าต้องสัญจรในช่วงเวลากลางคืนเพียงลำพัง อาจเจอกับอันตรายโดยไม่รู้ตัว เพราะในพื้นที่ห่างไกลและเสี่ยง มักจะเป็นทางเลือกของคนไม่หวังดี

กฎหมายเช่าฉบับใหม่...เรื่องที่ผู้เช่าควรรู้

คอนโดที่ดีและเหมาะสม ควรมีทำเลเช่นไร

มาถึงตรงนี้ คงจะพอทราบแล้วว่าเช่าคอนโดใกล้รถไฟฟ้าแบบสตูดิโอ หรือไกลหน่อยแต่ 1 ห้องนอนนั้น แบบไหนจะเหมาะกับตัวเองมากกว่ากัน ซึ่งคงต้องวิเคราะห์ และเลือกด้วยตัวเองว่าชื่นชอบการอยู่อาศัยในแบบไหนมากกว่า เพราะแต่ละคนก็มีไลฟ์สไตล์และการเดินทางที่ต่างกันออกไป คอนโดแต่ละแบบก็อาจจะเหมาะสมกับบางคน เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนขึ้น ลองดูตัวอย่างดังต่อไปนี้

1. คอนโดใกล้รถไฟฟ้า เหมาะกับคนที่อยู่ตามลำพัง หรืออยู่กัน 2 คนกับเพื่อน หรือแฟน เพราะพื้นที่น้อย แต่สะดวกในการเดินทาง มีความคล่องตัวที่จะไปไหนมาไหน เหมาะกับคนที่มีไลฟ์สไตล์ที่รักความสะดวกสบาย และไม่สนใจเรื่องของความพลุกพล่านในย่านนั้น อีกทั้งคนที่อยู่ในย่านนี้จะต้องถนัดและใช้งานรถฟ้าเป็นช่องทางการเดินทางหลัก หรือใครที่ทำงานในย่านใกล้รถไฟฟ้า นับว่าสะดวกสบายและเหมาะสมอย่างมากเลย

2. คอนโดไม่ใกล้รถไฟฟ้า คอนโดลักษณะนี้ เหมาะกับคนที่ทำงานในพื้นที่ใกล้คอนโด ไม่ต้องเดินทางหลายต่อ หรือคนที่รักในความสงบ และยังต้องการพื้นที่ที่กว้างขว้างไว้ทำกิจกรรมต่าง ๆ อาจจะเหมาะสมกับคนที่อยู่อาศัยมากกว่า 2 คน คนที่มีครอบครัว หรือไม่ต้องพึ่งการเดินทางด้วยรถไฟฟ้าจะเหมาะมาก เพราะคอนโดลักษณะนี้จะห่างไกลออกไป แต่ก็ยังมีความสะดวกที่ให้ได้ใช้งานอยู่ ซึ่งก็ขึ้นอยู่กับทำเล และย่านที่เลือกอยู่อาศัย

คอนโดที่ดีและเหมาะสมของแต่ละคนจึงต่างกันออกไป เราจึงไม่สามารถกำหนดตายตัวได้ว่าแบบไหนจะดีมากกว่ากัน แต่การเลือกเช่าในคอนโดที่สะดวกต่อการเดินทางในกรุงเทพฯ นั้น น่าจะได้เปรียบมากกว่าหลายเท่า เพราะอย่างที่ทราบดีว่าปัญหาหลักของการใช้ชีวิตในกรุงเทพฯ นั้นคือเรื่องของการเดินทางที่เลือกผิดชีวิตเปลี่ยนเลยทันที

เชื่อว่าหลายคนคงจะตัดสินใจได้แล้วว่า จะเลือกระหว่างคอนโดใกล้รถไฟฟ้าแบบสตูดิโอ หรือไกลหน่อยแต่ 1 ห้องนอน แต่ไม่ว่าจะเลือกแบบไหน อย่าลืมเลือกที่ตรงตามความต้องการ และไลฟ์สไตล์ของตัวเองให้มากที่สุด

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

จากผลสำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อสภาพตลาดที่อยู่อาศัย Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด ที่สอบถามเกี่ยวกับตลาดเช่าพบข้อมูลที่น่าสนใจเกี่ยวกับความสนใจของผู้เช่า และราคาค่าเช่าที่ผู้เช่าสามารถจ่ายได้ในช่วงนี้

มุมมองของผู้เช่าต่อตลาดเช่าในปัจจุบัน

รูปแบบห้องที่ผู้เช่าให้ความสนใจมากที่สุด พบว่า คนไทยส่วนใหญ่มักจะนิยมเช่าคอนโดและเช่าอพาร์ทเมนต์ รูปแบบ 1 ห้องนอน หรือสตูดิโอมากที่สุด ถึง 40% รองลงมาคือบ้านเดี่ยว 34% และทาวน์โฮม/ทาวน์เฮ้าส์ 26% ตามลำดับ

โดยค่าเช่าที่ผู้เช่าส่วนใหญ่สามารถจ่ายได้นั้น พบว่า ค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่เดือนละประมาณ 7,000 บาท

นอกจากนี้ คนไทยยังมองหาที่อยู่อาศัยสำหรับเช่า ในทำเลที่ใกล้กับที่ทำงานของตนเอง มากถึง 73% เน้นการเดินทางที่สะดวกสบาย ไม่ต้องเจอรถติดในช่วงเวลาเร่งรีบ รองลงมาคือเรื่องความปลอดภัย 55% และมีปัจจัยที่เอื้อต่อการอยู่อาศัยครบครัน 52%

ส่วนปัจจัยที่ส่งผลต่อการตัดสินใจเช่าอื่น ๆ ได้แก่ ใกล้แหล่งอาหารการกิน, ใกล้ระบบขนส่งสาธารณะ และมีสิ่งอำนวยความสะดวกในพื้นที่ครบครัน เป็นต้น

ดังนั้น โครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ใจกลางเมือง ใกล้เส้นทางรถไฟฟ้าและถนนเส้นหลัก รายล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกทั้งห้างสรรพสินค้า ตลาด ร้านอาหาร คาเฟ่ รวมถึงสถานที่สำคัญอื่น ๆ อย่างสถานศึกษาและโรงพยาบาล ใกล้แหล่งงาน ซึ่งจำเป็นต่อการใช้ชีวิตและการเดินทาง ก็มีส่วนช่วยให้โครงการที่อยู่ในบริเวณนั้นมีความน่าสนใจ สามารถปล่อยเช่าได้ดีกว่าโครงการที่อยู่ไกลออกไป

นอกจากนี้ ยังสามารถตั้งราคาค่าเช่าได้สูงกว่า สอดคล้องไปกับศักยภาพของทำเล ซึ่งเป็นที่ต้องการของกลุ่มดีมานด์ที่มองว่ามีความคุ้มค่ามากกว่า แม้จะต้องจ่ายราคาที่สูงกว่าบางโครงการที่อยู่โซนรอบนอก แต่ก็แลกมาด้วยความสะดวกสบาย เดินทางรวดเร็ว และได้ซื้อคุณภาพชีวิตที่ดีอีกด้วย

มุมมองของผู้ให้เช่าต่อตลาดเช่าในปัจจุบัน 

ด้านเจ้าของที่พักอาศัย ซึ่งเป็นผู้ให้เช่า พบว่า ท่ามกลางสถานการณ์ที่มีความไม่แน่นอนในปัจจุบัน ผู้ให้เช่าในประเทศไทยส่วนใหญ่ถือว่าสัญญาเช่าเป็นสิ่งสำคัญ และไม่ค่อยสนใจปล่อยเช่าที่พักอาศัยให้กับชาวต่างชาติมากนัก และชอบให้จ่ายค่าเช่าด้วยเงินสด

ความรู้เรื่องสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์

ทั้งนี้ จากข้อมูลข้างต้นก็สมเหตุสมผลกับสถานการณ์ความไม่แน่นอนที่เกิดขึ้น เนื่องจากคนส่วนใหญ่ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจ ผู้เช่าบางรายถูกให้ออกจากงาน ถูก Leave Without Pay หรือค้าขายได้ลดลง ย่อมส่งผลต่อรายได้อย่างเลี่ยงไม่ได้

ดังนั้น เจ้าของที่พักอาศัยจึงประสบปัญหาผู้เช่าไม่มีเงินจ่ายค่าเช่า มีการร้องขอให้ขยายเวลาการผ่อนชำระไปก่อน ขอยกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนด รวมถึงหาผู้เช่าได้ยาก ทำให้ผู้ปล่อยเช่าหันมาให้ความสำคัญกับสัญญาเช่ามากขึ้น

นอกจากนี้ยังมีความกังวลเกี่ยวกับผู้เช่าที่เป็นชาวต่างชาติ กลัวว่าอาจจะไม่ปลอดภัยเมื่อคนจากต่างแดนเข้ามาอยู่ในที่พักอาศัยของตนเอง ทำให้ไม่ค่อยปล่อยเช่าให้คนต่างชาติมากนักในช่วงพักหลังมานี้ และอีกความต้องการคืออยากให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าด้วยเงินสด เพื่อลดความเสี่ยงต่าง ๆ ที่อาจเกิดขึ้นได้

7 เทคนิค ช่วยปล่อยเช่าบ้าน-คอนโดได้ในช่วงนี้

อย่างไรก็ตาม ตลาดเช่าต่อจากนี้ไป ก็ยังคงต้องติดตามอย่างใกล้ชิด คาดการณ์ว่าจะมีแนวโน้มที่ดีขึ้นเนื่องจากสถานการณ์โรคระบาดเริ่มคลี่คลาย แต่ก็อาจเป็นไปในรูปแบบดีขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป เนื่องจากสถานการณ์ทางเศรษฐกิจยังไม่สู้ดีนัก ทางนักวิเคราะห์จากหลายองค์กรได้คาดคะเนว่าเศรษฐกิจและตลาดอสังหาฯ ไทยจะต้องใช้เวลามากกว่า 1-2 ปี ในปรับตัวเข้าสู่ภาวะปกติ

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

สังเกตได้จากการค้นหาที่อยู่อาศัยสำหรับเช่า ผ่านทางช่องทางออนไลน์ในช่วงครึ่งปีแรก ปี 2563 ที่สูงขึ้น สอดคล้องกับพฤติกรรมของผู้บริโภคในปัจจุบันที่หันมาใช้บริการต่าง ๆ ผ่านช่องทางออนไลน์มากขึ้น

ยอดค้นหาบนเว็บไซต์บ่งชี้ตลาดเช่าโต หลังคลายล็อกดาวน์

จากข้อมูลของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ที่ได้ทำการเก็บรวบรวมพฤติกรรมการเข้าชมจากเว็บไซต์ DDproperty.com ในช่วงครึ่งปีแรก 2563 แยกตามรายจังหวัด พบว่า 5 อันดับจังหวัดที่มีการค้นหาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าทั้งแนวราบและแนวสูงมากที่สุด คือ

อันดับ 1 ประกาศให้เช่าในกรุงเทพฯ

อันดับ 2 ประกาศให้เช่าในนนทบุรี

อันดับ 3 ประกาศให้เช่าในเชียงใหม่

อันดับ 4 ประกาศให้เช่าในสมุทรปราการ

อันดับ 5 ประกาศให้เช่าในชลบุรี

โดยช่วงเดือนที่มีการค้นหามากที่สุด คือ เดือนพฤษภาคม 2563 ซึ่งเป็นช่วงหลังจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ดีขึ้นตามลำดับ และรัฐบาลผ่อนปรนมาตรการคลายล็อกดาวน์ ทำให้เศรษฐกิจรวมถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เริ่มฟื้นตัว มีการโหมอัดโปรโมชั่นกระตุ้นให้เกิดการซื้อ-ขาย-เช่า ขณะที่ผู้บริโภคเองก็เริ่มกลับมาเชื่อมั่นและกล้าที่จะจับจ่ายใช้สอยเพิ่มมากขึ้น ซึ่งถือเป็นสัญญาณดี

เขตวัฒนา ทำเลมาแรง ยอดค้นหาอสังหาฯ ให้เช่าสูงสุด

หากโฟกัสที่กรุงเทพฯ พบว่าทำเลที่มีการค้นหาสูงสุด ยังคงเป็นทำเลที่มีศักยภาพโดดเด่น ง่ายต่อการเดินทางด้วยรถไฟฟ้า รายล้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน สถานที่ชอปปิ้ง สถานศึกษา และสถานพยาบาล โดย 5 เขตยอดฮิตที่มีผู้สนใจค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่ประกาศให้เช่าสูงสุด คือ

อันดับ 1 ประกาศให้เช่าในวัฒนา

อันดับ 2 ประกาศให้เช่าในคลองเตย

อันดับ 3 ประกาศให้เช่าในห้วยขวาง

อันดับ 4 ประกาศให้เช่าในจตุจักร

อันดับ 5 ประกาศให้เช่าในบางนา

จะเห็นได้ว่าเขตวัฒนาติดอันดับความนิยมทั้งจากผู้สนใจเช่าที่อยู่อาศัย รวมถึงนักลงทุนสูงสุด เนื่องจากเป็นทำเลศักยภาพ ใกล้ทั้งแหล่งงาน และสิ่งอำนวยความสะดวก นอกจากนี้ยังเป็นทำเลที่ชาวต่างชาติให้ความสนใจเข้ามาอยู่อาศัยเป็นจำนวนมากด้วย

คอนโดให้เช่าต่ำหมื่นยังไปได้สวย คนค้นหากว่า 38%

สำหรับช่วงราคาประกาศให้เช่าที่มีการค้นหาสูงสุด พบว่า ประกาศให้เช่าราคาต่ำกว่า 10,000 บาทต่อเดือน คิดเป็น 38% ของจำนวนผู้เข้าชมประกาศให้เช่าทั้งหมด รองลงมาเป็นช่วงระดับราคา 10,000-20,000 บาทต่อเดือน คิดเป็น 33% ช่วงระดับราคามากกว่า 30,000 บาทต่อเดือน คิดเป็น 16% และช่วงระดับราคา 20,000-30,000 บาทต่อเดือน คิดเป็น 13% ตามลำดับ

ในช่วงครึ่งปีแรก ปี 2563 อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่มีคนค้นหามากที่สุดอยู่ในช่วงระดับราคาต่ำกว่า 10,000 บาทต่อเดือน ดังนั้น ผู้ที่กำลังปล่อยเช่าคอนโด หรือปล่อยเช่าบ้านในระดับราคาดังกล่าวจะปล่อยเช่าได้เร็วกว่าระดับราคาอื่น

7 เทคนิค ช่วยปล่อยเช่าบ้าน-คอนโดได้ในช่วงนี้

อย่างไรก็ตาม หากมองแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า จะพบว่า ปัจจุบันผู้เช่ามีทางเลือกมากขึ้น ส่วนหนึ่งเริ่มหันมาเช่าคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และจังหวัดท่องเที่ยว หากโฟกัสไปที่กรุงเทพฯ จะพบว่า แนวโน้มความต้องการของผู้เช่าให้ความสนใจพื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ และพื้นที่ชานเมืองมากขึ้น ส่วนระดับราคาส่วนใหญ่คือระดับราคาไม่เกิน 20,000 บาทต่อเดือน

จากข้อมูลข้างต้นสรุปได้ว่า แม้ปัจจัยท้าทายต่าง ๆ จะส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลง แต่ความสนใจของผู้บริโภคในการมองหาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในภาพรวมยังไม่ลดลง

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

รู้จักการเช่าทรัพย์สิน

การเช่าทรัพย์สินจะถูกแบบออกเป็น 2 ประเภทใหญ่ ๆ ดังนี้

1. การเช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งได้แก่ การเช่าสิ่งปลูกสร้าง อาคาร บ้าน ที่อยู่อาศัย หรือที่ดิน โดยจะต้องมีหนังสือสัญญาการเช่าทรัพย์สินไว้เป็นหลักฐาน เพื่อยื่นฟ้องร้องบังคับคดีหากมีการกระทำผิดสัญญาเช่าทรัพย์สิน

ในกรณีที่มีการทำการเช่าอยู่อาศัยเกินกว่า 3 ปี ควรมีการแจ้งจดทะเบียนในการเช่าต่อเจ้าหน้าที่ ไม่เช่นนั้นหากเกิดกรณีกระทำผิดสัญญาเช่า จะทำการยื่นฟ้องร้องบังคับคดีตามสัญญาการเช่าอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวได้เพียงแค่ 3 ปี เท่านั้น

2. การเช่าสังหาริมทรัพย์ จะเป็นสัญญาการเช่าที่แตกต่างกันกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์อย่างสิ้นเชิง ซึ่งการเช่าสังหาริมทรัพย์นี้ จะเป็นการเช่าทรัพย์สินที่เป็นสินทรัพย์อย่างอื่นที่ไม่ใช่สิ่งก่อสร้าง อาคาร เพื่อวัตถุประสงค์ในการเข้าพักอยู่อาศัย เช่น ช้าง ม้า รถยนต์ หรือเครื่องบิน เป็นต้น

อสังหาริมทรัพย์คืออะไร ต่างจากสังหาริมทรัพย์อย่างไร

โดยกฎหมายไม่ได้มีการบังคับให้ต้องมีหนังสือสัญญาเช่าเป็นหลักฐาน และไม่กำหนดช่วงเวลาของการเช่า โดยสามารถทำการเช่าทรัพย์สินนานเท่าใดก็ได้ แต่จะต้องมีการแจ้งหรือระบุให้ชัดเจนต่อคู่สัญญาเช่าว่า การเช่าสังหาริมทรัพย์นี้เป็นระยะเวลาเท่าไหร่ ก็สามารถที่จะยื่นฟ้องร้องบังคับคดีได้

สัญญาเช่าช่วง คืออะไร

สัญญาเช่าช่วง คือ สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์สิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ เช่น บ้าน ที่อยู่อาศัย ห้องพัก คอนโดมิเนียม ห้องชุด หรืออพาร์ตเมนต์เป็นต้น ซึ่งมีคู่สัญญา คือ ผู้ให้เช่าช่วงและผู้เช่าช่วง

ผู้ให้เช่าช่วง คือ ผู้ที่นำสิ่งปลูกสร้างนั้น ๆ ออกมาให้เช่า โดยมีสัญญาเช่าทรัพย์สินหรือสิ่งปลูกสร้างจากเจ้าของสินทรัพย์หรือเช่าทรัพย์สินต่อจากผู้อื่น

ผู้เช่าช่วง คือ ผู้ที่มีสิทธิ์ได้รับผลประโยชน์ในการเช่าทรัพย์สินนั้น ไม่ว่าจะเป็นการเข้าพักอาศัยอยู่หรือใช้ประโยชน์ภายในสิ่งปลูกสร้างนั้น ๆ เป็นระยะเวลาใดเวลาหนึ่งต่อจากผู้ให้เช่าช่วง

สัญญาเช่าช่วง เรื่องสำคัญที่ควรรู้ก่อนทำการเช่าช่วง

รายละเอียดควรรู้สำหรับการทำสัญญาเช่าช่วง

ถึงแม้ว่าสัญญาเช่าช่วงจะเป็นการทำสัญญาต่อผู้ให้เช่าที่ไม่ใช้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ตัวจริง แต่ถึงอย่างไร การทำสัญญาเช่าช่วง ก็ถือว่ามีความสำคัญเป็นอย่างมาก และควรมีการตรวจสอบข้อเท็จจริงและเงื่อนไขการทำสัญญาให้ละเอียดก่อนลงนามลายมือชื่อ

ถือเป็นการป้องกันกรณีผู้เช่าช่วงจ่ายค่าเช่าอยู่ตามที่ระบุในสัญญาแล้ว หากเกิดผู้ให้เช่าช่วงที่เป็นคู่สัญญาไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของทรัพย์สินที่เป็นคู่สัญญาเดิมกับผู้ให้เช่าช่วง ผู้เช่าช่วงจะไม่สามารถเรียกร้องสินไหมหรือฟ้องร้องคดีได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 545

โดยมีข้อควรรู้สำหรับการสิ้นสุดแห่งสัญญาเช่า ซึ่งมีรายละเอียด ดังนี้

1. เมื่อสัญญาเช่าช่วงมีการกำหนดเวลาการเช่าไว้ หากสิ้นเวลาการเช่าช่วงดังกล่าวลงแล้ว จะถือว่าเงื่อนไขที่ได้ตกลงทำสัญญาเช่าช่วงกันไว้ให้ถือว่าหมดอายุ

2. หากมีทรัพย์สินมีการสูญหายทั้งหมดไม่ว่าจะเป็นแผ่นดินไหว พายุพัดน้ำท่วมโครงสร้างเสียหายจนไปเห็นรูปร่างเดิม หรือไฟไหม้ เป็นต้น สัญญาเช่าช่วงจะถูกระงับลงและมีผลบังคับใช้ทันที

3. สัญญาเช่าช่วงจะถูกระงับลง เมื่อผู้เช่าถึงแก่ความตาย

4. วิธีการเลิกสัญญาเช่าช่วง ในกรณีที่ไม่กำหนดระยะเวลาที่ให้เช่านั้นทั้งฝ่ายผู้ให้เช่าและผู้เช่าต่างมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ โดยทำการคำบอกกล่าวล่วงหน้าในการเลิกสัญญาอย่างน้อย 30 วัน

5. กรณีผู้เช่าได้มีการผิดนัดชำระ และไม่ชำระค่าเช่าอยู่ ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้โดยผู้ให้เช่าจะต้องทำการบอกกล่าวและกำหนดวันนัดชำระอย่างน้อย 15 วัน ก่อนทำการยกเลิกสัญญาเช่าช่วง

ความรู้เรื่องสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับสัญญาเช่าช่วง

ตามกฎหมายกำหนดเกี่ยวกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์หรือสิ่งปลูกสร้างประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์นั้น ได้กำหนดไว้ว่า การที่ผู้เช่าจะนำทรัพย์สินที่ได้ทำการเช่ากับคู่สัญญาที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้นออกไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงต่อนั้น ผู้เช่าจะต้องได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าเสียก่อน หากไม่เช่นนั้นแล้ว จะถึงว่าผู้เช่าผิดสัญญาเช่า และผู้ให้เช่ามีสิทธิ์ที่จะสามารถยกเลิกสัญญาเช่าดังกล่าวได้

โดยทั่วไปจะมีการบังคับใช้กฎหมายสัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้างหรือสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวกับสัญญาเช่าช่วง ดังนี้

1. กฎหมายเกี่ยวกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชน์ กำหนดให้ต้องมีหลักฐานที่เป็นลายลักษณ์อักษรหรือหนังสือสัญญาที่ลงลายมือชื่อให้เช่าช่วงและผู้เช่าช่วง

โดยหากมีการเช่าช่วงสิ่งปลูกสร้างหรืออสังหาริมทรัพย์ที่มีทะเบียนเป็นระยะเวลาเกินกว่า 3 ปี คู่สัญญาจะต้องนำสัญญาเช่าดังกล่าวไปจดทะเบียนกับกรมที่ดินและทำสัญญาตามแบบที่กฎหมายกำหนด

สามารถศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับการจดทะเบียนกับกรมที่ดินได้ที่นี่ โดยไปจดทะเบียนได้ที่สำนักงานที่ดินที่มีสิ่งปลูกสร้างที่เช่าตั้งอยู่

2. ในกรณีสิ่งปลูกสร้างหรือสังหาริมทรัพย์นั้น ถูกสร้างขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์ในการอยู่อาศัย ผู้ให้เช่าช่วง ซึ่งถือว่าเป็นผู้ประกอบการธุรกิจได้การให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย ดังนั้นผู้ให้เช่าช่วงจะต้องปฏิบัติตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง “ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2562” 

โดยกำหนดให้ผู้เช่าช่วงเป็นบุคคลธรรมดา จะต้องปฏิบัติตามของกำหนดภายใต้ประกาศดังกล่าว เช่น การใช้รูปแบบและข้อความในสัญญาที่บังคับกำหนดไว้ การส่งใบแจ้งหนี้ การเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าหรือการจำกัดจำนวนเงินวางประกันการเช่า รวมไปถึงการตรวจสอบอาคารให้เช่าเป็นไปตามประกาศที่กำหนด ซึ่งเงื่อนไขเหล่านี้เป็นเงื่อนไขที่จะต้องปฏิบัติอย่างเคร่งครัด

ดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่นี่

ขั้นตอนการทำสัญญาเช่าช่วง

ขั้นตอนและการใช้งาน

การทำสัญญาเช่านั้นไม่ว่าจะเป็นการทำสัญญาเช่าช่วงหรือการทำสัญญาเช่ากับคู่สัญญาที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้นถือว่ามีความสำคัญเท่า ๆ กัน

ในปัจจุบันการเช่าที่อยู่อาศัยมีหลากลายรูปแบบ โดยมักจะขึ้นอยู่กับสภาพแวดล้อมและสถานะทางการเงินเป็นหลัก จึงทำให้การเช่าช่วงถือเป็นทางเลือกหนึ่งที่สามารถตอบสนองไลฟ์สไตน์และการดำเนินชีวิตในปัจจุบันได้เป็นอย่างดี เช่น นักศึกษาที่ต้องเข้าอยู่ในหอพัก หรือแม้กระทั่งคนทำงานในสายงานอื่น ๆ เช่นกัน

ขั้นตอนในการทำสัญญาเช่าช่วง

1. ศึกษารายละเอียดและตรวจสอบสัญญาให้ครบถ้วนก่อนทำการลงนามเช่าอยู่ โดยผู้ให้เช่าช่วงเป็นผู้มีสิทธิ์นำออกมาให้เช่าต่อได้โดยชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งผู้เช่าช่วงสามารถตรวจสอบได้จากเอกสารแสดงการถือครองกรรมสิทธิ์หรือเอกสารยินยอมจากผู้ให้เช่าที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินดังกล่าว

2. บันทึกภาพทรัพย์สินให้เช่าช่วง ณ วันลงนามในสัญญาหรือวันรับมอบ เพื่อใช้เป็นหลักฐาน

3. ลงนามระหว่างคู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่ายลงนามในสัญญาเช่าช่วง พร้อมพยาน

ดาวน์โหลดตัวอย่างหนังสือสัญญาเช่าช่วงได้ที่นี่

ตัวอย่างหนังสือสัญญาเช่าช่วง

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ก่อนอื่นลองมาไล่เรียงกันดูดีกว่าว่าการซื้อกับเช่านั้นต่างก็มีข้อดี-ข้อเสียต่างกันอย่างไรบ้าง

เปรียบเทียบเช่ากับซื้อต่างกันอย่างไร

เช่ากับซื้อต่างกันหลายด้าน แบ่งเป็นหัวข้อหลัก ๆ ได้ดังนี้

1. เงินก้อน

ซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมต้องมีค่าใช้จ่ายจำนวนมาก ตั้งแต่เริ่มซื้อต้องมีเงินดาวน์ ต้องหาเงินกู้ รวมทั้งค่าโอนกรรมสิทธิ์ ค่าจดจำนอง รวมถึงค่าใช้จ่ายจิปาถะอื่น ๆ ผู้ซื้อจึงต้องมีเงินก้อน หรือเงินออมก้อนใหญ่ ต่างจากการเช่าบ้าน หรือเช่าคอนโดมิเนียม ซึ่งส่วนใหญ่จะมีเพียงค่าเช่าล่วงหน้า 1-2 เดือน หรือเงินประกันทรัพย์สินเท่านั้น

ประมาณการค่าใช้จ่ายเบื้องต้น สำหรับการซื้อบ้านหลังแรก

2. ค่าใช้จ่ายในการตกแต่ง

หากเป็นโครงการบ้านจัดสรรส่วนใหญ่มักขายเป็นบ้านเปล่า ผู้ซื้อจึงต้องเตรียมเงินไว้ตกแต่งบ้าน และหาซื้อเฟอร์นิเจอร์ด้วย เช่นเดียวกับโครงการคอนโดมิเนียมบางแห่งอาจมีแค่บิลท์อินให้บางส่วน ซึ่งผู้ซื้อจะต้องเตรียมเงินไว้ซื้อเฟอร์นิเจอร์ด้วยเช่นกัน ส่วนการเช่าอยู่ ห้องส่วนใหญ่จะมาพร้อมกับการตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ หรือบางแห่งมีเครื่องไฟฟ้าให้ด้วย

รู้หรือไม่ว่ามาตรการ LTV ใหม่ ให้กู้เพิ่มอีก 10% เพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์และตกแต่งบ้าน เช็กได้ที่นี่

3. ค่าใช้จ่ายในอนาคต

เมื่อซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียม แน่นอนว่าต้องมีค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ไม่ว่าจะเป็นเงินผ่อนที่ต้องผ่อนกับธนาคารทุกเดือน ค่าซ่อมบำรุงต่าง ๆ ที่อาจเกิดขึ้น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือแม้แต่ค่าส่วนกลาง ส่วนการเช่าอยู่นั้นอาจไม่ต้องเสียอะไรเลยนอกจากค่าเช่า เพราะบางแห่งได้รวมค่าส่วนกลางไปแล้ว หรือค่าซ่อมบำรุงต่าง ๆ ก็ขึ้นอยู่กับว่าตกลงกับผู้ให้เช่าไว้อย่างไร บางแห่งจะดูแลส่วนนี้ให้ทั้งหมด

ค่าส่วนกลางคิดจากอะไร จ่ายแพงไปไหม?

4. ความยืดหยุ่นในการใช้ชีวิต

แน่นอนว่าการเช่าอยู่จะมีความยืดหยุ่นมากกว่า เพราะหากมีการเปลี่ยนงาน หรือไม่พอใจก็สามารถโยกย้ายได้ โดยการบอกเลิกสัญญาเช่าล่วงหน้า 1 เดือน แต่หากเป็นเจ้าของบ้านหรือคอนโดมิเนียม หากคิดจะย้ายที่อยู่ ก็ต้องลงประกาศขายบ้านในเว็บไซต์ หรือจ้างเอเจ้นท์เข้ามาดูแลขายหรือปล่อยเช่า

กฎหมายเช่าฉบับใหม่...เรื่องที่ผู้เช่าควรรู้

5. โอกาสในการลงทุนหรือทำกำไร

อ่านมา 4 ข้ออาจจะคิดว่าการซื้อดูแล้วไม่ค่อยดีเท่าไหร่ แต่ข้อดีของการซื้อก็คือความเป็นเจ้าของในสินทรัพย์นั้น นอกจากนี้ยังสามารถนำบ้านหรือคอนโดมิเนียมนำไปลงทุนหรือทำกำไรได้ ทั้งการขายต่อ หรือปล่อยเช่า ซึ่งหากเช่าอยู่จะไม่สามารถทำได้

เช่ากับซื้อ ต่างชาติคิดเห็นอย่างไร

กลุ่มใหญ่ที่มีอิทธิพลต่อตลาดอสังหาฯ ในปัจจุบันก็คือกลุ่มมิลเลนเนียล หรือกลุ่ม Gen Y (Generation Y) อายุ 22-38 ปี ซึ่งหลาย ๆ งานวิจัยชี้ว่าเป็น Generation Rent หรือ Gen Rent เพราะชอบเช่ามากกว่าซื้อ แต่จริง ๆ แล้วมันคือเทรนด์ใหม่จริงหรือไม่

ขอขยายความคิดนี้โดยเริ่มจากชาวต่างชาติก่อนซึ่งอาจเป็นโอกาสที่เราจะได้รู้ถึงแนวคิด และโอกาสในการลงทุนปล่อยเช่าให้กับชาวต่างชาติได้

บ้านมีราคาสูงเกินไป

จากผลสำรวจของ Apartment list พบว่า ในปี 2562 ชาวมิลเลนเนียลตั้งใจว่าจะเช่าที่พักอาศัยแบบไม่มีกำหนดเวลาเพิ่มขึ้นเป็น 12.3% จาก 10.7% ในปีก่อนหน้า และยังพบว่าชาวมิลเลนเนียลมีแนวโน้มที่จะเช่าที่พักอาศัยระยะยาวมากขึ้น และเริ่มการผ่อนซื้อที่พักอาศัยช้ากว่าคนรุ่นก่อน

สาเหตุสำคัญมาจากราคาบ้านเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องถึง 39% จาก 40 ปีก่อน ขณะที่เงินดาวน์กำหนดไว้ที่ 20% ของราคาที่พักอาศัย ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญเนื่องจากมีเพียง 12.9% ของชาวมิลเลนเนียลอเมริกันเท่านั้นที่มีเงินเก็บมากกว่า 10,000 ดอลลาร์สหรัฐ ทำให้ภายใน 5 ปีข้างหน้าจะมีชาวมิลเลนเนียลอเมริกันเพียง 13% ที่มีเงินเก็บมากพอที่จะจ่ายเงินดาวน์บ้าน

ด้านผลวิจัยจาก PwC เปิดเผยว่า ชาวมิลเลนเนียลอังกฤษ เน้นเช่าบ้านมากกว่าซื้อบ้านเป็นของตัวเองเช่นกัน เนื่องจากบ้านมีราคาสูงเกินไปเช่นกัน โดยคาดการณ์ว่าในปี 2568 ลอนดอนจะกลายเป็นเมืองที่มีแต่คนเช่าบ้านอยู่ โดยมีสัดส่วนผู้ที่เป็นเจ้าของบ้านจริง ๆ อยู่แค่ 40% เท่านั้น

คนอาเซียนสนใจซื้อมากกว่าเช่า

สิ่งนี้เป็นเพียงความคิดส่วนหนึ่งของคนกลุ่มมิลเลนเนียลฝั่งอเมริกาและยุโรปเท่านั้น ลองมาดูฝั่งเอเชียบ้างว่าคิดเห็นอย่างไร ซึ่งน่าแปลกว่าชาวเอเชีย โดยเฉพาะในภูมิภาคอาเซียนกลับมองว่าการซื้อดีกว่าเช่า ยกตัวอย่างอินโดนีเซีย จากผลสำรวจของ Rumah.com's Indonesia Consumer Sentiment Study H1 2020 พบว่า ชาวมิลเลนเนียลอินโดนีเซีย สนใจที่จะเช่าบ้านเพียง 2% เท่านั้น โดยส่วนใหญ่ถึง 98% มองว่าซื้อบ้านเป็นตัวเลือกที่ดีกว่า และ 87% นั้นวางแผนที่จะเก็บเงินเพื่อซื้อบ้านในอีก 1 ปีข้างหน้า

มิลเลนเนียลชาวไทยชอบเช่าหรือซื้อมากกว่ากัน?

ด้านมิลเลนเนียลไทยนั้นถือว่ามีข้อมูลที่น่าสนใจมาก จากผลสำรวจของ DDproperty's Thailand Consumer Sentiment Study H1 2020 พบว่า มิลเลนเนียลไทยส่วนใหญ่ยังคงเลือกที่จะซื้อบ้านมากกว่าถึง 94% และมีเพียง 6% เท่านั้นที่ต้องการเช่า

นอกจากนี้ เมื่อถามว่าในอีก 1 ปีข้างหน้าวางแผนใช้จ่ายในเรื่องใดบ้าง พบว่า

อันดับ 1 เก็บเงินเพื่อซื้อบ้าน สูงถึง 79% โดย 53% มีแผนการเก็บเงินที่ชัดเจนในแต่ละเดือน 29% เก็บเท่าที่สามารถเก็บได้ และ 27% มีแผนการลงทุนเพื่อให้เงินงอกเงยเพื่อซื้อบ้านหลังแรกในอนาคต

อันดับ 2 ใช้จ่ายกับครอบครัว 69%

อันดับ 3 ใช้จ่ายเพื่อท่องเที่ยว 54%

ทั้งนี้ ชาวมิลเลนเนียลไทยวางแผนที่จะซื้อบ้านของตัวเองในช่วงอายุ 28-35 ปีขึ้นไป หรือเฉลี่ยอยู่ที่ 32 ปี แต่ส่วนใหญ่จะซื้อบ้านของตัวเองจริง ๆ ในช่วงอายุ 25-30 ปี หรือเฉลี่ยอยู่ที่ 29 ปี โดยเหตุผลส่วนใหญ่ในการซื้อบ้านใหม่ ได้แก่ ต้องการพื้นที่ส่วนตัวเพิ่มขึ้น เพิ่มความสะดวกมากขึ้น และต้องการพื้นที่มากขึ้นสำหรับลูก/พ่อแม่

อย่างไรก็ตาม จากผลสำรวจยังพบว่า ชาวมิลเลนเนียลส่วนหนึ่งยังคงเลือกที่จะอยู่กับพ่อแม่มากกว่าแยกออกมาอยู่อาศัยเอง โดยพบว่า 1 ใน 5 ของกลุ่มนี้ยังเป็นคนโสด และ 1 ใน 6 ของกลุ่มนี้เป็นผู้ที่แต่งงานและมีลูกแล้ว เนื่องจากมองว่าอสังหาริมทรัพย์ยังแพงเกินไป อัตราสินเชื่อบ้านอยู่ในระดับสูง และกังวลเกี่ยวกับมาตรการรัฐที่ไม่เอื้อต่อการซื้อบ้าน และส่งผลต่อคุณภาพชีวิต

ไม่อยากซื้อบ้านแพง ลองมาดูโครงการบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทได้ที่นี่

จะเห็นได้ว่าสำหรับคนไทยเองแล้วยังมองบ้านเป็นเป้าหมายสำคัญของชีวิต และชาวมิลเลนเนียลไทย ไม่ใช่ Gen Rent เหมือนกับชาติอื่น ๆ ในฝั่งอเมริกา หรือยุโรป ซึ่งในความเป็นจริงแล้ว ไม่ว่าจะเป็น Gen ไหน หรือชาติไหน ก็ยังอยากที่จะซื้อบ้านมากกว่าเช่าอยู่ดี เพียงแต่ติดอุปสรรคสำคัญคือ "ไม่มีเงิน" ที่จะซื้อ

ด้วยเหตุนี้การเตรียมตัวตั้งแต่การเก็บออม รวมถึงหาข้อมูลเกี่ยวกับบ้าน การคำนวณเบื้องต้นเกี่ยวกับสินเชื่อบ้าน การขอสินเชื่อบ้าน จึงเป็นเรื่องสำคัญ

7 วิธีออมเงิน 10 ปี มีเงินเก็บ 7 หลัก

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

โดยผลตอบแทนของการลงทุนระยะยาวมักจะกลับคืนมาในลักษณะของค่าเช่า และสิ่งที่นักลงทุนควรทราบคือ มีชาวต่างชาติในไทยจำนวนไม่น้อยที่สนใจเช่าคอนโดในประเทศไทย ดังนั้น ขั้นตอนการปล่อยเช่าคอนโดให้กับชาวต่างชาติจึงเป็นสิ่งที่นักลงทุนควรทำความเข้าใจ เพราะมีรายละเอียดปลีกย่อยมากมาย เพื่อป้องกันความวุ่นวายหรือปัญหาที่อาจตามมาได้

เรื่องต้องรู้ของการปล่อยเช่าคอนโดให้ชาวต่างชาติ

รูปแบบการปล่อยเช่าให้กับชาวต่างชาติ

สามารถแบ่งรูปแบบการปล่อยเช่าคอนโดให้กับชาวต่างชาติเป็น 2 ประเภท คือ

1. การปล่อยเช่าในระยะสั้น เป็นกรณีที่ชาวต่างชาติเช่าคอนโดไม่เกิน 3 ปี ซึ่งกฎหมายระบุว่า ไม่จำเป็นที่ชาวต่างชาติจะต้องจดทะเบียนการเช่าต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยจะมีเพียงแค่สัญญาเช่าระหว่าง “ผู้เช่า” และ “ผู้ให้เช่า” เท่านั้น

2. การปล่อยเช่าในระยะยาว เป็นรูปแบบการเช่าของชาวต่างชาติที่มีระยะเวลามากกว่า 3 ปีขึ้นไป โดยนอกเหนือจากสัญญาเช่าแล้ว ผู้ให้เช่าคอนโดและผู้เช่าต้องไปดำเนินการ “จดทะเบียนการเช่า” ณ สำนักงานที่ดินที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ด้วย

เพราะตามกฎหมายระบุไว้ว่า สัญญาเช่าจะมีผลบังคับทางกฎหมายเพียงแค่ 3 ปีเท่านั้น โดย พ.ร.บ. การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 ยังระบุเพิ่มเติมว่า สามารถเช่าอสังหาฯ ได้ไม่เกิน 30 ปี แต่เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง ก็ยังสามารถต่อสัญญาได้อีก เพียงแต่ต้องไม่เกิน 30 ปีนับตั้งแต่วันต่อสัญญา

หลักปฏิบัติต่อผู้เช่าคอนโดที่เป็นชาวต่างชาติ

หลักปฏิบัติของผู้ปล่อยเช่าในกรณีผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติ

ในการให้ต่างชาติเช่าคอนโด มีหลักปฏิบัติที่ผู้ปล่อยเช่าควรทำตาม เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาจากการผิดกฎหมาย โดยมีหลักปฏิบัติที่ต้องรู้ ดังนี้

• เจ้าของห้องชุดที่ให้ชาวต่างชาติเข้าพักอาศัย จะต้องมีการแจ้งข้อมูลให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตรวจคนเข้าเมือง ที่อาคารชุดนั้น ๆ จดทะเบียนอยู่ ภายในเวลา 24 ชั่วโมง นับตั้งแต่เวลาที่ชาวต่างชาติผู้นั้นเข้าพักอาศัย
• ในกรณีที่อยู่นอกเขตกรุงเทพฯ และห้องชุดที่ให้เช่าอยู่ในเขตพื้นที่ที่ไม่มีที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองตั้งอยู่ เจ้าของห้องชุดต้องแจ้งต่อเจ้าหน้าที่ตำรวจ ณ สถานีตำรวจที่รับผิดชอบพื้นที่นั้น ๆ
• ในกรณีที่ห้องชุดตั้งอยู่ในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ ให้แจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กองตรวจคนเข้าเมือง ศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ
• อย่างไรก็ตาม ชาวต่างชาติที่จะเช่าห้องชุดนั้นจะต้องได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรไทยเป็นการชั่วคราวในช่วงเวลาที่ย้ายเข้าพักอาศัยในห้องชุดนั้นด้วย และสิ่งสำคัญคือ จะต้องเข้ามาประกอบอาชีพหรือทำธุรกิจอย่างถูกต้องตามกฎหมายด้วยเช่นกัน

ทั้งนี้ทั้งนั้น หากผู้ปล่อยเช่าไม่ทำตามหลักปฏิบัติที่ให้เจ้าของห้องชุดแจ้งข้อมูลชาวต่างชาติแก่พนักงานเจ้าหน้าที่ ณ ที่ทำการตรวจคนเข้าเมือง หรือสถานีตำรวจท้องที่ ภายใน 24 ชั่วโมง นับตั้งแต่ผู้เช่า (ชาวต่างชาติ) ได้เข้าพักอาศัย เจ้าของห้อง (ผู้ให้เช่า) ต้องรับโทษตาม พ.ร.บ. คนเข้าเมือง พ.ศ. 2552 มาตรา 77 ซึ่งระบุว่า มีโทษปรับเจ้าของห้อง (ผู้ให้เช่า) ไม่เกิน 2,000 บาท

ขั้นตอนการปล่อยเช่าคอนโดให้ชาวต่างชาติ

1. ตกลงและสรุปรายละเอียดของสัญญาเช่าให้เรียบร้อย
2. เก็บเอกสารสำเนาแสดงตัวของชาวต่างชาติผู้นั้น เช่น สำเนาบัตรประจำตัวคนต่างด้าวหรือหนังสือเดินทาง เป็นต้น
3. แจ้งข้อมูลผู้เช่าให้สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองรับทราบภายใน 24 ชั่วโมง นับตั้งแต่เวลาเข้าพักอาศัย
4. แจ้งข้อมูลและนำใบสำคัญถิ่นที่อยู่ ซึ่งออกโดยสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง ยื่นให้กับสำนักงานนิติบุคคลฯ เก็บไว้เพื่อเป็นหลักฐาน
5. ส่งข้อมูลปัจจุบันของผู้เช่าให้ฝ่ายจัดการฯ นิติบุคคล เมื่อมีการตรวจสอบทุก 6 เดือน

• อ่านทิปส์การปล่อยเช่าใน 5 วิธีปล่อยเช่าบ้าน คอนโดฯ แบบมืออาชีพ

หลังจากที่นักลงทุนศึกษาหลักปฏิบัติและขั้นตอนการปล่อยเช่าคอนโดสำหรับชาวต่างชาติเรียบร้อยแล้ว นักลงทุนที่เริ่มจะสนใจการปล่อยเช่าคอนโดให้กับชาวต่างชาติ แต่ก็ยังขาดความมั่นใจและเกรงถึงความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นจากพิษเศรษฐกิจ สามารถอ่านบทความข่าวเรื่องอสังหาฯ ไทย ยังเป็นโอกาสที่ดีของนักลงทุนต่างชาติ? เพื่อเป็นความรู้เพิ่มเติมที่อาจจะช่วยตอกย้ำการตัดสินใจในด้านนี้ได้

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

สำหรับเทรนด์นี้มีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งหนึ่งในสาเหตุที่ผู้สูงวัยยังไม่พร้อมที่จะหยุดการทำงานนั้นเป็นไปได้ว่าเกิดจากความต้องการแบ่งเบาภาระลูกหลาน แผนการเงินที่วางไว้ยังไม่ได้เป็นไปตามแผน หรืออยากมีรายได้เพิ่มเติม ซึ่งสุดท้ายไม่ว่าจะด้วยเหตุเพราะ “การเงิน” หรือเหตุใดก็ตาม เราสามารถเพิ่มรายได้ด้วย “อาชีพเสริม” หรือเรียกเท่ ๆ ว่า “Gig Economy” ซึ่งเป็นเครื่องมือที่ทำให้ชีวิตเป็นเรื่องสนุกได้ วันนี้ K-Expert จะมาแนะนำ 

ทำไมต้องอาชีพเสริม (GIG Economy)

“Gig Economy มักถูกรู้จักในลักษณะของการทำงานแบบอาชีพเสริม ครอบคลุมไปถึงอาชีพอิสระแบบต่างๆ ทั้งในรูปแบบทั่วไป ไปจนถึงผ่านทางแพลตฟอร์มออนไลน์”

ณ ปัจจุบันเทรนด์นี้กำลังเป็นที่นิยมมากขึ้น ดังนั้น ด้วยลักษณะงานที่ค่อนข้างยืดหยุ่น มีอิสระ และมีโอกาสดูแลสุขภาพได้มากกว่างานประจำ จึงเป็นตัวเลือกที่ดีสำหรับผู้สูงอายุที่ไม่ต้องการเก่า แต่เก๋าไปด้วยประสบการณ์ที่สะสมผ่านชั่วโมงการทำงานมานาน ทำให้มีความเชี่ยวชาญอย่างมาก บวกกับจำนวนเพื่อนร่วมงานปัจจุบันหรือเพื่อนร่วมงานเก่า ทำให้การทำอาชีพเสริมสามารถเป็นไปได้สวยในคนกลุ่มนี้

วัยเกษียณในยุค Gig Economy : ส่งผลดีอย่างไร

ขยับ = สุขภาพดี

การทำงานในวัยนี้ทำให้มีโอกาสได้เข้าสังคม ไม่เหงา ร่างกายกระฉับกระเฉงมากกว่า ช่วยเสริมสร้างทั้งกายและใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การทำงานช่วยให้สมองคมเฉียบ และลดโอกาสในการเกิดภาวะสมองเสื่อมได้ด้วย

ความยั่งยืนทางการเงิน

รายได้ที่ได้รับมาในยามเกษียณสามารถช่วยเพิ่มความมั่นคงทางการเงินได้ โดยสามารถนำมาใช้เพื่อดำรงชีวิตประจำวันเพิ่มเติมจากส่วนที่เป็นเงินออม หรือลงทุนเพื่อใช้ในยามเกษียณ อีกทั้ง อาจจะเหลือพอไว้ส่งต่อเป็นของขวัญให้ลูกหลานได้ด้วย

ทันโลก ไม่ล้าหลัง

เนื่องจากการทำงานทำให้ได้เรียนรู้อยู่ตลอดเวลา และเปิดมุมมอง เปิดโลกใหม่ๆ ที่เป็นปัจจุบันซึ่งส่งผลดีทำให้เราเข้ากับลูกหลานได้มากขึ้น และยังช่วยสานสัมพันธ์ที่ดีในครอบครัวอีกต่างหาก" title="5 คำศัพท์ควรรู้ก่อน “ลงทุน” บ้านและคอนโดฯ" category="Guide"]https://www.ddproperty.com/คู่มือซื้อขาย/คำศัพท์การลงทุน-บ้านและคอนโดฯ-11907[/article]

แล้วฉันจะเริ่มทำอะไรดี

‘‘เริ่มต้นง่ายๆ ได้จากสิ่งที่เราเชี่ยวชาญ หรือชำนาญอยู่แล้ว ซึ่งสามารถใช้สิ่งเหล่านี้ให้เป็นแนวทางสำหรับอาชีพเสริมในยุค Gig Economy ได้’’

เป็นที่ปรึกษาในสายอาชีพเดิม หรือเป็นวิทยากร อาจารย์พิเศษ สามารถต่อยอดเป็นวิทยากร ทำช่องออนไลน์ หรือผันตัวเป็นยูทูปเบอร์ทำการค้าขายสินค้า หรือบริการในสิ่งที่เรามีเครือข่ายธุรกิจอยู่แล้ว หรืออาจจะทำการค้าขายผ่านแพลตฟอร์มออนไลน์ต่าง ๆ ซึ่งลงทุนน้อยแต่คนเห็นมาก

ค้นหาบ้าน คอนโดปล่อยเช่าได้ที่นี่

มีข้อควรระวังอะไรไหม

1. แยกกระเป๋าเงินเกษียณ ออกจากเงินที่ใช้ทำอาชีพเสริม

ไม่ควรนำเงินเก็บออกมาใช้เป็นต้นทุนในการทำธุรกิจ หรือค้าขายในช่วงเกษียณมากเกินไป

2. สุขภาพ กับ การทำงาน

เนื่องจากหากทำอาชีพเสริมหักโหมเกินไป หรือเครียดเกินไปอาจทำให้ไม่สบาย หรือเจ็บป่วยได้โดยเฉพาะผู้สูงวัย ทำให้เป็นอันตราย และอาจมีเรื่องให้เสียเงินเกิดขึ้น

สุดท้ายนี้ แม้ว่าวัยเกษียณจะมาถึง แต่หากยังมีไฟอยู่กับเราก็สามารถสนุกไปกับ ‘‘อาชีพเสริม’’ ซึ่งนอกจากประโยชน์ทางการเงินแล้ว การที่เราได้แบ่งปันประสบการณ์ที่ดีให้กับคนยุคใหม่ก็ถือเป็นการถ่ายทอดจากรุ่นสู่รุ่น เป็นประโยชน์ได้อีกทางหนึ่งเช่นกัน

สุดท้ายนี้ แม้ว่าวัยเกษียณจะมาถึง แต่หากยังมีไฟอยู่กับเราก็สามารถสนุกไปกับ ‘‘อาชีพเสริม’’ ซึ่งนอกจากประโยชน์ทางการเงินแล้ว การที่เราได้แบ่งปันประสบการณ์ที่ดีให้กับคนยุคใหม่ก็ถือเป็นการถ่ายทอดจากรุ่นสู่รุ่น เป็นประโยชน์ได้อีกทางหนึ่งเช่นกัน

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย ทัตเทพ วีระทัต AFPT K-Expert ฝ่ายพัฒนาการให้คำปรึกษาลูกค้า ธนาคารกสิกรไทย หากมีข้อสงสัยหรือต้องการปรึกษาวางแผนเพิ่มเติม สามารถปรึกษากับ K-Expert ธนาคารกสิกรไทย ได้ที่ K-Expert@kasikornbank.com    

หลักในการวางแผนจัดห้องนอน

ใครคือกลุ่มเป้าหมายหลัก

นี่คือสิ่งแรกที่ผู้ให้เช่าต้องทราบเพื่อคิดวางแผนการจัดห้องนอน โดยควรคำนึงถึงทำเลและสถานที่ใกล้เคียง เพื่อดูความเป็นไปได้มากที่สุด เช่น หากคอนโดอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าเอกมัย ก็เป็นไปได้ว่าผู้เช่าอาจเป็นชาวต่างชาติซึ่งทำงานอยู่ในแนวรถไฟฟ้าของถนนสุขุมวิท

ค่าเช่าคอนโดที่มีสเปกคล้ายกันในละแวกเดียวคือเท่าไร

การรู้ค่าเช่าคอนโดในตลาดและค่าเช่าคอนโดของคู่แข่งเป็นปัจจัยสำคัญในการกำหนดงบประมาณในการตกแต่งและจัดห้องนอนได้อย่างคุ้มค่าและไม่เป็นภาระกระเป๋าเงินจนเกินไป จึงควรสำรวจราคาคอนโดระดับใกล้เคียงกันที่อยู่ในละแวกใกล้กัน

ค่าเช่าเป้าหมายคือเท่าไร

ให้พิจารณาจากทำเลของคอนโด ที่ตั้งของห้อง สิ่งอำนวยความสะดวก สภาพแวดล้อม ค่าเช่าคอนโดเฉลี่ยในตลาด และค่าเช่าคอนโดของคู่แข่ง ประกอบกับกำลังทรัพย์ของกลุ่มเป้าหมายหลัก แล้วกำหนดค่าเช่าเป้าหมายของคุณที่สามารถแข่งขันกับคู่แข่งได้

ใช้งบประมาณเท่าไรจึงจะเหมาะสม

พิจารณาจากกลุ่มเป้าหมายหลักเป็นสำคัญว่าต้องการห้องนอนแบบไหน ต้องการเฟอร์นิเจอร์อะไรบ้าง และคำนวณจากค่าเช่าเป้าหมายว่า ต้องให้เช่านานเท่าไรจึงจะคุ้มทุนที่ลงไปกับการตกแต่งและจัดห้องนอน

อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับการวางแผนตกแต่งคอนโดเพื่อปล่อยเช่า

จัดห้องนอนสวย ๆ และให้ดูกว้างด้วยเฟอร์นิเจอร์ห้องนอน

ทริคในการจัดห้องนอนคอนโด

จัดให้มีข้าวของเครื่องใช้ให้ครบ

โดยทั่วไป ผู้เช่ามักไม่มีเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าขนาดใหญ่อย่างเครื่องปรับอากาศ และมักไม่ต้องการซื้อสิ่งเหล่านี้เพื่อเป็นภาระในการขนย้ายและการติดตั้ง ผู้ให้เช่าจึงควรมีเครื่องใช้พื้นฐานและเฟอร์นิเจอร์ห้องนอนให้ครบตามความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย เช่น เตียง ตู้เสื้อผ้า โต๊ะทำงาน/โต๊ะเครื่องแป้ง เก้าอี้ และจะยิ่งดีหากมีตู้หรือชั้นวางของให้ด้วย

ใช้วัสดุที่เหมาะสม

ผู้เช่าอาจไม่ได้รักษาข้าวของเครื่องใช้อย่างดี จึงควรเลือกใช้วัสดุที่คงทน และกันรอยขีดข่วนหรือเป็นรอยขีดข่วนได้ยาก เพื่อให้ไม่ต้องซื้อใหม่เมื่อต้องหาผู้เช่ารายใหม่ นอกจากนี้ แนะนำให้ใช้เฟอร์นิเจอร์ไม้เพื่อช่วยสร้างความรู้สึกผ่อนคลาย

โทนสีห้องนอน

ทริคในการจัดห้องนอนให้ดูกว้าง โปร่ง และสบายตา คือ การใช้สีอ่อน โดยควรใช้โทนสีกลาง ๆ ไม่หวานหรือไม่แมนจนเกินไป เช่น สีขาว ครีม เหลือง ส้ม และเขียว เพราะไม่อาจรู้ได้ว่าคนเช่าจะเป็นชาย หญิง หรือทั้งชายและหญิง

ไฟ

ควรจัดห้องนอนให้มีบรรยากาศผ่อนคลายและให้ความรู้สึกอบอุ่นโดยใช้ไฟห้องนอนแบบแสงวอร์มไลต์ (ไฟเหลือง) ได้ หากคอนโดที่มีอยู่เป็นหลอดไฟแบบฟลูออเรสเซนต์ (ไฟขาว) ซึ่งสว่างจัดมาก ก็ควรติดไฟแบบแสงวอร์มไลต์เพิ่มอย่างน้อยก็ที่หัวเตียงและกลางห้อง หากติดตั้งได้ยากหรืองบน้อย ก็ให้หาซื้อโคมไฟแสงวอร์มไลต์มาวางที่ข้างเตียงก็ได้

ตู้เสื้อผ้า

การจะใช้ตู้เสื้อผ้าแบบบิลต์อินหรือแบบลอยนั้นขึ้นอยู่กับงบประมาณที่ตั้งและความต้องการของกลุ่มเป้าหมายหลัก โดยตู้เสื้อผ้าแบบบิลต์อินมีราคาสูงกว่าและไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้แต่ก็เป็นการใช้พื้นที่ให้คุ้มค่าในคอนโดที่มีพื้นที่จำกัด เพราะสามารถใช้พื้นที่ตั้งแต่พื้นจรดเพดานสำหรับเก็บเสื้อผ้า เครื่องนอน และของใช้ต่าง ๆ ได้ ทั้งยังเป็นการจัดห้องนอนให้เป็นระเบียบ แต่ถ้าจะเลือกใช้ตู้เสื้อผ้าแบบลอย ก็ควรคำนึงถึงตู้เสื้อผ้าที่มีขนาดเหมาะสมกับห้องและมีความเอนกประสงค์ เช่น ตู้เสื้อผ้าที่เปิดมามีกระจกและที่เก็บหวีและเครื่องสำอาง เป็นต้น ที่สำคัญไม่แพ้กัน คือ ต้องมีกระจกขนาดใหญ่สำหรับใช้แต่งตัวด้วย

เตียงนอน

เตียงนอนถือเป็นพระเอกในการจัดห้องนอน จึงควรเลือกเตียงที่ดีและเหมาะสม โดยไม่ควรใช้เตียงโครงเหล็ก เพราะใช้เพียงไม่กี่เดือน เตียงก็จะแอ่นและส่งผลเสียต่อสุขภาพหลัง ควรใช้เตียงทึบที่ใช้วัสดุคงทนอย่างเตียงไม้หรือเตียงไม้บุหนัง และด้วยพื้นที่ที่จำกัด โดยเฉพาะห้องสตูดิโอ ขอแนะนำให้เลือกเตียงแบบอเนกประสงค์ เช่น เตียงที่ปรับเป็นโซฟาได้ และเตียงที่มีลิ้นชักหรือเปิดขึ้นเพื่อเก็บของได้

โต๊ะ

ควรเลือกโต๊ะที่มีลิ้นชักเพื่อให้สามารถใช้ได้เป็นทั้งโต๊ะเครื่องแป้งและโต๊ะทำงาน/เรียนได้ โดยมาก โครงการคอนโดที่สร้างตกแต่งพร้อมอยู่มักใช้โต๊ะโปร่ง จึงขอแนะนำให้ซื้อตู้ลิ้นชักมาวางไว้ใต้โต๊ะหรือให้ช่างมาต่อเติมลิ้นชักกรณีเป็นโต๊ะแบบบิลต์อิน ถ้าเป็นการจัดห้องนอนเล็ก ๆ หรือการจัดห้องนอนแคบ ๆ ก็อาจทำเป็นโต๊ะแบบพับเก็บได้หรือโต๊ะที่อยู่ในตู้เสื้อผ้าแบบบิลต์อิน พร้อมตกแต่งด้วยโคมไฟเพื่อความสวยงามและความสว่างที่เพียงพอต่อการทำงานและการอ่านหนังสือ

เก้าอี้

ควรใช้เก้าอี้ขนาดไม่ใหญ่เพื่อไม่ให้เกะกะห้อง หากห้องนอนมีพื้นที่มากพอ อาจจัดให้มีเก้าอี้สตูลแบบเปิดเก็บของได้ที่ปลายเตียง ซึ่งทำให้ดูสวยหรูและมีพื้นที่เก็บของมากขึ้น ทั้งยังเป็นการเพิ่มมูลค่าการปล่อยเช่าคอนโดด้วย

ชั้นวางของ

ให้ติดตั้งชั้นวางของเหนือโต๊ะ ข้างเตียง หรือบริเวณมุมพื้นที่ว่าง หากเป็นห้องสตูดิโอ อาจตั้งชั้นวางของเพื่อกั้นระหว่างเตียงนอนและบริเวณนั่งเล่นหรือทานอาหาร ซึ่งนับเป็นการจัดห้องนอนให้เป็นระเบียบและเป็นสัดส่วนพร้อมเพิ่มพื้นที่เก็บของไปในตัวด้วย

ในการจัดห้องนอนใหม่เพื่อปล่อยเช่าได้อย่างรวดเร็วในราคาดีนั้น ผู้ให้เช่าต้องคำนึงถึงทั้งความต้องการผู้เช่าที่เป็นกลุ่มเป้าหมายหลักและงบประมาณที่เหมาะสมเหนือสิ่งอื่นใด ที่สำคัญ ต้องเอาใจเขามาใส่ใจเราจึงจะทำให้ห้องนอนที่เตรียมไว้ถูกใจผู้เช่าได้ และเมื่อจัดห้องนอนให้พร้อมแล้ว ก็ลงประกาศเช่าคอนโดเลย

หากคุณมีข้อสงสัยเกี่ยวกับการซื้อบ้าน อ่าน คู่มือซื้อขาย ที่สามารถเป็นตัวช่วยตอบได้ทุกคำถาม พร้อมบอกรายละเอียดการคำนวณสินเชื่อบ้าน ที่เหมาะสมกับคุณโดยเฉพาะมนุษย์เงินเดือน เพื่อให้ตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น

วิธีการเป็นผู้ให้เช่าที่ดีตามกฎหมายเช่าที่อยู่อาศัยฉบับใหม่

ปัจจุบันมีการบังคับใช้ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561” ซึ่งมีข้อบังคับเพื่อให้ผู้ให้เช่าปฏิบัติต่อผู้เช่าอย่างเหมาะสมยิ่งขึ้น โดยผู้ให้เช่าจำเป็นต้องตกลงกับผู้เช่าและระบุในสัญญาเช่าบ้านด้วย ข้อบังคับที่สำคัญมีดังนี้

1. ทำสัญญาเช่าบ้านตามแบบกฎหมายเช่าบ้านฉบับใหม่

สัญญาเช่าบ้าน หรือที่เรียกเป็นภาษาอังกฤษว่า Lease agreement แบบใหม่มีข้อบังคับที่สำคัญคือ เจ้าของบ้านเช่าจะต้องร่างสัญญาโดยมีรายละเอียดครบถ้วนตามรายการต่อไปนี้

• ชื่อและที่อยู่ของเจ้าของกิจการบ้านเช่า
• ชื่อและที่อยู่ของผู้เช่า
• ชื่อและที่ตั้งของบ้านหรืออาคาร
• รายละเอียดเกี่ยวกับสภาพของบ้านหรืออาคาร รวมถึงทรัพย์สินและเครื่องใช้ต่าง ๆ
• กําหนดระยะเวลาเช่า
• อัตราค่าเช่า
• อัตราค่าสาธารณูปโภค
• อัตราค่าใช้จ่ายอื่น ๆ (หากมี)
• เงินประกัน

2. ไม่เก็บค่าน้ำค่าไฟเกินความเป็นจริง

ก่อนหน้านี้ผู้ให้เช่าบางรายอาจเรียกเก็บค่าน้ำค่าไฟแบบเหมาจ่ายหรือกำหนดเอง แต่ด้วยกฎหมายเช่าใหม่ การเรียกเก็บค่าน้ำค่าไฟต้องเป็นไปตามที่ผู้เช่าใช้จริง ๆ คือตามในใบแจ้งหนี้จากการไฟฟ้าหรือการประปา

3. ไม่เข้าบ้านเช่าโดยไม่แจ้งล่วงหน้า

ถึงแม้ผู้ให้เช่าจะมีกุญแจสำรอง ก็ไม่ควรเข้าไปโดยไม่แจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้า เพราะนอกจากจะผิดกฎหมายแล้ว ยังอาจทำให้ผู้เช่ารู้สึกถูกรบกวน ไม่ปลอดภัย และไม่ได้รับความเคารพในเป็นส่วนตัวด้วยเช่นกัน ทั้งนี้ผู้ให้เช่าควรตกลงกับผู้เช่าแล้วระบุในสัญญาเช่าบ้านว่า มีกรณีใดบ้างที่ผู้ให้เช่าสามารถสามารถเข้าบ้านเช่าได้และต้องนัดหมายกับผู้เช่าล่วงหน้า

4. ไม่เก็บค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันเกิน 1 เดือน

เดิมทีผู้ให้เช่าจำนวนมากมักเก็บค่าเช่าล่วงหน้า 3 เดือนและเก็บเงินประกัน 2-3 เดือน แต่ตามกฎหมายเช่าที่อยู่อาศัยฉบับใหม่นี้ ผู้เช่าสามารถเก็บค่าเช่าและเงินประกันล่วงหน้าได้ไม่เกิน 1 เดือนเท่านั้น

5. ไม่ล็อกประตูบ้านหรือยึดทรัพย์สิน ถึงแม้ผู้เช่าจะไม่จ่ายค่าเช่า

หากผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า คุณจะไม่สามารถล็อกประตูหรือยึดทรัพย์สินของผู้เช่าได้ แต่มีวิธีดำเนินการที่ถูกต้องคือ ยกเลิกสัญญาเช่าบ้าน โดยผู้เช่าจะมีเวลา 15 วันในการย้ายออก หรือหากผู้เช่าไม่ย้ายออก คุณก็สามารถฟ้องร้องได้

6. ไม่เปลี่ยนอัตราค่าเช่าก่อนสัญญาปัจจุบันสิ้นสุดลง

ค่าเช่าของทุกเดือนจะต้องเป็นไปตามที่ระบุไว้ในสัญญา และผู้ให้เช่าไม่สามารถเปลี่ยนแปลงได้ในระหว่างสัญญา ไม่ว่ากรณีใด ๆ

ยังมีความรู้พื้นฐานที่ต้องทราบเกี่ยวกับสัญญาเช่าบ้าน ซึ่งคุณสามารถอ่านเพิ่มเติมได้ที่บทความความรู้เรื่องสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ และยังมีข้อบังคับเกี่ยวกับการปล่อยเช่าบ้านอีกหลายประการ โดยมีรายละเอียดข้อกฎหมายฉบับเต็มที่กฎหมายเช่าที่อยู่อาศัยฉบับปี 2561 ที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา

เทคนิคมัดใจผู้เช่าเพื่อให้ต่อสัญญาเช่าบ้าน

นอกจากการตกลงและทำสัญญาเช่าบ้านตามกฎหมายอย่างเคร่งครัดแล้ว การจะมัดใจผู้เช่ายังรวมถึงการแสดงไมตรีและความใส่ใจดูแลผู้เช่าด้วยเช่นกัน โดยมีข้อแนะนำเกี่ยวกับการปฏิบัติต่อผู้เช่าดังนี้

1. ดูแลการย้ายข้าวของผู้เช่าในวันที่ผู้เช่าขนย้ายข้าวของมาที่บ้าน โดยคุณควรแจ้งและแนะนำผู้เช่ากับนิติบุคคล แนะนำผู้เช่าให้รู้จักกับเพื่อนบ้าน ให้ข้อมูลที่เป็นประโยชน์เกี่ยวกับการกิน การอยู่อาศัย และการเดินทางในพื้นที่ ตลอดจนต้อนรับอย่างอบอุ่นด้วยการ์ดหรือของขวัญน่ารัก ๆ

2. ดูแลบริเวณส่วนกลางให้สะอาดเสมอในกรณีที่คุณแบ่งให้เช่าเป็นห้อง ๆ หรือมีหลายบ้านเช่าในพื้นที่ของคุณ

3. ปรังปรุงข้าวของเครื่องใช้ที่มาพร้อมกับบ้านเช่าและข้าวของเครื่องใช้ส่วนกลางให้มีคุณภาพดีเสมอ เช่น เครื่องซักผ้า เครื่องปรับอากาศ อุปกรณ์ Wi-Fi

4. แสดงอัธยาศัยที่ดีกับผู้เช่า เช่น ทักทายเมื่อเจอกัน พูดคุยด้วยความสุภาพ หรือซื้อของมาฝากเป็นครั้งคราว

5. หากผู้เช่าแจ้งว่ามีสิ่งใดในบ้านชำรุด ให้ตรวจสอบและซ่อมแซมทันที โดยผู้ให้เช่าควรเป็นผู้จ่ายค่าจ้างให้คนที่มาซ่อมหากการชำรุดนั้นไม่ได้เกิดจากการที่ผู้เช่าใช้งานไม่เหมาะสม

6. รับสายเรียกเข้าทางโทรศัพท์ทันทีหรือโทรกลับหากมีสายที่ไม่ได้รับ เนื่องจากผู้เช่าอาจโทรมาเพื่อสอบถามข้อมูลหรือขอความช่วยเหลือ

7. อำนวยความสะดวกในการติดต่อช่องทางอื่น เช่น อีเมลและ Line

8. เสนอตัวตรวจสอบความเรียบร้อยของบ้านทุกครั้งที่มีการต่อสัญญาเช่าบ้าน

9. แสดงความใส่ใจและสร้างความประทับใจในโอกาสสำคัญ เช่น ส่งการ์ดอวยพรวันเกิดทาง Line มอบการ์ดหรือของขวัญในวันปีใหม่หรือวันสงกรานต์ เป็นต้น

จากที่กล่าวมา จะเห็นได้ว่าการเป็นเจ้าของบ้านเช่าที่ดีนั้นไม่ใช่เรื่องยากเลย แม้อาจต้องลงทุนเวลา เงิน และกำลังกายบ้าง แต่การรักษาผู้เช่าให้ต่อสัญญาเช่าบ้านได้นั้นก็นับว่าคุ้มค่า พร้อมเป็นการสร้างชื่อเสียงในธุรกิจปล่อยเช่าของคุณอีกด้วย

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ค้นหาประกาศเช่าคอนโดได้ที่นี่

ข้อตกลงในสัญญาและข้อมูลที่ควรรู้

สำหรับการทำสัญญาเช่าห้องพักหรือคอนโดนั้น ไม่ว่าจะเป็นภาษาไทยหรือภาษาอังกฤษ โดยทั่วไปแล้ว สัญญาเช่าจะระบุข้อมูลพื้นฐานเกี่ยวกับการเช่า ได้แก่ สถานที่ตั้ง หมายเลขห้อง ชื่ออาคาร ชั้น วันที่ทำสัญญา ข้อมูลส่วนตัวทั้งฝ่ายผู้เช่าและเจ้าของ

นอกจากนี้ สัญญาเช่าห้องพักต้องระบุรายละเอียดการเช่าห้องทั้งหมด ได้แก่ อัตราค่าเช่า หน่วยค่าน้ำประปา-ค่าไฟฟ้า เงินประกัน ค่าปรับในกรณีที่ค้างชำระค่าเช่า ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมบำรุง ระยะเวลาในการเช่า กฎระเบียบเบื้องต้น รวมถึงรายการเฟอร์นิเจอร์ภายในห้อง

แต่ที่น่าสนใจก็คือ กฎหมายฉบับใหม่ว่าด้วยการควบคุมห้องเช่า ฉบับปี 2561 ได้เพิ่มกฎระเบียบและข้อปฏิบัติในสัญญาเช่าห้องพักเพื่อให้ความเป็นธรรมต่อผู้เช่ามากขึ้น ส่งผลให้เจ้าของหรือผู้ดูแลต้องปฏิบัติตามที่กฎหมายฉบับใหม่กำหนด ไม่ว่าจะเป็นการเรียกเก็บเงินประกันจากผู้เช่า การหักและการคืนเงินประกันให้ผู้เช่า การคุ้มครองผู้เช่า อัตราการเก็บค่าน้ำค่าไฟตามมาตรฐาน จนถึงการยกเลิกสัญญาเช่า ดังนั้น ผู้เช่าจะต้องตรวจสอบรายละเอียดให้ดีว่าสัญญาเช่าห้องพักเป็นไปตามกฎหมายใหม่หรือไม่

เนื้อหาที่ห้ามขาดและต้องเช็กให้ละเอียดก่อนลงชื่อในสัญญา

ไม่ว่าจะเป็นสัญญาเช่าห้องพักหรือสัญญาเช่าคอนโด เชื่อหรือไม่ว่า หลายครั้งผู้ปล่อยเช่าหรือเจ้าของมักเลือกใช้ภาษากำกวมในสัญญาเช่า ซึ่งทำให้สามารถตีความได้หลายทาง โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายหรือค่าปรับบางรายการที่นอกเหนือจากค่าเช่ารายเดือน เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าที่จอดรถ ค่าทำความสะอาด เป็นต้น ดังนั้น หากคุณพบสัญญาเช่าห้องพักที่มีลักษณะดังกล่าว ให้สอบถามจนได้คำตอบที่ชัดเจนและขอแก้ไขสัญญาเพื่อให้ระบุอย่างชัดเจน

หากในสัญญาเช่าห้องพักได้ระบุรายละเอียดของเฟอร์นิเจอร์และราคาประเมินในกรณีที่เกิดความเสียหายแล้ว ผู้เช่าควรที่จะเช็กรายการของอุปกรณ์และเฟอร์นิเจอร์ทั้งหมด เพื่อตรวจสอบให้แน่ใจว่าอยู่ในสภาพใด สามารถใช้งานได้เลยหรือไม่ และราคาประเมินนั้นเหมาะสมหรือไม่

ไม่เพียงเท่านี้ เพราะยังมีเจ้าของอีกหลายคนที่มักระบุถึง “การยินยอม” ในสัญญาเช่าห้องพักของผู้เช่าโดยสมัครใจ ทั้งที่ความเป็นจริงแล้ว ผู้เช่าอาจจะไม่ได้ยินยอม และท้ายที่สุดแล้วก็มักจะส่งผลให้ผู้เช่ากลายเป็นฝ่ายเสียเปรียบในที่สุด เช่น การยินยอมให้ผู้ดูแลหรือเจ้าของห้องพักสามารถเข้ามาในห้องพักได้ตามสมควร ซึ่งอาจรบกวนการอยู่อาศัยของผู้เช่าได้ ดังนั้น หากคุณไม่สะดวกใจข้อใดในสัญญา ต้องพูดคุยกับผู้ปล่อยเช่าให้ปรับแก้สัญญาก่อน

ตรวจสัญญาเช่าห้องพักตามกฎหมายใหม่ให้รอบคอบ เพื่อป้องกันปัญหา

ควรเพิ่มข้อตกลงอะไรในสัญญาบ้างเพื่อไม่ให้เสียเปรียบ

เชื่อว่ามีผู้เช่าหลายคนที่พบว่า สัญญาเช่าห้องพักมักจะเอื้อผลประโยชน์ให้กับผู้เป็นเจ้าของมากจนเกินไป ในฐานะผู้เช่า คุณต้องตรวจสอบข้อมูลต่าง ๆ ที่ระบุในสัญญาเช่าอย่างละเอียด เพื่อวิเคราะห์ว่าสัญญาครอบคลุมในกรณีใดบ้างที่เกินความเหมาะสม เช่น การกำหนดระยะเวลาการส่งใบแจ้งหนี้ของแต่ละเดือน การเสียค่าปรับจำนวนมากกรณีชำระค่าเช่าล่าช้า เป็นต้น เพื่อป้องกันการถูกเอารัดเอาเปรียบ ขอแนะนำให้อ่านประเด็นที่ผู้เช่าควรรู้ในกฎหมายใหม่ดังกล่าวเพื่อกันถูกเอาเปรียบแล้วนำมาเช็กและแก้ไขสัญญาให้มีความเป็นธรรม

นอกจากนี้ หากมีข้อตกลงที่หละหลวมในสัญญาเช่าห้องพัก เช่น การยึดหรือหักเงินประกันห้องพัก หรือการยกเลิกสัญญาที่ไม่เป็นไปตามกฎหมายใหม่ ผู้เช่าจะต้องขอเปลี่ยนแปลงรายละเอียดในสัญญาเช่าห้องพักที่ชัดเจน โดยตกลงกับผู้ให้เช่าอย่างละเอียดเสียก่อน และแม้อาจทำสัญญาเช่ากันเรียบร้อยแล้ว ผู้เช่าก็สามารถขอให้ผู้ให้เช่าแก้ไขสัญญาในส่วนที่ไม่เป็นไปตามกฎหมายได้

กฎหมายสำคัญที่ควรรู้ กันไว้ดีกว่าเสียสิทธิ์

ก่อนอื่นต้องทำความเข้าใจก่อนว่า กฎหมายฉบับใหม่ว่าด้วยสัญญาเช่าห้องพักนั้นบังคับให้ใช้กับห้องพักหรืออาคารให้เช่าที่มีจำนวน 5 หน่วยขึ้นไป รวมถึงห้องพัก บ้าน อาคารชุด อพาร์ตเมนท์ แต่ไม่รวมหอพักและโรงแรม ดังนั้น หากผู้เช่าคนใดที่เป็นนักเรียนหรือนักศึกษา ที่อาศัยหอพักที่ได้จดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมายแล้ว จะยังคงใช้สัญญาเช่าห้องพักแบบเดิมได้ตามปกติ

ทั้งนี้ หลังจากที่กฎหมายฉบับใหม่กำหนดใช้ ก็ทำให้ผู้ให้เช่ามองว่าเอื้อประโยชน์ให้กับผู้เช่าเกินไป เช่น ไม่ให้เรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าหรือเงินประกันเกินกว่า 1 เดือน ซึ่งอาจส่งผลให้ผู้ให้เช่าเสียเปรียบหากเจอผู้เช่าที่ไม่มีความรับผิดชอบ โดยเฉพาะการทำให้ห้องพักเสียหาย ค่าประกันและค่าเช่าล่วงหน้าที่เรียกเก็บไว้อาจไม่เพียงพอต่อการซ่อมบำรุง

ในขณะที่ผู้เช่าก็อาจมองว่า กฎหมายฉบับใหม่นี้ไม่ได้เอื้อประโยชน์ให้ผู้เช่าเสมอไป ถึงแม้จะมีข้อกำหนดให้ปฏิบัติตามกฎหมาย เช่น อัตราการเรียกเก็บค่าน้ำ-ค่าไฟฟ้าตามมาตรฐานของรัฐ การเรียกเก็บเงินประกันความเสียหายที่ห้ามเกิน 50% แต่ก็ไม่ได้ห้ามผู้ให้เช่าเพิ่มค่าใช้จ่ายในส่วนอื่น และอาจทำให้ผู้เช่าจะถูกเรียกเก็บในอัตราที่มากกว่าเดิม ดังนั้น ทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าจะต้องมาตกลงและทำความเข้าใจร่วมกันให้ดีเสียก่อน เพื่อป้องกันปัญหาที่จะตามมาในอนาคต

อย่างไรตาม กฎหมายฉบับใหม่มีผลบังคับผู้ให้เช่าให้ปฏิบัติตามอย่างเคร่งครัด หากใครฝ่าฝืนข้อบังคับในกฎหมายฉบับนี้ มีโทษจำคุก 1 ปี หรือปรับ 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

อ่านข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการปกป้องสิทธิ์ของผู้เช่าที่พึงกระทำได้โดยชอบธรรมและการใช้สัญญาเช่าห้องพักให้เกิดประโยชน์หากผู้ให้เช่าเอาเปรียบได้ในบทความกฎหมาย “ห้องเช่า” ใหม่ ที่ให้ประโยชน์ทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า

สัญญาเช่าห้องพักไม่ใช่เรื่องเล็กน้อยแต่มีความสำคัญต่อทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าอย่างยิ่ง เนื่องจากเป็นหลักฐานแสดงข้อตกลงร่วมกัน มีผลบังคับใช้ทางกฎหมาย และอาจมีผลให้เสียเปรียบหรือเสียผลประโยชน์ได้ ที่สำคัญอย่าลืมศึกษากฎหมายฉบับใหม่ให้ละเอียด เพื่อสิทธิประโยชน์ของตัวคุณเอง

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ฝุ่น PM 2.5 นี้สามารถผ่านเข้าสู่ร่างกายได้ง่ายจากการหายใจ และหากสูดดมเข้าไปเป็นจำนวนมาก จะมีผลต่อระบบทางเดินหายใจ โรคหัวใจ และปอด

ในขณะที่รอหน่วยงานต่าง ๆ ทำการวิจัยและแก้ปัญหาฝุ่นในกรุงเทพฯ นั้น เราก็สามารถหาวิธีรับมือกันเองอย่างเร่งด่วนได้ด้วย ลองไปดูกันว่า เขตไหนในกรุงเทพฯ ที่มีค่าฝุ่น PM 2.5 สูง เขตไหนบ้างเป็นเขตปลอดภัย ปัจจัยอะไรทำให้เกิดฝุ่น และมีวิธีอะไรในการรับมือฝุ่นแบบเร่งด่วนที่ทำได้เองทันที

เช็ก 15 เขต อันตรายฝุ่น PM 2.5

จากการเฝ้าติดตามของกรมควบคุมมลพิษ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม พบว่า ปริมาณฝุ่น PM 2.5 เริ่มกลับมาแล้วในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล เนื่องจากสภาพอุตุนิยมวิทยา โดยการรายงานของกรมอุตุนิยมวิทยาแจ้งว่า ความกดอากาศสูงจากประเทศจีน ลมอ่อนกำลังลง อากาศนิ่ง และจมตัว ทำให้เกิดการสะสมของฝุ่นละออง ทำให้สภาพอากาศเริ่มมีผลกระทบต่อสุขภาพ

โดยตั้งแต่วันที่ 28 กันยายน 2562 ตรวจวัดฝุ่น PM 2.5 ได้ระหว่าง 28-62 ไมโครกรัมต่อลูกบาศก์เมตร ซึ่งค่ามาตรฐานควรจะไม่เกิน 50 ไมโครกรัมต่อลูกบาศก์เมตร ใน 7 พื้นที่ ได้แก่

1. แขวงทุ่งวัดดอน เขตสาทร 

2. ริมถนนเพชรเกษม เขตเพชรเกษม

3. แขวงบางซื่อ เขตบางซื่อ

4. ริมถนนพหลโยธิน เขตบางเขน

5. แขวงทุ่งสองห้อง เขตหลักสี่

6. ริมถนนจรัญสนิทวงศ์ เขตบางพลัด

7. ตำบลมหาชัย อำเภอเมือง จังหวัดสมุทรสาคร

ล่าสุดในวันที่ 29 กันยายน 2562 ตรวจวัดฝุ่น PM 2.5 ได้ระหว่าง 37-67 ไมโครกรัมต่อลูกบาศก์เมตร ซึ่งเพิ่มขึ้น และมีเขตที่มีค่าฝุ่น PM 2.5 เพิ่มขึ้นเป็น 15 พื้นที่ ได้แก่

1. เขตปทุมวัน

2. เขตสาธร

3. เขตบางคอแหลม

4. เขตยานนาวา

5. เขตคลองสาน

6. เขตภาษีเจริญ

7. เขตบางซื่อ

8. เขตหลักสี่

9. เขตบางเขน

10. เขตบางพลัด

11. เขตบางขุนเทียน

12. อำเภอพระประแดง จังหวัดสมุทรปราการ

13. อำเภอเมือง จังหวัดสมุทรปราการ

14. อำเภอกระทุ่มแบน จังหวัดสมุทรสาคร

15. อำเภอเมือง จังหวัดสมุทรสาคร

เขตที่มักมีค่าฝุ่น PM 2.5 สูงในกรุงเทพฯ

1. เขตใจกลางเมือง

พื้นที่ในเขตตัวเมืองที่เป็นแหล่งธุรกิจหลัก โดยเฉพาะเขตพื้นที่สีแดงที่เป็นเขตพาณิชยกรรม เช่น บางรัก สัมพันธวงศ์ และเขตพื้นที่สีน้ำตาลที่มีที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก เขตเหล่านี้เป็นเขตที่มีความเสี่ยงสูง และมักมีค่าฝุ่น PM 2.5 สูงมากกว่าพื้นที่อื่น ๆ

2. เขตแหล่งอุตสาหกรรม

เขตที่มีฝุ่น PM 2.5 ไม่ได้มีแต่เฉพาะในเขตใจกลางเมือง แต่ยังรวมถึงเขตพื้นที่สีม่วง ซึ่งเป็นเขตที่ตั้งของโรงงานอุตสาหกรรม เช่น บางส่วนของพระโขนง บางส่วนของคันนายาว บางส่วนของลาดกระบัง และบางส่วนของราษฎร์บูรณะ ซึ่งควันที่มาจากโรงงานและการสัญจรในแถบนี้เป็นที่มาของฝุ่นพิษในกรุงเทพฯ

ทั้งนี้ สามารถค้นหาที่ดินว่าอยู่ในเขตปลอดฝุ่นและตรวจสอบสีผังเมืองได้ที่สำนักผังเมือง

3 ปัจจัยที่ส่งผลต่อค่าฝุ่น PM 2.5

เป็นที่น่าสนใจว่าค่าฝุ่นมีขึ้น-ลงตลอดเวลา โดยทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายอย่าง ได้แก่

1. ปัจจัยที่เกิดจากกิจกรรมของมนุษย์

กิจกรรมในชีวิตประจำวันของเราทุกคนล้วนส่งผลต่อการเกิดฝุ่นประเภทนี้ไม่มากก็น้อย เช่น การเพิ่มปริมาณการใช้รถที่เป็นเครื่องยนต์ดีเซล การปล่อยควันพิษจากโรงงานอุตสาหกรรม และการเผาขยะในที่โล่งแจ้ง

2. สภาวะอากาศและฤดูกาล

ฝุ่น PM 2.5 ในกรุงเทพฯ นั้นเกิดขึ้นทุกปี เพียงแต่ว่าแต่ละครั้งที่เกิดฝุ่นพิษ อาจจะมีดีกรีค่าฝุ่นที่มาก-น้อยต่างกัน และเวลาที่เกิดอาจจะมีความช้า-เร็วต่างกันไปในแต่ละปี โดยปกติแล้วฝุ่นประเภทนี้จะเกิดขึ้นในช่วงเปลี่ยนฤดูกาลประมาณเดือนตุลาคม-กุมภาพันธ์ของทุกปี 

แต่ด้วยสภาวะโลกร้อนปัจจุบันทำให้เวลาเริ่มต้น-สิ้นสุดของฤดูกาลมีการเปลี่ยนแปลง ผนวกกับปริมาณการใช้พลังงานของผู้คนในเมืองที่มากขึ้น ซึ่งปัจจัยทางธรรมชาติและวิถีการใช้ชีวิตในยุคปัจจุบันนี้ล้วนส่งผลต่อการเกิดฝุ่น PM 2.5 ค่อนข้างเร็วและมากกว่าที่เคยเป็นมา

3. ทิศทางลม

กระแสลมในแต่ละวันมีผลต่อค่าฝุ่นที่จะเกิดขึ้นในแต่ละพื้นที่ ในปัจจุบันก็มีแอปพลิเคชันและเว็บไซต์หลายแห่งให้บริการตรวจวัดพื้นที่ฝุ่น PM 2.5 ทั้งในกรุงเทพฯ และเขตที่มีค่าฝุ่นสูงในจังหวัดต่าง ๆ

ติดตามตรวจค่าฝุ่นในแต่ละวันได้ที่

• กองจัดการคุณภาพอากาศและเสียง (กรมควบคุมมลพิษ)
• เว็บไซต์ Airvisual
• เว็บไซต์ aqicn

ตรวจหาฝุ่น PM 2.5 จากเว็บไซต์ Airvisual

วิธีการรับมือฝุ่น PM 2.5

ฝุ่น PM 2.5 ต้องติดตามและเฝ้าระวังอย่างใกล้ชิดโดยเฉพาะผู้ที่เจ็บป่วยใน 4 กลุ่มโรค ได้แก่

• โรคระบบทางเดินหายใจ
• ระบบหัวใจและหลอดเลือด
• ระบบผิวหนัง
• ระบบตา

รวมถึงคนส่วนใหญ่ที่ต้องอยู่ในพื้นที่เสี่ยง เนื่องจากอาจส่งผลต่อสุขภาพทั้งในระยะสั้น และระยะยาว โดยมีวิธีการป้องกันได้ดังนี้

1. สวมหน้ากากป้องกันฝุ่น

ใช้อุปกรณ์ป้องกันระบบทางเดินหายใจ หรือหน้ากากที่กรองฝุ่นละอองขนาดเล็กได้ตามมาตรฐาน หรือ N95 เนื่องจากผ้าเช็ดหน้า หรือผ้าปิดปาก ไม่สามารถป้องกันฝุ่น PM 2.5 ได้ ซึ่งเป็นหน้ากากที่สามารถกรองอนุภาคขนาดเล็กมากได้ โดยหน้ากากจะต้องมีสายรัดสองสาย พร้อมทั้งมีส่วนกดที่เป็นโลหะเพื่อกระชับแน่นกับสันจมูก

2. หลีกเลี่ยงกิจกรรมกลางแจ้ง

ลดกิจกรรมที่ต้องออกแรงกลางแจ้ง เช่น การออกกำลังกาย เนื่องจากการออกกำลังกายอาจเพิ่มอัตราการหายใจมากขึ้นกว่าปกติ 10-20 เท่า ซึ่งจะนำมลพิษเข้าสู่ระบบทางเดินหายใจได้มากขึ้น

3. เตรียมยาให้พร้อม

สำหรับผู้เป็นโรคที่มีความเสี่ยง ได้แก่ โรคระบบทางเดินหายใจ ระบบหัวใจและหลอดเลือด ระบบผิวหนัง ระบบตา รวมถึงผู้ที่มีอาการภูมิแพ้ แพ้ง่าย เช่น แพ้ฝุ่น แพ้อากาศ ควรเตรียมพกยาที่จำเป็นต้องใช้ติดตัวไว้เสมอ

4. คนกลุ่มเสี่ยง เลี่ยงออกจากบ้าน

ผู้ที่เป็นกลุ่มเสี่ยง คือ ผู้ที่อาจจะมีอาการป่วยได้ง่ายกว่าคนทั่วไป ได้แก่ ผู้สูงอายุ เด็กเล็ก หญิงตั้งครรภ์ และผู้มีโรคประจำตัว ควรหลีกเลี่ยงการออกจากบ้าน รวมถึงหลีกเลี่ยงการเปิดประตูและหน้าต่างทิ้งไว้ หากคุณเข้าข่ายเป็นกลุ่มบุคคลเหล่านี้ควรหลีกเลี่ยงการออกนอกบ้าน

5. มีอาการต้องรีบพบแพทย์

หากมีอาการผิดปกติเกี่ยวกับระบบทางเดินหายใจ ควรรีบไปพบแพทย์ หรือสามารถขอคำปรึกษาก่อนได้ที่ สายด่วนกรมควบคุมโรค โทร. 1422

Staycation วิธีรับมือฝุ่น PM 2.5 แบบเร่งด่วน

ในกรณีเร่งด่วนที่ค่าฝุ่นพิษ PM 2.5 ขึ้นสูงแต่ยังต้องอยู่ในกรุงเทพฯ ไม่ว่าจะเพราะต้องเรียนหรือทำงาน คุณก็สามารถหลบฝุ่นพิษกรุงเทพฯ ได้ด้วยการไปพักในเขตปลอดฝุ่นหรือมีค่าฝุ่นพิษในกรุงเทพฯ ต่ำ จัดเป็นการเปลี่ยนที่พัก เปลี่ยนบรรยากาศสไตล์ Staycation ไม่ไกลบ้าน และยังช่วยรักษาสุขภาพจากมลพิษฝุ่น PM 2.5 พร้อมยังเป็นการผ่อนคลายไปในตัวด้วย

ยิ่งไปกว่านั้น ที่พักให้เช่าก็มีให้เลือกมากมาย ทั้งบ้านเช่าและคอนโดที่สามารถเลือกเช่าระยะสั้น ๆ ได้ แถมที่พักระยะสั้นส่วนใหญ่ที่มีให้บริการก็มักจะเป็นที่พักสำเร็จรูปเหมือนบ้านพักฮอลิเดย์ที่มีเฟอร์นิเจอร์และสิ่งอำนวยความสะดวกพร้อมสรรพ ที่สำคัญสำหรับคุณที่มีแผนจะซื้อบ้านในอนาคต นี่เป็นโอกาสดีที่คุณจะได้สำรวจทำเลต่าง ๆ แล้วได้ลองพักอาศัยจริง ซึ่งจะช่วยคุณให้ตัดสินใจได้ง่ายขึ้นเมื่อถึงเวลาที่คุณต้องการจะค้นหาที่ดินสำหรับการซื้อบ้านของคุณในอนาคต

ค้นหาที่ดินที่มีค่าฝุ่น PM 2.5 ต่ำสำหรับการ Staycation

แหล่งคอนโดหรือที่พักในเขตที่อยู่อาศัยที่มีหนาแน่นน้อยและเป็นเขตสีเขียวเหมาะสำหรับการไป Staycation และยังเป็นพื้นที่ที่มีค่าฝุ่น PM 2.5 ต่ำก็มีหลายแห่งให้คุณได้พิจารณา

• เขตบางกะปิ เป็นเขตเมืองที่มีการเกิดฝุ่นพิษช้ากว่าเขตอื่น ๆ และฝุ่น PM 2.5 ในเขตนี้ก็สลายได้ไวกว่าฝุ่นพิษกรุงเทพฯ ในเขตอื่นด้วย ค้นหาบ้านเช่าบางกะปิ
• เขตบางกระเจ้า เป็นเขตนอกเมืองที่นับว่าเป็นปอดสำคัญของกรุงเทพฯ เหมาะสำหรับคุณที่อยากไปพักนอกใจเมืองสักนิดเพื่อหนีฝุ่นพิษกรุงเทพฯ ค้นหาบ้านเช่าบางกระเจ้า
• เขตยานนาวา เป็นเขตเมืองที่มีพื้นที่ติดกับแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งเชื่อมต่อกับเขตบางกระเจ้าที่เป็นพื้นที่สีเขียวที่สำคัญ และสามารถเดินทางข้ามไปยังเขตบางกระเจ้าได้อย่างสะดวกด้วย จึงส่งผลให้เขตยานนาวาเป็นเขตเมืองที่การถ่ายเทอากาศได้ดีว่าจุดอื่นในเขตเมือง นับเป็นอีกเขตที่น่าหลบไปพักเพื่อหนีฝุ่น PM 2.5 แบบชั่วคราว ค้นหาบ้านเช่ายานนาวา

เมื่อรู้ว่าจะเช็กค่าฝุ่นได้ที่ไหน อย่างไร และรู้ว่าพื้นที่ฝุ่นน้อยอยู่ที่ไหน ก็อย่าปล่อยให้ปอดรับภาระหนักต่อไป โดยเฉพาะเมื่อเกิดเหตุฉุกเฉินที่ค่าฝุ่นพิษขึ้นสูง ควรรีบหาโอกาสหลบฝุ่นเพื่อสุขภาพของตัวคุณเองและคนที่คุณรักด้วย

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ปัญหาต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นนั้นมีสาเหตุสำคัญมาจากการขาดข้อมูลและรายละเอียดสำคัญในสัญญาเช่า แต่หมดห่วงได้ เรามีข้อควรพิจารณาและคำแนะนำดี ๆ ที่ควรระบุในสัญญาเช่าคอนโดมาฝากเพื่อให้การปล่อยเช่าคอนโดสุดที่รักของคุณเป็นไปอย่างราบรื่น

สัญญาเช่าคอนโดและสิ่งที่ห้ามขาด เพื่อความสบายใจของผู้ให้เช่า

1. ข้อมูลสถานที่และบุคคลในสัญญา

ถือเป็นจุดตั้งต้นของการทำสัญญาเช่าคอนโดเลยก็ว่าได้ โดยทั่วไปแล้วจะระบุสถานที่ตั้งของคอนโดอย่างชัดเจน รวมไปถึงหมายเลขห้อง ชื่ออาคาร ชั้น วันที่ทำสัญญา รวมไปถึงข้อมูลส่วนตัวทั้งฝ่ายเจ้าของและผู้เช่า เพื่อให้ทราบว่าสัญญาได้ทำขึ้นระหว่างใครกับใคร

2. ข้อตกลงเกี่ยวกับค่าใช้จ่าย

เรื่องเงิน ๆ ทอง ๆ คงไม่เข้าใครออกใคร ดังนั้นหมวดนี้จึงห้ามพลาดโดยเด็ดขาด เพราะอาจจะทำให้เกิดความเสียหายพร้อมรายจ่ายตามมาได้ ถ้าเป็นปัญหายิบย่อย ก็ถือว่าโชคดี แต่ถ้าร้ายแรง อาจถึงขั้นบูรณะห้องใหม่เลยก็ได้

โดยคุณจะต้องระบุค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกิดขึ้นตลอดระยะเวลาการเช่าในสัญญาเช่าคอนโด ตั้งแต่ค่าประกัน ค่าเช่ารายเดือน ค่าน้ำ-ค่าไฟต่อหน่วย ค่าปรับ ค่าซ่อมแซม รวมถึงค่าใช้จ่ายส่วนกลางด้วย เพราะกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดนั้นได้ระบุเอาไว้อย่างชัดเจนถึงหน้าที่ในการชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง คือ ตามมาตราที่ 18 เจ้าของห้องจะต้องชี้แจงรายละเอียดเรื่องค่าใช้จ่ายส่วนกลางในสัญญาเช่าคอนโดเพื่อให้ทราบว่าผู้รับผิดชอบคือใคร

3. ข้อตกลงพื้นฐานในการเช่า

ก่อนจะปล่อยเช่าคอนโดให้ใคร ต้องมีเงื่อนไขและข้อตกลงขั้นพื้นฐานเสียก่อน เพื่อสร้างกติกาและความเข้าใจในทิศทางเดียวกันโดยสิ่งที่ต้องระบุในสัญญาเช่าคอนโด อาทิ จำนวนคนที่อาศัย วัตถุประสงค์ในการเช่า ระยะเวลาในการเช่า กรรมสิทธิ์ของห้องและทรัพย์สิน การยินยอมจ่ายค่าปรับ และการดูแลทรัพย์สินตลอดระยะเวลาการเช่า

ทั้งนี้ ข้อตกลงควรเป็นไปตามข้อปฏิบัติและกติกาสากล ซึ่งรวมถึงผู้ให้เช่าจะต้องเคารพความเป็นส่วนตัวผู้เช่า โดยเฉพาะการห้ามเข้าไปในห้องโดยพลการและการห้ามรบกวนผู้เช่าในทุกกรณี

4. บันทึกทรัพย์สินและอุปกรณ์

จะต้องแนบรายการทรัพย์สินและอุปกรณ์ของผู้ให้เช่าไว้ท้ายสัญญาเช่าคอนโด โดยรายการบันทึกข้อมูลนี้จะทำให้ทราบรายละเอียดต่าง ๆ ของทรัพย์สิน ตั้งแต่จำนวน สภาพ ราคาประเมิน ซึ่งถ้าหากมีอุปกรณ์ใดเสียหายในระหว่างที่เช่าอยู่ ผู้เช่าก็จะต้องชดใช้ค่าเสียหายตามมูลค่าที่ประเมินไว้ ในขณะเดียวกันยังสามารถครอบคลุมถึงการป้องกันการสูญหายและการโจรกรรมที่อาจเกิดขึ้นได้

5. ข้อห้ามและข้อปฏิบัติขณะเช่า

ข้อห้ามและข้อปฏิบัติย่อมแตกต่างกันออกไปขึ้นอยู่กับความเหมาะสม โดยอาจจะระบุในสัญญาเช่าคอนโดเฉพาะส่วนที่สำคัญและสิ่งที่ต้องปฏิบัติ อาทิ การห้ามนำสัตว์เลี้ยงเข้ามาในคอนโด (แล้วแต่กรณี) การห้ามนำสารเสพติดหรือสิ่งผิดกฎหมายเข้ามาภายในห้อง การห้ามต่อเติมและซ่อมแซมภายในห้องหากไม่ได้แจ้งให้เจ้าของห้องทราบ การห้ามมิให้ผู้ให้เช่าเข้าไปภายในห้องโดยพลการ รวมถึงการปฏิบัติตามกฎของคอนโดและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดอย่างเคร่งครัด

6. สิทธิการยกเลิกสัญญาและการยึดเงินประกัน

โดยทั่วไปแล้ว การยกเลิกสัญญาและการยึดเงินประกันนั้นถือเป็นสิทธิอันชอบธรรมที่ผู้ให้เช่าสามารถกระทำได้ ในสัญญาเช่าคอนโดนั้นจะต้องระบุอย่างชัดเจนว่ามีกรณีใดบ้างที่ผู้ให้เช่าจะมีสิทธิยกเลิกสัญญาและ/หรือยึดเงินประกันได้ โดยต้องเป็นกรณีที่สมเหตุสมผลและเป็นที่ยอมรับของทั้งสองฝ่าย ซึ่งสาเหตุที่ต้องระบุไว้ก็เพื่อป้องกันสิทธิ ทรัพย์สิน และความเสียหายที่อาจจะเกิดขึ้นในระหว่างการเช่า

ลองศึกษาหาความรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับสัญญาเช่าได้จากความรู้เรื่องสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์และสิ่งที่ควรระบุในสัญญาให้ชัดเจน

ข้อสำคัญเกี่ยวกับกฎหมายสัญญาเช่าคอนโดเพื่อปล่อยเช่าได้หายกังวล

อย่าลืม! ข้อกฎหมายที่สำคัญและวิธีรับมือกับปัญหา

1. ข้อพึงระวังและกฎหมายที่ต้องทราบ

ข้อพึงระวังในการให้เช่าคอนโดคือ กฎหมายที่คุ้มครองผู้เช่าทั้งทางแพ่งและทางอาญา ถึงแม้ผู้เช่าจะไม่ได้ทำตามข้อตกลงในสัญญาเช่าคอนโดที่ตกลงกันไว้ แต่ผู้ให้เช่าก็ไม่สามารถกระทำการที่เป็นการละเมิดสิทธิและบุกรุกโดยพลการได้

เนื่องจากหากละเมิดแล้ว จากที่จะได้รับค่าเสียหายอย่างถูกต้อง ก็อาจจะต้องเป็นฝ่ายชดใช้ค่าเสียหายด้วยเพราะกลายเป็นฝ่ายทำผิดกฎหมายเสียเอง ดังนั้น สัญญาเช่าคอนโดต้องมีข้อตกลงที่ระบุเอาไว้ว่าผู้ให้เช่ามีสิทธิกระทำการใดโดยชอบธรรมหากผู้เช่าทำผิดกฎและข้อห้ามดังกล่าว

2. รับมือกับปัญหาด้วยสัญญาเช่าคอนโด

รู้หรือไม่ว่าสัญญาเช่าคอนโดนั้นมีประโยชน์มากกว่าที่คิด เพราะไม่เพียงเป็นสิ่งที่ทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่ายึดถือและปฏิบัติในช่วงระยะเวลาเช่าแล้ว ยังแสดงถึงสิ่งที่สามารถกระทำได้เมื่อเกิดปัญหาด้วย เช่น เมื่อผู้เช่าทำผิดข้อตกลงร้ายแรงที่ทำให้ทรัพย์สินของคุณเสียหายและคุณมีสัญญาเช่าที่ระบุถึงสิทธิในการบอกเลิกสัญญาในกรณีนี้ได้ คุณก็สามารถบอกเลิกการเช่าก่อนสิ้นสุดระยะเวลาเช่าได้โดยไม่ต้องจ่ายค่าชดเชย

จะเห็นได้ว่าการเตรียมรับมือปัญหาต่าง ๆ ด้วยการกำหนดสิ่งที่พึงกระทำได้ไว้ในสัญญาเช่าคอนโดนั้นนับเป็นวิธีที่ดีที่สุดในการรักษาผลประโยชน์และทรัพย์สินอย่างถูกต้องตามกระบวนการทางกฎหมาย

ดาวน์โหลดตัวอย่างหนังสือเช่าคอนโดได้ที่นี่

อย่างไรก็ตาม ก่อนที่จะให้เช่าคอนโดนั้น เจ้าของห้องจะต้องศึกษาและคัดกรองคนที่จะมาเช่าให้ดีเสียก่อน และที่ขาดไม่ได้ก็คือสัญญาเช่าคอนโดต้องมีรายละเอียดและข้อมูลต่าง ๆ ที่ชัดเจน นอกจากนี้ต้องคำนึงอยู่เสมอว่าเมื่อให้เช่าคอนโดแล้ว ในฐานะผู้ให้เช่าจะต้องให้เกียรติและเคารพสิทธิของผู้เช่า ที่สำคัญคือต้องใช้เหตุผลในการแก้ไขปัญหาทุกครั้ง เพียงเท่านี้ก็สบายใจได้แล้วว่าคุณจะได้ผู้เช่าที่จะดูแลคอนโดสุดรักอย่างดีแน่นอน

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

เหตุที่ต้องมีคนมาช่วยดูแลการปล่อยเช่าอสังหาฯ เพราะนักลงทุนส่วนใหญ่ยังเป็นมือใหม่ จึงยังต้องใช้เม็ดเงินในการจ้างมืออาชีพมาดูแลแทน แต่ทั้งนี้ก็ต้องแลกกับความไว้ใจ ความเชื่อใจในตัวบุคคลที่เข้ามาดูแลอสังหาริมทรัพย์ ที่เราปล่อยเช่าด้วย

อย่างไรก็ตามไม่ว่าจะมีคนมาช่วยดูแลการปล่อยเช่าบ้าน ปล่อยเช่าคอนโด หรือไม่มี เจ้าของอสังหาฯ ที่ปล่อยเช่าก็ควรศึกษาหาข้อมูลในการปล่อยเช่า เพื่อเป็นการลดปัญหาที่อาจเกิดขึ้นภายหลัง และจะช่วยให้นักลงทุนมือใหม่หรือผู้ให้เช่าอย่างเรา ๆ สามารถปล่อยเช่าบ้าน คอนโด เองได้แบบมืออาชีพด้วย

1. ข้อผิดพลาดที่เกิดขึ้นกับผู้ให้เช่ามือใหม่

อยากปล่อยเช่าบ้าน คอนโด แบบมืออาชีพไม่อยากอย่างที่คิด แต่ต้องจับจุดให้ได้ว่าผู้ให้เช่าไม่ควรพลาดตรงไหน เพื่อไม่ให้ผู้เช่าสามารถเอาเปรียบได้ ดังนั้นก่อนปล่อยลองมาดูกันว่ามีเรื่องอไรบ้างที่ผู้ให้เช่ามือใหม่ละเลยอยู่ตลอดจนทำให้เกิดปัญหากับผู้เช่าบ่อยครั้ง

2. วิธีคำนวณค่าเช่าห้องที่ไม่ทำให้ขาดทุน

อยากเป็นมืออาชีพ ไม่ต้องพึ่งเอเจนท์ให้เสียเงิน เสียเปอร์เซ็นค่าเช่า ได้รับค่าเช่าอย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วยต้องรู้จักคำนวณค่าเช่าบ้าน ค่าเช่าคอนโด อย่างถูกต้อง เพราะการปล่อยเช่าไม่ได้มีเพียงบ้านเปล่า ๆ  คอนโดโล่ง ๆ แต่ยังมีค่าใช้จ่ายแฝงอื่น ๆ อีกมากมายที่ต้องเอามาคิดรวมกับค่าเช่า

3. วิธีปล่อยเช่าไว ได้ผลตอบแทนดี

นอกจากสามารถคำนวณค่าเช่าออกมาไม่ให้เข้าเนื้อตัวเองแล้ว การปล่อยเช่าบ้าน คอนโด ยังมีอีกหนึ่งเทคนิคที่ช่วยให้เราสามารถปล่อยเช่าได้เร็วด้วย ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการทำสัญญา การค้นหาผู้เช่า ตลอดจนการสำรวจคู่แข่ง และบริการหลังการเช่า ทุกอย่างล้วนมีส่วนให้บ้านหรือคอนโดของคุณน่าสนใจและปล่อยเช่าได้ไว

4. วิธีจัดการเมื่อผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า

แม้จะปล่อยเช่าอสังหาฯ ต่าง ๆ ได้มืออาชีพแค่ไหน แต่ก็หนีไม่พ้นปัญหาที่เกิดจากตัวผู้เช่าได้ ดังนั้นผู้ให้เช่าจะต้องสามารถรับมือกับผู้เช่าเจ้าปัญหาได้อย่างมืออาชีพ รู้จักการใช้สิทธิร้องเรียนทางกฎหมาย คือ สิ่งที่ผู้ให้เช่าจะต้องรู้เบื้องต้น เพื่อใช้เป็นไม้ตายสุดท้ายเมื่อเจอผู้เช่าเจ้าปัญหา โดยเฉพาะเรื่องของการจ่ายค่าเช่าไม่ตรงตามสัญญาหรือเบี้ยวค่าเช่านั่นเอง

5. คำนวณภาษีเป็นก่อนให้เช่า

การเลี่ยงภาษีไม่ได้หมายความว่าเราเป็นมืออาชีพ เพราะหากโดนตรวจสอบขึ้นมารับรองต้องเสียภาษีย้อนหลังและค่าปรับเป็นจำนวนมากแน่นอน ซึ่งไม่คุ้มกับเงินที่ได้จากค่าเช่าแน่ๆ ดังนั้นเราควรดำเนินการทางกฎหมายต่าง ๆ เกี่ยวกับการเช่าให้ถูกต้อง ตั้งแต่การออกหลักฐานหรือใบเสร็จรับเงิน การยื่นแจ้งอสังหาฯ ให้เช่า รวมถึงการเสียภาษีตามกฎหมาย

เพื่อไม่ให้การปล่อยเช่าเกิดปัญหา 5 วิธีที่กล่าวมาข้างต้นถือเป็นขั้นตอนการปล่อยเช่าที่ผู้ให้เช่าพลาดไม่ได้เลย อีกทั้งยังทำให้การปล่อยเช่าดูเป็นมืออาชีพมากขึ้นด้วย

หากใครที่กำลังคิดจะปล่อยเช่าบ้านสักหลัง คอนโดสักหนึ่งห้อง นอกจากวิธีที่ DDproperty นำเสนอมาก็ยังมีบทความ ดีดี ที่เป็นคู่มือ “ก่อนปล่อยเช่า” ที่คุณสามารถอ่านเพิ่มเติมได้ที่นี่

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย  กิตติคม พจนี Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com 

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

การเช่าคอนโดมิเนียมในเมืองจึงยังคงเป็นที่นิยม แต่ทั้งนี้เองก็ไม่ใช่ว่าการหาห้องเช่าจะสามารถกำเงินไปหนึ่งก้อน จ่ายเงินกับเจ้าของห้องแล้วเข้าไปอยู่ได้เลย การเช่าห้องจะต้องมีการทำสัญญาต่าง ๆ รวมไปถึงค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่ต้องจ่ายก่อนลงมือทำสัญญาเช่าคอนโดฯ ซึ่งในส่วนของค่าใช้จ่ายตรงนี้ถือว่าสำคัญมาก ๆ ผู้เช่าจะต้องมีความรู้ในเรื่องนี้ เพื่อพิจารณาข้อความในสัญญาเช่าคอนโดฯ ว่ามีการเก็บค่าใช้จ่ายต่าง ๆ อย่างสมเหตุสมผลตรงไปตรงมาหรือไม่

เช็ก!! กว่า 1,000 คำถาม/คำตอบ เกี่ยวกับเรื่องซื้อ-ขาย-เช่า-ลงทุน ในอสังหาฯ ใน 'ถามกูรู' 

เงินมัดจำ หรือ เงินจอง 

เงินก้อนนี้ถือเป็นเงินก้อนแรกที่ผู้เช่าต้องจ่ายให้กับเจ้าของห้อง ซึ่งส่วนใหญ่หากตกลงจะทำการเช่าห้องภายในระยะเวลา 1 ปี จะมีการจ่ายเงินมัดจำล่วงหน้าที่ไม่เกิน 1-3 ปี แต่ในปี 2561 ภาครัฐได้ออกกฎหมายใหม่ให้เก็บค่าเช่าล่วงหน้าได้ไม่เกินหนึ่งเดือน เพื่อเป็นการคุ้มครองผู้บริโภค

ในอีกแง่มุมหากใครมีการตกลงหรือระบุในสัญญาเช่าคอนโด ว่าจะเช่าห้องที่ระยะต่ำกว่า 1 ปี หรือ ประมาณ 6 เดือนก็ทำการสามารถตกลงกับผู้ให้เช่าได้ว่าจำนวนเงินจองก้อนนี้จะอยู่ที่ประมาณเท่าไหร่

ทั้งนี้ ก่อนที่ผู้ให้เช่าจะรับเงินจองก้อนนี้จะต้องลงนามในหนังสือเจตนาก่อน และไม่สามารถให้ผู้เช่ารายอื่นเช่าห้องนี้ได้ จนถึงวันเซ็นสัญญาเช่าคอนโด โดยเมื่อมีการเซ็นสัญญาเช่าคอนโดฯ แล้ว เงินมัดจำก้อนนี้จะถือเป็นเงินค่าเช่าเดือนแรก

เงินประกันความเสียหาย 

เงินก้อนนี้จะเป็นเงินมัดจำประกันความเสียหายที่เกิดขึ้นกับห้องเช่าที่ผู้เช่าจะต้องจ่ายผู้ให้เช่าหลังจากเซ็นสัญญาเช่าคอนโด โดยเมื่อหมดสัญญาเช่าแล้ว ผู้ให้เช่าจะต้องคืนให้แก่ผู้เช่าในกรณีที่ผู้เช่าไม่ทำความเสียหายให้กับห้องเช่าหรือเฟอร์นิเจอร์ต่าง ๆ ที่ระบุในสัญญาเช่าคอนโดฯ โดยปัจจุบันปี 2561 ภาครัฐก็ได้ออกกฎหมายใหม่เช่นกันว่าผู้ให้เช่าจะต้องคืนเงินก้อนนี้ให้กับผู้เช่าภายใน 7 วัน หลังจากการเช่าหมดสัญญา

ทั้งนี้ หากระหว่างการเช่าหรือการอยู่อาศัยในห้องเช่าแล้วมีข้าวของของผู้ให้เช่าเกิดความเสียหาย เงินประกันความเสียหายก้อนนี้ก็จะถูกยึดจากผู้ให้เช่าตามที่ได้ระบุลงในสัญญาเช่าคอนโด ส่วนใหญ่เงินก้อนนี้ผู้ให้เช่าจะเรียกเก็บตามอัตราของระยะเวลาการเช่าที่ 1 ปีต่อเงินประกันความเสียหายต่อค่าเช่าห้องที่ 1 เดือน

หมายความว่าหากค่าเช่าห้องตกอยู่ที่เดือนละ 15,000 บาท เงินประกันก็จะอยู่ที่ 15,000 บาท จ่ายแยกออกมาไม่เกี่ยวกับค่าเช่าห้อง โดยเงินก้อนนี้จะครอบคลุมความเสียหายภายในห้องเช่าที่ระยะเวลา 1 ปี หากหมดสัญญาเช่าคอนโด ผู้เช่าก็จะได้รับเงินคืนภายใน 7 วันตามกฎหมายใหม่

ใครที่กำลังมองหาห้องเช่าอยู่นอกจากการค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่ต้องดูแล้วก็ต้องดูงบประมาณอื่น ๆ มีการวางแผนเป็นไตรมาส ๆ เพื่อป้องกันการขาดจ่ายค่าเช่า การเก็บเงินค่าเช่าไว้ล่วงหน้ากับตนเองแล้วนำมาจ่ายค่าเช่าให้ตรงทุกเดือนถือเป็นวิธีที่ดีที่สุด

หลายคนที่เช่าห้องมีการชักหน้าไม่ถึงหลังหาเงินไม่ทันจ่ายค่าเช่า ซึ่งถือเป็นการกระทำที่ผิดสัญญาเช่าคอนโด และสร้างความเดือดร้อนในภายหลัง ดังนั้นหากคิดจะเช่าห้อง ต้องให้ความสำคัญกับวินัยทางการเงินด้วย

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กิตติคม พจนี Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com 

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ดังนั้น ใครที่กำลังอยากจะเช่าบ้านหรือเช่าคอนโดในเมืองสักแห่งเพื่อให้การใช้ชีวิตสะดวกขึ้นก็ต้องรู้จักกับวิธีการเช่าบ้านหรือเช่าคอนโด ทั้งในเรื่องของประเภทห้องเช่า สัญญาเช่า ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ สิ่งเหล่านี้ผู้เช่าจะต้องรู้ก่อนเช่า เพื่อป้องกันปัญหาที่จะตามมาภายหลังและป้องกันไม่ให้ผู้ให้เช่าเอาเปรียบเราได้

ประเภทของการเช่าบ้าน คอนโด (สามารถศึกษารายละเอียดของประเภทห้องเช่าฉบับเต็มได้ที่นี่)

ก่อนจะเช่าบ้านหรือคอนโด อันดับแรกผู้เช่าจะต้องรู้จักกับประเภทของการเช่าต่าง ๆ ก่อน ซึ่งจะแตกต่างกันไปทั้งลักษณะของการอยู่อาศัยและราคา หากผู้เช่าเข้าใจประเภทของบ้าน คอนโดที่ให้เช่า ก็จะสามารถหาบ้าน หรือ ห้องเช่า ได้ตอบโจทย์กับตัวเองและงบประมาณมากที่สุด

ประเภทของบ้านหรือห้องเช่าจะแบ่งออกเป็น 3 รูปแบบด้วยกัน คือ แบบ Fully Fitted (ห้องที่มีการมอบเฟอร์นิเจอร์ให้เพียงบางส่วน), Fully Furnished (ห้องที่มีเฟอร์นิเจอร์ครบเซ็ตพร้อมอยู่), และห้องเปล่า (ห้องที่ผู้เช่าต้องขนย้ายเฟอร์นิเจอร์มาเพื่อตกแต่งเอง) ซึ่งทั้ง 3 รูปแบบจะมีเฟอร์นิเจอร์เป็นตัวกำหนดมูลค่าเพิ่มของราคาค่าเช่าบ้านและคอนโดยังไม่รวมพื้นที่ใช้สอย และทำเลที่ตั้งที่ถือเป็นหัวใจหลักของการเช่า

รวมเรื่องที่เกี่ยวข้องกับการเลือกบ้าน คอนโดฯ เพื่อเช่า

- ผ่อนกับเช่าคอนโด เลือกอะไรดี?

- ซื้อหรือเช่าคอนโด ใกล้ที่ทำงาน-แบบไหนดีกว่ากัน

- หาบ้านเช่าที่ใช่และถูกใจที่สุด

- ชมห้องเช่าอย่างมีทริค

ค่าใช้จ่ายในการเช่าบ้าน เช่าคอนโด

ก่อนจะลงมือเช่าบ้าน คอนโดฯ นอกจากจะต้องรู้จักประเภทของบ้านเช่า ห้องเช่าต่างๆ แล้ว อีกสิ่งหนึ่งที่ไม่ควรพลาดก็คือเรื่องของค่าใช้จ่ายในการเช่า เพราะการเช่าไม่ได้มีเพียงแค่ค่าเช่ารายเดือนอย่างเดียว แต่ยังประกอบไปด้วย หนึ่งคือเงินมัดจำหรือเงินจอง-เงินก้อนแรกที่ผู้เช่าต้องจ่ายให้กับเจ้าของห้องเพื่อเป็นการยืนยันว่าต้องการจะเช่าบ้าน หรือเช่าคอนโดนั้น ๆ

จริง ๆ ส่วนใหญ่จะมีอัตราอยู่ที่เท่ากับค่าเช่าของบ้าน-คอนโดในเดือนแรก สองคือเงินประกันความเสียหาย-เงินก้อนนี้จะเป็นเงินมัดจำประกันความเสียหายที่เกิดขึ้นกับห้องเช่าที่ผู้เช่าจะต้องจ่ายผู้ให้เช่าหลังจากเซ็นสัญญาเช่า โดยเมื่อหมดสัญญาเช่าแล้ว ผู้ให้เช่าจะต้องคืนให้แก่ผู้เช่าในกรณีที่ผู้เช่าไม่ทำความเสียหายให้กับห้องเช่าหรือเฟอร์นิเจอร์ต่าง ๆ ที่ระบุในสัญญา

รวมเรื่องที่เกี่ยวข้องกับค่าใช้จ่ายในการเช่าบ้าน เช่าคอนโด

- คำนวณงบประมาณการเช่า

- ลดรายจ่ายค่าเช่าให้เป็นเพื่ออนาคตการเงินที่สดใส

สัญญาในการเช่า บ้าน คอนโดฯ (สามารถศึกษารายละเอียดค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ก่อนเช่าฉบับเต็มได้ที่นี่)

สัญญาในการเช่าบ้าน-คอนโด เป็นอีกหนึ่งเรื่องสำคัญที่ต้องรู้ก่อนเช่า จะเรียกว่าสำคัญที่สุดก็ว่าได้ เพราะสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะบ้าน คอนโด อาคารพาณิชย์ หรือที่ดินก็ตาม ถือเป็นตัวกำหนดกฎเกณฑ์ระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า และเป็นหลักฐานการเช่าตลอดอายุสัญญา มีเนื้อหาระบุตั้งแต่ตำแหน่งที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่า ผู้ให้เช่าเป็นใคร ผู้เช่าคือใคร ช่วงเวลาของการเช่านานแค่ไหน ช่วงเวลาเช่าเริ่มต้นตั้งแต่เมื่อใดและสิ้นสุดลงเมื่อไร

ตลอดจนอัตราค่าเช่าต่อเดือน โดยระบุจำนวนเงินและงวดเวลาที่จะต้องจ่ายค่าเช่า หรือจะเรียกเป็นค่าตอบแทนอย่างอื่นที่ไม่ใช่ตัวเงินก็ได้ รวมไปถึงเงื่อนไขอื่น ๆ ระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า เช่น การต่อสัญญาเช่า การยกเลิกสัญญาเช่า การปรับราคาเช่า วิธีการดำเนินการกรณีผู้เช่าทำผิดสัญญาอีกด้วย

รวมเรื่องที่เกี่ยวข้องกับสัญญาเช่าบ้าน เช่าคอนโด

- เรื่องที่ผู้เช่าควรรู้ หลังประกาศควบคุมสัญญาเช่าที่พักอาศัย

- มีปัญหาการจ่ายค่าเช่าหรือค้างชำระควรทำอย่างไร

- สิ่งที่ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิทำ แม้ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า

ปัจจัยทั้ง 3 อย่างที่กล่าวมาข้างต้นถือเป็นข้อมูลสำคัญอันดับแรกๆ ที่คนที่กำลังมองหาบ้านเช่า ห้องเช่า จะต้องรู้ก่อนที่จะตัดสินใจเช่าอสังหาริมทรัพย์สักแห่ง ซึ่งหากผู้เช่ามีความรู้พื้นฐานในเรื่องดังกล่าว ขั้นต่อมาก็จะนำไปสู่การเลือกบ้าน คอนโดฯ สำหรับการเช่าให้สามารถตอบโจทย์ตัวเองได้ดีที่สุด และไม่มีปัญหาตามมาในภายหลังทั้งเรื่องของการเลือกประเภทอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า งบประมาณและค่าใช้จ่าย ตลอดจนการดูสัญญาต่างๆ ในการเช่าด้วย

หาบ้าน คอนโด ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดินให้เช่า

- เช่าบ้านเดี่ยว

- เช่าคอนโด

- เช่าทาวน์เฮ้าส์

- เช่าที่ดิน

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กิตติคม พจนี Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com  

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ทั้งนี้เองเรื่องต่าง ๆ ที่ผู้ให้เช่าควรรู้ก็จะมีตั้งแต่เทคนิคการปล่อยห้องเช่า การตั้งราคา และเรื่องอื่นๆ อีกมากมาย ซึ่งเรียกได้ว่าต้องศึกษาให้เข้าใจไม่แตกต่างจากตัวของผู้เช่าเองที่ควรรับทราบข้อมูลต่าง ๆ ก่อนการเช่า

ตั้งแต่ข้อมูลการหาห้องเช่า ทำเล การดูสัญญา วิธีการจ่ายค่าเช่า เงินประกันต่าง ๆ และเรื่องอื่น ๆ ที่ผู้เช่าควรรู้ รวมไปถึงหนึ่งเรื่องสำคัญมากที่ผู้ให้เช่าและผู้เช่าต้องเข้าใจตรงกันอย่างเรื่อง “สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์” ซึ่งถือเป็นเรื่องที่ต้องรู้ก่อนอันดับแรกก่อนจะไปเข้าหัวข้อเรื่องที่ผู้ให้เช่าและผู้เช่าควรรู้ที่ DDproperty ได้รวบรวมข้อมูลไว้ให้ ณ ที่นี้

เรื่องควรรู้สำหรับ "ผู้ให้เช่า"

สำหรับผู้ให้เช่า นอกจากเรื่องการทำสัญญาที่เป็นหัวข้อหลัก ๆ ที่ผู้ให้เช่าจะต้องทำการศึกษามาเป็นอย่างดีแล้ว ผู้ให้เช่าก็ต้องมีความรู้ด้านภาษี การคำนวณราคาค่าบ้านเช่าหรือห้องเช่า ตลอดจนช่องทางการปล่อยเช่า และเทคนิคที่สามารถทำให้บ้านหรือห้องเช่าของเรานั้นปล่อยเช่าได้ไว้ ซึ่งนอกเหนือจากเรื่องดังกล่าวผู้ให้เช่าควรเรียนรู้พฤติกรรมของผู้เช่าและการวางตนเป็นผู้ให้เช่าที่ดีด้วย เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นตามมาภายหลังจากการทำสัญญาเช่า

- วิธีการเป็นผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ดี 

- รู้จักความต้องการของผู้เช่าก่อนปล่อยเช่า

- 5 ความผิดพลาดที่เกิดขึ้นบ่อยครั้งกับผู้ให้เช่ามือใหม่

- คำนวณค่าเช่าอย่างไรไม่ให้ปล่อยเช่าแล้วขาดทุน

- ภาษีที่ดิน กฎหมายใหม่ที่มีผลกระทบต่อผู้ให้เช่า

- เทคนิคปล่อยเช่าได้กำไรเร็ว เริ่มต้นจากเลือกทำเลอันดับแรก

- ทำบ้านให้พร้อมอยู่ก็ปล่อยเช่าได้ไว

- แต่งห้องให้โดนใจคนเช่า ช่วยเพิ่มมูลค่าห้องเช่าได้

- 7 เทคนิคถ่ายภาพบ้าน คอนโดฯ ให้ปล่อยเช่าได้

- อย่าพลาดกับสัญญาเช่าที่ไม่ชัดเจน

- ค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกัน เรื่องที่ผู้ให้เช่าต้องระบุไว้ในสัญญา

- วิธีจัดการเมื่อผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า

- แบบฟอร์มการตรวจห้องพัก ก่อนผู้เช่าจะส่งคืนห้อง

เรื่องควรรู้สำหรับ "ผู้เช่า"

เรื่องที่ผู้เช่าจะต้องรู้นั้น เบื้องต้นจะเป็นเรื่องของการเลือกที่อยู่อาศัยให้เหมาะสมกับตนเอง รู้จักประเภทของการเช่า เพื่อที่จะประเมิณได้ว่าตนเองนั้นควรอยู่ห้องเช่าประเภทใดบนทำเลไหน ซึ่งข้อมูลเบื้องต้นเหล่านี้จะโยงไปถึงเรื่องการคำนวณงบประมาณที่ผู้เช่าจะต้องศึกษาให้ดีก่อนเช่าด้วย อีกทั้งในเรื่องของข้อกฎหมายต่าง ๆ ตลอดจนเรื่องของค่าใช้จ่ายในการทำสัญญาก็เป็นเรื่องที่สำคัญและต้องรู้ก่อนเช่า เพื่อป้องกันกลโกงของผู้ให้เช่าหัวหมอ และใช้ปกป้องตัวเองเมื่อผู้เช่ามีปัญหากับผู้ให้เช่า

- การเลือกที่อยู่อาศัยก่อนลงมือเช่า

- ประเภทของห้องเช่า หนึ่งสิ่งที่ผู้เช่าต้องรู้ก่อนเช่า

- รู้ก่อนตัดสินใจเช่า

- 9 ข้อกฎหมายที่ผู้เช่าควรรู้ก่อนเจอปัญหาห้องเช่าในคอนโดฯ 

- วิธีบ้านเช่าที่ใช่และถูกใจที่สุด

- วิธีเข้าชมห้องเช่าอย่างมีทริค 

- วิธีคำนวณงบประมาณก่อนทำการเช่า

- ก่อนทำสัญญาเช่าต้องเตรียมตัวเสียค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง?

- เทคนิคลดรายจ่ายค่าเช่าบ้าน ค่าเช่าห้อง

- มีปัญหาการจ่ายค่าเช่าหรือค้างชำระ ผู้เช่าควรทำอย่างไร 

- สิ่งที่ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิทำ แม้ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า 

จากข้อมูลที่กล่าวมาจะเห็นว่าการเช่าก็เป็นอีกหนึ่งเรื่องที่มีความสำคัญ ไม่ต่างจากการซื้อขายเช่นกัน เพราะมีรายละเอียดการทำสัญญา เทคนิคการปล่อยเช่า ที่ผู้ให้เช่าจะต้องรู้ รวมไปถึงเรื่องของผู้เช่าเองไม่ว่าจะเป็นการเลือกที่อยู่อาศัยของผู้เช่า ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ตลอดจนปัญหาที่ตามมาภายหลังถือเป็นเรื่องที่ผู้ให้เช่าและผู้เช่าต้องศึกษา

หา บ้านเช่า คอนโดฯ ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดิน

- เช่าบ้านเดี่ยว

- เช่าคอนโดฯ

- เช่าทาวน์เฮ้าส์

- เช่าที่ดิน

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กิตติคม พจนี Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com 

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ปัจจัยต่าง ๆ เหล่านี้จึงเป็นปัจจัยหลักในการตัวกำหนดราคาค่าเช่าคอนโดเบื้องต้น ซึ่งสามารถคำนวณได้จาก วิธีคำนวณค่าเช่าห้องที่ไม่ทำให้ขาดทุน! แต่ทั้งนี้ หลายคนที่ทำการปล่อยเช่าคอนโด จากการกู้เงินจากสถาบันทางการเงิน นอกจากจะต้องคำนึงถึงปัจจัยดังกล่าวแล้ว ก็ควรจะตั้งราคาให้มากกว่าเงินผ่อน รวมไปถึงดอกเบี้ยการผ่อนที่ไม่ค่อยจะคงที่สักนิด แต่ก็ควรจะเป็นราคาที่เหมาะสมกับกับการเช่าด้วย

ซึ่งโอกาสที่ราคาค่าเช่าจะถูกตั้งต่ำกว่าในปัจจุบันนั้นมีเยอะมาก ๆ จากปัจจัยภายนอกหลาย ๆ อย่าง ไม่ว่าจะเป็น Over Supply หรือทำเลที่ตั้งที่เหนือการคาดเดา ซึ่งอาจจะถูกบล็อกวิวในอนาคต เป็นต้น สิ่งต่าง ๆ เหล่านี้ล้วนมีผลกับการตั้งราคาค่าเช่า โดยสามารถศึกษาอย่างละเอียดได้จาก รู้ก่อนขาย! 5 กรณีที่จะทำให้ราคาห้องชุดของคุณตก

5 วิธีปล่อยเช่าบ้าน คอนโดฯ แบบมืออาชีพ

1. 5 ความผิดพลาดที่เกิดขึ้นบ่อยครั้งกับผู้ให้เช่ามือใหม่

2. คำนวณค่าเช่าอย่างไรไม่ให้ปล่อยเช่าแล้วขาดทุน

3. วิธีปล่อยเช่าไว ได้ผลตอบแทนดี (ตอนนี้คุณอยู่ที่นี่)

4. วิธีจัดการเมื่อผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า

5. คำนวณภาษีเป็นก่อนให้เช่า

สำหรับใครอยากลงทุนปล่อยเช่าคอนโดฯ ให้เร็ว และได้ผลตอบแทนดี ลองมาดู 3 วิธีง่าย ๆ ที่ปรับใช้กันได้ตามสะดวก ดังนี้

ทำสัญญาการเช่าแบบย่นระยะ เพื่อรองรับผู้เช่าหลายกลุ่ม

การทำสัญญาเช่าแบบย่นระยะก็คือ การลดระยะเวลาเช่ามาตามลำดับ และเพื่อค่าเช่าลงไป การเสียผลประโยชน์อัตราการว่างของห้อง หรือจำเป็นต้องหาผู้เช่าหน้าใหม่เข้ามาแทนที่ จากกรณีที่มีผู้เช่ามาเช่าในระยะสั้น ดังนั้นหากมีผู้เช่าห้องชุดต้องการเช่าห้องภายในระยะเวลาเริ่มต้นที่ 1-3 เดือน ก็ควรคิดราคาค่าเช่าให้แพงกว่าที่ควรจะเป็นจากการเสียผลประโยชน์ข้างต้น ยกตัวอย่าง

หากสัญญาการเช่าต่ำกว่า 3 เดือน อาจจะกำหนดค่าเช่าห้องเดือนละ 15,000 บาท จากสัญญาค่าเช่าระยะสั้นหากสัญญาการเช่าที่มากกว่า 3 เดือนขึ้นไปไม่เกิน 6 เดือน อาจจะกำหนดค่าเช่าห้องเดือนละ 12,000 บาท
หากสัญญาการเช่ามากกว่า 6 เดือนขึ้นไปไม่เกิน 1 ปี อาจจะกำหนดค่าเช่าห้องเดือนละ 10,000 บาทหากสัญญาการเช่ามากกว่า 1 ปี ขึ้นไป อาจจะกำหนดค่าเช่าห้องเดือนละ 8,000 บาท

หากดูตัวอย่างแล้ว นอกจากสัญญาเช่าระยะสั้นจะถูกกำหนดราคาให้แพงเนื่องจากผลประโยชน์จากการดูแล และต้องหาคนเช่ามาแทนที่จากความเสี่ยงการเช่าระยะสั้น ยังมีสัญญาระยะยาวที่จะช่วยให้มีอัตราการว่างของห้องเช่าที่ต่ำมาก ดังนั้นผู้ให้เช่าก็จะได้รับค่าเช่าชัวร์ ๆ ตลอดสัญญาการเช่าระยะยาว การเพิ่มราคาและลดราคาก็ถือเป็นหนึ่งในการเรียกผู้เช่าให้เข้ามา แต่ต้องอยู่ในฐานราคาที่ไม่แพงเกินไป เนื่องจากส่วนใหญ่ผู้เช่าระยะสั้นจะเลือกมองหาคอนโดมิเนียมท่มีความเป็นส่วนตัวและมีราคาใกล้เคียงโรงแรมมากกว่าจะไปเช่าโรงแรมที่มีราคาพอ ๆ กัน

สำรวจอัตราค่าเช่าคู่แข่ง และเสนอบริการหลังการเช่าที่ดีกว่าในราคาที่ไม่ต่างกันมาก

การสำรวจอัตราค่าเช่าของคู่แข่งจะทำให้เราทราบค่าเช่าบริเวณนั้นรวมถึงความแตกต่างของห้องชุดของผู้เช่าและคู่แข่งเอง ทำให้มองเห็นข้อดีข้อเสีย หรือกรณีนี้ก็คือการเอาตัวเองไปเป็นผู้เช่าแล้วมองภาพรวมของห้องชุดในตลาดจนเกิดการเปรียบเทียบกันนั่นเอง

ทีนี้การทำแบบนี้จะมองเห็นถึงจุดด้อยของห้องชุดเรา ซึ่งหากใครที่พลาดไม่สามารถปล่อยเช่าคอนโดฯ ให้มีผู้เช่าได้ในราคาไม่ถึงเกณฑ์ที่ตั้งไว้ได้ ต้องกลับมาพิจารณาการตกแต่ง ออกแบบภายในให้น่าสนใจขึ้น ซึ่งแน่นอนผู้เช่าหลายคนยอมจ่ายแพงกว่าหากเขาสามารถเดินเข้าไปทำสัญญาพร้อมอยู่ได้ทันที เฟอร์นิเจอร์ที่ให้ความสะดวกได้ครบครันประดุจโรงแรม สามารถเพิ่มมูลค่าค่าเช่าของห้องได้ในพริบตา

หากเกรงว่าจะเกินงบประมาณจากการแต่งห้องก็ควรเลือกเฟอร์นิเจอร์ที่ไม่แพงมาก ไม่จำเป็นต้องแบรนด์เนมแต่มีความคงทน เพื่อการต่อยอดอายุการใช้งานสำหรับการเช่าหลาย ๆ ปี นอกจากเฟอร์นิเจอร์แล้วความสวยงามของห้องก็มีผลต่อผู้เช่าไม่น้อย นอกจากผู้เช่าจะรู้สึกประทับใจแล้ว เขาก็จะดูแลรักษาห้องให้เราไปในตัวจากความชอบห้องเช่าของตัวเอง

ยิ่งหากใครมีการผู้ให้เช่าสามารถติดต่อกับแม่บ้านทำความสะอาด ซัก อบ รีด เก็บกวาดห้องไปในตัวได้ หรือติดตั้งอินเตอร์เน็ต หรือติดต่อสิ่งอำนวยความสะดวกให้กับผู้เช่าแทนได้ ยิ่งถือเป็นการทำการตลาดที่ดีที่จะอัพเกรดห้องของเราให้ราคาสูงขึ้นโดยยังมีผู้เช่าสนใจ

ยอมลงทุนจ้างนายหน้าและหาผู้เช่าต่างชาติที่มีกำลังจ่ายไหว

สุดท้ายนี้หากใครได้ทำตาม 2 วิธีข้างต้นแล้วแต่ยังไม่มีผู้สนใจมาเช่า วิธีสุดท้ายคือหาผู้เช่าต่างชาติหรือผู้มีกำลังเช่าในฐานราคาที่เราตั้งไว้ ซึ่งส่วนใหญ่วิธีนี้ผู้เช่ามักจะลงทุนจ้างนายหน้าที่รู้จักกับกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง และดึงให้มาเช่าห้องของเรา ผู้เช่าอาจจะจ่ายค่าตอบแทนเป็นเงินค่านายหน้าหรือแบ่งจ่ายค่าเช่าให้เป็นเปอร์เซ็นตลอดการเช่าของชาวต่างชาติ

โดยส่วนใหญ่หากสามารถจับกลุ่มตลาดชาวต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูงได้ รับรองว่ายังไงค่าเช่าก็ไม่มีทางต่ำกว่าเงินผ่อนและดอกเบี้ยที่ผกผันตลอดเวลาแน่นอน โดยผู้ให้เช่าที่จับตลาดกลุ่มนี้มักจะมีราคาค่าเช่าห้องสูงกว่าคู่แข่งที่ให้คนไทยเช่าประมาณ 20% เลยทีเดียว แต่ทั้งนี้ห้องชุดของผู้ให้เช่าเองก็ต้องมอบความสะดวกสบาย เป็นส่วนตัวให้กับผู้เช่าชาวต่างชาติได้ ซึ่งปัจจัยเหล่านี้ถือเป็นจุดประสงค์หลักที่ทำให้ผู้เช่าชาวต่างชาติสนใจห้องชุดของคุณ

เรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับเรื่อง สัญญาเช่า และเรื่องที่ควรรู้ก่อนตัดสินใจเช่า

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กิตติคม พจนี Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ยิ่งไปกว่านั้น ผู้ให้เช่ามือใหม่อาจจะพลั้งเผลอสร้างความผิดพลาด ทำให้ต้องสูญเงินจำนวนมหาศาลและส่งผลมากเกินกว่าจะคาดคิด หรือศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ เช่าบ้าน คอนโดฯ "ผู้ให้เช่าและผู้เช่า" ต้องรู้อะไรบ้าง?, วิธีการเป็นผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ดี

ลองมาดูว่า 5 ความผิดพลาดที่ผู้เช่ามือใหม่มักทำกันมีอะไรบ้าง จะได้เตรียมและปรับตัวกันได้ถูก

5 วิธีปล่อยเช่าบ้าน คอนโดฯ แบบมืออาชีพ

1. ข้อผิดพลาดที่เกิดขึ้นกับผู้ให้เช่ามือใหม่ (ตอนนี้คุณอยู่ที่นี่)

2. วิธีคำนวณค่าเช่าห้องที่ไม่ทำให้ขาดทุน

3. วิธีปล่อยเช่าไว ได้ผลตอบแทนดี

4. วิธีจัดการเมื่อผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า

5. คำนวณภาษีเป็นก่อนให้เช่า

1. ไม่สำรวจความพร้อมทางการเงิน

การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถปล่อยเช่าสร้างรายได้สม่ำเสมอยังคงเป็นความใฝ่ฝันหรือความปรารถนาของใครหลายคน พอมีเงินสักก้อนหนึ่งจึงรีบมองหาบ้านหรือห้องในคอนโดมิเนียมมาปล่อยเช่า โดยคาดหวังให้เงินที่ได้รับจากค่าเช่าเป็นเงินผ่อนชำระหนี้ธนาคารในแต่ละเดือน

หากแต่ในความเป็นจริง แม้จะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองก็ยังไม่สามารถรับประกันได้ว่าจะมีผู้เช่าต่อเนื่องเป็นประจำทุกเดือน โดยเฉพาะยิ่งอยู่บนทำเลทอง ราคาบ้านหรือห้องก็ยิ่งสูงขึ้นตามลำดับ

ดังนั้น ก่อนที่จะฝันหวานถึงเงินค่าเช่าจำนวนมาก คุณจำเป็นต้องคิดคำนวณความพร้อมด้านการเงินหรือสำรวจความสามารถในการผ่อนชำระอสังหาริมทรัพย์ด้วยตัวเองแทนที่จะหวังพึ่งเงินค่าเช่าจากผู้เช่าที่ยังมองไม่เห็น

ยิ่งไปกว่านั้น การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ต้องเตรียมเงินสำรองจ่ายไว้ให้เพียงพอ ไม่ว่าจะเป็น เงินค่าส่วนกลาง ค่าประกันบ้าน หรือค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการซ่อมแซม และบำรุงรักษาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งค่าใช้จ่ายดังกล่าวอาจจะเป็นเงินก้อนโตขนาดเปลี่ยนจากกำไรกลายเป็นหนี้สินจำนวนมากได้

ผู้ให้เช่าควรสำรวจความพร้อมทางด้านการเงินเป็นอันดับแรก

2. ละเลยการคัดกรองผู้เช่า

ผู้ให้เช่าจำนวนไม่น้อยที่มัวแต่กังวลเกี่ยวกับการหาผู้เช่าและการตั้งราคาค่าเช่าให้คุ้มค่าแทนที่จะให้ความสำคัญกับการตรวจสอบผู้เช่าก่อนที่จะย้ายเข้ามาอาศัยในบ้านหรือคอนโดมิเนียม ซึ่งนับเป็นความผิดพลาดอย่างใหญ่หลวง

เนื่องจากการละเลยการตรวจสอบผู้เช่าอาจจะก่อให้เกิดปัญหาต่าง ๆ ที่มีผลร้ายแรงตามมา เช่น ผู้เช่าเคยมีประวัติอาชญากรรม ผู้เช่าเป็นมิจฉาชีพที่ใช้อสังหาริมทรัพย์ของคุณทำเรื่องผิดกฎหมาย หรือผู้เช่าไม่มีเงินชำระหนี้และขโมยทรัพย์สินในห้องหนีไป

ดังนั้น การจัดทำแบบฟอร์มให้ผู้เช่ากรอกรายละเอียดส่วนตัว ไม่ว่าจะเป็น ชื่อ ที่อยู่ ภูมิลำเนาเดิม สถานที่ทำงาน บุคคลอ้างอิง หรือบุคคลที่สามารถติดต่อได้ รวมถึงการตรวจสอบประวัติการเช่าจากที่อยู่อาศัยเดิม โดยคุณสามารถลองโทรสอบถามจากผู้ให้เช่าเดิมหรือติดต่อสถานที่ทำงาน เพื่อลองตรวจสอบข้อเท็จจริงเกี่ยวกับหน้าที่การงาน และบุคคลอ้างอิงที่ให้ไว้ อย่าเพิ่งรีบร้อนปล่อยเช่า เพราะอาจจะทำให้เกิดความผิดพลาดมหาศาลได้

3. ไม่ได้ทำสัญญาเช่า

การตกลงให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ด้วยวาจาหรือทำความเข้าใจกันเองระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่านับว่าเป็นความผิดพลาดที่ร้ายแรงมาก ในเมื่อการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจ ใบสัญญาที่ระบุเงื่อนไขการเช่าไว้อย่างรัดกุมและชัดเจนไม่เพียงแต่ช่วยให้คุณและผู้เช่ามีความเข้าใจในข้อตกลงการเช่าที่ตรงกันเท่านั้น แต่ยังช่วยให้คุณและผู้เช่าได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายด้วย ซึ่งคุณต้องมั่นใจว่า ผู้เช่ารับทราบและเข้าใจในข้อตกลงร่วมกันก่อนจะเซ็นชื่อลงในใบสัญญา

นอกจากนั้น ใบสัญญาเช่าที่ดีตั้งแต่เริ่มต้นยังทำให้คุณสามารถแก้ไขสถานการณ์ได้อย่างรวดเร็วหากผู้เช่ามีทีท่าจะเป็นปัญหา เช่น ไม่ชำระค่าเช่าตามกำหนดเวลาที่ระบุไว้ในสัญญา หรือทำผิดข้อตกลงที่ให้ไว้ เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาใหญ่ที่อาจจะตามมาในอนาคต ซึ่งการให้ผู้เช่าที่ทำผิดข้อตกลงออกจากบ้านหรือคอนโดมิเนียมของคุณเป็นสิทธิที่สามารถทำได้ภายใต้กฎหมายที่คุ้มครองตามสัญญาการเช่า

ดาวน์โหลดสัญญาเช่าบ้านได้ที่นี่

สัญญาเช่าสำคัญกับผู้ให้เช่าอย่างมาก

4. แค่รอรับเงินทุกเดือน

ส่วนใหญ่เมื่อผู้ให้เช่าสามารถหาผู้เช่าบ้านหรือคอนโดมิเนียมได้แล้วก็มักจะปล่อยให้ผู้เช่าใช้อสังหาริมทรัพย์ได้อย่างอิสระ โดยเฉพาะหากผู้เช่าชำระเงินค่าเช่าสม่ำเสมอทุกเดือน ซึ่งในความเป็นจริงผู้ให้เช่าควรจะให้ความสำคัญกับการเข้าไปตรวจตราอสังหาริมทรัพย์ที่ปล่อยเช่า

โดยอาจจะระบุเป็นข้อตกลงกับผู้เช่า หรือหากไม่สามารถตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์ได้ก็ยังสามารถลองสอบถามจากเพื่อนบ้านหรือเพื่อนข้างห้องให้ช่วยเป็นหูเป็นตาหากพบสิ่งผิดปกติ เช่น เสียงดังรบกวน หรือการนำผู้เข้าพักเพิ่มเติมจำนวนมากเกินกว่าที่ตกลงกันไว้

ไม่เพียงแต่การหมั่นตรวจตราความผิดปกติของอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่าเท่านั้น แต่ผู้ให้เช่ายังควรให้ความสำคัญกับเข้าร่วมกิจกรรมของหมู่บ้านหรือคอนโดมิเนียมในฐานะที่เป็นเจ้าของ โดยเฉพาะการประชุมลูกบ้านที่เกี่ยวข้องกับความปลอดภัยหรือสุขอนามัยในการอยู่อาศัย เพื่อป้องกันไม่ให้ผู้เช่าฟ้องร้องเรียกค่าชดเชยความเสียหายในทรัพย์สินหรือสุขภาพภายหลังจากความไม่ใส่ใจของคุณ

ปล่อยเช่าให้ได้กำไร ต้องอย่ามองเป็นอาชีพเสริม

5. มองเป็นงานอดิเรกที่ทำรายได้เสริม

ถ้าไม่อยากผิดพลาดจนเกิดผลเสียบานปลายในอนาคต อย่ามองธุรกิจให้เช่าบ้าน หรือคอนโดมิเนียมเป็นแค่งานอดิเรก เพราะการซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่อาศัยแตกต่างจากการซื้อเพื่อปล่อยเช่าต่อ นอกเหนือจากการผ่อนชำระค่างวดที่เป็นผลผูกพันในระยะยาวแล้ว ผู้ให้เช่ายังต้องมีภาระเรื่องภาษีโรงเรือนและที่ดินที่ต้องศึกษาหรือทำความเข้าใจให้ถูกต้องตามกฎหมาย 

เมื่อการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่งานอดิเรก แต่เป็นธุรกิจที่ต้องการกำไรเป็นกอบเป็นกำ คุณจึงควรบริหารระบบบัญชีรายได้และค่าใช้จ่ายของอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะที่เป็นธุรกิจ พร้อมขอคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญด้านภาษี นอกเหนือจากทำให้คุณสามารถดำเนินการด้านภาษีได้อย่างถูกต้องตามขั้นตอนแล้ว ผู้เชี่ยวชาญยังอาจจะช่วยให้คุณประหยัดค่าใช้จ่ายที่ไม่ควรจะต้องเสียได้ด้วย เช่น การลดหย่อนในช่วงที่ไม่มีผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ หรือการนำส่งใบกำกับภาษีเพื่อลดหย่อนทางภาษี

อัปเดตรายการลดหย่อนภาษี 2562 ขั้นพื้นฐานที่ต้องรู้

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

สิ่งสำคัญที่ผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องตระหนักคือความสะดวกสบายของผู้เช่า ให้ลองนึกถึงอสังหาริมทรัพย์เฉกเช่นโรงแรมแล้วจินตนาการว่าตัวคุณเองเป็นพนักงานต้อนรับ ช่างซ่อมบำรุง และเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย แล้วคุณจะเข้าใจว่าอะไรคือสิ่งที่ทำให้ผู้ให้เช่ากลายเป็นผู้ให้เช่าที่ดีได้

ควรพิจารณาผู้ที่ต้องการเช่าอสังหาริมทรัพย์ทุกคนอย่างเป็นธรรม การตัดสินจากคุณลักษณะผิวเผิน เช่น เชื้อชาติ อายุ อาชีพ เป็นการลำเอียงและทำให้พลาดข้อมูลที่สำคัญ ควรให้ความสนใจกับนิสัย บุคลิกภาพ วิถีชีวิตของผู้เช่าแล้วพิจารณาดูว่าหากผู้เช่าเข้าอยู่แล้วจะสามารถพักอาศัยได้อย่างสะดวกสบายหรือไม่ มีการใช้ชีวิตที่จะสร้างความเดือดร้อนหรือน่ารำคาญกับเพื่อนบ้านหรือไม่ เพราะการละเลยที่จะคำนึงถึงส่วนนี้จะสร้างปัญหาให้กับผู้ให้เช่าในภายหลังได้

ผู้ให้เช่าต้องมั่นใจว่าอสังหาริมทรัพย์ที่จะให้เช่ามีความน่าอยู่ สะอาด มีสุขอนามัยที่เหมาะสม ระบบไฟฟ้า แสงสว่าง มีพื้นที่ ปราศจากฝุ่นละออง สัตว์พาหะและแมลงต่าง ๆ ฯลฯ ถ้าผู้ให้เช่าประเมินโดยใช้ตัวเองเป็นเกณฑ์แล้วพบว่าตนไม่สามารถอาศัยอยู่ได้ก็ไม่ควรนำอสังหาริมทรัพย์นั้นออกให้เช่าแม้จะให้เช่าในราคาที่ถูกกว่าก็ตาม

อสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่าคือการลงทุนและการลงทุนจะมีการเติบโตมากขึ้นเมื่อมูลค่าของสินทรัพย์มากขึ้น ดังนั้นถ้าหากต้องการเพิ่มค่าเช่ารายเดือนก็ต้องทำให้ผู้เช่าได้รับประโยชน์จากการเช่าอสังหาริมทรัพย์มากขึ้นเช่นกัน ด้วยการปรับปรุงหรือซ่อมแซมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งต้องมีการแจ้งให้ผู้เช่ารับทราบถึงการเปลี่ยนแปลงและผลกระทบต่างๆที่จะกระเทือนสิทธิ์ผู้เช่าทุกครั้ง 13 จุดห้ามพลาด ปรับปรุงบ้านมือสอง

ถ้าคาดหวังให้ผู้เช่าดูแลรักษาอสังหาริมทรัพย์อย่างดีในระดับเดียวกับที่ผู้ให้เช่าพึงกระทำ ควรมีข้อตกลงร่วมกันถึงบทบาท หน้าที่และสิ่งที่ผู้ให้เช่าคาดหวัง แต่ข้อตกลงไม่ควรจะเข้มงวดมากเกินไป ควรปฏิบัติกับผู้เช่าเยี่ยงลูกค้าที่ดีของคุณคนหนึ่งไม่ใช่เพียงแค่เป็นผู้ที่จ่ายค่าเช่าให้แก่คุณในแต่ละเดือนเท่านั้น

สอบถามความเป็นอยู่ของผู้เช่าอยู่เสมอ เพื่อให้ทราบว่าผู้เช่ามีความสะดวกสบายในการพักอาศัยหรือไม่อย่างไร โดยเฉพาะอย่างยิ่งการรับฟังปัญหาต่าง ๆ ของผู้เช่าและช่วยแก้ปัญหาให้ทันทีถ้าหากสามารถแก้ไขได้ พึงระลึกไว้เสมอว่าผู้เช่าคือลูกค้าของเรา ดังนั้นความสุขของลูกค้าของเราย่อมเป็นความสุขของเราซึ่งเป็นผู้ให้เช่า เราจึงต้องบริการผู้เช่าอย่างดีที่สุด

อ่านบทความอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับ การปล่อยเช่า

- ลงทุนตึกแถวปล่อยเช่า เลือกให้ดี อนาคตไกล

- 4 รูปแบบธุรกิจปล่อยเช่าแบบใหม่ เปลี่ยนบ้านทำเลทองให้เป็นเงิน

- เทคนิคปล่อยเช่าได้กำไรเร็ว เริ่มต้นจากเลือก “ทำเล” อันดับแรก

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

นอกจากนี้ ยังมีเรื่องระยะเวลาในการเช่าอีกด้วย ผู้เช่าบางรายต้องการที่พักเพียงชั่วคราวในช่วงที่บ้านของพวกเขาอยู่ระหว่างซ่อมบำรุง หรืออยู่ระหว่างย้ายเข้าบ้านใหม่ที่ยังไม่พร้อมเข้าอยู่ 

ผู้เช่าบางรายอาจหาที่พักแบบไม่มีกำหนด เพราะผู้เช่ามีหลากหลาย ดังนั้นก็ขึ้นอยู่กับคุณซึ่งเป็นผู้ให้เช่าว่า อยากได้ผู้เช่าประเภทใด

ลงประกาศเช่า-ต้องการขายได้ที่นี่

มีข้อแนะนำพื้นฐานอยู่ 6 ประการที่ผู้ให้เช่าควรพิจารณาเมื่อจะตกแต่งอสังหาริมทรัพย์แก่ผู้เช่า

1. เมื่อคุณเริ่มเตรียมอพาร์ตเมนต์หรือบ้านเพื่อให้เช่า คุณต้องพิจารณาว่าผู้เช่าต้องการสิ่งใด คุณควรเตรียมพร้อมโดยการจัดเตรียมเฟอร์นิเจอร์พื้นฐาน เช่น ตู้เก็บของในครัว เครื่องซักผ้า และเตาแก๊ส คุณต้องเตรียมเปลี่ยนอุปกรณ์ที่ไม่อยู่ในสภาพพร้อมใช้งาน เช่น หลอดไฟ หัวฝักบัว ลูกบิดประตู หรือติดตั้งอุปกรณ์ต่าง ๆ เพิ่ม เช่น หากรู้สึกว่าห้องมีแสงสว่างไม่เพียงพอ ก็ให้ติดไฟเพิ่ม อย่างน้อยที่สุด ผู้เช่าจะมองหาอพาร์ตเมนต์ที่สะอาดและทุกอย่างอยู่ในสภาพพร้อมใช้งาน

2. เป็นเรื่องสำคัญที่ผู้เช่าสามารถนึกภาพออกได้ว่า เมื่อเข้ามาอาศัยยังที่พักนั้น ๆ แล้วจะเป็นอย่างไร ดังนั้น คุณควรนำของใช้ส่วนตัวออกและเตรียมทาสีใหม่ โดยสีที่เลือกใช้ควรเป็นโทนกลาง ๆ เพราะคุณไม่มีทางรู้ว่า ผู้เช่าจะชอบสีแบบใด นอกจากนี้ หากผู้เช่าไม่ต่อสัญญาเช่า คุณก็จะไม่ต้องเสียเวลาทาสีที่พักใหม่อีกด้วย 

3. เตรียมพร้อมตอบคำถาม ผู้เช่าอาจถามคำถามมากมาย เช่น การให้บริการของรถเมล์ โรงเรียนในบริเวณใกล้เคียง หรืออุปกรณ์ในครัวใช้งานอย่างไร 

4. คุณไม่ควรคอยเดินตามขณะที่ผู้เช่าเข้าชมที่พัก แต่ในขณะเดียวกัน คุณควรอยู่ในบริเวณไม่ไกลนักเพื่อให้ผู้เช่าสามารถซักถามข้อสงสัยต่าง ๆ ได้

5. อย่าเคร่งครัดเรื่องเวลาขอเข้าชมที่พัก ผู้เช่าที่สนใจอาจขอเข้าชมที่พักได้ตลอดเวลา ดังนั้นคุณควรทำตัวให้สะดวกที่สุดที่จะทำได้ โดยเฉพาะหากผู้เช่ามาขอเยี่ยมชมมากกว่าหนึ่งครั้ง เพราะผู้เช่าอาจต้องการสำรวจดูบรรยากาศรอบ ๆ ที่พักในเวลาที่ต่างกันไป หรืออาจเป็นเพราะผู้เช่าเริ่มสับสนจากการเข้าชมที่พักหลายแห่งในเวลาไล่เลี่ยกัน

6. อย่าปฏิเสธ หากผู้เช่าขอถ่ายรูปที่พักอาศัย เพราะการถ่ายภาพเก็บไว้จะช่วยให้ผู้เช่าจำลักษณะของที่พักได้ ทั้งนี้เพราะผู้เช่าและผู้ซื้อจะเข้าชมที่พักจำนวนมากก่อนจะตัดสินใจเลือก และเป็นเรื่องยากที่จะจำที่พักแต่ละแห่งได้หากต้องเข้าชมที่พักหลายที่ภายในวันเดียว

อ่านบทความเพิ่มเติมที่เกี่ยวข้อง

- เทคนิคปล่อยเช่าได้กำไรเร็ว เริ่มต้นจากเลือก “ทำเล” อันดับแรก

- ก่อนทำสัญญาเช่าต้องเตรียมตัวเสียค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง

- ประเภทของห้องเช่า หนึ่งสิ่งที่ผู้เช่าต้องรู้ก่อนเช่า

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ความหมายของการผิดนัดชำระค่าเช่า และการค้างชำระค่าเช่า

การผิดนัดชำระค่าเช่าหมายถึง เมื่อถึงกำหนดเวลาที่จะต้องชำระค่าเช่าแล้วผู้เช่าไม่ชำระภายในระยะเวลาที่กำหนดเอาไว้ในสัญญาเช่า ซึ่งการผิดนัดชำระค่าเช่านี้เองนำไปสู่การค้างชำระค่าเช่า และการที่ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าเลยก็นำไปสู่การค้างชำระค่าเช่าเช่นกัน

ซึ่งทั้งการผิดนัดชำระค่าเช่า และการค้างชำระค่าเช่านั้นทำให้เกิดสิทธิในการเรียกร้องขึ้นแก่ฝ่ายผู้ให้เช่าได้ แต่ทั้งนี้จะต้องมีการทำสัญญาเช่าอย่างถูกต้อง ทั้งรูปแบบของ สัญญาเช่าที่ถูกต้องครบองค์ประกอบ ทั้งกระบวนการที่ถูกต้อง

คือสัญญาเช่าที่มีระยะเวลาไม่เกิน 3 ปี ผู้เช่ากับผู้ให้เช่าสามารถทำสัญญากันเองได้ แต่สำหรับสัญญาเช่าที่เกินกว่า 3 ปีขึ้นไปนั้นจะต้องมีการทำสัญญาต่อหน้าเจ้าพนักงานที่สำนักงานที่ดินจึงจะมีผลบังคับใช้ได้ 

สิทธิเรียกร้องให้ชำระค่าเช่า

ผู้ให้เช่ามีสิทธิเรียกร้องให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าได้ รวมไปถึงสิทธิในการเรียกร้องค่าเสียหายจากการขาดผลประโยชน์จากจำนวนเงินค่าเช่าที่ผู้ให้เช่าควรจะได้รับตามกำหนดเวลา โดยสามารถเรียกปรับตามอัตราซึ่งระบุไว้ในสัญญาเช่าได้

สิทธิในการบอกเลิกสัญญาเช่า

กฎหมายให้สิทธิผู้ให้เช่ายกเลิกสัญญาเช่าได้โดยแบ่งเป็น 2 กรณี

1. กรณีเช่ารายวัน เมื่อผู้เช่าผิดนัดชำระ ไม่จ่ายค่าเช่า กรณีนี้ผู้ให้เช่าจะสามารถบอกเลิกสัญญาได้เลยโดยที่ไม่ต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้า หรือทวงถามค่าเช่าก่อน

2. กรณีเช่ารายเดือนขึ้นไป กรณีนี้จะแตกต่างออกไปตรงที่กฏหมายกำหนดให้ผู้ให้เช่าต้องทวงถามค่าเช่า หรือแจ้งบอกเลิกสัญญาเช่าล่วงหน้าในระยะเวลาไม่น้อยกว่า 15 วัน

อย่างไรก็ตามผู้ให้เช่าต้องมีเวลาให้ผู้เช่าขนย้ายทรัพย์สินออกไปยังที่อยู่แห่งใหม่ด้วย 

สิทธิในการฟ้องขับไล่ผู้เช่า

กรณีที่ผู้ให้เช่าแจ้งยกเลิกสัญญาเช่าแก่ผู้เช่าแล้ว แต่ผู้เช่าไม่ยอมย้ายออกไป ผู้ให้เข่าไม่สามารถดำเนินการไล่ผู้เช่าออกไปจากสถานที่ให้เช่าได้ด้วยตนเอง แต่จะต้องกระทำการผ่านศาลด้วยการฟ้องร้องเพื่อขับไล่ผู้เช่าออกไป ในกรณีที่ผู้เช่าหนีไปแล้วทิ้งทรัพย์สินเอาไว้ก็เช่นกัน ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิ์เข้าไปในสถานที่หรือเคลื่อนย้ายทรัพย์ของผู้เช่าออกไปจนกว่าจะมีการฟ้องร้องขับไล่แล้ว 

สิทธิในการฟ้องเรียกเอาค่าเช่า

ถึงแม้ว่าจะยกเลิกสัญญาเช่าไปแล้ว ขับไล่ผู้เช่าออกไปได้แล้ว แต่ค่าเช่าที่ยังค้างชำระนั้นผู้ให้เช่าก็ยังมีสิทธิที่จะดำเนินการทางกฎหมายเพื่อติดตามหนี้ซึ่งในที่นี้คือค่าเช่าได้ ด้วยการฟ้องร้องบังคับคดี แต่ถ้าจะฟ้องต้องดำเนินการภายใน 5 ปี นับตั้งแต่วันที่ผู้เช่าค้างชำระค่าเช่า โดยค่าเช่าที่ฟ้องบังคับเอานี้จะไม่รวมไปถึงค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ผู้เช่าคงค้างไว้ระหว่างที่เช่าอยู่ เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าโทรศัพท์ ฯลฯ 

นอกจากสิทธิซึ่งผู้ให้เช่าสามารถกระทำได้ดังที่ได้กล่าวมาแล้วข้างต้น สิ่งที่ผู้ให้เช่าพึงระวังคือการเข้าไปในสถานที่ของผู้เช่า การปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าไปยังสถานที่ หรือการเข้าไปเคลื่อนย้ายทรัพย์ของผู้เช่า ซึ่งโดยทั่วไปแล้วจะเป็นการละเมิดสิทธิครอบครองของผู้เช่าและมีความผิดทางแพ่งและอาญาได้

รายการอ้างอิง:

1. FPMconsultant โดย คุณเทวิน ตติยรัตนกุล (ที่ปรึกษากฎหมาย)

2. รายการทนายคลายทุกข์ โดย คุณเดชา กิตติวิทยานันท์ (ทนายความ) 

อ่านบทความเพิ่มเติม

- ความต้องการของผู้เช่า

- วิธีการเป็นผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ดี 

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ Online Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com 

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

แต่ในมุมมองของผู้เช่านั้นยิ่งคอนโดมีความพร้อมอยู่มากเท่าไหร่ ก็น่าสนใจในการเช่าอยู่มากเท่านั้น และทำให้คอนโดสามารถปล่อยเช่าได้เร็ว ลองมาดูว่ามีเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าอะไรบ้างที่จำเป็น

วิธีแต่งบ้านสวย ๆ ให้บ้านดูไม่น่าเบื่อด้วยสีธรรมชาติ

เฟอร์นิเจอร์ที่สำคัญต่อการอยู่อาศัย

ผู้ให้เช่าสามารถพิจารณาได้ไม่ยากจากกิจกรรมการใช้งานหลัก ๆ ที่ผู้อยู่อาศัยต้องทำเป็นกิจวัตรประจำวัน เช่น การนอนหลับ การนั่งเล่นเพื่อพักผ่อน อ่านหนังสือ รับประทานอาหาร ทำงาน แต่งตัว เป็นต้น ซึ่งกิจกรรมเหล่านี้จะให้คำตอบได้ว่าเฟอร์นิเจอร์ที่จำเป็น ได้แก่

- โซฟา

- โต๊ะรับประทานอาหาร พร้อมเก้าอี้

- เตียงนอนพร้อมฟูก และหมอนหนุน

- ตู้เก็บเสื้อผ้า

- โต๊ะแต่งหน้า 

เครื่องใช้ไฟฟ้าที่จำเป็นต่อการอยู่อาศัย

ใช้หลักการพิจารณาเช่นเดียวกับเฟอร์นิเจอร์ โดยพิจารณาจากไลฟ์สไตล์โดยรวมของผู้เช่าว่ามีความต้องการสิ่งอำนวยความสะดวกหรือเครื่องใช้ไฟฟ้าอะไรบ้าง ขณะที่พักอาศัยอยู่ภายในห้อง ซึ่งรวบรวมรายการเครื่องใช้ไฟฟ้าที่มีความจำเป็นได้ดังนี้

- โทรทัศน์

- เครื่องทำน้ำอุ่น หรือเครื่องทำน้ำร้อน

- เตาไมโครเวฟ

- ตู้เย็น

สิ่งที่แตกต่างออกไปสำหรับคอนโดและบ้านที่มีอัตราค่าเช่าสูงซึ่งมีกลุ่มผู้เช่าเป้าหมายคือชาวต่างชาติที่ย้ายเข้ามาทำงานในประเทศไทย คือผู้เช่าจะให้ความสำคัญกับรูปแบบการตกแต่งที่สอดคล้องกับรสนิยมของตนเองอย่างมาก มีความต้องการตกแต่งบ้านหรือคอนโดด้วยเฟอร์นิเจอร์ที่ตนเองย้ายเข้ามา หรือเลือกซื้อเองมากกว่าจะใช้ของที่มีอยู่แล้ว

ดังนั้นบ้านหรือคอนโดที่มีราคาแพงจึงควรปล่อยเช่าในลักษณะที่เป็นห้องเปล่า หรือบ้านเปล่าจะมีความเหมาะสม และปล่อยเช่าได้ไวกว่า แต่ทั้งนี้ผู้ให้เช่าก็ต้องมีการเตรียมเครื่องอำนวยความสะดวกที่ต้องมีการติดตั้งเอาไว้ให้ผู้เช่าแล้ว เช่น เครื่องปรับอากาศ ระบบแสงสว่าง ห้องน้ำ ห้องครัว เป็นต้น

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ Online Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ประเด็นเรื่องสัญญาเช่าอาคาร ที่ผู้เช่าอพาร์ทเมนท์ ห้องพัก หรือเช่าคอนโด ให้ความสนใจเป็นอย่างมากในช่วงนี้คือ การออกราชกิจจานุเบกษาว่าด้วยเรื่อง “ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจควบคุมสัญญา” ซึ่งได้มีผลบังคับใช้แล้ว เมื่อวันที่ 1 พฤษภาคม พ.ศ. 2561 เพื่อมาคุ้มครองผู้เช่าให้ได้รับความเป็นธรรมมากขึ้นจากการเช่าที่อยู่อาศัย โดยประกาศฉบับนี้ จะบังคับใช้กับธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่อที่อยู่อาศัย ที่จัดแบ่งให้เช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป รวมถึงห้องพัก บ้าน อาคารชุด อพาร์ตเม้นต์ แต่ไม่รวมถึงหอพักและโรงแรม

สาระสำคัญของกฎหมายเช่าใหม่

กฎหมายใหม่ฉบับนี้มีสาระสำคัญหลายประการที่เอื้อประโยชน์ต่อผู้เช่า ยกตัวอย่างเช่น

- ผู้ให้เช่าสามารถเรียกเก็บเงินประกันจากผู้เช่าไม่เกิน 1 เดือน

- ผู้เช่ามีสิทธิบอกยกเลิกสัญญาเช่าได้ โดยแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรล่วงหน้า 30 วันและจะไม่ถูกริบเงินประกัน

- เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง ผู้เช่าจะได้รับเงินประกันคืนจากผู้ให้เช่าภายใน 7 วัน

- ผู้เช่าได้รับการคุ้มครองสำหรับค่าเช่าและค่าใช้จ่ายคงที่ตลอดสัญญาเช่า 

- ผู้เช่าจ่ายค่าน้ำและค่าไฟตามอัตราในบิลแจ้งหนี้

หลายคนอาจสงสัยว่า ค่าน้ำค่าไฟตามกฎหมายฉบับใหม่นี้จะมีการคำนวณอย่างไร โดยสูตรในการคำนวณค่าน้ำค่าไฟเป็นดังนี้

ค่าไฟฟ้าหรือค่าน้ำประปาต่อหน่วย * จำนวนหน่วยที่เราใช้จริง

ในการคำนวณให้ได้ค่าไฟฟ้าหรือค่าน้ำประปาต่อหน่วย จะคิดจากปริมาณการใช้รวมกันของทั้งอาคาร เช่น ถ้าทั้งอาคารมีการใช้น้ำและไฟมาก ค่าน้ำและไฟเมื่อหารออกมาต่อหน่วยจะมีแนวโน้มที่สูงขึ้น แต่ถ้าทุกคนในตึกใช้น้ำและไฟแบบประหยัดลง การคิดราคาต่อหน่วยก็จะลดลง เป็นต้น โดยตารางด้านล่างแสดงการคำนวณค่าไฟฟ้าและค่าน้ำประปาต่อหน่วย

เมื่อได้ค่าไฟฟ้าและค่าน้ำประปาต่อหน่วยแล้ว จะสามารถคำนวณค่าไฟฟ้าและค่าน้ำประปาของผู้เช่าได้ ยกตัวอย่างเช่น ถ้าผู้เช่าใช้ไฟ 100 หน่วย ใช้น้ำ 10 หน่วย ค่าไฟฟ้าและค่าน้ำประปาจะเป็นดังตารางด้านล่าง

อย่างไรก็ตาม ภายใต้กฎหมายฉบับใหม่ ผู้ประกอบการสามารถเรียกเก็บค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นจากการให้เช่าอาคาร เช่น ค่าสูบน้ำ ค่าไฟฟ้าของอาคาร ผ่านการคิดค่าส่วนกลาง ค่าบริการอื่น ๆ หรือคิดค่าเช่าเพิ่มเติมในสัญญาเช่าฉบับใหม่ได้

สำหรับผู้เช่าที่มีสัญญาเช่าฉบับเดิมที่จัดทำก่อนวันที่ 1 พฤษภาคม 2561 หากผู้เช่ารู้สึกว่าไม่ได้รับความเป็นธรรมจากสัญญาเช่าฉบับเดิม ก็สามารถแจ้งทางผู้ประกอบการให้ยกเลิกสัญญาเช่าฉบับเดิมและใช้สัญญาเช่าฉบับใหม่ได้ แต่หากว่าอยากจะใช้สัญญาเช่าฉบับเดิมก็สามารถใช้ได้จนครบกำหนดอายุสัญญา ทั้งนี้การจะใช้สัญญาเช่าฉบับเดิมหรือสัญญาเช่าฉบับใหม่ขึ้นอยู่กับว่า เมื่อคำนวณค่าใช้จ่ายโดยรวมแล้วสัญญาเช่าฉบับไหนจะคุ้มค่ากว่ากัน

สำหรับผู้เช่าที่กำลังมองหาที่พักใหม่และกำลังจะทำสัญญาเช่าฉบับใหม่ K-Expert ธนาคารกสิกรไทย ขอแนะนำให้อ่านเงื่อนไขและข้อสัญญาต่าง ๆ ให้ละเอียดว่า นอกจากค่าเช่าห้องพักแล้ว มีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าบริการ เพิ่มเติมอีกหรือไม่

ผู้ประกอบการที่ไม่ปฏิบัติตามกฎหมายนี้ หากฝ่าฝืนจะต้องโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ (มาตรา 57 ทวิ พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภคฯ) หากผู้บริโภคไม่ได้รับความเป็นธรรมจากสัญญาเช่าหรือผู้ประกอบการที่มีข้อสงสัยเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่สายด่วน 1166 ของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.)

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

5 วิธีปล่อยเช่าบ้าน คอนโดฯ แบบมืออาชีพ

1. 5 ความผิดพลาดที่เกิดขึ้นบ่อยครั้งกับผู้ให้เช่ามือใหม่

2. วิธีคำนวณค่าเช่าห้องที่ไม่ทำให้ขาดทุน (ตอนนี้คุณอยู่ที่นี่)

3. วิธีปล่อยเช่าไว ได้ผลตอบแทนดี

4. วิธีจัดการเมื่อผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า

5. คำนวณภาษีเป็นก่อนให้เช่า

เบื้องต้น ผู้ให้เช่าควรรู้ข้อมูลของตลาดเช่าคอนโดมิเนียมที่อยู่ในทำเลเดียวกันเพื่อทำการเปรียบเทียบ ทั้งนี้ การเปรียบเทียบก็ต้องวัดกันที่คุณภาพของคอนโดมิเนียม ราคาต่อ ตร.ม. ทำเลที่ตั้ง ขนาดของห้อง รวมไปถึงชื่อเสียงของผู้พัฒนาโครงการก็มีส่วนการตั้งราคา 

อ่านบทความเพิ่มเติมเกี่ยวกับผู้ให้เช่า

- รู้ก่อนขาย! 5 กรณีที่จะทำให้ราคาห้องชุดของคุณตก

- เช่าบ้าน คอนโดฯ "ผู้ให้เช่าและผู้เช่า" ต้องรู้อะไรบ้าง?

- เทคนิคปล่อยเช่าได้กำไรเร็ว เริ่มต้นจากเลือกทำเลอันดับแรก

- 7 เทคนิคถ่ายภาพบ้าน คอนโดฯ ให้ปล่อยเช่าได้

การเปรียบเทียบข้อมูลต่าง ๆ เหล่านี้จะทำให้ผู้ให้เช่ารู้ข้อมูลเบื้องต้นที่มีประโยชน์ต่อการตั้งค่าเช่า แต่ทั้งนี้ ไม่ควรเอาโครงการคอนโดมิเนียมแบบไฮไรส์มาเปรียบเทียบกับคอนโดมิเนียมแบบโลว์ไรส์ ถึงแม้สเปคและทำเล จะใกล้เคียงกันมากก็ตาม สำหรับผู้ที่ไม่มีเวลามากพอที่จะหาข้อมูลเบื้องต้นมาประกอบการตั้งค่าเช่าห้อง แนะนำให้ใช้วิธีง่าย ๆ ในการตั้งราคาคือ สอบถามจากคนที่ปล่อยเช่าในโครงการเดียวกัน ซึ่งเป็นวิธีง่าย ๆ ที่นิยมทำกันในปัจจุบัน

ทั้งนี้ การคำนวณค่าเช่า จากข้อมูลเบื้องต้นมีด้วยกันอยู่ 2 รูปแบบคือ

1. การกำหนดค่าเช่าเบื้องต้นโดยคิดเป็นตารางเมตร จากการเปรียบเทียบห้องชุดรูปแบบเดียวกัน

วิธีนี้ถือเป็นการคิดอัตราค่าเช่าง่าย ๆ จากราคาเปรียบเทียบของห้องชุดใกล้เคียงที่นำมาปรับใช้กับอัตราค่าเช่าห้องของตนเอง โดยจะคิดเป็นราคาต่อตารางเมตร

ตัวอย่างการคำนวณค่าเช่าโดยคิดเป็นตารางเมตร

*ห้องในคอนโดฯ ที่นำมาเปรียบเทียบต้องมีลักษณะใกล้เคียงกับห้องที่เราจะปล่อยเช่ามากที่สุด (เป็นการคำนวณจากห้องเปล่า)

1 . คอนโดของเราเองเป็นรูปแบบ 1 ห้องนอน ขนาด 35 ตารางเมตร

คอนโดที่ใช้เปรียบเทียบเป็นรูปแบบ 1 ห้องนอน 30 ตารางเมตร อยู่บนศักยภาพทำเลเดียวกัน โดยมีราคาค่าห้องที่ 3,000,000 บาท และผู้ให้เช่าปล่อยเช่าเดือนละ 18,000 บาท (หากไม่ได้หาข้อมูลการเปรียบเทียบโดยการสอบถามด้วยตัวเองสามารถดูราคาค่าเช่าห้องคอนโดมิเนียมได้จากเว็บไซต์ต่าง ๆ)

เมื่อทราบอัตราค่าเช่าของห้องที่นำมาเปรียบเทียบแล้วจะสามารถคิดค่าเช่าต่อเดือนแบบง่าย ๆ ได้ว่า

- ห้องขนาด 30 ตารางเมตร

- ปล่อยเช่าในราคา 18,000 บาทต่อเดือน

- ค่าเช่าเฉลี่ยของห้องที่นำมาเปรียบเทียบอยู่ที่ 600 บาทต่อตารางเมตร

ดั้งนั้นหากจะใช้ราคาเปรียบเทียบต่อตารางเมตรมาใช้ในการตั้งค่าเช่าของเราเองจะเท่ากับว่า

ทั้งนี้ เราอาจจะตั้งอัตราค่าเช่าจริงในเรทที่สูงขึ้นหรือถูกกว่าราคาเบื้องต้นที่คำนวณได้ข้างต้น ให้เหมาะสมกับห้องของเราเองทั้งในแง่ของเฟอร์นิเจอร์ต่าง ๆ และแบบแปลนของห้องด้วย

2. การกำหนดค่าเช่าเบื้องต้นจากการเปรียบเทียบอัตราผลตอบแทน (Rental Yield)

คอนโดมิเนียมในแต่ละพื้นที่จะมีอัตราผลตอบแทนแตกต่างกันไป โดยส่วนใหญ่จะคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ ซึ่งวิธีนี้จะต้องมีการสำรวจพื้นที่รอบๆ โครงการคอนโดมิเนียมของเราเองและสำรวจราคาปล่อยเช่าในแต่ละจุดเพื่อนำมาคำนวณหาค่าเฉลี่ยผลตอบแทน และเมื่อได้อัตราผลตอบแทนเฉลี่ยแล้วก็จะสามารถนำค่าเฉลี่ยนั้นมาคำนวณหาอัตราค่าเช่าได้

ตัวอย่างการคำนวณค่าเช่าจากอัตราผลตอบแทน

- คอนโดมิเนียมย่านพระราม 9 ราคา 1,000,000 บาท

- อัตราผลตอบแทนเฉลี่ยจากค่าเช่าในย่านพระราม 9 – อโศก อยู่ที่ประมาณ 5% ต่อปี

จากข้อมูลตรงนี้สามารถหาค่าเช่าได้ดังนี้

หากจะนำมาคิดเป็นค่าเช่าต่อปีที่ 12 เดือน จะเท่ากับว่า

สิ่งที่ต้องนำมาคำนวณค่าเช่า

เมื่อทราบอัตราค่าเช่าเบื้องต้นจากวิธีคำนวณต่าง ๆ แล้ว อีกสิ่งหนึ่งที่มีส่วนในการตั้งราคา ได้แก่ ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่ผู้ให้เช่าจะต้องนำมารวมในการคำนวณค่าเช่า โดยสิ่งที่จะต้องนำมาประกอบการคำนวณ ได้แก่

1. Investment Cost (ต้นทุน)

1.1 ราคาซื้อ-ขายของห้องชุดในโครงการ

1.2 เงินกองทุน (Sinking Fund) เพื่อใช้ในยามฉุกเฉิน ที่โครงการมักจะเรียกเก็บในปีแรก

1.3 ค่าตกแต่ง

2. Maintenance Cost (ค่าซ่อมบำรุง)

2.1 ค่าส่วนกลาง (Common Fee) เรียกเก็บรายเดือนหรือรายปี

2.2 ค่าล้างแอร์

2.3 ค่าทำความสะอาด

2.4 ค่าอินเตอร์เน็ต

2.5 ค่า Cable TV

2.6 ค่าโทรศัพท์

ตัวอย่างการคำนวณ (ตัวเลขที่เห็นเป็นเพียงตัวเลขสมมุติเท่านั้น)

1. Investment Cost (ต้นทุน)

1.1 ราคาซื้อ-ขายของห้องชุดในโครงการ = 1,000,000 บาท (เป็นห้องขนาด 30 ตารางเมตร)

1.2 เงินกองทุน (Sinking Fund) 500 บาทต่อตารางเมตร x ห้องขนาด 30 ตารางเมตร = 15,000 บาท

1.3 ค่าตกแต่ง 100,000 บาท

ดังนั้น จะสามารถคำนวณราคาต้นทุนของห้องนี้ได้เป็น

2. Maintenance Cost (ค่าซ่อมบำรุง)

2.1 ค่าส่วนกลาง 12,600 บาท (คิดจาก 35 บาท x ห้องขนาด 30 ตารางเมตรต่อเดือน x 12 เดือน)

2.2 ค่าล้างแอร์ 2 เครื่อง 1,000 บาทต่อปี (คิดจากค่าล้างแอร์เครื่องละ 500 บาทต่อปี)

2.3 ค่าทำความสะอาด 6,000 บาทต่อปี (คิดจากค่าทำความสะอาด 500 บาทต่อเดือน)

2.4 ค่า Internet  8,280 บาทต่อปี (คิดจากค่า Internet 690 บาทต่อเดือน)

2.5 ค่า Cable TV 12,000 บาทต่อปี (คิดจากค่า Cable TV 1,000 บาทต่อเดือน)

2.6 ค่าโทรศัพท์ 1,284 บาทต่อปี (คิดจากค่าโทรศัพท์ 107 บาทต่อเดือน)

ดังนั้นเมื่อรวมค่าใช้จ่ายของค่าซ่อมบำรุงทั้งหมดจะเท่ากับ

*(ค่าส่วนกลาง 12,600 บาท + ค่าล้างแอร์ 2 เครื่อง 1,000 บาท + ค่าทำความสะอาด 6,000 บาท + ค่า Internet  8,280 บาท + ค่า Cable TV 12,000 บาท + ค่าโทรศัพท์ 1,284 บาท = ค่าใช้จ่ายของค่าซ่อมบำรุงทั้งหมด 41,164 บาทต่อปี หรือ ประมาณ 3,430 บาทต่อเดือน)

จากข้อมูลทั้งหมด สรุปได้ว่า

- Investment Cost (ต้นทุน) ราคาต้นทุนคอนโดมิเนียมทั้งหมด = 1,150,000 บาท

- อัตราผลตอบแทน (Rental Yield) ของห้องชุดในโครงคอนโดฯ ที่นำมายกตัวอย่างอยู่ที่ = 5 %

- Maintenance Cost (ค่าซ่อมบำรุง) = 3,430 บาทต่อเดือน

สามารถคิดคำนวณค่าเช่าจากสูตร

*(ราคาซื้อขาย 1,000,000 บาท + ต้นทุน 115,000  X  (Rental Yield) 5 % = 55,750 บาท เมื่อนำมาหาร 12 ก็จะได้ราคาค่าเช่าต่อเดือนที่ 5,575 บาท เมื่อนำมาบวกกับค่าซ่อมบำรุงต่างๆ ก็จะเป็นราคาค่าเช่าสุทธิที่ 5,575 + 3,430 = 9,005 บาท)

ดังนั้นค่าเช่าสุทธิต่อเดือนของห้องที่ยกตัวอย่างจะมีราคาค่าเช่าอยู่ที่ 9,005 บาทต่อเดือน (ผู้ให้เช่าสามารถเพิ่มลดจากราคาเบื้องต้นนี้ได้ตามความเหมาะสม)

*ทั้งนี้หากผู้เช่ามีการติดตั้งอินเตอร์เน็ต หรือ Cable TV แยก หรือออกค่าซ่อมบำรุงต่าง ๆ เอง ผู้ให้เช่าควรนำส่วนต่างเหล่านี้หักออกมาและนำไปบวกกับสูตรอีกที

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กิตติคม พจนี Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com 

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

แม้เราจะไม่ได้ทำสัญญาเช่า หรือรับเงินแบบนอกระบบ โดยไม่มีหลักฐานหรือใบเสร็จใด ๆ ที่เป็นหลักฐานให้ตรวจสอบได้ แต่เราก็ไม่อาจจะวางใจได้ว่าจะรอดปลอดภัยจากการตรวจสอบได้

เนื่องจากเคยมีกรณีที่กรมสรรพากรติดต่อสอบถามผู้เช่าจากเบอร์โทรที่แจ้งประกาศให้เช่าคอนโดไว้ ทำให้ผู้เช่าที่ตั้งใจหลบเลี่ยงภาษีต้องจ่ายเงินเสียภาษีย้อนหลังจำนวนมาก

5 วิธีปล่อยเช่าบ้าน คอนโดฯ แบบมืออาชีพ

1. 5 ความผิดพลาดที่เกิดขึ้นบ่อยครั้งกับผู้ให้เช่ามือใหม่

2. คำนวณค่าเช่าอย่างไรไม่ให้ปล่อยเช่าแล้วขาดทุน

3. วิธีปล่อยเช่าไว ได้ผลตอบแทนดี

4. วิธีจัดการเมื่อผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า

5. คำนวณภาษีเป็นก่อนให้เช่า (ตอนนี้คุณอยู่ที่นี่)

ดังนั้น ทางที่ดีเราจึงควรดำเนินการต่าง ๆ ให้ถูกต้องตั้งแต่เริ่มแรก ไม่ว่าจะเป็นการทำสัญญาเช่า การออกหลักฐานหรือใบเสร็จรับเงิน การยื่นแจ้งอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า รวมถึงการเสียภาษีตามกฎหมาย

ลองทำความเข้าใจวิธีการคำนวณภาษีเงินได้และภาษีโรงเรือน เพื่อคาดการณ์รายได้สุทธิหลังหักภาษีในแต่ละปีด้วยตัวเอง

ภาษีเงินได้

ภาษีเงินได้จากการให้เช่าทรัพย์สินถือเป็นภาษีเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(5) เช่น (ก)การให้เช่าบ้าน โรงเรือน สิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นหรือแพ เป็นต้น

เมื่อมีรายได้ดังที่กล่าวมาผู้มีเงินได้ต้องนำไปรวมกับเงินได้อื่นๆ (ถ้ามี) และนำไปยื่นเพื่อเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ได้แก่ ภาษีช่วงกลางปี (มกราคม-มิถุนายน) ซึ่งเรียกว่า ภ.ง.ด.94 ชำระภายในเดือนกันยายน และยื่นภาษีสิ้นปีหรือแบบ ภ.ง.ด.90 ภายในเดือนมีนาคมของปีต่อไป

วิธีการคำนวณแบ่งเป็น 2 ลักษณะ ได้แก่ วิธีเงินได้สุทธิ และวิธีเงินได้พึงประเมิน

1. วิธีเงินได้สุทธิ

วิธีการคำนวณเงินได้สุทธิจะคำนวณจากเงินทั้งหมดที่ได้รับ ประกอบด้วย รายได้ค่าเช่า และค่าเฟอร์นิเจอร์รวมกัน โดยนำมาหักค่าใช้จ่ายและค่าลดหย่อน ตามสูตรดังนี้

(รายได้ – ค่าใช้จ่าย – ค่าลดหย่อน) x อัตราภาษี

สำหรับการปล่อยเช่าคอนโดฯ ในปัจจุบันสามารถเลือกหักค่าใช้จ่ายได้ 2 วิธี โดยสามารถเลือกวิธีการหักที่ต่างกันได้ในแต่ละปี ได้แก่

1.การหักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาในอัตรา 30% สำหรับผู้ที่เป็นเจ้าของคอนโดให้เช่าสามารถหักค่าใช้จ่าย 30% ของยอดรายได้

2.การหักค่าใช้จ่ายจริงตามความจำเป็นและสมควร สำหรับผู้ที่เตรียมเอกสารไว้เรียบร้อยและประเมินค่าใช้จ่ายของตัวเองไว้ว่าน่าจะสูงกว่า 30% ของรายได้ โดยวิธีนี้สามารถนำภาษีโรงเรือนมาหักเป็นค่าใช้จ่ายได้

2. วิธีเงินได้พึงประเมิน

ในกรณีที่รายได้จากการให้เช่าคอนโด และรายได้อื่นที่ไม่ใช่เงินเดือนรวมกันมีรายได้มากกว่า 1 ล้านบาทต่อปี เราสามารถใช้วิธีเงินได้พึงประเมิน ตามสูตรดังนี้

รายได้ค่าเช่าทั้งหมด x 0.5%

หลังจากนั้นลองเปรียบเทียบผลลัพธ์ที่ได้จากการคำนวณทั้ง 2 แบบ โดยสามารถใช้วิธีการคำนวณผ่านโปรแกรมการคำนวณภาษีต่าง ๆ ได้ก่อนยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่สำนักงานสรรพากรพื้นที่สาขา หรือผ่านอินเตอร์เน็ต

ภาษีโรงเรือน

ตาม พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนฯ กำหนดผู้มีหน้าที่เสียภาษีหรือผู้รับประเมินว่า เจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ต้องเสียภาษี

หากทรัพย์สินที่ต้องเสียภาษีเป็นคนละเจ้าของกันให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ต้องเสียภาษีดังกล่าวเป็นผู้มีหน้าที่เสียภาษี ด้วยการยื่นแบบแสดงรายการทรัพย์สิน เพื่อเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินหรือแบบ ภ.ร.ด.2 ต่อสำนักงานเขตหรือหน่วยงานท้องถิ่นที่ทรัพย์สินตั้งอยู่

โดยยื่นภายในเดือนกุมภาพันธ์ของทุกปี และสามารถมอบอำนาจให้ผู้อื่นยื่นแทนหรือส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนได้

สำหรับการคิดภาษีโรงเรือน ผู้ให้เช่าจะถูกบังคับเสียในอัตรา 12.5% ของรายได้ค่าเช่า หรือคิดเป็นค่าเช่าประมาณ 1 เดือนครึ่ง

หากต้องการประหยัดภาษีโรงเรือน ผู้ให้เช่าสามารถแยกระหว่างค่าเช่าและค่าเฟอร์นิเจอร์ตั้งแต่ตอนทำสัญญา เพราะภาษีโรงเรือนจะคำนวนเฉพาะส่วนที่เป็นค่าเช่าเท่านั้น

นอกจากนั้น ผู้ให้เช่ายังสามารถขอผ่อนชำระค่าภาษีแบ่งเป็น 3 งวดได้ โดยสามารถยื่นหนังสือแจ้งความจำนงขอผ่อนชำระค่าภาษีต่อพนักงานเก็บภาษีภายใน 30 วันนับตั้งแต่วันถัดจากวันที่ได้รับแจ้งการประเมิน ในกรณีที่วงเงินค่าภาษีที่จะขอผ่อนชำระมีจำนวนเงินค่าภาษีตั้งแต่ 9,000 บาทขึ้นไป 

อ่านบทความเพิ่มเติมที่เกี่ยวข้อง

- รู้เรื่องค่าธรรมเนียมและภาษี ซื้อขายอสังหาฯ ได้ไม่ยาก

- มารู้จักภาษีและค่าใช้จ่ายก่อนขายบ้านกัน

- ขายบ้านที่เป็นมรดกต้องเสียภาษีหรือไม่

- รู้ทันค่าใช้จ่าย ขายบ้านทั้งที ต้องมีกำไร

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กิตติคม พจนี Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

• ทรัพย์สินที่ผู้เช่านำมาติดกับอสังหาฯ ให้เช่านับเป็นของผู้ให้เช่าทันที และไม่สามารถถอดออกมาได้ภายหลัง

• ควรระบุในสัญญาไว้อย่างชัดเจนว่า ผู้ให้เช่าสามารถล็อกประตูห้อง, ตัดน้ำตัดไฟได้ หากผู้เช่าทำผิดสัญญาเช่า

ถ้าไม่อยากปวดหัวกับปัญหา ไม่มี-ไม่หนี-ไม่จ่าย จากผู้เช่าหัวหมอที่หาช่องโหว่จากกฎหมายหรือสัญญาเช่าบ้าน โดยที่ผู้ให้เช่าไม่สามารถทำอะไรได้ เพราะพลาดพลั้งตั้งแต่เริ่มต้นที่ใช้สัญญาเช่าบ้านสำเร็จรูปจากอินเตอร์เน็ตหรือหาซื้อตามร้านค้าทั่วไป ทำให้รายละเอียดสำคัญไม่ครบถ้วนหรือไม่ครอบคลุมถึงปัญหาที่อาจจะตามมาในอนาคต

ลองสำรวจตรวจสอบสัญญาเช่าบ้านในมือก่อนส่งต่อให้ผู้เช่าเซ็นว่า คุณได้ระบุรายละเอียดสำคัญต่อไปนี้ในสัญญาเช่าบ้านแล้วหรือไม่

ค้นหาประกาศ เช่าบ้านเดี่ยว ได้ที่นี่

ค่าเช่าและค่าใช้จ่าย

ในสัญญาเช่าบ้านควรระบุค่าเช่าและกำหนดเวลาการจ่าย รวมถึงเงื่อนไขการชำระเงิน หากชำระไม่ตรงเวลา ผู้เช่าต้องเสียค่าปรับกรณีจ่ายค่าเช่าล่าช้า ซึ่งโดยส่วนใหญ่ผู้เช่ามักกำหนดให้จ่ายค่าเช่าวันที่ 1 ของทุกเดือน และหากออกหนังสือทวงแล้วไม่ชำระภายในวันที่ 5 เวลา 17.00 น. ผู้เช่าต้องจ่ายค่าปรับเพิ่ม 5% ของค่าเช่าที่ต้องจ่าย ซึ่งผู้ให้เช่าควรเขียนในสัญญาเช่าบ้านให้ชัดเจนว่า มีสิทธิเรียกค่าปรับได้ และหากไม่ชำระเป็นเวลานานเท่าใด ผู้ให้เช่าจะมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าบ้านได้

นอกจากนั้น ในสัญญาเช่าบ้านควรกำหนดจำนวนเงินประกันการเช่าก่อนให้เช่าที่ต้องเรียกเก็บ เพื่อประกันความเสียหาย และค่าใช้จ่ายทำความสะอาดกรณีผู้เช่าย้ายออก โดยจะคืนให้หลังจากผู้เช่าเลิกสัญญาเช่าบ้านและคืนกุญแจให้ ในจำนวนที่หักค่าความเสียหายและค่าทำความสะอาดแล้ว

ส่วนใหญ่ผู้ให้เช่ามักเรียกเก็บเงินประกัน 1-2 เดือนพร้อมกับค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน ซึ่งผู้เช่าควรระบุให้ชัดเจนว่า เงินประกันหรือเงินมัดจำไม่มีการคิดดอกเบี้ย และไม่สามารถนำมาชำระเป็นค่าเช่าได้ เพื่อป้องกันผู้เช่าที่ใกล้ออกเรียกร้องให้นำเงินประกันจ่ายแทนค่าเช่า เนื่องจากผู้ให้เช่ายังไม่สามารถประเมินรายจ่ายการทำความสะอาดหรือความเสียหายภายในห้องได้

ระยะเวลา

ผู้ให้เช่าสามารถระบุระยะเวลาการเช่า การต่ออายุสัญญาเช่าบ้าน หรือเงื่อนไขการเลิกสัญญาเช่าบ้าน เช่น แจ้งล่วงหน้ากี่เดือน ในกรณีที่ไม่ระบุเวลา ผู้เช่าต้องแจ้งล่วงหน้า 1 เดือนตามข้อบังคับของกฎหมาย โดยในสัญญาเช่าบ้านอาจจะใส่เงื่อนไขการต่อสัญญาอัตโนมัติหากไม่มีการบอกเลิกสัญญา หรือเงื่อนไขการยกเลิกสัญญาทันที และต้องต่อสัญญาเช่าบ้านใหม่อีกครั้งหลังจากหมดสัญญาเช่า

เงื่อนไขการเช่า

จำนวนของผู้เช่ายิ่งมาก ยิ่งก่อให้เกิดความเสียหายกับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าได้มาก ทางที่ดีผู้ให้เช่าควรกำหนดจำนวนผู้อยู่อาศัย หากมีจำนวนเกินกว่าที่ระบุในสัญญาเช่าบ้าน ผู้เช่าต้องแจ้งผู้ให้เช่าทราบและเสียค่าธรรมเนียมเพิ่มตามที่กำหนดไว้ รวมถึงการระบุไม่ให้มีการเช่าช่วง (การปล่อยเช่าต่ออีกทอดหนึ่ง) หรือหากมีการเช่าช่วงต้องได้รับความเห็นชอบจากผู้ให้เช่า

นอกจากนั้น ผู้ให้เช่ายังสามารถกำหนดกฎระเบียบข้อบังคับในการอยู่อาศัยที่เป็นรายละเอียดปลีกย่อย ซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาเช่าบ้าน โดยให้ผู้เช่าเซ็นรับทราบทุกหน้าของกฎระเบียบข้อบังคับ ซึ่งส่วนใหญ่ผู้ให้เช่ามักกำหนดไม่ให้ผู้เช่านำสัตว์เลี้ยงเข้ามาในที่อยู่อาศัย หรือให้นำเข้ามาได้หากไม่ผิดกฎของสถานที่นั้น ภายใต้เงื่อนไขการเลี้ยงที่ระบุในสัญญาเช่าบ้าน รวมถึงในกรณีที่ผู้เช่ามีรถยนต์ควรมีข้อกำหนดเกี่ยวกับการนำรถยนต์เข้ามาจอดภายในที่จอดรถของที่พัก โดยระบุจำนวนรถที่สามารถนำมาจอดได้ และเลขทะเบียนรถ รู้ก่อนตัดสินใจเช่า

การต่อเติมซ่อมแซม

สัญญาเช่าบ้านควรระบุสิทธิผู้ให้เช่าสามารถเข้าไปภายในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าได้ ในกรณีการตรวจสอบซ่อมแซมหรือให้บริการ เช่น การนำช่างไปซ่อมบำรุง โดยต้องแจ้งล่วงหน้ากับผู้เช่าอย่างน้อย 2 วัน พร้อมผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายการซ่อมแซมไว้อย่างชัดเจน ซึ่งส่วนใหญ่ค่าส่วนกลาง ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าเคเบิ้ลทีวีจะระบุให้ผู้เช่าจ่าย รวมถึงพิจารณาตามเหตุที่เกิดความเสียหาย เช่น เครื่องปรับอากาศเก่าไม่สามารถใช้งานได้ ผู้ให้เช่าต้องเป็นคนซ่อมแซม หรือผู้เช่าเป็นคนจัดหาพนักงานมาซ่อมแซม แต่สามารถหักจากค่าเช่าเดือนถัดไปได้

อย่างไรก็ตาม หากเป็นกรณีที่เกิดจากความไม่ระมัดระวังของผู้ใช้ เช่น เฟอร์นิเจอร์ชำรุด ผู้เช่าต้องเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น

ขณะเดียวกันผู้ให้เช่าควรระบุในสัญญาการดัดแปลงต่อเติมอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ต้องได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าก่อน เช่น ติดเครื่องปรับอากาศ เครื่องทำน้ำอุ่น หรือเจาะกำแพง เนื่องจากการต่อเติมอาจจะทำให้ทรัพย์สินหรือสภาพห้องเสียหายเป็นรอยได้

โดยทรัพย์สินที่ผู้เช่านำมาติดกับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่านับเป็นของผู้ให้เช่าทันที และไม่สามารถถอดออกมาได้ภายหลัง เนื่องจากห้องอาจจะได้รับความเสียหายหลังจากถอดเครื่องปรับอากาศหรือเครื่องทำน้ำอุ่นออก

ค้นหาประกาศ เช่าคอนโด ได้ที่นี่

การยกเลิกสัญญา

ผู้ให้เช่าสามารถระบุเงื่อนไขที่ทำให้สามารถบอกยกเลิกสัญญา พร้อมทั้งเก็บเงินมัดจำหรือค่าปรับได้ เช่น ผู้เช่าออกโดยไม่แจ้งล่วงหน้า, การจ่ายค่าเช่าล่าช้าโดยไม่จ่ายเบี้ยปรับ, การเช่าไม่ครบตามสัญญาเช่าบ้าน, ผู้เช่าไม่จ่ายค่าส่วนกลางหรือค่าสาธารณูปโภค, ผู้เช่าทำให้อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเสียหาย หรือสร้างความเดือดร้อนให้บุคคลอื่น รวมถึงกรณีผู้เช่าทิ้งอสังหาริมทรัพย์ โดยไม่จ่ายค่าเช่า

ส่วนใหญ่จะกำหนดระยะเวลาถ้าติดต่อผู้เช่าไม่ได้ประมาณ 15 วัน ในสัญญาเช่าบ้านจะระบุให้ผู้ให้เช่าสามารถเข้าไปจัดการขนย้ายทรัพย์สินเก็บภายในสถานที่ที่กำหนดได้

ถ้าไม่อยากให้เกิดปัญหาผู้เช่าไม่มี-ไม่หนี-ไม่จ่าย ผู้ให้เช่าควรระบุในสัญญาไว้อย่างชัดเจนว่า ผู้ให้เช่าสามารถล็อกประตูห้องหรือตัดน้ำตัดไฟได้หากผู้เช่าทำผิดสัญญาเช่าบ้าน เช่น ไม่ยอมย้ายออก หรือไม่จ่ายค่าเช่า โดยไม่ถือว่าเป็นความผิดตามกฎหมายอาญาฐานบุกรุก รวมถึงการกำหนดให้ผู้เช่าให้ความร่วมมือกับผู้ให้เช่าก่อนเลิกสัญญาเช่าบ้าน ด้วยการให้ผู้เช่ารายใหม่สามารถดูห้องได้ระหว่างที่สัญญาเช่าบ้านยังไม่ครบกำหนด พร้อมระบุห้ามการเพิ่มกุญแจล็อคประตูก่อนได้รับอนุญาตจากผู้เช่า และหากสามารถเพิ่มกุญแจได้ ต้องปั๊มกุญแจให้กับผู้ให้เช่าเสมอ

DDproperty Tip

ควรให้ผู้เช่าเซ็นชื่อในใบสัญญาทุกหน้า เพื่อเป็นหลักฐานแสดงการรับทราบรายละเอียดและเงื่อนไขการเช่าทั้งหมด โดยผู้เช่าสามารถทำรายการทรัพย์สินในห้องเช่าหรือบ้านเช่าแนบท้ายกับตัวสัญญาเช่าบ้าน รวมถึงถ่ายรูปก่อนปล่อยเช่าไว้สำหรับตรวจสอบสภาพก่อนเช่าและหลังเช่า ทั้งยังหลีกเลี่ยงปัญหาทรัพย์สินสูญหายได้

อ่านบทความเพิ่มเติม

ความรู้เรื่องสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์

ความต้องการของผู้เช่า

5 ความผิดพลาดของผู้ให้เช่ามือใหม่ 

หากคุณมีข้อสงสัยเกี่ยวกับการซื้อบ้าน อ่าน คู่มือซื้อขาย ที่สามารถเป็นตัวช่วยตอบได้ทุกคำถาม พร้อมบอกรายละเอียดการคำนวณสินเชื่อบ้าน ที่เหมาะสมกับคุณโดยเฉพาะมนุษย์เงินเดือน  เพื่อให้ตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น

คำตอบในคำถามแรก นั่นคือ เราควรตกแต่งห้องชุดก่อนปล่อยเช่า เพื่อเพิ่มมูลค่าให้กับห้องชุด ดึงดูดความสนใจให้กับผู้เช่า ทำให้ปล่อยเช่าได้ง่ายขึ้น เพราะว่าผู้เช่าส่วนใหญ่อาจมีความจำเป็นในการย้ายที่อยู่อาศัยตามสถานที่ทำงาน จึงไม่สะดวกที่จะมีข้าวของเครื่องใช้ชิ้นใหญ่แล้วต้องเคลื่อนย้ายทุกครั้งเมื่อย้ายที่อยู่อาศัยใหม่ แต่ถ้าใครจำเป็นต้องย้ายที่อยู่อาศัยจริง ๆ เราก็มีเคล็ดลับที่จะทำให้การย้ายที่อยู่ไม่ใช่เรื่องยาก

ส่วนการวางงบประมาณในการตกแต่งควรเป็นเท่าไรนั้น ต้องขึ้นอยู่กับกลุ่มเป้าหมาย ทำเล และ อัตราค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับ โดยสามารถแบ่งกลุ่มเป้าหมายเป็น 3 กลุ่มด้วยกัน เพื่อให้สามารถแต่งห้องชุดให้โดนใจคนเช่าได้ คือ

1.กลุ่มผู้เช่าระดับล่าง

ตลาดนี้ส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียมระดับล่าง ราคาประมาณ 6-9 แสนบาท โดยจะเป็นคอนโดมิเนียมใกล้แหล่งทำงาน หรือใกล้สถานศึกษา อัตราค่าเช่าจะเริ่มต้นตั้งแต่ 2,500 บาท/เดือน จนถึง 7,000-8,000 บาท/เดือน ขึ้นอยู่กับทำเลและกำลังซื้อของผู้เช่าย่านนั้น

หากอัตราค่าเช่าไม่สูงมาก กลุ่ม 2,500-4,000 บาท/เดือน อาจจะเน้นเฟอร์นิเจอร์ที่จำเป็น เช่น เตียง+ที่นอน, ตู้เสื้อผ้า และโต๊ะวางของอเนกประสงค์ ไม่จำเป็นต้องมีเครื่องใช้ไฟฟ้าอย่างทีวีหรือตู้เย็น ซึ่งต้นทุนในการตกแต่งไม่ควรเกิน 10,000 บาท

อย่างไรก็ตาม ผู้เช่ากลุ่มนี้บางส่วนตัดสินใจเลือกจากอัตราค่าเช่าถูกเป็นหลัก ดังนั้น นักลงทุนที่มองว่าการลงทุนตกแต่งมาก ๆ จะทำให้ต้นทุนในการลงทุนเพิ่มขึ้น ก็อาจจะไม่ต้องตกแต่งมาก มีให้เพียงเครื่องใช้ที่จำเป็น เช่น เตียง ที่นอน และตู้เสื้อผ้า เพื่อกดอัตราค่าเช่าให้ถูกลง ก็จะเป็นอีกหนึ่งทางเลือกให้กับคนที่กำลังซื้อน้อย

แต่หากเป็นกลุ่มนักศึกษาที่มีกำลังซื้อขึ้นมา อัตราค่าเช่าต่อเดือนเกิน 5,000 บาทขึ้นไป ควรจะมีทั้งเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าที่จำเป็น เช่น เตียง+ที่นอน, ตู้เสื้อผ้า, โต๊ะ/ตู้วางของอเนกประสงค์, ทีวี และตู้เย็น หรือถ้าอัตราค่าเช่าแตะ 7,000-8,000 บาท และเป็นห้องชุด 1 ห้องนอน ควรจะมีโซฟาในห้องนั่งเล่นด้วย โดยควรคุมต้นทุนในการตกแต่งไม่ควรเกิน 15,000 บาท

2. กลุ่มผู้เช่าระดับกลาง

ตลาดนี้จะเป็นคอนโดมิเนียมระดับกลาง ราคาประมาณ 2-3 ล้านบาท ส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียมใกล้เมือง เดินทางเข้าเมืองสะดวกด้วยรถไฟฟ้า อัตราค่าเช่าจะเริ่มต้นตั้งแต่ 12,000-20,000 บาท/เดือน

โดยกลุ่มผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นมนุษย์เงินเดือนที่ยังไม่พร้อมจะซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง หรือจำเป็นต้องย้ายที่อยู่อาศัยบ่อยตามลักษณะงาน จึงยังไม่ซื้อคอนโดมิเนียมอยู่เอง ซึ่งกลุ่มนี้จะมีกำลังในการเช่าระดับกลาง

สำหรับตลาดเช่าคอนโดมิเนียมกลุ่มนี้ การแข่งขันสูงมาก เพราะซัพพลายคอนโดมิเนียม 2-3 ล้านบาทเป็นกลุ่มที่มีมากที่สุด

ดังนั้นการตกแต่งที่พร้อมอยู่มาก ๆ จึงเป็นกลยุทธ์สำคัญ โดยควรจะมีครบทั้งเตียงและที่นอน, ตู้เสื้อผ้า, โต๊ะและตู้วางของอเนกประสงค์, ทีวี, ตู้เย็น, เตาไมโครเวฟ และมีโซฟาในห้องนั่งเล่น ซึ่งคุณภาพเฟอร์นิเจอร์ที่เลือกควรเป็นระดับกลาง ๆ ดูดี แต่ก็ต้องเลือกที่ราคาไม่แพงมาก

เพราะมีโอกาสที่เฟอร์นิเจอร์ข้าวของเครื่องใช้เหล่านี้จะเสียหายชำรุด เมื่อผู้เช่ารายเดิมย้ายออก นักลงทุนจะมีค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมเพิ่มก่อนที่จะปล่อยเช่าใหม่ ดังนั้น ควรคุมงบประมาณโดยรวมให้ไม่เกิน 20,000-25,000 บาท

หมายเหตุ : การติดตั้งสัญญาณอินเทอร์เน็ต สำหรับผู้เช่ากลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่สามารถดำเนินการเองได้ นักลงทุนไม่จำเป็นต้องติดตั้งไว้ให้

3. กลุ่มลูกค้าระดับบน

กลุ่มนี้ส่วนใหญ่จะเป็นลูกค้าชาวต่างชาติ คอนโดมิเนียมที่นำมาปล่อยเช่าให้กับคนกลุ่มนี้ก็จะเป็นคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ 5-10 ล้านบาทขึ้นไป ทำเลใจกลางเมือง อัตราค่าเช่ามีความหลากหลายมาก แต่จะเริ่มต้นไม่น้อยกว่า 30,000 บาท จนอาจจะไปแตะ 70,000-80,000 บาท หรือแตะ 1 แสนบาท ขึ้นอยู่กับทำเลและพื้นที่ใช้สอยของห้องชุดนั้นๆ

การตกแต่งให้คนกลุ่มนี้ต้องจัดเต็ม เพราะอัตราค่าเช่าค่อนข้างสูง อีกทั้ง ผู้เช่าชาวต่างชาติส่วนใหญ่จะไม่สะดวกในการหาข้าวของต่าง ๆ ด้วยตัวเอง จึงควรเตรียมให้ครบตั้งแต่เตียง+ที่นอน, ตู้เสื้อผ้าชั้นดี, โซฟาเบด พร้อมโต๊ะรับแขกเล็กๆ, โต๊ะ/ตู้วางของอเนกประสงค์, ทีวี, ตู้เย็น

และอาจจะมีเครื่องใช้ไฟฟ้าขนาดเล็ก เช่น เครื่องปิ้งขนมปัง เครื่องต้มน้ำร้อน เตาไมโครเวฟ ฯลฯ ซึ่งงบประมาณในการตกแต่งอาจจะต้องค่อนข้างสูง แต่ก็ควรคุมให้ไม่เกิน 30,000-40,000 บาท

หมายเหตุ การติดตั้งสัญญาณอินเทอร์เน็ต สำหรับผู้เช่ากลุ่มนี้ นักลงทุนควรติดตั้งไว้ให้เลย เพราะผู้เช่าชาวต่างชาติส่วนใหญ่ไม่มีความคุ้นเคยในการติดต่อในรายละเอียดเหล่านี้ ซึ่งนักลงทุนสามารถแยกคิดค่าบริการอินเทอร์เน็ตเพิ่มจากค่าเช่าได้

ท้ายที่สุด หัวใจสำคัญในการตกแต่งห้องชุดก่อนปล่อยเช่า นั่นคือ ต้องตกแต่งและติดตั้งเฟอร์นิเจอร์ให้รวดเร็ว เพื่อให้ปล่อยเช่าได้เร็ว มีรายได้เร็ว และอยู่ในกรอบต้นทุนที่สมเหตุสมผล

เพื่อให้ได้อัตราผลตอบแทนตามเป้าหมาย ซึ่งก็มีวิธีการคำนวณค่าเช่าห้องไว้ล่วงหน้าเพื่อป้องกันการขาดทุน-ได้ไม่คุ้มเสียดังนี้ : วิธีคำนวณค่าเช่าห้องที่ไม่ทำให้ขาดทุน!

และศึกษาเงื่อนไขพื้นฐานที่ใช้สำหรับในการทำสัญญาปล่อยเช่าที่นอกเหนือจากเงื่อนไขในแบบฟอร์มตามหลักสากล ซึ่งผู้ให้เช่าสามารถเพิ่มเติมได้ เพื่อสร้างความรัดกุมป้องกันการเจอผู้เช่าที่ผิดสัญญา

หากคุณมีข้อสงสัยเกี่ยวกับการซื้อบ้าน คู่มือซื้อขายสามารถเป็นตัวช่วยตอบได้ทุกคำถาม พร้อมบอกรายละเอียดการคำนวณสินเชื่อบ้านให้คุณตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น

• เงินค่าเช่าล่วงหน้า และ เงินประกัน คือ เงินคนละส่วนกัน ภายในสัญญาเช่าต้องแยกและระบุเงื่อนไขให้ชัดเจน

• หากข้าวของภายในห้องเสียหาย หรือ มีเหตุให้ต้องยึดเงินประกัน ควรอ้างอิงจากเงื่อนไขในสัญญาเป็นหลัก ดังนั้นสัญญาเช่าจะต้องรัดกุม

การปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์โดยปกติจะมีส่วนของค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์สามารถเรียกเก็บจากผู้เช่าได้ก่อนเข้าพักอาศัย เพื่อไม่ให้เกิดปัญหายุ่งยากใจภายหลัง

ในฐานะเจ้าของที่พักอาศัยควรศึกษารายละเอียดของการเก็บค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกัน ก่อนจะร่างสัญญาให้ผู้เช่าเซ็นไว้เป็นลายลักษณ์อักษร

ค้นหาประกาศ เช่าบ้านเดี่ยว ได้ที่นี่

1.สำรวจและถ่ายรูป

ขั้นแรก หลังจากที่ตั้งใจปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์หรือหลังจากผู้เช่าคนเก่าย้ายออก เราจำเป็นต้องสำรวจตรวจตราและจัดการสภาพอสังหาริมทรัพย์ที่จะปล่อยเช่าให้เรียบร้อย

ไม่ว่าจะเป็น ร่องรอยบนผนัง สีไม่หลุดลอก ระบบน้ำ ระบบไฟฟ้า และอุปกรณ์การใช้งานต่างๆ ไม่ชำรุด เช่น ประตู หน้าต่าง กลอน ลูกบิด หากมีความเสียหายต้องจัดการซ่อมแซมก่อน และถ่ายรูปเก็บไว้เป็นหลักฐาน

โดยเราสามารถระบุในสัญญาเพิ่มเติมว่า ถ้ามีความเสียหายเกิดขึ้นหลังจากนี้ ผู้เช่าต้องหาซื้อเปลี่ยนเอง หรือแล้วแต่จะตกลงกับผู้เช่า

นอกจากนั้น หากสำรวจแล้วพบของมีค่าหรือของชิ้นสำคัญที่มีคุณค่าทางจิตใจ ทางที่ดีควรเก็บออกมาจากอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า เพื่อป้องกันความเสี่ยงที่จะเกิดความเสียหายหรือสูญหายหลังจากผู้เช่าย้ายออกได้

2.ระบุจำนวนเงินให้ชัดเจน

ในสัญญาปกติควรระบุจำนวนเงินตั้งแต่ค่าเช่าล่วงหน้า เงินประกัน และค่าปรับต่างๆ พร้อมระบุเงื่อนไขการคืนและปรับเงินประกัน โดยต้องแยกระหว่างเงินค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันความเสียหาย

ซึ่งจำนวนเงินมักขึ้นอยู่กับราคาของอสังหาริมทรัพย์ ผู้ให้เช่าคอนโดมิเนียมหรือบ้านเช่าส่วนใหญ่จะทำสัญญาปีต่อปี โดยเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้า 2 เดือนหรือ 3 เดือน และเงินประกัน 1 เดือน

ซึ่งผู้ให้เช่าบางรายยังเพิ่มเงินประกันมิเตอร์ไฟฟ้า และเงินประกันมิเตอร์น้ำประปา เงินมัดจำสายโทรศัพท์และเงินมัดจำบัตรจอดรถรวม 3,000-5,000 บาท หรือไม่เกิน 3 เท่าของอัตราค่าบริการรายเดือน

อย่างไรก็ตาม จากประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561 กำหนดให้ผู้ให้เช่าอสังหาฯ

- ห้ามเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 1 เดือน

- ห้ามเรียกเก็บเงินประกันเกิน 1 เดือน

หากฝ่าฝืน ผู้เช่าสามารถร้องเรียนผ่านสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค หรือ สคบ. โดยทาง สคบ. จะตรวจสอบข้อร้องเรียน หากเป็นจริงก็จะดำเนินการเปรียบเทียบปรับผู้ให้เช่า และยังสามารถดำเนินการฟ้องคดีแพ่งแทนผู้บริโภคได้ด้วย หรือผู้บริโภคสามารถฟ้องคดีแพ่งเพื่อเรียกค่าเสียหายหรือบังคับให้เป็นไปตามประกาศต่อศาลโดยตรงอีกช่องทางหนึ่งด้วย

ส่วนทางอาญา หากผู้ให้เช่ามีการฝ่าฝืนไม่ปฏิบัติตามประกาศฉบับนี้ อาจได้รับโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี ปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

Guide

กฎหมายเช่าฉบับใหม่...เรื่องที่ผู้เช่าควรรู้

3.ยึดตามเงื่อนไขในสัญญา

เงื่อนไขในสัญญาเป็นสิ่งสำคัญที่ต้องระบุไว้อย่างชัดเจน ส่วนใหญ่มักกำหนดขอบเขตการใช้อสังหาริมทรัพย์และค่าปรับในกรณีผิดสัญญา เพื่อไม่ให้ทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์เกิดความเสียหาย

เช่น ห้ามทาสี หรือต่อเติมโดยไม่ได้รับอนุญาต หากพบร่องรอยการตอกตะปู หรือใช้กาวสองหน้าบนผนังห้อง ผู้ให้เช่าสามารถปรับได้จุดละ 100 บาท หรือหากจ่ายค่าเช่าช้ากว่ากำหนด

ผู้ให้เช่าสามารถปรับเงินเพิ่มเติมกับผู้เช่าได้ เพราะถือว่าทำผิดสัญญาการชำระเงิน รวมทั้งการไม่คืนเงินมัดจำหรือเงินประกันในกรณีเช่าไม่ครบกำหนดระยะเวลาที่ตกลงไว้ในสัญญาและไม่แจ้งย้ายออกล่วงหน้า ซึ่งทั้งหมดเราสามารถกำหนดไว้ในสัญญาก่อนให้เช่าได้

ค้นหาประกาศ เช่าคอนโด ได้ที่นี่

4.ภาษีค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกัน

เมื่อค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันนับเป็นรายได้ที่ได้รับ ผู้ให้เช่าจึงไม่สามารถหลบเลี่ยงภาษีได้ ตามคำสั่งกรมสรรพากรได้กำหนดไว้ โดยเฉพาะในกรณีการเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล และภาษีมูลค่าเพิ่ม

โดยกรมสรรพากรได้กำหนดให้นำรายได้ที่เรียกเก็บหรือพึงเรียกเก็บในลักษณะเป็นเงินก้อน เพื่อตอบแทนการให้เช่าทรัพย์สินทั้งจำนวน ไม่ว่าจะเรียกเก็บในลักษณะเงินจ่ายล่วงหน้า เงินประกัน เงินมัดจำ เงินจอง หรือเงินอื่นๆ ที่เรียกเก็บในลักษณะเดียวกัน มารวมคำนวณเป็นรายได้ในรอบระยะเวลาบัญชีที่เริ่มให้เช่าทรัพย์สิน

หรือจะนำรายได้นั้นมาเฉลี่ยตามส่วนแห่งจำนวนปีตามสัญญา และนำมารวมคำนวณเป็นรายได้ในแต่ละรอบระยะเวลาบัญชีนับแต่รอบระยะเวลาบัญชีที่เริ่มให้เช่าทรัพย์สินก็ได้

หลังจากมีการจ่ายคืนเงินจ่ายล่วงหน้าหรือเงินประกันให้ผู้เช่าตามสัญญาแล้ว ผู้ให้เช่าสามารถนำเงินจ่ายล่วงหน้าหรือเงินประกันที่ชำระคืนมาลงเป็นรายจ่ายในการคำนวณกำไรสุทธิ เพื่อเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลตามมาตรา 65 แห่งประมวลรัษฎากร โดยให้ถือเป็นรายจ่ายในรอบระยะเวลาบัญชีที่จ่ายคืนเงินจ่ายล่วงหน้า หรือเงินประกัน

ในกรณีที่ปล่อยเช่าทั่วไปในรูปแบบเสียภาษีบุคคลธรรมดา ซึ่งมีกำหนดระยะเวลาการเช่าระยะยาว เช่น 10 ปีหรือ 20 ปี การจ่ายภาษีในปีที่ได้รับเงินครั้งเดียวอาจจะสร้างภาระสำหรับผู้ให้เช่าจนเกินไป

กระทรวงการคลังจึงวางหลักการให้ผู้เสียเงินได้บุคคลธรรมดาสามารถเฉลี่ยเงินได้ตามส่วนแห่งจำนวนปีของอายุการเช่า เช่น อายุการเช่า 10 ปี รับเงินกินเปล่า 100,000 บาทตลอดอายุสัญญาการเช่า เราสามารถนำมาหารเฉลี่ยได้ปีละ 10,000 บาท นำมารับรู้รายได้ยื่นภาษี ภงด.93 ได้ล่วงหน้า 10 ปี

เมื่อถึงปีภาษีให้นำภาษีที่ยื่นล่วงหน้าตาม ภงด.93 มาเครดิตภาษี ซึ่งหากผู้มีรายได้ไม่ยื่นภาษีตามกำหนด เจ้าพนักงานประเมินกรมสรรพากรจะทำการประเมินเรียกเก็บภาษีเงินได้ก่อนถึงกำหนดเวลายื่นรายการตาม มาตรา 60 ทวิแห่งประมวลรัษฎากร 

อ่านบทความเกี่ยวกับการเช่าเพิ่มเติมได้ที่นี่

รวมประกันที่ควรรู้ เมื่อคิดขอสินเชื่อบ้าน ทำแล้วได้ประโยชน์อะไร?

รู้เรื่องค่าธรรมเนียมและภาษี ซื้อขายอสังหาฯ ได้ไม่ยาก

หากคุณมีข้อสงสัยเกี่ยวกับการซื้อบ้าน คู่มือซื้อขายสามารถเป็นตัวช่วยตอบได้ทุกคำถาม พร้อมบอกรายละเอียดการคำนวณสินเชื่อบ้านให้คุณตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น

ข้อมูลจากรายงานดัชนีที่อยู่อาศัย DDproperty Property Index Q4 2560

• ทำเลที่มีการเติบโตที่อยู่อาศัยสูง

แน่นอนว่าเมื่อพื้นที่หนึ่งมีความเจริญ เกิดการพัฒนาหลายด้านทั้งเส้นทางการเดินทาง แหล่งงาน รวมถึงสถานศึกษา ย่อมทำให้คนที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยต่างอยากลงหลักปักฐานในโซนนั้น

เหตุนี้เองจึงทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ พากันจับจองที่ดินเปล่า และคว้านซื้อตึกแถวเก่าเพื่อพัฒนาเป็นคอนโดฯ หรือหมู่บ้านจัดสรร เพื่อสนองความต้องการอยู่อาศัย โดยเขตพื้นที่ในกทม. และปริมณฑล มีการเติบโตที่อยู่อาศัยสูง

จากรายงานดัชนีที่อยู่อาศัย DDproperty Property Index ได้ทำการวิเคราะห์และสรุปมีดังนี้

1. เขตวัฒนา ยังคงเป็นพื้นที่ฮอตฮิตของการสร้างคอนโดฯ
2. เขตลาดพร้าว พบโครงการทาวน์เฮ้าส์มากที่สุด
3. เขตคลองสามวา หมู่บ้านจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยว มีจำนวนมาก

แม้พื้นที่อยู่อาศัยทั้ง 3 เขต จะเป็นโซนยอดนิยมของการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ของผู้ประกอบอสังหาฯ ข้อดีในตลาดปล่อยเช่า ย่อมมีผู้อยู่อาศัยสนใจสูง แต่ในขณะเดียวกันอาจจะต้องรับมือกับคู่แข่งนักลงทุนด้วยกัน ที่มีจำนวนมาก

เขตบางนามีการเติบโตสูงถึง 75% ในช่วงระยะเวลาไม่ถึง 3 ปี

• เผยทำเลทอง ปล่อยเช่าได้ราคา

  หลังจากรู้ทำเลที่มีการเติบโตที่อยู่อาศัยทั้ง 3 ประเภท คอนโดฯ ทาวน์เฮ้าส์ และบ้านเดี่ยว ในฐานะนักลงทุนอสังหาฯ ยังจำเป็นต้องเช็กการเติบโตของราคาซื้อ-ขาย อันเป็นปัจจัยหนึ่งที่ช่วยให้ได้ราคาปล่อยเช่าสูง ซึ่งคอนโดฯ ยังคงเป็นประเภทอสังหาฯ ที่มีระดับราคาต่อตร.ม. ปรับตัวสูงขึ้นที่สุดเมื่อเทียบกับทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยว โดยทำเลทองที่มีการเติบโตของราคาสูงมีดังนี้

1. เขตจตุจักร การปรับตัวของราคาที่อยู่อาศัย สูงขึ้น 5% เมื่อเทียบกับช่วงปลายปี 59 โดยราคาขายห้องชุดบริเวณนี้อยู่ที่ 120,000 – 180,000 บาท/ตร.ม. ห้องชุดประเภท 1 ห้องนอนได้รับความนิยมในกลุ่มผู้เช่ามากที่สุด มีค่าเช่าต่อเดือนเฉลี่ยประมาณ 520 บาท/ตร.ม.

2. เขตบางนา ราคาที่อยู่อาศัยแซงหน้าเขตพระโขนง โดยปรับตัวสูงขึ้น 3% ราคาห้องชุดบริเวณนี้อยู่ที่ 85,000 บาท/ตร.ม. มีค่าเช่าต่อเดือนประมาณ 475 บาท/ตร.ม. และด้วยศักยภาพของทำเลที่มีการพัฒนาพื้นที่หลายด้าน ทั้งนี้เพื่อรองรับความเจริญจากกรุงเทพฯ ชั้นใน

ประกอบกับยังเปรียบเสมือนเป็นประตูสู่เส้นทาง EEC จึงทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ และนักลงทุนต่างจับตาความเปลี่ยนแปลงพื้นที่นี้ เนื่องจากข้อมูลของ DDproperty Property Index พบว่ามีการเติบโตสูงถึง 75% ในช่วงระยะเวลาไม่ถึง 3 ปี

ค้นหาประกาศ เช่าบ้านเดี่ยว ได้ที่นี่

• รวมเทคนิคปล่อยเช่าบ้าน-คอนโดฯ กำไรเร็วแบบติดจรวด

เมื่อรู้ปัจจัยสำคัญอย่าง “ทำเล” ที่ช่วยทำให้ได้กำไรจากการลงทุนระยะยาวแล้ว อันดับต่อไปจำเป็นต้องพิจารณาเรื่ององค์ประกอบเทคนิคต่างๆ อันช่วยสนับสนุนการสร้างกำไร โดยมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

1. เลือกโครงการบ้าน-คอนโดฯ ที่ต้องการลงทุน มีแนวโน้มเพิ่มมูลค่าในอนาคต เช่น กำลังจะมีรถไฟฟ้าผ่าน ใกล้ห้างสรรพสินค้า หรือเป็นรูปแบบโครงการ Mixed-use ที่ผสมผสานระหว่างที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงานและรีเทล

2. บ้าน-คอนโดฯ ต้องดูสะอาดใหม่อยู่เสมอ กรณีนี้เป็นเรื่องสำคัญสำหรับผู้เลือกซื้อบ้านหรือคอนโดฯ มือสองมาปล่อยเช่า เพราะที่อยู่อาศัยย่อมมีการเสื่อมสภาพไปตามกาลเวลา ดังนั้นหากอยากให้เช่าได้กำไร หาผู้เช่าได้ง่ายๆ หมั่นคอยตรวจเช็คความเรียบร้อยทั้ง สายไฟ สุขภัณฑ์ หรือแม้แต่สีหรือวอลเปเปอร์ภายในห้อง หรืออาจตกแต่งเพิ่มเติมให้มีความสวยงามแบบใช้ต้นทุนต่ำเพื่อเป็นการเพิ่มกำไร

3. เลือกขนาดของที่อยู่อาศัย โดยคำนึงเรื่องความต้องการของผู้เช่าเป็นหลัก ซึ่งส่วนใหญ่แล้วสำหรับผู้เช่าคนไทย จะนิยมห้องชุดที่พออยู่ได้และคุ้มค่า นั้นคือห้องสตูดิโอและ 1 ห้องนอน ในขณะที่ผู้เช่าต่างชาติจะนิยมความครบครันของห้องชุดหรือบ้านเป็นหลัก เพื่ออยู่กับครอบครัวที่ย้ายถิ่นฐานมา นั้นคือรูปแบบ 2 ห้องนอน และบ้านเดี่ยว เป็นต้น

ขึ้นชื่อว่า “การลงทุน” ย่อมมีความเสี่ยงเข้ามาเกี่ยวข้อง แต่ถ้ารู้จักพิจารณาองค์ประกอบต่างๆ รวมถึงเทคนิคที่ช่วยทำให้เพิ่มมูลค่าในการลงทุน การพิชิตกำไรก็ไม่ใช่เรื่องยากอีกต่อไป

ทั้งนี้ก่อนตัดสินใจซื้อหรือขายหรือให้เช่าหรือเช่าอสังหาฯ ควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม ซึ่งอีกหนึ่งแหล่งที่น่าสนใจคือรายงานดัชนีอสังหาฯ DDproperty Property Index  และ รายงานภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ DDproperty Property Market Outlook 

อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหาบ้านคอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน

ลองคิดง่ายๆ จากตัวเราเอง เวลาไปเที่ยวที่ต่างๆ สนใจคลิกเข้าไป ก็เพราะภาพสวยๆ วิวสวยๆ เวลาจะเลือกห้องพัก ซึ่งพักเพียงไม่กี่วัน ก็ยังเลือกที่สวยๆ จากภาพที่ถูกโพสต์บนเว็บ

ค้นหาประกาศ เช่าบ้านเดี่ยว ได้ที่นี่

การปล่อยเช่าที่อยู่อาศัยก็เช่นเดียวกัน มีนักลงทุนหลายคนที่ประกาศให้เช่าห้องชุด หรือบ้านมาหลายเดือน ไม่สามารถขายได้ เพราะรูปไม่สวย แต่พอปรับการถ่ายรูปใหม่ให้น่าสนใจ ก็ทำให้คนคลิกเข้ามามากขึ้น ซึ่งก่อนจะเริ่มถ่ายภาพรูป

อีกหนึ่งเทคนิคสำคัญ นั่นก็คือ ทำความสะดวกห้องให้เรียบร้อย อย่าให้รก ให้ดูสะอาดๆ สบายตา เวลาถ่ายออกมาแล้ว จะทำให้อยากมาอยู่มากขึ้น

ค้นหาประกาศ เช่าคอนโด ได้ที่นี่

• 7 เทคนิคถ่ายรูปบ้าน-คอนโดที่ชวนให้คนสนใจ 

1. เลือกถ่ายรูปช่วงที่มีแสงธรรมชาติ

ในฐานะเจ้าของบ้าน หรือห้องชุดนั้นๆ เราย่อมรู้ว่า แสงจะเข้าสู่ห้อง หรือบ้านของเราในช่วงเวลาใด ควรเลือกใช้ช่วงเวลาที่แสงสวยที่สุด แต่ไม่ควรเลือกเวลาที่แสงแรงเกินไป เพราะจะทำให้ภาพดูขาวโพลน ไม่น่าสนใจ

2. เน้นภาพเคลียร์ เห็นครบทุกองค์ประกอบ

เวลาที่เราจัดบ้าน หรือห้องชุดให้ดูเรียบร้อยแล้ว จะช่วยให้ถ่ายภาพได้ง่ายขึ้น และทำให้ภาพออกมาดูเคลียร์ ซึ่งองค์ประกอบภาพที่ดูเคลียร์ เห็นภายในห้อง หรือภายในบ้านชัดเจน จะช่วยบอกเล่าความน่าอยู่ของบ้านได้ดี

โดยการถ่ายภาพอสังหาริมทรัพย์เพื่อการปล่อยเช่าก็ดี การขายก็ดี ควรเป็นภาพที่เข้าใจง่าย ไม่ซับซ้อนเป็น Abstracts จนเกินไป หรือถ่ายเป็นมุมเบลอ ๆ ลาง ๆ แบบงานอาร์ต ก็อาจจะไม่เหมาะ เพราะคนเลือกที่อยู่อาศัยเน้นอยู่ระยะยาว

3. ถ่ายให้ครบทุกมุม

สิ่งสำคัญอย่างหนึ่งของการถ่ายภาพบ้าน หรือ ห้องชุดเพื่อปล่อยเช่า ก็คือ ควรถ่ายให้ครบทุกมุม ห้องนั่งเล่น ห้องน้ำ ห้องนอน ห้องครัว ระเบียง เพื่อให้คนเห็นภาพทั้งหมด ซึ่งการมีรูปภาพให้ดูพอประมาณหนึ่ง เช่น ห้องชุดก็ประมาณ 15-20 รูป

ถ้าบ้าน (มีมุมเยอะ) อาจจะสัก 25 รูป ก็ทำให้คนดูรู้สึกอินไปกับห้องชุด หรือบ้านหลังนั้นๆ ได้ ถ้าเทียบกับมีรูปน้อยๆ ดูแวบเดียวก็หมดแล้ว ไม่น่าสนใจ แต่ถ้าอัพโหลดรูปมากเกินไป ก็ไม่ดี เพราะคนจะรู้สึกเบื่อ ดูนานแล้ว ยังไม่หมดอีกเหรอ

4. ถ่ายของตกแต่งด้วย

บางครั้ง การถ่ายซูมไปยังของตกแต่งเล็กๆ น้อยๆ ก็ช่วยทำให้คนดูรู้สึกว่า ห้องชุดนั้น หรือบ้านหลังนั้นมีชีวิตชีวา ดูมีจุดโฟกัสมากกว่าการถ่ายภาพห้องมุมกว้างๆ ไม่ได้โฟกัสอะไร ยิ่งถ้ามีสวนด้วย ก็ควรจะถ่ายให้เห็นภาพเขียว ตุ๊กตาตกแต่งสวน ให้ดูมีบรรยากาศที่อบอุ่น น่าอยู่อาศัย

5. เสริมด้วยภาพพื้นที่ส่วนกลาง

นอกจากถ่ายภาพมุมต่างๆ ภายในห้อง หรือบ้านของตัวเองแล้ว ยังควรมีภาพพื้นที่ส่วนกลาง สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ในโครงการด้วย โดยให้ดูว่า ภาพส่วนกลางเหล่านี้มีอยู่บนหน้าเว็บไซต์ของโครงการหรือไม่ ถ้ามี ให้ประเมินดูว่า ภาพเหล่านั้น สวยหรือไม่ และมีมากน้อยเพียงใด ถ้าไม่มี เราควรถ่ายใหม่ ให้ครบทุกสิ่งอำนวยความสะดวกที่มี

แต่ถ้าเว็บไซต์ของโครงการมีภาพ ที่เป็นภาพ Perspective ซึ่งไม่ใช่ภาพจริง แนะนำว่า ควรถ่ายใหม่เอง ให้เห็นภาพจริง แม้ว่าภาพ Perspective จะเป็นภาพที่สวย แต่คนที่ต้องการเช่าอยู่ระยะยาว ย่อมต้องการเห็นภาพของจริงมากกว่าภาพ Perspective

6. ก่อนโพสต์รูป ควรส่งให้เพื่อนดูก่อน

ถ้าเราไม่ใช่มืออาชีพในการถ่ายภาพ เราควรส่งภาพที่เราถ่ายให้เพื่อนดูก่อน ลองถามความคิดเห็นของเพื่อนว่า ภาพเป็นอย่างไร น่าสนใจหรือไม่ เพราะบางทีเราถ่ายรูปเอง เราก็จะเข้าข้างตัวเองว่า ดีแล้ว สวยแล้ว แต่จริงๆ คนส่วนใหญ่ดูแล้ว ไม่น่าสนใจ นี่ก็เป็นอีกเทคนิคหนึ่งที่ให้นักลงทุนมือใหม่ สามารถคัดเลือกรูปที่คนส่วนใหญ่ถูกใจลงประกาศให้เช่าได้

7. เลือกภาพที่เป็นจุดเด่นของห้อง/บ้าน เป็นรูปนำ
ในรูปที่เราถ่ายมาทั้งหมด ต้องมีอย่างน้อย 1 รูปที่เป็นรูปที่โดดเด่นสุด ดึงดูดสายตามากที่สุด ให้เลือกรูปนั้นเป็นรูปนำ ซึ่งถ้าเป็นห้องชุดแล้ว ส่วนใหญ่จะเป็นรูปห้องนั่งเล่น มุมนั่งเล่น มุมระเบียง จะเป็นรูปที่นำสายตา เพราะเป็นมุมที่คนส่วนใหญ่ใช้ผ่อนคลายหลังจากเหนื่อยล้าจากการทำงานมาตลอดสัปดาห์

ถ้ามีรูปครบ พร้อมแล้ว ก็เตรียมโพสต์ได้เลย พร้อมข้อมูลประกอบการตัดสินใจอย่างครบถ้วน สุดท้าย หลายคนอาจมีคำถามว่า ถ่ายเอง หรือจ้างคนถ่าย แบบไหนดีกว่ากัน ถ้าเราไม่ได้มีงบประมาณอะไรมาก และห้องชุด หรือบ้านของเราไม่ได้ปล่อยเช่าในราคาสูง เป็นตลาดเช่าระดับกลาง เราก็สามารถถ่ายเองได้

เพียงแต่ถ่ายให้เคลียร์ ครบองค์ประกอบ ดูชัด ไม่มืด ไม่เบลอ ก็พอใช้ได้แล้ว แต่ถ้าเรามีงบประมาณ หรือบ้านของเรา ห้องชุดของเราราคาสูง อยากปล่อยเช่าในอัตราค่าเช่าที่สูง ลงทุนจ้างมือาชีพก็ไม่เสียหลาย ได้คุ้มกว่าเสียแน่นอน

ทั้งนี้คุณสามารถคำนวณค่าเช่าห้องที่ต้องการจะปล่อยได้เพื่อไม่ให้ขาดทุน รวมถึงหากยังไม่รู้จะนำไปลงที่ไหนก็สามารถลงประกาศได้ที่นี่ 

อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหาบ้าน คอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน

เพราะในเมืองยังคงเป็นจุดศูนย์กลางในทุกด้านไม่เปลี่ยนแปลง ทั้งด้านแหล่งการศึกษา แหล่งงานสำคัญ ศูนย์การค้า โรงพยาบาลชั้นนำ ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองยังคงมีต่อเนื่อง คนที่มีบ้านในเมือง จึงมีโอกาสที่จะหารายได้จากบ้านในเมืองได้พอควร

ค้นหาประกาศ เช่าบ้านเดี่ยว ได้ที่นี่

สำหรับบ้านในเมือง ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว หรือ ทาวน์เฮาส์ ก็มีโอกาสนำมาสร้างรายได้ในการปล่อยเช่าได้ โดยปัจจุบันรูปแบบในการหารายได้จากบ้านในเมืองมีหลากหลายมากขึ้น ไม่ได้จำกัดแค่การปล่อยเช่าธรรมดา ๆ เหมือนในอดีตแล้ว

ยิ่งถ้าเป็นบ้านในเมืองที่เราเป็นเจ้าของอยู่นั้น อยูในตำแหน่งที่ตั้งที่เดินทางสะดวกทั้งรถส่วนบุคคล และรถสาธารณะ ก็ยิ่งมีโอกาสในการต่อยอดให้กับบ้านหลังนี้มากขึ้น

ค้นหาประกาศ เช่าคอนโด ได้ที่นี่

4 รูปแบบธุรกิจปล่อยเช่าบ้าน

1. ปรับเป็นบ้านพัก / โฮสเทล ปล่อยเช่ารายวัน

รูปแบบนี้ ต้องย้ำว่า ทำเลต้องดี เดินทางสะดวก แม้ว่าจะเข้าซอย แต่ถ้าไม่ลึกมาก และออกมาก็เจอสิ่งอำนวยความสะดวกในการเดินทางอื่น ๆ ก็ถือว่ายังทำได้ ซึ่งปัจจุบันการที่มีแอพพลิเคชั่นเรียกรถแท็กซี่ต่าง ๆ ก็ลดอุปสรรคเรื่องทำเลไม่ติดถนนไปได้บ้าง เพราะสามารถใช้แอพพลิเคชั่นบนมือถือเรียกรถบริการสาธารณะเข้ามารับถึงหน้าบ้านได้อย่างสะดวก

สำหรับการปรับเป็นบ้านพัก จะแบบบ้านทั้งหลัง ปล่อยเช่ารายวันทั้งหมด หรือจะปรับเป็นโฮสเทลหลาย ๆ ห้อง ก็เลือกปรับตามความเหมาะสม แต่ถ้าเป็นบ้านในซอย อาจจะเหมาะกับการปล่อยเช่าบ้านทั้งหลังมากกว่า

เพราะสามารถเจาะกลุ่มคนที่มาเป็นครอบครัวได้ ทีอาจจะมาทำธุระในกรุงเทพฯ เป็นระยะเวลาสั้น ๆ ไม่สะดวกพักโรงแรม หรือคนต่างจังหวัดที่ส่งบุตรหลานมาเรียนพิเศษช่วงปิดเทอม หรือมาช่วงสอบ ซึ่งมากันเป็นครอบครัว หรือมากันหลายคน ก็นิยมหาที่พักที่เป็นบ้านเช่าปล่อยระยะสั้นเช่นกัน

ส่วนการปรับเป็นโฮสเทล รูปแบบนี้ คนที่มาพักส่วนใหญ่เป็นนักท่องเที่ยวที่มาคนเดียว หรือ 2-3 คน หรืออาจจะไม่เกิน 4 คน ก็จะนิยมเลือกที่พักที่ใกล้รถไฟฟ้า เดินทางสะดวกจริง ๆ หากเป็นบ้านในซอยที่เข้าไปไม่ลึกมาก เดินมาเล็กน้อย เจอรถไฟฟ้า อาจจะพอไหว แต่ถ้าลึกเข้าไปมาก ๆ ก็เหนื่อยหน่อย

2. ปรับเป็น Co-Working Space

ถ้าใครที่เป็นเจ้าของบ้านเดี่ยว ที่มีพื้นที่รอบข้างพอสมควร และมีความร่มรื่นจากต้นไม้ต่าง ๆ ก็สามารถเลือกปรับบ้านของคุณให้เป็น Co-Working Space ท่ามกลางพื้นที่สีเขียว ก็เป็นทางเลือกที่น่าสนใจไม่น้อย

เพราะปัจจุบันเทรนด์ Co-Working Space ซึ่งเป็นที่ทำงานนอกบ้านให้คนหลายคนได้เข้ามาใช้พื้นที่ร่วมกันกำลังมาแรง และเป็นที่นิยมมาก ซึ่งเชื่อว่าเทรนด์นี้จะยังคงเติบโตไปได้อีกระยะหนึ่ง

คนรุ่นใหม่ที่สนใจธุรกิจส่วนตัว คนทำงานอาชีพอิสระ ก็มองหาพื้นที่ทำงานนอกบ้านในแบบที่ไม่ต้องเช่าอาคารสำนักงาน เพียงแต่ต้องการมาหาที่นั่งทำงาน เพื่อหาแรงบันดาลใจใหม่ ๆ

แม้ว่า Co-Working Space ที่ได้รับความนิยมส่วนใหญ่จะอยู่ในตำแหน่งที่ตั้งที่ใกล้ถนน เดินทางสะดวกมาก ๆ แต่ถ้ามีจุดเด่นเรื่องความร่มรื่น มีกาแฟหอมกรุ่นช่วยเสริมบรรยากาศแล้วล่ะก็ เชื่อว่าก็จะเป็นอีกหนึ่ง Co-Working Space ที่ได้รับความสนใจไม่น้อยทีเดียว

เพียงแต่ตำแหน่งที่ตั้ง ก็ยังอยู่ในภาวะที่เดินทางได้ไม่ลำบาก
กรณีที่ไม่ได้ทำเอง อาจจะหาผู้ร่วมทุน หรือผู้สนใจ ปล่อยให้เช่าทำ ก็ได้เช่นกัน เรียกว่า ขอได้ค่าเช่าเป็นแบบเสือนอนกินชิล ๆ ก็ดีไปอีกแบบ

3. บ้านกาแฟ / ร้านอาหาร

จะเห็นว่า มีบ้านเก่าแก่ในเมืองหลายแห่ง (บางแห่งเข้าซอยไปลึกพอควร) เปิดให้คนมาเช่าทำร้านอาหาร ทำร้านกาแฟเก๋ ๆ ชิค ๆ ที่มีจุดเด่นเรื่องบรรยากาศของตัวบ้านเก่า ความร่มรื่น ยิ่งถ้ามีต้นไม้เยอะ ๆ ยิ่งได้รับความสนใจ เพราะจะว่าไปแล้ว คนรุ่นใหม่ก็มีความโหยหาความเป็นธรรมชาติที่ขาดหายไปท่ามกลางเมืองใหญ่

ซึ่งถ้าคุณเป็นเจ้าของบ้านในเมือง ที่มีฝีมือในการทำร้านอาหาร หรือชงกาแฟ ทำเบเกอรี่รสชาติดี ก็ไม่ต้องไปเช่าที่เปิดร้านที่ไหนไกล ก็เปิดที่บ้านของคุณเอง ก็มีโอกาสเป็นไปได้เช่นกัน

ปัจจุบันการมีสื่อออนไลน์ก็ช่วยพาเราเข้าไปถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้มากขึ้น ทำให้เป็นที่รู้จักไปจนถึงดึงให้เขาเข้ามาเป็นลูกค้า หรือถ้าไม่ทำเอง จะปล่อยให้เช่าก็ได้เช่นกัน

4. ปล่อยเช่าบ้านแบบรายเดือน

มาถึงรูปแบบสุดท้าย ง่าย ๆ ไม่ต้องคิดอะไรมาก ปล่อยเช่าเป็นแบบรายเดือน เป็นรายได้เสริมจากรายได้หลัก ซึ่งทำเลย่านกลางเมือง กลุ่มเป้าหมายหลักของคนที่มีความต้องการเช่า ก็คือ ครอบครัวชาวต่างชาติ 100% ส่วนใหญ่เป็นครอบครัวของนักลงทุนต่างชาติในไทย

หรือผู้บริหารต่างชาติระดับสูง ซึ่งคนกลุ่มนี้มีทางเลือกทั้งคอนโดมิเนียมใจกลางเมือง และบ้านเดี่ยว แต่เหตุผลในการเลือกบ้านเดี่ยว เพราะต้องการสนามหญ้า ต้องการพื้นที่ให้ลูกได้วิ่งเล่น มีพื้นที่สำหรับสัตว์เลี้ยง

ทำเลที่ตั้งของโครงการลักษณะนี้ เช่น สุขุมวิทตอนกลาง สาทร พระราม 3 ซึ่งเป็นบริเวณที่เชื่อมต่อเข้าสู่ใจกลางเมืองได้สะดวก โดยผู้ที่เลือกทำเลใจกลางเมือง มีทั้งใจกลางเมืองที่ใกล้กับโรงเรียนนานาชาติที่ลูกเรียนอยู่ และทั้งใจกลางเมืองที่อาจจะไม่ได้ใกล้มาก แต่เดินทางสะดวกทั้งไปโรงเรียนลูก และไปทำงาน

ในส่วนของทำเลใกล้โรงเรียนนานาชาตินั้น ปัจจุบันโรงเรียนนานาชาติชั้นนำหลายแห่ง ไม่ได้อยู่ใจกลางเมืองมาก จะค่อยออกไปทางรอบเมืองกรุงเทพฯ เพราะโรงเรียนต้องการพื้นที่ใหญ่ ทำเลที่ตั้งที่รองรับได้ จึงต้องขยับออกไปชานเมืองที่ยังเข้าเมืองได้สะดวก เช่น โซนกรุงเทพฯ ตะวันออก เป็นต้น โดยทำเลใกล้โรงเรียนนานาชาติ ถือว่ามีความต้องการสูงสำหรับกลุ่มครอบครัวชาวต่างชาติ

• ลักษณะบ้านเดี่ยวที่เป็นที่นิยมครอบครัวชาวต่างชาติ (ทำเลใจกลางกรุงเทพฯ)

1. บ้านที่มีพื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่ มีฟังก์ชันห้อง 3-4 ห้องนอน
2. มีสนามหญ้าหน้าบ้าน
3. ลักษณะครัวเป็นครัวปิด และต้องมีห้องแม่บ้านอยู่ด้านล่าง
4. อัตราค่าเช่าประมาณ 90,000-300,000 บาทต่อเดือน (ส่วนใหญ่จะได้รับสวัสดิการจากบริษัทแม่ที่ส่งมาทำงานในกรุงเทพฯ)
5. ถ้าเป็นบ้านเดี่ยวในหมู่บ้านที่มีคลับเฮาส์จะได้รับความนิยมเป็นพิเศษ
6. บ้านเดี่ยวที่มีฟังก์ชันสระว่ายน้ำภายในบ้าน จะได้รับความสนใจมากขึ้น
7. ไม่จำเป็นต้องมีเฟอร์นิเจอร์ เพราะผู้เช่าส่วนใหญ่มีเฟอร์นิเจอร์เป็นของตัวเอง

อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหาบ้าน คอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน

1. รับมือเจ้าของห้องสุดโหด

เรียกว่าเป็นหนึ่งปัญหาสุดปวดหัว ที่เจ้ากรรมผู้เช่าอาจจะต้องพบเจอได้ในชีวิตจริง กับการรับมือเจ้าของห้องสุดโหด ไม่ยอมควักเงินจ่ายค่าซ่อมแซมของใช้ภายในห้องอันเสื่อมสภาพไปตามกาลเวลา หรือมีเหตุจำเป็น อาทิ ปลวกขึ้น แอร์พัง น้ำรั่วไหล โดยไม่ได้ก่อเกิดขึ้นจากตัวเช่าเป็นผู้ทำให้ชำรุดนั้น

ตามกฎหมายคุ้มครองผู้เช่า ถูกระบุไว้แล้วว่า เจ้าของห้องจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบทั้งหมด ตลอดระยะเวลาที่เช่า ดังนั้นหากเจ้าของห้องเกิดอ้างไม่ควักเงิน ลงแรงซ่อมแซมให้ สามารถกล่าวอ้างข้อกฎหมายดังกล่าวได้

2. น้อมรับเงินประกัน สัญญาเช่า

เป็นเรื่องปกติที่ทุกคนต้องน้อมรับกับข้อรายละเอียดของสัญญาเช่า รวมถึงเงินประกันห้องที่ต้องจ่ายเมื่อตัดสินใจเช่าคอนโด และส่วนใหญ่มักพบว่าไม่ค่อยได้คืน หรืออาจได้แต่ไม่เต็มจำนวน เหตุนี้เป็นเพราะผู้เช่าอาจทำของใช้ในห้อง เช่น มุ้งลวดขาด โต๊ะเป็นรอยขีดข่วน จึงทำให้ถูกหักเงินไป

ทั้งนี้ข้อกำหนดดังกล่าวถูกร่างขึ้นในสัญญาเช่าแล้ว ตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 546-563 ซึ่งถูกระบุไว้แล้ว ดังนั้นจึงเป็นสิ่งที่ผู้เช่าจะต้องน้อมรับ ดังนั้นหากไม่อยากเผชิญปัญหาดังกล่าว มีหนทางเดียวคือ ต้องไม่ทำของใช้ในห้องชุดชำรุด

3. ปวดหัวหนักมาก กับนิติบุคคล

กรณีนี้ไม่เพียงแต่ผู้เช่าปวดหัวเท่านั้น เจ้าของห้องก็ต้องประสบกับอาการดังกล่าว สืบเนื่องจากหากเกิดปัญหาสาธารณูปโภคต่างๆ ภายในอาคาร นิติบุคคลจะเป็นผู้รับผิดชอบ โดยจะนำเงินจากการจัดเก็บค่าส่วนกลางไปใช้ซ่อมแซม แต่ปัญหาที่พบคือ ไม่ได้รับการซ่อมบำรุงแต่อย่างใด หากเกิดเหตุดังกล่าว ทั้งผู้เช่าและเจ้าของห้อง สามารถกล่าวอ้างเกี่ยวกับข้อกฎหมายอันถูกระบุไว้ตามมาตรา 48 ข้อ 3 ได้ระบุว่า “เรียกเก็บเงินค่าใชจ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคในสวนที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่บำรุงรักษาจากสมาชิก” แต่ทั้งนี้การเรียกร้องสิทธิกับนิติบุคคล จำเป็นต้องให้เจ้าของห้องชุดเป็นผู้ดำเนินการ

4. แย่งที่จอดรถเป็นกิจวัตร

เรียกว่าเป็นสุดยอดปัญหาที่หลายคนต่างประสบอยู่ และดูเหมือนจะหนักอกกลุ่มผู้เช่าคอนโดอย่างมาก สืบเนื่องจากส่วนใหญ่แล้วอาคารชุดมักจะมีที่จอดรถไม่พอกับจำนวนผู้อยู่อาศัย จนทำให้เกิดทะเลาะวิวาทแย่งที่จอดรถอยู่เป็นประจำ

เหตุนี้เองวิธีแก้ปัญหาอาจจะดูยากไปสักนิด แต่ถึงกระนั้นภายในระเบียบข้อบังคับของกฎกระทรวง (ฉบับที่ 7) ได้ระบุไว้แล้วว่าอาคารชุด จำเป็นต้องมีพื้นที่จอดรถไม่น้อยกว่า 1 คันต่อครอบครัว ดังนั้นการขจัดปัญหานี้ไป อาจจะต้องเริ่มต้นตั้งแต่พิจารณาโครงการที่มีที่จอดรถพอเป็นอันดับแรกก่อนตัดสินใจเช่า

5. ลิฟต์ช้า ไม่พอ ในชั่วโมงเร่งด่วน

อีกสิ่งที่น่าปวดหัวสำหรับมนุษย์คอนโด เนื่องจากในคอนโดใหญ่ ๆ ที่มีคนอยู่จำนวนมาก มักพบในชั่วโมงเร่งด่วน ลิฟต์ช้า ไม่พอต่อการใช้งาน ซึ่งโดยปกติแล้วตามหลักของกฎหมายควบคุมอาคารมีการกำหนดให้มีลิฟต์ 1 ตัว/100 ห้อง

ทั้งนี้ จะต้องเทียบกับการใช้งานลิฟต์ต่าง ๆ อาทิ ช่วงเวลา ประเภทของลิฟต์ อัตราความเร็ว โดยแบ่งออกเป็น 60 เมตร/นาที กรณีอาคารสูงไม่เกิน 10 ชั้น 90-125 เมตร/นาที อาคารสูงไม่เกิน 25 ชั้น และ 120 เมตร/นาที อาคารสูง 25 ชั้นขึ้นไป รวมถึงการรองรับน้ำหนัก ต้องไม่น้อยกว่า 630 กิโลกรัม และจำเป็นต้องมีลิฟท์ดับเพลิงภายในอาคารด้วย

ค้นหาประกาศ เช่าคอนโด ได้ที่นี่

6. ทำอย่างไรดีกับเจ้าหน้ารักษาความปลอดภัย

เชื่อว่าหลายคนมักปวดหัวกับการละเลยหน้าที่ของเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย ที่มักปล่อยให้บุคคลภายนอกสามารถเข้ามาในอาคารอย่างง่ายดาย หรือสามารถมาจอดรถในพื้นที่อันน้อยนิดได้ หนักไปกว่านั้นมาใช้พื้นที่ส่วนกลาง

ซึ่งทั้งหมดทั้งมวลนี้สามารถแจ้งปัญหาดังกล่าวได้ที่นิติบุคคล สืบเนื่องจากตามกฎหมายถูกระบุหน้าที่ของเจ้าหน้าที่นิติบุคคลแล้วว่า มีอำนาจเต็มที่ในการจัดการเรื่องความปลอดภัยอย่างเต็มที่

7. กลิ่นบุหรี่ กลิ่นอาหาร คละคลุ้งไปทั่ว

เรื่องของกลิ่น ปัญหาดังกล่าวมาจากต้นตอของครัวภายในห้องชุด ซึ่งส่วนใหญ่ถูกออกแบบให้เป็นครัวเปิด ประกอบกับหากเป็นโครงการเก่า จะไม่มีการต่อท่อดูดควันมาที่ระเบียง

ดังนั้นจึงทำให้ได้กลิ่นคละคลุ้งไปทั่วทั้งชั้น เวลาทำกับข้าว โดยเฉพาะอาหารไทย ส่วนเรื่องกลิ่นบุหรี่นั้น อันนี้โดยปกติภายในอาคาร มีกฎหมายข้อบังคับให้ติดเครื่องดักควันไว้อยู่แล้ว

ทั้งนี้กรณีดังกล่าวอาจเกิดจากเพื่อนร่วมชั้นแอบดูดในที่ห้ามดูดนั่นเอง กรณีเช่นนี้วิธีแก้ไข จำเป็นต้องกลับไปที่นิติบุคคลอีกเช่นเคย ประกอบกับอาคารต้องมีการติดตั้งระบบระบายอากาศอันถูกต้องตามกฎหมายควบคุมอาคาร โดยระบุไว้ว่าต้องระบายกลิ่นออกได้ 140 ลูกบาศก์เมตร/ชั่วโมง

8. ปวดหัวกับสัตว์เลี้ยงในคอนโด

กรณีนี้มักเกิดขึ้นกับโครงการที่ห้ามเลี้ยงสัตว์ แต่เจ้ากรรมเพื่อนบ้านดันแอบเลี้ยง แล้วส่งเสียงสร้างความรำคาญให้กับผู้อยู่อาศัย เหตุนี้เองตามพ.ร.บ. การสาธารณสุข 2535 ได้กำหนดไว้ว่า “กรณีมีมีเหตุอันก่อให้เกิดความเดือนร้อนแก่ผู้อยู่อาศัยในบริเวณใกล้เคียง ให้ถือว่าเป็นเหตุรำคาญตามาตรา 25” หรืออาจกล่าวได้ว่าให้อำนาจกับเจ้าพนักงานในที่นี้หมายถึงนิติบุคคลสามารถระงับเหตุรำคาญต่างๆ ได้ตามมาตรา 26

9. ระบบจัดเก็บขยะมูลฝอย ไร้ประสิทธิภาพ

โดยปกติแล้วภายในคอนโดมิเนียม จำเป็นต้องออกแบบให้มีที่พักขยะมูลฝอยในทุกชั้น ตามรายละเอียดที่กฎกระทรวงฉบับที่ 50 พ.ศ. 2540 ได้ระบุไว้ ทั้งนี้ต้องจุขยะมูลฝอยได้ไม่น้อยกว่า 2.40 ลิตร พร้อมทั้งต้องมีระบบป้องกันกลิ่นไม่พึงประสงค์ด้วย ดังนั้นหากคอนโดที่อยู่โครงการไหน ไม่มีเช่นนี้ ผู้เช่าสามารถบอกเจ้าของห้องให้แจ้งกับทางนิติบุคคลถึงกฎหมายข้อกำหนดได้เลย

รู้วิธีเรียกร้องสิทธิ คลายปัญหายอดฮิตอันมักพบบ่อยเมื่อเช่าคอนโด จากข้อกฎหมายที่กำหนดแล้ว ต่อไปนี้สบายใจได้ว่า ต่อให้เกิดเหตุการณ์ต่าง ๆ เหล่านี้ขึ้นอีก ก็สามารถรู้วิธีจัดการอย่่างถูกต้อง

แต่ทางที่ดีควรเฟ้นหาคอนโดโครงการใหม่ ที่มีระบบการดูแลความปลอดภัยและอื่น ๆ อย่างเพียบพร้อม รวมถึงเจ้าของห้องเป็นมิตร เพื่อจะได้ไม่มีปัญหาภายหลังเมื่อตัดสินใจเช่าไปแล้ว 

เรื่องข้างต้นเขียนโดย อารยา ศิริพยัคฆ์ Content Writer ประจำเว็บไซต์ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com 

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ปัจจุบันการปล่อยเช่าอสังหาฯ  ทั้งห้องชุดคอนโดฯ ทาวน์โฮม อาคารพาณิชย์ จำเป็นต้องทำข้อกำหนดหรือสัญญาเช่าบ้าน ตึกแถว ระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่าขึ้นมาอย่างชัดเจนตามที่กฎหมายได้กำหนดไว้สำหรับการเช่าในระยะเวลาไม่เกิน 3 ปี

โดยเนื้อหาในสัญญาเช่าบ้าน ตึกแถวส่วนใหญ่จะประกอบไปด้วย การเช่าอสังหาฯ ประเภทไหน ตำแหน่งใด ใครเป็นผู้เช่า ระยะเวลาการจ่ายค่าเช่า ช่วงเวลาเช่าตั้งแต่เริ่มต้นไปจนถึงสิ้นสุดลง การกำหนดราคาค่าเช่าและวัน-เวลาจ่ายค่าเช่า ฯลฯ และเงื่อนไขต่าง ๆ ที่ผู้ให้เช่าตกลงกับผู้ให้เช่า ซึ่งเนื้อหาในส่วนนี้มีความสำคัญมาก

ทั้งนี้ “ผู้ให้เช่าที่ดี” ก็ควรทำสัญญาเช่าบ้าน ตึกแถวบ้านให้ชัดเจนและรัดกุม และควรเป็นข้อผูดมัดที่พึงประโยชน์แก่ตัวผู้ให้เช่าโดยไม่เอารัดเอาเปรียบผู้เช่า รวมไปถึงการปกป้องผลประโยชน์ในทรัพย์สินของผู้ให้เช่าด้วยเมื่อเกิดปัญหาต่าง ๆ นอกจากเงื่อนไขพื้นฐานต่าง ๆ ที่มีตามแบบฟอร์มในเว็บไซต์ ผู้ให้เช่าก็สามารถจัดทำเงื่อนไขเพิ่มเติมเฉพาะเจาะจงขึ้นมาได้อีก 

ค้นหาประกาศ เช่าบ้านเดี่ยว ได้ที่นี่

• 5 ข้อสัญญาปล่อยเช่าตึกแถวหรืออาคาร ที่ไว้ใช้ป้องกันผู้เช่าหัวหมอ

1.ค่าปรับกรณีการจ่ายค่าเช่าล่าช้า

นอกเหนือจากเงื่อนไขในเรื่องอัตราค่าเช่า กำหนดเวลาการจ่ายค่าเช่า ซึ่งเป็นพื้นฐานของสัญญาเช่าบ้าน ตึกแถวแล้ว สิ่งที่ควรเพิ่มเติมในสัญญานั่นคือ เงื่อนไขค่าปรับในกรณีที่มีการจ่ายค่าเช่าล่าช้า เพื่อเป็นการการันตีว่าผู้ให้เช่าจะได้รับค่าเช่าตรงเวลา

โดยส่วนใหญ่หากผู้เช่ามีการจ่ายค่าเช่าล่าช้ากว่ากำหนด ผู้เช่าจะต้องจ่ายค่าปรับเพิ่มประมาณ 5% ของค่าเช่า โดยไม่มีเงื่อนไขใด ๆ ทั้งสิ้น หากไม่ทำตามก็ถือว่ากระทำการผิดสัญญาเช่าบ้าน ตึกแถวที่ตกลงกันไว้

2.ค่าใช้จ่ายทางกฎหมายเมื่อมีการฝ่าฝืนสัญญา

เงื่อนไขนี้มักมีข้อตกลงโดยผู้ให้เช่ากำหนดให้ผู้เช่าจ่ายค่าใช้จ่ายทางกฎหมาย ในกรณีที่มีการฝ่าฝืนสัญญาจนเป็นเหตุให้เกิดกระบวนการทางกฎหมายและศาล ซึ่งเงื่อนไขตรงนี้จะช่วยซัพพอร์ทผู้ให้เช่าและป้องกันไม่ให้ผู้เช่ากระทำการฝ่าฝืนต่อสัญญาที่กำหนดไว้ มิฉะนั้นผู้เช่าที่ละเมิดสัญญาจะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายทั้งหมด

3.เงื่อนไขเมื่อเกิดกรณีละทิ้ง

เงื่อนไขนี้คือกรณีที่ผู้เช่าเกิดการละทิ้งห้องเช่า บ้าน หรือพื้นที่ โดยไม่ยอมจ่ายค่าเช่า และไม่สามารถติดต่อได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด ส่วนใหญ่เงื่อนไขนี้จะมีการกำหนดระยะเวลาประมาณ 15-30 วันแล้วแต่ผู้ให้เช่า ซึ่งหากไม่สามารถติดต่อผู้เช่าได้ตามระยะเวลาดังกล่าว ผู้เช่าจะยินยอมให้ผู้ให้เช่าเข้าไปภายใน และย้ายทรัพย์สินไปไว้ในที่ที่กำหนดได้ โดยไม่ต้องขออนุญาต ซึ่งเงื่อนไขนี้มักจะมีการลงท้ายข้อความสุดท้ายด้วยว่า “ผู้เช่าจะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายทุกอย่างในการจัดเก็บ”

Guide

กฎหมายเช่าฉบับใหม่...เรื่องที่ผู้เช่าควรรู้

4.ห้ามเพิ่มเติมกุญแจล็อก หรือต่อเติม โดยไม่ได้รับอนุญาต

ผู้เช่าหลายคนเมื่อทำสัญญาเช่าบ้าน ตึกแถวเรียบร้อย ในเวลาต่อมามักจะมีการติดตั้งลูกกุญแจใหม่ เพื่อหลีกเลี่ยงการตรวจเช็กสภาพห้องจากผู้ให้เช่า เงื่อนไขข้อนี้จึงถือเป็นข้อกำหนดที่ป้องกันผู้เช่าที่ต้องการเอาเปรียบด้วยการละเมิดสัญญาเช่าบ้าน ตึกแถว และปิดบังผู้ให้เช่า การเพิ่มล็อคหรือใส่กุญแจประตูจึงต้องได้รับอนุญาต และจำเป็นจะต้องมอบกุญแจให้กับผู้ให้เช่าเสมออย่างน้อย 1 ดอก

5.กรณีผู้เช่าเลิกสัญญาก่อนกำหนด

พื้นฐานของสัญญาเช่าบ้าน ตึกแถว ส่วนใหญ่จะมีการทำสัญญาระบุระยะเวลาการเช่า อาทิ 3 เดือน 6 เดือน หรือ 1 ปี เมื่อครบกำหนดระยะเวลาดังกล่าวผู้เช่าจำเป็นต้องทำสัญญากับผู้ให้เช่าใหม่ โดยปฏิบัติตามเงื่อนไขต่าง ๆ ของสัญญาใหม่ ดังนั้น กรณีผู้เช่าเลิกสัญญาเช่าบ้านก่อนกำหนดก็เหมือนการฉีกสัญญาทิ้ง

โดยทั่วไปเงื่อนไขข้อนี้จะกำหนดให้ผู้เช่าต้องแจ้งหนังสือไปยังผู้ให้เช่าล่วงหน้าตามระยะเวลาที่กำหนดก่อนยกเลิกสัญญาเช่าบ้าน และจำเป็นต้องเสียค่าปรับให้กับผู้ให้เช่าจากการเสียโอกาสในการเปิดรับผู้เช่ารายอื่นหรือค่าเสียเวลานั่นเอง ซึ่งสัญญาข้อนี้ผู้ให้เช่าบางรายก็ไม่ได้กำหนดวัน-เวลาเช่าไว้ แต่หากผู้เช่าต้องการจะย้ายออกก็ต้องแจ้งล่วงหน้า

Guide

สัญญาเช่าคอนโด เรื่องที่ผู้เช่าต้องทำความเข้าใจ

ทั้งนี้ เงื่อนไขที่กล่าวมาข้างต้นเป็นเพียงส่วนหนึ่งของเงื่อนไขสากลที่ทั่วโลกปฏิบัติกัน แต่ทว่าแบบฟอร์มทั่วไปอาจจะไม่ได้มีเงื่อนไขต่าง ๆ รัดกุมเท่า ตรงนี้ผู้ให้เช่าสามารถเพิ่มเติมเงื่อนไขนอกเหนือจากนี้ตามที่เห็นสมควรเข้าไปได้

และทุกครั้งหากมีการเพิ่มเติมเฉพาะเจาะจงข้อกำหนดเงื่อนไขต่าง ๆ เพื่อปกป้องสิทธิ์ของการเป็นเจ้าของพื้นที่ไปแล้ว ก็ต้องกลับไปอ่านเงื่อนไขพื้นฐานต่าง ๆ ประกอบด้วย เพื่อการเขียนสัญญาเช่าบ้าน ตึกแถวจะได้รัดกุม โดยเฉพาะหัวข้อพื้นฐาน

อาทิ เงื่อนไข “ห้ามใช้เพื่อการพาณิชย์และการกระทำใด ๆ อันเป็นการผิดกฎหมาย” ควรจะมีติดไว้ในสัญญาเช่าบ้าน ตึกแถวทุกฉบับเพราะเมื่อเกิดปัญหาขึ้นมาผู้ให้เช่าอาจจะเดือดร้อน และอาจมีส่วนในการกระทำผิดกฎหมายตามผู้ให้เช่าไปด้วย

หากคุณมีข้อสงสัยเกี่ยวกับการซื้อบ้าน อ่าน คู่มือซื้อขาย ที่สามารถเป็นตัวช่วยตอบได้ทุกคำถาม พร้อมบอกรายละเอียดการคำนวณสินเชื่อบ้าน ที่เหมาะสมกับคุณโดยเฉพาะมนุษย์เงินเดือน เพื่อให้ตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น 

ค้นหาประกาศ เช่าบ้านเดี่ยว ได้ที่นี่

หรือโชคดีอาจเจอเหตุการณ์ไม่คาดคิด เจ้าของบ้านเกิดดันเสียชีวิต จากไปอย่างไม่ร่ำลา คุณพระ! ฐานะผู้เช่าตัวน้อยนี้จะเป็นเช่นไร สัญญาเช่าที่เคยทำไว้กลายเป็นโมฆะหรือไม่ คำถามเหล่านี้ต่างวนเวียนอยู่ในหัว ต่อไปนี้หากเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝันเหล่านี้ขึ้น อันดับแรกขอให้ตั้งสติ แล้วรับมือกับกระบวนความรู้ด้านกฎหมายที่รู้ไว้ จะได้ไม่ต้องตกใจเป็นกระต่ายตื่นตูมเก้อ

• 3 ข้อที่ผู้เช่าต้องรู้ หากเจ้าของบ้านเช่าเสียชีวิต

1.พึงรู้ไว้ ต่อให้เจ้าของบ้านตาย สัญญาเช่าไม่ถูกระงับ

วันดี คืนดี เจ้าของบ้านที่เราจ่ายเงินค่าเช่าอยู่ทุกเดือน กับลาโลกจากไปอย่างไม่ร่ำลา แล้วอย่างนี้ในฐานะผู้เช่า สัญญาเช่าที่เคยทำไว้จะมีการระงับหรือไม่ ในทางกฎหมายสามารถตอบได้ทันทีว่า ผู้ให้เช่าถือว่าเป็นบุคคลที่ไม่ใช่สาระสำคัญของสัญญาเช่า

ดังนั้นแม้ผู้ให้เช่าเกิดตาย สัญญาเช่าที่ทำไว้เมื่อครั้นมีชีวิตอยู่จะไม่มีถูกระงับได้ โดยผู้ที่มารับช่วงต่อจะต้องรับไปทั้งสิทธิหน้าที่ตามสัญญาเช่าซึ่งได้รับเป็นมรดกนั้นมา

2.เจ้าของบ้านคนใหม่ ไม่มีสิทธิไล่ผู้เช่า

ผู้ที่มารับช่วงต่อ แล้วรับหน้าที่เป็นเจ้าของบ้านคนใหม่ ไม่ว่าจะเป็นญาติ หรือลูกหลานมารับมรดกแทน นั้นมีเพียงสิทธิในการบริหารจัดการบ้านเช่าหลังงามได้อย่างเต็มที่ แต่ไม่มีอำนาจในการคัดผู้เช่าออก ตามที่กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ระบุไว้

นอกเหนือจากเกิดเหตุการณ์ผู้เช่าทำผิดกฎระเบียบตามที่ระบุสัญญา สามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้ โดยต้องบอกล่วงหน้าให้ผู้เช่าเตรียมใจล่วงหน้าอย่างน้อย 1 เดือน เป็นต้น

3.จะเปลี่ยนแปลงค่าเช่า ต้องยินยอมทั้ง 2 ฝ่าย

ด้วยสภาวะเศรษฐกิจตกสะเก็ด หรือเจ้าของบ้านเช่าคนใหม่ เกิดใจดีอย่างเปลี่ยนแปลงค่าเช่า ไม่ว่าจะขึ้นหรือลง จำเป็นต้องมีการประกาศเรียกคุยระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่า เพื่อตกลงยินยอมกันทั้งสองฝ่าย โดยไม่สามารถทำตามอำเภอใจได้ทันที

รวมรีวิวโครงการใหม่ 

ข้อควรรู้

เมื่อคิดจะเช่าบ้าน นอกจากจะพินิจพิเคราะห์ถึงตัวบ้าน รายละเอียดต่าง ๆ แล้ว หนังสือหรือสัญญาเช่า ถือว่าเป็นเรื่องที่สำคัญ เพราะหากวันดีคืนดี เจ้าของบ้านเจ้ากรรมดันเสียชีวิต หรือมีข้อพิพาทต่าง ๆ เกิดขึ้น

สัญญาจะกลายเป็นเกาะป้องกันให้สามารถฟ้องร้อง เรียกผลประโยชน์ในฐานะผู้เช่าตามกฎหมายได้ โดยขอให้พึงระลึกเสมอว่าสัญญาเช่าส่วนใหญ่จะกำหนดไม่ให้มีอายุนานเกิน 30 ปี

แหล่งข้อมูลอ้างอิง หนังสือกฎหมายใกล้ตัว ไม่รู้...ไม่ได้!! เล่ม 2 

การต้องจัดสรรรายได้ต่อเดือนไปสู่ค่าเช่าที่ไม่สมเหตุสมผลในระยะสั้นอาจทำให้คุณสูญเสียโอกาสการได้ออกไปเที่ยวกับเพื่อนหรือนำเงินออกไปใช้จ่ายในวันหยุดพักร้อนของคุณ แต่ผลระยะยาวนั้นเจ็บปวดกว่า ลองคิดดูว่าหากคุณต้องจ่ายค่าเช่าในขณะที่รายได้ประจำนั้นหยุดเข้ามาล่ะ? คุณมีเงินสำรองพอที่จะจ่ายค่าเช่าต่อไปไหม? ถ้ามีจะสามารถจ่ายออกต่อไปได้อีกกี่เดือนกรณีที่ยังเคว้งคว้างไม่มีงานทำ?

อย่าให้ความหวังสุดท้ายของคุณคือบัตรกดเงินสดที่มาพร้อมดอกเบี้ยมหาโหด หากคุณไม่สามารถกันเงินเพื่อเก็บออมไว้ใช้ในยามฉุกเฉินหรือเพื่อแผนเกษียณ คุณจะพบว่าเงินของคุณถูกเสียไปกับค่าเช่าที่สะสมมาเป็นเวลาหลายปี ซึ่งเงินรายได้สามารถเปลี่ยนเป็นเงินลงทุนที่มอบผลตอบแทนในอนาคตได้

ยิ่งถ้าคุณเป็นหนี้อย่างอื่นอีกด้วยล่ะก็ ช่วงไหนที่คุณบริหารจัดการเงินไม่ดี อาจจะต้องโดนค่าปรับกรณีจ่ายค่าเช่าล้าช้า หรือจ่ายดอกเบี้ยหนี้กรณีผิดชำระ ไม่ทางใดก็ทางหนึ่ง แล้วอย่างนี้จะมีเงินเก็บไหม

แต่เรามั่นใจว่าคุณคลิ๊กเข้ามาถูกบทความแล้ว เพราะเราจะช่วยแนะนำวิธีที่สามารถลดค่าใช้จ่ายที่สามารถเกิดได้จากการเช่าที่อยู่อาศัยให้คุณเอง ซึ่งเงินที่จ่ายน้อยลงสามารถกลายไปเป็นเงินเก็บในบัญชีออมหรือกลายเป็นเงินลงทุนของคุณในอนาคตได้อีกด้วย

หากสนใจโครงการใหม่ ๆ ไม่ว่าจะซื้อหรือเช่า อ่านรีวิวโครงการใหม่ของเราได้ ที่นี่

• 6 วิธีลดรายจ่ายให้ค่าเช่าบ้านและคอนโด

1.ทำเลดีที่ไม่ดีเสมอไป

อยากจะอยู่ในพื้นที่ดี ๆ ก็ต้องแลกกับค่าเช่าที่แพงเพราะการอยู่ในพื้นที่ดีๆย่อมหมดไปกับค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นสำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกดีๆที่อยู่รายล้อมนั่นเอง จะดีกว่าไหมถ้าเขยิบการอยู่อาศัยออกมาจากใจกลางเมืองในขณะที่คุณสามารถเข้าถึงพื้นที่เหล่านี้ได้ไม่ยาก

เรายอมรับว่าการใช้ชีวิตในเมืองเป็นเรื่องหักห้ามใจได้ยากที่จะไม่ไปเที่ยวเดินห้าง, ดูหนัง, กินอาหารร้านหรู หรือช็อปปิ้งได้ บางทีการอยู่ในที่ที่ไกลจากสถานที่เหล่านี้อาจจะทำให้คุณมีเวลาไตร่ตรองเรื่องค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็นมากขึ้นก็เป็นได้

อย่างไรก็ตามถ้าตำแหน่งงานที่คุณต้องการทำส่งผลให้คุณต้องอยู่อาศัยบนพื้นที่ดี ๆ ลองคิดคำนวณเรื่องค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นอาทิเช่น ค่าเดินทาง, ค่ากินอยู่ ว่าเหล่านี้จะส่งผลต่อเงินจ่ายค่าเช่าของคุณหรือไม่ ค่าใช้จ่ายอะไรที่ไม่จำเป็นลดได้ก็ควรลดเช่นตื่นให้เช้าเพื่อขึ้นรถเมล์แทนที่จะขึ้นแท็กซี่หรือพี่วินเพื่อไปต่อรถไฟฟ้ากรณีตื่นสาย

2.ปรับลดนิยามคำว่า “ดี”

หากนิยามคำว่า “คอนโดฯดี” ของคุณคือการที่ห้องมาพร้อมงานตกแต่งหรูหราเช่นกระเบื้องต้องเป็นแกรนิตโต้, เครื่องใช้ไฟฟ้าสแตนเลส หรือจะต้องมีอ่างอาบน้ำขนาดใหญ่ ลองปรับมุมมองใหม่เพื่อลดค่านิยมเหล่านั้นลงเสียใหม่ บางทีคำว่า "ดี" ที่แท้จริงอาจจะเป็นแค่เพียงการที่ที่อยู่อาศัยไม่มีปัญหาเรื่องการซ่อมบำรุงรักษา, การปราศจากแมลงรบกวน สามารถมั่นใจในเรื่องความปลอดภัยและปราศจากเพื่อนบ้านแย่ ๆ หากที่อยู่อาศัยที่คุณกำลังมองตอบสนองเงื่อนไขเหล่านี้ได้ บางทีคุณอาจจะเจอของดีที่คนอื่นมองไม่เห็นก็เป็นได้

3.หาเพื่อนร่วมห้อง (Roommates)

เชื่อหรือไม่ว่านอกจากค่าเช่าที่คุณจะจ่ายน้อยลงแล้วค่าครองชีพของคุณอาจจะน้อยลงด้วยเฉลี่ย 30% หากคุณสามารถหาเพื่อนร่วมแชร์ค่าใช้จ่าเรื่องกินอยู่ได้ หากคุณสามารถยอมรับการที่จะต้องสละความเป็นส่วนตัว, ความเงียบสงบชนิด 100% ได้ล่ะก็คุณจะสามารถเลือกอยู่ในสถานที่เช่าดี ๆ และอยู่ในทำเลดี ๆได้มากขึ้นเพราะคุณมีเพื่อนร่วมหารนั่นเอง หากไม่ถืออะไรมากการหารสามเรื่องค่ากินอยู่ก็ถือเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจเช่นกัน

4.ศึกษาให้ดีและเตรียมตัวให้พร้อม

แม้ว่าการค้นหาเช่าที่อยู่อาศัยดี ๆ ที่มาพร้อมราคาเหมาะสมนั้นอาจต้องใช้ความอดทน, เวลา แต่ก็เป็นเรื่องที่สามารถเป็นไปได้เช่นกัน นอกจากความอดทนในการคอยเสาะหาและเปรียบเทียบแล้ว สิ่งที่คุณควรทำคือ “ทำความคุ้นเคยกับตลาด”

ทำรีเสิชของตัวเองให้ดีบนทำเลที่อยู่อาศัยนั้น ๆ รู้ให้ได้ถึงปัจจัยที่ทำให้ค่าเช่าแพงหรือถูก การคอยติดตาม listings ปล่อยเช่าก็เป็นเรื่องสำคัญ เพราะห้องดีๆที่มาพร้อมราคาดี ๆ มักจะถูกปล่อยได้อย่างรวดเร็วทันทีที่ลงประกาศ ดังนั้น “ใครไวใครได้”

ลิสต์คุณสมบัติของที่อยู่อาศัยที่คุณต้องการไว้ เมื่อไปถึงสถานที่จริงจะได้เช็คดูว่าตรงกับรายละเอียดที่คุณต้องการหรือไม่ และอย่าลืมนำเอกสารที่เกี่ยวข้องกับการเช่าอาทิเช่น สำเนาบัตรประชาชน, สมุดบันทึกรายได้ประจำ

รวมไปถึงประวัติการจ่ายค่าเช่าที่ดี (ถ้ามี) รวมถึงเบอร์โทรติดต่อผู้ปล่อยเช่าเดิมเพื่อโทรไปคอนเฟิร์มว่าเราคือผู้เช่าที่ดี หรือแม้แต่คิดบทพูดสัมภาษณ์เพื่อสร้างความมั่นใจให้แก่ผู้ปล่อยเช่าได้ว่าคุณจะเป็นผู้เช่าที่ดีในอนาคต

สาเหตุที่ต้องเตรียมตัวถึงขนาดนี้เพราะว่าบางอสังหาฯ ที่ปล่อยเช่ามีผู้ขอเช่าติดต่อมาเป็นจำนวนมาก ดังนั้นเจ้าของจะต้องทำการคัดกรองผู้เช่าอย่างดีที่สุดเพื่อลดความเสี่ยงเรื่องการผิดชำระที่อาจเกิดขึ้นได้ในอนาคต ดังนั้นทำให้ผู้ปล่อยเช่ามั่นใจว่าฉันนี่แหละพร้อมที่จะเช่า!!

บางเว็บไซต์ listing ค้นหาที่อยู่อาศัยสำหรับเช่ามีจำนวนหน้าของอสังหาฯ บนพื้นที่ทำเลที่คุณกำลังสนใจเยอะมาก จำไว้ว่าให้ไล่เรียงดูทุกหน้าทุกรายละเอียดโทรติดต่อทุกเจ้าเท่าที่เป็นไปได้

ท่องไว้ว่าเมื่อมีของแพงกว่าย่อมมีของถูกกว่า ดังนั้นขึ้นอยู่กับความพยายามและความอดทนของคุณแล้ว ไม่แน่คุณอาจจะต่อรองได้ของดีในราคาที่ต่ำกว่าตลาดก็เป็นได้

5.ตรวจสภาพทั้งห้องและทำเลก่อนทำสัญญาเช่า

สัญญาเช่าส่วนใหญ่จะมีระยะเวลาการเช่าขั้นต่ำ 1 ปี และมีเงินมัดจำค่าเช่าล่วงหน้าที่ประมาณ 2 เดือน ดังนั้นเมื่อคุณเซ็นไปแล้ว อสังหาฯนั้นๆจะเกี่ยวข้องกับคุณไปอีก 365 วัน หากคุณมาตรวจพบทีหลังเมื่อเซ็นสัญญาเข้าอยู่ไปแล้วว่าปลวกกินพื้นที่หลังตู้, ข้าง ๆ ห้องเป็นคู่สามีภรรยาที่ทะเลาะเสียงดังกันบ่อยครั้ง หรือแม้แต่เป็นพื้นที่ที่ยังคงได้ยินเสียงเครื่องบินขึ้นหรือลง หรือแถวอสังหาฯที่คุณเช่านั้นเป็นพื้นที่นัดแลกเปลี่ยนค้าขายยาเสพย์ติด และสารพัดปัญหา คงไม่ดีเป็นแน่ ดังนั้นตรวจเช็คสภาพให้ดีก่อนเซ็น

6.รู้ถึงค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้นในขณะเช่า

อ่านสัญญาให้เคลียร์ว่ามีกรณีใดบ้างที่คุณจะต้องเสียค่าปรับกรณีผิดกฎที่ระบุไว้ในสัญญา ลองคิดเผื่อด้วยว่าภายในอนาคตอันใกล้คุณมีแผนที่จะถูกโปรโมทต้องย้ายไปทำงานที่ทำเลอื่นหรือไม่?

และหากเช่าไม่ถึงระยะเวลาที่กำหนดจะต้องโดนปรับในอัตราเท่าไร? และอย่าเชื่อคำขู่ของผู้ให้เช่าว่าถ้าคุณทำนู่นทำนี่เขาจะทำการปรับ เพราะทุกอย่างจะต้องถูกระบุใน "สัญญา" ที่มีการเซ็นระหว่างสองฝ่ายเท่านั้น

ควรศึกษาเพิ่มเติมด้วยว่าอัตราการปรับขึ้นของค่าเช่าในพื้นที่นั้น ๆ ปรับขึ้นเฉลี่ยกี่เปอร์เซ็นต์ต่อปี ผู้ปล่อยเช่าบางรายก็ปรับขึ้นค่าเช่าตามอัตราเงินเฟ้อและค่าครองชีพที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างมีเหตุผล แต่บางรายก็ปรับขึ้นแบบขูดรีดในอัตราที่กฎหมายกำหนดเพดานสูงสุดไว้

สรุป

อสังหาฯ ปล่อยเช่าที่ถูกตกแต่งแบบหรูหราจัดเต็ม เจ้าของย่อมเรียกราคาค่าเช่าที่แพงขึ้นได้ ซึ่งคุณไม่จำเป็นที่จะต้องจ่ายในราคานี้เพราะยังมีตัวเลือกอีกมากที่อยู่ในราคาเช่าที่สมเหตุสมผล

เพียงแค่คุณต้องอดทนใจเย็นทำการค้นหาและลงสำรวจสถานที่จริงให้ดี ถึงแม้จะเสียแรงเวลาแต่ก็คุ้มว่าที่จะต้องทนอยู่กับอสังหาฯ แย่ ๆ ไปอีกเป็นปี

หากเป็นเช่นนั้นเมื่ออยู่ไปคุณอาจซ่อมให้เจ้าของฟรีโดยไม่จำเป็นทั้งที่เงินก้อนนั้นคุณสามารถไปทำอย่างอื่นได้เช่นนำไปใช้ในวันพักร้อนหรือแม้แต่เก็บออมเพื่อลงทุน

บทความเกี่ยวข้องที่น่าสนใจ:

ซื้อหรือเช่าคอนโดฯ ใกล้ที่ทำงาน...แบบไหนดีกว่ากัน

มีปัญหาการจ่ายค่าเช่าหรือค้างชำระควรทำอย่างไร?

คำนวณงบประมาณการเช่า

อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหาบ้าน คอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย ชัยสิทธิ์ บุนนาค Content Writer ประจำที่ DDproperty หากมีคำถามหรือข้อสงสัยเกี่ยวกับตัวบทความสามารถติดต่อโดยตรงได้ที่ kittikom@ddproperty.com 

เรียกได้ว่าเป็นเคสตัวอย่าง อุทาหรณ์ให้เหล่านักลงทุนปล่อยเช่าอสังหาฯ ถึงขั้นรีบค้นคว้าหาข้อมูล เพื่อรับมือกับผู้เช่าจอมแสบ ที่มักสร้างปัญหาแก้ไม่ตก ต่างๆ นานา จะได้ไม่ให้เกิดเหตุการณ์ซ้ำรอยขึ้นอีก ด้วยหลักการแสนง่าย ชนิดรู้แล้วถึงบางอ้อ

ค้นหาประกาศ เช่าคอนโด ได้ที่นี่

• สแกนคนก่อนเช่า

ก่อนจะตกลงปลงใจให้คนเช่าบ้าน หรือบรรดาอสังหาฯ ต่างๆ อย่างคอนโด ห้องแถว อาคารพาณิชย์ หมั่นท่องให้ขึ้นใจก่อนเลยว่าควรตรวจสอบประวัติผู้เช่าสักนิด ว่าจบการศึกษาที่ไหน ทำงานอะไร เพราะนั้นจะเป็นตัวชี้วัดถึงพฤติกรรมของบุคคลนั้น รวมถึงความรับผิดชอบต่อห้องหรืออาคารที่อยู่อาศัย ประกอบกับหากเป็นประเภทครอบครัว มีลูก เด็กเล็ก หรือวัยกำลังใฝ่หาความรู้ ขอให้พินิจพิจารณาสักนิดว่าอาจจะทำให้บ้านเต็มไปด้วยประติมากรรมไม่พึงประสงค์ได้ โดยเฉพาะบริเวณพนังและเหล่าเฟอร์นิเจอร์ที่จะเต็มไปด้วยรอยขีดข่วน ซึ่งอาจทำให้เจ้าของบ้านถึงขั้นลมจับก็เป็นได้

• ร่างสัญญาเป็นกิจจะลักษณะ

นอกจากจำเป็นต้องสแกนคนก่อนตกลงปลงใจให้อยู่พักอาศัยบ้านของตนเองแล้ว เหล่านักลงทุนหรือผู้ปกระกอบการทั้งมือสมัครเล่นและอาชีพ ต่างต้องป้องกันปัญหาที่ไม่รู้ว่าจะเกิดขึ้นเมื่อไหร่ ด้วยการร่างสัญญาอย่างเป็นกิจจะลักษณะขึ้น

โดยมักระบุเวลาออกเป็น 3 เดือน 6 เดือน หรือ 1 ปี และเมื่อหมดสัญญาจะมีการพิจารณาอีกครั้งว่าให้ต่อสัญญาหรือไม่ และรายละเอียดต่างๆ ภายในเอกสารฉบับนี้ มักถูกกำหนดขึ้นจาดกฎข้อบังคับตาม พรบ. ผู้เช่า ไม่ว่าจะเป็นเรื่องจ่ายค่าเช่า เงินประกันเฟอร์นิเจอร์หรืออุปกรณ์ต่างๆ ภายในบ้านหรือห้อง ที่เจ้าของจะเรียกเก็บในวันแรกเข้า

และจะคืนให้ในวันยกเลิกเช่า ซึ่งถ้าหากผู้เช่านำความเสียหายมาให้ เงินที่จ่ายไป ถูกยึดทันที ซึ่งก็จะเป็นเกาะกำบังอีกชั้นให้กับเจ้าของบ้าน ไม่ต้องไปเผชิญบ้านพังเกินเยียวยาซ่อมแซม เหมือนที่กำลังเป็นข่าว

รวมรีวิวโครงการใหม่

• ออกข้อบังคับตามกฎหมายของ ผู้เช่า อย่างชัดเจน

ตามหลักของกฎหมายแล้ว หากผู้เช่าจอมแสบเกิดทำบ้านพังยับเยิน แล้วเรียกร้องให้เจ้าของบ้านซ่อมแซมให้ อันนี้ไม่สามารถทำได้ ดังนั้นผู้เช่าต้องรับผิดชอบซ่อมแซมหรือเสียค่าเสียหายที่เกิดขึ้น แต่ถ้าหากไม่ทำตามสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้ทันที แบบไม่ต้องแจ้งล่วงหน้า

โดยมีข้อแม้ว่าไม่สามารถโยนข้าวของผู้เช่า หรือเรียกทนายมาเอาผิดได้ สิ่งที่ต้องทำอันดับแรกคือ กลับไปดูรายละเอียดสัญญาเช่า แล้วปฏิบัติตามข้อกำหนดที่ตั้งไว้

มักจะกำหนดไว้อย่างชัดเจนถึงการมอบอสังหาฯ ที่เช่าในวันยกเลิกสัญญา ในสภาพที่เรียบร้อย ไม่พุพัง เหมือนดังเช่นวันแรกที่เข้าอยู่ ทั้งนี้หากยังตกลงกันไปสำเร็จ สามารถเข้าแจ้งความกับเจ้าหน้าที่ตำรวจให้ดำเนินการได้ตามขั้นตอนของกฎหมาย

ปัญหาที่ยากจะสะสาง กับการจัดการผู้เช่าจอมแสบ ดูเหมือนจะไม่ใช่เรื่องใหญ่หลวง หากรู้จักแก้ปัญหาตั้งแต่ต้นเหตุ เริ่มตั้งแต่สแกนคนก่อนให้เข้ามาอยู่อาศัยบ้านของตน ทั้งนี้เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดกรณีที่เป็นข่าว จึงจำเป็นต้องร่างสัญญาอย่างละเอียดตามกฎหมาย ข้อบังคับ พร้อมทั้งไม่ลืมเก็บเงินประกันล่วงหน้า ดังที่พระราชบัญญัติหอพัก ปี 2558 ได้กล่าวไว้ จะได้ไม่ต้องมาซับน้ำตาภายหลัง

แหล่งข้อมูลอ้างอิง softbizplus.com และ library2.parliament.go.th

สัญญาการเช่าห้องส่วนใหญ่มีข้อกำหนดชัดเจนบีบคั้นให้ต้องเร่งหาเงินมาจ่ายให้ทัน แต่ก็ไม่สามารถทำตามกำหนดได้ เมื่อเกิดปัญหาขึ้นมา เบื้องต้นควรทำอย่างไร DDproperty อาสาไขข้อข้องใจเกี่ยวกับเรื่องนี้

ค้นหาประกาศ เช่าคอนโด ได้ที่นี่

• พูดคุยกับเจ้าของพื้นที่เช่าหรือห้องเช่า

หากคิดไว้แล้วว่าคุณไม่สามารถจ่ายค่าเช่าได้เต็มจำนวนหรือเกินกำหนดระยะเวลาอย่างแน่นอน สิ่งแรกที่ควรทำอย่างยิ่งไม่ใช่การวิ่งไปหายืมเงินมา นอกจากจะเป็นหนี้สินแล้ว เดือนถัด ๆ ไปก็อาจจะพบเจอปัญหานี้พอกพูนเรื่อยมา

ในเบื้องต้นสิ่งที่ควรทำเป็นอันดับแรกก็คือการติดต่อเพื่อพูดคุยกับเจ้าของพื้นที่เช่าหรือห้องเช่าให้เร็วที่สุดเท่าที่จะทำได้ เพราะสุดท้ายแล้วอำนาจการตัดสินใจทุกอย่างไม่ได้ดูที่สัญญาการเช่า แต่จะไปตกอยู่กับเจ้าของ

ดังนั้นควรติดต่อและแจ้งให้เจ้าของทราบว่าคุณกำลังมีปัญหาทางด้านการเงินอย่างไร สามารถจัดการกับกองหนี้ที่ต้องชำระทั้งหมดอย่างไร หรือขอเลื่อนระยะเวลาการจ่ายออกไปได้หรือไม่

ทั้งนี้ผู้เช่าที่ค้างชำระควรชัดเจนในสิ่งที่แจ้งไปและแสดงตนให้เจ้าของห้องมั่นใจว่าปัญหาแบบนี้จะไม่เกิดขึ้นอีก เพื่อเป็นการแสดงความจริงใจว่าคุณพยายามหาทางแก้ปัญหาที่เกิดขึ้นอย่างเต็มที่ และหลีกเลี่ยงการถูกขับไล่ออกจากห้อง

• หาต้นเหตุของปัญหาและเริ่มวางแผนการย้ายเข้า – ออก ใหม่

ทุกครั้งที่เกิดปัญหาการค้างชำระ มนุษย์เงินเดือนทุกคนจะเริ่มเห็นช่องโหว่ในการใช้เงินของตัวเอง จากที่สามารถจ่ายค่าเช่าตามกำหนดได้ทุกเดือน แต่บางเดือนไม่สามารถจ่ายได้ทัน ก็ต้องวกกลับมาดูที่ปัญหาด้านการใช้จ่าย ส่วนใหญ่จะเกิดจากการเปลี่ยนแปลงค่าใช้จ่ายกะทันหัน

อาทิ เพื่อนร่วมห้องของคุณเกิดการย้ายออกฉับพลัน แน่นอนมันไม่ได้อยู่ในแผนการใช้จ่ายของคุณที่ต้องมาแบกรับภาระจ่ายค่าเช่าคนเดียว ซึ่งหากเกิดกรณีนี้ขึ้น  แนะนำว่าให้ย้ายออกจากห้องพร้อมกับเพื่อนร่วมห้องหรือหาเพื่อนร่วมห้องใหม่ทันที เพราะการย้ายออกอาจมีค่าใช้จ่ายนู่นนี่นั่น

หากจำเป็นต้องย้ายออกคนเดียวอาจจะเสียค่าใช้จ่ายส่วนเกินเวลาย้ายออกหรือขนย้ายออกตัวคนเดียว และหากคิดจะอยู่ต่อคนเดียวก็คงไม่มีความหมายอะไร นอกจากจะไม่สามารถมีกำลังจ่ายค่าเช่า x2 จากเดิมได้แล้ว ยังตกเป็นผู้เช่าที่ถือว่าสุ่มเสี่ยงในการถูกไล่ออกจากห้องมาก และอาจทำให้คุณเสียเครดิตในฐานะผู้เช่าได้ ดังนั้นเมื่อเกิดปัญหานี้ควรจะปรึกษากับบัดดี้ของคุณให้ดี และติดต่อกับเจ้าของห้องทันที

• ลดค่าใช้จ่ายรายเดือนของคุณ

แผนนี้อาจจะเป็นเรื่องที่ยากพอสมควร แต่จะทำอย่างไรได้ในเมื่อการค้างชำระค่าเช่าเป็นการผิดสัญญาตามกฎหมาย การลดรายจ่ายที่เกินความจำเป็นออกไปบ้างก็น่าจะลดทอนความเสี่ยงในการผิดสัญญาค่าเช่าได้พอสมควร หากใครที่กำลังพบปัญหานี้ลองนั่งคิดดีๆ และตั้งคำถามกับตัวเองก่อนเลยว่า

-คุณสามารถตัดค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็นอะไรออกได้บ้างในแต่ละเดือน อาทิ ค่าเสื้อผ้า ค่ากิน ค่ารถ สามารถประหยัดตรงไหนได้บ้าง

-อัตราค่าน้ำ ค่าไฟที่คุณใช้ถือว่าอยู่ในเกณฑ์ของราคาที่ต่ำแล้วหรือไม่ สามารถประหยัดในส่วนนี้ลงอีกได้ไหม

-หากมีหนี้บัตรเครดิต และจำเป็นต้องใช้ ก็ควรใช้จ่ายบัตรแบบที่มีโปรโมชั่น 0% สลับ และนำเงินในส่วนที่ต้องจ่ายดอกเบี้ยมาหักลบดูความต่างว่าสามารถนำมาโปะค่าเช่าได้มากน้อยแค่ไหน

เมื่อสามารถตั้งคำถามด้านการใช้จ่ายกับตัวเองได้ คุณก็จะมองเห็นส่วนต่างของเงินที่หายไปและสามารถเอามาเก็บเล็กผสมน้อยเพื่อจ่ายค่าเช่าได้

• หากมีการค้างชำระค่าเช่าจนถึงขั้นมีการฟ้องขับไล่

ผลจากการค้างชำระเป็นเวลานานหรือผิดสัญญาเช่าตามกฎหมาย หากเจอผู้ให้เช่ารายโหด อาจจะถูกคุกคามด้วยการขับไล่ ในกรณีที่เกิดการฟ้องขับไล่ คงยากที่จะเจรจาต่อรองในเรื่องของค่าเช่าล่าช้า ซึ่งกรณีนี้มักเกิดกับการเช่าที่ดินที่มีระยะเวลานานหรือผู้เช่าเกิดอยากจะยึดที่ดิน จึงมีการฟ้องขับไล่กัน

นายดีดีเช่าที่ดินจากบริษัทเอกชน  เนื้อที่ประมาณ  50  ตารางวา  ในราคา  100 บาทต่อตารางวา  ต่อมามีการขึ้นค่าเช่าเป็น 150 บาท และ 200  บาท ตามลำดับ  จนปัจจุบันตารางวาละ 500 บาท  รวมแล้วประมาณปีละ 6,000  บาท   เจ้าของที่ต้องการที่ดินคืน  จึงฟ้องขับไล่นายดีดีให้ออกจากที่ดิน  และให้ชดใช้ค่าเช่าเดือนละ 500  บาท  จนกว่านายคเณจะออกจากที่

สิ่งที่ผู้เช่าทำได้มีด้วยกัน 3 ขั้นตอนคือ

1.ไปเจรจาต่อรองในชั้นศาลเพื่อขอขยายระยะเวลาในการหาที่อยู่ใหม่

2.ยื่นอุทธรณ์คำพิพากษาของศาลชั้นต้น  รวมระยะเวลาที่จะขอขยายได้ประมาณ 1.5-2 ปีโดยประมาณ

3.พยายามขยับขยายหาที่อยู่ใหม่

หากทำตาม 3 ขั้นตอนนี้ ก็ยังสามารถช่วยยืดระยะเวลาในการหาที่อยู่ใหม่ได้ อีกทั้งยังมีเวลาออมเงินด้วย

ทั้งนี้การหาที่พัก ห้องเช่าหรืออาคารณ์พาณิชย์ ควรคำนวณเงินเก็บเงินออมให้ดีในระยะยาว เพื่อลดปัญหาปัญหาต่างๆ ที่จะตามมาภายหลัง หรือหากมีเวลาน้อยที่จะเสาะหาที่อยู่อาศัยสามารถเข้ามาเช็คราคาห้องพัก อาคารพาณิชย์ ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮมได้ที่ www.ddproperty.com

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

นอกเหนือจากบ้านและคอนโดมิเนียมปล่อยเช่าแล้ว หากมีเงินเย็นที่สามารถลงทุนได้ในระยะยาว ลองศึกษาโอกาสการลงทุนในอาคารพาณิชย์ ซึ่งผู้เช่าสามารถใช้ประโยชน์ได้ทั้งการอยู่อาศัย และประกอบธุรกิจไปด้วย โดยเฉพาะถ้าเป็นอาคารพาณิชย์ทำเลทอง ยิ่งมีโอกาสได้รับเงินค่าเช่าสม่ำเสมอในระยะยาว และมูลค่าเพิ่มจากอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต ด้วยหลักการพิจารณาดังต่อไปนี้

• 4 วิธีรับทรัพย์จากการปล่อยเช่าอาคารพาณิชย์

1.ทำเลดีมีชัยไปกว่าครึ่ง

หลักการเดียวกันกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกและทุกประเภท เรื่องของทำเลยังคงเป็นหลักสำคัญในการพิจารณา โดยเฉพาะอาคารพาณิชย์ที่เกี่ยวข้องกับการประกอบธุรกิจ ซึ่งเน้นทำเลติดถนนใหญ่ในพื้นที่ที่มีความเจริญและมีผู้คนสัญจรผ่านตึกแถวอย่างพลุกพล่าน

พร้อมทั้งการเดินทางสะดวก สามารถเข้าถึงได้ง่าย เพื่อให้อาคารพาณิชย์สามารถใช้ประโยชน์ได้อย่างหลากหลาย ทั้งอยู่อาศัย เป็นออฟฟิศ หรือประกอบกิจการการค้าต่างๆ ได้

อ่านรีวิวทำเลและโครงการใหม่ได้ที่นี่

ขณะเดียวกันเราควรพิจารณาเลือกตึกแถวให้ถูกต้องตามศาสตร์ฮวงจุ้ย เพื่อให้หาผู้เช่าได้ง่ายขึ้น เช่น ไม่เลือกตึกที่มีสะพานลอยทางด่วนหรือสะพานที่มีรถยนต์วิ่งผ่าน ไม่ตั้งอยู่บนทางสามแพร่ง ไม่เลือกตึกที่อยู่ต่ำกว่าตึกแถวฝั่งตรงกันข้าม และหลีกเลี่ยงตึกที่มีถนนโอบรอบ และตึกแถวที่อยู่ในซอยฝั่งรถยนต์วิ่งเข้า เป็นต้น

2.อำนวยความสะดวกผู้เช่า

เราสามารถเพิ่มความน่าสนใจให้กับอาคารพาณิชย์ปล่อยเช่า ด้วยการจัดหาสิ่งอำนวยความสะดวกตามจุดประสงค์ของผู้เช่า นอกเหนือจากระบบน้ำ ระบบไฟแล้ว

ส่วนใหญ่ตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์ทำเลดีที่ตั้งอยู่ริมถนนใหญ่มักจะมีปัญหาเรื่องที่จอดรถ เป็นข้อจำกัดสำคัญ ดังนั้น เราควรจัดหาที่จอดรถเพื่ออำนวยความสะดวกให้กับผู้เช่า หรือแนะนำที่จอดรถในละแวกใกล้เคียงกับอาคารพาณิชย์ที่เราปล่อยเช่าได้

หากเป็นไปได้ เราควรเลือกซื้ออาคารพาณิชย์แบบห้องคู่ดีกว่าห้องเดี่ยว เนื่องจากอาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่มักมีข้อจำกัดของอาคารที่มีหน้ากว้างไม่มาก โดยประมาณ 4-6 เมตร ดังนั้น การซื้อห้องคู่จะช่วยให้อาคารพาณิชย์เราดูกว้างขึ้น และเพิ่มประโยชน์การใช้งาน ช่วยเพิ่มโอกาสให้ผู้เช่าสนใจอาคารพาณิชย์ของเรามากขึ้น

3.เลือกอาคารที่โดดเด่น

อาคารพาณิชย์ที่มีสไตล์การออกแบบเฉพาะตัวและมองเห็นได้อย่างโดดเด่น สะดุดตา ย่อมมีความน่าสนใจกว่าอาคารพาณิชย์รูปแบบทั่วไป เนื่องจากสามารถใช้ดัดแปลงประกอบกิจการได้อย่างหลากหลาย รวมถึงยังสามารถขออนุญาตสำนักงานเขตเพื่อใช้ประโยชน์จากหลังคาของตึกแถวเพื่อเป็นพื้นที่ขายโฆษณาได้

นอกจากนั้น เราควรเลือกห้องหัวมุมที่มีพื้นที่ที่นำมาใช้ประโยชน์ได้มากกว่า เช่น พื้นที่ที่จอดรถ แม้ราคาจะสูงกว่าเมื่อเทียบกับห้องที่อยู่ตรงกลาง แต่ในระยะยาว การเลือกซื้ออาคารพาณิชย์ในทำเลที่ดีย่อมช่วยให้การปล่อยเช่าง่ายขึ้น มีสภาพคล่อง และมีโอกาสที่อาคารพาณิชย์ปรับเพิ่มราคาค่าเช่าหรือเพิ่มมูลค่าสูงขึ้นได้ในอนาคต

ค้นหาประกาศ ปล่อยเช่าอสังหาฯ บ้าน คอนโด ได้ที่นี่

4.ประเมินราคาและสภาพอาคาร

การคิดคำนวณราคาอาคารพาณิชย์ที่เหมาะสมสำหรับการปล่อยเช่าต่อมีความสำคัญและจำเป็นที่จะต้องพิจารณาให้รอบคอบก่อนตัดสินใจซื้อ เพราะมูลค่าของอาคารพาณิชย์ไม่ได้มาจากทำเลเท่านั้น แต่ยังมาจากสิ่งปลูกสร้างด้วย โดยวัดพื้นที่ใช้สอยทั้งหมดและพิจารณาสภาพอาคารมาคำนวณราคาที่ควรจะเป็น โดยเฉพาะหากเป็นการซื้ออาคารพาณิชย์มือสอง เราควรต้องตรวจสอบสภาพของอาคารให้ดี ทั้งภายนอกอาคารให้มีโครงสร้างที่แข็งแรงไม่มีปัญหา และภายในอาคาร วัสดุอุปกรณ์ต้องไม่ชำรุดทรุดโทรม หรือการวางท่อระบบน้ำ ระบบไฟ และระบบโทรศัพท์ต่างๆ รวมถึงตรวจสอบประวัติเดิมของอาคารพาณิชย์ และเพื่อนบ้านข้างเคียงว่าเป็นอย่างไร

5.ขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย

ปัจจุบันอาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่มักใช้พื้นที่ด้านล่างประกอบธุรกิจการค้าและใช้พื้นที่ชั้นบนเป็นที่พักอาศัย เราจึงสามารถทำเรื่องยื่นกู้ในรูปแบบสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ (Housing Loan) ซึ่งจะได้รับประโยชน์จากการนำดอกเบี้ยเงินกู้ใช้ลดหย่อนภาษีและช่วยให้เรามีโอกาสได้รับกระแสเงินสดสุทธิเป็นบวก รวมถึงเงื่อนไข ระยะเวลาการกู้ยืม และวงเงินราคาประเมินเช่นเดียวกับสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั่วไป

อัปเดตอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน กู้ซื้อบ้าน ได้ที่นี่

อย่างไรก็ตาม ผู้เช่าต่อควรต้องมีการใช้พื้นที่เพื่ออยู่อาศัยจริงร่วมกับการประกอบธุรกิจการค้าด้วย เพื่อให้ถูกต้องตามวัตถุประสงค์การปล่อยกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย

ท้ายที่สุดการทำสัญญาให้เช่าอาคารพาณิชย์ยังเป็นอีกประเด็นที่ต้องให้ความสำคัญในรายละเอียด ไม่ว่าจะเป็น ระยะเวลาการเช่า เงื่อนไข และค่าเช่าต่าง ๆ รวมถึงในสัญญาให้เช่าอาคารพาณิชย์ยังสามารถระบุให้ผู้เช่าเป็นผู้ชำระภาษีโรงเรือนและที่ดินได้

บทความเกี่ยวข้อง:

คอนโดฯ กับบ้านชานเมือง เลือกแบบไหนดี

มนุษย์เงินเดือน "เช่า หรือ ซื้อ" แบบไหนที่เหมาะกับคุณที่สุด

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

โดยมีบางโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ (ที่เจ้าของโครงการยังมีห้องชุดเหลือขายอยู่เยอะ เลยจึงยังดูแลภาพรวมของโครงการอยู่) เริ่มติดป้ายประกาศเตือนลูกบ้านว่า “การปล่อยเช่าคอนโดฯ รายวัน เป็นความผิด”

ส่วนบางโครงการที่ลูกบ้านดูแลกันเองแล้ว และมีการรวมตัวกันอย่างเข้มแข็งก็แจ้งกับลูกบ้านด้วยกัน หากมีการนำห้องชุดไปปล่อยเช่ารายวันจะมีการฟ้องร้องเจ้าของห้องชุดนั้นๆ

ค้นหาประกาศ เช่าบ้านเดี่ยว ได้ที่นี่

ความผิดของการ “ปล่อยเช่าคอนโดฯ รายวัน” นั้น ขัดกับ 2 กฎหมายหลัก ๆ คือ

1. ขัดกับกฎหมายเกี่ยวกับโรงแรม ที่ระบุว่า อาคาร หรือส่วนใดส่วนหนึ่งของอาคารที่ปล่อยเช่าเพื่อพักอาศัยเป็นรายวัน เข้าข่ายโรงแรม ต้องขอจดทะเบียนเป็นโรงแรม ซึ่งกรณีที่เป็นโครงการคอนโดมิเนียมจะจดทะเบียนเป็นโรงแรมไม่ได้* เพราะจะขัดกับ

2. กฎหมายเกี่ยวกับอาคารชุด ที่ระบุว่า ห้ามนำห้องชุดไปจดทะเบียนเป็นโรงแรม เนื่องจากไม่ใช่เจ้าของคนเดียว และถือเป็นการละเมิดสิทธิส่วนบุคคลของผู้อื่น

*หมายเหตุ คอนโดมิเนียมที่ขายสิทธิการเช่าจะไม่ได้จดทะเบียนเป็นอาคารชุดภายใต้กฎหมายอาคารชุด อาจจะขออนุญาตเป็นที่พักอาศัยรวม หรือจดทะเบียนเป็นโรงแรม และทำสัญญาให้แต่ละห้องเช่าระยะยาว 30 ปี ต่อ 30 ปี แต่ถ้าเป็นคอนโดมิเนียมขายกรรมสิทธิ์ขาดนั้น จะต้องอยู่ภายใต้กฎหมายอาคารชุด และนำมาปล่อยเช่ารายวันไม่ได้

เทรนด์การนำห้องชุดมาปล่อยเช่ารายวันมีมาได้ระยะหนึ่งแล้ว โดยเฉพาะในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาถือว่าเริ่มได้รับความนิยมจากกลุ่มนักลงทุนมากขึ้น ยิ่งมีเว็บไซต์ให้เช่าที่พักชื่อดังระดับโลกขยายเข้ามาทำตลาดในเมืองไทย ยิ่งทำให้นักลงทุนคอนโดมิเนียมจำนวนไม่น้อยมองว่ามีโอกาส ในทีนี้จะขอกล่าวถึง 2 ตลาดใหญ่ คือ ตลาดกรุงเทพฯ และตลาดเมืองท่องเที่ยวในต่างจังหวัด

ตลาดในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมเกาะแนวรถไฟฟ้า โซนใกล้เมืองและใจกลางเมือง มีนักลงทุนนำห้องชุดมาปล่อยเช่ารายวันจำนวนมาก จุดขายหลัก

นอกจากจะเดินทางสะดวกด้วยรถไฟฟ้าแล้ว สิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการนี่เรียกว่าน้องๆ โรงแรมเลย และใน 1 ห้องชุดยังเข้าพักได้หลายคน ภายใต้อัตราค่าเข้าพักใกล้เคียงหรือถูกกว่าโรงแรมชั้นนำ

อีกทั้งผู้ที่ลงทุนนำห้องชุดมาปล่อยเช่ารายวันมีโอกาสที่จะได้อัตราผลตอบแทนสูงกว่าการปล่อยเช่ารายเดือน นั่นจึงเป็นจุดที่จูงใจให้มีนักลงทุนเข้าสู่วงจรลงทุนปล่อยเช่ารายวันมากขึ้น

ค้นหาประกาศ เช่าคอนโด ได้ที่นี่

นักลงทุนหลายรายมองว่า การนำห้องชุดมาปล่อยเช่าในรูปแบบใดก็ได้เป็นสิทธิ์ของเจ้าของห้องชุด แต่สิ่งที่นักลงทุนควรคำนึง คือ สิทธิ์เหล่านั้นกระทบกับความเป็นส่วนตัวกับเจ้าของห้องชุดร่วมท่านอื่นๆ โดยเฉพาะประเด็นเรื่องความปลอดภัยนับเป็นสิ่งสำคัญ

การที่ผู้เข้ามาพักมากหน้าหลายตา เป็นนักท่องเที่ยวต่างชาติ ทำให้ยากจะตรวจสอบกรณีที่เกิดปัญหาต่างๆ ขึ้นภายในโครงการ หรือผู้เข้าพักไม่ปฏิบัติตามกฎระเบียบในการอยู่อาศัยในโครงการคอนโดมิเนียมนั้นๆ ซึ่งสิ่งเหล่านี้ คือสิ่งที่เจ้าของห้องชุดซึ่งเป็นนักลงทุนเองอาจจะควบคุมหรือรับผิดชอบกับปัญหาที่เกิดขึ้นแล้วไม่สามารถตักเตือนผู้ลงทุนปล่อยเช่ารายวัน

กรณีที่ในโครงการอาคารชุดนั้นๆ มีผู้แอบนำห้องชุดไปปล่อยเช่ารายวัน เจ้าของร่วมเองควรตักเตือนด้วยเหตุและผล อาจจะหารือร่วมกัน ชี้ให้เห็นถึงความเสี่ยงด้านความไม่ปลอดภัยในการอยู่อาศัย พร้อมกับวางมาตรฐานเกี่ยวกับการบันทึกประวัติผู้เช่าอย่างจริงจัง เพื่อความสงบสุขในการอยู่อาศัยร่วมกัน

ทางด้านตลาดต่างจังหวัด โดยเฉพาะเมืองท่องเที่ยว หัวหิน เขาใหญ่ พัทยา เชียงใหม่ เรียกว่าเป็น 4 เมืองท่องเที่ยวที่มีการนำห้องชุดปล่อยเช่ารายวันมากที่สุด โดยจะแบ่งเป็น 2 ส่วนใหญ่คือ ปล่อยเช่ารายวันแบบที่เจ้าของโครงการเป็นผู้ดำเนินการปล่อยเช่าเอง กับเจ้าของห้องชุดเป็นผู้ปล่อยเช่าเอง

โครงการคอนโดมิเนียมที่นำมาปล่อยเช่ารายวันในจังหวัดที่เป็นเมืองท่องเที่ยวเหล่านั้น อาจมีกระแสต่อต้านน้อยกว่ากรุงเทพฯ จึงมีหลายโครงการมากที่นำมาปล่อยเช่ารายวัน โดยโครงการที่เสนอแคมเปญรับประกันอัตราผลตอบแทนการเช่า หรือการันตียิลด์

ส่วนใหญ่แล้วจะนำห้องชุดไปปล่อยเช่ารายวัน และเป็นผู้ดำเนินการปล่อยเช่าให้ ซึ่งเจ้าของโครงการที่มีแคมเปญลักษณะนี้ ส่วนใหญ่จะมีโรงแรมอยู่ในพื้นที่นั้นๆ ด้วย แล้วนำห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียมมาเสริมเป็นห้องพักให้กับโรงแรม กรณีที่เป็นช่วงฤดูกาลท่องเที่ยว

กรณีโครงการที่เจ้าของโครงการบริหารงานเช่าเอง ถ้าถามว่าขัดกับ 2 กฎหมายข้างต้นหรือไม่ ก็ต้องตอบว่า จริงๆ แล้วขัดเหมือนกัน เพราะโครงการที่ขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดจะต้องอยู่ภายใต้กฎหมายอาคารชุดอยู่แล้ว

แต่การที่เจ้าของโครงการประกาศไว้ตั้งแต่ต้นแล้วว่า โครงการนี้ หรือเฉพาะตึกนี้ เน้นเจาะกลุ่มนักลงทุน มีการันตียิลด์ให้จากการปล่อยเช่ารายวัน ผู้ซื้อส่วนใหญ่จะเป็นนักลงทุน

และแน่นอนว่า ผู้ซื้อรับทราบตั้งแต่ต้น เมื่อตัดสินใจซื้อ ก็หมายถึงการยอมรับตั้งแต่ต้นแล้วว่า โครงการจะนำห้องชุดปล่อยเช่ารายวันคล้ายโรงแรม จึงไม่มีเสียงคัดค้าน หรือการร้องเรียน หรือการฟ้องร้องการกระทำในลักษณะนี้

ขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมเมืองท่องเที่ยวที่เปิดขายแบบปกติ ไม่ได้มีการบริหารการเช่าแบบรายวันให้นั้น หลายโครงการก็ไม่ได้มีเสียงคัดค้าน เพราะคนในโครงการส่วนใหญ่ก็นำห้องชุดมาปล่อยเช่ารายวัน แต่ก็มีหลายโครงการเช่นกันที่เจ้าของร่วมส่งเสียงคัดค้าน

โดยเฉพาะในโครงการที่มีผู้อยู่อาศัยจริงในสัดส่วนที่ค่อนข้างมาก เจ้าของร่วมจะรู้สึกถึงความไม่เป็นส่วนตัว รู้สึกว่าถูกละเมิดสิทธิของตนเกี่ยวกับการใช้พื้นที่ส่วนกลาง เพราะในมุมของผู้เข้าพักรายวันจะคิดว่าได้จ่ายเงินค่าเข้าพักแล้ว จะใช้สิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการอย่างไรก็ได้ ไม่มีความรู้สึกเป็นเจ้าของร่วม จึงอาจละเลยการรักษาสมบัติส่วนกลาง

ค้นหาประกาศ ปล่อยเช่าอสังหาฯ บ้าน คอนโด ได้ที่นี่

ดังนั้น กรณีที่ผู้ลงทุนสนใจที่จะลงทุนปล่อยเช่าห้องชุดแบบรายวัน จึงแนะนำให้เลือกโครงการที่เปิดขายเพื่อการลงทุนโดยเฉพาจะลดความเสี่ยงมากกว่า เพราะหากซื้อมาเพื่อลงทุน แล้วนำมาปล่อยเช่ารายวัน เมื่อเกิดเสียงต่อต้าน ถูกฟ้องร้อง จะไม่คุ้มเลย

ข้อเสนอแนะสำหรับเจ้าของร่วม หากไม่สามารถห้ามการปล่อยเช่ารายวันในโครงการที่ตนอยู่อาศัยได้ เจ้าของร่วมอาจต้องเสนอให้เจ้าของห้องชุดที่นำห้องชุดมาปล่อยเช่ารายวันนั้น ทำบันทึกผู้เข้าพักอย่างละเอียด แจ้งกับนิติบุคคล เผื่อกรณีเกิดเหตุการณ์ที่ผู้เข้าพักกระทำผิดต่อระเบียบการเข้าพัก หรือโจรกรรม หรือทำอนาจารต่างๆ ฯลฯ จะได้รู้ตัวผู้กระทำความผิดชัดเจน

รวมถึงควรเสนอให้เจ้าของห้องชุดนั้นๆ จ่ายค่าส่วนกลางที่สูงกว่าเจ้าของร่วมท่านอื่นๆ พร้อมกับระบุไว้ในกฎระเบียบเลยว่าผู้เข้าพักห้องชุดใดที่ทำข้าวของส่วนกลางเสียหาย เจ้าของห้องชุดนั้นๆ ควรเป็นผู้รับผิดชอบ ฯลฯ

เจ้าของร่วมผู้ที่นำห้องชุดมาปล่อยเช่ารายวัน ก็ควรมีความแฟร์กับเจ้าของร่วมท่านอื่นๆ เช่นกัน เพราะอย่าลืมว่าท่านได้ใช้สิ่งอำนวยความสะดวกเพื่อการอยู่อาศัยเหล่านั้นไปทำกระทำการในเชิงพาณิชย์จนได้ผลกำไรตอบแทนตามเป้าหมาย

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ซึ่งก่อนที่จะมีการปล่อยเช่าเพื่อการพาณิชย์จำเป็นต้องศึกษาข้อมูลต่าง ๆ ให้รัดกุมเพื่อความปลอดภัยในทรัพย์สินของผู้ให้เช่า โดยเจ้าของอสังหาฯ ที่ปล่อยเช่าจะต้องพิจารณาถึงสิ่งต่าง ๆ รวมถึงหนังสือยินยอมให้ใช้สถานที่ด้วย

ค้นหาประกาศ เช่าบ้านเดี่ยว ได้ที่นี่

สัญญาการเช่าที่รัดกุม

สัญญาเช่าถือเป็นสิ่งที่สำคัญที่สุดเมื่อเกิดการเช่า ส่วนใหญ่การเช่าที่อยู่อาศัยจะมีการระบุในสัญญาเช่าชัดเจนว่า “ห้ามใช้สถานที่เช่าในเชิงพาณิชย์ และห้ามกระทำการใด ๆ ที่ผิดต่อกฎหมาย”

แต่ทั้งนี้ สัญญาการเช่าเพื่อจะเปิดเป็นบริษัทหรือทำธุรกิจผู้ให้เช่าอาจจะระบุในสัญญาเช่าว่า อนุญาตให้ผู้เช่าประกอบกิจการพาณิชย์หรือจัดทำหนังสือยินยอมให้ใช้สถานที่

โดยส่วนใหญ่เนื้อหาในสัญญาเช่าหลัก ๆ จะเน้นในเรื่องการดัดแปลงอาคาร เพราะเมื่อมีการจดทะเบียนบริษัท จะมีการติดตั้งอุปกรณ์ต่าง ๆ  

ดังนั้นการทำหนังสือยินยอมให้ใช้สถานที่จึงต้องกำหนดให้ชัดเจนว่าหากมีเฟอร์นิเจอร์บิลท์อินเมื่อย้ายออกห้ามมีการงัดแงะ และปล่อยให้ทรัพย์สินตกเป็นของผู้ให้เช่า

รวมไปถึงข้อกำหนดในเรื่องของค่าน้ำ ค่าไฟ ที่จำเป็นต้องผู้เช่าต้องติดตั้งแยกต่างหากเป็นชื่อของผู้เช่า เพื่อป้องกันการค้างชำระเมื่อถึงเวลาย้ายออก และในกรณีที่บริษัทเกิดความเสียหายหรือเป็นหนี้สินผู้ให้เช่าจะไม่มีส่วนรับผิดชอบกับบริษัท และผู้รับผิดชอบก็คือกรรมการบริษัทเท่านั้น

ค้นหาประกาศ เช่าคอนโด ได้ที่นี่

หนังสือยินยอมในการจดทะเบียนบริษัท

ในกรณีที่ผู้เช่าหรือผู้จดทะเบียนไม่ได้มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหรือพื้นที่เช่า ผู้เช่าจำเป็นต้องขอเอกสารจากผู้ให้เช่าทั้งหนังสือยินยอมให้ใช้สถานที่เพื่อประกอบการ และยืนยันที่ตั้งของบริษัท เพื่อขอเลขผู้เสียภาษี และจดภาษีมูลค่าเพิ่ม

เพราะการจดทะเบียนเป็นบริษัทจำเป็นต้องใช้เอกสารดังกล่าวจากผู้ให้เช่า พร้อมกับสัญญาเช่า ทะเบียนบ้านและบัตรประชาชน เพื่อยืนยันว่าเจ้าของบริษัทมีตัวตนและกำลังมีธุรกรรมกับพื้นที่เช่าหรือบ้านหลังดังกล่าวจริง

ดังนั้นเมื่อผู้ให้เช่าถูกขอหนังสือยินยอมให้ใช้สถานที่ รวมถึงเอกสารต่าง ๆ ตามข้อมูลข้างต้นก็ไม่ต้องตกใจ ผู้ให้เช่าสามารถให้เอกสารดังกล่าวได้เพื่อใช้ประกอบการจดทะเบียนบริษัทของผู้เช่า

ค้นหาประกาศ ปล่อยเช่าอสังหาฯ บ้าน คอนโด ได้ที่นี่

ภาษีโรงเรีอน ภาษีค่าเช่า รวมไปถึงการยื่นภาษีบุคคลธรรมดา

ภาษีต่าง ๆ ที่จะตามมาจากการที่ผู้เช่านำพื้นที่ของผู้ให้เช่าไปจดทะเบียนบริษัท ก็ถือเป็นความเสี่ยงที่เจ้าของพื้นที่หรือผู้ให้เช่าต้องรับผิดชอบ โดยภาษีหลัก ๆ ที่ผู้ให้เช่าจำเป็นต้องจ่ายก็คือภาษีโรงเรือนและที่ดิน เนื่องจากการให้เช่าถือเป็นการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน ซึ่งผู้ให้เช่าจำเป็นต้องเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินตามที่กฎหมายกำหนด

ภาษีโรงเรือนและที่ดินที่เราจำเป็นต้องชำระในอัตรา 12.5% ของค่าเช่าหรือค่าประเมินทรัพย์สินต่อปี ซึ่งส่วนใหญ่ผู้ให้เช่ามักบวกภาษีตรงนี้ไปกับการเช่าหรือตกลงกับผู้ให้เช่าเป็นที่เรียบร้อย ทั้งนี้นอกจากภาษีโรงเรือนและที่ดินแล้ว ผู้ให้เช่าก็ยังต้องเสียภาษีบุคคลธรรมดาด้วย

เนื่องจากมีรายได้จากการให้เช่าบ้าน รวมไปถึงผู้เช่าจะต้องจ่ายภาษีค่าเช่า หัก ณ ที่จ่ายอีก 5 % ให้กับผู้ให้เช่า ดังนั้นเมื่อผู้เช่าจ่ายค่าเช่าจะจ่ายค่าเช่าโดยหักค่าภาษี 5 %

หากค่าเช่าเดือนล่ะ 10,000 ผู้เช่า ผู้เช่าไปเสียภาษี 5% ของราคาเช่า = 10,000 x 5/100 = 500 บาท ผู้เช่าก็จะมาจ่ายค่าเช่าเพียง 9,500 บาท พร้อมแนบใบเสร็จการเสียภาษีมาให้

ดังนั้นในสัญญาการเช่าหรือข้อตกลงควรบวกค่าใช้จ่ายในส่วนนี้เพิ่มหรือออกใบเสร็จค่าเช่าที่บวกภาษีตรงนี้ให้ชัดเจน โดยตกลงกับผู้เช่าให้ดี ซึ่งผู้ให้เช่าจำเป็นต้องทำความเข้าใจตรงนี้เพื่อจะได้ไม่มีปัญหากับผู้เช่า

ในส่วนของผู้เช่าเองสามารถหักภาษี ณ ที่จ่าย 5 % ของค่าเช่าเพื่อนำไปหักเป็นค่าใช้จ่ายของบริษัทได้ (ผู้เช่ายื่นแบบ ภงด.3) และผู้เช่าจะหักภาษี ณ ที่จ่าย และจะให้ใบหักภาษี ณ ที่จ่ายแก่ผู้ให้เช่าไว้เป็นหลักฐานเพื่อนำไปยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ( ผู้ให้เช่ายื่นแบบ ภงด.90) ซึ่งสรรพากรสามารถตรวจสอบได้ ดังนั้น ทั้งสองฝ่ายต้องยื่นแบบที่มีข้อมูลที่ตรงกัน

ค้นหาประกาศ เช่าตึกแถว-อาคารพาณิชย์ ได้ที่นี่

• เอกสารที่ต้องใช้สำหรับจดทะเบียนพาณิชย์

1.สำเนาบัตรประชาชนเจ้าของกิจการ หรือหุ้นส่วนผู้จัดการ (กรณีคณะบุคคล/ ห้างหุ้นส่วนสามัญที่มิใช่นิติบุคคล) หรือผู้รับผิดชอบในการประกอบกิจการในประเทศ (กรณีนิติบุคคลต่างประเทศ)

2.สำเนาทะเบียนบ้านเจ้าของกิจการ

3.หนังสือมอบอำนาจพร้อมติดอากรแสตมป์ 10 บาท (ถ้ามี)

4.สำเนาบัตรประชาชนผู้รับมอบอำนาจ (ถ้ามี)

•  กรณีเช่าสถานที่ และผู้ให้เช่าเป็นบุคคลธรรมดา

1.สำเนาทะเบียนบ้านของเลขที่ตั้งสถานประกอบการ

2.สำเนาสัญญาเช่า พร้อมรับรองสำเนาถูกต้อง

3.สำเนาบัตรประชาชนผู้ให้เช่า (เจ้าบ้าน)

4.ผู้ให้ใช้เช่ามีหนังสือยินยอมให้ใช้สถานที่จดทะเบียนในสถานะเป็นบริษัท 

5.สำเนาสัญญาเช่า พร้อมรับรองสำเนาถูกต้อง

6.หนังสือรับรองบริษัท พร้อมลงลายมือชื่อของผู้มีอำนาจกระทำการแทนบริษัท

7.สำเนาบัตรประชาชนของผู้มีอำนาจกระทำการแทนบริษัท

ตัวอย่างแบบฟอร์มจดทะเบียนพาณิชย์ http://www.dbd.go.th/mainsite/fileadmin/downloads/01_tp/sample_tp_new.pdf#zoom=100

เพียงผู้ให้เช่าทำสัญญาหรือหนังสือยินยอมให้ใช้สถานที่ให้รัดกุม เข้าใจระบบการเช่าที่ผู้เช่าต้องการเอาบ้านเลขที่ของผู้ให้เช่าไปจดทะเบียน รวมไปถึงจ่ายภาษีอย่างครบถ้วน เท่านี้ก็เป็นการป้องกันให้ผู้ให้เช่าปลอดภัยจากปัญหาที่อาจเกิดจากการเช่าในเชิงพาณิชย์ในภายหลังได้

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

จากห้องที่เคยมีผู้เช่าอย่างต่อเนื่องกลายเป็นต้องรอให้มีผู้เช่านานวันขึ้น.. อย่าปล่อยให้สายเกินไป ลองปรับเปลี่ยนบ้านให้พร้อมตอบโจทย์ผู้เช่าสูงวัยที่มีแนวโน้มเพิ่มจำนวนมากขึ้นในอนาคต

ค้นหาประกาศ เช่าบ้านเดี่ยว ได้ที่นี่

โอกาสใหม่ของผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าบ้านกับผู้สูงวัยที่มีจำนวนเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะประเทศไทยที่มีสัดส่วนประชากรสูงวัยมากที่สุดในอาเซียน จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ที่ระบุว่า ประเทศไทยมีสัดส่วนประชากรสูงวัยอายุตั้งแต่ 65 ปีถึง 10% สูงกว่าสิงคโปร์ที่มีสัดส่วน 9% และอินโดนีเซีย 7% ทั้งยังมีแนวโน้มการเติบโตเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ขณะที่ประเทศในเอเชียตื่นตัวเตรียมความพร้อมรับมือกับสังคมสูงวัย เช่น ฮ่องกงมีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงวัยโดยเฉพาะ ซึ่งแบบปกติเป็นห้องชุดในชั้นล่างสุด เพื่อความสะดวกในการเดินทาง หรือห้องชั้นบนเหนือห้องชุดที่ชั้นล่างสุดเป็นห้องประกอบการพาณิชย์ หรือเป็นห้องชั้นล่างในบ้านพักอาศัย

ทั้งยังมีโครงการที่ออกแบบสำหรับผู้สูงวัยที่อยู่รวมกันโดยเฉพาะ ซึ่งในอาคารจะมีระบบเตือนภัยฉุกเฉิน ระบบฉีดน้ำดับเพลิง ระบบควัน พื้นที่ไม่ลื่น ทางเดินที่มีมือจับ ห้องน้ำผู้สูงวัย-ผู้พิการ เป็นต้น

ค้นหาประกาศ เช่าคอนโด ได้ที่นี่

สำหรับประเทศไทยเริ่มมีหลายโครงการที่พัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงวัย เช่น โครงการลุมพินีวิลล์ ราชพฤกษ์-บางแวก อาคารชุดพักอาศัยที่มีแนวคิดชุมชนน่าอยู่ เน้น Universal Design ของบริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ฯ ซึ่งออกแบบและพัฒนาผลิตภัณฑ์ร่วมกับคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เพื่อรองรับผู้สูงวัยที่ช่วยเหลือตัวเองได้ (Independent Elderly)

รวมถึงการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่สอดคล้องกับความต้องการของกลุ่มผู้สูงวัย ได้แก่ เทคโนโลยี SCG Eldercare Solution ของกลุ่มเอสซีจี เช่น การออกแบบห้องน้ำระบบพื้นลดแรงกระแทก (Shock Absorption Floor)

นวัตกรรมระบบ Active AIRflow ช่วยถ่ายเทอากาศและระบายความร้อนออกจากตัวบ้านและโถงหลังคาอัตโนมัติ การออกแบบ Green Landscape สร้างความร่มรื่นรอบตัวบ้าน สอดคล้องกับเทรนด์ผู้สูงวัยที่ใส่ใจการดูแลสุขภาพและสิ่งอำนวยความสะดวกในบ้าน

• ปรับแต่งบ้านให้พร้อมเพื่อผู้สูงวัย

ในฐานะเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า เราจึงไม่ควรมองข้ามโอกาสใหม่ในอนาคต นอกเหนือจากผู้สูงวัยในประเทศ เรายังมีโอกาสปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้สูงวัยต่างชาติที่เดินทางเข้ามาท่องเที่ยวพักผ่อนในประเทศไทย เช่น ญี่ปุ่น ไต้หวัน และเกาหลี ซึ่งเราสามารถเตรียมอสังหาริมทรัพย์ให้พร้อมและอำนวยความสะดวกในการใช้ชีวิตของผู้สูงวัย

เริ่มต้นตั้งแต่ทางเข้าตัวบ้านสำหรับผู้สูงวัยที่ใช้รถเข็นจำเป็นต้องมี Slope หรือทางลาดชัน และพื้นบ้านที่เรียบเสมอกัน โดยไม่มีธรณีประตูหรือยกพื้นต่างระดับ รวมถึงประตูห้องที่มีขนาดกว้างเพียงพอให้รถเข็นสามารถผ่านเข้า-ออกได้อย่างสะดวก

ส่วนในกรณีผู้สูงวัยทั่วไปที่ไม่ต้องใช้รถเข็นยังต้องการทางเดินที่มีราวจับสำหรับการพยุงตัว และเลือกใช้ประตูบานเลื่อนในลักษณะมือจับชนิดก้านโยกจะดีกว่าการใช้ลูกบิดประตู เพื่อความสะดวกในการเปิด-ปิดและลดการใช้กล้ามเนื้อมือในการออกแรงหมุน

รวมถึงเลือกเฟอร์นิเจอร์ภายในบ้าน เช่น โต๊ะ เก้าอี้ หรือชั้นวางของที่ไม่มีมุมแหลมคม โดยจัดวางให้เป็นระเบียบเรียบร้อยไม่มีส่วนใดยื่นออกมา พร้อมทั้งเลือกใช้สีที่สดใส นุ่มนวล เหมาะสำหรับการพักอาศัย

ค้นหาประกาศ ปล่อยเช่าอสังหาฯ บ้าน คอนโด ได้ที่นี่

นอกจากนั้น เราควรจัดเตรียมห้องนอนเผื่อไว้ที่ชั้นล่างของบ้าน สำหรับผู้สูงวัยที่ไม่สะดวกขึ้น-ลงบันได โดยห้องนอนต้องสามารถเข้าถึงห้องน้ำได้อย่างสะดวก และควรจัดวางเตียงนอนในตำแหน่งที่ปลอดโปร่งสามารถรับแสงยามเช้าได้ทางทิศตะวันออก

เพื่อให้ผู้สูงวัยสามารถรับรู้ช่วงเวลาที่เปลี่ยนแปลง และเพิ่มความสดชื่นขึ้น นอกจากอากาศที่ถ่ายเทสะดวกและแสงแดดที่เพียงพอ เรายังสามารถเลือกทาสีห้องนอน ด้วยสีฟ้าอ่อนช่วยสร้างความรู้สึกผ่อนคลาย และลดอาการนอนไม่หลับได้

ค้นหาประกาศ เช่าตึกแถว-อาคารพาณิชย์ ได้ที่นี่

ขณะที่ห้องน้ำควรทำประตูบานเลื่อนหรือเลือกใช้มือจับที่เปิด-ปิดง่าย โดยเฉพาะห้องน้ำชั้นล่างที่มีขนาดใหญ่เพียงพอสำหรับการใช้รถเข็น โดยพื้นห้องน้ำควรเรียบเสมอกันและมีพื้นกันลื่น

รวมถึงแยกพื้นที่อาบน้ำส่วนเปียกและส่วนแห้ง แต่ต้องไม่แบ่งพื้นที่จนเข้าถึงยากเกินไป พร้อมทั้งติดตั้งราวจับพยุงตัว และที่นั่งอาบน้ำไว้ในห้องน้ำชั้นล่าง ซึ่งถ้าเป็นไปได้อาจจะติดตั้งกริ่งเรียกคนด้านนอกเผื่อเกิดกรณีฉุกเฉินในห้องน้ำ

ไม่เพียงห้องนอน ห้องน้ำ และการจัดเฟอร์นิเจอร์ที่อำนวยความสะดวกผู้สูงวัยเท่านั้น แต่เรายังต้องคำนึงถึงการใช้ชีวิตส่วนใหญ่ของผู้สูงวัยภายในที่พักอาศัย ซึ่งต้องการทั้งความผ่อนคลายและความสบายใจ เช่น หิ้งพระสำหรับสวดมนต์หรือนั่งสมาธิสงบจิตใจ

การจัดเตรียมห้องนั่งเล่นให้ผู้สูงวัยสามารถพักผ่อนชมวิวทิวทัศน์ได้ โดยบานหน้าต่างควรอยู่ในตำแหน่งที่เหมาะสม คืออยู่สูงจากพื้นไม่มาก เพื่อรับแสงสว่าง แต่ไม่โดนแดดร้อน และควรเลือกให้ห้องนั่งเล่นอยู่ทางทิศเหนือต่อเนื่องกับทิศใต้ เพื่อรับแสงสว่างและรับลมได้ในเวลาเดียวกัน

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ซึ่งอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในทางเลือกอันดับต้นๆ จากอัตราค่าเช่าผลตอบแทนในระยะยาว และสินทรัพย์ที่สามารถเป็นเจ้าของจับต้องได้ ทั้งยังสามารถมอบเป็นมรดกให้ลูกหลานได้ในอนาคต

อย่างไรก็ตาม ทุกการลงทุนมีความเสี่ยงจากหลายปัจจัยที่ไม่สามารถควบคุมได้ แม้แต่ในธุรกิจที่ได้ชื่อว่า "เสือนอนกิน" ยิ่งไปกว่านั้น การซื้อบ้านหรือคอนโดฯ ยังใช้เงินมากกว่าและเป็นภาระผูกพันในระยะยาวกว่า

ถ้าไม่อยากเสียเงินก้อนใหญ่ ลองพิจารณาสิ่งที่ต้องสำรวจตรวจสอบก่อนตัดสินใจใช้เงินจำนวนมากกับอสังหาริมทรัพย์ที่จะไม่ทำให้เราต้องเสียใจในอนาคต

ค้นหาประกาศ เช่าคอนโด ได้ที่นี่

• สำรวจความพร้อมของตัวเอง

จะปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ทั้งที คงไม่ใช่แค่การเลือกบ้านหรือคอนโดฯ ทำเลดีๆ และรอให้ผู้เช่าติดต่อมาเท่านั้น เพราะความเป็นจริงยังมีรายละเอียดต่าง ๆ ที่เราต้องใช้เวลาศึกษาและใส่ใจในการบริหารจัดการ

ตั้งแต่การเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่ดีที่สุดบนทำเล และราคาที่มีความเป็นไปได้ในการทำกำไร รวมถึงการหาผู้เช่าและการเจรจาติดต่อที่ต้องใช้ทักษะการสื่อสารพอควร เพื่อให้เกิดความเข้าใจที่ชัดเจนระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า

นอกจากนั้น ระหว่างที่ให้เช่าหรือช่วงเปลี่ยนผู้เช่ารายใหม่ เรายังต้องคอยดูแลและซ่อมแซมสภาพของอสังหาริมทรัพย์ให้สามารถใช้งานได้เป็นอย่างดี รวมถึงการรักษาความสะอาดและฟื้นคืนสภาพให้บ้านหรือคอนโดฯ ให้เช่าของเราน่าอยู่และดึงดูดใจผู้เช่ารายใหม่

ซึ่งการจ้างช่างหรือแม่บ้านแต่ละครั้งมีค่าใช้จ่าย โดยที่เราอาจจะไม่ได้เตรียมเงินสำรองส่วนนี้ไว้ หรือค่าใช้จ่ายดังกล่าวอาจจะมากเกินคาดคิดและทำให้เราขาดสภาพคล่องทางการเงินที่นำมาหมุนเวียนได้

ดังนั้น ก่อนจะตัดสินใจ ลองสำรวจอุปกรณ์ในกล่องเครื่องมือของเราว่า เราสามารถหยิบจับชิ้นไหนซ่อมแซมอะไรในบ้านหรือคอนโดฯ ที่ให้เช่าได้ด้วยตัวเองบ้างหรือไม่ หรือเราพร้อมที่จะลงมือทำความสะอาด ปัด กวาด เช็ด ถู กำจัดฝุ่นละออง หลังจากผู้เช่าเดิมย้ายออกเพื่อต้อนรับผู้เช่าใหม่หรือไม่

ถ้าหากไม่มั่นใจหรือยังไม่พร้อมก็อย่าเพิ่งรีบร้อนลงทุนเงินก้อนใหญ่ไปกับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า เพราะทำไปทำมาอาจจะขาดทุนมากกว่าได้กำไร จากค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิดเหล่านี้

ค้นหาประกาศ เช่าบ้านเดี่ยว ได้ที่นี่

สำรวจราคาค่าเช่าและเงินผ่อน

แม้การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าจะเป็นการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนดี แต่จากจำนวนเงินมหาศาลและปัจจัยเสี่ยงอาจจะทำให้เราขาดสภาพคล่องและไม่สามารถรักษาอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนไว้ได้ หากไม่คิดคำนวณรายรับเทียบกับจำนวนเงินผ่อนและค่าใช้จ่ายระหว่างทางให้ดี

เริ่มต้นที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาในราคาคุ้มค่าที่สุด เช่น บ้านมือสองที่ราคาถูกกว่าในทำเลเดียวกันกับบ้านใหม่ โดยพิจารณาค่าใช้จ่ายการซ่อมแซมที่ไม่สูงเกินไป

รวมถึงการสำรวจเงินในกระเป๋า ไม่ว่าจะเป็นเงินเก็บในระยะยาว หรือเงินต้นที่สามารถจ่ายให้ได้มากที่สุด พร้อมทั้งเลือกโปรแกรมการผ่อนชำระแบบโปรโมชั่นดอกเบี้ยต่ำ ซึ่งค่าเช่าที่ได้รับหลังหักค่าใช้จ่ายแล้วไม่ควรต่ำกว่าดอกเบี้ยเงินฝากธนาคาร และอัตราค่าเช่าที่ได้รับควรมากกว่าอัตราการผ่อนชำระของเรา เพื่อไม่ให้เกิดผลกระทบด้านสภาพคล่องในอนาคต

อย่าลืมคำนวณช่วงที่ไม่มีผู้เช่าประมาณ 1-2 เดือนหรือ Vacancy Rate และค่าใช้จ่าย เช่น ค่าประกันบ้าน ภาษี ค่าส่วนกลาง เป็นต้น เช่น ซื้อบ้านหลังละ 1 ล้านบาท ปล่อยเช่าเดือนละ 10,000 บาท คิดเป็นรายได้ทั้งปี 120,000 บาท หักช่วงที่ไม่มีผู้เช่า 2 เดือนและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เหลือประมาณ 70,000 บาท

คิดเป็นอัตราผลตอบแทนประมาณ 7% ซึ่งมากกว่าการลงทุนประเภทอื่น และยังได้รับอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ไว้ขายต่อเพิ่มมูลค่าได้อีก

ค้นหาประกาศ ปล่อยเช่าอสังหาฯ บ้าน คอนโด ได้ที่นี่

• สำรวจทำเลดีมีชัยไปกว่าครึ่ง

แม้จะได้อสังหาริมทรัพย์ในราคาถูกแสนถูกแค่ไหน แต่ถ้าอยู่ในทำเลที่ไม่มีผู้เช่าก็ไม่มีประโยชน์ แถมยังกลายเป็นภาระระยะยาวที่ต้องพยายามหาเงินผ่อนชำระกับธนาคาร และไม่สามารถขายต่อทำกำไรได้อย่างที่คิด ดังนั้น ถ้าไม่อยากเจอปัญหาปวดหัว จนต้องเสียใจและเสียเงินก้อนใหญ่

เราควรลงสำรวจพื้นที่โดยรอบ และศึกษาแนวโน้มความต้องการของผู้เช่าว่ามีมากเพียงพอหรือไม่ เช่น ใกล้ๆ กันนั้นมีสถานศึกษา หรือมีแหล่งงานตั้งอยู่หรือไม่ ตลอดจนความสะดวกในการเดินทาง และสิ่งอำนวยความสะดวกรอบๆ เช่น ตลาดสด ร้านสะดวกซื้อ ห้างสรรพสินค้า และร้านอาหาร เป็นต้น

นอกจากนั้น อย่าลืมตรวจสอบประวัติอาชญากรรมในแถบที่อยู่อาศัยรอบๆ หากเป็นไปได้ลองสอบถามเกี่ยวกับอาชีพการงานของเพื่อนบ้าน ถ้าจะให้ดีควรมีคนที่อยู่ในละแวกบ้านใกล้เรือนเคียงอยู่อาศัยในบ้านเป็นประจำ เพื่อเพิ่มความปลอดภัยให้กับผู้เช่าของเรามากยิ่งขึ้น

ค้นหาประกาศ เช่าตึกแถว-อาคารพาณิชย์ ได้ที่นี่

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

8 วิธีหาบ้านเช่าที่ใช่และถูกใจที่สุด

• 1.งบ

ถือเป็นสิ่งสำคัญที่สุดที่ต้องการพิจารณาก่อน การกำหนดงบจะช่วยให้คุณกำหนดประเภทที่พักที่ตรงกับความต้องการของคุณได้ดีที่สุด และช่วยให้คุณไม่ไขว้เขวไปเลือกที่พักที่เกินงบที่ตั้งไว้ การตั้งงบไม่ได้รวมถึงแค่การคำนวณรายจ่ายค่าเช่าในอนาคต แต่ยังต้องคำนึงถึงราคาที่พักในย่านที่คุณต้องการด้วย ดังนั้น คุณควรลองหาข้อมูลเรื่องราคาที่พักในบริเวณนั้น ๆ ไว้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณมีทำเลที่พักในใจแล้ว

ค้นหาประกาศ เช่าบ้านเดี่ยว ได้ที่นี่

• 2.ทำเล

ทำเลที่พักถือเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดที่ต้องพิจารณาหากคุณอยู่เป็นครอบครัว ถ้าคุณมีลูก ก็ต้องพิจารณาเรื่องโรงเรียนด้วยการย้ายเข้าพักชั่วคราวไม่ได้แปลว่า ลูกของคุณต้องย้ายโรงเรียนให้มาอยู่ใกล้ที่พักด้วย ดังนั้น คุณจึงต้องพิจารณาว่า การเดินทางระหว่างที่พักและโรงเรียนสะดวกหรือไม่ เรื่องนี้จะสำคัญมากหากคุณวางแผนจะอาศัยในที่พักชั่วคราวเป็นระยะเวลานานพอสมควร นอกจากนี้ คุณยังต้องพิจารณาระยะทางระหว่างที่พักกับที่ทำงานของคุณเองด้วย

• 3.ขนาดและการวางผัง

แม้ว่าจะเป็นการเข้าพักเพียงชั่วคราว แต่คุณก็ควรพิจารณาขนาดของที่พักที่จะเช่าด้วยว่า มีพื้นที่เก็บของทั้งหมดหรือไม่ และมีขนาดและการวางผังบ้านแบบที่คุณต้องการหรือไม่ หากมีความเป็นไปได้ที่คุณอาจต้องพักในที่พักชั่วคราวนี้อย่างไม่มีกำหนด คุณอาจต้องพิจารณาด้วยว่า ที่พักนั้น ๆ สามารถขยับขยายได้หรือไม่ และหากคุณย้ายมาอยู่เป็นครอบครัว คุณอาจต้องพิจารณาด้วยว่า ครอบครัวของคุณต้องใช้ห้องมากแค่ไหน

หากพื้นที่ของที่พักมีไม่พอที่จะเก็บสิ่งของ แต่คุณต้องการจะอาศัย ณ ที่พักนั้น ๆ คุณอาจต้องขอเช่าพื้นที่เก็บของเพิ่มเติม ดังนั้น คุณต้องคำนวณค่าใช้จ่ายสำหรับเช่าที่เก็บของ ตลอดจนระยะเวลาในการเช่า

ตัวเลือกหนึ่งที่ควรพิจารณาคือ เลือกขายเฟอร์นิเจอร์ที่ไม่สามารถนำเข้าไปยังที่พักใหม่ได้ ทั้งนี้อาจไม่ใช่เพราะขนาดพื้นที่ไม่พอ แต่อาจเป็นเพราะเราไม่สามารถนำเฟอร์นิเจอร์นั้น ๆ เข้ายังที่พักได้เพราะประตูที่พักแคบเกินไป ดังนั้น เวลาหาบ้านเช่า จึงควรพิจารณาข้อเสียเหล่านี้ด้วย

• 4.สิ่งอำนวยความสะดวก

ถือเป็นอีกปัจจัยที่สำคัญที่ต้องพิจารณา เช่น หากจะหาห้องเช่าที่เป็นคอนโดมิเนียม คุณต้องพิจารณาว่ามีสิ่งอำนวยความสะดวกใดจัดเตรียมไว้ให้บ้าง เช่น ฟิตเนส สระว่ายน้ำ และที่จอดรถ ทั้งนี้ หากจะหาบ้านเช่าหรือหาห้องเช่า ต้องพิจารณาว่าที่พักนั้น ๆ อยู่ใกล้ร้านค้า ตลาด ห้างสรรพสินค้า และแหล่งกีฬาหรือไม่ หากที่พักนั้น ๆ มีสิ่งที่คุณต้องการพร้อมก็ควรค่าที่จะพิจารณา

ค้นหาประกาศ เช่าคอนโด ได้ที่นี่

• 5.การเดินทาง

หาข้อมูลดูว่า ทำเลที่พักนั้น ๆ มีบริการขนส่งสาธารณะสะดวกสบายหรือไม่ นี่เป็นปัจจัยสำคัญที่คุณต้องคำนึงถึงหากที่พักที่คุณเล็งไว้อยู่ไกลจากที่ทำงานหรือสถานศึกษา ต้องต่อรถหลายสายเพื่อไปยังจุดหมาย ที่พักนั้น ๆ ก็คงไม่เหมาะนัก

• 6.การตกแต่ง

ที่พักที่จะเช่าอาจมีการตกแต่งไว้บางส่วน มีเฟอร์นิเจอร์ให้ครบ หรือไม่มีเลยก็ได้ โดยทั่วไปที่พักที่มีเฟอร์นิเจอร์บางส่วนจะมีหลอดไฟ เครื่องปรับอากาศ เครื่องซักผ้าและอุปกรณ์ทำครัวไว้ให้แล้ว ที่พักที่มีเฟอร์นิเจอร์ครบมักมีเฟอร์นิเจอร์อื่น ๆ เพิ่มเติม เช่น เตียงนอน โซฟา และโทรทัศน์ ดังนั้นก่อนเข้าพักคุณควรตกลงกับผู้ให้เช่าว่า จะมีเฟอร์นิเจอร์ใดจัดเตรียมไว้ให้บ้าง และค่าใช้จ่ายจะเป็นเท่าไหร่

• 7.สภาพของที่พัก

เข้าชมที่พักด้วยตัวเอง ตรวจดูว่าหลังคารั่ว หรือมีสัตว์รบกวนหรือไม่ รวมถึงดูว่ามีรอยรั่วตามเพดานหรือผนังหรือไม่ แม้ว่าสิ่งเหล่านี้อาจไม่ได้หมายความว่า ที่พักนั้น ๆ จะไม่อยู่ในสภาพพึงอาศัย แต่คุณควรจะพูดกับผู้ให้เช่าไว้แต่เนิ่น ๆ หากคุณต้องการเช่าที่พักนั้น ๆ ตกลงกับผู้ให้เช่าว่าพวกเขาจะทำการซ่อมบำรุง รวมไปถึงออกค่าใช้จ่ายในการซ่อมหรือไม่

• 8.บริเวณใกล้เคียง

การหาบ้านเช่า สิ่งสำคัญคือเมื่อเข้าชมที่พัก คุณควรสังเกตบริเวณรอบ ๆ ที่พักด้วย หากคุณไม่ชอบเสียงดัง ก็คงไม่เหมาะหากจะเลือกที่พักที่อยู่ใกล้สนามบาสเก็ตบอล สนามฟุตบอล หรือใกล้ถนน

คุณควรรู้สึกสบายใจกับการพักอาศัยในบริเวณนั้น ดังนั้นคุณควรสังเกตเพื่อนบ้านใกล้เคียงด้วย หากคุณรู้สึกว่า คุณสามารถอยู่ที่นั้น ๆ ได้อย่างสบายใจ ที่พักนั้น ๆ ก็สมควรได้รับการพิจารณา 

ค้นหาประกาศ เช่าตึกแถว-อาคารพาณิชย์ ได้ที่นี่

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

• 1. นำปากกาและสมุดโน้ตติดตัวไปด้วยเพื่อจดรายละเอียดต่างๆ ขณะเข้าชมที่พัก เพราะจะช่วยให้คุณจำรายละเอียดของที่พักแต่ละแห่งที่คุณเข้าชมได้ การทำเช่นนี้จะมีประโยชน์มากหากคุณต้องเข้าชมที่พักหลายแห่งในเวลาไล่เลี่ยกัน ขึ้นหน้าใหม่เมื่อจะจดรายละเอียดของที่พักแต่ละแห่ง รวมถึงเขียนที่อยู่ของที่พักไว้ที่ตอนบนสุดของหน้ากระดาษด้วย
   
• 2. ระบุรายละเอียดเรื่องขนาดและการวางผังของที่พักแต่ละแห่งให้ได้มากที่สุด เช่น จดจำนวนห้องนอน และสิ่งที่คุณชอบและไม่ชอบเกี่ยวกับที่พักแต่ละแห่งเก็บไว้
   
• 3. จดรายละเอียดพื้นที่ที่ “มีปัญหา” โดยเฉพาะหากทางผู้ให้เช่าระบุมา หากคุณตัดสินใจเช่าที่พักนั้นๆ คุณสามารถนำเรื่องนี้มาต่อรองราคาได้
   
• 4. พกกล้องไปด้วยเพื่อช่วยในการเก็บรายละเอียด เริ่มถ่ายจากประตูทางเข้า หรือภายนอกที่พัก จะได้ไม่สับสน
   
• 5. คุณอาจจดเกณฑ์การเลือกที่คุณมีในใจไว้ด้วย การทำเช่นนี้จะช่วยได้มากในกรณีที่คุณวางแผนจะเช่าห้องร่วมกับเพื่อน ซึ่งอาจมีความชอบไม่เหมือนกันและอาจไม่สามารถมาเข้าชมที่พักพร้อมคุณได้
   
• 6. ลิสท์นี้จะช่วยเตือนคุณว่าต้องการอะไร และไม่หลงไปกับที่พักที่ไม่เหมาะสม แม้ว่าที่พักนั้นๆ จะดูน่าประทับใจก็ตาม
   
• 7. แบ่งเกณฑ์การพิจารณาออกเป็นสองส่วน คือ สิ่งที่ที่พักควรมี กับสิ่งที่คุณอยากให้ที่พักมี แม้ว่าเกณฑ์ส่วนหลังจะไม่สำคัญเท่าส่วนแรก แต่คุณอาจนำมาใช้ในการต่อรองการเช่าได้
   
• 8. ตรวจสอบดูว่าอพาร์ตเมนต์หรือบ้านที่คุณเข้าชมมีโครงสร้างอาคารที่ดี แม้ว่าคุณอาจไม่ต้องกังวลมากในกรณีที่คุณจะเช่าอพาร์ตเมนต์ แต่ดูไว้ก็ไม่เสียหาย หากพบปัญหาใดๆ เช่น รอยแตกตามเพดานหรือผนัง ต้องแจ้งกับผู้ให้เช่าไว้ก่อน
   
• 9. หากคุณตัดสินใจเช่าที่พัก ทั้งๆที่มีจุดที่เป็นปัญหา คุณควรตรวจสอบให้แน่ใจว่า ปัญหาเหล่านั้นได้รับการแก้ไขก่อนคุณจะย้ายเข้ามาพักอาศัย
   
• 10. เช็คดูว่าทุกอย่างอยู่ในสภาพดี ไม่ว่าจะเป็น ระบบทำน้ำอุ่น เครื่องปรับอากาศ หลอดไฟ ลูกบิดประตู หัวฝักบัว และกลอนประตูหน้าต่าง หากต้องมีการเปลี่ยน ให้คุยกับผู้ให้เช่าก่อนว่า พวกเขาจะเป็นผู้ดำเนินการให้หรือไม่
   
• 11. นำตลับวัดติดตัวไปด้วย โดยเฉพาะในกรณีที่คุณต้องการพักอาศัยในระยะยาว เพราะคุณต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณสามารถนำเฟอร์นิเจอร์ส่วนใหญ่เข้ามายังที่พักได้ ดังนั้น คุณอาจต้องวัดขนาดเฟอร์นิเจอร์ที่คุณจะนำเข้ามาด้วย
   
• 12. อย่าพิจารณาดูเพียงแค่ที่พัก แต่ควรดูไปถึงบริเวณใกล้เคียงด้วย สังเกตเพื่อนบ้าน สิ่งอำนวยความสะดวกใกล้เคียง เช่น คลินิก ร้านค้า และตลาด หากคุณรู้สึกว่าสะดวกสบาย ก็ควรเก็บที่พักนั้นๆ ไว้พิจารณา

ค้นหาประกาศ ปล่อยเช่าอสังหาฯ บ้าน คอนโด ได้ที่นี่

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

• หนังสือแสดงเจตนา (Letter of Intent) 

เป็นเอกสารที่ผู้เช่าแจ้งแก่ผู้ให้เช่าว่าต้องการขอเช่าที่พักอาศัย เมื่อผู้ให้เช่าลงชื่อในเอกสารแล้ว ให้ถือว่าเอกสารนี้เป็นการตกลงยอมรับอย่างเป็นทางการ โดยหนังสือแสดงเจตนาต้องระบุความจำนงของผู้เช่าว่าต้องการเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ

ตลอดจนระบุเงื่อนไขต่างๆ โดยเงื่อนไขที่ระบุมักเป็นเรื่องที่ผู้เช่าและผู้ให้เช่าได้ตกลงเห็นชอบร่วมกันแล้วก่อนการเตรียมหนังสือแสดงเจตนา

ค้นหาประกาศ เช่าบ้านเดี่ยว ได้ที่นี่

• ระยะเวลาในการเช่า 

ที่ระบุในหนังสือแสดงเจตนาจะอยู่ทื่ 12-24 เดือน โดยสามารถต่อสัญญาเช่าได้เมื่อระยะเวลาเช่าที่ระบุไว้หมดลง อย่างไรก็ตาม อาจมีการเปลี่ยนแปลงในเรื่องราคาเช่าจากผู้ให้เช่า

โดยขึ้นอยู่กับอัตราตลาด และผู้เช่าอาจต้องแจ้งความจำนงขอต่อสัญญาเช่าล่วงหน้า 2-3 เดือนก่อนสัญญาเช่าจะหมดลง ในประเทศไทย ระยะเวลาเช่าโดยมาตรฐานจะอยู่ที่ 12 เดือน

ซึ่งตรงนี้แล้วแต่ว่าผู้ให้เช่าบางรายอาจยินยอมให้เช่าในลักษณะเวลาที่สั้นกว่านี้ก็เป็นได้เช่น 6 เดือน แต่อาจต้องมีค่าใช้จ่ายที่เพิ่มมากขึ้น อันนี้แล้วแต่ตกลงและการต่อรองราคาระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่า

• เงินมัดจำก้อนแรก

จากผู้เช่าที่เรียกว่า เงินจอง โดยทั่วไปจะมีจำนวนเท่ากับค่าเช่า 1 หรือ 2 เดือน แล้วแต่ตามตกลงเมื่อผู้ให้เช่ารับเงินมัดจำและลงชื่อในหนังสือแสดงเจตนาแล้ว ผู้ให้เช่าจะไม่สามารถให้ผู้เช่ารายอื่นเช่าที่พักนั้นๆ ได้จนถึงการเซ็นสัญญาเช่า โดยเมื่อมีการเซ็นสัญญาเช่าแล้ว เงินมัดจำก้อนนี้จะถือเป็นเงินค่าเช่าเดือนแรก หรือเงินประกันความเสียหาย

ค้นหาประกาศ เช่าคอนโด ได้ที่นี่

• เงินประกันความเสียหาย 

เป็นเงินมัดจำที่ผู้เช่าต้องจ่ายหลังจากเซ็นสัญญาเช่าแล้ว เงินส่วนนี้ผู้ให้เช่าจะเก็บไว้และจะคืนให้แก่ผู้เช่าเมื่อหมดสัญญาเช่าแล้ว โดยขณะที่ผู้ให้เช่าเก็บเงินประกันความเสียหายนี้ไว้ จะไม่มีค่าดอกเบี้ยใดๆ และเมื่อครบกำหนดก็จะคืนให้แก่ผู้เช่าโดยปราศจากดอกเบี้ย

อย่างไรก็ตาม ผู้ให้เช่ามีสิทธิที่จะหักค่าความเสียหายหากผู้เช่าละเมิดสัญญา หรือก่อความเสียหายต่อสิ่งของต่างๆ ตามกำหนดระยะเวลาเช่ามาตรฐาน ผู้เช่าจะต้องจ่ายค่าประกันความเสียหายเป็นจำนวนเท่ากับค่าเช่า 1 เดือน แต่ถ้าหากเป็นการเช่า 24 เดือน เงินประกันก็จะเท่ากับค่าเช่า 2 เดือน

และควรมีการระบุจำนวนค่าเช่ารายเดือนไว้ในหนังสือแสดงเจตนา ข้อตกลงอื่นๆ ที่ควรระบุไว้เป็นลายลักษณ์อักษรครอบคลุมถึง เฟอร์นิเจอร์ที่เตรียมให้ ความจำนงในการแบ่งเช่า และในบางกรณีอาจระบุเรื่องการเลี้ยงสัตว์ด้วย คุณควรตกลงรายละเอียดเหล่านี้กับผู้ให้เช่าไว้ล่วงหน้า และขอผู้ให้เช่าระบุข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรเพื่อหลีกเลี่ยงความเข้าใจผิดที่อาจเกิดขึ้นภายหลัง

• สัญญาเช่า

ฝ่ายผู้ให้เช่าหรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์มักเป็นผู้เตรียมสัญญาเช่า โดยในสัญญาเช่าจะระบุให้ผู้ให้เช่าให้ผู้เช่าเช่าที่พัก และทั้งสองฝ่ายจะต้องลงลายมือชื่อในเอกสารสัญญา

อันที่จริงแล้ว สัญญาเช่าก็คือหนังสือแสดงเจตนาที่ลงรายละเอียดมากกว่า คุณควรใช้แบบฟอร์มมาตรฐานของสัญญาเช่า และค่าธรรมเนียมทางกฎหมายในกระบวนการนี้จะถือเป็นความรับผิดชอบของผู้เช่า อย่างไรก็ตาม หากไม่มีการแก้ไขใดๆ ในสัญญาเช่า ก็ไม่น่าจะมีการคิดค่าธรรมเนียมทางกฎหมายใดๆ

หากผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติต้องมอบสำเนาพาสปอร์ตและสำเนาบัตรประชาชนหรือสำเนาเอกสารการจ้างงาน แก่ผู้ให้เช่า ผู้ให้เช่าต้องตรวจสอบว่าผู้เช่าได้รับอนุญาตให้อาศัยอยู่ในประเทศไทยจริง มิฉะนั้น จะถือว่าผู้ให้เช่าละเมิดกฎหมายโดยการให้ที่พักพิงแก่ผู้เข้าเมืองโดยผิดกฎหมาย

เมื่อลงนามในสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่าต้องชำระเงินค่าเช่าเดือนแรกและเงินประกันความเสียหาย โดยหักจากเงินจองที่ชำระไว้ตอนเซ็นหนังสือแสดงเจตนา

ค้นหาประกาศ ปล่อยเช่าอสังหาฯ บ้าน คอนโด ได้ที่นี่

สิ่งที่ผู้เช่าควรระวังในสัญญาเช่า มีดังนี้:

• รายละเอียดเกี่ยวกับผู้เช่า
• รายละเอียดเกี่ยวกับผู้ให้เช่า
• ข้อตกลงการชำระเงิน

นอกจากนี้ ในสัญญาเช่าต้องระบุรายละเอียดต่างๆ เช่น วันชำระค่าเช่าในแต่ละเดือน รวมถึงวิธีการชำระเงิน

• เงินประกันความเสียหาย คือ จำนวนเงินที่จ่ายคำนวณตามระยะเวลาเช่า
• รายการสิ่งของ คือ รายชื่อสิ่งของ ซึ่งเป็นภาคผนวกของสัญญาเช่า รายละเอียดส่วนนี้จะระบุรายการเฟอร์นิเจอร์และสิ่งของต่างๆ ที่มีไว้บริการในที่พักอาศัย รวมถึงระบุสภาพของสิ่งของนั้นๆ ด้วย

โดยผู้เช่าจะต้องลงชื่อรับทราบในภาคผนวกส่วนนี้เมื่อพวกเขาย้ายเข้ามาพักอาศัย เพื่อเป็นการรับรองว่า ผู้ให้เช่าได้จัดเตรียมเฟอร์นิเจอร์และสิ่งของต่างๆ ไว้ตามระบุในรายการสิ่งของแล้ว และผู้ให้เช่าก็ต้องลงนามอีกครั้งเมื่อผู้เช่าย้ายออก  

ค้นหาประกาศ เช่าตึกแถว-อาคารพาณิชย์ ได้ที่นี่

สิ่งที่ผู้เช่าชาวต่างชาติควรพิจารณา

ผู้เช่าชาวต่างชาติควรพิจารณาข้อกฏหมายด้วยเพื่อป้องกันในกรณีที่พวกเขาไม่ได้รับการว่าจ้างให้ทำงานในประเทศต่อ หรือถูกย้ายไปประจำการที่ประเทศอื่น

โดยข้อสัญญาที่ระบุนี้ควรอนุญาตให้ผู้เช่าชาวต่างชาติสามารถยกเลิกสัญญาเช่าได้หลังจาก 12 เดือน โดยให้แจ้งผู้ให้เช่าล่วงหน้า 2 เดือน

พวกเขาจะยังได้รับเงินประกันความเสียหายคืน อย่างไรก็ตาม ข้อสัญญาต่าง ๆ ก่อนจะทำขึ้น ต้องโปร่งใส และตัวผู้ต้องการเช่าต้องอ่านอย่างละเอียดก่อนจะทำการเซ็นเอกสาร

หนังสือแสดงเจตนาควรระบุวันหมดอายุของเอกสาร โดยหากผู้ให้เช่าไม่ลงชื่อภายในเวลาที่ระบุ หนังสือแสดงเจตนาจะหมดอายุลงและผู้ให้เช่าจะต้องคืนเงินจองแก่ผู้เช่าทันที

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

• แน่นอนว่าไม่มีใครอยากได้บ้านที่รกและสกปรก หากคุณหวังให้บ้านหรือคอนโดของคุณขายออกหรือมีคนมาเช่า คุณควรเตรียมความพร้อมให้บ้านหรือคอนโดห้องนั้น พร้อมรับแขก รับคนที่สนใจจะเข้ามาชม คุณควรทำความสะอาดบ้านหรือคอนโด อพาร์ทเม้นท์ให้สะอาด ตรวจดูด้วยว่าที่พักปลอดจากแมลงและสัตว์รบกวน หากคุณไม่ต้องการทำความสะอาดเอง คุณสามารถใช้บริการทำความสะอาดก็ได้

ค้นหาประกาศ เช่าบ้านเดี่ยว ได้ที่นี่

• หากคุณอำนวยความสะดวกให้กับผู้เช่า โดยการให้เช่าบ้านพร้อมเฟอร์นิเจอร์ คุณต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าไม่มีเฟอร์นิเจอร์ชิ้นใดเสียหาย ทำความสะอาดตู้เก็บของในครัว ตู้เสื้อผ้า ลิ้นชักต่างๆ เพราะไม่มีกฎบังคับไว้ว่า ห้ามผู้ซื้อตรวจดูเฟอร์นิเจอร์ของที่พักที่เข้าชม

• คุณต้องทำให้ที่พักดูน่าประทับใจที่สุด ดังนั้นอาจต้องมีการทาสีใหม่หากจำเป็น หากมีรูตามผนังก็ให้อุดและทาสีทับให้เรียบร้อย การทาสีจะช่วยให้ที่พักที่ดูทึมเทา เก่า สว่างขึ้นได้ ในบางกรณี สีที่คุณเลือกควรเป็นสีโทนกลางจะได้ดึงดูดผู้ซื้อส่วนมากได้

• กลิ่นก็เป็นเรื่องที่ไม่ควรมองข้าม ควรตรวจดูว่าไม่มีกลิ่นอับ หากคุณเลี้ยงสัตว์ เป็นไปได้ว่าอาจมีกลิ่นสัตว์เลี้ยงของคุณแต่คุณอาจเคยชินจนไม่ได้กลิ่น ในกรณีนี้ ให้คนอื่นทดสอบและออกความเห็นว่าที่พักคุณมีกลิ่นไม่พึงประสงค์หรือไม่ หากมีกลิ่นอับใด ๆ คุณควรรีบกำจัดเสีย แต่อย่าใช้สเปรย์ปรับอากาศฉีดกลบกลิ่นอับ เพราะไม่แน่ว่าผู้ซื้ออาจแพ้ได้

• หากคุณยังอาศัยอยู่ในบ้านหรือคอนโดที่คุณต้องการขายโดยมีสัตว์เลี้ยงอยู่ด้วย ให้นำสัตว์เลี้ยงไว้นอกบริเวณที่พักขณะที่ผู้สนใจซื้อเข้าชม โดยเฉพาะในกรณีที่คุณเลี้ยงสุนัขหรือแมว ทั้งนี้เพราะผู้ซื้อบางรายอาจไม่ชอบสุนัขและแมว อาจกลัว หรือแพ้ขนพวกมันก็เป็นได้

ค้นหาประกาศ เช่าคอนโด ได้ที่นี่

• จัดเก็บที่พักที่ต้องการขายให้เป็นระเบียบ การจัดเก็บของรกจะช่วยให้ห้องเล็กๆ ดูใหญ่กว่าความจริงได้ ตรวจสอบหลอดไฟ เครื่องปรับอากาศ เครื่องทำน้ำอุ่น พัดลมเพดาน และปลั๊กไฟว่าอยู่ในสภาพพร้อมใช้งาน หากมีสิ่งใดชำรุดให้รีบเปลี่ยน

• ห้องมืดทึมไม่เป็นที่ดึงดูดผู้ซื้อ ดังนั้นให้เพิ่มจำนวนไฟและเปลี่ยนหลอดไฟหากจำเป็น หากมีผู้ขอเข้าชมที่พักตอนกลางวัน ให้เปิดหน้าต่าง หรือเปิดผ้าม่านเพื่อให้มีแสงสว่างเข้ามา ในบางกรณี การทาสีใหม่อาจช่วยเพิ่มความสว่างของห้องได้

• อีกหนึ่งห้อง ที่ผู้ซื้อหรือผู้เช่า ต่างให้ความใส่ใจ่ นั่นคือ “ห้องน้ำ” ควรตรวจสอบห้องน้ำให้ดีก่อนให้ผู้ซื้อเข้าชม ห้องน้ำที่สกปรกถือเป็นข้อด้อยอย่างมาก ดังนั้น อย่าปล่อยให้มีผ้าเช็ดตัวหรือผ้าเช็ดเท้าสกปรกอยู่โดยเด็ดขาด ตรวจดูว่าพื้นกระเบื้องและผนังห้องน้ำสะอาด และไม่ต้องเปลี่ยนหรือซ่อมแซมใดๆ ดูด้วยว่าฝักบัวและก๊อกน้ำยังใช้งานได้ดี

• หากคุณยังอาศัยอยู่ในบ้านหรือแฟลตที่ต้องการขาย ให้กำจัดของส่วนตัวออกไปให้ได้มากที่สุด โดยเฉพาะบรรดาภาพถ่ายครอบครัว ทั้งนี้ เพราะจุดประสงค์ของการให้ผู้สนใจเข้าชมที่พักคือเพื่อขาย ดังนั้น คุณควรทำให้ผู้ซื้อนึกภาพออกว่า หากพวกเขาเข้ามาอยู่จะเป็นอย่างไร หากคุณมีเฟอร์นิเจอร์ชิ้นโปรด อย่าลืมย้ายออกไปด้วยเพราะคุณคงไม่อยากให้ผู้ซื้อเข้าใจว่า เฟอร์นิเจอร์ชิ้นนั้นๆเป็นส่วนหนึ่งของที่พัก และหากคุณบอกพวกเขาว่าไม่ใช่ อาจส่งผลต่อการเจรจาตกลง

• หากต้องการปรับที่พักให้สดใส คุณอาจนำดอกไม้มาวางตามจุดต่างๆรอบที่พักก็ได้ เพราะดอกไม้ช่วยให้ผู้เข้าชมรู้สึกสบายตา แต่อย่าลืมรดน้ำทุกวันและหากมีดอกใดที่เริ่มเหี่ยวเฉาก็ให้เอาออกเสีย

• คุณควรนำวอลเปเปอร์ออก เพราะไม่ใช่ว่าผู้ซื้อทุกคนจะชอบวอลเปเปอร์ และวอลเปเปอร์มักให้ความรู้สึกเป็นส่วนตัว อย่าทาสีทับวอลเปเปอร์ที่ติดไว้ หากจำเป็น ให้นำวอลเปเปอร์ออกก่อนแล้วจึงทาสี

• ภายนอกที่พักสำคัญพอๆกับภายใน ตรวจสอบดูว่าประตูหน้า กลอนและประตูอยู่ในสภาพดี หากจำเป็นก็ให้ทาสีประตูและเปลี่ยนลูกบิด หากประตูชำรุดก็ให้เปลี่ยนใหม่ เช็คดูว่าสีหลังคายังดูดีและตัวบ้านเองก็ดูน่าประทับใจ พยายามมองบ้านหรือคอนโดของคุณอย่างเป็นกลางเมื่อพิจารณาจากภายนอก และอย่าลืมว่าคุณต้องทำให้ภายนอกบ้านดูดึงดูดมากพอที่จะดึงให้ผู้ซื้อก้าวเข้าไปในตัวบ้าน หากบ้านที่คุณขายมีสวนด้วย คุณควรดูแลสวนให้อยู่ในสภาพดี

ค้นหาประกาศ ปล่อยเช่าอสังหาฯ บ้าน คอนโด ได้ที่นี่

• พยายามยืดหยุ่นเรื่องเวลาให้เข้าชม บางครั้งอาจมีผู้ซื้อที่ขอเข้าชมที่พักในช่วงเวลาที่แปลกออกไป ก็ขอให้ต้อนรับด้วยความยินดี เพราะยิ่งมีคนเข้าชมที่พักมากเท่าไหร่ โอกาสที่คุณจะได้ข้อเสนอดีๆ ก็ยิ่งมีมากขึ้น

• ผู้ซื้อมักไม่เลือกซื้อบ้านหรือคอนโดที่พวกเขาไม่สามารถตรวจสอบรายละเอียดได้ ดังนั้น คุณไม่ควรห้ามผู้ซื้อไม่ให้เข้าชมห้องใดๆหรือไม่ให้เปิดดูตู้เก็บของขณะที่พวกเขาเข้าชมที่พัก

• เมื่อผู้ซื้อเข้าชมบ้านหรือคอนโด อย่าเดินตามพวกเขาตลอดเวลา คุณไม่จำเป็นต้องอธิบายจุดเด่นของที่พักเลย โดยเฉพาะหากพวกเขามีนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มาด้วย จะเป็นการดีกว่าหากคุณไม่อยู่ในขณะที่มีผู้เข้าชมที่พัก แต่ขณะเดียวกันหากผู้ซื้อมีข้อสงสัยใดๆ คุณก็ควรพร้อมตอบคำถามเหล่านั้น หากคุณยังอาศัยอยู่ในบ้านหรือคอนโดที่ต้องการขาย ก็ให้ต้อนรับและเชิญพวกเขาให้เดินชมรอบๆ ที่พัก แต่อย่าคอยเดินตามโดยเด็ดขาด

ค้นหาประกาศ เช่าตึกแถว-อาคารพาณิชย์ ได้ที่นี่

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

เพื่อเอาชนะกลยุทธ์ตัดราคาที่ผู้ให้เช่าบางส่วนเลือกใช้เป็นไม้ตาย ผู้ให้เช่าจึงต้องทำทุกวิถีทางเพื่อสร้างความโดดเด่นให้กับอสังหาฯ ของตน นอกจากจุดเด่นเชิงทำเลที่ตั้งและความสะดวกสบายในการเดินทางเนื่องจากระบบขนส่งมวลชนต่างๆ แล้ว ยังต้องมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่พรั่งพร้อมเอาไว้ให้บริการผู้เช่า

รวมไปถึงการตกแต่งที่สวยงามน่าอยู่อาศัย  ซึ่งล้วนแล้วแต่เป็นต้นทุนส่วนเพิ่มให้กับการลงทุนในอสังหาฯ ที่ส่งผลต่อกำไรสุทธิ์ที่จะได้รับจากการปล่อยเช่า  DDproperty มีเคล็ดลับการตกแต่งคอนโดปล่อยเช่าให้คุ้มค่าและถูกใจผู้เช่ามานำเสนอครับ

ค้นหาประกาศ เช่าคอนโด ได้ที่นี่

• ความสัมพันธ์ระหว่างต้นทุนและค่าเช่า

  เพื่อให้เข้าใจเคล็ดลับในการตกแต่งซึ่งเราจะกล่าวถึงในลำดับถัดไป ผู้ให้เช่าควรจะเข้าใจภาพรวมของผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าในเบื้องต้น  ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่านั้นคือความสัมพันธ์ระหว่างต้นทุนและค่าเช่า

  โดยค่าเช่าที่ผู้ให้เช่าทั้งหมดที่หักค่าใช้จ่ายแล้วจะเป็นตัวเศษ  ซึ่งถูกหารด้วยตัวส่วนคือต้นทุนซึ่งรวมไปถึงค่าตกแต่ง ค่าอุปกรณ์เครื่องใช้ต่างๆ และเฟอร์นิเจอร์  

  ดังนั้นการมีต้นทุนที่สูงย่อมทำให้ผลตอบแทนที่ผู้ให้เช่าจะได้รับจากการปล่อยเช่าบ้านต่ำลง ผู้ให้เช่าจึงควรตระหนักในความสำคัญของการใช้จ่ายใดๆ ที่จะเพิ่มต้นทุนให้สูงขึ้น  ทั้งนี้ผู้ให้เช่าสามารถศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมเรื่อง การคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) ได้ที่นี่

• เคล็ดลับการตกแต่งคอนโดปล่อยเช่าให้คุ้มค่าและถูกใจผู้เช่า

  1. เน้นอายุใช้งานนาน มีความคงทน

  เนื่องจากค่าตกแต่ง ค่าอุปกรณ์เครื่องใช้ ค่าเฟอร์นิเจอร์นั้นล้วนแล้วแต่เป็นต้นทุน  คงไม่ดีแน่ถ้าหากจะต้องลงทุนในสิ่งเหล่านี้บ่อยๆ ในช่วงระยะเวลาสั้น  เพราะการลงทุนแต่ละรอบนั้นหมายถึงกำไรที่ลดลง  

  หลักการแรกที่ผู้ให้เช่าควรคำนึงถึงในการเลือกรูปแบบการตกแต่ง การเลือกซื้อเฟอร์นิเจอร์ และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่างๆ ก็คือจะต้องมีความทนทานและใช้งานได้นาน

  การตกแต่งควรออกแบบงานระบบให้ง่ายต่อการซ่อมบำรุง และมีความยืดหยุ่นในการใช้งานจากผู้เช่าแต่ละคน  สำหรับเครื่องใช้ไฟฟ้าและอุปกรณ์ไฟฟ้าเน้นที่ใช้งานง่ายไม่มีฟังก์ชั่นการทำงานที่ซับซ้อนและมากเกินจำเป็น

  เพราะจะมีราคาแพงกว่าเครื่องใช้ที่ทำงานได้เฉพาะฟังก์ชั่นพื้นฐาน และผู้เช่าซึ่งจะเป็นผู้ใช้งานอาจไม่มีเวลาศึกษาวิธีการใช้งานดีพอ และทำให้ของใช้เสียหายได้  

  ส่วนเฟอร์นิเจอร์นั้นให้เน้นการใช้เฟอร์นิเจอร์ที่มีคุณภาพ มีมาตรฐาน มือจับแข็งแรง มีบานพับที่เปิดได้กว้าง ชั้นวางของและขาของเฟอร์นิเจอร์เสริมความมั่นคงด้วยเดือย สลักหรือเหล็กฉาก เป็นต้น

  

  2. เครื่องอำนวยความสะดวกครบ แบบมัลติฟังก์ชั่น

  ในพื้นที่เท่ากัน ทำเลเดียวกัน และระดับราคาที่ใกล้เคียงกัน  ถ้าหากผู้ให้เช่าสามารถจัดให้มีเครื่องอำนวยความสะดวกที่ครบครันมากกว่าย่อมสามารถจูงใจผู้เช่าได้มากขึ้น  

  แม้ว่าขนาดพื้นที่นั้นจะเป็นข้อจำกัด  แต่การเลือกใช้เฟอร์นิเจอร์มัลติฟังก์ชั่นที่สามารถปรับเปลี่ยนรูปแบบการใช้งานได้ก็สามารถที่จะทำให้พื้นที่เท่าเดิมสามารถใช้งานได้มากยิ่งขึ้น เป็นการใช้พื้นที่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด เช่น โซฟาเบด โต๊ะอาหารขยายได้หรือปรับเป็นโต๊ะทำงานได้ ราวตากผ้าพับได้ที่ระเบียง เป็นต้น

  ในเรื่องของการตกแต่งการใช้การแบ่งกั้นพื้นที่กึ่งถาวรสามารถเปิดเชื่อมพื้นที่เชื่อมต่อกันได้ก็จะเพิ่มความยืดหยุ่นในการใช้งานพื้นที่เข้ากับกิจกรรมการใช้งานและไลฟ์สไตล์ของผู้เช่าอีกทางหนึ่ง  

  รวมไปถึงเครื่องใช้ไฟฟ้าที่มีขนาดซึ่งเหมาะสมกับพื้นที่ห้อง เช่น ถ้าเป็นคอนโดแบบสตูดิโอ ซึ่งอยู่อาศัยได้ 1-2 คนก็ไม่จำเป็นจะต้องซื้อเครื่องซักผ้าขนาดใหญ่สำหรับ 3-5 คน  

  แต่การเลือกใช้เครื่องซักผ้าที่สามารถอบผ้าได้ในตัวจะสามารถเพื่อประโยชน์ใช้สอยได้มากขึ้น ในพื้นที่เท่าเดิมก็เป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่น่าสนใจ

  

  3. สไตล์การตกแต่งที่เป็นกลาง และมาตรฐาน

  รูปแบบการตกแต่งคือภาพรวมที่มีผลอย่างมากที่ผู้เช่าจะประเมินความน่าอยู่ของห้อง ดังนั้นห้องที่ไม่ตกแต่งเลยมีของตามจำเป็นเพื่อให้มีต้นทุนต่ำที่สุดก็อาจจะทำให้ดูแล้วไม่น่าอยู่ทำให้ผู้เช่าไม่ตัดสินใจเลือก และต้องใช้เวลานานในการปล่อยเช่า

  แม้ว่าจะได้กำไรสูงถ้าปล่อยเช่าที่ราคาเท่ากับห้องที่ตกแต่ง แต่การตกแต่งมากเกินไปก็เสี่ยงที่ผู้เช่าจะไม่ชอบเช่นกัน  ดังนั้นการแตกแต่งจึงควรทำพอประมาณ เลือกใช้สีกลาง ๆ เช่น ขาว ครีม สีเทาอ่อน เป็นต้น ส่วนเฟอร์นิเจอร์ก็เน้นรูปแบบที่ร่วมสมัย และระมัดระวังสีสันที่ฉูดฉาด

  ทางที่ดีควรใช้สีตามธรรมชาติของวัสดุ เช่น ไม้ หรือวัสดุปิดผิวสีพื้นๆ เช่นเดียวกับสีห้อง  สีของเครื่องใช้ อุปกรณ์ต่างๆ ก็เลือกใช้ได้ตามหลักการเดียวกัน

  สไตล์การตกแต่งโดยรวมให้นึกถึงห้องพักแบบสแตนดาร์ดในโรงแรมต่างๆ เป็นแนวทางในการตกแต่ง  การจัดวางเฟอร์นิเจอร์ และแบ่งสัดส่วนพื้นที่ใช้งานให้เรียบร้อยจะช่วยให้ผู้เช่าสามารถมองเห็นภาพของการอยู่อาศัยได้อย่างชัดเจนมากยิ่งขึ้น  

  ควรให้ความสำคัญกับเรื่องแสงสว่างด้วยการติดตั้งไฟส่องสว่างให้เพียงพอทุกจุด รวมไปถึงปลั้กไฟตามจุดที่จำเป็น  

  และที่ขาดไม่ได้คือเพิ่มความเป็นส่วนตัวด้วยการติดตั้งม่านที่ประตู และหน้าต่างทั้งหมด  ถ้าหากห้องอยู่ในด้านที่มีแดดส่องถึงให้พิจารณาติดตั้งม่านที่สามารถกันแสงได้ หรือติดฟิล์มกรองแสงที่กระจกก็จะช่วยลดความร้อนที่เข้าสู่ตัวห้องได้

  

  4. ปรับเปลี่ยนซ่อมแซมง่าย และทำได้ทีละส่วน

  อีกส่วนหนึ่งที่ผู้ให้เช่าควรให้ความสนใจคือการชำรุดเสียหายที่จะเกิดขึ้นหลังการปล่อยเช่า ทั้งจากสภาพการใช้งานโดยปกติของผู้เช่าหรือการใช้งานผิดประเภท ซึ่งการซ่อมแซมก็จะเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นแก่ผู้ให้เช่า ยกเว้นจะสามารถหักเอาจากมัดจำของผู้เช่าได้  

  ดังนั้นการเลือกรูปแบบการตกแต่งด้วยวัสดุที่สามารถซ่อมแซมได้ง่ายด้วยตนเองจะเป็นข้อได้เปรียบในระยะยาว และถึงแม้ว่าจะไม่สามารถซ่อมด้วยตนเองได้แต่สามารถจำกัดการซ่อมอยู่ในบริเวณจำกัดก็จะช่วยลดค่าใช้จ่ายลงไป เช่น การเลือกทาสีผนังแทนการติดวอลเปเปอร์ เวลาเกิดรอยเปื้อนก็สามารถทาสีซ่อมเฉพาะจุดได้ แทนที่จะต้องเปลี่ยนวอลเปเปอร์ทั้งแผ่น  

  หรือการใช้พรมแบบเฉพาะจุด ก็เป็นตัวอย่างหนึ่ง  สำหรับการใช้เฟอร์นิเจอร์ ควรเลือกใช้เฟอร์นิเจอร์แบบลอยตัวเพราะสามารถเคลื่อนย้ายออกไปแก้ไข หรือเปลี่ยนได้ไม่ยากแทนการใช้เฟอร์นิเจอร์แบบบิวท์อินที่ซ่อมยาก และมีค่าใช้จ่ายสูงเพราะสั่งทำตามขนาดโดยเฉพาะและต้องใช้ช่างเข้ามาซ่อมในพื้นที่  

  อีกทั้งเฟอร์นิเจอร์สำเร็จรูปที่ผลิตจำนวนมากนั้นจะมีอะไหล่ต่างๆ ให้ซื้อมาเปลี่ยนได้ง่าย เช่น บานพับ มือจับ ลูกล้อ ซึ่งผู้ให้เช่าสามารถเปลี่ยนได้ด้วยตนเอง 

   ด้วยหลักการเบื้องต้นทั้ง 4 ข้อซึ่งเรานำมาฝากกันหวังว่าจะช่วยเป็นแนวทางให้คุณนำไปประยุกต์ใช้ในการตกแต่งคอนโด บ้านหรือทาวน์เฮ้าส์ให้พร้อมสำหรับการปล่อยเช่าได้  นอกจากจะถูกใจผู้เช่าแล้วสร้างรายได้จากการลงทุนแก่ผู้ให้เช่าด้วยครับ

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ นักเขียนออนไลน์ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

1.คำนวณค่าเช่าที่เหมาะสม

สำหรับเจ้าของบ้าน การคำนวณค่าเช่าบ้านให้เหมาะสมก็ยากพอๆ กับการหาผู้เช่าที่เหมาะสมนั่นแหละ อย่างไรก็ตาม เรามีคำแนะนำที่สามารถช่วยให้คุณคำนวณอัตราค่าเช่าที่เหมาะสมได้ ดังนี้

ค้นหาประกาศ เช่าบ้านเดี่ยว ได้ที่นี่

2.สำรวจบ้านเช่าที่มีลักษณะคล้ายกัน

สำรวจดูว่า บ้านเช่าในบริเวณใกล้เคียงมีราคาอยู่ประมาณเท่าไร โดยพยายามเลือกหาบ้านเช่าที่มีลักษณะใกล้เคียงกับบ้านของคุณมากที่สุด เพราะนี่จะช่วยให้คุณพอจะมีความคิดคร่าวๆ ว่า ควรจะตั้งราคาเช่าอย่างไร

3.พิจารณาต้นทุน

หากคุณใช้เงินส่วนหนึ่งในการปรับปรุงที่พักเพื่อให้เหมาะกับผู้เช่า คุณอาจนำเงินส่วนนี้มาเป็นส่วนในการคำนวณค่าเช่าด้วย โดยเงินส่วนนี้รวมไปถึง ค่าทาสีบ้านใหม่หรือค่าซ่อมบำรุงต่างๆ

4.เขียนรายการสิ่งอำนวยความสะดวกที่บ้านเช่าของคุณมี

การเขียนรายการสิ่งอำนวยความสะดวกที่มาพร้อมกับบ้านจะช่วยให้คุณเห็นภาพชัดเจนขึ้นว่า บ้านเช่าของคุณจะมีอะไรให้แก่ผู้เช่าบ้าง ซึ่งจะช่วยให้การประเมินค่าเช่าง่ายขึ้นด้วย ตัวอย่างสิ่งอำนวยความสะดวกเช่น ตู้เก็บของในครัว อุปกรณ์ไฟฟ้าต่างๆ ระบบทำน้ำอุ่น และเครื่องปรับอากาศ

5.พิจารณาสิ่งแวดล้อมรอบบ้าน

คุณควรพิจาณาทั้งข้อดีและข้อเสียของบริเวณบ้าน หากบ้านที่ให้เช่าอยู่ใกล้ MRT หรือป้ายรถประจำทาง คุณอาจนำข้อดีส่วนนี้มาใช้ในการคำนวณหาค่าเช่าด้วย

6.พิจารณารายละเอียดเล็กน้อยที่มีส่วนในการตั้งราคาเช่า

นอกจากนี้ คุณยังต้องพิจาณาเรื่องที่ดูเหมือนจะเป็นเรื่องเล็กน้อยด้วย เช่น บ้านที่ให้เช่าตั้งอยู่บนถนนที่พลุกพล่านหรือไม่ เพื่อนบ้านเป็นอย่างไร ทั้งนี้เพราะผู้เช่าอาจนำเรื่องเหล่านี้มาใช้ในการต่อรองราคาค่าเช่าได้
ให้นายหน้าทำการวิเคราะห์ราคาแข่งในตลาด

การวิเคราะห์ราคาตลาดนั้นฟรี ดังนั้น คุณควรขอให้นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ช่วยตีราคาบ้านของคุณและแนะนำอัตราค่าเช่าที่เหมาะสม หากเป็นไปได้ คุณควรให้นายหน้าหลายแห่งช่วยประเมินราคา เพราะนี่จะช่วยให้คุณเห็นภาพว่า จริงๆ แล้ว บ้านของคุณเป็นอย่างไร

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ขณะเดียวกันการกำหนดค่าเช่าโดยการคำนึงถึงอัตราค่าเช่าในตลาดก็จะเป็นตัวที่ทำให้คุณสามารถปล่อยเช่าได้ไม่ยากในระยะเวลาอันสั้น DDproperty มีเทคนิคการตั้งค่าเช่ามาแนะนำกันในครั้งนี้

สำรวจค่าเช่าในตลาด

หากเรามีคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้าสักห้องหนึ่งแล้วต้องการจะปล่อยเช่าล่ะก็ เราอาจจะเริ่มต้นจากการค้นหาห้องที่อยู่ในโครงการและกำลังอยู่ระหว่างการปล่อยเช่า หรือปล่อยเช่าไปแล้ว  

สิ่งที่เรากำลังทำอยู่ก็คือการสำรวจค่าเช่าในตลาดนั่นเอง ซึ่งถ้าเป็นเมื่อก่อนเราอาจจะโทรศัพท์ไปสอบถามกับเจ้าของห้องหรือตัวแทนอสังหาฯ ตามประกาศที่ติดไว้หน้าห้องหรือที่นิติบุคคล แต่ปัจจุบันเรามีทางลัดที่ง่ายกว่าเดิมเพราะที่ DDproperty เรารวบรวมประกาศให้เช่าเอาไว้ด้วยกัน

ยกตัวอย่าง จากหน้าแรกของเว็บไซต์ DDproperty.com จะเลือกกด "เช่า" ที่แท็บด้านบน หรือเลือก "เช่า" บริเวณช่องค้นหาตรงกลางภาพ แล้วใส่ทำเล หรือชื่อโครงการเข้าไป จากนั้นกดค้นหาก็ได้เช่นกัน

หากกด "เช่า" จากแท็ปด้านบน จะเข้าที่หน้าค้นหาดังภาพ สามารถใส่ข้อมูลที่ต้องการค้นหาได้ทั้ง ทำเล สถานีรถไฟฟ้า หรือชื่อโครงการก็ได้ เลือกเช่า เลือกประเภทที่อยู่อาศัย ระดับราคา และรายละเอียดเพิ่มเติม เช่น ขนาดห้อง

การสำรวจราคาคอนโด หรือบ้านที่อยู่ในโครงการจัดสรรนั้นจะง่ายกว่าอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่อยู่ในโครงการ เนื่องจากเรามีโอกาสจะพบอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะใกล้เคียงกันทั้งขนาดพื้นที่ อายุ การออกแบบ และทำเลที่ตั้ง ทำให้เราสามารถเปรียบเทียบกันได้เลย โดยไม่จำเป็นต้องหาอัตราค่าเช่าต่อตารางเมตรในกรณีที่เป็นคอนโด หรืออัตราค่าเช่าต่อตารางวา กรณีที่เป็นบ้านเดี่ยว หรือทาวน์เฮ้าส์

จากในตัวอย่างข้างต้น ถ้าหากยูนิตที่เราต้องการจะปล่อยเช่านั้นมีขนาด 37 ตารางเมตร ซึ่งเป็นห้องแบบ 1 ห้องนอน เราจะพบว่ามีการตั้งราคาของห้องที่มีขนาด 36-38 ตารางเมตร ดังนี้

คำนวณค่าเช่าเฉลี่ยในตลาด

ในการสำรวจราคาเพื่อหาค่าเช่าเฉลี่ยในตลาดนั้น ควรเปรียบเทียบอสังหาริมทรัพย์อย่างน้อย 5 รายการ จากตัวอย่างจะพบว่า เราสามารถหาห้องที่มีขนาดเท่ากับห้องของเราคือ 37 ตารางเมตรได้เพียง 3 ห้องเท่านั้น

อีก 2 ห้องคือ ยูนิต D และ E มีขนาดต่างจากห้องของเราห้องละ 1 ตารางเมตร ในการคำนวณเบื้องต้นสามารถอนุโลมนำเข้ามาคำนวณได้ จะพบว่าโดยเฉลี่ยแล้วราคาค่าเช่าของห้องขนาด 36-38 ตารางเมตรจะอยู่ระหว่าง 19,500-25,000 บาท/เดือน 

สามารถหาค่าเช่าเฉลี่ยในตลาดได้โดยนำผลสำรวจทั้ง 5 รายการมาหาค่าเฉลี่ย ดังนี้

(23,000 + 25,000 + 19,500 + 20,000 + 21,000) / 5 = 21,700 บาท/เดือน

จากค่าเช่าเฉลี่ยในตลาดนี้เองจะเป็นเกณฑ์ที่ผู้เช่าใช้ในการเปรียบเทียบว่าค่าเช่าที่เราเสนอไปนั้นถูกหรือแพง ถ้าหากค่าเช่าที่เสนอไปสูงกว่าค่าเช่าเฉลี่ยผู้เช่าจะประเมินว่าแพง และถ้าค่าเช่าต่ำกว่าค่าเช่าเฉลี่ยผู้เช่าจะรู้สึกว่าถูก ทั้งนี้การจะตั้งราคาที่สูงหรือต่ำกว่าค่าเช่าเฉลี่ยนั้นยังมีปัจจัยที่ผู้เช่าและผู้ให้เช่าควรพิจารณาเพิ่มเติม เช่น สภาพห้อง สิ่งอำนวยความสะดวกที่ให้มาพร้อมกับห้อง แม้แต่วิวจากชั้นที่ตั้งของห้อง ทิศทางของห้อง รวมไปถึงการเป็นห้องมุมที่มีหน้าต่างสองด้าน หรือมีระเบียง เป็นต้น

ในกรณีที่ไม่สามารถหายูนิตที่ใกล้เคียงกันเปรียบเทียบได้ ยูนิตที่ประกาศขายในโครงการมีขนาดแตกต่างกันอย่างมากดังตารางผลการสำรวจราคาด้านล่าง

จากตารางจะแสดงให้เห็นขนาดของห้องที่แตกต่างกันตั้งแต่ 29-45 ตารางเมตร และค่าเช่าที่แตกต่างกันตั้งแต่ 15,000-24,000 บาท ยากที่จะเปรียบเทียบกันได้ จึงแนะนำให้ทำเป็นค่าเช่าเฉลี่ยต่อตารางเมตร หรือกรณีที่เป็นบ้านหรือทาวน์เฮ้าส์ก็ให้ทำเป็นค่าเช่าเฉลี่ยต่อตารางวา ด้วยการนำราคาค่าเช่าหารด้วยขนาดพื้นที่ ดังนี้

เมื่อทำค่าเช่าให้อยู่ในรูปค่าเช่าต่อเดือนต่อตารางเมตรแล้วจะพบว่าค่าเช่านั้นอยู่ในช่วง 357-567 (บาท / เดือน) / ตารางเมตร  จากค่าเช่าต่อตารางเมตรสามารถหาค่าเช่าเฉลี่ยต่อตารางเมตรของตลาดได้โดยนำค่าเช่าต่อตารางเมตรทั้งหมดมาหาค่าเฉลี่ย ดังนี้

(567 + 465 + 533 + 517 + 357) / 5 = 488 (บาท / เดือน) / ตารางเมตร

ดังนั้นถ้าหากยูนิตที่เราต้องการจะปล่อยเช่ามีขนาด 37 ตารางเมตร 

ค่าเช่าเฉลี่ยในตลาดจึงเท่ากับ 488 x 37 = 18,056 บาท / เดือน

ซึ่งค่าเช่าเฉลี่ยในตลาดที่ได้จากการคำนวณทั้ง 2 แบบนั้นแตกต่างกันเนื่องจากเมื่อยูนิตที่ปล่อยเช่ามีพื้นที่มากค่าเช่ามักไม่ได้เพิ่มขึ้นมากเท่าขนาดพื้นที่ทำให้เมื่อเฉลี่ยออกมาเป็นค่าเช่าต่อตารางเมตรแล้ว ค่าเช่าต่อตารางเมตรของยูนิตขนาดใหญ่มีค่าเช่าที่ต่ำกว่าค่าเช่าต่อตารางเมตรของยูนิตขนาดเล็ก จึงเป็นเหตุผลหนึ่งที่เราแนะนำว่าถ้าหากเป็นไปได้ก็ควรเปรียบเทียบราคาค่าเช่ากับยูนิตที่มีขนาดใกล้เคียงกันมากที่สุด

ตั้งราคาค่าเช่า

เมื่อทราบราคาค่าเช่าเฉลี่ยในตลาดแล้ว ก็มาถึงขั้นตอนสุดท้ายก่อนการตั้งราคาค่าเช่าของห้องที่เรากำลังจะปล่อยเช่า โดยจะเอาค่าเฉลี่ยในตลาดที่เราสำรวจหรือคำนวณมาตั้งเป็นค่าเช่าเลยก็ไม่ผิด แต่จะเกิดความเหมาะสมมากขึ้นถ้าหากเราพิจารณาข้อดีข้อเสียของห้องของเราประกอบการตั้งค่าเช่าเพิ่มเติมด้วย

โดยอาจจะเปรียบเทียบกับยูนิตที่ประกาศให้เช่าอยู่เพื่อเป็นแนวในการประเมิน เช่น การอยู่ในชั้นที่สูงกว่า การอยู่ในทิศเหนือหรือทิศใต้ที่ไม่โดนแดด การมีที่จอดรถแบบระบุที่จอด การมีเครื่องใช้ไฟฟ้าและเฟอร์นิเจอร์มากกว่า เป็นต้น ก็สามารถเป็นเหตุผลให้สามารถเรียกค่าเช่าสูงกว่าค่าเช่าเฉลี่ยในตลาดได้  

แต่ถ้าพิจารณาแล้วว่าห้องของเรานั้นค่อนข้างเก่า ไม่มีการตกแต่ง มีเครื่องใช้ให้เพียงเล็กน้อยเท่านั้น ผู้เช่าต้องจัดหาเครื่องใช้ไฟฟ้าเองก็อาจจะเลือกลดค่าเช่าให้ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยลง เมื่อผู้เช่าเปรียบเทียบแล้วก็จะรู้สึกว่าค่าเช่าที่ตั้งไว้นั้นสมเหตุสมผลและตัดสินใจเลือกเช่าห้องของเราในที่สุด

ค้นหาประกาศ ปล่อยเช่าอสังหาฯ บ้าน คอนโด ได้ที่นี่

เมื่อตั้งค่าเช่าได้แล้ว คุณก็สามารถนำค่าเช่าไปคำนวณหาอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าได้เลย ทั้งนี้คุณสามารถเรียนรู้วิธีการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) ได้ที่นี่

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ นักเขียนออนไลน์ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า