1. ต้องการขายที่ดินอย่าลืมเช็กโฉนดที่ดินให้เรียบร้อย

ต้องการขายที่ดิน เริ่มต้นด้วยการตรวจสอบโฉนดที่ดินที่คุณต้องการขายก่อนว่า เป็นโฉนดที่ดินประเภทใด สามารถขายต่อได้ตามกฎหมายหรือไม่ โดยพิจารณาจากรหัสเอกสารด้านขวาบน และตราครุฑที่ประทับบนเอกสารสิทธิ์ ดังนี้

- น.ส.4 (ตราครุฑสีแดง) สามารถซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย แบ่งแยกย่อยได้เป็น น.ส.4 จ. คือรหัสเอกสารที่ใช้ในปัจจุบัน, น.ส.4 ก. ซึ่งเป็นประเภทโฉนดที่ดินรุ่นเก่าที่สุด

- น.ส.3 ก. (ตราครุฑเขียว) เป็นเอกสารรับรองการทำประโยชน์ที่ระวางที่ดินและรูปถ่ายทางอากาศอย่างชัดเจนแล้ว และสามารถซื้อขายเปลี่ยนมือหรือจดจำนองได้ตามปกติ แต่ยังไม่ใช่โฉนดที่ดินจริง ๆ ทั้งนี้ ผู้ครอบครองสามารถยื่นเรื่องขอเปลี่ยนเอกสารสิทธิ์เป็น น.ส.4 ได้

- เอกสารสิทธิ์ น.ส.3 และ น.ส.3 ข. (ตราครุฑดำ) โดย น.ส.3 เป็นเอกสารรับรองการทำประโยชน์ แต่ยังไม่มีระวางที่ดิน ส่วน น.ส.3 ข. เป็นเอกสารรับรองการทำประโยชน์เช่นกัน แต่ยังไม่มีรูปถ่ายทางอากาศ ไม่สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือหรือจดจำนองได้ จนกว่าจะได้รับรองเขตที่ดินอย่างถูกต้อง

โฉนดที่ดินมีกี่ประเภท น.ส.4 จ. คืออะไร ซื้อ ขาย โอนที่ดินที่ได้หรือไม่

2. เลือกช่องทางขายที่ดินให้เหมาะสม

หากต้องการขายที่ดินให้ได้เร็ว ควรเลือกช่องทางการขายให้เหมาะสม ซึ่งปัจจุบันมีช่องทางให้เลือกหลากหลาย ดังนี้

- เว็บไซต์สื่อกลางทางด้านอสังหาริมทรัพย์

ถือเป็นช่องทางยอดนิยมสำหรับผู้ที่ต้องการลงประกาศขายที่ดิน ซึ่งปัจจุบันมีให้เลือกหลายเว็บไซต์ โดยวิธีการเลือกเว็บไซต์ที่จะลงประกาศนั้น ควรเลือกเว็บไซต์ที่มีจำนวนผู้เยี่ยมชมจำนวนมาก โดยจะทำให้ประกาศขายที่ดินของคุณเป็นที่พบเห็นมากขึ้นนั่นเอง

โดยวิธีการโพสต์ประกาศขายที่ดินให้ขายได้เร็วนั้น มีวิธีง่าย ๆ เบื้องต้น คือ ข้อมูลต้องครบถ้วน ถูกต้อง ชัดเจน ไม่ว่าจะเป็นราคา ลักษณะที่ดิน ทำเลที่ตั้ง สำคัญเป็นอย่างยิ่งคือต้องมีรูปภาพประกอบให้ชัดเจน ไม่ว่าจะเป็นตัวที่ดินเองหรือพื้นที่ข้างเคียง

- ช่องทางออนไลน์อื่น ๆ

อาทิ เฟซบุ๊ค, ทวิตเตอร์, อินสตาแกรม, ติ๊กต๊อก หรือกรุ๊ปไลน์ ช่องทางออนไลน์เหล่านี้มีความจำเพาะเจาะจง และค่อนข้างสื่อสารได้รวดเร็วกับผู้ซื้อ แต่เนื่องจากเป็นช่องทางที่ค่อนข้างเปิดกว้าง ซึ่งมีคนมากหน้าหลายตาเข้ามาใช้ แต่บางครั้งอาจมีมิจฉาชีพแฝงตัวมาด้วยเช่นกัน ผู้ขาย รวมถึงผู้ซื้อเองจะต้องพิจารณาให้ถี่ถ้วนก่อนตัดสินใจดำเนินการใด ๆ ลงไป

- ติดป้ายประกาศ

เป็นวิธีการดั้งเดิมที่มักใช้กัน ง่าย ๆ โดยการติดป้ายประกาศบริเวณที่ดินที่ต้องการขาย หรือบริเวณใกล้เคียงเพื่อให้ผู้ที่อยู่ในละแวกนั้นสามารถมองเห็นได้ง่าย หากไม่ซื้อเองก็จะบอกต่อ ปากต่อปาก ซึ่งเป็นวิธีการที่หลายคนยังคงใช้อยู่เช่นเดียวกัน

- ใช้นายหน้าช่วยประกาศขายที่ดิน

อีกหนึ่งบริการที่ช่วยให้ผู้ที่ต้องการขายที่ดินสะดวกสบาย และมีแนวโน้มจะรวดเร็วมากขึ้น เนื่องจากนายหน้า หรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์มักจะมีลูกค้าอยู่ในมือเป็นจำนวนมาก รวมถึงมีช่องทางในการประกาศขายหลายทาง ไม่ว่าจะเป็นเว็บไซต์ สื่อออนไลน์อื่น ๆ หรือแม้แต่การติดป้ายประกาศ

ข้อดีของการใช้นายหน้าคือสะดวกสบาย ไม่ต้องดำเนินการต่าง ๆ เอง แต่ก็ต้องเสียค่าบริการ หรือที่เรียกว่าค่านายหน้า เป็นสิ่งแลกเปลี่ยน โดยส่วนใหญ่จะคิดที่ 3% ของมูลค่าที่ดิน

3. ตั้งราคาให้เหมาะสม

ต้องการขายที่ดินให้ได้เร็ว และไม่ขาดทุน สิ่งสำคัญคือการตั้งราคาขายที่ดินให้เหมาะสม ซึ่งคำว่าเหมาะสมนั้นต้องพิจารณาหลาย ๆ ด้านประกอบ ดังนี้

- ราคาประเมินที่ดิน เป็นวิธีการเบื้องต้นในการเช็กราคาที่ดินของคุณ โดยราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ จะมีการอัปเดตทุก ๆ 4 ปี แต่รอบปัจจุบันที่ยังคงใช้อยู่เป็นรอบเดียวกับปี 2564 ตัวอย่างเช่น

ราคาประเมินที่ดินกรุงเทพฯ-ปริมณฑล

- ราคาขายในทำเลเดียวกัน ลองเช็กจากเว็บไซต์สื่อกลางด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีประกาศขายที่ดินในทำเลเดียวกันว่าตั้งราคาอยู่ที่ประมาณเท่าไหร่ หรือโทรสอบถามจากเบอร์โทรตามป้ายประกาศขายที่ดิน เพื่อเช็กราคา

โดยการตั้งราคาให้เหมาะสมนั้นอย่าลืมคำนวณค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ด้วย ไม่ว่าจะเป็นค่าโอนกรรมสิทธิ์ 1% รวมถึงค่าถมดิน และค่าทำรั้วหากมี เพื่อตั้งราคาขายให้ไม่ขาดทุน

นอกจากนี้ หากที่ดินอยู่ในทำเลที่ดี อาทิ ติดรถไฟฟ้า ติดถนนใหญ่ หรือรูปแปลงที่ดินสวย สามารถทำประโยชน์ได้หลากหลาย หรือถูกต้องตามหลักฮวงจุ้ย ยังสามารถบวกราคาเพิ่มขึ้นได้อีกด้วย

แปลงที่ดิน ถูกหลักฮวงจุ้ย และ 5 เทคนิคการซื้อ-ลงทุนให้ได้กำไร

4. เพิ่มมูลค่าที่ดินด้วยการถมดิน

ถ้าหากคุณต้องการขายที่ดิน แล้วอยากจะเพิ่มมูลค่าให้ที่ดินก่อนขาย การถมดินเป็นวิธีการหนึ่งที่ช่วยได้ โดยการถมดินนอกจากจะช่วยทำให้แปลงที่ดินของคุณสวยงามแล้ว ยังช่วยให้ผู้ซื้อสามารถนำไปพัฒนาต่อได้ง่ายมากกว่าที่ดินที่ยังไม่มีการถม ไม่ว่าจะเป็นสร้างบ้าน หรือสร้างอาคารอื่น ๆ

เนื่องจากระยะเวลาที่ต้องรอให้ดินเซ็ตตัวนั้นใช้เวลาประมาณ 1 ปี หากคุณเริ่มถมดินตั้งแต่เนิ่น ๆ ก็ช่วยเพิ่มมูลค่า และช่วยให้ปิดการขายที่ดินได้เร็วขึ้น

หากต้องการขายที่ดินให้ออกได้เร็ว และไม่ขาดทุนอย่าลืมพิจารณารายละเอียดต่าง ๆ ข้างต้น ด้วยมูลค่าที่ดินที่มีแนวโน้มจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เชื่อว่าจะช่วยทำให้คุณสร้างกำไรจากการขายที่ดินได้ไม่ยาก

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

การขายบ้านต้องยอมรับฉากที่ว่าคนแปลกหน้าเดินไปมาในบ้านคุณตินู่นตินี่ไปเรื่อยพยายามดันให้ราคาขายของคุณตกลงส่งผลให้เกิดอาการปวดหัวและเสียเวลาไม่ใช่เล่น ยิ่งไปกว่านั้นยังมีความวุ่นวายด้านเอกสารต่าง ๆ อีกมากมายเกี่ยวกับธุรกรรมการ ซื้อ-ขาย อสังหาริมทรัพย์ มือใหม่อย่างเราอาจจะต้องศึกษาให้ดีก่อน

อย่างไรก็ตามปัญหาต่าง ๆ เหล่านี้สามารถหลีกเลี่ยงได้เช่นกัน ลิสต์ด้านล่างต่อไปนี้คือข้อเข้าใจผิดที่เราสามารถเรียนรู้จากมันเพื่อลดอาการหัวเสียที่อาจเกิดขึ้นในจากการขายบ้านของคุณ

ข้อเข้าใจผิดข้อที่ 1 – นำอารมณ์เข้าไปยุ่งเกี่ยวกับตัวบ้านมากเกินไป

เราเข้าใจว่าใคร ๆ ก็รักบ้านกันทั้งนั้นเมื่อต้องขายบ้านอันเป็นที่รัก ผู้ขายอาจจะระลึกไปถึงความรู้สึกของตนในช่วงกำลังมองหาบ้านครั้งแรก ในบางครั้งก็ทำในสิ่งไม่จำเป็น แต่งเติมเอาใจผู้ซื้อที่จะเข้ามาดูบ้านในอนาคต การกระทำเช่นนี้จะยิ่งเป็นการกดดันให้คุณกำหนดราคาบ้านของคุณสูงขึ้นโดยไม่จำเป็นจากการต่อเติมเหล่านั้น

เราขอแนะนำ Mindset เมื่อต้องขายบ้านว่าให้มองเป็นธุรกิจมากกว่าที่จะมองว่าตนนั้นคือคนรักบ้าน ตกแต่งในส่วนที่จำเป็นและเลือกการนำเสนอที่น่าสนใจอาจจะเป็นการลดต้นทุนได้มากกว่า

ข้อเข้าใจผิดข้อที่ 2 – คิดว่าไม่จำเป็นในการจ้างตัวแทน (Agent) เพื่อช่วยขาย

แม้หลายคนอยากจะลองขายบ้านเองเนื่องจากไม่อยากเสียค่าใช้จ่ายในเรื่องของค่าคอมมิชชั่นซึ่งดูเหมือนจะเป็นจำนวนไม่ใช่น้อย (ประมาณ 3-5% ของราคาขาย)

แต่เชื่อเถอะหากเป็นมือใหม่ควรปล่อยให้มืออาชีพเขาจัดการให้ดีกว่า เอเจ้นท์ (ที่ดี) จะช่วยให้การขายบ้านของคุณสามารถปิดจ็อบได้ไวในราคาที่เหมาะสมกับสภาพของตลาด และเอเจ้นท์ยังเป็นคนรองรับอารมณ์จากผู้สนใจซื้อรายต่าง ๆ แทนคุณและพวกเขาเหล่านี้มีวิธีและคำพูดจาต่อกรกับกลุ่มคนเหล่านี้ได้เป็นอย่างดี รวมถึงพวกเขายังช่วยแยกกลุ่มผู้ซื้อที่อาจจะมีความสนใจต่างกันนั่นคือ “สนใจเข้ามาดู” และ “สนใจซื้อจริง ๆ”

ค้นหาเอเจ้นท์

ติดต่อผู้เชี่ยวชาญที่จะช่วยให้คุณมีบ้านได้ง่ายขึ้น

ข้อเข้าใจผิดข้อที่ 3 – คิดว่าทุกการขายจำเป็นต้องจ้างตัวแทน

ในทางตรงกันข้ามหากคุณมีความรู้ด้านตลาดอสังหาฯ ในปัจจุบันและความรู้พื้นฐานด้านเอกสารธุรกรรมการซื้อ-ขายอสังหาฯ ต่าง ๆ คุณสามารถทำเองได้

อย่างไรก็ตามสิ่งที่ตามมาอาจจะเป็นต้นทุนในเรื่องของเวลาเพื่อใช้ศึกษา หากคุณเข้าใจกลไกต่าง ๆ ดีในเรื่องเหล่านี้การเสียค่าคอมฯหรือเพิ่มส่วนลดที่ไม่จำเป็นที่ตัวแทนนำเสนอให้กับผู้ซื้ออาจไม่ใช่เรื่องจำเป็น ควรคำนึงถึงต้นทุนด้านการตลาดที่คุณต้องดำเนินการเองเช่นการนำตัวบ้านของคุณลงประกาศขายในเว็บไซต์ต่าง ๆ ซึ่งหากเป็นเว็บไซต์ซื้อ-ขายรายใหญ่อาจจะมีค่าใช้จ่ายในเรื่องจำนวนของการลงและการต่ออายุของประกาศ

และแน่นอนเมื่อลงไปแล้วคุณอาจจะต้องคอยรับมือกับผู้ที่สนใจที่จะติดต่อเข้ามาซึ่งบางรายอาจทำคุณหัวเสียและเสียเวลาไม่ใช่น้อย ยิ่งถ้าฝั่งผู้ซื้อพกตัวแทนมาเองด้วยเป็นไปได้ว่าอสังหาฯ ของคุณอาจจะโดนกดราคาลงไปอีก

ข้อเข้าใจผิดข้อที่ 4 – ตั้งราคาตามใจฉัน

ไม่ว่าคุณจะขายบ้านแบบฉายเดี่ยวหรือมีเอเจ้นท์ช่วย การตั้งราคาขายที่เหมาะสมคือเรื่องสำคัญ ให้คิดเสมอว่าคนอื่นเขาต้องทำรีเสิร์ชและเปรียบเทียบราคาตลาดเหมือนกับคุณตอนซื้อบ้านเหมือนกันเพราะไม่มีใครอยากโดนฟันหัวเป็นแน่

หากตัดปัจจัยภาวะฟองสบู่ออกไป บ้านที่ถูกตั้งราคาสูงเว่อร์อาจจะปล่อยขายได้ยากหรือปล่อยขายไม่ได้เลย การตั้งราคาให้ต่ำกว่าราคาตลาดถือเป็นอีกกลยุทธ์ที่น่าสนใจเช่นกันเนื่องจากจะเป็นการเพิ่มจำนวนผู้สนใจเข้าติดต่อคุณซึ่งอาจนำไปสู่ข้อเสนอที่ราคาอยู่ใกล้เคียงหรือเท่ากับราคาของตลาดได้ และหากราคาขายที่คุณตั้งถูกกว่าของเจ้าอื่น ๆ ใน Listing ประกาศซื้อขายบ้านบนหน้าเว็บไซต์ เป็นไปได้ว่าประกาศของคุณอาจจะโดนคลิกเข้ามาชมมากกว่าเจ้าอื่น ๆ

Guide

5 เคสที่จะทำให้ราคาห้องชุดของคุณตก

ข้อเข้าใจผิดข้อที่ 5 – คิดว่าสามารถปิดซ่อนปัญหาเกี่ยวกับตัวบ้านได้มิด

ปัญหาเกี่ยวกับตัวบ้านปิดอย่างไรก็ไม่มิด 100% และอาจถูกค้นพบเมื่อถึงช่วงตรวจสอบบ้านจากผู้ซื้อ (Inspection) ทางแก้ปัญหาในเรื่องนี้มีตั้งแต่ซ่อมจุดเสียหายเดี๋ยวนั้น, ตั้งราคาขายต่ำกว่าตลาดเนื่องจากปัญหาข้อเสียหายที่เกิดขึ้นหรือตั้งราคาขายปกติแต่ทำสัญญากับผู้ซื้อว่าผู้ขายจะทำการการออกค่าใช้จ่ายเองหากเกิดกรณีซ่อมแซมในจุดเสียหายที่ตรวจเจอ

ไม่ใช่เรื่องดีแน่หากปิดไว้อย่างเนียน ๆ ไม่ซ่อมแซมก่อนเพราะคุณอาจจะต้องเจอกับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น (แพงมาก) หากสภาพบ้านไม่เป็นไปตามในสัญญาที่ระบุ

ข้อเข้าใจผิดข้อที่ 6 – เชื่อใจผู้ซื้อมากเกินไป

ไม่เป็นการเสียมารยาทหากจะขอดูจดหมายอนุมัติสินเชื่อของผู้ซื้อที่ออกโดยธนาคารพาณิชย์หรือรัฐเพื่อเป็นการการันตีถึงเรื่องความสามารถด้านการเงินของผู้ซื้อรวมถึงการันตีในเรื่องเงินที่ผู้ขายจะได้รับจากการขายบ้าน ยิ่งถ้าคุณมีกรอบระยะเวลาในการปล่อยขายบ้านให้สำเร็จด้วยล่ะก็อย่าเลือกผู้ซื้อที่ติดภาระในการปล่อยขายบ้านเก่าเพื่อซื้อบ้านใหม่เพราะนั่นหมายถึงความไม่แน่นอนในการปิดดีลนั่นเอง

อย่าลืมว่ายังมีตัวแปรที่สามารถเกิดขึ้นได้อีกมากมาย การเตรียมพร้อมทั้งสภาพการเงินและความคิดเป็นเรื่องสำคัญ และก่อนทำการขายบ้านควรทำการศึกษาสภาพตลาดให้ดีรวมถึงสภาพเศรษฐกิจโดยรวมเป็นอย่างไร หากสภาพเศรษฐกิจโดยรวมไม่ดีเป็นไปได้ว่าอาจจะต้องใช้เวลานานในการขายซึ่งไม่ดีแน่กรณีที่คุณยังต้องผ่อนต่อไปเรื่อย ๆ หลังจากการซื้อเพื่อเก็งกำไรของคุณ

หากเกิดขึ้นจริงเป็นไปได้ว่าคุณอาจจะต้องหาผู้เช่าให้ได้โดยเร็วเพื่อลดภาระผ่อนต่องวดในแต่ละเดือนเพื่อป้องกันการยึดจากทางธนาคารกรณีผิดชำระเป็นระยะเวลานาน และเป็นอีกครั้งที่ ดีมานด์ และ ซัพพลาย คือเรื่องที่สำคัญเสมอในทุกการซื้อขาย

บทความเกี่ยวข้องที่น่าสนใจ:

• 6 เรื่องต้องรู้ก่อนลงทุนอสังหาฯ ระยะยาว
• รูปแบบการขายเพื่อทำกำไรในการลงทุนอสังหาฯ
• ขายบ้านที่เป็นมรดกต้องเสียภาษีหรือไม่

เรื่องข้างต้นเขียนโดย ชัยสิทธิ์ บุนนาค Content Writer ประจำ DDproperty หากมีคำถามหรือข้อสงสัยเกี่ยวกับตัวบทความสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

หลังจากตระเวนหาบ้านที่ถูกใจอยู่นาน จนกระทั่งในที่สุดคุณก็ตกลงใจที่บ้านหลังหนึ่งในบรรดาตัวเลือกที่คัดเอาไว้เปรียบเทียบ หากคุณมีเงินสดในมือมากพอสำหรับมูลค่าบ้านทั้งหลังก็อาจจะชวนเจ้าของบ้านไปยังสำนักงานที่ดินเพื่อทำสัญญาซื้อขายที่ดิน จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันได้เลยในทันที

แต่โดยส่วนใหญ่แล้วผู้ซื้อจะไม่มีกำลังทรัพย์มากพอที่จะซื้อขาย ทำสัญญาซื้อขายที่ดินได้ในทันที จึงจำเป็นที่จะต้องกู้เงินมาเพื่อซื้อบ้านด้วยการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินก่อน และเพื่อป้องกันผู้ซื้อรายอื่นที่มีความพร้อมมากกว่าชิงซื้อตัดหน้าไป เจ้าของบ้านกับผู้ซื้อจึงทำสัญญาระหว่างกัน ไม่ว่าจะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน หรือสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน และพร้อมซื้อขายจริง ๆ ถึงจะเข้าสู่การทำสัญญาซื้อขายที่ดินร่วมกันหรือโอนกรรมสิทธิ์

สัญญาเหล่านี้มีประเด็นอะไรที่ควรดู มาเรียนรู้ไปพร้อม ๆ กัน และในตอนท้ายเรามีสัญญาจะซื้อจะขายที่คุณสามารถดาวน์โหลดไปใช้ได้ด้วย

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

• สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร และมีจุดประสงค์ใด
• ถ้าหากมีการผิดสัญญาจะซื้อจะขายขึ้นจะมีผลอย่างไรบ้าง
  
• ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ควรมีการวางมัดจำเท่าไร
  
• กำหนดระยะเวลาเท่าไร ในการชำระเงินและขอสินเชื่อ
  
• ส่วนประกอบของสัญญาจะซื้อจะขาย
  

สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร และมีจุดประสงค์ใด

สัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ว่าจะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน หรือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง เป็นสัญญาที่ทำขึ้นเพื่อให้เกิดนิติสัมพันธ์ระหว่างผู้จะซื้ออสังหาริมทรัพย์และผู้จะขายอสังหาริมทรัพย์

ถือเป็นการแสดงเจตนาของฝ่ายผู้จะซื้อว่าต้องการจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ของผู้จะขาย และวางเงินมัดจำไว้เป็นประกันว่าจะมีการทำสัญญาซื้อขายระหว่างกัน และเกิดการโอนกรรมสิทธิ์ขึ้นภายในช่วงระยะเวลาที่กำหนด ขณะเดียวกันก็แสดงเจตนาของผู้จะขายที่จะไม่ขายอสังหาริมทรัพย์ให้บุคคลอื่นในช่วงเวลาที่กำหนดในสัญญาฯ

ถ้าหากมีการผิดสัญญาจะซื้อจะขายขึ้นจะมีผลอย่างไรบ้าง

ถ้าหากพ้นจากช่วงเวลาดังกล่าวไปแล้ว หรือผู้จะซื้อเปลี่ยนใจไม่ซื้อ ถือว่าเป็นฝ่ายผิดสัญญาและให้ฝ่ายผู้จะขายริบเงินมัดจำนั้นเสีย ส่วนฝ่ายผู้จะขายนั้นมีหน้าที่ไม่ขายอสังหาริมทรัพย์นั้นให้กับผู้จะซื้อรายอื่นในช่วงระยะเวลาดังกล่าว และกรณีที่ผู้จะขายผิดสัญญา ผู้จะซื้อไม่เพียงแต่เรียกเงินมัดจำคืน แต่สามารถฟ้องร้องให้ขายอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ตนได้ และเรียกร้องค่าเสียหายอื่น ๆ

แต่ถ้ามีการซื้อขายกันเป็นไปตามสัญญาจะซื้อจะขายก็จะนำเงินมัดจำนี้ไปหักออกจากราคาขาย ผู้ซื้อจ่ายเพิ่มเฉพาะส่วนที่เหลือหลังหักเงินมัดจำออกไปแล้ว

ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ควรมีการวางมัดจำเท่าไร

กรณีที่เป็นอสังหาริมทรัพย์มือสองนั้นโดยทั่วไปแล้วจะวางเงินมัดจำอยู่ในช่วง 10,000-20,000 บาท หรือบางทีก็คิดในอัตราร้อยละ 5-10 จากราคาขาย แต่ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์มือหนึ่ง มัดจำในที่นี้คือเงินจองอาจจะเก็บเพียงร้อยละ 1-5 ขึ้นอยู่กับแต่ละโครงการ ซึ่งทั้งนี้ทั้งนั้นเงินมัดจำจะมีจำนวนมากน้อยเพียงใดจะขึ้นอยู่กับการตกลงระหว่างผู้จะซื้อและผู้จะขายเป็นหลัก 

กำหนดระยะเวลาเท่าไร ในการชำระเงินและขอสินเชื่อ

โดยทั่วไปแล้วจะกำหนดระยะเวลาให้คู่สัญญาทำสัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกัน พร้อมทั้งชำระเงินในส่วนที่เหลือจากมัดจำ ในช่วงเวลา 1-3 เดือนนับจากทำสัญญา ซึ่งเป็นระยะเวลาที่มากพอที่ฝ่ายผู้จะซื้อจะสามารถติดต่อสถาบันการเงินเพื่อขอสินเชื่อต่าง ๆ ได้

ส่วนประกอบของสัญญาจะซื้อจะขาย

สัญญาจะซื้อจะขายนั้นจะประกอบไปด้วย 10 ส่วน ได้แก่ รายละเอียดการจัดทำสัญญา รายละเอียดของคู่สัญญา รายละเอียดอสังหาริมทรัพย์ ราคาขายและรายละเอียดการชำระเงิน รายละเอียดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ รายละเอียดการส่งมอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง การโอนสิทธิและคำรับรองของผู้จะขาย การผิดสัญญาการระงับสัญญา ข้อตกลงและเงื่อนไขอื่น ๆ และการลงชื่อของคู่สัญญาและพยาน ซึ่งในแต่ละองค์ประกอบมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

ส่วนที่ 1 รายละเอียดการจัดทำสัญญา

ส่วนนี้มักจะปรากฎเป็นส่วนหัวของสัญญา เพื่อบันทึกข้อมูลวันเวลาที่มีการทำสัญญาขึ้น รวมไปถึงสถานที่ที่มีการจัดทำสัญญาฉบับนี้ขึ้น ถ้าหากไม่มีการกำหนดเวลาเริ่มต้นที่ให้สัญญามีผลบังคับใช้ ก็จะถือว่าสัญญามีผลนับตั้งแต่วันที่ซึ่งปรากฎอยู่ในส่วนนี้

ส่วนที่ 2 รายละเอียดของคู่สัญญา

คู่สัญญาของสัญญาซื้อขายที่ดิน สัญญาซื้อขายบ้าน หรือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง กรณีที่เป็นการซื้อขายกันโดยตรงนั้นจะประกอบไปด้วย 2 ฝ่าย ฝ่ายหนึ่งคือผู้จะซื้อ และอีกฝ่ายคือผู้จะขาย ในส่วนนี้จะระบุข้อมูลที่แสดงตัวตนของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย ตั้งแต่ชื่อ-นามสกุล อายุ และที่อยู่ โดยจะใช้รายละเอียดตามที่แสดงบนบัตรประชาชนซึ่งสำเนาบัตรประชาชนจะเป็นเอกสารแนบท้ายสัญญาจะซื้อจะขาย

ส่วนที่ 3 รายละเอียดอสังหาริมทรัพย์

ในส่วนนี้จะแสดงรายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อจะขาย ไม่ว่าจะเป็นสัญญาซื้อขายที่ดิน สัญญาซื้อขายบ้าน ยกตัวอย่างเช่น ถ้าเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ จะแสดงเลขที่โฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) บ้านเลขที่ ที่ตั้งของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ขนาดเนื้อที่ และจำนวนสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน

โฉนดที่ดิน 5 วิธีตรวจสอบโฉนดจริงหรือปลอม ก่อนซื้อ ขาย โอนที่ดิน

ส่วนที่ 4 ราคาขายและรายละเอียดการชำระเงิน

ในส่วนนี้จะระบุว่าคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงที่จะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ในราคาเท่าไร โดยมีการระบุจำนวนเงินเป็นตัวเลขและตัวอักษร พร้อมกันนั้นก็มีการแจกแจงอย่างชัดเจนว่าในราคาจะซื้อจะขายนี้มีส่วนที่แบ่งออกมาเพื่อวางมัดจำกี่บาท เป็นการชำระด้วยเงินสด หรือถ้าชำระด้วยเช็คธนาคารก็ให้ระบุธนาคาร สาขา เลขที่เช็ค วันที่และจำนวนเงินที่สั่งจ่าย และระบุถึงจำนวนเงินส่วนที่เหลือที่จะชำระในวันทำสัญญาซื้อขายบ้าน สัญญาซื้อขายที่ดินหรือโอนกรรมสิทธิ์

ในกรณีที่มีการวางเงินดาวน์ก็ระบุในส่วนนี้ไปเลยว่ารวมแล้วเงินดาวน์เป็นจำนวนกี่บาท จะแบ่งการชำระเป็นกี่งวด ชำระเมื่อไร และชำระครั้งละกี่บาท

ส่วนที่ 5 รายละเอียดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์

ใจความสำคัญของส่วนนี้คือ การระบุวันที่ซึ่งจะให้มีการทำสัญญาซื้อขายที่ดิน สัญญาซื้อขายบ้าน หรือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง และจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ขึ้น ซึ่งอาจจะกำหนดเป็นวันที่แน่นอน หรือจะกำหนดเป็นจำนวนวันหลังจากที่มีการทำสัญญาจะซื้อจะขายกันก็ได้ แต่จะต้องมีการกำหนดวันที่สามารถรู้ได้แน่ชัดว่าจะต้องมีการทำสัญญาซื้อขายกันเมื่อใด ซึ่งในส่วนนี้ถือเป็นสาระสำคัญของสัญญาจะซื้อจะขาย

นอกจากนี้ ก็จะมีการระบุว่าให้ทำสัญญาซื้อขายกันที่สำนักงานที่ดินแห่งไหนอย่างชัดเจน อีกทั้งยังมีการกล่าวถึงเรื่องค่าใช้จ่ายในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าอากร ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่านายหน้า รวมไปถึงภาษีหัก ณ ที่จ่าย

โดยกำหนดอย่างชัดเจนว่าฝ่ายผู้จะซื้อจะต้องรับผิดชอบในส่วนใดบ้างและรับผิดชอบเท่าไร และผู้จะขายจะรับผิดชอบส่วนใดและเท่าใด ซึ่งส่วนนี้ต้องกำหนดให้ชัดเจนครอบคลุมค่าใช้จ่ายทุกอย่าง เพื่อที่ว่าเมื่อถึงวันที่ทำสัญญาซื้อขายกันจะได้ไม่ต้องมีการตกลงอะไรกันอีก ช่วยลดความเสี่ยงที่จะไม่สามารถตกลงกันได้

ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2565 เสียเท่าไหร่ ถ้าโอนที่ดินให้ลูก ให้ญาติ

ส่วนที่ 6 รายละเอียดการส่งมอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ในส่วนนี้จะระบุว่าผู้จะขายจะส่งมอบที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้กับผู้จะซื้อภายในระยะเวลากี่วันหลังจากมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ และจะเปิดโอกาสให้ผู้จะซื้อเข้าตรวจสอบที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างก่อนโอนกรรมสิทธิ์เมื่อไร ซึ่งถ้าตรวจสอบแล้วพบว่าถูกต้องตรงตามระบุในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ก็จะดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อไป

ส่วนที่ 7 การโอนสิทธิและคำรับรองของผู้จะขาย

บางกรณีจะมีการกำหนดจากผู้จะขายเกี่ยวกับการโอนสิทธิของผู้จะซื้อไปยังบุคคลอื่น โดยผู้จะขายสามารถระบุในสัญญาซื้อขายที่ดิน สัญญาซื้อขายบ้าน หรือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง "บังคับ" ไม่ให้ผู้จะซื้อโอนสิทธิไปยังคนอื่นได้ เว้นแต่จะได้รับคำยินยอมเป็นหนังสือจากผู้จะขาย

นอกจากนี้ บางรายยังระบุเพิ่มเติมไปด้วยว่าถ้าผู้จะซื้อต้องการโอนสิทธิไปยังบุคคลอื่นจะต้องเสียค่าธรรมเนียมในการโอนสิทธิให้แก่ผู้จะขายในอัตราครั้งละกี่บาท และผู้ที่รับโอนสิทธิก็จะต้องอยู่ภายใต้ข้อตกลงของสัญญาฯ นี้เช่นกัน

ส่วนคำรับรองของผู้จะขายนั้นเป็นการเรียกร้องจากผู้จะซื้อให้ผู้จะขายรับรองว่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะซื้อจะขายนี้ไม่มีภาระผูกพันใด ๆ อยู่ รวมถึงบังคับผู้จะขายว่าจะต้องไม่นำที่ดินไปก่อให้เกิดภาระผู้พันใด ๆ ขึ้นอีกนับแต่ทำสัญญาจะซื้อจะขายขึ้น

ส่วนที่ 8 การผิดสัญญาและการระงับสัญญา

ในส่วนนี้จะกล่าวถึงการบังคับใช้ของสัญญาซื้อขายที่ดิน สัญญาซื้อขายบ้าน หรือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ว่าจะเกิดผลต่อคู่สัญญาอย่างไรเมื่อฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา โดยจะแบ่งการผิดสัญญาออกเป็น 2 กรณี

- กรณีที่ 1 เป็นการผิดสัญญาโดยฝ่ายผู้จะซื้อ ถ้าหากผู้จะซื้อผิดสัญญาไม่ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์และชำระเงินส่วนที่เหลือ ในกรณีนี้สัญญาฯ ให้ผู้จะขายริบเงินมัดจำที่วางไว้ตอนทำสัญญาจะซื้อจะขายทั้งหมดได้

- กรณีที่ 2 กรณีที่ผู้จะขายผิดสัญญาไม่ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้จะซื้อ สัญญาฯ ให้สิทธิผู้จะซื้อสารมารถฟ้องร้องบังคับให้ผู้จะขายปฏิบัติตามสัญญาฯ ได้ รวมไปถึงมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายต่าง ๆ 

ส่วนที่ 9 ข้อตกลงและเงื่อนไขอื่น ๆ

ข้อตกลงเพิ่มเติมที่คู่สัญญาตกลงกันไว้ล่วงหน้าเพื่อเป็นทางออกในกรณีที่มีปัญหาเกิดขึ้น เช่น กรณีที่ต้องมีการชำระเงินหรือคืนเงินล่าช้า ให้คู่สัญญามีสิทธิคิดดอกเบี้ยต่อกัน โดยกำหนดอัตราดอกเบี้ยที่จะใช้คำนวณและกำหนดให้เริ่มคิดดอกเบี้ยนับแต่วันที่ผิดนัด กรณีที่การเลื่อนหรือผ่อนผันเวลานั้นกระทบต่อสิทธิของแต่ละฝ่ายอย่างไรบ้าง และถ้ามีการทวงถามหรือการส่งเอกสารใด ๆ จะให้ส่งไปยังที่ใด โดยมากกำหนดให้เป็นการส่งไปรษณีย์แบบลงทะเบียนและถือว่าผู้รับเอกสารรับรู้เมื่อมีการรับจดหมายดังกล่าวแล้ว เป็นต้น

ส่วนที่ 10 การลงชื่อของคู่สัญญาและพยาน

หลังจากที่คู่สัญญารับทราบและเข้าใจข้อความในสัญญาสัญญาซื้อขายที่ดิน สัญญาซื้อขายบ้าน หรือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ครบถ้วนดีแล้ว ในส่วนนี้คือส่วนสำคัญที่ทำให้เกิดการผูกนิติสัมพันธ์กันขึ้นด้วยการแสดงเจตนาให้สัญญาฯ มีผลบังคับใช้ระหว่างคู่สัญญา ด้วยการลงชื่อของผู้จะซื้อและผู้จะขายลงในสัญญาฯ พร้อมทั้งพยานอีกฝ่ายละ 1 คนร่วมลงชื่อรับทราบ โดยสัญญาจะซื้อจะขายจะทำขึ้น 2 ฉบับและมีข้อความถูกต้องตรงกัน มอบให้คู่สัญญาฯ เก็บไว้ฝ่ายละ 1 ฉบับ

DDproperty มีตัวอย่างสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินซึ่งคุณสามารถนำไปใช้เป็นแนวทางในการออกสัญญาจะซื้อจะขายของคุณได้  ดาวน์โหลดสัญญาจะซื้อจะขายได้ที่นี่ 

อ่านบทความเพิ่มเติมที่เกี่ยวข้อง

• รู้จักที่ดิน ภ.บ.ท. 5
• รู้จักเอกสารสิทธิที่ดิน
• ราคาประเมินที่ดิน เรื่องต้องรู้...ก่อนตัดสินใจซื้อขายบ้าน

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ นักเขียนออนไลน์ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com 

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า 

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

• เอกสารโอนที่ดิน
  
• ค่าโอนที่ดิน ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน
  
• ขั้นตอนการโอนที่ดิน
  
• อัปเดตการโอนที่ดินในช่วงโควิด-19
  

เอกสารโอนที่ดิน

ค่าโอนที่ดิน ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน

1. ค่าคำขอโอนที่ดิน 5 บาท

2. ค่าอากร 5 บาท

3. ค่าพยาน 20 บาท

4. ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน ซึ่งคิดที่ 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย โดยใช้ราคาสูงสุดในการคำนวณ

ตัวอย่าง เจ้าหน้าที่กรมที่ดินประเมินราคาที่ดิน 5,000,000 บาท แต่ราคาขายอยู่ที่ 5,500,000 บาท คำนวณราคาค่าโอนที่ดินโดย 5,500,000 x 2% = 110,000 บาท

5. ค่าจดจำนอง เฉพาะสำหรับกรณีกู้เงินจากสถาบันการเงินมาซื้อ ซึ่งคิดที่ 1% ของมูลค่าที่จดจำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท

ตัวอย่าง กู้เงิน 5,000,000 บาทมาซื้อที่ดิน มูลค่าที่จดจำนองคือ 5,000,000 บาท และคำนวณค่าจดจำนองโดย 5,000,000 x 1% = 50,000 บาท

6. ค่าอากรแสตมป์ ซึ่งคิดที่ 0.50% ของราคาซื้อขาย แต่หากต่ำกว่าราคาประเมิน ให้ใช้ราคาประเมินในการคำนวณราคาค่าโอนที่ดิน แต่ถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์

ตัวอย่าง เจ้าหน้าที่กรมที่ดินประเมินราคาที่ดิน 5,000,000 บาท แต่ราคาขายอยู่ที่ 5,500,000 บาท คำนวณค่าอากรแสตมป์โดย 5,500,000 x 0.50% = 27,500 บาท

7. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งคิดที่ 3.3% ของราคาซื้อขาย ซึ่งหากต่ำกว่าราคาประเมิน ให้ใช้ราคาประเมินในการคำนวณราคาโอนที่ดิน

ตัวอย่าง เจ้าหน้าที่กรมที่ดินประเมินราคาที่ดิน 5,000,000 บาท แต่ราคาขายอยู่ที่ 5,500,000 บาท คำนวณค่าภาษีธุรกิจเฉพาะโดย 5,500,000 x 3.3% = 181,500 บาท

สำหรับราคาค่าโอนที่ดิน ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน และค่าภาษีธุรกิจเฉพาะหรือค่าอากรแสตมป์นั้น ผู้ซื้อกับผู้ขายอาจออกคนละครึ่ง หรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งออกค่าใช้จ่ายเหล่านี้ทั้งหมด ขึ้นอยู่กับการตกลงกันระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย นอกจากนี้ หากเป็นการซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอย่างบ้าน ยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อีก นอกเหนือจากราคาค่าโอนที่ดิน ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน เช่น ค่าเงินประกันการใช้มิเตอร์น้ำและมิเตอร์ไฟฟ้า ค่าส่วนกลาง อ่านเพิ่มเติม 10 ค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน ที่ดิน คอนโด

การโอนที่ดินทำได้ที่สำนักงานที่ดิน

ขั้นตอนการโอนที่ดิน

ระยะเวลาที่ใช้ในการโอนที่ดินจะมากน้อยเพียงใดนั้นขึ้นอยู่กับคิวหรือจำนวนคนที่ใช้บริการที่สำนักงานที่ดิน หากไม่มีคิวยาว ก็น่าจะใช้เวลาประมาณ 1-2 ชั่วโมง อย่างไรก็ดี ขอแนะนำให้ไปสำนักงานที่ดินแต่เช้าเพื่อจองคิวและลดเวลาที่ต้องรอคอย

1. กรอกคำขอ พร้อมแนบเอกสารที่ใช้ในการโอนที่ดินตามที่ระบุในข้างต้น

2. นำคำขอและเอกสารดังกล่าวไปยื่นกับเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ เมื่อผ่านการตรวจสอบเอกสารแล้ว เจ้าหน้าที่ฯ จะให้บัตรคิวเพื่อไปรอเรียกที่ฝ่ายชำนาญงาน

3. เมื่อถึงคิว ผู้โอนและผู้รับโอนที่ดินจะต้องลงลายมือชื่อในเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่ชำนาญงาน

4. เจ้าหน้าที่ชำนาญงานจะประเมินราคาที่ดินและนำไปใช้ในการคำนวณค่าโอนที่ดิน ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการโอนที่ดิน เมื่อทราบยอดราคาค่าโอนที่ดินแล้ว จะได้รับใบคำนวณค่าใช้จ่ายจากเจ้าหน้าที่

5. ให้นำใบคำนวณราคาค่าโอนที่ดินไปชำระเงินที่ฝ่ายการเงิน จากนั้นจะได้รับใบเสร็จสีฟ้าและสีเหลือง

6. ให้มอบใบเสร็จสีเหลืองแก่เจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญงาน และรับสำเนาใบเสร็จรับเงินสีฟ้าจากผู้ขาย (ตัวจริงผู้ขายเก็บรักษา)

7. เจ้าหน้าที่ชำนาญงานจะพิมพ์สลักหลังโฉนดและมอบให้ตรวจสอบ เมื่อโฉนดถูกต้องเรียบร้อยแล้ว ก็จะได้รับโฉนดพร้อมสัญญาซื้อขาย (ทด.13) ซึ่งถือว่าสิ้นสุดขั้นตอนการโอนที่ดิน และกรรมสิทธิ์ของที่ดินก็ถือเป็นของผู้ซื้อหรือผู้รับโอนโดยสมบูรณ์

หากไม่สะดวกไปดำเนินการโอนที่ดินด้วยตนเอง สามารถมอบอำนาจให้บุคคลอื่นทำแทนได้ อ่านเพิ่มเติมใช้หนังสือมอบอำนาจที่ดิน ซื้อ-ขาย-โอนสะดวกสบาย

อัปเดตการโอนที่ดินในช่วงโควิด-19

ในช่วงสถานการณ์แพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ทางกรมที่ดินขอให้งดเว้นการเดินทางมาติดต่อขอรับบริการ ณ สำนักงานที่ดิน เป็นการชั่วคราวจนกว่าสถานการณ์จะเข้าสู่ภาวะปกติบางกรณี เพื่อลดโอกาสการแพร่ระบาดของโรค ดังนี้

1. กรณีจะติดต่อขอทำนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ หรืองานราชการด้านอื่น ๆ ณ สำนักงานที่ดิน หากไม่ใช่กรณีที่มีความจำเป็นเร่งด่วนที่มิอาจหลีกเลี่ยงได้ หรือจะเกิดความเสียหายแก่คู่กรณี หรือส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจเป็นอย่างยิ่งแล้ว ของดเว้นการเดินทางมาติดต่อขอรับบริการ ณ สำนักงานที่ดิน เพื่อลดความแออัด

2. สำหรับประชาชนที่เกรงว่า หากไม่มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมการโอนและจำนองอสังหาริมทรัพย์และห้องชุดในช่วงเวลานี้จะเสียสิทธิประโยชน์ในการขอลดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนและจดทะเบียนจำนองตามมาตรการลดภาระค่าธรรมเนียม แต่ในความเป็นจริงแล้วมาตรการดังกล่าวยังไม่สิ้นสุดระยะเวลาในช่วงนี้

- กรณีการจดทะเบียนโอนและจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่ดินพร้อมอาคารที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว ห้องชุด หรืออาคารพาณิชย์ โดยราคาซื้อขายไม่เกิน 3 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาท เหลือ 0.01% มีผลใช้บังคับถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565 ฉะนั้น ยังมีเวลาใช้สิทธิจนถึงสิ้นปี 2565

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า 

แต่ไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัยและที่ดินเท่านั้นที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ ยังมีอีกหลายสิ่งที่ถูกจัดอยู่ในหมวดหมู่นี้ แล้วอสังหาริมทรัพย์นั้นมีอะไรบ้าง อสังหาริมทรัพย์หมายถึงอะไร มีความแตกต่างจากสังหาริมทรัพย์อย่างไร ก่อนที่จะตอบคำถามเหล่านี้ ไปดูความหมายของอสังหาริมทรัพย์คืออะไร อสังหาริมทรัพย์หมายถึงอะไร กันก่อนดีกว่า

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

• อสังหาริมทรัพย์คืออะไร
  
• อสังหาริมทรัพย์ แตกต่างจากสังหาริมทรัพย์อย่างไร
  
• ลักษณะของอสังหาริมทรัพย์คืออะไรบ้าง
  
• ประเภทของอสังหาริมทรัพย์หมายถึงอะไร
  

อสังหาริมทรัพย์คืออะไร

อสังหาริมทรัพย์คือ ที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง เช่น อาคาร บ้านเรือน สำนักงาน โรงงานอุตสาหกรรม ไม้ยืนต้น รวมถึงสิ่งอื่นใดที่อยู่ติดกับที่ดินซึ่งเคลื่อนที่ไม่ได้ นอกจากนี้ทรัพย์ตามธรรมชาติที่ประกอบเป็นอันเดียวกับดิน เช่น แม่น้ำ บึง แร่ กรวด ทราย ที่อยู่ในอาณาบริเวณที่ดินนั้นก็จัดว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ด้วย

อสังหาริมทรัพย์หมายถึงสิทธิ์ที่เกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในที่ดินด้วย เช่น สิทธิครอบครองที่ดิน และสิทธิในการอยู่อาศัย ก็ถูกจัดเอาไว้ในหมวดหมู่นี้ อสังหาริมทรัพย์หมายถึงอะไร อสังหาริมทรัพย์คืออะไร อาจกล่าวได้แบบง่าย ๆ ว่า อสังหาริมทรัพย์คือ ทรัพย์สินที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ หากเคลื่อนย้ายหรือทำลายได้ก็จะทำได้อย่างยากลำบากนั่นเอง

อสังหาริมทรัพย์ แตกต่างจากสังหาริมทรัพย์อย่างไร

สังหาริมทรัพย์ คือ ทรัพย์สินที่สามารถเคลื่อนย้ายได้ ไม่ติดอยู่กับพื้นดิน สามารถนำติดตัวไปไหนมาไหนได้ ไม่ว่าจะเป็น รถยนต์ เครื่องใช้ในครัวเรือน เสื้อผ้า เครื่องประดับ คอมพิวเตอร์ มือถือ เครื่องใช้ไฟฟ้า เรียกง่าย ๆ ว่าทรัพย์สินใดที่ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น นอกจากนี้สิทธิในสังหาริมทรัพย์ เช่น สิทธิบัตร ลิขสิทธิ์ ก็จัดว่าเป็นสังหาริมทรัพย์ด้วยเช่นกัน

รถไฟฟ้า EV กับ 5 วิธีชาร์จไฟบ้านอย่างไรให้ประหยัดและปลอดภัย

ตัวอย่างความแตกต่างที่เห็นได้ชัดเจนของสังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์คือ มูลค่าของรถยนต์ซึ่งเป็นสังหาริมทรัพย์นั้น จะลดลงเรื่อย ๆ เนื่องจากมีค่าความเสื่อมเกิดขึ้นทุกปีและมีอายุขัยที่สั้น ในขณะที่มูลค่าของบ้านซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์นั้นมีแต่จะเพิ่มสูงขึ้น จนค่าความเสื่อมแทบจะไม่มีความหมายใด ๆ เนื่องจากจำนวนมูลค่าที่เพิ่มขึ้นนั้นมีมากกว่าจำนวนค่าความเสื่อมที่เกิดขึ้นในแต่ละปี

กรรมสิทธิ์ที่ดิน ออกโฉนดที่ดิน 2 เรื่องควรรู้เกี่ยวกับกฎหมายที่ดิน

ลักษณะของอสังหาริมทรัพย์คืออะไรบ้าง

มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์นั้นขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งและสภาวะเศรษฐกิจในขณะนั้น ไม่ได้ขึ้นอยู่กับตัวทรัพย์สิน หากเศรษฐกิจตกต่ำราคาของอสังหาริมทรัพย์ก็จะตกต่ำลงไปด้วย ช่วงนี้ถือเป็นช่วงเวลาทองของนักเก็งกำไรในการช้อนซื้อ และนำไปขายต่อในภายหลังเมื่อราคาเพิ่มสูงขึ้นมา จึงสามารถพูดได้ว่าตัวแปรสำคัญต่อราคาของอสังหาริมทรัพย์คือ เศรษฐกิจ

อสังหาริมทรัพย์นั้นจะมีการเปลี่ยนแปลงเป็นเงินค่อนข้างช้า ส่งผลให้การถือครองมีความเสี่ยงกว่าการถือครองเงินสด แต่สามารถลดความเสี่ยงได้ด้วยการใช้สอยอสังหาริมทรัพย์ให้เกิดประโยชน์เพื่อสร้างกระแสเงินสดเข้ามา เช่น ปล่อยให้เช่า หรือประกอบธุรกิจส่วนตัวบนอสังหาริมทรัพย์ที่มี เป็นต้น

ราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นโดยปกติจะมีแต่เพิ่มขึ้นไม่มีลดลง จึงเหมาะกับการถือครองเอาไว้ในระยะยาว เพราะในระยะสั้นราคาอาจจะแกว่งและปรับขึ้นลงได้ตามสภาวะเศรษฐกิจ รวมไปถึงทำเลที่ตั้งและสภาพแวดล้อมในขณะนั้นด้วย การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ จึงเหมาะกับนักลงทุนที่มีเงินทุนหนาพอสมควร

ลักษณะเด่นสำคัญอีกอย่างของอสังหาริมทรัพย์คือ เป็นทรัพย์สินที่มีอายุขัยที่ยืนยาวมาก โดยในทางเศรษฐกิจทั่วไปจะกำหนดอายุขัยเอาไว้ที่ประมาณ 50 ปี แต่ทางกายภาพของอาคาร บ้านเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างนั้นมีอายุขัยจริง ๆ อยู่ที่ประมาณ 100 ปีเลยทีเดียว ดังนั้น ผู้ที่ครอบครองอสังหาริมทรัพย์อยู่ หากนำไปใช้ในการสร้างรายได้จะยิ่งคุ้มค่ามากขึ้นไปอีกในระยะยาว

ประเภทของอสังหาริมทรัพย์หมายถึงอะไร

ประเภทของอสังหาริมทรัพย์นั้นจะแบ่งตามลักษณะการใช้สอยออกเป็น 5 กลุ่มหลัก ซึ่งประกอบไปด้วย

1. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการเกษตร เช่น ที่นา ไร่ สวน หรือที่ดินที่จัดให้เป็นพื้นที่สำหรับทำเกษตรกรรมโดยเฉพาะ
2. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย เช่น บ้าน คอนโดมิเนียม ทาวน์เฮ้าส์ แฟลต อพาร์ตเมนต์ เป็นต้น
3. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ เช่น อาคารสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า โรงแรม ตลาดสด ศูนย์ประชุม อาคารพาณิชย์ เป็นต้น
4. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม เช่น โรงงาน หรือสิ่งปลูกสร้างอื่น ๆ ที่อยู่ในนิคมอุตสาหกรรม
5. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อน เช่น รีสอร์ต โรงแรมตากอากาศ เป็นต้น

ดูคู่มือการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ ได้ที่เว็บไซต์สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน

 ปัจจุบันจะเห็นได้ว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์คือ การลงทุนอย่างหนึ่ง ไม่ว่าจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองหรือซื้อเพื่อลงทุน ใช้เป็นเครื่องมือในการสร้างรายได้ ก็สามารถจะให้ผลประโยชน์ที่ดีแก่ผู้ครอบครองได้ แต่สำหรับใครที่กำลังมีความสนใจด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หากต้องการประโยชน์สูงสุดจากอสังหาริมทรัพย์ ขอแนะนำให้ถือครองเอาไว้ในระยะยาว ซึ่งจะมีโอกาสได้รับผลตอบแทนสูง โดยนอกจากตัวทรัพย์แล้วยังขึ้นอยู่กับปัจจัยรอบด้านที่ต้องนำมาพิจารณาด้วยเช่นเดียวกัน แต่หากคุณเป็นคนเมืองและกำลังลังเล ตัดสินใจไม่ได้ว่าจะซื้ออสังหาริมทรัพย์อะไรดี ลองอ่านบทความซื้อคอนโดหรือบ้านมือสองในเมือง แบบไหนดีกว่ากัน เพิ่มเติมได้ที่นี่

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

สำหรับใครที่มีที่ดินเปล่าอยู่ในมือ เป็นอสังหาริมทรัพย์อยู่ในมือย่อมตามมาด้วยผลของกฎหมายต่าง ๆ นานา ไม่ว่าจะเป็น การเสียภาษี การครอบครองปกปักษ์ การปล่อยให้ที่ดินรกร้าง หรือ การเสียที่ดินจากภาระจำยอม 

ปัญหาเหล่านี้ล้วนเป็นส่วนหนึ่งที่เกิดขึ้นบ่อยกับเจ้าของที่ดินที่ และอาจทำให้ที่ดินในมือของคุณหายไป จากที่เคยมีที่ดินเป็นไร่ ๆ ก็อาจจะเหลือไม่กี่ตารางวา โดยหนึ่งกรณีที่เกิดขึ้นบ่อยครั้งก็คือ เจ้าของที่ดินทำการขอ “รังวัดที่ดิน” แล้วที่ดินเพิ่มขึ้นหรือหดหายไป ควรทำอย่างไร?

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

• การทำรังวัดที่ดิน การสอบเขตที่ดินหาหมุด ควรทำเมื่อไหร่
  
• จะขอรังวัดที่ดิน ควรเริ่มต้นจากอะไร
  
• 2 กรณีที่อาจเกิดขึ้น หลังจากทำการรังวัด สอบเขตที่ดินหาหมุด
  
• ข้อแนะนำเกี่ยวกับการรังวัดที่ดิน สอบเขตที่ดินหาหมุด

การทำรังวัดที่ดิน สอบเขตที่ดินหาหมุด ควรทำเมื่อไหร่

โดยการรังวัดที่ดิน สอบเขตที่ดินหาหมุดจะต้องทำเรื่องขอให้เจ้าหน้าที่กรมที่ดินมาตรวจสอบ ซึ่งโดยปกติเจ้าของที่ดินส่วนใหญ่ที่หวงสิทธิในที่ดินของตัวเอง มักจะทำการรังวัดที่ดินทุก ๆ 10 ปี (เพื่อป้องกันการอ้างครอบครองปรปักษ์) ซึ่งทั้งนี้เองการยื่นเรื่องขอรังวัดก็จะมีขั้นตอนและค่าใช้จ่ายในการรังวัดเกี่ยวกับโฉนดที่ดินหรือพิสูจน์สอบสวน

ทั้งนี้หลายคนอาจจะยังไม่ทราบว่าการรังวัดที่ดินนั้นคืออะไร ทำไมต้องมีการรังวัดที่ดิน ในเมื่อในโฉนดที่ดินก็มีการบอกมาตราส่วน และขนาดของที่ดินเป็นรูปแผนที่ไว้อยู่แล้ว

ทั้งนี้เองส่วนใหญ่ในกรณีที่เจ้าของที่ดินไม่ได้มีเวลาไปตรวจสอบที่ดินบ่อย ๆ เมื่อกลับไปเช็กที่ดินอีกที หลักหมุดเดิมอาจจะหายไป หรือ ถูกเคลื่อนย้ายจากผู้ที่ประสงค์ไม่ดี ดังนั้นจึงต้องมีการขอรังวัดที่ดินใหม่เพื่อตรวจสอบและยืนยันขนาดที่ดินในโฉนดที่ดินอีกครั้งว่าที่ดินจริงนั้นมีขนาดและขอบเขตเท่ากับโฉนดที่ดินที่ถืออยู่ในมือหรือไม่

จะขอรังวัดที่ดิน สอบเขตที่ดินหาหมุดควรเริ่มต้นจากอะไร

สิ่งแรกก่อนจะทำการขอยื่นเรื่องเพื่อทำการรังวัดที่ดิน สอบเขตที่ดินหาหมุดที่เจ้าของที่ดินควรทราบเบื้องต้น คือ

1) ที่ดินที่ครอบครองอยู่มีหลักฐานอะไร อาทิ

• โฉนดที่ดิน น.ส.3
• น.ส.3 ก.
• น.ส.4 จ.

ซึ่งโฉนดที่ดินดังกล่าวมีความเกี่ยวข้องกับขนาดและแนวเขตของที่ดิน โดยสามารถศึกษารูปแบบของโฉนดที่ดินได้ที่ รู้จักเอกสารสิทธิที่ดิน ไว้ใช้ในการนำหลักฐานไปยื่นขอรังวัด

2) สภาพที่ดินเป็นที่ดินรูปแบบใด เจ้าของข้างเคียงเป็นใคร อยู่ติดกับสถานที่ใด

นอกจากนั้นจะต้องรู้ว่าสภาพที่ดินที่ครอบครองอยู่นั้นเป็นที่ดินเปล่า ที่นา ที่สวน ที่ไร่ หรือ ที่อยู่อาศัย โดยหลักสำคัญที่ควรรับทราบเป็นประเด็นสำคัญเพื่อไม่ให้เกิดปัญหา ก็คือ เจ้าของที่ดินข้างเคียงเป็นผู้ใดบ้าง ที่ดินติดอยู่กับที่สาธารณประโยชน์หรือไม่ เมื่อทราบหลักสำคัญในการขอยื่นเรื่องทำการรังวัดที่ดินแล้วก็สามารถเข้าไปดูขั้นตอนและค่าใช้จ่ายในการขอรังวัดที่ เว็บไซต์กรมที่ดินได้จากที่นี่

2 กรณีที่อาจเกิดขึ้น หลังจากทำการรังวัด สอบเขตที่ดินหาหมุด

เมื่อทราบว่าการรังวัดคืออะไร และการขอยื่นรังวัดที่ดิน สอบเขตที่ดินหาหมุดนั้นมีขั้นตอนอย่างไรบ้าง ก็มาเตรียมพร้อมรับมือกับปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้นเมื่อทำการรังวัดที่ดิน ซึ่งกรณีที่เกิดขึ้นบ่อยก็คือทำการรังวัดที่ดินแล้วขนาดและขอบเขตที่ดินไม่ตรงกับโฉนด บางรายที่ดินเพิ่มขึ้น บางรายที่ดินหดหายลงไป

โดยทั่วไปปัญหาที่ตามมาการรังวัดแล้วพื้นที่ดินไม่ตรงตามโฉนดในมือจะเกิดขึ้นบ่อยประมาณ 2 กรณีด้วยกัน (ไม่นับรวมกรณีของผู้ถือโฉนด น.ส.3, น.ส.3 ก. ที่ทำการทำรังวัดเพื่อขอโฉนดที่ดินใหม่เป็นโฉนด น.ส.4 จ. ซึ่งอาจเกิดการคลาดเคลื่อนไม่มากก็น้อยได้อยู่แล้ว)

1) ทำการรังวัดที่ดินแล้วมีความคลาดเคลื่อนไม่ตรงตามโฉนดที่ดิน 

เมื่อมีการซื้อ – ขาย หรือ เปลี่ยนมือที่ดิน แต่เมื่อตรวจสอบโฉนดที่ดินเดิมที่ได้มาตอนทำการซื้อ – ขาย เปลี่ยนมือ เป็นเพียงการเดินตรวจสอบที่ดิน หรือจากภาพถ่ายแนวเขต แต่ไม่ได้มีรายการรังวัดที่ดินก่อนโฉนดที่ดินถูกเปลี่ยนมือ ทำให้เมื่อทำการรังวัดใหม่ขนาดที่ดินมีความคลาดเคลื่อนไม่ตรงตามโฉนดที่ดิน

ในกรณีนี้เท่ากับที่ดินที่ได้มามีขนาด ขอบเขต หรือหลักหมุด ไม่เท่ากับในโฉนดที่ดินตั้งแต่แรก หากเกิดกรณีเช่นนี้ขึ้น ผู้ซื้อที่ดินหรือผู้ครอบครองใหม่ สามารถอ้างอิงจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 กล่าวคือ

“ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น หากว่าได้ระบุจำนวนเนื้อที่ทั้งหมดไว้ และผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินน้อยหรือมากไปกว่าที่ได้สัญญาไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจะปัดเสีย หรือจะรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ ตามแต่จะเลือก อนึ่ง ถ้าขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนไม่เกินกว่าร้อยละห้า แห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้นั้นไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจำต้องรับเอาและใช้ราคาตามส่วน แต่ว่าผู้ซื้ออาจจะเลิกสัญญาเสียได้ในเมื่อขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนถึงขนาดซึ่งหากผู้ซื้อได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญานั้น”

ภาพ via a3.img.mobypicture.com

2) หลักหมุดหาย หรือ หลักหมุดถูกเคลื่อนย้าย

กรณีนี้ คือ ขณะทำการรังวัดที่ดินพบว่าหลักมุดที่เจอกับแนวเขตในโฉนดที่ดินไม่ตรงกัน ซึ่งอาจเกิดจากที่ดินข้างเคียงขอทำการรังวัดที่ดินไปก่อนหน้านี้ แต่ทางเราไม่ได้ไประวังแนวเขต และไม่ได้คัดค้านอะไร อาจจะไม่ทราบหรือไม่ได้รับจดหมายให้ไประวังแนวเขตก็ตาม จึงเสียพื้นที่ส่วนนั้นไปให้ที่ดินข้างเคียง

ทั้งนี้ในกรณีนี้ขั้นต้นสามารถตรวจสอบโดยนำโฉนดที่ดินในมือไปเปรียบเทียบกับโฉนดที่ดินข้างเคียงของผู้อื่นว่ามีแนวเขตตรงกันหรือไม่ ซึ่งต้องได้รับความร่วมมือจากเจ้าของที่ดินข้างเคียงอื่น ๆ ซึ่งหากตรวจสอบแล้วพื้นที่หายไปจริงต้องให้เจ้าของที่ดินข้างเคียงมาลงชื่อรับรองแนวเขตใหม่ ถึงจะแก้ไขเนื้อที่ให้ตรงตามโฉนดได้

ทั้งนี้หากเจ้าของที่ดินข้างเคียงทำการคัดค้าน และตกลงแนวเขตที่ดินกันไม่ได้ สามารถแจ้งคู่กรณีไปฟ้องศาลภายใน 90 วัน นับแต่วันได้รับแจ้ง ถ้าไม่ฟ้องภายในกำหนดดังกล่าว ให้ถือว่าผู้ขอ ไม่ประสงค์จะสอบเขตโฉนดที่ดินนั้นต่อไป (ต้องแจ้งทั้ง 2 ฝ่าย คือทั้งฝ่ายผู้ขอและฝ่ายผู้คัดค้าน ดังนั้น การนับ 90 วัน ต้องนับจากวันที่รับแจ้งฝ่ายล่าสุด)

ถ้าหากแนวเขตที่ดินที่เสียไปมีระยะเวลานานเกิน 10 ปี และผู้ที่ถือครองที่ดินส่วนนั้น (จำเลย) อ้างว่าครอบครองโดยปรปักษ์ ก็สามารถฟ้องคดีเพื่อเอาที่ดินคืนได้ แต่จะอยู่ในบังคับของบทบัญญัติมาตรา 1376 กล่าวคือ

“ถ้าผู้ครอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายไซร้ ท่านว่าผู้ครอบครองมีสิทธิจะได้คืนซึ่งการครอบครอง เว้นแต่อีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิเหนือทรัพย์สินดีกว่า ซึ่งจะเป็นเหตุให้เรียกคืนจากผู้ครอบครองได้” โดยเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินเดิมสามารถฟ้องคดีได้ แต่ต้องฟ้องภายในระยะเวลาหนึ่งปี นับตั้งแต่เวลาที่ถูกญาติแย่งครอบครองหรือวันที่ญาติได้จดทะเบียนต่อศาลในการครอบครองปรปักษ์นั่นเอง"

ข้อแนะนำเกี่ยวกับการรังวัดที่ดิน สอบเขตที่ดินหาหมุด

ขณะที่มีการทำรังวัดที่ดิน สอบเขตที่ดินหาหมุดควรมีการเก็บภาพแนวเขตไว้เป็นหลักฐาน เผื่อวันหนึ่งมีผู้ไม่ประสงค์ดีมาบุกรุกที่ดินของเรา หรือผู้ที่อ้างครอบครองปรปักษ์ จะได้มีหลักฐานในการสู้คดี เมื่อรู้อย่างนี้แล้วใครที่มีที่ดินอยู่ในครอบครองก็ควรหมั่นเข้าไปตรวจเช็กเป็นประจำ เพราะไม่อย่างนั้นวันหนึ่งคุณอาจจะเสียสิทธิในที่ดินของตัวเองไปอย่างไม่รู้ตัว แต่สำหรับใครที่ได้ทำการรังวัดที่ดิน และทำการขายที่ดินไปเป็นที่เรียบร้อยแล้ว

ค่ารังวัดเกี่ยวกับโฉนดที่ดิน

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กิตติคม พจนี Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com 

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

“ ตกลงเรื่องค่าใช้จ่ายต่าง ๆ รวมทั้งค่าธรรมเนียมการขายดาวน์บ้าน หรือขายดาวน์คอนโด กับโครงการให้ชัดเจน ก่อนทำสัญญาจอง ” – K-Expert

การขายดาวน์บ้านหรือขายดาวน์คอนโดมักเกิดขึ้นด้วยหลาย ๆ สาเหตุ ไม่ว่าจะเป็นเพราะผ่อนดาวน์ต่อไม่ไหว เปลี่ยนใจอยากได้บ้านหลังอื่น หรือยื่นกู้ซื้อบ้านกับธนาคารแล้วกู้ไม่ผ่าน แต่ไม่ว่าจะด้วยเหตุผลอะไรก็ตาม หลายคนที่ตัดสินใจขายดาวน์บ้าน ขายดาวน์คอนโด ก็มักมีข้อสงสัยต่าง ๆ เกิดขึ้น ซึ่ง K-Expert ได้ไปหาคำตอบสำหรับข้อสงสัยต่าง ๆ เหล่านี้มาให้แล้ว

1.กู้ไม่ผ่าน เงินดาวน์จะได้คืนมาครบไหม

ในกรณีที่ผ่อนดาวน์จนครบกำหนด พอทำเรื่องยื่นกู้ซื้อกับธนาคารไปแล้ว ปรากฏว่าผลการยื่นกู้ไม่ผ่าน กรณีนี้เราอาจจะได้เงินดาวน์คืนทั้งหมด หรือโดนหักเงินบางส่วน ก็ขึ้นอยู่กับข้อตกลงของโครงการตั้งแต่ตอนแรก ๆ ที่ทำสัญญากัน และเมื่อกู้ไม่ผ่านแต่อยากจะขายดาวน์บ้าน ขายดาวน์คอนโด เราอาจจะได้เงินเพิ่มขึ้นหรือลดลงก็ได้

หากโครงการอยู่ในทำเลดี และเป็นที่ต้องการของตลาด ทำให้มีผู้สนใจซื้อเป็นจำนวนมาก ในกรณีนี้นอกจากจะได้เงินดาวน์ครบแล้วยังสามารถบวกกำไรเข้าไปกับราคาขายดาวน์ทำให้ได้เงินเพิ่มขึ้น แต่ในทางตรงกันข้ามหากโครงการอยู่ในทำเลที่ไม่ดี หรือโครงการไม่เป็นที่ต้องการของผู้ซื้อก็อาจส่งผลให้ต้องขายดาวน์ในราคาขาดทุนได้เช่นกัน

6 เรื่องผ่อนดาวน์คอนโด ต้องรู้ก่อนตัดสินใจซื้อ

2.ทำเรื่องโอนสิทธิหรือเปลี่ยนสัญญากันที่ไหน

เมื่อมีผู้สนใจต้องการซื้อดาวน์ต่อจากเรา ก็ควรพาผู้ซื้อไปดูสภาพและสถานที่จริงหากผู้ซื้อพึงพอใจและตัดสินใจที่จะซื้อดาวน์ สิ่งที่ผู้ขายต้องดำเนินการก็คือ การทำเรื่องโอนสิทธิหรือเปลี่ยนสัญญา โดยผู้ขายจะต้องนัดผู้ซื้อไปทำเรื่องโอนสิทธิหรือเปลี่ยนสัญญากันที่โครงการ เพื่อให้โครงการรับรู้ และผู้ซื้อเองก็จะได้รับทราบรายละเอียดการผ่อนดาวน์ต่อหรือต้องจ่ายเงินให้กับโครงการและผู้ขายดาวน์เท่าไร

รายละเอียดที่ผู้ซื้อดาวน์ต้องรู้

โดยโครงการจะออกเอกสารการโอนสิทธิให้กับผู้ซื้อคนใหม่ ที่ระบุรายละเอียดการจ่ายเงินที่ผู้ขายได้จ่ายให้กับโครงการไปแล้ว ไม่ว่าจะเป็น เงินจอง เงินผ่อนดาวน์ และเงินส่วนที่เหลือที่ผู้ซื้อคนใหม่จะต้องจ่ายให้กับโครงการต่อไป

นอกจากนี้ หากผู้ขายหรือผู้ซื้อเดิมได้มีการทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายกับโครงการไว้แล้ว ก็จะต้องส่งมอบให้กับผู้ซื้อคนใหม่ด้วย เพื่อให้ผู้ซื้อคนใหม่ตรวจสอบรายละเอียดการจ่ายเงินของผู้ซื้อเดิม รวมทั้งเงื่อนไขต่าง ๆ ที่ได้ทำไว้กับโครงการ ซึ่งช่วยเป็นการลดข้อโต้แย้งกันภายหลังจากการโอนสิทธิไปแล้ว

สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด และ 10 รายละเอียดสำคัญที่ต้องมีในสัญญา

3.ค่าธรรมเนียมโอนสิทธิหรือเปลี่ยนสัญญาต้องเสียหรือไม่

การโอนสิทธิจากผู้ซื้อเดิมเปลี่ยนเป็นผู้ซื้อคนใหม่ ปกติแล้วโครงการจะเก็บค่าธรรมเนียมในกรณีที่ผู้ซื้อยังถือเอกสารเป็นสัญญาจองสิทธิ โดยยังไม่ได้มีการทำสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งในใบจองจะระบุว่าหากผู้ซื้อมีการโอนสิทธิจะต้องเสียค่าธรรมเนียมเท่าไร

สำหรับค่าใช้จ่ายส่วนนี้ต้องบอกว่า แต่ละโครงการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมไม่เท่ากัน แต่หากผู้ซื้อเดิมได้มีการทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายกับโครงการแล้ว ต่อมาต้องการขายดาวน์ในกรณีนี้ปกติแล้วจะไม่เสียค่าธรรมเนียมในการโอนสิทธิ เนื่องจากในสัญญาจะซื้อจะขายได้มีการระบุไว้

ข้อตกลงหรือเงื่อนไขต่าง ๆ ของโครงการควรศึกษาให้เข้าใจตั้งแต่ตอนแรก รวมทั้งประเมินความสามารถในการผ่อนของตนเอง ก่อนที่จะตัดสินใจทำสัญญาจอง เพื่อไม่ให้เกิดความเสียเปรียบ หรือความเข้าใจผิดกันในภายหลัง โดยเงื่อนไขหรือข้อกำหนดของแต่ละโครงการมีความแตกต่างกันไป ควรศึกษารายละเอียดต่าง ๆ ทำความเข้าใจ และตกลงกันให้ชัดเจน ระหว่างผู้ขายดาวน์ ผู้ซื้อดาวน์ และทางโครงการ ติดตามบทความที่เกี่ยวข้องกับการซื้อบ้าน ได้ที่  K-Expert

ตารางผ่อนบ้าน Excel กดปุ๊บ รู้ผลทันที 4 ขั้นตอนคำนวณสินชื่อบ้าน

K-Expert Action

• พาผู้ซื้อคนใหม่ดูสถานที่จริง ก่อนขายดาวน์บ้าน ขายดาวน์คอนโด เพื่อให้ผู้ซื้อพึงพอใจและลดข้อโต้แย้งในภายหลัง
• ควรรับเงินค่าขายดาวน์บ้าน ขายดาวน์คอนโด ให้ครบถ้วนก่อนโอนสิทธิให้กับผู้ซื้อคนใหม่

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย นารีรัตน์ กำเลิศทอง, AFPT™ K-Expert ฝ่ายวางแผนและให้คำปรึกษาลูกค้าบุคคล ธนาคารกสิกรไทย หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ K-Expert@kasikornbank.com

หากคุณมีข้อสงสัยเกี่ยวกับการซื้อบ้าน อ่าน คู่มือซื้อขาย ที่สามารถเป็นตัวช่วยตอบได้ทุกคำถาม พร้อมบอกรายละเอียดการคำนวณสินเชื่อบ้าน ที่เหมาะสมกับคุณโดยเฉพาะมนุษย์เงินเดือน เพื่อให้ตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น

โดยก่อนอื่นขอให้เจ้าของบ้านสลัดความกังวลเหล่านั้นออกไป แล้วลองทำความเข้าใจกับบ้านติดจำนองให้กระจ่างแจ้ง และเจ้าของบ้านก็จะทราบได้ทันทีเลยว่าบ้านติดธนาคารของตัวเองขายได้หรือไม่

บ้านติดธนาคารกับบ้านติดจำนอง

บ้านติดธนาคารคืออะไร

บ้านติดธนาคาร คือ การนำบ้านไปทำสัญญาจดจำนอง ไม่ว่าจะเป็นการผ่อนบ้านใหม่ ผ่อนบ้านมือสอง การทำสินเชื่อบ้านแลกเงิน หรือการนำไปจดจำนองกู้ยืมและใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันใด ๆ กับธนาคารหรือสถาบันทางการเงิน ซึ่งเป็นผู้ให้บริการสินเชื่อที่ได้มาตรฐาน และอยู่ในการควบคุมของธนาคารแห่งประเทศไทย

บ้านติดจำนองคืออะไร

บ้านติดจำนอง คือ การนำบ้านไปทำสัญญาจดจำนอง ซึ่งเหมือนกับบ้านติดธนาคาร แต่รวมไปถึงการจำนองกับบุคคล นิติบุคคล หรือนายทุนที่รับจำนองบ้านและที่ดินด้วย โดยมักจะมีอัตราดอกเบี้ยสูงกว่า และมีความเสี่ยงในการฉ้อโกงมากกว่าบ้านติดจำนองกับธนาคาร แต่บุคคลกลุ่มนี้ก็ปล่อยจำนองได้ง่ายกว่าธนาคารเป็นอย่างมาก

Guide

วิธีเอาบ้านเข้าธนาคารเพื่อแลกเงิน

บ้านติดธนาคาร ขายได้ไหม

หลาย ๆ คนเข้าใจว่าการจะขายบ้านได้ ผู้ขายก็ต้องปิดหนี้เก่าที่กำลังผ่อนอยู่ให้หมดก่อน ซึ่งนั่นคือความจริงเพียงครึ่งเดียวเท่านั้น จริงอยู่ที่บ้านจะขายได้เมื่อปลอดจำนอง หรือก็คือ การไถ่ถอนออกจากผู้รับจำนองก่อน แต่ธนาคารก็ยอมให้เจ้าของขายบ้านติดธนาคารได้ ขอแค่นำเงินจากผู้ซื้อมาปิดบัญชีหนี้ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ก็พอ ดังนั้น เมื่อผู้ขายนำเงินที่ขายบ้านติดธนาคารมาดำเนินการปลอดจำนองแล้ว ก็จะสามารถโอนกรรมสิทธิ์เป็นของผู้ซื้อได้ทันที

ขั้นตอนการขายบ้านติดธนาคาร

1. ตกลงทำสัญญาซื้อขาย

ผู้ขายและผู้ซื้อดำเนินการตกลงการซื้อขายกันตามปกติ โดยวางเงินมัดจำจองและทำสัญญาจะซื้อจะขายต่อกัน พร้อมแจกแจงรายละเอียดว่าฝ่ายไหนจะรับผิดชอบค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง และอย่าลืมแจ้งผู้ซื้อว่าบ้านที่จะขายนั้นติดจำนอง และจะทำเรื่องปลอดจำนองได้ในวันโอนกรรมสิทธิ์

2. เตรียมเอกสารและเปิดบ้าน

หากผู้ซื้อต้องการซื้อบ้านแบบผ่อน ผู้ขายต้องมีสำเนาโฉนดที่ดินพร้อมเอกสารจดจำนองให้ผู้ซื้อนำไปขอสินเชื่อ ส่วนผู้ขายก็เปิดบ้านรอให้ธนาคารฝ่ายผู้ซื้อเข้ามาประเมินราคา

3. นัดวันโอนกรรมสิทธิ์กับผู้ซื้อ

เมื่อผู้ซื้อผ่านการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารแล้ว (หรือพร้อมซื้อสดแล้ว) ผู้ซื้อหรือธนาคารฝ่ายผู้ซื้อจะนัดวันโอนกรรมสิทธิ์กับผู้ขาย โดยให้ผู้ขายตกลงวันเวลาให้เรียบร้อย เพราะมีผลกับยอดหนี้ที่ไม่เท่ากันในแต่ละวันจากอัตราดอกเบี้ย

4. ติดต่อธนาคารที่จดจำนองไว้

เมื่อนัดวันโอนกรรมสิทธิ์กับผู้ซื้อแล้ว ให้ผู้ขายติดต่อธนาคารที่บ้านติดจำนองไว้ เพื่อแจ้งการซื้อขายและขอปิดยอดหนี้ พร้อมกับแจ้งวันโอนกรรมสิทธิ์กับธนาคารฝ่ายผู้ขาย หากไม่มีการขอเลื่อนวันโอน ธนาคารก็จะแจ้งยอดหนี้ปิดบัญชี ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ให้

5. แจกแจงการแบ่งชำระเงิน

ผู้ขายมีหน้าที่ต้องแจกแจงผู้ซื้อหรือธนาคารฝ่ายผู้ซื้อว่าจะต้องแบ่งเช็คสั่งจ่ายธนาคารฝ่ายผู้ขายเพื่อทำเรื่องปลอดจำนองกี่บาท หากราคาขายสูงกว่ายอดหนี้คงเหลือ ต้องนำเงินส่วนที่เหลือสั่งจ่ายผู้ขายอีกกี่บาท แต่ถ้ายอดนี้เกินกว่าราคาขาย ผู้ขายต้องเตรียมเงินมาจ่ายเพิ่มเพื่อปลอดจำนองด้วย

6. ดำเนินการต่อที่สำนักงานที่ดิน

เมื่อถึงวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ดำเนินการทั้งหมด คือ ผู้ขาย ธนาคารฝ่ายผู้ขาย ผู้ซื้อ และธนาคารฝ่ายผู้ซื้อ (ในกรณีที่ผู้ซื้อทำสินเชื่อผ่อนบ้าน) ต้องมาที่สำนักงานที่ดิน และเมื่อตรวจสอบเช็คสั่งจ่ายอย่างถูกต้องแล้ว ธนาคารฝ่ายผู้ขายจะทำเรื่องปลอดจำนองก่อน ผู้ขายจึงทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อ และธนาคารฝ่ายผู้ซื้อก็จะทำเรื่องจดจำนองต่อ จึงสิ้นสุดกระบวนการขายบ้านติดธนาคาร

ข้อควรระวังในการขายบ้านติดธนาคาร

1. ยอดหนี้สูงกว่าราคาขายบ้าน

ก่อนขายบ้านติดธนาคาร เจ้าของบ้านต้องคำนวณให้ดีว่าราคาขายครอบคลุมยอดหนี้ของตัวเองหรือไม่ ในกรณีที่ยอดหนี้สูงกว่าราคาขายบ้าน ผู้ขายก็ต้องเตรียมเงินส่วนต่างเพื่อปิดหนี้ ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ ไม่เช่นนั้นธนาคารฝ่ายผู้ขายก็จะไม่สามารถทำเรื่องปลอดจำนองให้ได้ และจะมีปัญหากับผู้ซื้อตามมาอย่างแน่นอน

2. ผู้ซื้อไม่เข้าใจวิธีการซื้อขาย

แม้ว่าเจ้าของบ้านจะเข้าใจว่าการขายบ้านติดธนาคารต้องทำอย่างไร แต่ก็ยังมีอีกหลาย ๆ คนที่สนใจจะซื้อบ้านมือสองราคาถูก แต่ยังไม่เข้าใจวิธีการซื้อขายบ้านติดธนาคาร และมักจะส่ายหน้าหนีเมื่อรู้ว่ากำลังจะซื้อบ้านติดจำนอง ดังนั้น ผู้ขายต้องอธิบายให้ผู้ซื้อเข้าใจว่าบ้านติดธนาคารก็สามารถซื้อขายได้ และผู้ซื้อต้องทำอย่างไรบ้าง

3. ค่าใช้จ่ายก่อนโอนกรรมสิทธิ์

นอกจากค่าใช้จ่ายในการโอนที่ตกลงกันตั้งแต่แรกแล้ว ผู้ขายจำเป็นต้องแจ้งให้ผู้ซื้อเตรียมแคชเชียร์เช็คล่วงหน้า โดยสั่งจ่ายธนาคารแยกกับผู้ขายให้ถูกต้อง ระบุชื่อผู้รับอย่างชัดเจน และต้องเป็นเช็คขีดคร่อมเพื่อยืนยันว่าเงินจะเข้าสู่บัญชีของผู้ที่ระบุบนเช็คเท่านั้น และผู้ขายควรขอสำเนาเช็คมาตรวจสอบให้ถูกต้องก่อนวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ด้วย

ทั้งหมดนี้ก็คือเรื่องควรรู้ของการขายบ้านติดธนาคาร ที่แม้ว่าเจ้าของบ้านจะจดจำนองไว้กับธนาคารหรือกับใครอยู่ในตอนนี้ ก็สามารถนำบ้านออกมาขายได้อย่างง่ายดาย ขอเพียงเข้าใจขั้นตอนการขายบ้านติดธนาคารและสื่อสารกับผู้ซื้อให้ถูกต้อง ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด หรือที่ดินติดจำนองก็ขายได้ เมื่อรู้เช่นนี้แล้ว ก็เตรียมข้อมูลพร้อมรูปถ่ายสวย ๆ มาลงประกาศขายกันได้เลย

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

คอนโด 2 ห้องนอนมีลักษณะอย่างไร

คอนโด 2 ห้องนอน เป็นขนาดคอนโดที่มีขายอยู่ในโครงการคอนโดทั่วไป โดยมักมีจำนวนยูนิตไม่มากนัก รองจากคอนโดขนาดสตูดิโอ และคอนโด 1 ห้องนอน แต่มักมีจำนวนมากกว่าขนาด 3 ห้องนอน หรือเพนท์เฮ้าส์ (แต่บางโครงการโดยเฉพาะโครงการระดับบนอาจจะมีจำนวนยูนิตของคอนโด 2 ห้องนอนมากกว่า)

หากอธิบายง่าย ๆ คอนโด 2 ห้องนอน คือ คอนโดที่มีจำนวน 2 ห้องนอนภายในห้อง โดยส่วนใหญ่มักจะมีห้องนอนใหญ่ หรือ Master Bedroom 1 ห้อง และห้องนอนเล็ก 1 ห้อง โดยห้องนอนใหญ่สามารถวางเตียงขนาด 5 ฟุตขึ้นไปได้ และห้องนอนเล็กสามารถวางเตียงขนาด 3-3.5 ฟุตขึ้นไปได้ หรือปรับเปลี่ยนเป็นห้องอเนกประสงค์อื่น ๆ

นอกจากนี้ยังมีพื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่ มีห้องนั่งเล่น ห้องครัวแยกส่วน ห้องน้ำ 1-2 ห้อง และระเบียงมาด้วย ตัวห้องมักอยู่ในตำแหน่งชั้นสูง ๆ หรืออยู่บริเวณมุมของตัวอาคาร ซึ่งแน่นอนว่าสามารถรับวิวได้มากกว่าห้อง 1 ห้องนอน หรือห้องแบบสตูดิโอ แต่ก็มีราคาสูงกว่าด้วยเช่นกัน

ขนาดพื้นที่ใช้สอยเบื้องต้นสำหรับห้องคอนโด

Guide

เลือกขนาดห้องคอนโดเท่าไหร่ให้เหมาะกับคุณ

คอนโด 2 ห้องนอน เหมาะกับใคร

คอนโด 2 ห้องนอน เนื่องจากมีพื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่ จึงเหมาะกับครอบครัวขนาดเล็กที่มีลูก 1 คน และผู้ที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยของห้องต่าง ๆ มากขึ้น มีการแบ่งเป็นสัดส่วนชัดเจน เช่น ห้องน้ำที่มักมีอ่างอาบน้ำมาให้ด้วยในตัว ห้องครัว เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการทำอาหารแบบจริงจังขึ้นมาอีกนิดเทียบเท่าครัวไทย เนื่องจากมักมีพื้นที่สำหรับวางตู้ไมโครเวฟ และตู้อบ รวมถึงเตาไฟฟ้าที่มีถูก 2 หัว เป็นต้น

หากยังไม่มีลูก แต่วางแผนว่าจะมีในอนาคต ก็ยังสามารถนำห้องนอนเล็กมาตกแต่งเป็นห้องอเนกประสงค์ ไม่ว่าจะเป็นห้องออกกำลังกาย หรือห้องทำงาน ซึ่งเหมาะมากในการ Work from Home ก็ได้เช่นกัน

ทั้งนี้ การซื้อคอนโด 2 ห้องนอน มักมาพร้อมกับที่จอดรถประจำด้วย หากคุณเป็นผู้ที่ต้องการความสะดวกสบายในเรื่องการจอดรถ ข้อนี้ถือว่าเป็นปัจจุบันสำคัญในการเลือกเลยทีเดียว

แต่แน่นอนว่าห้องขนาดใหญ่ก็ต้องมาพร้อมกับค่าใช้จ่ายที่สูงขึ้น ไม่ว่าจะเป็นราคาคอนโด 2 ห้องนอน ซึ่งมีราคาสูงกว่าคอนโดแบบสตูดิโอ หรือ 1 ห้องนอน รวมถึงค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายมากขึ้นตามขนาดพื้นที่ใช้สอยนั่นเอง ดังนั้น ผู้ที่ซื้อคอนโด 2 ห้องนอน ต้องมีความพร้อมทางด้านการเงินค่อนข้างมาก

คอนโด 2 ห้องนอนกับโอกาสในการลงทุน

อย่างที่กล่าวไปแล้วว่าห้องคอนโด 2 ห้องนอน แม้ว่าจะเจาะกลุ่มลูกค้าที่มีความพร้อมทางด้านการเงินสูง แต่เนื่องจากในแต่ละโครงการมักมีจำนวนยูนิตไม่มากนักในแต่ละโครงการ จึงเป็นโอกาสสำหรับการปล่อยเช่า หรือขายคอนโด 2 ห้องนอนด้วยเช่นกัน ซึ่งลักษณะของผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยในห้องขนาดนี้ ได้แก่

- ครอบครัวขนาดเล็กที่มีลูก ผู้สูงอายุ หรือญาติพี่น้องอยู่ด้วยอีก 1 คน ซึ่งคอนโด 2 ห้องนอน เพียงพอในการอยู่อาศัยได้แบบไม่แออัด และเป็นส่วนตัว

- เหมาะกับผู้ที่ต้องทำงาน Work from Home โดยสามารถปรับเปลี่ยนห้องนอนเล็กให้กลายเป็นห้องทำงานได้ เพื่อความเป็นสัดส่วน และเป็นส่วนตัวเหมาะกับการทำงานมากขึ้น

- เหมาะกับผู้ที่ชอบวิวสูง เพราะห้องขนาด 2 ห้องนอน ส่วนใหญ่จะอยู่บนชั้นสูง ๆ และอยู่บริเวณมุมของอาคาร ซึ่งเปิดรับวิวได้มากกว่า และค่อนข้างสงบเป็นส่วนตัว เนื่องจากมีคนเดินผ่านน้อยกว่าห้องคอนโดที่อยู่บริเวณกลางโครงการ

- เหมาะกับผู้ที่ต้องการที่จอดรถแบบประจำ ไม่ต้องไปลุ้น หรือไปแย่งผู้อยู่อาศัยคนอื่น

- เหมาะกับกลุ่มชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในไทย หรือ Expat เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อหรือเช่า และต้องการพื้นที่ใช้สอยในการอยู่อาศัย โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่นที่ชื่นชอบอ่างอาบน้ำเป็นชีวิตจิตใจ

Guide

ขายดาวน์คอนโด ขายใบจอง ขายโอน 3 รูปแบบการขายคอนโด ต่างกันอย่างไร

ทำอย่างไรให้ปล่อยเช่าหรือขายคอนโด 2 ห้องนอนได้ง่ายขึ้น

แม้ว่าคอนโด 2 ห้องนอนจะมีโอกาสในการลงทุนปล่อยเช่าหรือขายต่อ แต่แน่นอนว่าห้องจะต้องดึงดูดผู้เช่าหรือผู้ซื้อได้ด้วย โดยวิธีดังต่อไปนี้

1. ตั้งราคาปล่อยเช่าหรือขายคอนโด 2 ห้องนอน ให้เหมาะสม

ราคามักเป็นปัจจัยต้น ๆ ที่ผู้เช่าหรือผู้ซื้อพิจารณาเป็นอันดับแรก ลองพิจารณาราคาจากหลาย ๆ ปัจจัยเพื่อให้เหมาะสม ไม่ขาดทุน และไม่สูงจนเกินไป โดยสามารถดูได้จากราคาตลาดในคอนโดเดียวกัน หรือคอนโดในละแวกใกล้เคียง

2. ตกแต่งให้เรียบง่ายแต่น่าสนใจ

การตกแต่งห้องคอนโดถือเป็นการเพิ่มมูลค่าให้กับห้องคอนโดของคุณ การปรับปรุงห้องให้เหมือนใหม่ หรือเหมาะกับการใช้งาน เช่น การ Work from Home หรือมีเฟอร์นิเจอร์พร้อมเข้าอยู่ ก็ช่วยดึงดูดความสนใจได้ โดยไม่ควรตกแต่งมากจนเกินไป เน้นที่น้อยแต่มาก หรือสไตล์ Minimal ดีกว่า เพื่อเปิดโอกาสให้ผู้เช่าหรือผู้ซื้อ สามารถปรับเปลี่ยนได้ตามความต้องการภายหลังได้ด้วย

3. ลงประกาศเช่า-ขายตามเว็บไซต์อสังหาฯ

การลงประกาศเช่าหรือขายคอนโด 2 ห้องนอนบนเว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์ เป็นการช่วยกระจายประกาศของคุณให้เห็นเป็นวงกว้างมากขึ้น โดยควรเลือกเว็บไซต์ที่น่าเชื่อถือ โดยการโพสต์ควรลงข้อมูลไม่ว่าจะเป็นราคา พื้นที่ใช้สอย ทำเล อย่างครบถ้วน และสำคัญอย่างยิ่งควรใช้รูปภาพประกอบที่สวยงามเนื่องจากดึงดูดความสนใจผู้เช่าหรือผู้ซื้อได้ง่ายกว่า

4. ใช้บริการนายหน้า

การใช้บริการนายหน้าจะช่วยให้สามารถปล่อยเช่าหรือขายคอนโด 2 ห้องนอนได้ง่ายขึ้น เนื่องจากนายหน้าส่วนใหญ่มักมีประสบการณ์การปล่อยเช่าหรือขาย และข้อมูลกลุ่มลูกค้าที่ต้องการห้องขนาดนี้อยู่แล้ว ซึ่งนายหน้าจะช่วยแนะนำทั้งเรื่องการตกแต่ง จุดบกพร่อง รวมถึงเรื่องเอกสารต่าง ๆ ให้กับคุณได้

5. ใส่ใจเรื่องความสะอาด

แน่นอนว่าในช่วงที่มีการแพร่ระบาดของโควิด-19 ความสะอาดถือเป็นเรื่องที่ทุกคนให้ความสำคัญ ควรมีเจลแอลกอฮอล์ติดห้องไว้สำหรับผู้ที่เข้ามาเยี่ยมชมห้อง รวมทั้งมีการทำความสะอาดอย่างสม่ำเสมอทั้งก่อนและหลังการเยี่ยมชมห้อง เพื่อให้ผู้เช่าหรือผู้ซื้อมั่นใจและหายห่วงเรื่องความปลอดภัยจากโควิด-19

คอนโด 2 ห้องนอน แม้ว่าจะมีราคาสูง แต่ก็สามารถตอบโจทย์ผู้ซื้อได้อย่างมากทั้งในแง่ของการอยู่อาศัย รวมถึงการลงทุนปล่อยเช่า หรือขายต่อ

สรุปย่อกฎหมายเกี่ยวกับอาคารชุดจากกรมที่ดิน 

  สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร

หนังสือสัญญาซื้อขายที่ใช้กับอสังหาริมทรัพย์นั้นเรียกอีกอย่างหนึ่งว่า สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ซึ่งเป็นสัญญาที่เกิดขึ้นแล้วมีการโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อทันที ณ วันที่ทำสัญญา โดยสัญญาประเภทนี้ต้องมีการจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดิน จึงจะถือว่าหนังสือสัญญาซื้อขายนั้นสมบูรณ์ตามกฎหมาย

รวมเว็บไซต์สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครและสาขา​ /สำนักงานที่ดินจังหวัด​

สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน

ไม่ว่าจะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเปล่าหรือสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดิน สัญญาประเภทนี้ต้องระบุเลขโฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) พร้อมรายละเอียดสิ่งปลูกสร้าง (ถ้ามี) และมักจะกำหนดระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงสั้น ๆ ประมาณ 1-3 เดือน ซึ่งนานพอให้ผู้ซื้อขอสินเชื่อกับธนาคารก่อนโอนกรรมสิทธิ์ เนื่องจากที่ดินและบ้านมือสองมีความพร้อมขายอยู่แล้ว และบ้านใหม่ก็มักจะสร้างเสร็จก่อนขายเป็นส่วนใหญ่

Guide

สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน

สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด

สัญญาจะซื้อจะขายคอนโดหรือห้องชุด ต้องมีการระบุเลขหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2) พร้อมรายละเอียดโครงการและห้องที่จะซื้อขาย หากเป็นคอนโดที่เปิดขายล่วงหน้าหรือยังสร้างไม่เสร็จ ก็มักจะกำหนดระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ไว้นานประมาณ 12-24 เดือน หรือนับจากวันทำสัญญาจนถึงวันที่คาดว่าจะพร้อมโอน แต่ถ้าเป็นคอนโดมือสองหรือคอนโดที่สร้างเสร็จแล้ว ก็จะกำหนดระยะเวลาโอนในช่วงสั้น ๆ เช่นเดียวกับบ้านและที่ดิน

Guide

รู้จักสัญญาจะซื้อจะขายคอนโด

สัญญาซื้อขายคืออะไร

สัญญาซื้อขายที่ใช้กับอสังหาริมทรัพย์นั้นเรียกอีกอย่างหนึ่งว่า สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ซึ่งเป็นสัญญาที่เกิดขึ้นแล้วมีการโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อทันที ณ วันที่ทำสัญญา โดยสัญญาประเภทนี้ต้องมีการจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดิน จึงจะถือว่าสัญญาซื้อขายนั้นสมบูรณ์ตามกฎหมาย

ความเกี่ยวพันระหว่างสัญญาทั้งสองประเภท

โดยปกติของการซื้อบ้านและคอนโด ผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องใช้ทั้งสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายร่วมกันอยู่แล้ว เว้นแต่จะตกลงซื้อขายแล้วไปสำนักงานที่ดินพร้อมกัน เพื่อจ่ายเงินสดและโอนกรรมสิทธิ์ให้กันในทันที ซึ่งเหตุการณ์นี้เป็นไปได้ยากมากในความเป็นจริง การทำสัญญาจึงต้องเป็นไปตามลำดับดังนี้

สัญญาจะซื้อจะขายเกิดตอนเริ่ม

เมื่อผู้ซื้อสนใจซื้อบ้านหรือคอนโดของผู้ขาย ไม่ว่าบ้านหรือคอนโดนั้นจะสร้างเสร็จแล้วหรือไม่ ก็ต้องมีการจับจองและวางเงินมัดจำกันก่อน แต่การซื้อขายจริงอาจต้องรอเวลาก่อสร้างหรือรอเวลาขอสินเชื่อก่อนจึงจะพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ กระบวนการนี้จึงเกิดเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อสัญญาว่าจะมีการซื้อขายกันอย่างแน่นอน

สัญญาซื้อขายเกิดตอนจบ  

เมื่อถึงเวลาโอนกรรมสิทธิ์ และต่างฝ่ายต่างปฏิบัติตามเงื่อนไขในสัญญาอย่างครบถ้วนแล้ว (ผู้ซื้อพร้อมจ่าย-ผู้ขายพร้อมโอน) ผู้ซื้อและผู้ขายก็ต้องไปทำสัญญาต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น กระบวนการนี้จึงเกิดเป็นสัญญาซื้อขาย เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ให้ตกเป็นของผู้ซื้อในที่สุด

สัญญาจะซื้อจะขายเกิดในระหว่างจับจองและวางเงินมัดจำ

ความแตกต่างระหว่างสัญญาทั้งสองประเภท

ผลทางกฎหมาย

สามารถตกลงสัญญาจะซื้อจะขายกันเองได้ แม้แต่การตกลงด้วยปากเปล่าและโอนเงินมัดจำให้กันโดยไม่ทำสัญญา ตามกฎหมายก็ถือว่าเป็นการจะซื้อจะขายแล้ว (แต่ถ้าไม่มีหลักฐาน ก็ยากที่จะเอาผิด) ส่วนการทำหนังสือสัญญาซื้อขายต้องมีการจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่เท่านั้น หากไม่จดทะเบียนจะถือว่าสัญญาซื้อขายนั้นเป็นโมฆะ

เจตนาของสัญญา

สัญญาจะซื้อจะขายแสดงเจตนาในการเตรียมซื้อขายและรอโอนกรรมสิทธิ์ในภายภาคหน้า ส่วนหนังสือสัญญาซื้อขายมีเจตนาในการซื้อขายแล้วโอนกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของกันเลย โดยสิ่งที่ต้องระวังที่สุดคือ สัญญาจะซื้อจะขายที่ไม่ระบุกำหนดเวลาโอนกรรมสิทธิ์ไว้ สัญญานั้นย่อมไม่ได้มีเจตนาในการรอโอนกรรมสิทธิ์ และจะกลายเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่เป็นโมฆะในทันที

ทั้งนี้ สามารถบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายได้ เนื่องจากยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ โดยฝ่ายใดจะผิดหรือถูกและต้องชดใช้ อย่างไรก็ตาม ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขในสัญญา และยังใช้สัญญาจะซื้อจะขายในการฟ้องร้องกันได้หากถูกบอกเลิกอย่างไม่ถูกต้อง ต่างกับหนังสือสัญญาซื้อขายที่เกิดขึ้นแล้วหมายถึงการโอนกรรมสิทธิ์และสิ้นสุดการซื้อขายต่อกันทันที ไม่สามารถยกเลิกได้

การคืนเงินและฟ้องร้อง

หากมีการบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้ซื้อต้องได้รับเงินมัดจำคืนทั้งหมดหากผู้ขายเป็นฝ่ายผิด ส่วนผู้ขายก็สามารถริบเงินมัดจำได้หากผู้ซื้อเป็นฝ่ายผิด หรือจะฟ้องร้องเพื่อบังคับซื้อขายก็ได้ ส่วนหนังสือสัญญาซื้อขายที่เป็นโมฆะไปแล้ว ผู้ขายต้องคืนเงินให้ผู้ซื้อ หากไม่คืนก็ต้องฟ้องร้องในฐานฉ้อโกง แต่จะฟ้องร้องเพื่อบังคับให้ซื้อขายไม่ได้

แม้ว่าสัญญาทั้งสองประเภทจะเป็นเรื่องชวนงง แต่ก็ไม่ยากเกินความเข้าใจของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย ขอเพียงเข้าใจเจตนาของสัญญาและรับทราบถึงสิทธิ์ของตนเองตามกฎหมายที่มีต่อสัญญาดังกล่าวในข้างต้นแล้ว การใช้สัญญาทั้งสองประเภทในการซื้อขายบ้าน คอนโด และที่ดินก็จะเป็นเรื่องง่าย

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

สัญญาขายฝากที่ดิน คืออะไร

สัญญาขายฝากที่ดิน คือ การทำนิติกรรมซื้อขายที่ดินประเภทหนึ่ง โดยการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรม หรือการขายฝากที่อยู่อาศัยนั้น จะอยู่ภายใต้บังคับของกฎหมายขายฝาก คือ พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ซึ่งมีการประกาศบังคับใช้เมื่อเดือนเมษายน ปี 2562 เพื่อคุ้มครองผู้ขายฝากที่เป็นบุคคลธรรมดาให้ได้รับความเป็นธรรมจากการทำสัญญาขายฝาก

เนื่องจากกรรมสิทธิ์ในที่ดินจะตกเป็นของผู้ซื้อฝากทันที เมื่อมีการจดทะเบียนนิติกรรมขายฝาก ณ สำนักงานที่ดิน แต่ผู้ขายฝากสามารถนำเงินมาไถ่ถอนที่ดินได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดและตกลงกัน

ส่วนผู้ซื้อฝากจะได้รับประโยชน์ตอบแทนในรูปแบบของดอกเบี้ยสูงสุดไม่เกิน 15% ต่อปี และจะได้รับเงินต้นคืนทันทีเมื่อมีการไถ่ถอน โดยส่วนใหญ่ผู้ซื้อฝากจะให้สิทธิประโยชน์ต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นดอกเบี้ยถูก หรือให้วงเงินสูง เป็นต้น เพื่อสนับสนุนการพิจารณาตัดสินใจแก่ผู้ขายฝาก

ตัวอย่างการทำสัญญาขายฝากที่ดิน

นาย ก. มีความจำเป็นต้องขายที่นาจำนวน 1 ไร่ ด้วยความเสียดาย จึงตัดสินใจไปขายฝากที่ดินกับผู้ซื้อฝาก โดยมีข้อตกลงในสัญญาขายฝากที่ดิน ให้นาย ก. จะต้องจ่ายดอกเบี้ยกับผู้ซื้อฝาก จนกว่านาย ก. จะสามารถมาไถ่คืนที่ดินแปลงนี้ได้ในระยะเวลากำหนดภายใน 1 ปี (ตามตกลง) นับตั้งแต่ทำสัญญาขายฝาก

ที่ดิน ส.ป.ก. คืออะไร ซื้อขายได้ไหม ที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 โอนได้หรือไม่

สัญญาขายฝากที่ดิน สิ่งที่ควรในสัญญา

การทำสัญญาขายฝากที่ดิน กฎหมายกำหนดให้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน และพนักงานเจ้าหน้าที่จะระบุไว้ในสารบัญสำหรับจดทะเบียนว่า เป็นการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรม หรือการขายฝากที่อยู่อาศัย 

โดยสัญญาขายฝากที่ดิน ต้องมีสาระสำคัญ ดังนี้

1. สัญญาขายฝากที่ดิน จะต้องระบุชื่อและที่อยู่คู่สัญญา

2. สัญญาขายฝากที่ดิน มีการแจกแจงรายการและลักษณะแห่งทรัพย์สิน ที่ดินที่จะขายฝาก

3. สัญญาขายฝากที่ดิน จำเป็นต้องมีการแจกแจงราคาที่ขายฝาก

4. สัญญาขายฝากที่ดิน จำเป็นต้องมีจำนวนสินไถ่

5. สัญญาขายฝากที่ดิน ต้องระบุวันที่ขายฝากและวันที่ครบกำหนดไถ่

สิ่งที่ควรรู้ ก่อนทำสัญญาขายฝากที่ดิน

1. ผู้ขายฝากจะโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อฝากทันที ในวันที่ทำสัญญา

2. การทำสัญญาจะต้องทำต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน ณ กรมที่ดิน เท่านั้น

3. อัตราดอกเบี้ยหรือค่าตอบแทนสูงสุดไม่เกิน 15% ต่อปี

4. ผู้ขายฝากสามารถไถ่ที่ดินคืนได้ตามระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา

5. หากครบสัญญาแล้วผู้ขายฝากยังไม่พร้อมไถ่คืน สามารถขอต่อสัญญาได้จนกว่าจะครบตามสัญญาหรือกฎหมายกำหนด

6. ระยะเวลาขายฝาก กฎหมายกำหนดสูงสุด 10 ปี สำหรับอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งหมายรวมถึงที่ดิน และ 3 ปี สำหรับอสังหาริมทรัพย์

ข้อควรระวังก่อนทำสัญญาขายฝากที่ดิน

การขายฝากเป็นการทำสัญญาซื้อขายประเภทหนึ่ง เมื่อขายฝากไปแล้ว กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน จะตกเป็นของผู้ซื้อฝาก โดยมีข้อตกลงกันว่า ผู้ขายฝากสามารถไถ่ทรัพย์สินนั้นคืนได้ในเวลาที่ตกลงกันตามกฎหมาย

ก่อนทำสัญญาขายฝากที่ดิน จึงมีข้อควรระวังที่ต้องสอบรายละเอียดให้ชัดเจนเกี่ยวกับสัญญาขายฝากที่ดินว่าเป็นอย่างไร ตกลงดอกเบี้ยว่าคิดดอกเบี้ยเท่าไหร่ต่อปี หรือถ้าแจ้งดอกเบี้ยมาเป็นเดือน ให้นำมาคิดว่าตกปีละเท่าไหร่ เช่น หากผู้ซื้อฝากคิดดอกเบี้ยร้อยละ 3 ต่อเดือน เมื่อคิดเป็นดอกเบี้ยต่อปีจะทำกับร้อยละ 36 เลยทีเดียว

รวมทั้งต้องชำระดอกเบี้ยอย่างไร ชำระผ่านช่องทางไหนได้บ้าง และวงเงินที่ผู้ขายฝากจะได้รับนั้น เป็นการคิดราคาจากราคาซื้อขายในตลาดหรือคิดจากราคาที่ดินของกรมธนารักษ์

อัปเดตราคาประเมินที่ดิน 2564-2565 ทั่วประเทศ จากกรมธนารักษ์

ทั้งนี้ เน้นย้ำว่าผู้ขายฝากควรสอบถามรายละเอียดให้ชัดเจน ก่อนที่จะตกลงทำสัญญาขายฝากที่ดิน และที่สำคัญการจะทำสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์จะต้องทำสัญญา ณ กรมที่ดิน ต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดินเท่านั้น ซึ่งจะมีความน่าเชื่อถือและไว้วางใจได้ว่าจะได้รับการคุ้มครองตามกฎหมาย ควรศึกษาและทำความเข้าใจให้ตรงกันก่อนเซ็นต์สัญญา

 สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

แล้วจะทำอย่างไรให้เราสามารถเจรจาได้แบบคล่องแคล่วประดุจนายหน้าขายอสังหาริมทรัพย์มือโปร แค่ทำตามขั้นตอน 5 เทคนิคการพูดขายบ้านเหล่านี้แล้วรับรองว่าปิดการขายได้ ความสำเร็จอยู่ไม่ไกลแน่นอน

5 ขั้นตอนการขาย บ้าน คอนโดฯ

1.เตรียมพร้อมก่อนขายบ้าน คอนโดฯ

2.ตรวจสอบค่าใช้จ่ายต่างๆ ก่อนตั้งราคาขาย

3.วิธีตั้งราคาขายอสังหาฯ ไม่ให้ขาดทุน

4.ขายบ้าน คอนโดฯ อย่างไรให้ออกเร็ว

5.วิธีการปิดการขาย บ้าน คอนโดฯ (ตอนนี้คุณอยู่ที่นี่)

5 เทคนิคการพูดขายบ้านที่จะช่วยให้ปิดการขายได้ไว 

รวบรวมข้อมูล

การเจรจาที่ดีควรอยู่บนพื้นฐานของข้อมูล ไม่ต่างจากการเตรียมพร้อมก่อนนำเสนอรายงานหน้าที่ประชุม ยิ่งเราสามารถรวบรวมข้อมูลได้มาก ยิ่งสร้างความมั่นใจในการสื่อสารให้ผู้ฟังเกิดความเชื่อมั่นและคล้อยตามได้

DDproperty Tip

การรวบรวมข้อมูลในการขายอสังหาฯ ไม่ได้เกิดจากการค้นคว้าหาข้อมูลเป็นหลัก แต่เกิดจากการ<strong>สำรวจทั้งในอสังหาฯ ของเรา และ<a href="https://www.ddproperty.com/รวมประกาศขาย" target="_blank" rel="noopener noreferrer">อสังหาฯ ประกาศขาย</a>ในทำเลเดียวกัน เพื่อใส่ข้อมูลเปรียบเทียบกัน</strong>

ไม่ว่าจะเป็น ข้อดีและข้อเสียของอสังหาฯ ราคาขาย ส่วนลดของแถมอื่น ๆ เพื่อนำมาปรับใช้ในการขายอสังหาฯ ของเรา หรือสามารถตอบคำถามของผู้ซื้อได้อย่างมั่นใจ

ขายบ้านจัดสรร 3 เทคนิคขายได้ไวและได้ราคา 

พิมพ์ข้อมูลให้ผู้ซื้อ

เราสามารถทำให้การขายมีความเป็นมืออาชีพและยกระดับราคาบ้านได้ด้วยการพิมพ์สรุปรายละเอียดข้อดีหรือข้อได้เปรียบของอสังหาฯ เพื่อให้ผู้ซื้อรับรู้ข้อมูลสรุปสั้น ๆ เช่น การเดินทางสะดวก ด้วยวิธีการใดบ้าง รถยนต์ส่วนตัว รถไฟฟ้า BTS  หรือ รถไฟฟ้า MRT  อายุบ้าน  หรือบ้านใหม่ที่ยังไม่เคยมีผู้อยู่อาศัยมาก่อน เฟอร์นิเจอร์ไม้สัก ชุดเครื่องครัวบิลท์อิน เป็นต้น

ขณะเดียวกันเรายังสามารถนำข้อมูลที่รวบรวมจากการสำรวจอสังหาฯ ในทำเลเดียวกัน สรุปรายละเอียดสำหรับตัวเอง เพื่อตอบคำถามผู้ซื้อ และให้ข้อมูลผู้ซื้อเพิ่มเติมหากเรามั่นใจว่า อสังหาฯ ของเรามีราคาถูกกว่า หรือให้ส่วนลดของแถมมากกว่าอสังหาฯ ที่ประกาศขายในทำเลเดียวกัน

รู้เขา รู้เรา

ข้อมูลสำคัญในการเจรจา นอกจากข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับอสังหาฯ แล้ว เรายังจำเป็นต้องรู้ข้อมูลเบื้องต้นของผู้ซื้อ ได้แก่ ความต้องการและวัตถุประสงค์ของผู้ซื้อ เช่น ซื้อเพื่อทำกำไร เพื่อลงทุนให้เช่า หรือเพื่ออยู่อาศัยเอง และอยู่อาศัยคนเดียวหรืออยู่กับครอบครัว

รวมถึงซื้อเนื่องจากใกล้ที่ทำงาน ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก หรือใกล้แหล่งท่องเที่ยว เป็นต้น เพื่อให้เราสามารถนำเสนอจุดเด่นของอสังหาฯ ได้ตรงตามความต้องการของผู้ซื้อ ทำให้สามารถปิดการขายได้ง่ายดายและรวดเร็วขึ้น 

5 ไอเดียแต่งคอนโด 30 ตร.ม. ให้น่าอยู่ ปล่อยเช่าง่าย

รับมือกับคำติ

ในขณะที่เราต้องการขายบ้านให้ได้ราคาดีที่สุด ผู้ซื้อก็ต้องการซื้อบ้านในราคาต่ำที่สุดเท่าที่จะทำได้ ซึ่งในการเจรจาต่อรองของผู้ซื้อย่อมมีข้อติติงที่เราจำเป็นต้องรับมือหรือเตรียมพร้อมตอบคำถามของผู้ซื้อ เพื่อให้ได้ราคาอสังหาฯ ตามที่ต้องการ

ยกตัวอย่างเช่น ผู้ซื้อพูดถึงข้อเสียของอสังหาฯ ในข้อที่เราสามารถซ่อมแซมให้ได้และเสียค่าใช้จ่ายไม่มาก เราสามารถรอจนกว่าผู้ซื้อเน้นย้ำข้อเสียข้อนี้หลายรอบ เพื่อใช้เป็นข้อต่อรองลดราคา เราจึงพูดว่า "มันเป็นข้อเสียเล็กน้อยที่เราสามารถแก้ไขให้ได้"

DDproperty Tip

ประโยคที่เป็นเทคนิคการพูดขายบ้านที่ควรจำไว้ให้ขึ้นใจ: "<strong>เป็นข้อเสียเล็กน้อยที่เราสามารถแก้ไขให้ได้"</strong>

สำหรับในกรณีที่เราไม่สามารถรับมือกับคำติหรือข้อเสียที่เห็นและเป็นอยู่ เราสามารถหลีกเลี่ยงประเด็น ด้วยนำเสนอข้อดีของบ้านแทนจากรายละเอียดข้อมูลที่เราทำสรุปไว้

รวมถึงการอ้างอิงสถิติราคาอสังหาฯ ให้เห็นความคุ้มค่าของราคาที่เราเสนอขายว่า มีโอกาสทำกำไรหรือปรับเพิ่มสูงขึ้นในอนาคต โดยเปรียบเทียบกับราคาอสังหาฯ ในทำเลเดียวกันได้ เช่น "ราคานี้ถูกที่สุดแล้ว และจากสถิติบ้านแถวนี้ราคาขึ้นตลอด"

นอกจากนั้น หากเรามีผู้ซื้อสนใจติดต่อหลายราย เราสามารถใช้คำพูดที่ช่วยให้เราดีที่สุดได้ ด้วยการบอกเป็นนัยว่า อสังหาฯ ของเรามีผู้สนใจหลายราย ซึ่งแต่ละรายล้วนให้ราคาสูงกว่าราคาเดิมที่เราตั้งขายไว้ เพื่อทำให้ผู้ซื้อเพิ่มราคามากขึ้นและอาจจะส่งผลให้ต้องรีบตัดสินใจซื้อเร็วขึ้น เช่น "เมื่อวานมีคนมาดูบ้านและสนใจให้ราคา xx บาท"

ย้ำราคาเดิมที่ต้องการ

ระหว่างการขายอสังหาฯ เราต้องท่องจุดยืนราคาของเราไว้ในใจหรือหากมีราคาที่สามารถลดลงได้เล็กน้อยก็ให้ย้ำในราคานั้น อย่าให้ข้อติที่ผู้ซื้อพยายามใช้เพื่อขอต่อรองราคามาทำให้เราไขว้เขว

หากเราไม่ได้มีเหตุจำเป็นต้องรีบร้อนขายอสังหาฯ เราสามารถยึดตามกรอบราคาที่ตั้งไว้ และบอกปฏิเสธอย่างสุภาพ เพราะการซื้อขายบ้านควรเป็นการตกลงตามความพอใจของทั้งสองฝ่าย

ถ้าเรามั่นใจว่า อสังหาฯของเราดีจริง และราคาของเราเหมาะสมแล้ว เราไม่ต้องกังวลใจว่าจะไม่มีผู้ซื้อ ยิ่งไปกว่านั้น เรายังสามารถนำข้อติชมของผู้ติดต่อซื้อบ้านไปแก้ไขเจรจาสำหรับการขายบ้านครั้งต่อไปได้ ให้ปิดการขายได้ไวกว่าเดิม

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า 

สามารถเห็นตัวอย่างได้จากมาตรการปัจจุบันที่ค่อนข้างได้รับผลตอบรับที่ดีจากผู้บริโภคอย่าง โครงการบ้านล้านหลัง ระยะที่ 2 ที่ให้วงเงินกู้สูงสุดไม่เกิน 1,200,000 บาทต่อราย / ต่อหลักประกัน โดยมีอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยต่ำสุดอยู่ที่ 1.99% เป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่ 4 ปีแรก และมีระยะเวลาผ่อนสูงสุด 40 ปี โดยผ่อนเดือนละ 5,000 บาท เงินงวดคงที่ 84 งวด (7 ปีแรก) โดยถือเป็นอัตราดอกเบี้ย และยอดชำระต่องวดที่ถูกมาก ๆ ในระยะยาว โดยกำหนดระยะเวลายื่นคำขอกู้เงินตั้งแต่วันที่ 10 กันยายน 2564 และสิ้นสุดระยะเวลาทำนิติกรรมวันที่ 30 ธันวาคม 2566 หรือ เมื่อธนาคารให้สินเชื่อเต็มกรอบวงเงินของโครงการ

ภาพ via ghbank.co.th

จากโครงการสินเชื่อมาตรการรัฐจะเห็นได้เลยว่าข้อดีคือค่างวดที่ต่ำมากเพียง 5,000 บาทในระยะเวลา 4 ปี ตลอดจนระยะเวลาในการผ่อนสูงสุดที่ 40 ปี ช่วยเปิดโอกาสให้คนที่มีงบประมาณจำกัดได้มองหาที่อยู่อาศัยใหม่ในราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท หรือคนที่กำลังมองหาคอนโดมิเนียมใกล้ที่ทำงานสักแห่งในราคาไม่เกินเงื่อนไขดังกล่าว ก็สามารถกู้ซื้อได้ หากอยู่ในเงื่อนไขของธนาคาร ซึ่งในปัจจุบันก็มีคอนโดมิเนียมใหม่ ๆ จากผู้พัฒนาชื่อดังมากมายที่พัฒนาขึ้นมาในราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาทด้วย ซึ่งวันนี้ DDproperty ก็ได้นำคอนโดมิเนียมที่มีราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาทมาแนะนำกันถึง 10 โครงการ

1.เอ แลนด์ คอนโด ไทรน้อย – เวสต์เกต (A Land Condo Sai Noi – Westgate) เริ่มต้น 759,000 ล้านบาท

ถนนบางกรวย – ไทรน้อย ถือเป็นเส้นทางคมนาคมสายสำคัญบนพื้นที่บางใหญ่ อันเป็นพื้นที่ที่รวบรวมโครงการที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงมาก โดยหนึ่งในโครงการที่น่าสนใจ และเปิดตัวออกมาในราคาไม่ถึง 1 ล้านบาท ก็คือ A Land Condo ไทรน้อย – เวสต์เกต คอนโดมิเนียม Low Rise ติดถนนบางกรวยไทรน้อย จาก A LAND Property ชูจุดเด่นโครงการคอนโดราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทแต่สามารถเชื่อมต่อไปสู่รถไฟฟ้า และสถานที่ไลฟ์สไตล์ขนาดใหญ่อย่างเซ็นทรัล เวสต์เกต ได้ในเวลาไม่เกิน 10 – 15 นาที กับราคาเริ่มต้นที่ 759,000 บาทเท่านั้น

ดูรีวิวโครงการ A Land Condo ไทรน้อย – เวสต์เกต ได้ที่นี่

2.เสนา อีโค ทาวน์ รังสิต สเตชั่น (Sena Eco Town Rangsit Station) เริ่มต้น 899,000 บาท

โครงการ SENA Eco Town รังสิต สเตชั่น คอนโดไม่เกินล้าน พัฒนาโดย บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เป็นคอนโด Low rise สูง 8 ชั้น 2 อาคาร รูปแบบห้อง 1 Bedroom ขนาด 26 ตารางเมตร, 1 Bedroom ขนาด 28 ตารางเมตร และ 1 Bedroom Plus ขนาด 38 ตารางเมตร จำนวน 448 ยูนิต ตัวโครงการติดถนนใหญ่ เชื่อมต่อถนนหลายสาย อาทิ ถนนบางบัวทอง-บางพูน ถนนรังสิต-ปทุมธานี ถนนพหลโยธิน ถนนติวานนท์ และถนนวิภาวดีรังสิต ใกล้ทางพิเศษอุดรรัถยา และใกล้รถไฟฟ้าสายสีแดง สถานีรังสิต ราคาเริ่มต้น 899,000 บาท

ดูรีวิวโครงการ เสนา อีโค ทาวน์ รังสิต สเตชั่น (Sena Eco Town Rangsit Station) ได้ที่นี่

3.อยู่รวย คอนโด (Yuruay Condo) เริ่มต้น 899,000 บาท

อยู่รวยคอนโด เป็นคอนโดมิเนียม Low Rise ที่ตั้งอยู่บริเวณถนนนวมินทร์ ซอย 135 ชื่อโครงการไม่ได้ถูกตั้งขึ้นมาเอาเคล็ดหรือว่าเข้าไปอยู่แล้วจะรวยแต่อย่างใด แต่จุดประสงค์หลักของโครงการ อยู่รวย คอนโด ถูกพัฒนาขึ้นมาจากการร่วมมือของ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ที่เข้าร่วมโครงการบ้านล้านหลังกับธนาคารอาคารสงเคราะห์ รังสรรค์โปรเจกต์นี้ขึ้นมาเพื่อสนับสนุนที่อยู่อาศัยให้กับผู้มีรายได้น้อย ดังนั้นนี่คือโอกาสของผู้มีรายได้น้อยที่จะเอาค่าเช่าหอพัก ค่าเช่าอพาร์ทเมนต์มาผ่อนคอนโดฯ และมีสิทธิ์จะเป็นเจ้าของได้ในราคาเท่ากันทุกยูนิตที่ไม่ถึงหนึ่งล้านบาทหรือ 899,000 เท่านั้นสำหรับห้อง Studio 22 ตร.ม.

ดูรีวิวโครงการ อยู่รวย คอนโด ได้ที่นี่

4.คิริน คอนโด ราชพฤกษ์ (Kirin Condo Ratchapruek) เริ่มต้น 980,000 บาท

คิริน คอนโด สร้างจุดเด่นด้วยราคาเริ่มต้นเพียง 980,000 บาท กับห้องที่มาพร้อมเฟอร์นิเจอร์และงานบิลท์อิน แค่พกหมอนมาเพียงใบเดียวก็ย้ายเข้ามาอาศัยได้เลย นอกจากเรื่องของราคาอีกหนึ่งไฮไลท์ของโครงการคอนโดฯ ราคาต่ำกว่าล้านแห่งนี้คือดีไซน์ทั้งตัวห้องและพื้นที่ส่วนกลางที่ดึงกลิ่นอายญี่ปุ่นเข้ามาสร้างบรรยากาศโครงการ ประหนึ่งเหมือนกับมีที่พักที่อยู่บนเนินเขาขนาดย่อมในญี่ปุ่น ตามชื่อ “คิริน” ที่มีความหมายว่า ภูเขา

ดูรีวิวโครงการ Kirin Condo ราชพฤกษ์ ได้ที่นี่

5.ดิ เอ็กซ์เซล กรูฟ (The Excel Groove) เริ่มต้น 990,000 บาท

โครงการใหม่ป้ายแดงอย่าง “The Excel Groove”  คอนโดมิเนียม Low Rise ความสูง 8 ชั้น จำนวน 5 อาคาร รวม 655 ยูนิต บนเนื้อที่โครงการ 7 ไร่กว่า โดยแบ่งการพัฒนาออกเป็น 3 เฟส มูลค่าโครงการ 1,200 ล้านบาท  โดยเบื้องต้นเปิดให้จองเฟสแรก  1 อาคาร จำนวน 182 ยูนิต ห้องขนาด 25-30 ตารางเมตร ราคาเริ่ม 990,000 บาท หรือเฉลี่ยตารางเมตรละ 39,600บาท โดยเปิดให้จองเฟสแรก ในวันที่ 28 – 29 พ.ค. นี้

ดูรีวิวโครงการ The Excel Groove ได้ที่นี่

6.เดอะ คริสตัล บลิส แอท รัตนาธิเบศร์ (The Crystal Bliss @Rattanathibet) เริ่มต้น 999,000 บาท

บริษัท เอ.บี. เดคคอร์เรท จำกัด ผู้ประกอบการรายกลาง เคยชิมลางยึดทำเลในซอยเรวดีผุดโครงการคอนโดฯ ในซอยนี้มาแล้ว 2 โครงการซึ่งปัจจุบันได้ปิดการขายไปแล้ว ด้วยอาจไม่ใช้ผู้ประกอบรายใหญ่ และไม่ได้มีงบในการโฆษณาแบรนด์เท่ากับผู้ประกอบการรายใหญ่ๆ และได้รับการส่งเสริมเรื่องที่อยู่อาศัยจากหน่วยงานของ BOI โดยโครงการจะได้รับการยกเว้นเรื่องภาษีเครื่องจักรในการก่อสร้าง จึงลดต้นทุนไปได้มาก ซึ่งตามระเบียบของ BOI คือ ห้ามขายในราคาเริ่มต้นสูงกว่าหนึ่งล้านบาท จึงส่งผลให้ขายได้ในราคาถูกกว่าท้องตลาด และมีคุณภาพ และล่าสุด บริษัทได้พัฒนาโครงการ เดอะ คริสตัล บลิส แอท รัตนาธิเบศร์ ห้องชุดขนาดเริ่มต้น 30 ตร.ม. กับราคาเริ่มต้น 999,000 บาท

ดูรีวิวโครงการ The Crystal Bliss @รัตนาธิเบศร์ ได้ที่นี่

7.ไอคอน สุขุมวิท 77 (IKON Sukhumvit 77) เริ่มต้น 990,000 บาท

โครงการ IKON สุขุมวิท 77 คอนโดไม่เกินล้าน พัฒนาโดยบริษัท วี พร๊อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด เป็นคอนโด Low rise 8 ชั้น 2 อาคาร จำนวน 334 ยูนิต รูปแบบห้อง 1 Bedroom, 1 Bedroom Walk-in Closet, 1 Bedroom Plus และ Loft ขนาดเริ่มต้น 22.1-32.73 ตารางเมตร มาพร้อมพื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เชื่อมต่อถนนเส้นหลักได้หลายสาย อาทิ ถนนอุดมสุข ถนนสุขุมวิท 77 ถนนศรีนครินทร์ และถนนเทพรัตน ใกล้รถไฟฟ้า BTS สถานีอุดมสุข เพียง 3 นาที พร้อม Shuttle Bus รับ-ส่งสถานีรถไฟฟ้าราคาเริ่ม 990,000 บาท

ดูรีวิวโครงการ ไอคอน สุขุมวิท 77 (IKON SUKHUMVIT 77) ได้ที่นี่

8.มอนเต้ ม.รังสิต (Monte RSU) เริ่มต้น 990,000 บาท

โครงการ Monte RSU พัฒนาโดยบริษัท แคปปิตอล จี ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด เป็นคอนโด Low Rise 3 อาคาร 8 ชั้น จำนวน 566 ยูนิต คอนโดไม่เกินล้าน ใกล้มหาวิทยาลัยรังสิต ดีไซน์ทันสมัย รายล้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก และ Smart Facilities ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่ มีฟังก์ชั่น Smart Design เลือกห้องได้อย่างอิสระในแบบ Fully Furnished เดินทางสะดวก ด้วยถนนพหลโยธิน ทางยกระดับอุตราภิมุข ใกล้รถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม สถานีรังสิต และสถานีหลักหก ราคาเริ่มต้น 990,000 บาท

ดูรีวิวโครงการ มอนเต้ ม.รังสิต (Monte RSU) ได้ที่นี่

9. ลุมพินี คอมโดทาวน์ เอกชัย 48 (Lumpini Condotown Ekachai 48) เริ่มต้น 999,200 บาท

โครงการ ลุมพินี คอมโดทาวน์ เอกชัย 48 พัฒนาโดย บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จํากัด (มหาชน) เป็นคอนโด Low rise 8 ชั้น 8 อาคาร อาคารชุดพักอาศัย สูง 8 ชั้น 4 อาคาร (C1, C2, D1, D2) จำนวน 1,085 ยูนิต รูปแบบห้อง 24-26 ตารางเมตร จัดเต็มพื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เชื่อมต่อถนนเส้นหลักและรถไฟฟ้าได้หลายสาย ทั้งถนนเอกชัย ถนนพระราม 2 ถนนกาญจนาภิเษก ถนนเพชรเกษม ใกล้กับรถไฟฟ้า BTS วุฒากาศ และรถไฟฟ้า MRT สถานีบางแค คอนโดไม่เกินล้าน ราคาเริ่มต้น 999,200 บาท

ดูรีวิวโครงการ ลุมพินี คอมโดทาวน์ เอกชัย 48 (Lumpini Condotown Ekachai 48) ได้ที่นี่

10.นิช ไอดี ปากเกร็ด สเตชั่น (Niche id @ Pakkret Station) เริ่มต้น 1.2 ล้านบาท

โครงการ Niche id @ Pakkret Station คอนโดมิเนียม High Rise 35 ชั้นแนวคิดใหม่ที่ออกแบบให้คุ้มค่าทุกตารางนิ้ว ติดถนนติวานนท์ มาพร้อมเดินทางง่ายใกล้รถไฟฟ้าสถานีปากเกร็ดเพียง 1 นาที และห้าแยกปากเกร็ด 500 ม. ครบครันด้วยสาธารนูปโภครายล้อมโครงการ อาทิ ห้างบิ๊กซี เอ็กซ์ตร้า แจ้งวัฒนะ และเซ็นทรัลแจ้งวัฒนะ ตัวโครงการมาพร้อมรูปแบบห้อง 1 Bedroom : 25.25 – 34.00 ตร.ม. และ 2 Bedrooms : 51.00 – 56.00 ตร.ม. โดยมีจำนวนห้องพักอาศัยทั้งหมด 857 ยูนิต ร้านค้า 7 ยูนิต รวมทั้งสิ้น 864 ยูนิต พร้อมส่วนกลางขนาดใหญ่ที่ตอบโจทย์กลุ่มคนรุ่นใหม่มากมายกับราคาเริ่มต้นเพียง 1.2 ล้านบาท

ดูรีวิวโครงการ ลุมพินี คอมโดทาวน์ เอกชัย 48 (Lumpini Condotown Ekachai 48) ได้ที่นี่

จาก 10 โครงการคอนโดมิเนียมในราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท ที่ทาง DDproperty ได้นำมาแนะนำให้กับทุกท่านในวันนี้ จะเห็นได้ว่ามีโครงการคอนโดมิเนียมหลายแห่งในกรุงเทพฯ ที่มีราคาไม่ถึง 1 ล้านบาท และยังมียูนิตขนาดเริ่มต้นที่ประมาณ 22 ตร.ม. ขึ้นไป ซึ่งเป็น Type Studio ที่สามารถอยู่อาศัยได้ 1-2 คนสบาย ๆ โดยทำเลส่วนใหญ่ก็จะอยู่บริเวณขอบเมือง หรือโซนปริมณฑล โครงการที่ไม่ไกลกับรถไฟฟ้าส่วนใหญ่ก็จะเป็นคอนโดมิเนียม Low Rise ที่มีตำแหน่งที่ตั้งอยู่ในซอย มีระยะทางห่างจากรถไฟฟ้าที่ประมาณ 1 กิโลเมตรขึ้นไป

ค้นหาประกาศขายคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาทได้ที่นี่

ส่วนคอนโดมิเนียม High Rise ที่ใกล้กับรถไฟฟ้าในราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาทก็จะตั้งอยู่บริเวณสถานีส่วนต่อขยายที่อยู่นอกเมือง และเน้นผลิตภัณฑ์ที่มียูนิตจำนวนมากเพื่อตอบโจทย์การลงทุนที่คุ้มราคาสำหรับผู้พัฒนา ซึ่งนอกจากคอนโดมิเนียมเหล่านี้แล้ว คอนโดมิเนียมในราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท ก็ยังมีตัวเลือกอื่น ๆ อีกมากมายที่ดำเนินการโดยภาครัฐ อาทิโครงการของการเคหะแห่งชาติ โครงการคอนโดของกรมธนารักษ์ เป็นต้น

 สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

รู้จักกับการขายใบจองคอนโด

1. การขายใบจองคอนโด คืออะไร

ก่อนอื่นมารู้จักกับใบจองคอนโดกันก่อน ใบจองคอนโด คือ เอกสารยืนยันความสนใจของบุคคลที่มีต่ออสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโด แต่การมีใบจองคอนโดไม่ได้หมายว่าคุณมีกรรมสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของ แต่หมายความว่ายูนิตที่สนใจจะถูกล็อกไว้สำหรับเรา และเพื่อไม่พลาดการจอง ควรติดตามเว็บไซต์ของโครงการนั้น ๆ ว่าเปิดให้ลงทะเบียนความสนใจเมื่อไร และเปิดขายวันแรก หรือพรีเซลเมื่อไร รวมถึงที่ตั้งของสำนักงานขาย เพื่อจะได้ไม่พลาดโอกาสในการคว้าใบจองตั้งแต่เนิ่น ๆ

ส่วนการขายใบจองคอนโด คือ การลงทุนเก็งกำไรในรูปแบบหนึ่ง โดยมีกลุ่มเป้าหมายเป็นผู้ที่ผิดหวังจากการจอง จองไม่ทัน หรือเพิ่งมาเห็นว่าโครงการนั้น ๆ มีความน่าสนใจ และอยากได้โครงการนั้นจริง ๆ ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียมทำเลติดรถไฟฟ้า ราคาดี ยอมจ่ายส่วนต่างให้กับผู้ที่ขายใบจองคอนโด โดยส่วนต่างนี้ก็จะถือเป็นกำไรที่ผู้ขายใบจองคอนโดจะได้รับนั่นเอง

2. จุดเด่นของการขายใบจองคอนโด

เป็นการลงทุนในรูปแบบหนึ่งที่หวังผลตอบแทนระยะสั้น ส่วนใหญ่จะเก็งกำไรในกรอบระยะเวลา 1 เดือน ก่อนที่จะถึงกำหนดทำสัญญากับเจ้าของโครงการ โดยผู้ที่ขายใบจองคอนโดจะได้ส่วนต่างอยู่ที่ประมาณ 50,000-100,000 บาท ขึ้นอยู่กับความน่าสนใจของโครงการ

3. จุดด้อยของการขายใบจองคอนโด

ขึ้นชื่อว่าการลงทุนย่อมมีความเสี่ยง การลงทุนขายใบจองคอนโดก็เช่นเดียวกัน ก่อนเริ่มลงทุนควรศึกษาให้ดีก่อน เช่น ดีมานด์-ซัพพลายในทำเลนั้น ๆ ทำเลที่ตั้งโครงการ ตำแหน่งห้องชุด ความน่าเชื่อถือของผู้พัฒนาโครงการ ตลอดจนชื่อเสียงของโครงการ และการโฆษณาประชาสัมพันธ์ที่ทำให้โครงการได้รับสนใจ เพื่อให้ปล่อยขายใบจองได้เร็วที่สุด

รู้จักกับการขายดาวน์คอนโด

1. การขายดาวน์คอนโดคืออะไร

เนื่องจากคอนโดส่วนใหญ่มักจะเปิดขายตั้งแต่ก่อนการก่อสร้างเพื่อระดมทุน ผู้ที่สนใจซื้อจึงสามารถทำสัญญาจองห้องที่ต้องการได้ทันที โดยผู้จองสามารถผ่อนดาวน์ในระหว่างรอการก่อสร้างจนแล้วเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ตามเงื่อนไขที่โครงการกำหนดไว้

หากผู้จองต้องการขายคอนโดก่อนถึงเวลาโอนกรรมสิทธิ์ ผู้จองก็สามารถขายคอนโดให้กับผู้อื่นไปผ่อนดาวน์ต่อได้ ด้วยการเปลี่ยนสัญญาจะซื้อจะขายกับทางโครงการ

2. จุดเด่นของการขายดาวน์คอนโด

การขายดาวน์คอนโดนั้นมีความได้เปรียบในด้านจำนวนเงินที่จะต้องใช้ลงทุน เพราะผู้ขายสามารถเป็นเจ้าของคอนโดได้โดยไม่ต้องใช้เงินมากมายนอกจากค่าจอง ค่าทำสัญญา และเงินผ่อนดาวน์ในแต่ละเดือน และถ้าคอนโดที่จองไว้ได้รับความนิยมสูง เวลาขายดาวน์ก็สามารถบวกราคาให้สูงขึ้นเพื่อเก็งกำไรตามความต้องการของตลาด แถมยังไม่ต้องดำเนินการเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ให้ยุ่งยากและเสียค่าใช้จ่ายมากมายอีกด้วย

3. จุดด้อยของการขายดาวน์คอนโด

แต่ละโครงการทราบดีว่ามีการลงทุนขายดาวน์คอนโดเพื่อเก็งกำไร โครงการจำนวนมากจึงเรียกเก็บค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนสัญญาจะซื้อจะขาย ทำให้ผู้ขายต้องเสียเงินหลายหมื่นบาทเพื่อดำเนินการ และนอกจากนี้การขายที่ยังไม่มีกรรมสิทธิ์ถือครองอย่างถูกต้อง

ก็ย่อมทำให้ผู้ซื้อไม่วางใจและยอมจ่ายเงินไปผ่อนดาวน์ต่อได้ง่าย ๆ เพราะหากคอนโดนั้นเกิดปัญหาหรือต้องล้มเลิกโครงการกลางคัน ก็เป็นการเสียเวลาที่ผู้จองต้องติดตามเรื่องเพื่อขอเงินที่ผ่อนไว้กลับคืนมา

ดูรายการประกาศขายดาวน์คอนโด ได้ที่นี่

รู้จักกับการขายโอนคอนโด

1. การขายโอนคอนโดคืออะไร

การขายโอนคอนโดจะเกิดขึ้นเมื่อผู้ขายได้กรรมสิทธิ์การเป็นเจ้าของคอนโดที่สร้างเสร็จแล้วอย่างถูกต้องตามกฎหมาย (มีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแล้ว) ไม่ว่าผู้ขายอยู่อาศัยเอง ปล่อยเช่า ไม่ได้ใช้ประโยชน์อะไร หรือติดจำนองผ่อนกับธนาคารอยู่ ผู้ขายก็สามารถขายคอนโดของตนเองให้กับผู้ที่สนใจซื้อได้ ซึ่งการขายแบบนี้เรียกง่าย ๆ อีกอย่างว่าการขายคอนโดมือสองนั่นเอง

2. จุดเด่นของการขายโอนคอนโด

ผู้ซื้อย่อมตัดสินใจจ่ายเงินให้กับคอนโดจริง ๆ ที่พร้อมอยู่อาศัยได้ง่ายกว่าการซื้อคอนโดกระดาษที่อาจยังไม่ทันได้ตั้งเสาเข็มด้วยซ้ำ และถ้าคอนโดของผู้ขายอยู่ในทำเลดี หรือมีชื่อเสียงในทางบวก มูลค่าห้องก็ยิ่งสูงขึ้นจนผู้ขายสามารถรอทำกำไรได้ในระยะยาว

และในระหว่างที่ยังไม่รีบขายก็สามารถปล่อยเช่าในระยะสั้นเพื่อนำเงินมาช่วยผ่อนคอนโดได้อีกด้วย

3. จุดด้อยของการขายโอนคอนโด

การขายคอนโดก็เหมือนกับการขายบ้าน คือ การซื้อขายจะเสร็จสมบูรณ์ได้ก็ต่อเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์การครอบครองกับกรมที่ดินแล้ว โดยในขั้นตอนการโอน ทั้งผู้ขายและผู้ซื้อจะต้องเสียค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ดังนี้

นอกจากนี้ ในระหว่างที่คอนโดยังรอการขาย ผู้ขายก็ต้องรับผิดชอบค่าส่วนกลางและค่าบำรุงรักษาจนกว่าคอนโดจะขายออก เมื่อรวมกับค่าใช้จ่ายในการโอนแล้วก็อาจทำให้ผู้ขายขาดทุนได้หากมูลค่าคอนโดไม่สูงกว่าตอนที่ซื้อมา

Guide

เช็กค่าโอนบ้าน-คอนโด ก่อนตัดสินใจซื้อ

ขายคอนโดแบบไหนดีที่สุด

1. หากขายคอนโดอย่างเร่งด่วน

ไม่ว่าผู้ขายจะมีปัญหาส่วนตัว ไม่ชอบทำเล หรือขาดสภาพคล่องทางการเงิน หากยังผ่อนดาวน์อยู่ก็สามารถปล่อยขายดาวน์คอนโดด่วนได้ โดยอย่างน้อยควรตั้งราคาขายดาวน์ไม่ต่ำกว่าเงินที่ผู้ขายผ่อนไปแล้ว หรือถ้าเร่งด่วนจริง ๆ การขายดาวน์คอนโดขาดทุนก็จะช่วยให้ขายได้ไวขึ้น ส่วนการขายโอนคอนโด หากเป็นไปได้ ก็ขอให้ผู้ขายอดทนรอเป็นเจ้าของไปก่อนอย่างน้อย 1 ปี เพื่อหลีกเลี่ยงภาษีธุรกิจเฉพาะแสนโหดที่อาจทำให้คนรีบขายเจ็บช้ำเข้าไปอีก มารู้จักกับขั้นตอนการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะได้ที่นี่

2. หากขายคอนโดเพื่อเก็งกำไรระยะสั้น

ในกรณีนี้ ขอแนะนำให้จองและขายดาวน์คอนโดก่อนจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ เพราะผู้ขายไม่จำเป็นต้องใช้เงินมากมายในการลงทุน ไม่มีค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่อย่างที่การโอนกรรมสิทธิ์ต้องมี และแม้ว่าจะเป็นเพียงการขายสัญญาจะซื้อจะขาย แต่การขายคอนโดแบบนี้ก็ยังซื้อง่ายขายคล่องหากเป็นคอนโดในทำเลดี ขอเพียงแค่ผู้ขายไปจองคอนโดให้ทันเท่านั้น

3. หากขายคอนโดเพื่อเก็งกำไรระยะยาว

ในกรณีนี้ขอแนะนำให้เก็บคอนโดทำเลดีที่สร้างเสร็จแล้วไว้ขาย เพราะมูลค่าของคอนโดมีแนวโน้มสูงขึ้นทุกปีเช่นเดียวกับมูลค่ากับบ้าน นอกจากนี้ เจ้าของคอนโดยังสามารถปล่อยเช่าหารายได้ในระหว่างรอเก็งกำไรไปด้วยก็ได้ แต่สำหรับการลงทุนด้วยวิธีนี้ ผู้ขายควรศึกษาข้อมูลการลงทุนอย่างถี่ถ้วน เพราะไม่ใช่ทุกคอนโดจะขายได้ราคาดีเสมอไป

ดูรายการประกาศขายคอนโดได้ที่นี่

จะเห็นได้ว่าการขายดาวน์คอนโดกับขายโอนคอนโดนั้นมีความแตกต่างกันมาก แต่ว่าการขายแบบไหนดีที่สุดนั้นก็ขึ้นอยู่กับความต้องการของเจ้าของคอนโดเอง ซึ่งจำเป็นต้องวางแผนและตัดสินใจอย่างเหมาะสม แล้วถ้าพร้อมขายคอนโดเมื่อไรและไม่ว่าจะขายแบบไหน ก็สามารถมาลงประกาศขายคอนโดได้ที่นี่ทุกเวลา

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

จุดเด่นบ้านจัดสรร  

1. แบบบ้านทันสมัย ฟังก์ชั่นตอบโจทย์  

โครงการบ้านจัดสรรใหม่ ๆ จะมีดีไซน์สวยงามทันสมัย สไตล์แบบบ้านที่หลากหลาย ออกแบบฟังก์ชั่นภายในบ้านเหมาะกับการอยู่อาศัยของครอบครัวในปัจจุบัน รวมทั้งระบบและวัสดุการก่อสร้างต่าง ๆ เช่น ระบบตัดไฟป้องกันไฟฟ้าลัดวงจร การเสริมพื้นเพื่อป้องกันน้ำท่วมบ้าน วัสดุที่ช่วยระบายความร้อนให้บ้านเย็น หรือแม้แต่ระบบไหลเวียนอากาศภายในบ้านเพิ่มเข้ามา  

2. สภาพบ้านใหม่ พร้อมเข้าอยู่ได้ทันที   

บ้านจัดสรร เป็นบ้านใหม่ที่ยังไม่เคยผ่านการอยู่อาศัยมาก่อน สภาพบ้าน สีสันของตัวบ้านทั้งภายในและภายนอก ตลอดจนวัสดุต่าง ๆ ที่ใช้เป็นของใหม่ มีความแข็งแรงทนทาน และไม่ต้องเสียเงินเพื่อรีโนเวทเพิ่มเติม พร้อมเข้าอยู่ได้ทันที เว้นแต่ว่าต้องการตกแต่งหรือต่อเติมเพิ่มให้เสร็จเรียบร้อย   

3. กู้สินเชื่อบ้านผ่านง่าย พร้อมข้อเสนอพิเศษ 

ซื้อบ้านจัดสรร การขอสินเชื่อบ้านใหม่กับทางธนาคาร มีโอกาสในการได้รับอนุมัติมากกว่าและได้วงเงินที่สูงกว่า โดยส่วนใหญ่ธนาคารจะแบ่งเป็นกู้สินเชื่อบ้าน 90% และกู้สินเชื่อตกแต่งอีก 10% ในบางโครงการอาจได้รับข้อเสนอดี ๆ จากทางธนาคาร มอบอัตราดอกเบี้ยพิเศษ พร้อมบริการประกันบ้าน ประกันอัคคีภัยในราคาพิเศษอีกด้วย  

4. โปรโมชั่นส่วนลด ของแถมจากทางโครงการ  

บ้านจัดสรรโครงการใหม่ ๆ มักจะมีโปรโมชั่นออกมากระตุ้นการตัดสินใจ เช่น โปรอยู่ฟรี ที่ถือเป็นโปรโมชั่นยอดฮิตในช่วงนี้เลยก็ว่าได้ มีทั้งอยู่ฟรี 2 ปี อยู่ฟรี 3 ปี จนถึง 5 ปี ยังไม่นับรวมของแถม เช่น เฟอร์นิเจอร์ ทองคำ หรือของสมนาคุณอื่น ๆ ฟรีค่าธรรมเนียมการโอน-จดจำนอง และยังมีสิทธิ์ได้ลุ้นรับรางวัลอื่น ๆ ซึ่งสามารถนำมาจูงใจผู้ซื้อให้ตัดสินใจได้ง่ายขึ้น 

รู้ทัน 4 โปรโมชั่น ก่อนซื้อบ้าน-คอนโด 

5. ส่วนกลางและสาธารณูปโภคตามมาตรฐาน  

ก่อนจะขายบ้านจัดสรรในโครงการปัจจุบัน ต้องยื่นเรื่องขออนุญาตจัดสรร ซึ่งมีข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดการเรื่องสาธารณูปโภคที่ต้องมีและเป็นไปตามมาตรฐานที่กฎหมายกำหนด อาทิ ระยะห่างของตัวบ้าน การเว้นที่ว่างสำหรับกลับรถ รวมไปถึงเปอร์เซ็นต์ของพื้นที่ว่างส่วนกลางที่โครงการต้องจัดให้มี นอกจากนี้บ้านจัดสรรโครงการใหม่ ๆ เพิ่งถมที่ทำให้ที่ดินในโครงการสูงกว่าระดับถนนในปัจจุบัน ผู้ซื้อบ้านจัดสรรโครงการใหม่ จึงไม่ต้องเป็นกังวลกับปัญหาน้ำท่วม  

พื้นที่เสี่ยงน้ำท่วมในกรุงเทพฯ ต้องรู้ก่อนซื้อบ้าน 

บ้านจัดสรร แตกต่างจากบ้านมือสองทั่วไปอย่างไร

1. ทำเล

การพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร ขายบ้านจัดสรร ย่อมต้องเลือกทำเลที่ดีก่อนการก่อสร้าง เช่น ใจกลางเมือง ใกล้รถไฟฟ้า เดินทางสะดวกสบาย หรือมีรถโดยสารผ่านตลอด จึงไม่ต้องกังวลเรื่องเดินทาง ถึงแม้ว่าการเลือกซื้อบ้านจัดสรรในทำเลดี ๆ จะมีราคาที่สูง และเริ่มมองหาได้ยาก แต่ถ้ามองในระยะยาวถึงว่าคุ้มค่า

ขณะที่บ้านมือสอง มีโอกาสอยู่ในทำเลที่ดีกว่า เพราะที่ดินทำเลดี ๆ ถูกคัดเลือกมาสร้างไปแล้วก่อนหน้า ผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ขายบ้านจัดสรรจึงเริ่มหาที่ดินได้ยาก

2. ราคา

ราคาขายบ้านจัดสรรค่อนข้างสูง จากหลายปัจจัย เช่น ความใหม่ของตัวโครงการ ทำเล สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ รวมทั้งส่วนอื่น ๆ ที่ถูกสร้างขึ้นมาใหม่ทั้งหมด จึงทำให้ราคาขายบ้านจัดสรรสูงกว่าบ้านมือสอง และเป็นราคาที่ถูกกำหนดเอาไว้เรียบร้อยแล้ว ยากที่จะต่อรอง  

ขณะที่บ้านมือสอง จะสามารถต่อรองราคาได้ยืดหยุ่นกว่า เพราะเจ้าของบ้านอาจมีความความจำเป็นเร่งด่วนในการขาย เช่น ขายบ้านจัดสรรหลังเดิมเพื่อซื้อบ้านหลังใหม่ที่ขนาดใหญ่ขึ้น ใกล้ที่ทำงานมากขึ้น หรือในกรณีผ่อนบ้านไม่ไหว ต้องการขาย เป็นโอกาสที่ผู้ซื้อจะสามารถต่อรองราคาได้มากกว่า  

3. พื้นที่ใช้สอย  

คนส่วนใหญ่ใช้ชีวิตติดบ้านมากขึ้น ย่อมต้องการพื้นที่ใช้สอยที่เพิ่มขึ้นตามไปด้วย รวมถึงคนที่ซื้อบ้านเพื่อวางแผนอนาคต มีครอบครัว มีลูก พื้นที่ใช้สอยภายในบ้านต้องตอบโจทย์ในระยะยาว บ้านจัดสรรโครงการใหม่ ๆ คำนึงถึงออกแบบพื้นที่ใช้สอยที่ครบครัน และยังสามารถปรับเปลี่ยนพื้นที่ใช้สอยให้เหมาะกับแก่การอยู่อาศัย 

ขณะที่บ้านมือสอง การปรับเปลี่ยน ต่อเติม หรือรีโนเวทใหม่ เพื่อให้ได้พื้นที่ใช้สอยเพิ่มขึ้น นอกจากจะเพิ่มความใช้จ่ายในภายหลังแล้วยังอาจทำได้ยากกว่าเพราะอาจกระทบโครงสร้างบ้านที่ค่อนข้างเก่าและทรุดโทรม  

รีโนเวทบ้านมือสอง VS ซื้อบ้านใหม่ แบบไหนคุ้มค่าและเหมาะกับคุณ 

4. สิ่งอำนวยความสะดวก  

ซื้อบ้านจัดสรรในโครงการ นอกจากจะมีนิติบุคคลคอยดูแลความเป็นระเบียบเรียบร้อยภายในโครงการแล้ว ยังมีสิ่งอำนวยความสะดวก หรือพื้นที่ส่วนกลางซึ่งแทบทุกการขายบ้านจัดสรร จะนำมาเป็นจุดขายเพื่อดึงดูดใจผู้ซื้อ ไม่ว่าจะเป็น พื้นที่สีเขียวภาย สโมสร ฟิตเนส สระว่ายน้ำ และอีกมากมาย   

ขณะที่บ้านมือสอง ส่วนกลางและสาธารณูปโภคอาจเก่ากว่า เพราะสร้างมานานหลายปี และบางโครงการก็อาจจะไม่ได้ให้ความสำคัญกับสิ่งอำนวยความสะดวกและส่วนกลางเหมือนกับโครงการบ้านจัดสรรใหม่่ ๆ ซึ่งถือเป็นข้อได้เปรียบของการซื้อและขายบ้านจัดสรร   

5. สัญญาซื้อขาย  

การซื้อขายบ้านจัดสรร ต้องติดต่อกับโครงการหรือบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งถ้าเป็นบริษัทใหญ่ ๆ มีความน่าเชื่อถือก็สามารถมั่นใจได้ แต่การซื้อบ้านมือสองเป็นการติดต่อกันโดยตรงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย เน้นในเรื่องราคาซื้อขายเพียงอย่างเดียว ข้อกำหนดและเงื่อนไขต่าง ๆ สามารถต่อรองปรับได้ตามความต้องการของทั้งสองฝ่าย ค่าโอนกรรมสิทธิ์อยู่ที่การตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย แม้หลักเกณฑ์และขั้นตอนจะน้อยกว่าซื้อขายบ้านจัดสรร แต่ต้องระวังเรื่องสัญญาซื้อขายที่ไม่เป็นมาตรฐาน 

สัญญา 3 ฉบับ ที่ควรรู้ก่อนซื้อขายบ้าน 

เทคนิคขายบ้านจัดสรร ให้ไวและได้ราคา  

1. สร้างจุดขายโน้มน้าวใจ 

แม้บ้านจัดสรรจะมีลักษณะคล้ายกันหมดทั้งโครงการ ซึ่งอาจจะไม่ถูกใจผู้ซื้อที่อยากได้บ้านที่ไม่เหมือนใคร แต่ด้วยการออกแบบดีไซน์ สไตล์แบบบ้าน และจุดขายอื่น ๆ ที่แสดงถึงความใส่ใจ เช่น การเลือกวัสดุคุณภาพดี พื้นที่ใช้สอยที่ได้มากกว่า ส่วนกลางให้มากกว่าบ้านมือสองทั่วไป ก็ช่วยให้สามารถปิดการขายบ้านจัดสรรได้เร็ว   

2. เลือกช่องทางการสื่อสารให้ตรงกลุ่ม 

กลยุทธ์การตลาดเป็นเรื่องสำคัญ เพื่อสื่อสารไปยังกลุ่มเป้าหมายที่ตรงกลุ่ม ช่องทางที่ได้รับความนิยมและได้ผลดี ขายบ้านจัดสรรได้ไวและได้ราคา หลัก ๆ จะเป็นการทำการตลาดผ่านช่องทางออนไลน์ ผู้ที่วางแผนซื้อบ้านมักจะเข้าไปดูรีวิวโครงการ รายละเอียดข้อมูลต่าง ๆ ของโครงการ เพื่อประกอบการตัดสินใจ และอีกหนึ่งช่องทางคือการฝากขายกับเอเจนท์ หรือนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ที่มีประสบการณ์ในการขายและเข้าใจความต้องการของผู้ที่กำลังมองหาบ้าน   

วิธีประกาศขายบ้านและคอนโดแบบมือโปร

3. กระตุ้นการตัดสินใจด้วยโปรโมชั่น  

การใช้แคมเปญลดราคาขายและจัดโปรโมชั่นช่วยเร่งรัดการตัดสินใจซื้อ ดึงผู้ที่กำลังวางแผนซื้อบ้านเข้ามาเยี่ยมชมบ้านที่คุณจะขายได้เป็นอย่างดี เช่น ส่วนลดพิเศษ ขายต่ำกว่าโครงการ ฟรีค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าจดจำนอง ค่าส่วนกลางปีแรก หรือบ้านแต่งครบ

7 เทคนิค ช่วยขายบ้านออกง่ายในช่วงนี้

ทั้งนี้ จากผลสำรวจ DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study พบว่า ผู้บริโภคส่วนใหญ่ถึง 72% ให้ความสนใจเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์จากโครงการใหม่ โดยส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่มากที่สุดคือช่วงอายุ 30-39 ปี อยู่ที่ 33% รองลงมาคือช่วงอายุ 22-29 ปี อยู่ที่ 25% 

ในขณะที่ผู้บริโภค 1 ใน 4 (28%) พิจารณาเลือกซื้อที่อยู่อาศัยมือสองที่นำกลับมาขายใหม่หรือรีเซล (Resale) โดยเฉพาะในช่วงอายุตั้งแต่ 40-60 ปีขึ้นไปสนใจเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์มือสองมากกว่า (ช่วงอายุ 40-49 ปี อยู่ที่ 30% ช่วงอายุ 50-59 ปี อยู่ที่ 18% และช่วงอายุ 60 ปีขึ้นไป อยู่ที่ 7%)

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า 

HIGHLIGHTS

• ราคาประเมินและราคาซื้อขาย คือ ราคาที่จะนำไปคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีซื้อขายบ้าน คอนโด ที่ดิน ที่ผู้ขายและผู้ซื้อจะต้องจ่าย

• นอกจากค่าธรรมเนียมและภาษีซื้อขายบ้าน คอนโด ที่ดินผู้ขายจำเป็นต้องเสีย ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย โดยคิดจากราคาประเมินและปีที่ถือครอง

วันนี้ DDproperty ชวนคุณมาทำความเข้าใจว่าขายบ้านต้องเสียภาษีอะไรบ้าง รวมทั้งเรื่องค่าธรรมเนียมและภาษีในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นเรื่อง

แต่ก่อนที่จะไปเรื่องของค่าใช้จ่ายประเภทต่าง ๆ ต้องเข้าใจคำว่า "ราคาประเมิน" กับ "ราคาตลาด"  เนื่องจากราคาทั้งสองอย่างนี้จะนำไปใช้ในการคำนวณค่าธรรมเนียม ภาษี และค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนดไว้

5 ขั้นตอนการขาย บ้าน คอนโด

1.เตรียมพร้อมก่อนขายบ้าน คอนโด

2.ตรวจสอบค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ก่อนตั้งราคาขาย (ตอนนี้คุณอยู่ที่นี่)

3.วิธีตั้งราคาขายอสังหาฯ ไม่ให้ขาดทุน

4.ขายบ้าน คอนโด อย่างไรให้ออกเร็ว

5.วิธีการปิดการขาย บ้าน คอนโด

ราคาประเมิน คือ? 

• ราคาที่รัฐบาลกำหนดให้เป็นราคากลางของอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ  เพื่อใช้เป็นเกณฑ์ในการคิดค่าธรรมเนียมและภาษีจาการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ โดยจะมีการปรับราคาประเมินใหม่ทั่วประเทศทุกๆ 4 ปี  ซึ่งราคาประเมินอาจจะสูงหรือต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงก็ได้  แต่โดยส่วนใหญ่แล้วราคาประเมินจะต่ำกว่า 

ราคาตลาด คือ?

• ราคาที่ใช้ในการซื้อขายกันจริง ซึ่งจะสอดคล้องกับอุปสงค์และอุปทานของตลาดในแต่ละช่วงเวลา มีการปรับตัวตามภาวะค่าครองชีพอยู่ตลอดเวลา  ราคาตลาดจึงมักสูงกว่าราคาประเมิน

ค่าใช้จ่ายเมื่อเกิดการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

ขายบ้านต้องเสียภาษีอะไรบ้าง ค่าใช้จ่ายในการขายอสังหาริมทรัพย์ส่วนที่ผู้ขายต้องจ่าย ประกอบไปด้วย 4 รายการ ได้แก่ ค่าธรรมเนียม ค่าอากร ภาษีเงินได้ และภาษีธุรกิจเฉพาะ มาทำความรู้จักกันไปทีละส่วนกัน

1. ค่าธรรมเนียม 2%

ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องเสียค่าธรรมเนียมทุกครั้งที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในอัตรา 2% จากราคาประเมิน ซึ่งไม่มีข้อยกเว้นหรือการลดหย่อนใด ๆ และเพื่อความยุติธรรมระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายมักนิยมแบ่งค่าธรรมเนียมส่วนนี้ให้แต่ละฝ่ายรับผิดชอบคนละครึ่งคือ ผู้ซื้อค่าธรรมเนียมชำระ 1% และผู้ขายชำระค่าธรรมเนียม 1% เท่า ๆ กันโดยให้ระบุในสัญญาจะซื้อจะขาย

2. ค่าอากร 0.5%

ค่าอากรแสตมป์ที่ผู้ขายต้องเสียในขั้นตอนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์  พิจารณาจากราคาประเมินและราคาตลาดร่วมกันโดยเลือกใช้ราคาที่สูงกว่ามาคำนวณในอัตรา 0.5%

เท่ากับว่าผู้ขายจะเสียค่าอากรแสตมป์ 1 บาท ทุก ๆ 200 บาท โดยผู้ขายจะเป็นฝ่ายชำระฝ่ายเดียว และจะได้รับยกเว้นค่าอากรต่อเมื่อต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%

ผู้ขายที่ครอบครองอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลาน้อยกว่า 5 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ในอัตราร้อยละ 3.3 จากราคาประเมินหรือราคาตลาดขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า

อย่างไรก็ตามมีการยกเว้นเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะในกรณีที่ผู้ขายครอบครองอสังหาฯ นานเกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนานกว่า 1 ปี ถูกเวนคืนบ้านหรือที่ดิน หรือเป็นอสังหาฯ ที่ได้มาโดยมรดก

4. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

เมื่อเกิดการขายอสังหาริมทรัพย์จะนับเป็นรายได้แก่ผู้ขาย จึงต้องนำมาคำนวณเป็นเงินได้พึงประเมินที่จะต้องคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย ดังนั้นค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ผู้ขายจึงต้องเป็นฝ่ายรับผิดชอบเองทั้งหมด  ภาษีเงินได้จะพิจารณาจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง

จำนวนปีที่ถือครองนั้นจะนับตามปีบัญชี โดยหนึ่งปีจะเริ่มนับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมไปจนถึง 31 ธันวาคมของปีเดียวกัน การซื้อขายภายในปีเดียวกันนับเป็นการถือครอง 1 ปี หากครอบครองตั้งแต่เดือนธันวาคมปีนี้ถึงมีนาคมปีหน้าก็ให้นับเป็นถือครอง 2 ปี

สามารถคำนวณเงินได้โดยนำราคาประเมินคูณกับร้อยละของเงินได้ที่นำมาคำนวณภาษีตามจำนวนปีที่ถือครองตามอัตราที่แสดงในตารางจะได้จำนวนเงินที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ทั้งหมด จากนั้นนำมาหารด้วยจำนวนปีที่ถือครองจะได้จำนวนเงินได้ที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปี  

ยกตัวอย่าง ขายบ้านที่ถือครองมาตั้งแต่ เดือนพฤศจิกายน 2556 ถึงเดือนมกราคม 2559 โดยมีราคาประเมิน 4 ล้านบาท กรณีนี้ระยะเวลาครอบครองเท่ากับ 4 ปี

เงินได้ทั้งหมดที่ต้องนำมาคำนวณภาษี = ราคาประเมิน (บาท) x ร้อยละของเงินได้ที่นำมาคำนวณภาษี ณ การถือครอง 4 ปี (%)

เงินได้ทั้งหมดที่ต้องนำมาคำนวณภาษี = 4,000,000 x 29%

เงินได้ทั้งหมดที่ต้องนำมาคำนวณภาษี = 1,160,000 บาท

จำนวนเงินได้ที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปี  = เงินได้ทั้งหมดที่ต้องนำมาคำนวณภาษี (บาท) / จำนวนปีถือครอง (ปี)

จำนวนเงินได้ที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปี  = 1,160,000 / 4

จำนวนเงินได้ที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปี  = 290,000 บาท

นำจำนวนเงินได้ที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปีมาคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายต่อปีตามอัตราภาษี ดังนี้ 

 เงินได้ 150,001 - 300,000 เสียภาษีเงินได้ 5%

จากจำนวนเงินได้ที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปี  290,000 บาท สามารถคำนวณภาษีเงินได้ดังนี้ 

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายต่อปี = 290,000 x 5%) = 14,500 บาท

คำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายทั้งหมด = ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายต่อปี (บาท) x จำนวนปีถือครอง (ปี)

คำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายทั้งหมด = 14,500 x 4

คำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายทั้งหมด = 58,000 บาท

กรณีผู้ขายเป็นนิติบุคคลต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล

กรณีที่ผู้ขายเป็นนิติบุคคลจะไม่ใช้การคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายตามวิธีการข้างต้น  แต่ให้คิดภาษีในอัตราร้อยละ 1 ของราคาตลาดหรือราคาประเมินขึ้นอยู่กับราคาใดสูงกว่า และไม่นำจำนวนปีที่ถือครองเข้ามาพิจารณาคำนวณภาษีเลย

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ และกิตติม พจนี นักเขียนออนไลน์ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า 

สัญญาที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายบ้าน

1. สัญญาจองซื้อบ้าน

สัญญาจองซื้อบ้าน คือ เอกสารซื้อขายบ้านประเภทหนึ่งที่มักจะเกิดในกรณีซื้อบ้านหรือคอนโดที่ยังไม่ก่อสร้าง หรือยังไม่สามารถระบุแปลงที่ดินหรือพื้นที่บ้านได้อย่างชัดเจน จึงเกิดสัญญาจองซื้อบ้านไว้ก่อนจนกว่าจะมีรายละเอียดเพียงพอให้ทำสัญญาจะซื้อจะขายได้ และเงื่อนไขในการผ่อนดาวน์ก็จะปรากฏอยู่ในสัญญาฉบับนี้ เป็นรายละเอียดสำคัญ ซึ่งหากผู้ซื้อผู้ขายไม่ทำตามสัญญา ก็มีสิทธิ์ยกเลิกสัญญาซื้อบ้านหรือถูกริบเงินจองได้เช่นกัน

2. สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน

สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน คือ เอกสารต้นทางที่จะเกิดขึ้นเมื่อมีการตกลงจะซื้อจะขายกัน ซึ่งเป็นเอกสารสำคัญที่ใช้ระบุเงื่อนไขทั้งหมดในการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์บ้าน หากมีการผิดสัญญาระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย ก็สามารถฟ้องร้องเอาผิดได้ตามกฎหมาย และยกเลิกสัญญาซื้อบ้านได้ ดังนั้นการซื้อขายบ้านจึงมักจะเกิดสัญญาก่อนทำสัญญาซื้อขายบ้านจริง ๆ

• ตัวอย่าง สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน จาก กรมที่ดิน

3. สัญญาซื้อขายบ้าน

สัญญาซื้อขายบ้าน คือ เอกสารปลายทางที่จะทำให้การตกลงซื้อขายบ้านมีผลทางกฎหมาย เพื่อให้กรรมสิทธิ์บ้านกลายเป็นของผู้ซื้ออย่างเบ็ดเสร็จเด็ดขาด โดยสัญญาซื้อขายบ้านจะต้องได้รับการจดทะเบียนโดยเจ้าพนักงานของสำนักงานที่ดินในท้องที่เท่านั้น และมีชื่ออย่างเป็นทางการว่า หนังสือสัญญาขายที่ดิน (ท.ด. 13)

• อ่านเพิ่มเติมสัญญาซื้อขายแตกต่างกับสัญญาจะซื้อจะขายอย่างไร

4. เอกสารแนบท้ายสัญญา

เอกสารแนบท้ายสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขาย คือ เอกสารต่าง ๆ ที่ใช้ประกอบข้อตกลงในการซื้อขาย เช่น เงื่อนไขเพิ่มเติม สเปกวัสดุบ้าน ของแถม หรือโปรโมชั่นต่าง ๆ ที่ได้ตกลงกันไว้นอกเหนือจากรายละเอียดที่ระบุในสัญญา ซึ่งข้อตกลงทั้งหมดจะต้องระบุเป็นลายลักษณ์อักษรอย่างชัดเจน โดยอาจมีภาพและแผนผังประกอบด้วย

เช็กและตกลงค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ก่อนเซ็นสัญญาซื้อขายบ้าน

5. ข้อมูลสำคัญในเอกสารซื้อขายบ้าน

ข้อควรทราบก่อนเซ็นสัญญาซื้อขายบ้าน

ควรทำสัญญาจะซื้อจะขายก่อนเสมอ

เนื่องจากกฎหมายไม่ได้บังคับให้ทำสัญญาจะซื้อจะขายก่อน ผู้ซื้อจึงจูงมือผู้ขายไปทำสัญญาซื้อขายกับกรมที่ดินได้เลย แต่การซื้อบ้านเป็นเรื่องใหญ่ ซึ่งต้องใช้เวลาในขอสินเชื่อและตรวจรับบ้าน จึงต้องมีสัญญาจะซื้อจะขายเพื่อผูกมัดข้อตกลงกันก่อนจะซื้อขายจริงซึ่งหากผิดข้อตกลงกันภายหลังจากทำสัญญา จะได้สามารถยกเลิกสัญญาซื้อบ้านได้

ทุกอย่างต้องสมบูรณ์แบบก่อนเซ็น

ผู้ซื้อจำเป็นต้องตรวจสอบบ้านที่จะซื้อให้แน่ใจว่ามีสภาพสมบูรณ์พร้อมและเป็นไปตามเงื่อนไขที่ตกลงกันไว้ทุกประการ เพราะถ้าเซ็นสัญญาซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์แล้ว บ้านจะกลายเป็นของผู้ซื้อโดยสมบูรณ์ ซึ่งเป็นเรื่องยากที่จะคืน หากพบปัญหาในภายหลัง แต่หากตรวจเช็กสัญญาและพบข้อผิดพลาดก็สามารถยกเลิกสัญญาซื้อบ้านก่อนเซ็นได้

การซื้อขายบ้านนั้นเป็นเรื่องใหญ่และมีรายละเอียดมากมายที่ต้องใส่ใจ ก่อนเซ็นเอกสารซื้อขายบ้านกับผู้ขาย ผู้ซื้อจึงต้องอ่านให้ละเอียดที่สุด เพราะสัญญาเกี่ยวกับการซื้อขายบ้านมีผลทางกฎหมาย การรับทราบข้อตกลงและรายละเอียดที่มีความยุติธรรม ก็จะทำให้ผู้ซื้อไม่เสียเปรียบในภายหลัง และสามารถที่จะยกเลิกสัญญาซื้อบ้านได้ตลอดก่อนที่จะมีการลงลายลักษณ์อักษรเป็นรายเซ็น

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

HIGHLIGHTS

• การซื้อขายอสังหาฯ ผู้ขายจำเป็นต้องเสียภาษีขายบ้านด้วยกันหลัก ๆ 2 ตัวคือ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ

• การเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีก็ต่อเมื่อ ถือครองบ้านหรือคอนโดฯ เกิน 5 ปี มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี บ้านหรือคอนโดฯ ที่ขายนั้นได้รับมาโดยมรดก และถูกเวนคืนบ้านหรือที่ดิน

สำหรับผู้ที่ต้องการขายบ้านเดิมแล้วนำเงินค่าขายบ้านมาเป็นทุนในการซื้อบ้าน ต้องบอกว่าเมื่อขายบ้านได้จะต้องทำการเสียภาษีและค่าใช้จ่ายที่ตามมา อาจทำให้ต้องสำรองเงินไว้ก้อนหนึ่งสำหรับค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ หรือต้องควักเงินในกระเป๋ามาจ่ายค่าบ้านมากขึ้น ซึ่ง ภาษีและค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการขายบ้านหรือคอนโด ได้นั้น มีอะไรบ้าง K-Expert มีข้อมูลมาฝาก

1. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

ราคาบ้านที่นำมาคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายนั้น จะใช้ราคาประเมินของกรมที่ดิน โดยไม่ได้คำนึงว่าราคาซื้อขายจริงจะเป็นเท่าไร เช่น ราคาขายบ้านอยู่ที่ 4 ล้านบาท แต่ราคาประเมินอยู่ที่ 3 ล้านบาท ก็จะคำนวณการเสียภาษีหัก ณ ที่จ่ายจากราคาประเมิน 3 ล้านบาท เมื่อได้ราคาประเมินแล้ว จะหักด้วยค่าใช้จ่าย ซึ่งแบ่งเป็น 2 กรณี ดังนี้

• กรณีที่ 1 บ้านหรือคอนโด ที่ได้มาโดยมรดก สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 50%
• กรณีที่ 2 บ้านหรือคอนโด ที่ได้มาโดยการซื้อขาย สามารถหักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง โดยนับตามปี พ.ศ. ยกตัวอย่างเช่น ซื้อบ้านวันที่ 1 มีนาคม 2556 และขายวันที่ 19 เมษายน 2559 เท่ากับถือครองมา 4 ปี จะหักค่าใช้จ่ายได้ 71%

เมื่อหักค่าใช้จ่ายแล้วเหลือเท่าไร ให้หารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ก่อนคำนวณตามฐานภาษี แล้วคูณด้วยจำนวนปีที่ถือครองอีกครั้งจะได้ภาษีหัก ณ ที่จ่าย โดยตารางคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายของการซื้อขายบ้าน เป็นดังนี้

จากตารางคำนวณการเสียภาษีหัก ณ ที่จ่าย จะเห็นได้ว่า ภาษีจากการขายบ้านจะไม่มีการยกเว้นภาษีจากเงินได้สุทธิ 150,000 บาท ซึ่งแตกต่างจากการเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่เงินได้สุทธิ 0-150,000 บาทแรก ได้รับการยกเว้นภาษี

2. ภาษีขายบ้าน (ภาษีธุรกิจเฉพาะ)

การเสียภาษีขายบ้าน (ภาษีธุรกิจเฉพาะ) จะคิดที่ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยดูว่าราคาไหนสูงกว่าก็ใช้ราคานั้นในการคำนวณ แต่จะได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีขายบ้าน (ภาษีธุรกิจเฉพาะ) ในกรณีดังนี้

• ถือครองบ้านหรือคอนโด เกิน 5 ปี
• มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี
• บ้านหรือคอนโด ที่ขายนั้นได้รับมาโดยมรดก
• ถูกเวนคืนบ้านหรือที่ดิน

3. ค่าอากรแสตมป์

ถ้าไม่ต้องเสียภาษีขายบ้าน (ภาษีธุรกิจเฉพาะ) จะเสียค่าอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยใช้ราคาที่สูงกว่า ทั้งนี้ เมื่อขายบ้านได้ จะเสียภาษีขายบ้าน (ภาษีธุรกิจเฉพาะ) หรือค่าอากรแสตมป์อย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้นจะไม่เก็บค่าธรรมเนียมทั้ง 2 ประเภทพร้อมกันค่ะ

4. ค่าธรรมเนียมการโอน

การเสียค่าธรรมเนียมการโอนอยู่ที่อัตรา 2% ของราคาประเมิน ซึ่งค่าใช้จ่ายส่วนนี้จะขึ้นอยู่กับการตกลงของผู้ซื้อและผู้ขายว่าใครจะเป็นคนจ่าย หรือจ่ายคนละครึ่ง

ยกตัวอย่างการคำนวณกรณีเสียภาษีขายบ้าน (ภาษีธุรกิจเฉพาะ) สมมติขายบ้านได้ 10 ล้านบาท ซึ่งราคาประเมินอยู่ที่ 9 ล้านบาท ถือครองบ้านมา 4 ปี จะเสียภาษีและค่าใช้จ่าย ดังนี้

- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

- ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% x 10,000,000 บาท = 330,000 บาท

- ค่าธรรมเนียมการโอน 2% x 9,000,000 บาท = 180,000 บาท

รวมค่าใช้จ่ายและภาษีทั้งหมด เท่ากับ 231,500 + 330,000 + 180,000 = 741,500 บาท

แต่ถ้าเป็นกรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เช่น มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะเสียค่าอากรแสตมป์แทน ซึ่งอยู่ที่ 0.5% x 10,000,000 บาท = 50,000 บาท ทำให้ภาษีและค่าใช้จ่ายจากการบ้านทั้งหมดเท่ากับ 231,500 + 50,000 + 180,000 = 461,500 บาท

จะเห็นได้ว่า ถ้าเสียค่าอากรแสตมป์จะทำให้มีค่าใช้จ่ายที่ถูกกว่าค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งวิธีที่ช่วยให้ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เช่น ถือครองบ้านให้ครบ 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังที่จะขายอย่างน้อย 1 ปี เป็นต้น

ดังนั้น ผู้ที่จะขายบ้าน หากมีการวางแผนให้ดี ศึกษารายละเอียดเกี่ยวกับภาษีและค่าใช้จ่ายในการขายบ้าน สามารถประหยัดเงินในกระเป๋าได้อย่างมาก

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า 

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย นิชฌานี ฉันทศาสตร์, CFP® K-Expert ฝ่ายวางแผนและให้คำปรึกษาลูกค้าบุคคล ธนาคารกสิกรไทย หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถปรึกษากับ K-Expert ธนาคารกสิกรไทย ได้ที่ K-Expert@kasikornbank.com

แม้ความรักจะจบลง แต่ภาระหนี้สินการกู้เงินของคู่รักที่ซื้อบ้านร่วมกันแต่เลิกกันนั้นก็ยังคงอยู่และไม่ได้จบลงตามไปด้วย ทั้งนี้ไม่ว่าจะเลือกวิธีขายบ้านเพื่อจบปัญหาหรือทำการถอนชื่อผู้กู้ร่วมออกเพื่อผ่อนบ้านต่อเพียงคนเดียว ควรศึกษาข้อมูล ทำความเข้าใจ และตรวจเช็กเงื่อนไขของวิธีการแก้ปัญหาต่าง ๆ อย่างละเอียด

วิธีจัดการปัญหาการกู้ร่วมซื้อบ้านของคู่รักที่จะแยกทางกัน

โดยทั่วไป มีวิธีแก้ปัญหาการกู้ร่วม 3 วิธีดังนี้

1. ถอดถอนชื่อผู้กู้ร่วม

ปัญหาหลักของวิธีนี้ คือ การตกลงกันให้ได้ว่าใครจะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ของบ้านหลังนี้ และอีกฝ่ายต้องยินยอมโอนกรรมสิทธิ์ เพราะหากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ยอม ก็ไม่สามารถถอดถอนชื่อผู้กู้ร่วมได้ แต่หากเจรจากันได้ ก็นัดหมายกันไปที่กรมที่ดินเพื่อขอโอนเปลี่ยนชื่อ โดยฝ่ายที่กู้ต่อก็ต้องผ่อนบ้านเพียงลำพัง ทั้งนี้หากผู้กู้มีประวัติการชำระหนี้ที่ไม่ดีหรือรายได้ไม่เพียงพอ ทางธนาคารอาจจะไม่อนุมัติให้ถอดถอนชื่อผู้กู้ร่วม เพราะธนาคารจะมีความเสี่ยงเพิ่ม

ถามกูรู

หาคำตอบในทุกแง่มุมด้านอสังหาฯ จากผู้เชี่ยวชาญ

2. รีไฟแนนซ์จากกู้ร่วมเป็นกู้คนเดียว

อีกหนึ่งทางออกในกรณีที่ธนาคารเก่าไม่อนุมัติการถอดถอนชื่อผู้กู้ร่วม คือ การรีไฟแนนซ์ไปธนาคารใหม่เพื่อขอกู้คนเดียว โดยทั่วไปธนาคารจะอนุมัติให้กู้คนเดียวแต่ต้องมีการประเมินว่าผู้กู้มีความสามารถในการชำระหนี้หรือไม่ โดยมีเงื่อนไขดังนี้

• ธนาคารจะตรวจสอบข้อมูลต่าง ๆ เช่น หน้าที่การงาน รายได้ แหล่งที่มาของรายได้ ภาระหนี้สิน และความมั่นคงของงาน เป็นต้น โดยเฉพาะพฤติกรรมการผ่อนชำระหนี้ตรงเวลากับธนาคารเก่า
• ธนาคารจะพิจารณารายได้ว่าต้องมีรายได้ที่มากพอคนเดียวที่จะผ่อนชำระบ้านหลังนี้ในแต่ละเดือน หากประเมินรายได้แล้วผู้กู้มีความสามารถในการผ่อนชำระ ทางธนาคารก็จะอนุมัติสินเชื่อ แต่ถ้าเป็นไปในทางตรงข้าม ธนาคารก็จะไม่อนุมัติในการขอกู้คนเดียว ต่อให้มีประวัติการผ่อนชำระหนี้ธนาคารเก่าตรงเวลาก็ตาม
• ผู้กู้ต้องไม่ติดเครดิตบูโร เช่น ในกรณีที่มีบัตรเครดิตหลายใบและมีวงเงินรวมกันทุกบัตรสูงกว่ารายได้เป็นจำนวนมาก ทางธนาคารจะประเมินว่าเป็นภาระหนี้สินที่มีมากเกินความจำเป็น ทำให้ผู้กู้มีโอกาสติดเครดิตบูโร ทั้งนี้ธนาคารจะไม่อนุมัติการรีไฟแนนซ์
• เมื่อธนาคารอนุมัติการรีไฟแนนซ์เรียบร้อย ในวันที่จดจำนองรีไฟแนนซ์ใหม่ ต้องตามตัวผู้กู้ร่วมมาเซ็นยินยอมโอนบ้าน ทั้งนี้ปัญหาที่มักจะพบ คือ ไม่สามารถติดต่ออีกฝ่ายได้ หรืออีกกรณี คือ ผู้กู้ร่วมบางคนอาจมีข้อเสนอมาแลกเปลี่ยนจึงจะเซ็นยินยอมให้

Retention หรือ Refinance แบบไหนคุ้มค่ากว่ากัน

บทความ • สิงหาคม 2564

3. ประกาศขาย

หากทั้งสองฝ่ายไม่ต้องการบ้านหลังนี้ การขายบ้านถือเป็นวิธีที่ปิดการกู้ร่วมและจบปัญหาได้ง่ายโดยทั้งสองฝ่ายไม่ต้องรับภาระในการผ่อนบ้านต่อ และมีขั้นตอนในการเตรียมตัวขายบ้านที่ควรรู้ ได้แก่

• เตรียมพร้อมก่อนขายบ้าน เช็กความเรียบร้อยของบ้านว่าอยู่ในสภาพพร้อมขายหรือไม่ และต้องตรวจหาจุดที่ต้องซ่อมแซม ปรับปรุง และทำความสะอาด ทั้งนี้บ้านที่ขายต้องพร้อมเข้าอยู่ เพราะผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่ต้องการบ้านที่มีสภาพสมบูรณ์
• ตรวจสอบค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เพื่อประกอบการตั้งราคาขาย เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน จึงจำเป็นต้องตรวจสอบค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นระหว่างปิดการขาย เพื่อจะได้ตั้งราคาขึ้นมาให้เหมาะสมและไม่ขาดทุน เพราะหากไม่รู้ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ และตั้งราคาต่ำเกินไป แม้ว่าจะสามารถขายบ้านได้เร็วขึ้นกว่าการตั้งราคาสูง แต่ก็จะสูญเสียรายได้ส่วนที่ไม่ควรเสีย แต่ถ้าตั้งราคาสูงเกินไปก็จะทำให้ขายบ้านได้ยาก ดังนั้นควรตั้งราคาให้เหมาะสมกับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น
• ฝากขายบ้านกับเว็บไซต์ที่เชื่อถือได้ เพื่อให้ได้ปิดการขายเร็ว โดยควรเลือกจากเว็บไซต์ที่สามารถใช้งานและค้นหาได้ง่ายไม่ซับซ้อน แบ่งหมวดหมู่การค้นหาชัดเจน เช่น ประเภทอสังหาริมทรัพย์ ทำเล ราคา เป็นต้น รวมไปถึงครอบคลุมอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็น บ้าน ทาวน์โฮม คอนโดฯ เป็นต้น

หลังจากที่ขายบ้านเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ส่วนแบ่งของกำไรที่ได้จากการขายจะต้องมาดูว่าบ้านหลังนี้มีมาก่อนการจดทะเบียนสมรสหรือไม่ เพราะหากบ้านนี้มีมาก่อนจดทะเบียนสมรส กำไรที่ได้จากการขายบ้านต้องเป็นของเจ้าของบ้าน

แต่หากเป็นการซื้อบ้านร่วมกันและได้มาภายหลังจดทะเบียนจะถือว่าเป็นสินสมรส ดังนั้นกำไรที่ได้จากการขายบ้านจะถูกแบ่งกันคนละครึ่ง อ่านเพิ่มเติมข้อมูลเกี่ยวกับการเตรียมตัวขายบ้าน

ทั้งหมดที่กล่าวมาข้างต้น คือ ทางแก้สำหรับคู่รักที่ซื้อบ้านร่วมกันแต่เลิกกัน จดทะเบียนสมรสหรือไม่นั้นไม่สำคัญ แต่เมื่อกู้ร่วมกันแล้วก็ต้องหาทางแก้ปัญหาการกู้ร่วมซื้อบ้านร่วมกัน ถึงแม้ว่าการผ่อนต่อคนเดียว ไม่ว่าจะรีไฟแนนซ์หรือไม่ เป็นทางเลือกที่สบายใจแต่ก็ต้องแน่ใจว่าสามารถผ่อนไหว

ส่วนการเลือกแก้ปัญหาด้วยวิธีการขายบ้านก็ถือเป็นทางออกที่ดีและปิดปัญหาการกู้ร่วมได้โดยไม่ก่อให้เกิดภาระทางการเงิน หากผู้กู้เลือกทางแก้อย่างหลัง สามารถลงประกาศขายบ้านได้ที่นี่

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

1. เลือกเว็บขายบ้าน อันดับ 1

การลงประกาศในเว็บขายบ้าน ช่วยเพิ่มโอกาสที่ลูกค้าจะได้เห็นทรัพย์ที่ต้องการขายได้มากขึ้น ปัจจุบันเว็บขายบ้านจึงเป็นช่องทางสำคัญที่ใช้การโปรโมท แต่การจะลงประกาศในเว็บขายบ้านให้ขายออกได้เร็วนั้น ไม่ใช่จะลงกับเว็บขายบ้านเว็บไหนก็ได้ ต้องลงประกาศกับเว็บขายบ้านที่ได้รับความนิยม และเข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย

มีวิธีง่าย ๆ ในการเลือกเว็บขายบ้านมาแนะนำ ให้ลอง Search คีย์เวิร์ดคำว่า "ลงประกาศขายบ้าน" ในช่องค้นหาของ Google เว็บไหนที่ขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ให้ติดดาวไว้ ถ้าลงประกาศกับเว็บนี้ มีโอกาสสูงที่ลูกค้าจะคลิกและเข้ามาดูประกาศขายบ้านที่ลงไว้ โอกาสที่จะขายบ้านออกก็มีสูงตามไปด้วย

ลงประกาศขาย ให้เช่า บ้าน คอนโด ทีดิน ฟรี

2. ตั้งราคาให้เหมาะสม

ราคาที่ลงประกาศในเว็บขายบ้าน เป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ทำให้การขายบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์/ทาวน์โฮม หรือคอนโดมิเนียม ขายออกได้เร็ว ซึ่งในการตั้งราคาขายจะตั้งตามใจชอบไม่ได้ ต้องพิจารณาจากหลายปัจจัยประกอบกัน เช่น ราคาประเมินจากกรมธนารักษ์  ราคาประเมินจากองค์กรอิสระหรือสถาบันทางการเงิน รวมถึงราคาตลาดหรือราคาซื้อขายจริงบนทำเลนั้น ๆ

การตั้งราคาขายในเว็บขายบ้านให้เหมาะสม ต้องไม่ถูก ไม่แพงจนเกินไป ยิ่งสภาพตลาดในปัจจุบันที่โอกาสเป็นของผู้ซื้อ มีการต่อรองมากขึ้นกว่าจะตัดสินใจ ราคาที่ลงประกาศจึงต้องยืดหยุ่นต่อรองได้ รวมถึงมีข้อเสนอ add on เพิ่มเข้าไปจากที่มีอยู่

3. ออปชั่นเสริม จูงใจคนซื้อ

ปฏิเสธไม่ได้ว่าของแถม หรือส่วนลดมีผลต่อการตัดสินใจซื้อ ไม่ว่าจะเป็นบ้านมือหนึ่งหรือบ้านมือสอง การตั้งราคาที่สร้างความพึงพอใจอาจยังไม่จูงใจเท่าที่ควร ดังนั้นเพื่อแลกกับการทำสัญญาซื้อภายในช่วงเวลาที่กำหนด หรือต้องการกระตุ้นการขายในช่วงที่การซื้อขายฝืดเคือง ยอดขายตก การลงประกาศในเว็บขายบ้าน อาจจะต้องมีออปชั่นเสริมให้ลูกค้า เช่น ให้ส่วนลดเป็นกรณีพิเศษ ข้อเสนอจ่ายค่าโอนให้ หรือการันตีซ่อมแซมให้หลังซื้อ 1 ปี ภายในวงเงินที่กำหนด หรือแถมเฟอร์นิเจอร์ เครื่องครัว เครื่องใช้ไฟฟ้า เป็นต้น

Guide

เทคนิคพิชิตใจ ขายบ้าน-ให้เช่าบ้านอย่างไรให้ Success ในปี 2021

4. รูปสวยเหมือนใหม่ ชูจุดขาย

การสื่อสารด้วยรูปภาพหรือคลิปวิดีโอ มีผลต่อการตัดสินใจ ดังนั้นสภาพบ้านจะต้องได้รับการปรับปรุงให้อยู่สภาพที่พร้อม สวยงาม สะอาด เหมือนใหม่ ถ่ายรูปออกมาแล้วสวยและเรียล (real) หมายความว่า สวยตามสภาพความเป็นจริง ไม่แต่งรูปจนเกินไป เนื่องจากลูกค้าต้องการเห็นสภาพบ้านจริง

เลือกโชว์จุดเด่น นำเสนอจุดขาย เช่น ตัวบ้าน หน้าบ้าน ห้องนอน ห้องครัว ห้องรับแขก ห้องน้ำ ที่จอดรถ หรือภายนอกตัวบ้าน เช่น สระว่ายน้ำ สวนหย่อม วิวจากหน้าต่าง โดยภาพที่ดีต้องไม่เบลอ ไม่เอียง ไม่มืด เลือกภาพที่เด่นที่สุดลงเป็นภาพแรก เพื่อดึงดูดความสนใจให้คลิกเข้าไปดูรายละเอียด และภาพอื่น ๆ ต่อไป

5. รายละเอียดต้องชัดเจน ครบถ้วน

ลงประกาศขายบ้านในเว็บขายบ้าน รายละเอียดต้องครบถ้วน ข้อมูลพื้นฐานเกี่ยวกับทรัพย์ที่จะขาย เช่น เป็นบ้านมือหนึ่งหรือบ้านมือสอง อายุบ้าน จำนวนชั้น โครงสร้าง ส่วนต่อเติมต่าง ๆ ขนาดที่ดิน พื้นที่ใช้สอย จำนวนห้อง ทำเลที่ตั้ง ราคา ในเว็บขายบ้านมีช่องให้ใส่ข้อมูลรายละเอียดเหล่านี้ ต้องใส่ให้ครบถ้วน ชัดเจน ไม่เว้นว่าง ที่สำคัญต้องไม่ลืมช่องทางการติดต่อ สอบถามเพิ่มเติม ไม่ว่าจะเป็นชื่อผู้ประกาศขาย ติดต่อใคร เบอร์โทรหลัก เบอร์โทรรอง หรือช่องทางอื่น ๆ และช่วงเวลาการติดต่อ

6. มากกว่าขายแต่ต้องให้คำแนะนำปรึกษา

ผู้ขายยังต้องทำหน้าที่เป็นที่ปรึกษา อำนวยความสะดวกให้ลูกค้าตั้งแต่ที่มีการติดต่อเข้ามา เช่น เช็กข้อมูลเครดิตลูกค้าก่อนว่ามีโอกาสกู้ผ่านหรือไม่ หรือถ้ากู้ได้ไม่เต็มวงเงิน ลูกค้ามีเงินออมไหม เพราะถ้าพาไปดูทรัพย์แล้วลูกค้าชอบจริง ๆ จะได้ช่วยให้ลูกค้าซื้อ-ขายได้สำเร็จ หลายคนเพิ่มตรงนี้เข้าไปได้ใจลูกค้า ปิดการขายได้เร็วขึ้น

7. ขยันอัปเดตประกาศขายบ้าน

เว็บขายบ้าน มีผู้ใช้บริการลงประกาศขายบ้านเป็นจำนวนมาก ทำให้ทรัพย์ของเราที่ลงประกาศขายไว้ถูกดันให้ตกลงไปอยู่ด้านล่าง ๆ หรือหน้าหลัง ๆ ทำให้โอกาสที่คนจะมองเห็นทรัพย์ที่ลงประกาศไว้ในเว็บขายบ้านน้อยลง

การลงประกาศขายบ้าน จึงต้องมีการอัปเดตลงประกาศขายบ้านอย่างสม่ำเสมอ เลือกวัน-เวลาลงประกาศ ให้ครอบคลุม เข้าถึงลูกค้าทุกช่วงเวลาในทุกวัน เพื่อให้ทรัพย์อยู่อันดับบน ๆ หรือต้น ๆ ของการค้นหา และหลังจากลงประกาศไปแล้ว ควรหมั่นเข้ามาตรวจเช็กดูว่าได้รับความสนใจมากน้อยแค่ไหน มีคนเข้ามาดูกี่คน มีคนที่สนใจฝากข้อความให้ติดต่อกลับ สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติม จะได้ดำเนินการได้อย่างรวดเร็ว

การเลือกเว็บขายบ้านมีส่วนสำคัญที่จะทำให้การขายบ้านขายออกได้เร็ว โดยเฉพาะเว็บอสังหาริมทรัพย์ที่มีผู้เข้าชมเว็บไซต์จำนวนมาก เพิ่มโอกาสให้ขายบ้านได้มากขึ้น นอกจากลงประกาศง่าย ขายฟรี เว็บขายบ้านเหล่านี้ยังมีรูปแบบการโษณาให้เลือกหลากหลาย หรือถ้าขายเองแล้วไม่ประสบความสำเร็จ สามารถใช้บริการจากนายหน้ามืออาชีพที่มีประสบการณ์มาช่วยทำการตลาด ก็จะยิ่งเพิ่มโอกาสให้ปิดการขายบ้านได้เร็ว 

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ขายฝากคอนโดคืออะไร

การขายฝากคอนโดคือการกู้เงินรูปแบบหนึ่ง ซึ่งเป็นการกู้เงินโดยขายทรัพย์สินของตนเองให้เจ้าหนี้ โดยมีเงื่อนไขว่าลูกหนี้จะมาไถ่ทรัพย์คืนตามระยะเวลาที่ตกลงกัน แต่ต้องไม่เกินระยะเวลาที่กฎหมายกำหนดไว้ ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ไถ่คืนได้ภายใน 3 ปี ส่วนอสังหาริมทรัพย์สามารถไถ่คืนได้ภายใน 10 ปี

โดยผู้ที่รับซื้อฝากจะได้รับผลประโยชน์ตอบแทนจากการขายฝากคอนโดสูงสุดถึง 15% ต่อปี หรือ 1.25% ต่อเดือน และได้รับเงินจากการขายฝากคอนโดคืนทันทีหากมีการไถ่ถอนเกิดขึ้น ถ้าอธิบายให้เข้าใจง่ายขึ้นก็คือเป็นการขายและให้โอกาสการซื้อคืนนั่นเอง ยกตัวอย่าง เช่น นาย A มีคอนโดอยู่และจำเป็นต้องใช้เงิน เลยตัดสินใจขายฝากคอนโดกับ นาย B ผู้ซึ่งเป็นนักลงทุนมีเงินเหลือใช้

เมื่อการขายฝากคอนโดเสร็จสิ้น คอนโดนั้นจะเป็นของนาย B ทันทีแต่นาย A ยังสามารถนำเงินมาซื้อคอนโดคืนจากนาย B ได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดตามสัญญา แต่ไม่เกิน 10 ปี ตามที่กฎหมายกำหนด แต่ถ้านาย A ไม่มาซื้อคืน คอนโดนั้นก็จะเป็นของนาย B โดยสมบูรณ์

ข้อดี-ข้อเสียของการขายฝากคอนโด

มาดูว่าการขายฝากคอนโดมีข้อดี-ข้อเสียอะไรบ้าง

ข้อดีของการขายฝากคอนโด

1. การขายฝากคอนโดส่วนมากนั้นผู้ให้กู้จะให้วงเงินสูงกว่าการกู้รูปแบบอื่น ซึ่งผู้ให้กู้บางรายอาจให้มากถึง 60% ของราคาประเมินได้เลยทีเดียว

2. การขายฝากคอนโดมีระยะเวลาในการไถ่ถอนที่ยืดหยุ่น โดยผู้ทำการขายฝากคอนโดสามารถยืดระยะเวลาในการไถ่ถอนได้เรื่อย ๆ แต่ต้องไม่เกินที่กำหนดไว้ หากตกลงกับเจ้าหนี้ไว้ว่าจะมาไถ่ทรัพย์คืนภายใน 1 ปี เมื่อถึงเวลาแล้วยังไม่พร้อม ก็สามารถยืดเวลาออกไปอีกกี่ครั้งก็ได้ แต่ต้องไม่เกินที่กฎหมายกำหนด

3. ลูกหนี้จะไม่ถูกเอาเปรียบจากการคิดดอกเบี้ยสูงเกินไป เพราะกฎหมายกำหนดให้เจ้าหนี้จะไม่สามารถคิดดอกเบี้ยจากการขายฝากได้เกิน 15% ต่อปีหรือ 1.25% ต่อเดือนเท่านั้น

ข้อเสียของการขายฝากคอนโด

1. ผู้ขายจะเสียกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินทันทีที่ตกลงทำสัญญาขายฝากคอนโด เหมือนกับขายของให้ลูกค้าไปแล้ว ผู้รับซื้อจึงใช้สอยทรัพย์ได้เพราะมีสิทธิในทรัพย์นั้นอย่างสมบูรณ์ แม้จะมีเงื่อนไขว่าสามารถซื้อคืนได้ก็ตาม

2. ถ้าผู้ขายไม่นำเงินไปจ่ายเพื่อไถ่ทรัพย์คืนเมื่อถึงกำหนดที่ระบุไว้ในสัญญา เจ้าหนี้จะได้สิทธิ์ขาดในทรัพย์สินนั้นทันที โดยไม่ต้องแจ้งล่วงหน้าหรือฟ้องบังคับใด ๆ ทั้งสิ้น

3. มีค่าใช้จ่ายสูง เพราะผู้ขายฝากคอนโดต้องเสียทั้งค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน ภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ หมายความว่ายิ่งทรัพย์สินมีราคาประเมินสูงก็จะต้องเสียเงินค่าธรรมเนียมมากตามไปด้วยนั่นเอง

สรุปข้อดี-ข้อเสียของการขายฝากคอนโด

สิ่งที่ควรมีในสัญญาขายฝากคอนโด

ก่อนทำสัญญาขายฝากคอนโด ควรพิจารณาสิ่งที่ควรมีต่อไปนี้ เพื่อให้การทำสัญญาเป็นธรรมและไม่เสียเปรียบในภายหลัง

1. เลือกนายทุนที่จดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมาย มีบริษัทและที่ตั้งที่ติดต่อได้ สามารถติดต่อได้ง่ายในเวลาทำการปกติ เช่น 9.00-17.00 น. ของวันจันทร์-ศุกร์

2. ดอกเบี้ยถูกกฏหมาย ไม่เกิน 15% ต่อปี ไม่คิดดอกเบี้ยแพง เพื่อไม่ให้มีปัญหาการชำระหนี้

3. ไม่ทำสัญญาแยกกับผู้ขายฝากคอนโด ใช้สัญญาที่ทำโดยเจ้าพนักงานกรมที่ดินเท่านั้น ซึ่งเป็นสัญญาเป็นธรรมต่อทั้งสองฝ่าย ถูกต้องตามกฏหมาย ไม่มีเงื่อนไขเพิ่มเติมที่อาจจะเป็นการเอาเปรียบผู้ขายฝากคอนโด

4. ตัวเลขในสัญญาระบุตามจริง เช่น ถ้าตัวเลขในสัญญาระบุเงินต้นในการจำนองคอนโด หรือ ตัวเลขสินไถ่ในการขายฝากคอนโดเกินจริง ผู้จำนองจะเสียเปรียบนายทุน และถ้าเจอนายทุนไม่ดี อาจจะทำให้เกิดการฉ้อฉลได้ตอนทำการไถ่ถอนโดยแอบอ้างว่าเงินต้นต้องไถ่ถอนตามที่ระบุในสัญญา

Guide

จำนอง-ขายฝาก แตกต่างกันอย่างไรในทางกฎหมาย

ขายฝากคอนโดแตกต่างจากการจำนองอย่างไร

นอกจากการขายฝากคอนโดแล้ว ยังมีอีกหนึ่งวิธีที่สามารถนำมาใช้ชำระหนี้ได้เช่นกันนั่นคือ “การจำนอง” โดยผู้จำนองนำทรัพย์สินของตน เช่น คอนโด บ้าน ที่ดิน ไปค้ำประกันหนี้เงินกู้ หากผิดนัดไม่ชำระหนี้ เจ้าหนี้ก็จะฟ้องร้องและบังคับคดียึดทรัพย์ที่นำมาค้ำประกันไว้ ซึ่งแตกต่างจากการขายฝากคอนโดที่เป็นการนำทรัพย์สินไปขายให้แก่คนอื่นภายใต้เงื่อนไขที่ว่า เมื่อถึงกำหนดแล้วผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ถอนได้ หากเกินกำหนดก็เสียกรรมสิทธิ์ทันทีนั่นเอง

ในภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ การขายฝากคอนโดจึงเป็นหนึ่งในตัวเลือกสำหรับผู้ที่ต้องการนำสินทรัพย์ของตนเองมาสร้างรายได้ แต่ควรศึกษารายละเอียดทั้งข้อดี-ข้อเสียให้ดีก่อนตัดสินใจ หากคิดว่าคุ้มค่าก็เป็นทางออกที่น่าสนใจไม่น้อย

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

1. ตั้งราคาให้เหมาะสม

ราคาถือเป็นปัจจัยหลักที่จะทำให้อสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ทาวน์เฮ้าส์/ทาวน์โฮม คอนโด หรือที่ดิน ขายออกได้อย่างรวดเร็ว ดังนั้นการตั้งราคาขายจึงค่อนข้างสำคัญ และถูกหยิบยกขึ้นมาเป็นข้อแรก การตั้งราคาขายต้องดูหลายปัจจัย ไม่ว่าจะเป็นราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ ราคาประเมินจากองค์กรอิสระหรือสถาบันทางการเงิน รวมถึงราคาตลาดหรือราคาซื้อขายจริงบนทำเลนั้น ๆ

ดูราคาตลาดจากหน้ารวมประกาศขายบ้าน ทาวน์เฮ้าส์/ทาวน์โฮม คอนโด และที่ดิน

ในช่วงนี้มีข้อควรระวัง ถ้าอยากฟันกำไรด้วยการตั้งราคาขายสูง ๆ อาจจะไม่เหมาะสมนัก และอาจไม่เป็นที่สนใจ ด้วยภาวะเศรษฐกิจที่ทรงตัว การใช้จ่ายหรือซื้ออะไรที่มีราคาเกินตัวจึงเป็นไปได้ยาก อีกอย่างราคาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดก็ไม่ได้อยู่ในระดับสูงมากนัก เพื่อให้ขายออก

Guide

ดูแนวโน้มราคาอสังหาฯ จากรายงาน Thailand Property Market Index

2. ทำสินค้าให้น่าสนใจ

แม้คนส่วนใหญ่จะคิดเยอะกว่าเดิม กว่าจะควักเงินแต่ละบาทออกจากกระเป๋า แต่ก็ยังพบสัญญาณที่ดี ผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างมาก โดยเฉพาะการค้นหาผ่านช่องทางออนไลน์ จากข้อมูลของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ที่ได้ทำการรวบรวมพฤติกรรมการเข้าชมจากเว็บไซต์ DDproperty.com พบว่า จำนวนการเข้าชมและทำการค้นหาต่อบนเว็บไซต์ เพิ่มสูงขึ้น กรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 2% นนทบุรี เพิ่มขึ้น 5% และปทุมธานี เพิ่มขึ้น 5% 

ถือเป็นโอกาสของผู้ที่ต้องการขาย แต่จะขายได้หรือไม่ ส่วนหนึ่งต้องสร้างความน่าสนใจให้สินค้า เพิ่มมูลค่าด้วยการปรับปรุงสินค้าให้สวยงามเหมือนใหม่ ให้ความสำคัญกับการปรับเปลี่ยนบ้าน หรือคอนโดให้เหมาะกับการ Work From Home มากขึ้น โดยอาจะเลือกใช้เฟอร์นิเจอร์ที่มีความยืดหยุ่น และมีประโยชน์ใช้สอยที่หลากหลาย นอกจากนี้ยังต้องใช้รูปภาพสวย ๆ ดึงดูดความสนใจ และให้ข้อมูลรายละเอียดที่ครบถ้วน

Guide

ไอเดียแต่งบ้านให้ขายบ้านง่ายในปี 2564

3. ลงประกาศขายที่อยู่อาศัย

ปัจจุบันมีช่องทางสำหรับผู้ที่อยากขายอสังหาริมทรัพย์มากมาย ทั้งแบบที่ต้องใช้เงินและแบบที่ไม่ต้องใช้เงิน กรณีที่เจ้าของขายเองก็สามารถถ่ายรูปบ้านในมุมต่าง ๆ ที่ต้องการนำเสนอ พร้อมกับเตรียมข้อมูลพื้นฐานที่สำคัญ เช่น ทำเลที่ตั้ง ขนาดพื้นที่ต้องตัวบ้าน ระบบสาธารณูปโภคในบริเวณใกล้เคียง แล้วก็นำไปลงประกาศตามแหล่งต่าง ๆ ได้เลย พื้นที่สำหรับการประกาศขายที่อยากแนะนำมีดังนี้

- เว็บไซต์ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ข้อดีคือ เว็บไซต์เหล่านี้มีการทำข้อมูลเพื่อดึงดูดผู้ที่สนใจซื้อขายที่อยู่อาศัยให้เข้ามาอย่างต่อเนื่อง โอกาสที่ลูกค้าจะได้เห็นบ้านหรือคอนโดที่ต้องการขายก็มีมากขึ้น

- กลุ่มที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ใน Facebook อีกหนึ่งช่องทางบนโลกออนไลน์ที่ได้รับความนิยมมาก สามารถโพสต์เพื่อประกาศขายที่อยู่อาศัย แต่ต้องสอบถามกฎระเบียบของกลุ่มดังกล่าวก่อนว่าอนุญาตหรือไม่

- ติดป้ายหน้าบ้านและในบริเวณใกล้เคียง วิธีข้างต้นถือเป็นวิธีการบนโลกออนไลน์ แต่อีกหนึ่งวิธีออฟไลน์ที่ไม่ควรมองข้ามคือการติดป้ายประกาศ ซึ่งช่วยเพิ่มโอกาสให้กับผู้สนใจโดยเฉพาะในละแวกบ้านตัวเองได้ แต่อย่าลืมทำป้ายที่มีข้อมูลการติดต่อชัดเจนติดเอาไว้ด้วย

Guide

วิธีประกาศขายบ้านและคอนโดแบบมือโปร

4. ตรวจเช็กค่าใช้จ่ายที่ผู้ขายต้องรับผิดชอบ

ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ จะมีค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องตกลงกันว่าใครจะจ่ายส่วนใด ซึ่งหากมีการตกลงให้เรียบร้อยก่อนขาย ก็จะช่วยให้การขายราบรื่น และเรียบร้อยมากขึ้น ค่าใช้จ่ายส่วนใหญ่มีดังนี้

- ค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน คิดเป็น 2% ของราคาประเมินที่ดินรวมสิ่งปลูกสร้าง โดยทั่วไปจะแบ่งจ่ายกันคนละ 1% ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย หรือในกรณีที่ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา ไม่ได้ลดราคาบ้านให้ แต่ผู้ขายมีข้อเสนอเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมโอนบ้านทั้งหมด หรือกรณีอื่น ๆ ตามข้อตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย

- ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยทั่วไปเป็นค่าใช้จ่ายของผู้ขาย คิดเป็น 3.3% ของราคาซื้อขาย ทั้งนี้ผู้ขายต้องครอบครองบ้านเป็นระยะเวลาไม่เกิน 5 ปี แต่หากครอบครองมากกว่า 5 ปีขึ้นไป หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ก็จะไม่ต้องจ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ผู้ขายต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์แทน

- ค่าอากรแสตมป์ โดยทั่วไปเป็นค่าใช้จ่ายของผู้ขาย คิดเป็น 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมินที่ดิน หากต่ำกว่า ให้ใช้ราคาประเมินที่ดินมาคำนวณ แต่ในกรณีที่ผู้ขายเข้าข่ายต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็ไม่ต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์

- ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา กรณีที่ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา ผู้ขายต้องชำระค่าภาษีนี้เพราะเป็นผู้มีรายได้จากธุรกรรมซื้อขาย การคิดค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเป็นแบบอัตราก้าวหน้าหรือแบบขั้นบันได และจำนวนเงินที่เสียภาษีก็ขึ้นอยู่กับวิธีการที่ได้มากับจำนวนปีที่ถือครอง เช่น หากได้มาด้วยการซื้อและถือครองนาน ก็จะต้องชำระค่าภาษีโอนบ้านเป็นจำนวนมาก ทั้งนี้พิจารณาจากราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของกรมที่ดิน

Guide

ไอเดียแต่งบ้านให้ขายบ้านง่ายในปี 2564

5. สัญญาต้องไม่พลาด ป้องกันการเสียเปรียบ

สัญญาซื้อขายเป็นเอกสารที่มีความสำคัญอย่างยิ่งในการซื้อขายบ้าน จึงต้องพิจารณาทุกรายละเอียดอย่างรอบคอบ ซึ่งสัญญาที่ดีก็ทำให้ผู้ซื้อ รวมถึงผู้ขายอุ่นใจด้วย โดยสัญญาที่ดีจะต้องมีข้อมูลสำคัญเหล่านี้

- ขนาดและราคาซื้อขาย ต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่า ขนาดที่ดิน พื้นที่บ้าน และราคาในสัญญาจะซื้อจะขายนั้นเป็นไปตามที่ตกลงกันไว้ ส่วนสัญญาซื้อขาย (ท.ด.13) จะต้องมีการตรวจสอบราคาซื้อขายบ้านและเลขที่โฉนดที่ดินในสัญญาให้ถูกต้องด้วย

- วันที่นัดโอนกรรมสิทธิ์ สัญญาจะซื้อจะขายต้องกำหนดวันที่นัดโอนกรรมสิทธิ์ โดยต้องเผื่อเวลาสำหรับการยื่นขอสินเชื่อและตรวจรับบ้านด้วย หากสัญญาจะซื้อจะขายไม่มีวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ สัญญานั้นก็จะกลายเป็นสัญญาซื้อขายที่เป็นโมฆะไปโดยปริยาย

- การรับผิดชอบค่าใช้จ่าย การซื้อขายบ้านจะมีค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และภาษีอากร ซึ่งอาจกลายเป็นปัญหา หากผู้ซื้อและผู้ขายไม่ตกลงกันให้ดีว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนไหน ดังนั้นจะต้องระบุในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเจน

- เบี้ยปรับเมื่อผิดสัญญา หากผู้ขายมีความล่าช้าในการส่งมอบบ้านหรือขอยกเลิกโดยที่ผู้ซื้อไม่ได้ทำผิดสัญญา ผู้ซื้อมีสิทธิ์คิดเบี้ยปรับรายวันได้ในอัตราไม่ต่ำกว่า 0.01% แต่รวมกันไม่เกิน 10% ของราคาซื้อขาย และเบี้ยปรับควรระบุไว้ในสัญญาอย่างชัดเจน

- ข้อตกลงและเงื่อนไขอื่น ๆ ทั้งผู้ขายและผู้ซื้อต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าตนเองจะได้รับความเป็นธรรมในสัญญาทุก ๆ ข้อ เช่น การยกเลิกสัญญา การคืนเงินมัดจำ และการรับประกันบ้าน ส่วนสัญญาซื้อขายจะระบุเงื่อนเพิ่มเติมในส่วนท้ายของสัญญา โปรดอ่านให้ครบถ้วนก่อนเซ็นสัญญาร่วมกัน

Guide

รู้เรื่องค่าธรรมเนียมและภาษี ซื้อขายอสังหาฯ ได้ไม่ยาก

6. นายหน้า ตัวช่วยสำคัญ

หากไม่มีความรู้และประสบการณ์ในการขาย รวมถึงเรื่องกฎหมาย การเงิน ขั้นตอนทางราชการ การขายอสังหาริมทรัพย์อาจเป็นเรื่องยากและซับซ้อน แนะนำให้ใช้บริการนายหน้า ผู้ช่วยคนสำคัญที่จะมาช่วยขายเริ่มตั้งแต่

- ให้คำแนะนำในการเตรียมบ้านก่อนประกาศขาย เช่น การตกแต่งและการตั้งราคาขาย กรณีบ้านมือสอง นายหน้าสามารถตรวจสอบจุดบกพร่อง ประเมินบ้าน และให้คำปรึกษาเพื่อปรับปรุงและช่วยให้บ้านขายได้ง่ายในราคาดี

- ทำการตลาด หาลูกค้า ติดต่อ และดำเนินการต่าง ๆ รวมถึงพาลูกค้าไปดูบ้านและปิดการขาย

- จัดเตรียมสัญญาซื้อขายบ้าน แจ้งให้เจ้าของบ้านเตรียมเอกสารต่าง ๆ และช่วยอำนวยความสะดวกในการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์

สำหรับค่านายหน้า โดยทั่วไปจะคิดที่ 3% ของราคาซื้อขาย หรืออาจต่อรองให้น้อยลงกว่านี้ได้หากบ้านที่จะขายมีราคาสูงมาก และนายหน้าจะเก็บค่านายหน้าเมื่อทำสัญญาซื้อขายเรียบร้อยแล้ว นั่นหมายความว่าจะจ่ายค่านายหน้าก็ต่อเมื่อได้เงินจากผู้ซื้อแล้ว

Guide

วิธีคำนวณค่าคอมมิชชั่น ต้องรู้ก่อนคุยกับนายหน้า

7. ใส่ใจเรื่องความสะอาด

ไม่ว่าจะเป็นในช่วงนี้ที่มีการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 หรือไม่ก็ตาม หนึ่งในเรื่องสำคัญที่ไม่ควรละเลยก็คือเรื่องของความสะอาด ก่อนขายควรมีการทำความสะอาดบ้านและคอนโดก่อนที่ผู้ซื้อจะเข้าอยู่อาศัย โดยเฉพาะการทำความสะอาดแบบบิ๊กคลีนนิ่ง (Big Cleaning) ซึ่งจะเอื้อประโยชน์ต่อการขาย เพราะบ้านหรือคอนโดที่สะอาด สามารถดึงดูดใจ หรือสร้างความประทับใจแรกให้กับผู้ซื้อหรือผู้เช่าตั้งแต่แรกเห็นนั่นเอง

ทั้งหมดนี้เป็น 7 เทคนิคดี ๆ ช่วยให้ขายบ้านออกง่าย แม้ในช่วงนี้ที่ดูเหมือนว่าภาวะเศรษฐกิจจะชะลอตัว แต่ก็ยังพบสัญญาณที่ดี มีผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น เป็นโอกาสที่ผู้ขายจะใช้เทคนิคเหล่านี้พิชิตใจผู้ซื้อ

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ขั้นตอนต้องรู้ก่อนจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

สิ่งที่ต้องรู้ก่อนแบ่งแยกที่ดิน

1. กำหนดจุดประสงค์ ก่อนอื่นต้องกำหนดก่อนว่าจะแบ่งแยกที่ดินเพื่ออะไร เช่น เพื่อแบ่งขายที่ดิน เพื่อแบ่งให้กับสมาชิกครอบครัว หรือเพื่อประกอบกิจการ

2.วางแผนแบ่งขนาดที่ดิน แบ่งแยกที่ดินแบบไหนถึงจะน่าสนใจ และแบ่งแยกที่ดินแบบไหนจะสามารถทำกำไรได้มากกว่ากัน เช่น ด้านไหนที่ติดถนน หรือด้านไหนที่ติดทิศมงคลตามความเชื่อ เพราะคนไทยเวลาซื้อที่ดิน ส่วนมากจะดูทิศทางลมและแสงแดดที่เข้ามายังที่ดินด้วย เนื่องจากหลายคนซื้อที่ดินเพื่อปลูกบ้าน

ทิศทางลม เรื่องควรรู้ก่อนซื้อบ้าน-สร้างบ้าน

3. เตรียมเอกสาร เมื่อกำหนดได้แล้วว่าจะแบ่งที่ดินออกมาในลักษณะใด ขั้นตอนต่อไปคือการเตรียมเอกสาร เพื่อมาติดต่อกับทางราชการ รวมถึงค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ให้พร้อมในการดำเนินการมากที่สุด

4. เดินทางไปยังหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เมื่อเตรียมทุกอย่างครบถ้วนแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือเดินทางไปยังหน่วยงานที่เกี่ยวข้องอย่างกรมที่ดิน ให้ช่วยดำเนินการให้ถูกต้องตามกฎหมายต่อไป ซึ่งไม่ยุ่งยาก เพียงแต่อาจจะต้องเสียเวลาสักนิดในการรอดำเนินการ

เพียงเท่านี้ก็สามารถทำการแบ่งแยกที่ดินออกเป็นแปลงย่อย ๆ แบบที่ต้องการได้แล้ว นี่แค่เริ่มต้นเท่านั้น เพราะในการแบ่งขายที่ดินยังมีรายละเอียดปลีกย่อยและข้อสงสัยอีกมากมาย

แบ่งแยกที่ดินตามมรดกทำอย่างไรได้บ้าง

สำหรับการแบ่งแยกที่ดินซึ่งเป็นที่ดินมรดกนั้น จะมีขั้นตอนเรื่องของการจัดการมรดกเข้ามาเกี่ยวข้อง ระยะเวลาดำเนินการก็จะนานกว่าแบบทั่วไป เริ่มต้นที่แจ้งคำร้องต่อศาลเพื่อแต่งตั้งผู้จัดการมรดก ในกรณีที่ไม่มีผู้จัดการมรดกตามพินัยกรรม หรือไม่มีการกำหนดจากผู้วายชนม์ ศาลจะพิจารณาแต่งตั้งตามลำดับของความสัมพันธ์ เช่น สามี-ภรรยาที่จดทะเบียนตามกฎหมาย บุตร ธิดา เป็นต้น

3 คำถามต้องตอบ ก่อนรับทรัพย์มรดก ไม่ว่าจะเงิน บ้าน หรือ ที่ดิน

ผู้ที่ได้รับการแต่งตั้งสามารถดำเนินการแบ่งแยกที่ดินตามที่ต้องการได้เลย โดยจะต้องยื่นคำร้องต่อรังวัดที่ดินให้เข้าทำการรังวัดใหม่ ซึ่งจะเข้าพื้นที่ไปทำการคำนวณพื้นที่ เขียนแผนที่ในโฉนดที่ดินแบบที่ทำการวัด และส่งกลับไปยังหน่วยงานทะเบียน เพื่อทำการบันทึกข้อมูลแผนที่ดินใหม่

ทั้งนี้ ก่อนที่จะทำการแบ่ง จะมีการเรียกเจ้าของที่ดินมาเพื่อสอบถามถึงการแบ่งในครั้งนี้ว่าเพื่ออะไร แบบที่วาดมาถูกต้องไหม เพื่อเป็นการยืนยัน จากนั้นจึงจะออกโฉนดที่ดินแปลงใหม่ที่ทำการสร้างขึ้น และปรับปรุงใบเก่าให้เป็นปัจจุบัน

โดยที่ดินที่แบ่งนี้จะยังคงเป็นของเจ้าของเดิม แต่สามารถเปลี่ยนชื่อได้ และต้องทำการโอนย้ายเท่านั้น ซึ่งสามารถทำได้ในอนาคต เมื่อโฉนดที่ดินเสร็จเรียบร้อย โดยต้องมาติดต่อยื่นคำร้องใหม่ เนื่องจากเป็นคนละส่วนงานกัน

แบ่งแยกที่ดินเพื่อขายต้องทำอย่างไร

สำหรับการแบ่งแยกที่ดินเพื่อขายนั้น ไม่ต่างการจากแบ่งที่ดินมรดกมากนัก แต่ขั้นตอนอาจจะมีเงื่อนไขมากกว่าเดิม อยู่ที่วัตถุประสงค์ของการแบ่ง ซึ่งอาจจะต่างกันไปตามค่าธรรมเนียม

ในกรณีเป็นเจ้าของที่ดิน สามารถทำการขอแบ่งแยกที่ดินได้ตามที่ต้องการ จากนั้นไปที่สำนักงานที่ดินเพื่อยื่นคำร้องขอรังวัดที่ดิน โดยจะมีเจ้าหน้าที่เข้ามาเพื่อทำการวัดที่ดิน คำนวณ และเขียนแผนที่ที่ดินให้ใหม่ และส่งต่อไปยังฝ่ายทะเบียนเพื่อให้ทำการบันทึกข้อมูลใหม่ตามรังวัด

โดยจะมีการเรียกเจ้าของที่ดินเข้ามาสอบสวน ทำการตรวจอายัด และชำระเงินค่าธรรมเนียมรายการต่าง ๆ ให้ครบถ้วน เจ้าหน้าที่ทะเบียนจึงจะทำการแก้ไขโฉนดเดิม และสร้างโฉนดสำหรับที่ดินผืนใหม่ที่แบ่งออกมา ทำการประทับตรารับรองเป็นอันเสร็จเรียบร้อย สามารถจะขายที่ดินตามขนาดจำนวนในโฉนดได้เลย เมื่อขายได้ก็เพียงทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ และเสียภาษีเท่านั้นเอง

ค่าใช้จ่ายในการแบ่งแยกที่ดินต้องจ่ายเท่าไหร่

ค่าใช้จ่ายในการแบ่งแยกที่ดินนั้น มีรายการที่จะต้องชำระ ดังนี้

ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการรังวัดหนังสือรับรองการทำประโยชน์ และโฉนดที่ดิน

1. ค่าธรรมเนียมออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ กับหน่วยงานรังวัด ในที่ดินไม่เกิน 20 ไร่ แปลงละ 30 บาท, สำหรับที่เกินมาจาก 20 ไร่ คิดไร่ละ 2 บาท

2. ค่าธรรมเนียมการพิสูจน์สอบสวน หรือตรวจสอบเนื้อที่เกี่ยวกับทำหนังสือรับรองการทำประโยชน์ รายแปลง แปลงละ 30 บาท, รายวัน วันละ 30 บาท, ค่าคัดหรือจำลองแผนที่ดิน แปลงละ 30 บาท, ค่าคำนวณเนื้อที่หรือสอบแส แปลงละ 30 บาท, ค่าจับระยะ แปลงละ 10 บาท

3. ค่าธรรมเนียมออกโฉนดที่ดิน ที่ดินไม่เกิน 20 ไร่ แปลงละ 50 บาท, สำหรับที่เกินมาจาก 20 ไร่ คิดไร่ละ 2 บาท

4. ค่าธรรมเนียมรังวัดเกี่ยวกับโฉนดที่ดิน รายแปลงละ 40 บาท, รายวัน วันละ 40 บาท, ค่าคัดหรือจำลองแผนที่ดิน แปลงละ 30 บาท, ค่าคำนวณเนื้อที่หรือสอบแส แปลงละ 30 บาท, ค่าจับระยะ แปลงละ 10 บาท

5. ค่าธรรมเนียมเบ็ดเตล็ด ค่าคำขอ แปลงละ 5 บาท, ค่ามอบอำนาจ เรื่องละ 20 บาท, ค่าปิดประกาศให้แก่ผู้ปิดประกาศ แปลงละ 10 บาท, ค่าพยานให้แก่พยาน คนละ 10 บาท, ค่าหลักเขต หลักละ 15 บาท

6. ค่าส่วนงานของรังวัด จะมีค่าพาหนะตามประกาศกระทรวง, ค่าเบี้ยเลี้ยงเจ้าหน้าที่ พนักงานเป็นแบบเหมาจ่ายตามประกาศกระทรวง, ค่าป่วยการให้เจ้าพนักงานผู้ปกครองท้องที่ หรือผู้แทนที่ไปในการรังวัดคนละ 50 บาทต่อวัน, ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ตามเหมาจ่าย เรื่องละ 100 บาท

ตรวจสอบรังวัดที่ดิน ก่อนจะถูกผู้อื่นกินพื้นที่

การคิดค่ารังวัดที่ดิน ค่าใช้จ่ายในการรังวัดที่ดิน

ค่าธรรมเนียมค่ารังวัดที่ดิน และค่าใช้จ่ายในการรังวัดที่ดินที่ผู้ขอจะต้อชำระตามกฎหมาย (กฎกระทรวง ฉบับที่ 47 และ 48 ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497) มีดังนี้

1. ค่าธรรมเนียมรังวัด เกี่ยวกับโฉนดที่ดิน แปลง/วัน/ละ 40 บาท, เกี่ยวกับหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แปลง/วัน/ละ 30 บาท

2. ค่าหลักเขตที่ดิน หลักละ 15 บาท (ตามที่ใช้จริง)

3. ค่าใช้จ่ายในการรังวัดลักษณะเหมาจ่าย ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าส่งหมายข้างเคียงทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ 100 บาท, ค่าป่วยการเจ้าพนักงานผู้ปกครองท้องที่ วันละ 50 บาท, ค่าพาหนะพนักงานเจ้าหน้าที่และคนงานรังวัด วันละไม่เกิน 800 บาท, ค่าคนงานรังวัด คน/วัน 200 บาท หรือ 250 บาท (ตามเขตจังหวัดที่กระทรวงการคลังกำหนด)

4. ค่ารังวัดที่ดิน ตามเกณฑ์กำหนดดังต่อไปนี้

- เนื้อที่ไม่เกิน 5 ไร่ ใช้เวลา 1 วันทำการ ค่าใช้จ่ายไม่เกิน 1,950 บาท

- เนื้อที่ไม่เกิน 15 ไร่ ใช้เวลา 2 วันทำการ ค่าใช้จ่ายไม่เกิน 3,750 บาท

- เนื้อที่ไม่เกิน 30 ไร่ ใช้เวลา 3 วันทำการ ค่าใช้จ่ายไม่เกิน 5,550 บาท

- เนื้อที่ไม่เกิน 50 ไร่ ใช้เวลา 4 วันทำการ ค่าใช้จ่ายไม่เกิน 7,350 บาท

- เนื้อที่ไม่เกิน 100 ไร่ ใช้เวลา 5 วันทำการ ค่าใช้จ่ายไม่เกิน 9,150 บาท

- เนื้อที่ไม่เกิน 150 ไร่ ใช้เวลา 6 วันทำการ ค่าใช้จ่ายไม่เกิน 10,950 บาท

- เนื้อที่เกิน 150 ไร่ ใช้เวลา 7 วันทำการ ค่าใช้จ่ายไม่เกิน 12,750 บาท

แบ่งที่ดินต้องติดต่อหน่วยงานไหน

หน่วยงานที่จะต้องเข้าติดต่อเมื่อต้องการแบ่งแยกที่ดิน มีเพียงไม่กี่หน่วยงาน หน่วยงานหลัก ๆ คือ สำนักงานที่ดินประจำอำเภอที่ตั้งอยู่ใกล้กับที่ดิน โดยเข้าไปติดต่อที่ฝ่ายทะเบียนเพื่อแจ้งคำร้องที่ประสงค์ จะทำการแบ่งแยกที่ดินออก ซึ่งจะมีหน่วยงานรังวัดที่ดินเข้ามาในการทำงาน เท่ากับว่าจะติดต่อเพียงหน่วยงานราชการเดียวเท่านั้น คือส่วนของสำนักงานที่ดินเท่านั้น เพราะรังวัดเป็นหน่วยงานย่อยภายใน มักจะมีที่ตั้งทำการในสำนักงาน อาคารเดียวกันเสมอ

การแบ่งแยกที่ดิน สามารถทำได้ง่าย ๆ มีขั้นตอนไม่ยุ่งยาก เพียงแต่จะต้องเตรียมตัว เตรียมเอกสารให้ดีเสียก่อน เพื่อการดำเนินการที่รวดเร็วและราบรื่น

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

HIGHLIGHTS

• การครอบครองที่ดินของผู้อื่นโดยไม่ได้หลบซ่อนเร้น ปิดบัง หรืออำพรางใด ๆ ติดต่อกันมาเป็นระยะเวลา 10 ปี สามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ด้วยการครอบครองปรปักษ์ได้

• การครอบครองปรปักษ์ ต้องใช้โฉนดที่ดินฉบับเจ้าของที่ดินในการขอกรรมสิทธิ์ แต่ถึงผู้ครอบครองปรปักษ์ไม่มีโฉนดฉบับนี้ เจ้าพนักงานจะถือว่าโฉนดที่ดินสูญหาย และออกใบแทนโฉนดที่ดินใหม่ ซึ่งในกรณีนี้โฉนดที่ดินเดิมเป็นอันใช้ไม่ได้ต่อไป

ใครที่เป็นนักลงทุน หรือ กำลังมองหาที่ดินสะสมไว้เป็นทรัพย์สินของตัวเอง โปรดพึงระวังให้ดีกับคำว่า “ครอบครองปรปักษ์” และเตรียมตัวทำความเข้าใจกับเรื่องที่ให้ถ่องแท้ เพราะยิ่งคุณมีที่ดินมากแค่ไหนการดูแลทรัพย์สินของท่านก็ยิ่งยุ่งยากขึ้นไปเรื่อยๆ

หลายคนมีที่ดินทั้งในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และต่างจังหวัด เก็บโฉนดของที่ดินต่าง ๆ ไว้กับตัวก็จริง แต่ไม่มีเวลาไปดูแลที่ดินของตัวเอง

วันดีคืนดีมีคนหัวหมอมาอ้างสิทธิในที่ดินของคุณ บอกกับคุณว่าที่ดินนี้ถูก ครอบครองปรปักษ์จากการเข้ามาแย่งครอบครองเป็นระยะเวลาติดต่อกัน 10 ปี ด้วยความสงบและเปิดเผยเจตนาในการเป็นเจ้าของ

หากเจ้าของที่ดินดังกล่าว ที่ถูกแย่งครอบครองปรปักษ์ไม่รู้เรื่องกฎหมายด้านนี้เลย คงต้อง งง เป็นไก่ตาแตกและมืดแปดด้านชนิดที่คิดไม่ออกว่าจะทำอย่างไรต่อไป โดยเบื้องต้นสามารถศึกษากฎหมายการครอบครองปรปักษ์ได้ที่นี่

หัวข้อหลักๆ ที่เจ้าของที่ดินทั้งหลายต้องรู้ก็คือ หลักเกณฑ์ตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์สำหรับการครอบครองปรปักษ์ มาตรา 1382

มาตรา 1382 ว่าด้วยการเข้าครองของทรัพย์สินของผู้อื่นหรือครอบครองปรปักษ์ โดยการจะเข้าครอบครองที่ดินของผู้อื่นได้นั้น

ผู้ที่เข้าครอบครองปรปักษ์จะเข้ามาใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่ผู้อื่นเป็นเจ้าของนั้นอย่างเหมาะสมกับปราศจากการข่มขู่ การใช้กำลัง การหลอกลวงและไม่มีใครหวงห้ามกีดกันในแสดงความเป็นเจ้าของหรือฟ้องร้องขับไล่

รวมไปถึงครอบครองโดยไม่ได้หลบซ่อนเร้น ปิดบัง หรืออำพรางใด ๆ ประกอบกับระยะเวลาที่ได้เข้ามาครอบครองที่ดินของผู้อื่นติดต่อกันมาเป็นระยะเวลา 10 ปี แล้วจึงสามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในที่ดินเนื่องจากการครอบครองปรปักษ์ได้

ทั้งนี้ ทรัพย์สินที่ผู้อื่นเข้ามาตั้งรกรากและครอบครองปรปักษ์ได้นั้นต้องเป็นทรัพย์สินที่เจ้าของมีกรรมสิทธิ์อยู่และในกรณีที่ดินจะต้องเป็นที่ดินมีโฉนดหรือตราจองเท่านัน (นส.4)

อีกหนึ่งข้อที่เจ้าของที่ดินจะต้องรู้ไว้ก็คือ ต่อให้คุณจะมีโฉนดอยู่ในมือก็อย่าได้วางใจ เจอคนหัวหมอคิดจะครอบครองปรปักษ์ที่ดินเข้าไปรับรองว่าคุณอาจเสียที่ดินไปง่าย ๆ

เพราะเมื่อบุคคลที่จะเข้ามาครอบครองปรปักษ์ต้องการจดทะเบียนในการครอบครองจะต้องใช้หลักฐานแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนี้

• คำสั่งหรือคำพิพากษาอันถึงที่สุดที่แสดงว่าผู้ขอได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครอง
• บัตรประจำตัว 
• สำเนาทะเบียนบ้าน
• โฉนดที่ดินฉบับเจ้าของที่ดิน

สำหรับ เอกสารโฉนดที่ดินฉบับเจ้าของที่ดิน ถึงแม้ผู้เข้ามาแย่งครอบครองปรปักษ์ไม่มี เจ้าพนักงานจะถือว่าโฉนดที่ดินสูญหาย และออกใบแทนโฉนดที่ดินแล้วดำเนินการจดทะเบียนตามควรแก่กรณี ในกรณีนี้โฉนดที่ดินเดิมเป็นอันใช้ไม่ได้ต่อไป

ตัวอย่างกรณีเจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมต้องการฟ้องร้องเพื่อถอนชื่อจากโฉนดใหม่จากการครอบครองปรปักษ์

หากเรามีที่ดินในกรรมสิทธิ์ไว้ในครอบครอง และให้ญาติเข้ามาสร้างบ้านอยู่เป็นระยะเวลากว่า 10 ปี ต่อมาเราอยากนำที่ดินในครอบครองของเรานั้นไปใช้ประโยชน์อื่น ๆ

โดยต้องการให้ญาติทำการย้ายหรือรื้อถอนบ้านออกไป แต่ญาติไม่ย้ายออกแล้วนำกรรมสิทธิ์การครอบครองปรปักษ์มาอ้างโดยอาศัยสิทธิการอนุญาตจากเจ้าของที่ดินมาเป็นระยะเวลา 10 ปี เราจะสามารถทำอะไรได้บ้างหากต้องการที่ดินคืน

ตามมาตรา 1382 สามารถฟ้องคดีเพื่อเอาคืนที่ดินซึ่งการครอบครองนั้นได้ แต่จะอยู่ในบังคับของบทบัญญัติมาตรา 1376 กล่าวคือ “ถ้าผู้ครอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายไซร้

ท่านว่าผู้ครอบครองมีสิทธิจะได้คืนซึ่งการครอบครอง เว้นแต่อีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิเหนือทรัพย์สินดีกว่า ซึ่งจะเป็นเหตุให้เรียกคืนจากผู้ครอบครองได้” โดยเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินเดิมสามารถฟ้องคดีได้

แต่ต้องฟ้องภายในระยะเวลาหนึ่งปี นับตั้งแต่เวลาที่ถูกญาติแย่งครอบครองหรือวันที่ญาติได้จดทะเบียนต่อศาลในการครอบครองปรปักษ์นั่นเอง

โดยกรณีนี้เจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมจะยื่นฟ้องขอให้เพิกถอนชื่อหรือโฉนดใหม่จากการครอบครองปรปักษ์นั้นเสีย ซึ่งในทางปฏิบัติตามแนวคำพิพากษาของศาลฎีกาจะยอมรับให้มีการดำเนินการพิสูจน์ใหม่ และถ้าผู้ฟ้องแสดงสิทธิของตนได้ดีกว่า (หรือหมายความว่าเจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมมีสิทธิเหนือทรัพย์สินดีกว่าจากข้อความข้างตน) ก็จะให้ผู้ฟ้องชนะคดีให้เพิกถอนโฉนดนั้น

ทั้งนี้โดยอาศัยหลักในประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 145 (2) ที่บัญญัติว่า คำพิพากษาที่วินิจฉัยถึงกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินใด ๆ เป็นคุณแก่คู่ความฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอาจใช้ยันแก่บุคคลภายนอกได้ เว้นแต่บุคคลภายนอกนั้นจะพิสูจน์ได้ว่าตนมีสิทธิดีกว่า

ดังนั้นนอกเหนือจากคดีพิพาทในกรณีตัวอย่างนี้ หากเจ้าของที่ดินไม่ได้เข้าไปดูแลที่ดิน เข้าไประวังแนวเขตที่ดิน หรือ มีการทำสัญญาให้เป็นลักษณะกับผู้ที่เข้ามาอยู่อาศัยในฐานะผู้เช่า

จนสามารถมีผู้ครอบครองปรปักษ์ตามเงื่อนไขของกฎหมายมาตรา 1382 ได้ โดยการใช้หลักฐานต่าง ๆ แจ้งต่อเจ้าพนักงานเพื่อแสดงความเป็นเจ้าของตามข้อมูลด้านบน นับตั้งแต่มีการจดทะเบียนหากล่วงเลยระยะเวลาเกิน 1 ปี โดยไม่มีผู้มาฟ้องร้องแย่งกรรมสิทธิ์ หรือ ฟ้องร้องขับไล่ก็จะถือว่าที่ดินในส่วนนั้นถูกครอบครองปรปักษ์ทันที

ดังนั้นสิ่งที่เจ้าของที่ดินต้องทำเพื่อป้องกันคนหัวหมอมาหักหลังคุณก็คือตรวจเช็คที่ดินในมืออย่างสม่ำเสมอ เสียภาษีให้ถูกต้องตามกฎหมาย รวมไปถึงเข้าไประวังแนวเขตที่ดินทำรังวัดสัก 4 ปีครั้งก็ถือว่าช่วยป้องกันคนที่จะมารุกรานที่ดินของเราได้เช่นกัน

ดูประเด็นถาม-ตอบที่น่าสนใจเกี่ยวกับการครอบครองปรปักษ์

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย  กิตติคม พจนี Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com 

หากคุณมีข้อสงสัยเกี่ยวกับการซื้อบ้าน อ่าน คู่มือซื้อขาย ที่สามารถเป็นตัวช่วยตอบได้ทุกคำถาม พร้อมบอกรายละเอียดการคำนวณสินเชื่อบ้าน ที่เหมาะสมกับคุณโดยเฉพาะมนุษย์เงินเดือน เพื่อให้ตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น

ประวัติโดยย่อของกรมธนารักษ์

กรมธนารักษ์ถูกก่อตั้งขึ้นในปี 2476 ในชื่อว่า “กรมพระคลัง” แต่ต่อมาได้เปลี่ยนชื่อเป็น “กรมคลัง” และในที่สุดในปี 2495 ก็ได้เปลี่ยนมาใช้ชื่อ “กรมธนารักษ์” จนถึงปัจจุบัน

ที่อยู่ของกรมธนารักษ์

เดิมตั้งอยู่ที่พระบรมมหาราชวังจนถึงปี 2502 จากนั้นจึงย้ายไปที่ถนนจักรพงษ์ แขวงชนะสงคราม เขตพระนคร จนถึงปี 2535 ปัจจุบันตั้งอยู่ที่กระทรวงการคลังซอยอารีย์สัมพันธ์ ถนนพระรามที่ 6 แขวงพญาไท เขตพญาไท กรุงเทพฯ 10400

อย่างไรก็ตาม สำนักประเมินราคาทรัพย์สินของกรมธนารักษ์นั้นตั้งอยู่ที่ศูนย์ราชการเฉลิมพระเกียรติ 80 พรรษา 5 ธันวาคม 2550 อาคาร B ชั้น 6 ถนนแจ้งวัฒนะ แขวงทุ่งสองห้อง เขตหลักสี่ กรุงเทพมหานคร 10210 แต่ถ้าหากคุณอยู่ในต่างจังหวัด ก็สามารถติดต่อหน่วยงานนี้ได้โดยสะดวกเช่นกัน เพราะกรมนี้มีสาขาอยู่ในทุกจังหวัดโดยใช้ชื่อหน่วยงานว่า “สำนักงานธนารักษ์พื้นที่”

หน้าที่หรือภารกิจหลักของกรมธนารักษ์

กรมธนารักษ์คือหน่วยงานที่มีหน้าที่หรือภารกิจหลักในการดูแลทรัพย์สินของแผ่นดิน ซึ่งมี 5 ประการด้วยกันตามที่ได้ระบุในเว็บไซต์อย่างเป็นทางการของกรม

1. คุ้มครอง ดูแล บำรุงรักษา ให้ใช้ จัดประโยชน์ จัดทำนิติกรรม และดำเนินการเกี่ยวกับราชพัสดุตามกฎหมายว่าด้วยที่ราชพัสดุ เช่น การขึ้นทะเบียนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างราชพัสดุและการจัดสรรให้ส่วนราชการใช้ที่ดินเหล่านั้น

2. ผลิตเหรียญกษาปณ์ รวมถึงนำออกใช้และรับคืนเหรียญกษาปณ์ดังกล่าว ตลอดจนดำเนินการเกี่ยวกับเงินตราตามกฎหมายเกี่ยวกับเงินตรา เช่น เมื่อคุณมีเหรียญที่ชำรุดหรือเหรียญรุ่นเก่า คุณสามารถคืนเหรียญนั้นที่กรมธนารักษ์ได้

3. รับ จ่าย และควบคุมเงินคงคลังให้เป็นไปตามกฎหมายเกี่ยวกับเงินคงคลัง เช่น การสั่งจ่ายเงินจากบัญชีเงินคงคลัง

4. ดำเนินการกำหนดราคาประเมินของอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งรวมถึงสิ่งปลูกสร้างด้วยเช่นกัน

5. จัดแสดงและอนุรักษ์ทรัพย์สินมีค่าของรัฐ และจำหน่ายผลิตภัณฑ์ตามระเบียบของกรม เช่น ที่ศาลาเหรียญกษาปณ์ไทย เป็นต้น

จะเห็นได้ว่า ในภารกิจที่ 4 นี้ กรมธนารักษ์มีหน้าที่ประเมินราคาที่ดิน ซึ่งเกี่ยวข้องกับผู้ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง โดยเราได้เคยกล่าวถึงในบทความราคาประเมินที่ดินมาก่อนว่า ราคาประเมินที่ดินคือราคากลางที่ผู้เชี่ยวชาญด้านที่ดินได้กำหนดไว้เป็นมาตรฐานเพื่อใช้เป็นแนวทางด้านราคาในการซื้อขายที่ดินให้กับทั้งผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ และธนาคารนำไปใช้พิจารณาวงเงินในการขอสินเชื่อ

นอกจากนี้ยังสามารถใช้ราคาประเมินดังกล่าวในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ตลอดจนการคำนวณเงินค่าธรรมเนียม ภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ และภาษีธุรกิจเฉพาะอีกด้วย

จากที่กล่าวมา คุณก็ได้ทราบแล้วว่าราคาประเมินที่ดินนี้มีประโยชน์หลายด้านทีเดียว แต่เราก็ยังขอแนะนำให้คุณศึกษาข้อมูลเรื่องความเกี่ยวข้องระหว่างราคาประเมินและราคาซื้อขายจริงเพื่อช่วยตัดสินใจในการตั้งราคาขายด้วยเช่นกัน

เว็บไซต์ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์

ในยุคแห่งโลกออนไลน์หรือที่เราเรียกกันติดปากว่า “ไทยแลนด์ 4.0” นี้ การทำสิ่งที่คิดว่ายากอาจไม่ได้ยากอย่างที่คิด การค้นหาราคาประเมินที่ดินก็เช่นกัน กรมธนารักษ์ของไทยมีบริการเว็บไซต์เผยแพร่ราคาประเมินซึ่งใช้งานง่าย สามารถค้นหาข้อมูลราคาได้จากเลขที่โฉนดหรือเลขที่ดินได้ทันที ยังไม่รวมถึงฟังก์ชันสรุปราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินในทุกจังหวัดของประเทศไทย โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ที่แบ่งย่อยละเอียดยิบถึงระดับเขต ทั้งยังมีข้อมูลราคาสิ่งปลูกสร้างและอาคารชุดด้วย

ข้อมูลติดต่อกรมธนารักษ์

หากการค้นหาข้อมูลราคาเกิดปัญหาอาทิ ไม่ทราบวิธีใช้งานเว็บไซต์ ไม่พบข้อมูลราคาประเมินในบางทำเล หรืออาจมีข้อสงสัยอื่นใด สามารถ ติดต่อสำนักประเมินราคาทรัพย์สินของกรมธนารักษ์แบบไปที่สำนักงานด้วยตนเองตามที่อยู่ที่แจ้งไว้ข้างต้น ติดต่อทางโทรศัพท์ที่หมายเลข 02-142-2465 ถึง 67 ติดต่อทางอีเมลที่ pvb@treasury.go.th หรือตั้งคำถามบนเว็บไซต์ทางการของกรมก็ได้เช่นกัน

เชื่อว่าข้อมูลดังกล่าวข้างต้นจะเป็นประโยชน์ไม่มากก็น้อยในการค้นหาข้อมูลเกี่ยวกับราคาประเมินที่ดิน รวมทั้งตั้งราคาขายที่ดินของคุณ หากมีข้อสงสัยเพิ่มเติมเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์ เรามีข้อมูลพร้อมบริการให้คุณทุกเมื่อที่หน้าเตรียมตัวก่อนขาย

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ข้อมูลเบื้องต้นเกี่ยวกับหนังสือมอบอำนาจที่ดิน

ก่อนอื่น ขอแนะนำให้ทราบข้อมูลเบื้องต้นโดยสังเขปเกี่ยวกับการมอบอำนาจและหนังสือมอบอำนาจดังนี้

1. การมอบอำนาจ คือ การอนุญาตให้ผู้อื่นมีอำนาจทำการใด ๆ แทนคุณ และการกระทำนั้นมีผลทางกฎหมายเสมือนว่าคุณทำด้วยตนเอง

2. หนังสือมอบอำนาจ หรือมีอีกชื่อว่า ใบมอบฉันทะ คือ เอกสารหลักฐานที่ผู้มอบอำนาจคนเดียวหรือหลายคนมอบให้ผู้รับมอบคนเดียวหรือหลายคน เพื่อแสดงการอนุญาตให้ดำเนินการทำธุระหรือกิจกรรมบางอย่าง โดยเอกสารมีทั้งแบบลายลักษณ์อักษรและแบบทางวาจา

3. ในทางกฎหมายแล้ว ผู้มอบอำนาจเรียกว่า “ตัวการ” และผู้รับมอบอำนาจเรียกว่า “ตัวแทน” โดยจากนี้ไป เพื่อให้เป็นการเข้าใจง่าย เราจะใช้คำว่า “ตัวการ” และ “ตัวแทน” เมื่อกล่าวถึงฝ่ายที่มอบอำนาจและฝ่ายที่รับมอบอำนาจในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

ในด้านอสังหาริมทรัพย์นั้น หนังสือมอบอำนาจที่ดินจึงหมายถึงเอกสารหลักฐานการอนุญาตให้ตัวแทนมีอำนาจกระทำการเกี่ยวกับที่ดินแทนตัวการ โดยทั่วไปแล้ว เจ้าของที่ดินมักมอบอำนาจให้ทนายหรือนายหน้าดำเนินการเกี่ยวกับการแจ้งโฉนดที่ดินหายและขอออกโฉนดที่ดินใหม่ การขอรังวัดที่ดิน การชำระภาษีเกี่ยวกับที่ดิน การทำสัญญาเช่า การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน เป็นต้น

อายุการใช้งานของหนังสือมอบอำนาจที่ดิน

หลายคนอาจสงสัยว่าเอกสารหนังสือมอบอำนาจที่ดินทั่วไปที่ใช้สำหรับในการซื้อ ขาย จำนองที่ดิน โอน และรับโอนที่ดินมีวันหมดอายุหรือไม่ โดยทั่วไปแล้ว หนังสือที่ใช้มอบอำนาจไม่มีวันหมดอายุ นอกจากจะเกิดกรณีดังต่อไปนี้

1. ตัวการกำหนดระยะเวลาเริ่มต้นและสิ้นสุดของเอกสาร

วิธีกำหนดอายุการใช้งานของหนังสือมอบอำนาจที่ดินนี้ค่อนข้างเป็นที่นิยม เพราะสามารถทราบได้อย่างชัดเจนว่า การมอบอำนาจนั้นจะเริ่มต้นและสิ้นสุดเมื่อใด เมื่อตกลงซื้อหรือขายที่ดินกันเรียบร้อยแล้ว ทั้งเจ้าของที่ดินและผู้ซื้อก็จะตกลงนัดหมายเวลาไปดำเนินการชำระเงินค่าที่ดินและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน โดยมากมักมีระยะเวลา 1 หรือ 2 เดือนหลังจากลงนามในสัญญาซื้อขาย

ด้วยเหตุว่าแม้เจ้าของที่ดินมักต้องการให้รีบดำเนินการให้เสร็จเร็วที่สุด แต่ผู้ซื้อที่ดินอาจต้องใช้เวลาเตรียมความพร้อมในการชำระเงิน เช่น ต้องยื่นกู้เงินธนาคาร เป็นต้น

นอกจากนี้ ทั้งสองฝ่ายยังต้องชำระค่าใช้จ่ายและภาษีต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องแก่หน่วยงานราชการด้วย ดังนั้น การกำหนดเวลาให้ตัวแทนดำเนินการภายในระยะเวลาที่กำหนดยังช่วยป้องกันปัญหาการชำระเงินล่าช้า อันเป็นเหตุให้เกิดความยุ่งยากและเสียค่าปรับได้

2. ตัวการกำหนดเงื่อนไข

เงื่อนไขในที่นี้คือการกำหนดรายละเอียดว่าตัวแทนสามารถดำเนินการใดได้บ้าง เช่น ซื้อหรือขายที่ดินเท่านั้น รวมถึงกำหนดเขตพื้นที่ที่ตัวแทนสามารถใช้อำนาจแทนในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ได้ ยิ่งตัวการกำหนดเงื่อนไขให้ละเอียดขึ้น ความเสี่ยงจากการถูกฉ้อโกงจากตัวแทนก็จะน้อยลง

3. ตัวการถอนตัวแทนจากการรับมอบอำนาจ

เมื่อเกิดกรณี เช่น ตัวการต้องการทำธุระซื้อ ขาย หรือจำนองที่ดินด้วยตนเอง หรือตัวการคิดว่าตัวแทนไม่เหมาะสมที่จะเป็นตัวแทนอีกต่อไป ตัวการสามารถถอนตัวแทนจากการรับมอบอำนาจได้ทุกเมื่อ โดยมีสิทธิ์ที่จะขอหนังสือมอบอำนาจที่ดินนี้คืนด้วยเช่นกัน

4. ตัวแทนบอกเลิกการเป็นตัวแทนรับมอบอำนาจ

เช่นเดียวกับกรณีที่ตัวการขอถอนตัวแทน ตัวแทนก็สามารถบอกเลิกการรับมอบอำนาจได้ทุกเมื่อ แต่หากยกเลิกในช่วงเวลาที่ทำให้ตัวการเสียหาย เช่น ในระหว่างที่ตัวแทนจะไปทำสัญญาซื้อขายที่ดินและรับเงินมัดจำจากผู้ซื้อ เป็นต้น ตัวการสามารถดำเนินทางกฎหมายเพื่อเรียกร้องค่าเสียหายจากตัวแทนได้

5. ตัวการหรือตัวแทนเสียชีวิต

เมื่อตัวการหรือตัวแทนเสียชีวิต หนังสือแสดงการมอบและรับมอบอำนาจจะถูกยกเลิกไปโดยปริยาย หากตัวการเสียชีวิต ตัวแทนก็จะไม่มีสิทธิ์เดินเรื่องซื้อ ขาย หรือจำนองที่ดินของตัวการได้เลย เนื่องจากกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินของตัวการจะตกเป็นของผู้รับมรดกจากตัวการ ในทางกลับกัน หากตัวแทนเสียชีวิต แน่นอนว่าตัวการต้องหาตัวแทนคนใหม่ตามความจำเป็น

6. ตัวการหรือตัวแทนตกเป็นผู้ไร้ความสามารถหรือล้มละลาย

หากตัวการตกเป็นผู้ไร้ความสามารถหรือล้มละลาย ตัวแทนจะต้องดูแลผลประโยชน์ของตัวการต่อไปจนกว่าครอบครัวของตัวการจะมารับช่วงต่อ และหากตัวแทนตกเป็นผู้ไร้ความสามารถหรือล้มละลาย ครอบครัวของตัวแทนต้องแจ้งให้ตัวการทราบ และดูแลผลประโยชน์ของตัวการจนกว่าตัวการจะพร้อมดำเนินการทางธุรกิจที่ดินอีกครั้ง

อ่านเกี่ยวกับอายุของเอกสารหนังสือมอบอำนาจที่ดินตามกฎหมายที่ดินโดยละเอียดได้ที่เว็บไซต์อย่างเป็นทางการของกรมที่ดิน

การออกหนังสือมอบอำนาจที่ดินเพื่อให้ผู้อื่นทำการใด ๆ แทนคุณมีความเสี่ยงไม่น้อย อีกทั้งมูลค่าของทรัพย์สินเป็นหลักแสนหลักล้านขึ้นไป ดังนั้นคุณจึงควรกำหนดทั้งวันสิ้นสุดและเงื่อนไขการสิ้นสุดอายุของหนังสือมอบอำนาจที่ดินตั้งแต่ต้น พร้อมตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้รับมอบอำนาจเป็นผู้ที่ไว้ใจได้ และจะเป็นการดีที่สุดหากคุณใช้แบบฟอร์มหนังสือมอบอำนาจของกรมที่ดิน

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

วิธีขายบ้านอย่างไรให้เร็วและได้ราคา

ค่าใช้จ่ายในการขายบ้านมีอะไรบ้าง

ในการขายบ้านนั้น เมื่อพิจารณาเฉพาะฝ่ายของผู้ขายนั้น จะมีค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง 4 รายการด้วยกัน ได้แก่ ค่าธรรมเนียม ค่าอากร ภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ซึ่งในแต่ละรายการนั้นจะมีรายละเอียด และเงื่อนไขที่แตกต่างกันออกไป ดังนี้

1. ค่าธรรมเนียม 2%

ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะมีค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ในอัตรา 2% จากราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งระยะเวลาที่ถือครองกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ หรือการมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่เป็นเงื่อนไขในการยกเว้นค่าธรรมเนียมนี้ แต่ส่วนใหญ่แล้วจะมีการแบ่งค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนนี้ออกเท่า ๆ กัน โดยให้ฝ่ายผู้ซื้อและผู้ขายรับผิดชอบค่าใช้จ่ายนี้เท่า ๆ กันฝ่ายละ 1%

2. ค่าอากร 0.5%

สำหรับผู้ขายที่ได้ถือครองกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่า 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านตั้งแต่ 1 ปีเป็นต้นไป ในขั้นตอนการจดทะเบียนโอนก็ยังมีค่าใช้จ่ายอีกรายการหนึ่งที่เรียกว่าค่าอากรสแตมป์ ซึ่งจะคำนวณค่าอากรในอัตรา 0.5% จากราคาประเมินหรือราคาตลาด (ราคาซื้อขายจริง) โดยเลือกราคาที่สูงกว่ามาคิด ซึ่งถ้าหากผู้ขายถือครองกรรมสิทธิ์ในเวลาไม่ถึง 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านน้อยกว่า 1 ปี จะไม่ต้องเสียค่าอากร แต่จะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแทน

3. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%

ในกรณีที่ผู้ขายถือครองกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์น้อยกว่า 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3% จากราคาประเมินหรือราคาตลาดโดยเลือกราคาที่สูงกว่ามาคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะที่จะต้องชำระ แต่ในกรณีที่อสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการจะขายนั้นเป็นการได้มาจากมรดกตกทอดนั้นก็จะได้รับการยกเว้นการเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะ

4. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

รายได้ที่ผู้ขายได้รับจากการขายอสังหาริมทรัพย์ออกไปนั้นจะถือเป็นรายได้ของผู้ขายซึ่งจะต้องนำมาเข้าสู่กระบวนการคำนวณภาษีเงินได้ ในกรณีที่ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาก็จะต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ในอัตราภาษีของบุคคลธรรมดา

ในส่วนนี้จะนำระยะเวลาที่ถือครองกรรมสิทธิ์เข้ามาพิจารณาด้วย โดยการถือครองในระยะเวลาที่นานกว่าจะสามารถหักค่าใช้จ่ายได้ในอัตราที่สูงกว่า ทำให้เหลือเงินได้ในส่วนที่นำไปคำนวณเป็นภาษีที่จะต้องหัก ณ ที่จ่ายในอัตราที่น้อยลง ดังแสดงในตารางด้านล่าง

ทั้งนี้ จำนวนปีที่ถือครองกรรมสิทธิ์นั้นจะนับตามปีบัญชี โดยช่วงเวลาหนึ่งปีหมายถึงตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม ไปจนถึงวันที่ 31 ธันวาคมของปีเดียวกัน ดังนั้นการซื้อขายภายในปีเดียวกันนั้นจะนับเป็นการถือครอง 1 ปี และการถือครองข้ามปีแบบไม่เต็มปี เช่น ถือครองตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2561 ถึงเดือนกุมภาพันธ์ 2562 จะนับเป็นเวลา 2 ปี

วิธีคำนวณหาเงินได้พึงประเมินของรายได้จากการขายบ้าน

ในการคำนวณหาเงินได้พึงประเมินของรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นสามารถคำนวณได้ 2 วิธี จากอัตราส่วนในตารางข้างต้น

วิธีที่ 1 คำนวณจากอัตราส่วนเงินได้พึงประเมิน

วิธีการนี้จะนำอัตราส่วนที่จะนำมาคิดเป็นเงินได้พึงประเมิน (จากตารางข้างบน) ไปคูณกันกับรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ (ราคาขายอสังหาริมทรัพย์) ก็จะได้จำนวนเงินที่เป็นเงินได้พึงประเมินซึ่งจะใช้นำไปคำนวณหาภาษีเงินได้ต่อไป ซึ่งวิธีการนี้เป็นวิธีการคำนวณโดยตรงและจะทำให้ทราบจำนวนเงินได้พึงประเมินทันที

ตัวอย่าง คำนวณหาเงินได้พึงประเมินของรายได้จากการขายคอนโดมิเนียมไปในราคา 2.8 ล้านบาท โดยผู้ขายถือครองกรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมแห่งนี้มาแล้ว 6 ปี

เงินได้พึงประเมิน = รายได้จากการขายอสังหาฯ (บาท) x อัตราส่วนเงินได้พึงประเมิน (%) ณ ปีที่ 6

เงินได้พึงประเมิน = 2,800,000 x 40% 

เงินได้พึงประเมิน = 1,120,000 บาท

เงินได้พึงประเมินของรายได้จากการขายคอนโดมิเนียมราคา 2.8 ล้านบาท ที่ถือครองกรรมสิทธิ์ในช่วง 6 ปี คือ 1,120,000 บาท 

วิธีที่ 2 คำนวณจากอัตราส่วนหักค่าใช้จ่าย 

เงินได้พึงประเมินของรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ (ราคาขายอสังหาริมทรัพย์) นั้นก็คือจำนวนเงินที่คงเหลืออยู่หลังจากหักค่าใช้จ่ายออกจากรายได้แล้ว

ดังนั้น วิธีการนี้จะเริ่มต้นจากการหาค่าใช้จ่ายที่จะถูกหักออกไปจากรายได้ของการขายอสังหาริมทรัพย์ ด้วยการนำรายได้มาคูณด้วยอัตราส่วนหักค่าใช้จ่าย (จากตารางข้างบน) จะได้จำนวนค่าใช้จ่ายที่จะถูกหักออก แล้วจึงนำไปหักออกจากรายได้อีกทีหนึ่งก็จะได้เงินได้พึงประเมิน ซึ่งวิธีการนี้จะเป็นการคำนวณทางอ้อม ซึ่งมีขั้นตอนที่ซับซ้อนกว่าเล็กน้อย แต่สามารถคำนวณออกมาได้ผลเท่ากับวิธีการแรก

ตัวอย่าง คำนวณหาเงินได้พึงประเมินของรายได้จากการขายคอนโดมิเนียมไปในราคา 2.8 ล้านบาท โดยผู้ขายถือครองกรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมแห่งนี้มาแล้ว 6 ปี

ค่าใช้จ่ายที่จะถูกหักออกจากรายได้ = รายได้จากการขายอสังหาฯ (บาท) x อัตราส่วนหักค่าใช้จ่าย (%) ณ ปีที่ 6

ค่าใช้จ่ายที่จะถูกหักออกจากรายได้ = 2,800,000 x 60%

ค่าใช้จ่ายที่จะถูกหักออกจากรายได้ = 1,680,000 บาท

ค่าใช้จ่ายที่จะถูกหักออกจากรายได้ของการขายคอนโดมิเนียมราคา 2.8 ล้านบาท ที่ถือครองกรรมสิทธิ์ในช่วง 6 ปี คือ 1,680,000 บาท

เงินได้พึงประเมิน = รายได้จากการขายอสังหาฯ (บาท) – ค่าใช้จ่ายที่จะถูกหักออกจากรายได้ (บาท)

เงินได้พึงประเมิน = 2,800,000 - 1,680,000 

เงินได้พึงประเมิน = 1,120,000 บาท 

เงินได้พึงประเมินของรายได้จากการขายคอนโดมิเนียมราคา 2.8 ล้านบาท ที่ถือครองกรรมสิทธิ์ในช่วง 6 ปี คือ 1,120,000 บาท (เท่ากับการคำนวณด้วยวิธีแรก) 

เงินได้พึงประเมินที่คำนวณได้นั้น คือเงินได้พึงประเมินในช่วงระยะเวลาทั้งหมดของการถือกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว แต่อัตราภาษีแบบก้าวหน้าที่ใช้ในการคำนวณภาษีนั้นกำหนดเป็นอัตราภาษีต่อปี จึงต้องนำเงินได้พึงประเมินมาทำให้เป็นเงินได้พึงประเมินต่อปีด้วยการหารกลับด้วยจำนวนปีที่ถือครอง

ตัวอย่าง เงินได้พึงประเมินทั้งหมดของรายได้จากการขายคอนโดมิเนียมที่ถือครองกรรมสิทธิ์มา 6 ปี ในราคา 2.8 ล้านบาท คือ 1,120,000 บาท 

เงินได้พึงประเมินต่อปี = เงินได้พึงประเมินทั้งหมด (บาท) / จำนวนปีที่ถือครอง (ปี)

เงินได้พึงประเมินต่อปี = 1,120,000 / 6 = 186,667 บาท

จำนวนเงินได้พึงประเมินต่อปีที่คำนวณได้นี้คือจำนวนที่จะนำไปเข้าสู่กระบวนการคำนวณภาษี โดยคำนวณตามอัตราภาษีแบบก้าวหน้า ดังแสดงในตารางด้านล่างนี้

จากจำนวนเงินได้พึงประเมินต่อปี 186,667 บาท สามารถนำมาคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายต่อปี ดังนี้

จากการคำนวณภาษีต่อปีจากเงินได้พึงประเมินต่อปีพบว่าจะต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ปีละ 13,667 บาท ซึ่งตัวเลขที่คำนวณออกมานั้นคือภาษีหัก ณ ที่จ่ายเพียงปีเดียวเท่านั้น ไม่ใช่ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายทั้งหมดที่จะต้องชำระ ณ วันที่โอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ จะทราบภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายทั้งหมดได้ด้วยการคูณกลับด้วยจำนวนปีที่ถือครองกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้น

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายทั้งหมด = ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายต่อปี (บาท) x จำนวนปีที่ถือครอง (ปี)

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายทั้งหมด = 13,667 x 6 = 82,002 บาท

ราคาประเมินที่ดิน เรื่องต้องรู้ก่อนซื้อขายบ้าน

ขายบ้านอย่างไรให้ได้กำไร

จากค่าใช้จ่ายรายการต่าง ๆ ที่จะเกิดขึ้นในการขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเราได้รวบรวมมานำเสนอกันข้างต้น ผู้จะขายอสังหาริมทรัพย์จึงควรให้ความสำคัญกับการตั้งราคาให้ครอบคลุมค่าใช้จ่ายเหล่านี้เอาไว้ เพื่อที่ว่าเมื่อขายอสังหาริมทรัพย์แล้วจะยังได้กำไรจากการขายหลังหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดอีกด้วย ดังตัวอย่างต่อไปนี้

ตัวอย่าง ซื้อคอนโดมาในราคา 2.6 ล้านบาท อยู่อาศัยมา 6 ปีและมีชื่อในทะเบียนบ้าน แล้วต้องการขายคอนโดมิเนียมนี้ในราคา 2.8 ล้านบาท จะเหลือกำไรให้ผู้ขายหรือไม่ อย่างไร กำหนดให้ราคาประเมินของคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 2.2 ล้านบาท

จากข้อมูลในตัวอย่างในการขายคอนโดมิเนียมครั้งนี้จะมีค่าใช้จ่ายดังนี้

1. ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอน 1% คิดจากราคาประเมิน 2.2 ล้านบาท (ผู้ซื้อและผู้ขายออกคนละครึ่ง)

2. ค่าอากร 0.5% คิดจากราคาขาย 2.8 ล้านบาท (ใช้ราคาที่สูงกว่าคำนวณ)

3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ได้รับการยกเว้น (ถือครองกรรมสิทธิ์เกิน 5 ปี เสียเฉพาะค่าอากรเท่านั้น)

4. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ในช่วงอัตราเงินได้พึงประเมิน ณ ช่วงเวลาการถือครอง 6 ปี

สรุปค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการขายคอนโดมิเนียมได้ดังตารางด้านล่างนี้

จากตัวอย่างแสดงให้เห็นว่าการขายคอนโดมิเนียมที่ซื้อมาในราคา 2.6 ล้านบาท แล้วขายไปในราคา 2.8 ล้านบาท ทำให้เกิดส่วนต่างระหว่างราคาที่ซื้อมาและราคาที่ขายไปถึง 200,000 บาท แต่ในความจริงแล้วเมื่อหักลบค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการขายอสังหาริมทรัพย์แล้ว ก็เกือบจะกลายเป็นการขายเท่าทุน หรือเหลือกำไรเพียงเล็กน้อยเท่านั้น โดยเมื่อหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดผู้ขายจะได้กำไรเพียง 81,998 บาทเท่านั้น

การที่ผู้ขายประเมินค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นจากการขายอสังหาริมทรัพย์ล่วงหน้าจะช่วยให้ผู้ขายสามารถกำหนดราคาขายที่เหมาะสมได้ โดยเหลือส่วนต่างระหว่างราคาที่ซื้อมาและราคาที่ขายไปเอาไว้อย่างเหมาะสมและเพียงพอสำหรับค่าใช้จ่ายในการขาย ท้ายที่สุดแล้วจะทำให้ผู้ขายได้รับกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นหลังจากที่หักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ แล้ว

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กิตติคม พจนี Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

1. จัดระเบียบภายในยูนิต

เริ่มต้นด้วยการสำรวจความเรียบร้อยภายในบ้าน-คอนโดของคุณว่ามีอะไรแตก หัก ร้าว ใช้การไม่ได้บ้างหรือไม่ ถ้าพบ ความผิดปรกติใดๆ ควรดำเนินการซ่อมแซมปรับปรุงให้อยู่ในสภาพที่ใช้การได้

นอกจากนี้ ควรจัดระเบียบข้าวของเครื่องใช้ให้เรียบร้อย จำไว้ว่า “Less is more” คุณไม่จำเป็นต้องจัดเต็มกับการตกแต่งห้องเผื่อคนที่จะมาซื้อยูนิตต่อจากคุณ เพราะอย่าลืมว่ารสนิยมและความชอบของแต่ละคนนั้นแตกต่างกัน ดังนั้นควรปล่อยเรื่องนั้นให้เป็นการบ้านของเจ้าของใหม่ที่จะเข้ามาอยู่ต่อไปจะดีกว่า

2. ปรับลุคให้น่าอยู่และดูดี

ขั้นต่อไป ลองมองบ้านของคุณจากด้านนอก แล้วพิจารณาว่าต้องมีการต่อเติม แต่งแต้มอะไรเพิ่มเติมหรือไม่ สนามหน้าบ้านหญ้าขึ้นสูงไปหรือไม่ ต้นไม้ที่ปลูกไว้กำลังจะแห้งตายหรือเปล่า หรือถ้าเป็นคอนโด ลองมองภาพรวมของห้องตั้งแต่ประตูทางเข้า จำไว้ว่าความประทับใจครั้งแรกเป็นสิ่งสำคัญ หากแว้บแรกที่ผู้ซื้อมาดูห้องแล้วรู้สึกว่ายูนิตของคุณดูอับทึบ หรือรกร้างเหมือนบ้านผีสิง โอกาสในการขายได้ในครั้งนี้คงเหลือไม่ถึง 50% เป็นแน่

 9 ต้นไม้ฟอกอากาศ ปลูกง่ายในบ้าน

3. จัดคลีนนิ่งเดย์ครั้งใหญ่ 

ความสะอาดคืออีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ผู้ซื้อใช้ประกอบการตัดสินใจซื้อ ลองสำรวจให้ดีว่าห้องแต่ละห้องมีฝุ่นหรือคราบไม่พึงประสงค์ตกค้างอยู่บ้างหรือไม่ ประตู หน้าต่างมีรอยด่างใด ๆ หากบ้านหรือห้องของคุณปูพรม ควรดูดฝุ่นหรือลงทุนส่งซักไปเลย รวมไปถึงซอกเล็กซอกน้อยที่คุณอาจจะละเลยไปบ้าง มาถึงขั้นตอนนี้ คุณคงเข้าใจดีว่าความแตกต่างระหว่าง “ดูได้” กับ “ดูดี” มีข้อแตกต่างกันมากอยู่

9 จุดในบ้านที่มักเป็นแหล่งสะสมเชื้อโรค

4. เบสิคเข้าไว้ 

เพราะบ้านไม่ใช่สวนสนุก หากคุณคิดจะลงทุนทาสีใหม่เพื่อให้ยูนิตของคุณดูเอี่ยมอ่องอย่างแท้จริง ให้เลือกสีพื้นๆ อย่างสีขาว สีครีม สีเบจ แทนที่จะเลือกสีไฟแรงสูงอย่าง แดง เหลือง ม่วง หรือชมพู การปรับโทนสีบ้านให้เป็นสีพื้น ๆ ที่บางครั้งอาจจะไม่ใช่สีในดวงใจของคุณนั้นจริงๆ แล้วมีข้อดีอีกประการคือช่วยลดดีกรีความผูกผันระหว่างคุณกับยูนิตที่กำลังจะปล่อยขายได้ระดับหนึ่ง 

5. ครัวและห้องน้ำ 

เชื่อหรือไม่ว่า ห้องที่เป็นจุดขายสำคัญของบ้านคือห้องครัวและห้องน้ำ แม้แต่ยูนิตในคอนโด ที่มีพื้นที่ไม่มาก พื้นที่ส่วนที่เป็นครัว และห้องน้ำก็ยังเป็นตัวชูโรงสำคัญของยูนิตนั้นๆ เช่นกัน ลองสำรวจตรวจดูว่ามีอุปกรณ์ เครื่องครัว หรือเครื่องใช้ในห้องน้ำชิ้นไหนที่ต้องเปลี่ยนหรือซ่อมแซมหรือไม่ หลอดไฟที่ใช้อยู่ในสภาพที่ดีหรือเปล่า ตรงประตูตู้เย็นยังมีแม็กเน็ทรูปครอบครัวติดอยู่หรือไม่ หรือกองหนังสือเล่มโปรดในห้องน้ำเก็บออกมาแล้วหรือยัง

สรุปง่าย ๆ คือพยายามปรับยูนิตที่เรากำลังจะปล่อยขายให้เหลือความเป็นตัวคุณซึ่งเป็นเจ้าของเดิมน้อยที่สุด เพื่อพร้อมที่จะต้อนรับเจ้าของผู้ที่จะเข้ามาอยู่ใหม่และให้เจ้าของใหม่นั้นสร้างบรรยากาศและความเป็นบ้านในแบบฉบับของเขาด้วยตัวเอง อ่านเพิ่มเติมวิธีขายบ้านอย่างไรให้เร็วและได้ราคาได้ที่นี่

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

แต่การที่บ้านสักหลังจะเป็นบ้านในฝันของคนส่วนใหญ่ได้นั้นอาจฟังดูกว้างและยากเกินจะทำภายในระยะเวลาอันสั้น ดังนั้นเรามาเริ่มจากการกำจัดสิ่งไม่พึงประสงค์ทั้ง 5 อย่างที่ทำให้บ้านของคุณไม่เป็นบ้านในฝัน ทำให้บ้านราคาตก และทำให้บ้านของคุณด้อยค่าลงกันก่อน

1. การปรับปรุงซ่อมแซมบ้าน

การซ่อมแซมจำเป็นมากโดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าหากบ้านของคุณมีอายุตั้งแต่ 10 ปีขึ้นไป และยังไม่เคยซ่อมแซมกระเบื้อง, หน้าต่าง หรือตู้เลย ควรที่จะซ่อมแซมในส่วนนี้เพราะไม่มีผู้ซื้อคนไหนต้องการบ้านที่เก่าและเชย นอกจากนี้ห้องน้ำและห้องครัวเป็นห้องที่สำคัญสำหรับผู้ซื้อในการตัดสินใจชื้อบ้าน

แต่สิ่งสำคัญคือการการเลือกผู้รับเหมาที่น่าเชื่อถือจะช่วยให้คุณสามารถคำนวณงบประมาณในการปรับปรุงซ่อมแซม ระบุระยะเวลาซ่อมแซมจนแล้วเสร็จได้ และยังช่วยยังลดปัญหาจากการซ่อมแซมลง เช่น กระเบื้องที่ไม่ได้คุณภาพ, ฝาตู้หลวม การทาสีที่ไม่สม่ำเสมอ เป็นต้น เพราะหากเลือกผิด งานอาจไม่เสร็จ และของที่ได้มาอาจทำให้ห้องของคุณดูแย่ลงไปอีกก็ได้

สัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง ข้อควรระวังก่อนเสียรู้ผู้รับเหมา

2. การตกแต่งบ้าน

ถึงแม้ว่าการตกแต่งบ้านเพื่อขายจะทำให้คุณไม่สามารถตกแต่งได้ตามความต้องการของคุณทั้งหมด แต่การตกแต่งของคุณควรเป็นแบบที่ไม่หรูหราสะดุดตามากจนเกินไปและไม่ควรตกแต่งด้วยสีสันที่สดใสมากเพราะจะทำให้บ้านของคุณไม่น่าสนใจ ทางที่ดีควรตกแต่งแบบเรียบ ๆ แค่เพียงเล็กน้อยเท่านั้น เพราะการตกแต่งที่มากเกินพอดีจะทำให้ผู้ซื้อคิดว่าการตกแต่งที่มากขึ้นทำให้ต้องจ่ายเงินเพื่อชื้อบ้านในราคาสูงเกินความจำเป็น

3. ภายนอกบริเวณบ้าน

ส่วนแรกที่ผู้ซื้อมองเห็นเมื่อเข้ามาชมบ้านของคุณคือ พื้นที่บริเวณรอบ ๆ บ้าน เช่น ทางเดิน ทางเท้า สวนหย่อม ถ้าบริเวณนี้ไม่ได้รับการเอาใจใส่มีวัชพืชขึ้นรก สีที่รั้วหลุดลอก ย่อมทำให้ผู้ซื้อสรุปเอาเองได้ว่าสภาพภายในบ้านคงไม่ต่างกัน

ดังนั้น ส่วนนี้จึงเป็นสิ่งที่ต้องปรับปรุง ดูแลให้สะอาดและสวยงามอยู่ตลอด เพื่อสร้างความประทับใจแรกเริ่มให้กับผู้ซื้อ และนั่นหมายถึงโอกาสที่คุณจะขายบ้านได้

4. ปัญหากับเพื่อนบ้าน

พฤติกรรมของเพื่อนบ้านเป็นสิ่งที่อยู่นอกเหนือการควบคุม หากเพื่อนบ้านของคุณไม่เคยสร้างความเดือดร้อนหรือทำเสียงดังรบกวน สิ่งนี้ก็จะไม่เป็นปัญหาสำหรับคุณและผู้ซื้อ แต่ถ้าความสัมพันธ์ระหว่างคุณกับเพื่อนบ้านนั้นไม่ดีก็ควรที่จะบอกผู้ซื้อเกี่ยวกับปัญหาเหล่านี้เพื่อที่คุณกับผู้ซื้อจะได้ไม่มีปัญหาระหว่างกันในภายหลัง

5. สัตว์เลี้ยง

เมื่อมีการนัดแนะผู้ซื้อเพื่อเข้าชมบ้านควรจะย้ายสัตว์เลี้ยงของคุณไปอยู่ที่อื่นชั่วคราวเพื่อไม่ให้รบกวนหรือสร้างความรำคาญใจแก่ผู้ซื้อในขณะเข้าชมบ้าน และก่อนที่คุณจะเปิดบ้านต้อนรับผู้ซื้อควรทำความสะอาดบ้าน หลังจากย้ายสัตว์เลี้ยงของคุณออกไปแล้ว เพราะอาจมีผู้ซื้อบางคนที่แพ้ขนสัตว์ได้ สัตว์เลี้ยงของคุณควรอยู่ในกรงขังให้เรียบร้อยเพื่อความปลอดภัยของผู้ที่เข้ามาชมบ้าน

เลี้ยงหมาแมวต้องระวัง อย่ากระทบเพื่อนบ้าน

ถ้าคุณไม่มั่นใจว่าได้เตรียมความพร้อมสำหรับการขายบ้านของคุณครั้งนี้ดีพอหรือยังก็ไม่ต้องกังวลมากจนเกินไป เพราะคุณไม่สามารถทำตามความต้องการของใครคนใดคนหนึ่งได้ คุณไม่สามารถทำให้คนทุกคนประทับใจและพึงพอใจกับบ้านของคุณได้

แต่สิ่งที่คุณจะทำได้คือการปรับปรุงซ่อมแซมบ้านตามความเหมาะสม และให้ข้อมูลต่าง ๆ เกี่ยวกับบ้านของคุณตามความเป็นจริงมากที่สุด รวมถึงต้อนรับผู้ที่มาชมบ้านอย่างดีที่สุด สิ่งเหล่านี้จะช่วยสร้างความพึงพอใจให้กับผู้ซื้อและทำให้พวกเขาตัดสินใจที่จะชื้อบ้านของคุณเอง หรือลองอ่าน 7 เทคนิค ช่วยขายบ้านออกง่ายในช่วงนี้

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ด้วยเหตุนี้จึงอยากให้ลองมาเปรียบเทียบดูว่า หากคุณเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย ควรจะเลือกวิธีเจ้าของขายเอง หรือใช้บริการนายหน้าดี ซึ่งมีข้อที่ต้องพิจารณาดังต่อไปนี้

ทำอย่างไรเมื่ออยากขายที่อยู่อาศัยด้วยตัวเอง

แม้ว่าการขายที่อยู่อาศัยด้วยตัวเองจะมีขั้นตอนหลายอย่าง แต่เชื่อว่าหลายคนยังคงต้องการขายเอง ดังนั้น ถ้าในท้ายที่สุดตัดสินใจที่จะขายที่อยู่อาศัยด้วยตัวเองก็สามารถทำได้ แค่ดำเนินงานตามขั้นตอนดังต่อไปนี้

• 5 ขั้นตอนในการเตรียมบ้านก่อนขาย

1. ตรวจสอบให้แน่ใจว่าที่อยู่อาศัยอยู่ในเงื่อนไขที่สามารถขายได้

ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของระยะเวลาการครอบครองของเจ้าของเดิมตามกฎหมาย หนี้ค้างชำระหรือพันธะกับทางธนาคาร ทั้งหมดนี้ต้องจัดการให้เรียบร้อยก่อน เพื่อไม่ให้มีปัญหาภายหลังเมื่อมีการเจรจาตกลงซื้อขาย สิ่งที่ต้องให้ความสนใจมากเป็นพิเศษก็คือ

- ผู้ที่มีชื่อเป็นเจ้าของบ้านตามทะเบียนบ้านเป็นใคร และย้ายเข้าทะเบียนบ้านนี้เป็นเวลานานเท่าไรแล้ว จำเป็นจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรือไม่

- มีคดีความกับเพื่อนบ้านที่ยังค้างคาอยู่หรือไม่ ถ้ายังไม่สามารถแก้ไขให้เสร็จสิ้นในเวลาอันรวดเร็วก็ควรเลื่อนกำหนดการขายที่อยู่อาศัยออกไปก่อน

- มีรายละเอียดเกี่ยวกับการประกันบ้านส่วนไหนที่ต้องจัดการหรือไม่ ซึ่งรายละเอียดตรงนี้จะแตกต่างกันไปแล้วแต่บริษัทที่รับทำประกัน

2. การลงประกาศขายที่อยู่อาศัย

ปัจจุบันมีช่องทางสำหรับผู้ที่อยากขายบ้านมากมาย ทั้งแบบที่ต้องใช้เงินและแบบที่ไม่ต้องใช้เงิน กรณีที่เจ้าของขายเองก็สามารถถ่ายรูปบ้านในมุมต่าง ๆ ที่ต้องการนำเสนอ พร้อมกับเตรียมข้อมูลพื้นฐานที่สำคัญ เช่น ทำเลที่ตั้ง ขนาดพื้นที่ต้องตัวบ้าน ระบบสาธารณูปโภคในบริเวณใกล้เคียง แล้วก็นำไปลงประกาศตามแหล่งต่าง ๆ ได้เลย พื้นที่สำหรับการประกาศขายที่อยากแนะนำมีดังนี้

- เว็บไซต์ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ข้อดีคือ เว็บไซต์เหล่านี้มีการทำข้อมูลเพื่อดึงดูดผู้ที่สนใจซื้อขายที่อยู่อาศัยให้เข้ามาอย่างต่อเนื่อง โอกาสที่ลูกค้าจะได้เห็นบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่ต้องการขายก็มีมากขึ้น

- กลุ่มที่เกี่ยวข้องใน Facebook ปฏิเสธไม่ได้เลยว่าในบ้านเรามีอัตราการใช้งานสื่อออนไลน์อย่าง Facebook สูงมาก สามารถโพสต์เพื่อประกาศขายที่อยู่อาศัยในนี้ได้ แต่จะต้องคอยติดตามผลอยู่เสมอ และควรตอบคำถามผู้ที่ให้ความสนใจได้รวดเร็ว เพราะถ้าช้าเกินกว่าความอดทนของลูกค้า ก็จะเสียโอกาสนั้นไปอย่างน่าเสียดาย

- ติดป้ายหน้าบ้านและในบริเวณใกล้เคียง หลายคนมองข้ามช่องทางการประกาศขายแบบนี้ไป ทั้ง ๆ ที่มีความเป็นไปได้เยอะมากที่คนในพื้นที่จะให้ความสนใจ อาจจะเป็นเพื่อนบ้านที่กำลังต้องการขยายพื้นที่ คนทำงานในละแวกนั้น ๆ ที่กำลังมองหาบ้านใกล้ที่ทำงาน และถ้ายิ่งเห็นว่าเจ้าของขายเองก็จะยิ่งให้ความไว้วางใจในเรื่องของราคามากขึ้น ดังนั้นก็อย่าลืมทำป้ายที่มีข้อมูลการติดต่อชัดเจนติดเอาไว้ด้วย

• วิธีประกาศขายบ้านและคอนโดแบบมือโปร

3. เจรจาซื้อขายกับผู้ที่ให้ความสนใจ

หลังจากที่ลงประกาศขายไปแล้ว สิ่งที่ต้องทำต่อจากนี้ก็มีเพียงแค่รอ จะมีคนติดต่อเข้ามาในหลากหลายรูปแบบ บ้างก็เป็นลูกค้าตัวจริง บ้างก็เป็นนายหน้าที่มาเสนอตัวทำการขายให้ ในขั้นตอนนี้อาจจะต้องทำงานหลายอย่าง เช่น ถ่ายรูปเพิ่มเติมให้กับลูกค้า ตอบคำถามเชิงลึกทั้งในแง่กฎหมายและสภาพแวดล้อม นัดหมายเพื่อดูสถานที่จริง

• 5 ขั้นตอน ปิดการขายบ้านด้วยการเจรจา

แน่นอนว่า อาจจะไม่ได้โชคดีที่มีคนติดต่อเข้ามาแล้วปิดการขายได้เลย ต้องทำกระบวนการแบบนี้ซ้ำ ๆ กับลูกค้าอีกจำนวนหนึ่ง จนกว่าจะมีผู้ที่ความต้องการสอดคล้องกับที่อยู่อาศัยนั้น ๆ และพร้อมสำหรับการตัดสินใจซื้อจริง ๆ

แต่ถึงแม้จะได้ลูกค้าตัวจริงแล้ว การนัดหมายก็อาจยังเกิดขึ้นได้อีกหลายครั้ง ตั้งแต่การนัดหมายเจ้าหน้าที่เพื่อมาประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของขายเอง ไปจนถึงการนัดหมายเพื่อจัดเตรียมและตรวจสอบเอกสารสัญญาซื้อขายร่วมกัน

4. การไถ่ถอน กรณีที่ที่อยู่อาศัยนั้นยังติดผ่อนธนาคาร

จะง่ายกว่ามากหากบ้านหรือคอนโดมิเนียมหลังนั้นหมดภาระผูกพันกับทางธนาคารไปแล้ว แต่ถ้าไม่ เราจะต้องรอให้ผู้ซื้อยื่นกู้ผ่านเสียก่อนแล้วค่อยมาทำเรื่องไถ่ถอน โดยเริ่มจากติดต่อธนาคารที่เจ้าของบ้านได้ทำเรื่องกู้เอาไว้พร้อมกับแจ้งความประสงค์ขอไถ่ถอน จากนั้นก็รอกรอกเอกสารไถ่ถอนหลักทรัพย์ที่ทางธนาคารส่งตามมาให้ จะมีการนัดหมายวันไถ่ถอนและแจ้งปิดยอดบิล

ตามปกติแล้วผู้ซื้อจะต้องทำเช็คจำนวน 2 ใบ ใบหนึ่งให้กับธนาคารตามยอดหนี้คงค้าง อีกใบหนึ่งเป็นส่วนต่างที่ให้กับผู้ขาย

• ขายบ้านติดธนาคาร ทำได้ไหม?

 5. การโอนที่อยู่อาศัย

จะเป็นการเจอกันของบุคคล 4 ฝ่าย ได้แก่ ผู้ซื้อ ผู้ขาย ธนาคารผู้ขาย ธนาคารผู้ซื้อ ทั้งหมดต้องไปทำเรื่องโอนร่วมกันโดยมีเอกสารสำคัญที่ต้องเตรียมดังนี้

• บัตรประชาชนพร้อมสำเนา
• ทะเบียนบ้านพร้อมสำเนา
• โฉนดตัวจริง
• ถ้ามีคู่สมรสที่ถูกต้องตามกฎหมายให้นำเอกสารของคู่สมรสติดไปด้วย

ขั้นตอนส่วนนี้แค่ยื่นเอกสารและจ่ายค่าธรรมเนียมก็เป็นอันเสร็จเรียบร้อย แต่หลังจากนี้จะต้องทำการโอนย้ายมิเตอร์ไฟ มิเตอร์น้ำ และทำเรื่องขอคืนเงินประกัน ปิดท้ายด้วยการย้ายออกจากทะเบียนบ้านก็จะถือว่าสิ้นสุดการขายแบบเจ้าของขายเองอย่างสมบูรณ์

ขายผ่านนายหน้ามีข้อดีหรือข้อด้อยกว่าการขายเองอย่างไร

ถึงแม้ว่าการขายที่อยู่อาศัยด้วยตัวเองดูเหมือนจะได้เงินเต็มเม็ดเต็มหน่วยมากกว่า แต่การขายผ่านนายหน้าก็มีข้อดีในมุมอื่น ๆ ที่สามารถถ่วงน้ำหนักในการตัดสินใจได้ไม่แพ้กัน ลองมาดูกันว่าข้อดีข้อด้อยของการขายแต่ละแบบมีประเด็นไหนบ้าง

• นายหน้าขายบ้านมีข้อดีอย่างไร

1. เงินที่ได้รับหลังการขาย

ปกติแล้วการขายที่อยู่อาศัยผ่านนายหน้าจะต้องเสียค่าคอมมิชชั่นประมาณ 3% เป็นอย่างต่ำ ดังนั้นการขายด้วยตัวเองจึงได้รับเงินในจำนวนที่มากกว่า แต่ต้องอยู่บนเงื่อนไขที่ว่าผู้ขายมีการบริหารเงินระหว่างการดำเนินการซื้อขายที่ดีด้วย

2. ช่องทางการขาย

จุดแข็งของนายหน้าขายอสังหาริมทรัพย์ก็คือ จะมีกลุ่มลูกค้าในมือจำนวนมากและรู้แหล่งซื้อขายที่ดี สามารถเข้าถึงผู้สนใจจริง ๆ ได้เร็วกว่า ซึ่งตรงข้ามกับเจ้าของขายเองที่อาจต้องใช้เวลาในการหาลูกค้ามากกว่า

3. ความยุ่งยากระหว่างการซื้อขาย

ข้อนี้เป็นสิ่งที่การขายผ่านนายหน้าได้เปรียบอย่างเห็นได้ชัด เพราะผู้ขายสามารถส่งเรื่องทั้งหมดให้นายหน้าจัดการ แล้วรอไปทำเรื่องโอนย้ายทีเดียวได้เลย ในขณะที่การขายแบบเจ้าของขายเองต้องทำทุกอย่างดังที่กล่าวไปแล้วข้างต้น

4. ระยะเวลาในการขาย

การขายผ่านนายหน้ามีแนวโน้มที่จะขายได้รวดเร็วกว่าเจ้าของขายเอง เนื่องจากนายหน้ามือโปรมักจะมีประสบการณ์ทางด้านนี้ รู้ช่องทาง และวิธีการขายที่จะเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้ดีกว่า และปิดการขายได้รวดเร็วกว่านั่นเอง

• วิธีเลือกนายหน้าขายบ้านมือโปร

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า 

รวมทั้งไม่ต้องออกไปที่ไหนก็ได้ด้วยมีสิ่งอำนวยความสะดวกเพื่อการออกกำลังกายและพักผ่อนหย่อนใจในคอนโดอยู่แล้ว และด้วยบริเวณสถานีรถไฟฟ้าที่มักมีสิ่งอำนวยความสะดวกโดยเฉพาะแหล่งช้อปปิ้ง อย่างไรก็ตาม หลายคนคิดว่าคอนโดใกล้รถไฟฟ้า BTS และ MRT นั้นมาพร้อมกับเสียงรบกวนการอยู่อาศัยได้ โดยเฉพาะคอนโดใกล้สถานีรถไฟฟ้า เรื่องนี้จริงแท้แค่ไหน เรามีข้อคิดดี ๆ ให้พิจารณา พร้อมวิธีเลี่ยงเสียงดัง

คอนโดใกล้รถไฟฟ้าได้รับเสียงดังจากรถไฟฟ้าหรือไม่

ไม่เสมอไป เพราะขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายอย่าง แน่นอนว่า คอนโดใกล้รถไฟฟ้าใต้ดิน (ส่วนใหญ่คือ คอนโดใกล้รถไฟฟ้า MRT) นั้นจะไม่สร้างปัญหาเรื่องเสียงรบกวนแก่ผู้อาศัยในคอนโดใกล้เคียง

ส่วนจะได้ยินเสียงรถไฟฟ้าจากคอนโดใกล้รถไฟฟ้าบนดิน (ส่วนใหญ่คือ คอนโดใกล้รถไฟฟ้า BTS) หรือไม่นั้นก็ยังมีปัจจัยปลีกย่อยอื่นอีก คือ ระยะห่างจากรางและสถานีรถไฟฟ้า ทิศและตำแหน่งอาคาร ชั้นที่อยู่อาศัย ทิศของห้อง ตลอดจนสภาพและตำแหน่งอาคารใกล้เคียง แต่ไม่ต้องกังวลไป เรามีวิธีเลือกคอนโดใกล้รถไฟฟ้าเพื่อหลีกเลี่ยงมลพิษทางเสียงนี้

วิธีเลือกคอนโดใกล้รถไฟฟ้าบนดินเพื่อเลี่ยงเสียงดังจากรถไฟฟ้า

ห่างจากเส้นทางรถไฟฟ้าอย่างน้อย 300 เมตร

เลือกคอนโดใกล้รถไฟฟ้าที่อยู่ห่างจากรางและสถานีรถไฟฟ้าอย่างน้อย 300 เมตร แต่หากอยู่ใกล้บริเวณสับรางรถไฟหรือบริเวณทางโค้ง (ที่จะมีเสียงดังจากการเสียดสีเวลาเข้าโค้ง) หรือบริเวณที่รถไฟฟ้าวิ่งด้วยความเร็วสูง (ที่จะมีเสียงจากการกระทบกับรางดังกว่าช่วงที่วิ่งด้วยความเร็วต่ำ) ก็ควรเลือกให้อยู่ห่างอย่างน้อย 500 เมตร แม้จะต้องเดินไปใช้บริการรถไฟฟ้าไกลหน่อย แต่ก็ถือว่าเป็นการออกกำลังกายที่มาพร้อมกับการได้พักผ่อนโดยปราศจากเสียงรถไฟฟ้าดังรบกวน

อยู่หลังอาคารอื่นคั่นกลางกับเส้นทางรถไฟฟ้า

เลือกอาคารของคอนโดใกล้รถไฟฟ้าที่มีอาคารอื่นคั่นกลางกับเส้นทางหรือสถานีรถไฟฟ้า อาคารที่คั่นกลางนี้จะช่วยกันและดูดซับเสียงดังจากรถไฟฟ้าไว้เอง

เลือกคอนโดและห้องชุดที่ไม่หันหน้าเข้าเส้นทางรถไฟฟ้า

ยิ่งหันหลังให้ ยิ่งดี เพราะมีโอกาสยากที่เสียงจะเดินทางมายังห้องชุดผ่านทางประตูระเบียงและหน้าต่างได้ และส่วนอื่นของอาคารที่หันหน้าเข้าเส้นทางรถไฟฟ้าจะดูดซับเสียงไว้

เลือกห้องชุดที่อยู่บนชั้นสูงมาก

หากชั้นต่ำกว่า 20 มีโอกาสจะได้ยินเสียงดัง ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับระยะห่าง ตำแหน่ง และทิศของอาคารด้วย หากคอนโดอยู่ติดรถไฟฟ้าหรือใกล้รถไฟฟ้ามาก ก็ควรเลือกห้องชุดตั้งแต่ชั้น 30 ขึ้นไป

เลือกห้องที่ใช้ประตูและหน้าต่างแบบปิดสนิท

ควรใช้ประตูระเบียงเป็นแบบกันเสียง เช่น ประตูบานเลื่อนที่มียางซีลขอบประตู และหน้าต่างแบบบานติดตาย บานเปิด หรือบานกระทุ้ง ซึ่งมีรอยต่อน้อยและโดยรอบขอบหน้าต่างยังมีการอุดช่องโหว่ไว้อย่างแน่นหนา

จริง ๆ แล้ว มีหลายปัจจัยประกอบกันที่ทำให้ได้ยินเสียงดังจากรถไฟฟ้า จึงขอให้พิจารณาวิธีในแต่ละข้อในข้างต้นร่วมกัน และทดลองฟังเสียงจากสถานที่จริง ก่อนตัดสินใจเลือกซื้อห้องชุดของคอนโดใกล้รถไฟฟ้านั้น

ติดตั้งฟิล์มกรองแสงพร้อมกันเสียงรบกวนในคอนโดใกล้รถไฟฟ้า

วิธีช่วยลดเสียงดังจากรถไฟฟ้า

ติดตั้งกระจกกันเสียง

โดยที่แนะนำคือ กระจกลามิเนตแบบสองชั้นที่มีฟิล์มขั้นกลาง และกระจกสองชั้น ที่มีสองแผ่นประกบกันโดยมีช่องว่างตรงกลาง โดยแบบหลังจะช่วยลดเสียงได้ดีกว่า

ติดฟิล์มกรองแสงที่มีคุณสมบัติกันเสียง

วีธีนี้จะช่วยเสริมการป้องกันเสียงดังจากภายนอกได้มากขึ้น

ติดตั้งประตูและหน้าต่างแบบกันเสียง

ปัจจุบันมีบริการวิเคราะห์และออกแบบประตูและหน้าต่างที่มีระบบป้องกันเสียงรอบทิศทาง โดยสามารถทำได้ง่าย รวดเร็ว และไม่ต้องรื้อถอนประตูและหน้าต่างชุดเดิมให้ยุ่งยาก

สร้างผนังกันเสียง

ทำได้โดยติดตั้งฉนวนกันเสียงที่ผนังแล้วปิดทับด้วยแผ่นไฟเบอร์ซีเมนต์ หรือจะติดวอลเปเปอร์แบบหนาเพื่อกันเสียงรบกวนอีกชั้นหนึ่งซึ่งจะช่วยป้องกันความร้อนและเชื้อราด้วย

ตกแต่งห้องแบบกันเสียง

เช่น ติดผ้าม่านกันเสียงซึ่งเป็นแบบหนาเพื่อช่วยดูดซับเสียง จัดให้มีตู้เก็บของหรือชั้นวางของติดกำแพงฝั่งที่รับเสียงจากภายนอก วางเตียงนอนให้ห่างจากกำแพง เป็นต้น

คอนโดใกล้รถไฟฟ้าบางแห่งได้รับการออกแบบมาเพื่อช่วยปกป้องเสียงรบกวน ไม่แน่ว่า คุณอาจไม่ต้องลงทุนเพิ่มกับวิธีช่วยลดเสียงบางข้อในข้างต้น จึงควรสอบถามกับเจ้าหน้าที่ก่อนตัดสินใจ 

เมื่อรู้ว่าจะเลือกคอนโดใกล้รถไฟฟ้าแบบไหนแล้ว ก็ถึงเวลาเตรียมตัวซื้อคอนโดโดยศึกษาได้ที่

• ขั้นตอนการซื้อคอนโด
• ค่าใช้จ่ายในการซื้อคอนโด

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

จั่วหัวโฆษณาให้โดนใจ

หัวข้อประกาศขายบ้านถือเป็นหัวใจสำคัญที่ดึงดูดให้ผู้ที่สนใจเข้ามาชมรายละเอียดบ้านหรือคอนโดของผู้ขาย ดังนั้นผู้ขายจึงต้องเลือกใช้คำในการโฆษณาขายบ้านให้กระชับ ได้ใจความ และสื่อถึงจุดเด่นของบ้านและคอนโดได้อย่างน่าสนใจแต่ต้องไม่เกินจริง โดยอาจใช้โครงสร้างประโยคดังนี้

ข้อความเปิดประโยค ต้องเป็นข้อความที่อ่านแล้วรู้ทันทีว่าขายอะไร และอาจพูดถึงจุดเด่นไปพร้อม ๆ กันด้วย เช่น

• ขายทาวน์โฮมสวยแปลงมุม
• ขายคอนโดไฮไรส์ 2 ห้องนอน
• ขายบ้านเดี่ยวใกล้รถไฟฟ้า

อธิบายทำเลหรือจุดเด่น ใช้เพิ่มความน่าสนใจของโฆษณา ซึ่งมักจะพูดถึงจุดเด่นของบ้านหรือคอนโดที่ขาย เช่น

• โครงการติดถนนสุขุมวิท
• วิวโค้งแม่น้ำเจ้าพระยา
• เพียง 5 นาทีจากทางด่วน

ข้อความปิดประโยค ใช้สำหรับอธิบายจุดเด่นรอง หรือข้อความที่เชื้อเชิญให้ผู้ซื้อสนใจประกาศขายบ้านมากขึ้น เช่น

• ราคาพิเศษสุด
• ตกแต่งพร้อมเข้าอยู่ หรือรีโนเวทใหม่แล้ว
• พร้อมสวนและสระว่ายน้ำ

ข้อความที่ไม่ควรใช้ ควรหลีกเลี่ยงข้อความที่ทำให้รู้สึกว่าไกลไป เสียงดังไป หรือรีบขายผิดปกติ เช่น

• ขายด่วน ขายทิ้ง หรือขายขาดทุน
• ติดตลาด ใกล้สนามบิน ติดโรงงาน
• ย่านชานเมือง หรือใกล้สนามบิน

รายละเอียดการขายบ้านต้องครบ

ผู้ขายต้องอธิบายข้อมูลบ้านหรือคอนโดที่ต้องการขายให้ละเอียดมากที่สุด และควรแบ่งเป็นหัวข้อเพื่อให้ง่ายต่อการอ่าน ยกตัวอย่างเช่น

1. ชื่อโครงการ ทำเลที่ตั้ง และชั้นที่ตั้งสำหรับคอนโด
2. ขนาดบ้านและที่ดิน หรือขนาดห้องสำหรับคอนโด
3. รายละเอียดการตกแต่ง การต่อเติม และรายการเฟอร์นิเจอร์ในบ้าน
4. สิ่งอำนวยความสะดวกในบ้าน ในโครงการ และในบริเวณใกล้เคียงกับโครงการ
5. ราคาขาย ซึ่งอาจรวมทั้งราคาปกติ ราคาพิเศษ และราคาประเมินก็ได้
6. ชื่อและข้อมูลการติดต่อผู้ขาย

รูปถ่ายทุกมุมต้องเตะตา

รูปถ่ายที่สวยงามถือเป็นเทคนิคการขายบ้านที่สำคัญอย่างยิ่ง เพราะจะช่วยให้คนตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น ผู้ขายจึงต้องใช้รูปถ่ายที่เตะตา แต่ถ้าผู้ขายไม่เก่งด้านการถ่ายภาพก็จำเป็นต้องว่าจ้างผู้ที่มีทักษะด้านนี้มาช่วย เพราะการจะถ่ายภาพบ้านและห้องต่าง ๆ ให้สวยนั้นจำเป็นต้องใช้ฝีมืออยู่พอสมควร และควรใช้อุปกรณ์ถ่ายภาพที่รองรับเลนส์มุมกว้างเพื่อเก็บภาพห้องอย่างทั่วถึงในภาพเดียว และยังช่วยทำให้ห้องดูกว้างขวางขึ้นอีกด้วย

ลงประกาศขายบ้านให้ทั่ว

อินเทอร์เน็ตเปรียบเสมือนโลกที่กว้างใหญ่ ยิ่งผู้ขายลงโฆษณาขายบ้านหลากหลายช่องทางเท่าไร ก็ยิ่งมีโอกาสที่ทำให้ผู้คนพบเห็นมากขึ้นเท่านั้น และปัจจุบันก็มีพื้นที่มากมายสำหรับการลงโฆษณาขายบ้านฟรี ไม่ว่าจะเป็นการลงประกาศขายบ้านกับเว็บไซต์ DDproperty ที่มีคนเข้ามาค้นหาบ้านและคอนโดเป็นจำนวนมาก รวมทั้งโลกโซเชียลอย่าง Facebook Instagram และ Twitter ก็สามารถใช้เป็นพื้นที่โฆษณาขายบ้านได้เช่นกัน

รูปถ่ายสำหรับลงประกาศขายบ้าน

ซื้อโฆษณาเพื่อเพิ่มให้คนเห็น

ยิ่งเว็บไซต์ประกาศขายบ้านมีผู้เข้าชมมาก ก็ยิ่งมีผู้ขายสนใจมาลงโฆษณาขายบ้านมาก ประกาศของผู้ขายจึงตกจากหน้าแรก ๆ เร็วขึ้น นอกจากนี้เว็บไซต์ประกาศขายบ้านส่วนใหญ่มักกำหนดให้ลงโฆษณาขายบ้านฟรีได้เพียงประกาศเดียวในช่วงเวลาจำกัด ด้วยเหตุนี้ การซื้อโฆษณากับเว็บไซต์จึงเป็นหนึ่งในยุทธวิธีประกาศขายบ้านที่ช่วยทำให้ผู้ซื้อพบเห็นประกาศของผู้ขายเป็นอันดับต้น ๆ อยู่เสมอ บ้านที่ลงประกาศไว้ก็จะมีโอกาสขายได้เร็วขึ้นนั่นเอง

ทำโปรโมชั่นช่วยขายบ้าน

เมื่อผู้ซื้อตกลงซื้อบ้านและขอกู้กับธนาคาร ผู้ซื้อก็มักจะได้วงเงินไม่เต็มราคาขาย และยังมีค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่ต้องเสียก่อนการโอนกรรมสิทธิ์อีก ซึ่งถือเป็นโอกาสในการสร้างโปรโมชั่นที่ช่วยให้ผู้ขายปิดการขายได้เร็วขึ้น เช่น การจัดโปรโมชั่นช่วยผู้ซื้อออกค่าใช้จ่ายวันโอน ซึ่งผู้ขายจะบวกค่าใช้จ่ายในราคาขายไว้ก่อนแล้วก็ได้ หรือใช้วิธีตั้งราคาขายไว้ราคาหนึ่งก่อน เมื่อถึงเวลาเจรจา ผู้ขายก็ลดราคาให้เป็นอีกราคาหนึ่ง วิธีนี้ก็ช่วยให้ผู้ซื้อตัดสินใจได้ง่ายขึ้นเช่นกัน

ผู้ขายต้องสร้างความน่าเชื่อถือ

การลงข้อมูลของผู้ขายอย่างชัดเจนถือเป็นส่วนหนึ่งที่ทำให้ผู้ซื้อรู้สึกเชื่อมั่นว่าจะไม่โดนหลอก และข้อมูลการติดต่อก็เช่นกัน ผู้ขายควรให้ทั้งเบอร์โทรศัพท์หลักและเบอร์สำรอง และต้องพร้อมรับสายเสมอ เมื่อถึงขั้นตอนการเจรจาซื้อขายก็อย่ารอช้าที่จะส่งนามบัตรหรือบัตรประชาชนให้ผู้ซื้อทราบตัวตนของผู้ขาย ก็จะช่วยให้ผู้ซื้อตกลงทำสัญญาซื้อขายได้ง่ายขึ้น

สำรวจคู่แข่งและปรับตัว

ในบางกรณีที่ผู้ขายทำทุกอย่างเพื่อให้ประกาศขายบ้านของตัวเองดูน่าสนใจแล้ว แต่ก็ยังขายบ้านไม่ออกเสียที นั่นอาจเป็นเพราะบ้านหรือคอนโดของผู้ขายมีคู่แข่งเป็นจำนวนมากและคู่แข่งเหล่านั้นอาจลงประกาศขายได้น่าสนใจกว่า ดังนั้นผู้ขายจึงต้องสำรวจตลาดอย่างสม่ำเสมอ แล้วปรับวิธีขายบ้านของตนเองให้เหมาะสมกับสถานการณ์เพื่อสู้กับคู่แข่งให้ได้

ที่สำคัญอย่าลืมที่จะให้ความสำคัญกับ Keyword ว่าผู้ซื้อจะค้นหาทรัพย์ด้วยคำ ๆ ไหน เพราะเป็นอีกหนึ่งช่องทางที่ทำให้ผู้ซื้อเข้าถึงประกาศของเรามากขึ้น

ทั้งหมดนี้คือเทคนิคสำคัญที่ช่วยให้การลงประกาศขายบ้านด้วยตัวเองดูน่าสนใจมากขึ้น ทั้งยังช่วยเพิ่มโอกาสในการขายด้วยการเปิดช่องทางให้โฆษณาสามารถเข้าถึงผู้ซื้อได้มากขึ้น ทีนี้ไม่ว่าจะเป็นผู้ขายที่มือใหม่แค่ไหน ก็สามารถประกาศขายบ้านและประกาศขายคอนโดแบบมือโปรได้ด้วยตนเองแล้ว

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า 

การเตรียมพร้อมก่อนลงประกาศขายบ้าน

ข้อมูลสำหรับประกาศขายบ้าน

การเผยแพร่ข้อมูลเข้าสู่โลกออนไลน์นั้น ไม่ใช่ว่าจะเปิดเผยอะไรก็ได้ เช่นเดียวกับการลงประกาศขายบ้านฟรีตามเว็บไซต์ต่าง ๆ ที่คุณต้องตรวจสอบข้อมูล และเตรียมความพร้อมสำหรับรายละเอียดที่กำลังจะเผยแพร่

โดยข้อมูลที่สามารถเผยแพร่ได้ ก็คือข้อมูลพื้นฐานของบ้านเท่านั้น เช่น พื้นที่ของบ้าน ลักษณะของบ้าน จำนวนห้องทั้งหมด เฟอร์นิเจอร์ การตกแต่ง โครงการของบ้าน การรักษาความปลอดภัย สภาพแวดล้อม ที่ตั้ง ราคาขาย และข้อมูลการติดต่อ แต่ห้ามเผยแพร่ข้อมูลจำพวกเอกสารสำคัญและเอกสารทางราชการโดยเด็ดขาด เช่น สัญญาและโฉนดที่ดิน เพราะอาจมีใครนำไปใช้โดยสวมรอยเป็นคุณก็ได้

ที่สำคัญคือ รูปภาพที่คุณถ่ายเพื่อประกาศขายบ้านนั้นต้องมีลายน้ำและควรมีข้อมูลการติดต่อให้เรียบร้อย เพื่อป้องกันการนำรูปภาพของคุณไปใช้เพื่อหาผลประโยชน์ เช่น การนำรูปภาพที่ไม่มีลายน้ำของคุณไปลงประกาศเพื่อหลอกขายให้กับเหยื่อรายอื่น

นอกจากนี้ เพื่อความปลอดภัยและความง่ายในการจัดการ คุณอาจเปิดอีเมลและซิมเบอร์โทรศัพท์ใหม่สักเบอร์สำหรับการขายบ้านโดยเฉพาะ ซึ่งจะช่วยทำให้ทราบได้อย่างชัดเจนว่าผู้ที่ติดต่อมาด้วยเรื่องการขายบ้าน หากมีปัญหาอะไร เช่น ข้อมูลถูกแฮ็กหรือคุณถูกตามรังควาน ก็เพียงเปลี่ยนอีเมล์และเบอร์โทรศัพท์ได้ใหม่โดยไม่กระทบต่อชีวิตส่วนตัวและงานอื่น

การเลือกเว็บไซต์ประกาศขายบ้าน

ปัจจุบันนี้มีเว็บไซต์มากมายให้เลือกลงประกาศขายบ้าน แต่ขอให้เลือกเฉพาะเว็บไซต์ที่รู้สึกมั่นใจได้ว่าปลอดภัย โดยพื้นฐานแล้ว URL ของเว็บที่มีระบบรักษาความปลอดภัยมักขึ้นต้นด้วย “https://” (เว็บทั่วไปที่ไม่มีระบบรักษาความปลอดภัยมักไม่มี s) และต้องมีระบบลงทะเบียนและล็อกอิน ที่ต้องมีขั้นตอนการยืนยันตัวตนที่รัดกุม โดยเฉพาะอย่างยิ่งการยืนยันตัวตนด้วยบัตรประชาชน คุณจึงควรอ่านขั้นตอนการลงทะเบียนและการใช้งานเว็บไซต์ก่อนว่ามีการรักษาความปลอดภัยดีหรือไม่ อย่างไร

ก่อนตัดสินใจลงทะเบียนเพื่อประกาศขายบ้านในเว็บไซต์ใด (ซึ่งต้องกรอกข้อมูลส่วนตัวและมีความเสี่ยงที่ข้อมูลนั้นจะถูกนำไปใช้ในทางที่ไม่เหมาะสม) ให้ลองอ่านนโยบายความเป็นส่วนตัวที่ต้องประกาศอย่างชัดเจนว่า จะนำข้อมูลของคุณไปใช้ทำอะไร จะไม่นำข้อมูลของคุณไปให้แก่บุคคลอื่นใดโดยเด็ดขาด และจะไม่สามารถแก้ไขข้อมูลของคุณได้ เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากคุณเท่านั้น

นอกจากนี้ ควรลองศึกษาจากประกาศมีอยู่ในเว็บไซต์นั้นว่ามีอะไรไม่ชอบมาพากลหรือไม่ เช่น หากเจอลิงก์ไปยังหน้าเว็บไซต์แปลก ๆ ให้คุณโบกมือลาทันที เพราะเสี่ยงต่อการถูกดึงข้อมูลของคุณในระบบหลังบ้านจากเหล่าแฮกเกอร์ เช่น อีเมล เบอร์โทรศัพท์ ไปจนถึงข้อมูลส่วนตัว ซึ่งเป็นข้อมูลที่สามารถนำไปใช้ในทางอื่นได้ เช่น นำไปขายต่อให้กับบริษัทอื่นหรือมิจฉาชีพ เป็นต้น

ลงประกาศขายบ้านอย่างไรลดเสี่ยงเจอมิจฉาชีพ

อย่ามองข้ามความเสี่ยงที่มาพร้อมความง่าย

การนำข้อมูลไปลงเว็บประกาศขายบ้านเป็นเปิดเผยข้อมูลในที่สาธารณะ ซึ่งปัญหาที่มักตามมาก็คือ การหาผลประโยชน์ของมิจฉาชีพที่มักจะมีกลลวงแตกต่างกันออกไป เช่น การขอดูรูปภาพเพิ่มเติม และคนส่วนมากก็พลาดท่ามาหลายรายแล้ว เพราะความ “รีบ” จนเกินไป ชนิดที่ว่าถ่ายรูปแล้วส่งให้ลูกค้าทันที โดยลืมใส่ลายน้ำ ซึ่งคุณไม่รู้เลยว่าเหล่ามิจฉาชีพสามารถนำไปใช้ต่อได้ เช่น การนำไปประกาศขายบ้านในเว็บไซต์อื่น ๆ หรือแม้กระทั่งการนำไปหลอกลวงในกลุ่มลับเพื่อหาผลประโยชน์ เช่น กลุ่มแชร์เงินกู้

ดังนั้น หากมีลูกค้าขอดูเอกสารหรือรูปภาพเพิ่มเติม ก็อย่ารีบร้อนจนเกินไป คุณอาจจะใช้วิธีการถ่ายรูปและคาดลายน้ำเอาไว้ก่อนส่งให้ลูกค้าดู เพื่อป้องกันความเสี่ยงหากลูกค้าคนนั้นเป็นมิจฉาชีพที่แฝงตัวมา

นอกจากนี้ อย่าลืมว่าลิขสิทธิ์ของรูปภาพก็สำคัญ หากคุณประกาศขายบ้านที่เป็นโครงการ และใช้รูปของโครงการเพื่อประกาศขาย อย่าลืมระบุและชี้แจงรายละเอียดให้ครบถ้วน ให้ทราบว่านี่ไม่ใช่รูปบ้านของคุณ แต่เป็นภาพตัวอย่างเท่านั้น

ที่สำคัญ อย่าไปนำรูปภาพของคนอื่นมาใช้โดยไม่ได้รับอนุญาตโดยเด็ดขาด ถึงแม้คุณอาจจะแค่ยืมมาประกอบการบรรยาย แต่ความจริงแล้วคุณกำลังละเมิดลิขสิทธิ์อยู่และอาจถูกฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายได้

วิธีรับมือกับปัญหาที่เกิดขึ้น

ให้พึงระลึกเสมอว่า ไม่ว่าจะได้รับข้อมูลหรือเอกสารหลักฐานใดจากใครก็ตาม ไม่ว่าจากการแชท การส่งข้อความหรืออีเมลมาจากประกาศขายบ้านออนไลน์ ขอให้ตรวจสอบกับหน่วยงานหรือองค์กรที่เกี่ยวข้องก่อน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องการเงิน ที่คุณอาจได้รับเช็กปลอมหรือหลักฐานการโอนเงินปลอมก็ได้

วิธีการรับมือก็คือ หากเป็นเช็ก ให้ระบุตั้งแต่ต้นกับลูกค้าว่ารับเฉพาะเช็กเงินสดเท่านั้น หากเป็นสลิปการโอนเงิน ก็ควรตรวจดูในเบื้องต้นว่าหน้าตาสลิปและข้อมูลบนสลิปเหมือนกับของธนาคารหรือไม่ และเมื่อได้รับเช็กหรือสลิปแล้ว ก็ควรติดต่อที่ธนาคารเพื่อตรวจสอบความถูกต้องของรายการดังกล่าวด้วย

ที่สำคัญ ควรบันทึกข้อตกลงต่าง ๆ เป็นลายลักษณ์อักษรเพื่อเป็นหลักฐานในกรณีที่มีปัญหาเกิดขึ้น และเมื่อพบปัญหาจากมิจฉาชีพ ให้ขอความช่วยเหลือจากองค์กรที่เกี่ยวข้อง เช่น สำนักงานที่ดิน กองบังคับการปราบปรามการกระทำความผิดเกี่ยวกับอาชญากรรมทางเทคโนโลยี และแจ้งความที่สถานีตำรวจด้วยเพื่อแสดงความบริสุทธิ์ของตัวคุณเอง เพราะมีบางกรณีที่เหล่ามิจฉาชีพไปแจ้งความเท็จเพื่อข่มขู่เหยื่อเช่นเดียวกัน

ท้ายที่สุดแล้ว การประกาศขายบ้านทางสื่อออนไลน์จะมีปัญหาหรือไม่นั้น คุณคือผู้กำหนด ถึงแม้จะมีความเสี่ยงที่ต้องเจอกับมิจฉาชีพที่มาในรูปแบบต่าง ๆ แต่ถ้าหากคุณมีสติและไม่รีบร้อนตัดสินใจ ก็จะสามารถจัดการกับปัญหาเหล่านั้นได้ สิ่งที่สำคัญที่สุดคือ การตรวจสอบความถูกต้องเหมาะสมของข้อมูลอย่างละเอียดรอบคอบก่อนนำไปเผยแพร่ในพื้นที่สาธารณะ เพราะนั่นอาจเป็นจุดเริ่มต้นที่นำไปสู่ปัญหาได้

หากคุณมีข้อสงสัยเกี่ยวกับการซื้อบ้าน อ่าน คู่มือซื้อขาย ที่สามารถเป็นตัวช่วยตอบได้ทุกคำถาม พร้อมบอกรายละเอียดการคำนวณสินเชื่อบ้าน ที่เหมาะสมกับคุณโดยเฉพาะมนุษย์เงินเดือน เพื่อให้ตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น

ใบระวางที่ดิน ที่ภาษาอังกฤษเรียกว่า “คาดาสทรัล แม็ป” (Cadastral Map) หรือ “แม็ปชีท” (Map Sheet) หรือบางคนก็เรียกว่า “แลนด์สลิป” (Land Slip) คือ เอกสารที่ระบุตำแหน่งที่ตั้งของที่ดิน มีเลขที่ดินกำกับเพื่อแสดงตำแหน่งที่ดินที่บรรจุอยู่ในระวางเดียวกัน อีกทั้งยังเป็นตัวบอกลักษณะรูปร่างของที่ดิน สามารถบอกได้ว่าที่ดินนั้นเป็นที่ดินแปลงเล็กหรือแปลงใหญ่ ติดถนนหรือไม่ และเป็นที่ดินตาบอด (ไม่มีทางสู่เส้นทางสาธารณะ) หรือไม่

โดยทั่วไปแล้วใบระวางที่ดินจะใช้เพื่อแสดงตำแหน่งที่ตั้งของที่ดินและเพื่อควบคุมแผนที่รูปแปลงที่ดินตามโฉนดที่ดิน โดยเอกสารฉบับนี้สามารถนำไปใช้ในการประเมินราคาที่ดินได้อีกด้วย

การขอใบระวางที่ดิน

ในการไปยื่นคำร้องเพื่อขอใบระวางที่ดิน คุณจะต้องเตรียมเอกสารเพื่อแสดงตัวตนและยืนยันความเป็นเจ้าของที่ดินดังต่อไปนี้

1. โฉนดตัวจริง (ควรจะเผื่อสำเนาไปด้วย 1 ชุด)

2. บัตรประชาชน (ตัวจริงและสำเนา)

3. ทะเบียนบ้าน (ตัวจริงและสำเนา)

ขอใบระวางที่ดินได้ที่ไหน

กรุงเทพมหานคร

สามารถขอใบระวางที่ดินได้ที่สำนักงานที่ดิน (สังกัดกรมที่ดิน) ในพื้นที่ที่รับผิดชอบ (พื้นที่ที่ดินตั้งอยู่) โดยจะมีเวลาทำการที่ระหว่าง 8.30-17.30 น.*

ต่างจังหวัด

สามารถขอได้ที่สำนักงานที่ดินในเขตที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ โดยจะมีเวลาทำการที่ระหว่าง 8.30-17.30 น.*

*หมายเหตุ เวลาทำการของสำนักงานที่ดินในแต่ละพื้นที่อาจมีความแตกต่างกันไปบ้าง เพื่อความมั่นใจคุณควรโทรไปสอบถามเวลาดำเนินการก่อนล่วงหน้า

ข้อดีของการทำรังวัดที่ดิน

การขอทำรังวัดที่ดินและการมีใบระวางที่ดินนั้นจะช่วยเป็นหลักฐานยืนยันขนาดที่ดินที่ถูกต้องให้กับคุณ โดยเฉพาะในกรณีที่ไม่มีสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้น ๆ หรือเป็นเพียงแค่ที่ว่างโล่งติดกับที่ดินแปลงอื่น ๆ เพราะหากไม่มีการปักหมุดที่ดินแน่นอน และไม่ได้มีการทำเอกสารหลักฐานยืนยันไว้ โอกาสที่คุณจะโดนรุกล้ำที่ดินนั้นมีสูง

• อ่านเพิ่มเติมเรื่องราวของการตรวจสอบรังวัดที่ดินก่อนจะถูกผู้อื่นกินพื้นที่

ข้อควรรู้และเอกสารอื่น ๆ ที่จำเป็นเกี่ยวกับที่ดิน

1. หน้าสำรวจและเลขที่ดิน

หน้าสำรวจนั้นจะเป็นเครื่องหมายแสดงแปลงที่ดินที่กรมที่ดินได้ทำการสำรวจก่อนและหลังการออกโฉนดแต่ละใบให้กับเจ้าของที่ดิน และเลขที่ดินจะเป็นเลขบอกตำแหน่งของที่ดินผืนต่าง ๆ ที่อยู่ในระวางที่ดินเดียวกัน

2. แอปพลิเคชัน Landsmaps

ในปัจจุบันคุณสามารถค้นหาตำแหน่งรูปแปลงที่ดินทางอินเทอร์เน็ตผ่านเว็บไซต์กรมที่ดิน และยังสามารถค้นหาผ่านทางแอปพลิเคชันทางโทรศัพท์มือถือและแท็บเล็ต (Tablet) ได้ด้วย ดูตัวอย่างและอ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับแอปพลิเคชัน Landsmaps ได้ที่นี่

3. เอกสารที่ดินชำรุด

ในกรณีที่ต้องการจะไปขอใบระวางที่ดินและโฉนดที่ดินเนื่องจากเอกสารเดิมที่เกิดชำรุดหรือสูญหาย คุณจะต้องทำเรื่องขอโฉนดที่ดินใหม่ก่อน โดยจะต้องไปแจ้งลงบันทึกประจำวันและนำเอกสารตัวจริงพร้อมสำเนาของทะเบียนบ้าน + บัตรประชาชน + พยานสองคน (พร้อมบัตรประชาชนของพยาน) ไปทำเรื่องที่สำนักงานที่ดิน

• อ่านเพิ่มเติมขั้นตอนการขอโฉนดที่ดินใหม่โดยละเอียด

4. เอกสารที่ดินประเภทต่าง ๆ ที่จำเป็นสำหรับการซื้อขายที่ดิน

เอกสารที่ดินนั้นมีหลายประเภท โดยขึ้นอยู่กับประเภทของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อขาย และประเภทของเอกสารที่ดินนั้นก็แสดงข้อมูลที่แตกต่างกันไปด้วย เช่น หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2) สำหรับการซื้อขายคอนโดมิเนียม และหนังสือแสดงสิทธิ์ในที่ดิน (น.ส. 3 ก.) ซึ่งเป็นเอกสารที่ออกให้โดยกรมที่ดินเพื่อแสดงสิทธิการเป็นเจ้าของที่ดินโดยมีภาพถ่ายทางอากาศของที่ดินที่ไม่มีหมุดปักที่ดิน ทั้งนี้ ข้อมูลที่ดินที่ได้จากวิธีนี้อาจคลาดเคลื่อนได้

• อ่านเพิ่มเติมรายละเอียดของหนังสือที่ดินประเภทต่าง ๆ ได้ที่บทความรู้จักเอกสารที่ดิน

สำหรับการซื้อขายที่ดินทุกครั้ง ควรพึงระลึกไว้เสมอว่าจะต้องมีเอกสารต่าง ๆ ให้ครบ ทั้งโฉนดที่ดิน ใบระวางที่ดิน และเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ในกรณีที่ขาดเอกสารฉบับใดฉบับหนึ่งหรือเอกสารเกิดความชำรุดเสียหาย ก็ควรรีบแจ้งเพื่อขอเอกสารทดแทนฉบับเดิมที่สูญหายหรือเสียหายไป

ส่วนในกรณีที่ซื้อที่ดินเปล่ามาและยังไม่คิดจะสร้างสิ่งปลูกสร้างใด ๆ หรือนำที่ดินมาใช้ประโยชน์ ควรไปเช็กดูให้แน่ใจว่าที่ดินที่ซื้อมานั้นมีหมุดปักที่ดินและได้ทำรังวัดที่ดินพร้อมเอกสารใบระวางที่ดินที่ถูกต้องแล้วหรือยัง ทั้งนี้ก็เพื่อความมั่นใจว่าเพื่อนบ้านแปลงข้าง ๆ จะไม่มาตัดทอนที่ดินที่คุณซื้อมา

หากคุณมีข้อสงสัยเกี่ยวกับการซื้อบ้าน อ่าน คู่มือซื้อขาย ที่สามารถเป็นตัวช่วยตอบได้ทุกคำถาม พร้อมบอกรายละเอียดการคำนวณสินเชื่อบ้าน ที่เหมาะสมกับคุณโดยเฉพาะมนุษย์เงินเดือน เพื่อให้ตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น

การปิดการขายคืออะไร

การปิดการขาย คือ การที่คุณสามารถจูงใจให้ลูกค้าที่มาดูที่ดินตกลงใจซื้อที่ดินผืนนั้น ซึ่งในความเป็นจริงแล้ว การขายที่ดินนั้นใช้เวลาและมีปัจจัยหลายอย่าง เช่น การเงินซึ่งต้องใช้เป็นจำนวนมาก การพบที่ดินที่ดีกว่า หรือการพบที่ดินที่ถูกกว่าในละแวกเดียวกัน ดังนั้นคุณจึงต้องสำรวจว่าปัจจัยเหล่านั้นมีอะไรบ้าง แล้วหากลยุทธ์ที่เหมาะสมพร้อมเสนอสิ่งจูงใจผู้ซื้อ

• ค้นหาทำเลน่าสนใจ เหมาะทั้งอยู่อาศัยและลงทุน

เทคนิคปิดการขายขั้นเทพ

1. ศึกษาทำเลที่ดินและสิ่งแวดล้อม

สำหรับวิธีขายที่ดินให้ปิดการขายได้เร็ว อย่างแรกเลยก็คือ การไปสำรวจที่ดินที่จะขายว่ามีลักษณะอย่างไร และมีสภาพแวดล้อมเช่นไร เพื่อที่จะได้วิเคราะห์หากลุ่มลูกค้าเป้าหมาย แล้วทำโฆษณาและเข้าหาลูกค้าได้ตรงกลุ่ม คุณควรตรวจเช็กผังเมืองว่าโซนที่จะขายนี้นิยมนำไปทำอะไรกันบ้าง และสามารถพัฒนาที่ดินไปใช้ประโยชน์ได้อย่างไรบ้าง

• รู้เรื่องกฎหมายผังเมืองกรุงเทพฯ

2. เพิ่มบรรยากาศและสภาพที่ดินให้น่าชม

ที่ดินเปล่า ๆ ที่ไม่มีอะไรเลยอาจไม่จูงใจและไม่รื่นรมย์ในการชม หากคุณต้องการปิดการขายที่ดินให้เร็วขึ้น เทคนิคขายที่ดินที่ทำได้ไม่ยาก คือ การเก็บกวาดให้บริเวณที่ดินดูสะอาดตา การกำจัดหญ้าหรือวัชพืชที่ขึ้นรกรุงรัง และการปลูกต้นไม้เพิ่มสีเขียวบนพื้นที่ เพียงแค่นี้ก็จะสามารถช่วยเพิ่มมูลค่าและช่วยดึงดูดความสนใจของผู้ซื้อได้ไม่มากก็น้อย

3. ประเมินราคาที่ดินตามจริงและไม่โก่งราคา

เทคนิคการปิดการขายขั้นเทพที่สำคัญวิธีหนึ่ง คือ การตั้งราคาให้เหมาะสมตามสภาพเศรษฐกิจและทำเลที่ตั้ง โดยเปรียบเทียบและคำนึงถึงราคาที่ดินในละแวกเดียวกันด้วย นอกจากจะช่วยสร้างความน่าเชื่อถือแล้ว ยังช่วยให้คนซื้อไม่กลัวที่จะลงทุน และหากราคาที่เสนอไปสามารถยืดหยุ่นได้ โดยอาจจะมีข้อตกลงพิเศษหรือเงื่อนไขระหว่างผู้ซื้อ-ผู้ขายเพื่อมาเจอกันตรงกลาง ซึ่งเป็นราคาที่พอใจทั้งสองฝ่าย ก็จะช่วยโน้มน้าวผู้ซื้อ และช่วยให้ปิดการขายได้ไวขึ้นแน่นอน

• ค้นข้อมูลที่ดินออนไลน์กับกรมที่ดิน

4. กลยุทธ์การแลกเปลี่ยน

กลยุทธ์ขายที่ดินที่ฉลาดอย่างหนึ่ง คือ การตกลงราคาผนวกกับการแลกเปลี่ยนมูลค่าที่ดินกับอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพย์สินอื่น ๆ เช่น ขายที่ดินให้โครงการสร้างหมู่บ้าน หากคุณเป็นเจ้าของที่ดินและเล็งเห็นว่าหมู่บ้านที่จะสร้างบนที่ดินผืนที่คุณกำลังขายอยู่นี้มีแนวโน้มว่าจะประสบความสำเร็จแน่ ๆ หรือเล็งเห็นว่าเป็นโครงการหมู่บ้านที่ดี และทางบริษัทเจ้าของโครงการก็มาคุยต่อรองราคา

ในกรณีนี้คุณก็อาจจะเสนอส่วนลดและขอสิ่งแลกเปลี่ยนเป็นบ้านในโครงการตามเหมาะสม เทคนิคขายที่ดินแบบนี้ก็เป็นอีกทางเลือกที่ผู้ซื้อหลายคนนิยม นอกจากจะช่วยให้ปิดการขายได้เร็วแล้วยังถือเป็นการลงทุนทั้ง 2 ฝ่ายอีกด้วย

5. กลยุทธ์การเช่าคืน

วิธีการปิดการขายที่ดินได้เร็วอีกวิธีหนึ่งคือการขอเช่าคืนที่ดินที่ขายไปจากลูกค้า ซึ่งหากเจ้าของที่ดินมีแผนจะลงทุนประกอบกิจการบนที่ดินนั้น ๆ เป็นระยะเวลาหนึ่ง หลังจากขายไปแล้ว ก็เช่าจากผู้ซื้อเพื่อมาประกอบธุรกิจที่ต้องการ ข้อดี คือ คนซื้อที่คิดจะซื้อเพื่อลงทุนต่อยอด อาจมองจุดนี้เป็นช่องทางธุรกิจที่ดี มีเงินจ่ายแหล่งเงินกู้ทันที ในขณะที่เจ้าของที่เดิมก็มีเงินลงทุนมาทำธุรกิจที่ต้องการ นับว่าเป็นเทคนิคปิดการขายที่วิน-วินทั้ง 2 ฝ่าย

6. ทำธุรกิจกับเจ้าของธุรกิจ

ในกรณีที่ลูกค้าเป็นเจ้าของธุรกิจที่มีลักษณะเป็นห้างหุ้นส่วนหรือสนใจที่จะมีผู้ร่วมลงทุน การยื่นข้อเสนอให้เข้าร่วมเป็นหนึ่งในหุ้นส่วนของการลงทุนบนพื้นที่ดินที่จะขายนั้น และลดหย่อนราคาที่ดินลงตามสมควร (เป็นราคาเข้าหุ้น) ก็จะช่วยให้ผู้ซื้อตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น นอกจากจะช่วยให้ปิดการขายได้เร็วแล้วยังเป็นการลงทุนต่อยอดสำหรับเจ้าของที่ดินเองด้วย

7. ช่วยหาแหล่งเงินกู้ให้ลูกค้า

วิธีปิดการขายที่ดินให้ได้เร็วที่น่าพิจารณาอีกวิธีหนึ่ง คือ การช่วยคนซื้อที่ดินหาแหล่งเงินกู้ วิธีนี้จะช่วยสร้างความน่าเชื่อถือให้คุณที่เป็นผู้ขายได้ประมาณหนึ่ง ซึ่งในการขายที่ดินนั้น คุณสามารถนำที่ดินไปจำนองเพื่อขอกู้ วิธีการขอกู้เงินแบบนี้จะลดความเสี่ยงให้กับทั้งทางผู้ซื้อละผู้ขายด้วย

การปิดการขายที่ดินให้ไวและเป็นที่พอใจของคนซื้อนั้นง่ายกว่าที่คุณคิด เพียงแต่คุณอาจจะต้องทำการบ้าน และคิดวางแผนตามวิธีต่าง ๆ ที่แนะนำไป อย่าลืมว่าการซื้อ-ขายที่ดินนั้นเป็นเรื่องใหญ่ จะใจร้อนไม่ได้ และการที่คุณเตรียมทุกอย่างให้พร้อมเพื่อเสนอลูกค้าในครั้งแรกที่เจอ จะช่วยสร้างความประทับใจและความน่าเชื่อถือ ซึ่งจะช่วยให้ประสบความสำเร็จในการขายที่ดิน เมื่อทราบเทคนิคปิดการขายแล้ว ก็ลงมือประกาศขายที่ดินเลย

หากคุณมีข้อสงสัยเกี่ยวกับการซื้อบ้าน อ่าน คู่มือซื้อขาย ที่สามารถเป็นตัวช่วยตอบได้ทุกคำถาม พร้อมบอกรายละเอียดการคำนวณสินเชื่อบ้าน ที่เหมาะสมกับคุณโดยเฉพาะมนุษย์เงินเดือน เพื่อให้ตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น

"ขายบ้าน ขายคอนโดฯ" ถือเป็นอีกหนึ่งเรื่องที่ไม่ควรพลาด ไม่ว่าจะเป็นสินค้าชนิดใดหากขึ้นชื่อว่าต้องทำการขาย ทุกอย่างล้วนมีขั้นตอน และขั้นตอนการขายบ้าน คอนโดฯ ก็เป็นเรื่องที่สำคัญไม่แพ้ไปจากการกู้เงินซื้อบ้าน กู้เงินซื้อคอนโดฯ เลยทีเดียว

ดังนั้นใครที่กำลังคิดจะขายบ้าน คอนโดฯ ไม่ว่าจะเพื่อขยับขยายที่อยู่อาศัย ตลอดจนทำการขายเพื่อแสวงหากำไรก็ตาม จำเป็นจะต้องศึกษาวิธีการขาย เนื่องจากการจะขาย บ้าน คอนโดฯ นั้นไม่ใช่เรื่องที่ทำกันได้ง่าย ๆ วันนี้ DDproperty จึงได้รวบรวมขั้นตอนการขายบ้าน คอนโดฯ มาไว้ ณ ที่นี้ โดยจะมีขั้นตอนอะไรบ้างไปดูกัน

1. เตรียมพร้อมก่อนขายบ้าน คอนโดฯ

การเตรียมความพร้อม ถือเป็นขั้นตอนแรกที่สำคัญที่สุด คนที่คิดจะขายบ้าน คอนโดฯ จะต้องรู้จักตั้งแต่ประเภทของอสังหาฯ ที่จะขาย วิธีการฝากขาย การตั้งราคา ค่าใช้จ่ายที่ตามมาตลอดจนการปิดการขาย ทั้งนี้ก็เพื่อให้การขายอสังหาฯ เหล่านั้นดำเนินการขายไปได้อย่างสะดวก

2. ตรวจสอบค่าใช้จ่าย ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ก่อนตั้งราคาขาย

ขั้นตอนที่ 2 ถือเป็นขั้นตอนที่คนจะขายบ้านค่อนข้างละเลย ในจังหวะที่ทำการขายบ้านนั้นมีค่าใช้จ่ายส่วนอื่นๆ มาเกี่ยวข้องไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียม ค่าโอน ภาษี ดังนั้นก่อนจะขายอสังหาฯ การตรวจสอบรายละเอียดค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ก่อนขาย จะช่วยให้เราตั้งราคาขายได้อย่างไม่ขาดทุน

3. วิธีตั้งราคาขายอสังหาฯ ไม่ให้ขาดทุน

อสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโดฯ ล้วนมีมูลค่าเพิ่ม ยิ่งเก็บไว้นานราคายิ่งขึ้น ก่อนที่จำทำการขายผู้ขายจึงต้องรู้จักการตั้งราคาขายที่ดี ขายทั้งทีต้องให้ได้กำไร การตั้งราคาขายจึงเป็นหนึ่งในทักษะและขั้นตอนที่ผู้ขายควรต้องศึกษาและสามารถทำได้แบบไม่ผิดพลาด

4. ขายบ้าน คอนโดฯ อย่างไรให้ออกเร็ว

มีวิธีมากมายที่สามารถทำให้บ้าน คอนโดฯ ของคุณนั้นขายออกได้เร็วนอกจากการลดราคาขาย ไม่ว่าจะเป็นการฝากขาย การทะนุบำรุงให้บ้าน คอนโดฯ ใหม่อยู่เสมอ เป็นต้น หากสามารถใช้กลยุทธ์การขายต่างๆ นอกเหนือจากนี้ควบคู่ไปกับการขายได้ รับรองบ้านหรือคอนโดฯ ของคุณจะต้องขายออกได้อย่างรวดเร็ว

5. วิธีการปิดการขาย บ้าน คอนโดฯ

ผู้ขายก็จำเป็นต้องเรียนรู้เรื่องเอกสารต่างๆ ในการขาย ไม่ว่าจะเป็นด้านกฎหมายหรือเงื่อนไขต่าง ๆ ที่อยู่ในสัญญาว่าควรมีเนื้อหาครอบคลุมเรื่องใดบ้าง เพื่อเป็นการป้องกันความผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้น ตลอดจนสามารถดูแลการขายด้วยตนเองได้อย่างดีตั้งแต่เริ่มขายจนปิดการขาย 

ข้อมูลที่กล่าวมาข้างต้น เป็นข้อมูลที่ผู้ขายควรศึกษาไว้เพื่อให้สามารถทำการซื้อ-ขายได้อย่างไม่มีปัญหา และเมื่อทำการปิดการขายได้ ก็เหลือเพียงขั้นตอนในการโอนกรรมสิทธิ์บ้าน คอนโดฯ เท่านั้นเอง หากใครที่มีความสงสัยเกี่ยวกับเรื่องการขายในกรณีอื่น ๆ ก็สามารถเข้าไปค้นหาบทความอื่นที่เกี่ยวกับการขายบ้าน คอนโดฯ ได้ที่นี่ 

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กิตติคม พจนี Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com 

หากคุณมีข้อสงสัยเกี่ยวกับการซื้อบ้าน อ่าน คู่มือซื้อขาย ที่สามารถเป็นตัวช่วยตอบได้ทุกคำถาม พร้อมบอกรายละเอียดการคำนวณสินเชื่อบ้าน ที่เหมาะสมกับคุณโดยเฉพาะมนุษย์เงินเดือน  เพื่อให้ตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น

บางครั้งที่ดินอยู่ในละแวกเดียวกัน แต่ทำไมราคาขายต่อตารางวาถึงต่างกันลิบลับ ดังนั้นการตั้งราคาที่ดินให้ขายได้และได้ราคาที่เหมาะสมจึงต้องทราบข้อมูลเบื้องต้น และข้อควรรู้ในการตั้งราคา เพื่อผลประโยชน์ของเจ้าของที่ดินเอง

5 ขั้นตอนการขาย บ้าน คอนโดฯ

1. เตรียมพร้อมก่อนขายบ้าน คอนโดฯ
2. ตรวจสอบค่าใช้จ่ายต่างๆ ก่อนตั้งราคาขาย
3. วิธีตั้งราคาขายอสังหาฯ ไม่ให้ขาดทุน (ตอนนี้คุณอยู่ที่นี่)
4. ขายบ้าน คอนโดฯ อย่างไรให้ออกเร็ว
5. วิธีการปิดการขาย บ้าน คอนโดฯ

1. หาข้อมูลเบื้องต้นจากราคาประเมิน

การหาข้อมูลจากราคาประเมินนี้ ไม่ใช่ว่าพอทราบราคาแล้วก็นำมาตั้งเป็นราคาขายเลยในทันที เพราะยังมีปัจจัยอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องอีกมากมาย โดยราคาประเมินจะเป็นจุดเริ่มต้นให้เราพอทราบราคาที่ดินของตัวเองในระดับหนึ่ง ซึ่งต้องแยกก่อนว่าราคาประเมินนั้นมีด้วยกัน 2 ประเภทด้วยกัน คือ

ราคาประเมินที่ดินจากกรมธนารักษ์

เราสามารถดูราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ประกอบในการตั้งราคาที่ดินได้จากเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นราคาประเมินขั้นต้น ราคาอาจจะต่ำกว่าราคาที่ซื้อ-ขายกันจริงในท้องตลาด และทางกรมธนารักษ์จะทำการประเมินราคาที่ดินทุก ๆ 4 ปี

โดยรอบปัจจุบันยังคงใช้ราคาประเมินที่ดินรอบปี 2559-2562 เนื่องจากมีการเลื่อนประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่เป็นปี 2564 ราคาประเมินที่ดินจากกรมธนารักษ์ถือเป็นราคากลางที่ใช้บ่งชี้มูลค่าที่ดินในแต่ละพื้นที่ว่ามีราคาสูงหรือต่ำ และส่งผลกระทบต่อราคาซื้อขายที่ดินจริงที่จะปรับตัวตามราคาประเมิน

นอกจากนี้ ราคาประเมินที่ดินยังถูกใช้เป็นราคามาตรฐานในการคิดภาษีและค่าธรรมเนียมของหน่วยงานราชการด้วยดังนี้ใช้ในกการเช็คราคาจากตรงนี้นั้น ส่วนใหญ่จะนิยมใช้เป็นข้อมูลประกอบขั้นต้นเท่านั้น เมื่อไปขายจริงจะบวกลบคูณหารสภาพแวดล้อมและภาษีที่ดินอีกที

ตัวอย่างการประเมินที่ดินล่าสุดของกรมธนารักษ์

ราคาประเมินที่ดินกรุงเทพฯ

 ราคาประเมินที่ดินกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 

ราคาประเมินจากหน่วยงานภาครัฐ องค์กรอิสระ หรือสถาบันทางการเงิน 

ส่วนใหญ่การประเมินจากหน่วยงานภาครัฐ องค์กรอิสระ หรือสถาบันการเงิน มักจะคิดคำนวณจากราคาตลาดเป็นหลัก แต่ก็นำข้อมูลจากกรมธนารักษ์มาประกอบด้วย ซึ่งราคาที่ได้มักจะเป็นราคาในตลาด การประเมินตรงนี้ถือเป็นการประเมินราคาที่สะท้อนมูลค่าที่ดินได้มากกว่าตัวเลขจากกรมธนารักษ์

แต่ทั้งนี้ อาจจะต้องดูที่ความพอใจของผู้ขายและเหตุผลอื่น ๆ ประกอบอีก เพราะการประเมินราคาจากตลาดอาจยังไม่ได้บวกความเจริญในอนาคตหรือปัจจัยอื่น ๆ ที่ส่งผลต่อราคาที่ดิน

นอกจากข้อมูลเบื้องต้นในการประเมินราคาที่ดินแล้ว สิ่งสำคัญคือการดูปัจจัยอื่น ๆ ประกอบเพื่อที่จะเพิ่ม-ลดราคาที่ดิน และตั้งราคาได้อย่างเหมาะสมบนพื้นฐานราคาที่ไม่ต่ำและสูงเกินไป

ยกตัวอย่างราคาที่ดินของศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ

จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ประจำไตรมาส 4 ปี 2562 พบว่า ปรับเพิ่มขึ้น 11% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ปลายสายรถไฟฟ้าที่มีแผนจะเปิดให้บริการในอนาคตอันใกล้ มากกว่าพื้นที่ใจกลางเมือง ได้แก่ 

- รถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือ (คูคต-ลำลูกกา) ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 66% ซึ่งบริเวณนี้มีการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินมากที่สุดต่อเนื่องมาหลายไตรมาสแล้ว

- รถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 34.8% 

- รถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อน (ตลิ่งชัน-ศาลายา) ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 15.8%

- รถไฟฟ้าสายสีเขียวใต้ (สมุทรปราการ-บางปู) ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 7.7%

- รถไฟฟ้าสายสีเทา (วัชรพล-พระราม 9-ท่าพระ) ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 7.6%

 2. ศักยภาพทำเลที่ตั้งของที่ดิน

ปัจจุบันทำเลที่ตั้งของที่ดินมีส่วนสำคัญมากในการที่จะเพิ่มมูลค่าให้กับที่ดินแปลงนั้น ๆ หากที่ดินตั้งอยู่บนทำเลที่เป็น Prime Zone ย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ (CBD) หรือเป็นแหล่งท่องเที่ยว ราคาที่ดินก็จะขึ้นสูงมาก จนเรียกได้ว่ามองข้ามขั้นตอนการประเมินราคาจากกรมธนารักษ์และดูข้อมูลจากราคาในตลาดบวกลบกับข้อดีข้อเสียของที่ดินออกมาเป็นราคาได้เลย

ซึ่งข้อมูลที่กล่าวมาสามารถตอบโจทย์ผู้ซื้อได้ว่าที่ดินตรงนี้สามารถซื้อไปทำธุรกิจระยะยาวได้อย่างแน่นอน ทั้งในแง่ของการปล่อยเช่าและเปิดกิจการของตัวเอง

นอกจากนี้ เรื่องของผังเมืองก็มีส่วนสำคัญ โดยส่วนใหญ่ผู้ซื้อที่เป็นนักลงทุนมักจะมองภาพรวมไปที่การใช้ประโยชน์ของที่ดินและกฎหมายการสร้างอาคารสูง ซึ่งแน่นอนว่าที่ดินที่ตั้งอยู่ในบริเวณผังเมืองที่สามารถสร้างตึกสูงได้ย่อมสามารถบวกราคาได้มากกว่าที่ดินที่ตั้งอยู่ในผังเมืองที่จำกัดความสูง

ซึ่งผู้ขายสามารถเช็คสีของผังเมืองได้ที่ เว็บไซต์กรมที่ดิน รวมไปถึงความสะดวกในการเดินทาง เส้นทางคมนาคมทั้งปัจจุบันและอนาคต อาทิ การขยายถนน  โครงการรถไฟฟ้า ตลอดจนการลงทุนเมกะโปรเจคต่าง ๆ ผู้ขายสามารถบวกค่าที่ดินจากตรงนี้ไปได้หากความเจริญเหล่านี้มีแนวโน้มที่จะเกิดขึ้นในอนาคตค่อนข้างแน่นอน

 3. ลักษณะที่ดิน รูปร่าง ขนาดเนื้อที่ และสภาพของที่ดิน

หลายคนคงเคยได้ยินคำว่า “ที่ตาบอด” หรือพื้นที่ที่ไม่มีทางเข้า-ออก พัฒนาได้ยาก ซึ่งต่อให้อยู่บนทำเล Prime Zone ก็ไม่สามารถเพิ่มมูลค่าได้ นอกเสียจากผู้ซื้อจะเป็นเจ้าของที่ติด ๆ กันด้านข้างและต้องการซื้อไว้เพื่อเพิ่มขนาดที่ดิน รวมไปถึงที่ดินที่ตั้งอยู่ใกล้กับทำเลเสื่อมโทรมย่อมขายได้ยากและตั้งราคาได้ไม่สูงเท่าทำเลอื่น ๆ ในโซนเดียวกัน

ซึ่งทั้งนี้ทั้งนั้นนอกจากปัจจัยที่กล่าวมาแล้ว รูปร่างของที่ดินและขนาดก็มีส่วนในการเพิ่มมูลค่าที่ดิน โดยสามารถจำลองให้เห็นภาพง่าย ๆ ด้วยการยกตัวอย่างที่ดิน 2 แปลงที่มีขนาดเนื้อที่เท่ากัน แต่มีแปลงหนึ่งที่เป็นที่ดินเชิงลึกเข้าไปกับอีกแปลงที่เป็นที่ดินหน้ากว้างที่มีความยาว โดยทั้งสองแปลงติดถนนเหมือนกัน แปลงที่มีหน้ากว้างจะสามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้มากกว่าและสามารถตั้งราคาให้สูงกว่าได้

ส่วนในเรื่องของขนาดที่ดินเอง ก็ใช่ว่าที่ดินที่มีขนาดใหญ่จะมีราคาแพงกว่าที่ดินขนาดเล็กในเรื่องของราคาต่อตารางวา เนื่องจากการซื้อ-ขายที่ดินขนาดใหญ่มีการใช้เงินทุนสูง เมื่อเกิดการซื้อ ราคาที่ดินต่อหน่วยตารางวาในปริมาณที่น้อยกว่าอาจมีราคาขายสูงกว่าก็อาจจะเป็นได้ หากเจ้าของที่ดินมีการตกลงกับผู้ซื้อในกรณีแบ่งขายราคาต่อตารางวาก็จะมีมูลค่ามากกว่าขายที่ดินทั้งหมด

จะว่าไปแล้วก็คล้าย ๆ กับการซื้อของแบ่งขาย เปรียบเทียบให้เห็นง่าย ๆ เหมือนการซื้อลูกอมเม็ดเดียวในราคา 1 บาท แต่เมื่อซื้อเป็นแพ็คกลับได้ลูกอม 5 เม็ดในราคา 4 บาทนั่นเอง ซึ่งสุดท้ายก่อนทำการซื้อ-ขายนั้นหากที่ดินมีการปรับสภาพให้พร้อมพัฒนา เวลาขายน่าจะบวกราคาเพิ่มได้ดีกว่าที่ดินที่มีสภาพรกร้าง

4. ข้อกฎหมาย สิทธิการถือครอง และภาระผูกพันของที่ดิน

สิ่งที่มีผลต่อการตั้งราคาที่ดินอีกประการ ได้แก่ ข้อกฎหมายต่างๆ รวมไปถึงการเปลี่ยนแปลงของผังเมืองด้วย ไม่ว่าจะเป็น พ.ร.บ.ผังเมือง, พ.ร.บ.ควบคุมความสูงของอาคาร, ประกาศต่าง ๆ ของกระทรวงที่เกี่ยวข้องกับผังเมืองและอสังหาริมทรัพย์ ข้อจำกัดต่าง ๆ เหล่านี้เปรียบเสมือนการบังคับ และทำให้ผู้ซื้อไม่สามารถใช้งานที่ดินได้ตามประสงค์อย่างเต็มที่ ราคาจึงผกผันไปตามความยืดหยุ่นของข้อกฎหมายต่าง ๆ

• รู้เรื่องกฎหมายผังเมืองกรุงเทพฯ

นอกจากนั้นประเภทของสิทธิการครอบครองที่ดินก็มีผลต่อการตั้งราคา โดยเฉพาะที่ดินที่เป็นสิทธิการครอบครองแบบ ส.ค.1 (แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน) ย่อมสามารถตั้งราคาที่ดินได้ต่ำกว่าที่ดินที่เป็นสิทธิแบบ น.ส.3 และที่ดินแบบ น.ส. 3 (หนังสือรับรองการทำประโยชน์) ก็ย่อมการตั้งราคาที่ต่ำกว่าที่ดินแบบครอบครองโฉนด ไล่ลำดับไป

โดยสามารถอ่านข้อมูลของเอกสารที่ดินฉบับต่าง ๆ ได้ที่นี่ รวมไปถึงกรณีที่ดินผืนนั้นมีภาระผูกพันของที่ดินอยู่ โดยส่วนใหญ่ที่ดินที่มีขนาดใหญ่ หากมีการเช่าเกิดขึ้นมักจะเป็นแบบระยะยาว ซึ่งในช่วงระยะเวลาการเช่าอาจจะมีการเปลี่ยนมือเจ้าของจากการซื้อขาย ทั้งนี้ด้วยความที่ยังมีสัญญาเช่าผูกพันอยู่ ผู้ซื้อที่ดินก็ไม่สามารถเข้ามาใช้งานได้ทันที ผู้ขายก็ไม่สามารถตั้งราคาขายให้มากกว่าที่ดินที่ไม่ติดภาระได้

นอกจากราคาที่ดินที่ผกผันไปตามข้อมูลข้างต้นแล้ว อารมณ์ ความรู้สึก ความต้องการซื้อของผู้ซื้อก็มีส่วนสำคัญในการเพิ่ม-ลดมูลค่าที่ดิน หากผู้ขายร้อนเงินต้องการขายไว อาจเลือกที่จะตั้งราคาเสนอขายที่ถูกกว่าที่ควรจะเป็น ไหนจะเรื่องการต่อรองราคาจากผู้ซื้อ ซึ่งนอกจากการตั้งราคาขายที่ดินให้เหมาะสมแล้ว ผู้ขายก็ต้องใจเย็นและติดตามความเคลื่อนไหว รวมถึงแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ตลอดเวลา เพื่อโอกาสในการตั้งราคาที่ดิน

สุดท้ายนี้ นอกจากการหาข้อมูลเบื้องต้น และตั้งราคาเองแล้ว ยังสามารถติดต่อฝากขายผ่านตัวแทน หรือเอเจนท์ที่รับฝากขายที่ดินก็ได้ และควรตั้งราคาเผื่อค่านายหน้าและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ลงไปด้วย หรืออีกหนึ่งช่องทางที่เป็นที่นิยมที่สุดก็คือการฝากขายออนไลน์ตามเว็บไซต์ ซึ่งสามารถเข้าไปฝากขายที่ดินได้ที่นี่

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย  กิตติคม พจนี Digital Content Producer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com 

• ถ้าไม่รู้ว่าจะตั้งราคาขายอสังหาฯ อย่างไรให้ขายได้ราคา ให้ลองคิดว่าตัวเองเป็นคนซื้ออสังหาฯ ของตนเอง และลองมองความรู้สึกของผู้ซื้อว่าต้องการอะไร

• กลยุทธ์ที่ง่ายที่สุดสำหรับการขายอสังหาฯ ให้ได้ราคา คือ การฝากขายอสังหาฯ กับนายหน้า หรือ ตัวแทนการขาย เพราะพวกเขาเหล่านี้มีความเชี่ยวชาญและเป็นมืออาชีพในการขายอสังหาฯ

แม้อสังหาริมทรัพย์จะเป็นการลงทุนที่ได้เงินเป็นกอบเป็นกำจากการขายเพียงครั้งเดียว แต่กว่าจะขายให้ได้ราคาตามที่ต้องการอาจจะไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะที่อยู่อาศัยเป็นสินทรัพย์ระยะยาวที่ใช้เงินจำนวนมาก หากต้องการขายบ้านหรือคอนโดมิเนียมให้ได้ราคาที่วาดหวัง ลองงัดกลยุทธ์เด็ดขายอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้

5 ขั้นตอนการขาย บ้าน คอนโดฯ

1.เตรียมพร้อมก่อนขายบ้าน คอนโดฯ

2.ตรวจสอบค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ก่อนตั้งราคาขาย

3.วิธีตั้งราคาขายอสังหาฯ ไม่ให้ขาดทุน

4.ขายบ้าน คอนโดฯ อย่างไรให้ออกเร็ว (ตอนนี้คุณอยู่ที่นี่)

5.วิธีการปิดการขาย บ้าน คอนโดฯ

สร้างความประทับใจแรกเห็น

ในช่วงแรกของการทำความรู้จัก การสร้างความประทับใจตั้งแต่แรกเห็น ทั้งรูปลักษณ์ภายนอกและภายในเป็นเรื่องสำคัญที่เราไม่ควรมองข้าม เพื่อโน้มน้าวผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้ตกลงปลงใจซื้อในจำนวนเงินที่เราต้องการ โดยเริ่มจากการสำรวจรอบบ้าน เพื่อทำความสะอาดแต่ละมุมให้เป็นระเบียบเรียบร้อย และตกแต่งให้สวยงาม

นอกจากนั้น เราควรเตรียมงบประมาณส่วนหนึ่งสำหรับลงทุนซ่อมแซมอสังหาริมทรัพย์ในจุดที่จำเป็นหรือเกี่ยวข้องกับภาพลักษณ์ของบ้าน

เนื่องจากความประทับใจแรกเห็นมีส่วนสำคัญต่อการตัดสินใจของผู้ซื้อ เช่น การซ่อมแซมสายไฟชำรุด หลังคารั่ว ระบบน้ำ หรือสีผนังลอก เพื่อไม่ให้ผู้ซื้อเกิดอคติต่อบ้าน และโดนกดราคาจากค่าซ่อมแซมบ้าน อีกทั้งเวลาลงประกาศควรรู้เทคนิคการถ่ายภาพบ้าน-คอนโดด้วย

เช็กราคาทำเลใกล้เคียง

การตั้งราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมเป็นกลยุทธ์ที่ควรให้ความสำคัญตั้งแต่แรกเริ่ม เพราะถ้าตั้งราคาต่ำเกินไปเราก็อาจจะขาดทุน แต่ถ้าตั้งราคาสูงเกินไปก็อาจจะทำให้ไม่สามารถขายอสังหาริมทรัพย์ได้ หรืออาจจะทำให้ใช้เวลาในการขายนาน

ดังนั้น ก่อนการตั้งราคา เราควรสำรวจราคาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในทำเลใกล้เคียง ไม่ว่าจะเป็น ป้ายประกาศขาย หรือการโทรศัพท์สอบถามเจ้าของบ้าน รวมถึงการค้นหาข้อมูลราคาในอินเตอร์เน็ต

โดยเปรียบเทียบกับอสังหาริมทรัพย์ใกล้เคียง พร้อมพิจารณาจุดเด่นและข้อแตกต่างที่ทำให้เราสามารถตั้งราคาบ้านได้แพงกว่า เพื่อให้ได้ราคาเป็นกลางที่ไม่สูงเกินจริง

ฝากขายอสังหาฯ

ในปัจจุบันโครงการบ้านหรือคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่มักจะมีนิติบุคคลหรือส่วนกลางที่เราสามารถฝากขายบ้านหรือห้อง รวมถึงการลงประกาศขายบ้านในช่องทางออกไลน์หรืออินเตอร์เน็ต ซึ่งมีหลากหลายเว็บไซต์ที่เปิดให้เราสามารถลงประกาศได้ไม่เสียค่าใช้จ่าย

ค้นหาประกาศขายบ้าน-คอนโด

เพียงแค่ถ่ายภาพภายนอกและภายในให้ผู้ซื้อได้เห็นสภาพของอสังหาริมทรัพย์ที่ชัดเจน พร้อมดึงดูดด้วยการบรรยายรายละเอียดที่น่าสนใจ เช่น ทำเล พื้นที่ใช้สอย การปรับปรุงซ่อมแซมที่ดำเนินการแล้ว

นอกจากนั้น เรายังสามารถใช้บริการนายหน้าช่วยจัดหาผู้ซื้อให้ ด้วยการลงสื่อ ทำป้ายติดประกาศ พร้อมจัดหาเอกสารอย่างมืออาชีพ ทำให้เราสามารถขายบ้านได้ง่ายและรวดเร็วขึ้น

รวมทั้งไม่ต้องยุ่งยากในกระบวนการซื้อขาย เนื่องจากทุกอย่างได้รับการจัดการโดยผู้มีประสบการณ์ตรง ซึ่งช่วยป้องกันข้อผิดพลาดที่อาจจะเกิดขึ้นได้หากใครสนใจฝากขายบ้านกับตัวแทนการขายก็สามารถเข้าไปดูข้อมูลนายหน้าและตัวแทนอสังหาฯ

โฆษณาขายบ้าน

การลงโฆษณาประกาศขายบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์มีทั้งแบบเสียเงินและไม่เสียเงินให้เราได้เลือกใช้ ไม่ว่าจะเป็น การติดประกาศขายหน้าบ้าน หรือการประกาศขายทางอินเตอร์เน็ตที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์ของเราเป็นที่รู้จักในวงกว้าง

เพียงแค่พิมพ์ค้นหาเว็บไซต์รับฝากขายบ้านแบบไม่เสียค่าใช้จ่าย โดยอ่านเงื่อนไขการสมัครลงทะเบียนอย่างละเอียดรอบคอบ ก่อนจะตัดสินใจสมัครและลงรูป พร้อมรายละเอียดที่น่าสนใจของอสังหาริมทรัพย์ของเรา เช่น การเดินทางสะดวก อยู่ใกล้รถไฟฟ้า น้ำไม่ท่วม รถไม่ติด ราคาค่าส่วนกลางต่าง ๆ

โปรโมชั่นดึงดูดใจ

โปรโมชั่นลดแลกแจกแถมยังคงเป็นกลยุทธ์คลาสสิคที่ช่วยให้ผู้ซื้อสามารถตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ง่ายขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากเป็นโปรโมชั่นที่กำหนดระยะเวลา ยิ่งทำให้ผู้ซื้อต้องรีบตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้ทันเวลา

นอกจากนั้น การใช้โปรโมชั่นดึงดูดความสนใจยังทำให้อสังหาริมทรัพย์ของเรามีความโดดเด่นมากขึ้นเมื่อเทียบกับบ้านที่ประกาศขายในละแวกเดียวกัน โดยตัวอย่างโปรโมชั่นที่สามารถเรียกความสนใจจากผู้ซื้อได้ เช่น แถมเครื่องใช้ไฟฟ้า เฟอร์นิเจอร์ หรือฟรีค่าโอน

แท้จริงแล้วกลยุทธ์การขายอสังหาริมทรัพย์ให้ได้ราคาตามต้องการไม่ยาก แค่ใช้จินตนาการสมมุติตัวเราเป็นผู้ซื้อ และมองบ้านตรงหน้าตามความเป็นจริงแบบไม่เข้าข้างตัวเองว่าเหมาะสมกับราคาที่ตั้งไว้หรือไม่

พร้อมปรับปรุงเปลี่ยนแปลงบ้านทั้งภายในและภายนอกให้ตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อมากกว่าผู้ขาย เพื่อให้ได้ราคาที่หวังไว้

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กิตติคม พจนี Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

เมื่อครอบครัวใหญ่ขึ้น ต้องการเปลี่ยนที่อยู่อาศัย หรือเจอบ้านหลังใหม่ที่ถูกใจกว่าบ้านหลังเดิมที่เคยอยู่ อาจเกิดความต้องการอยากขายบ้านหลังเก่าเพื่อไปซื้อบ้านหลังใหม่ ซึ่งการกระทำเช่นนี้นั้น ผู้ที่ขายบ้านสามารถประหยัดภาษีได้ รายละเอียดเงื่อนไขจะเป็นอย่างไร K-Expert ธนาคารกสิกรไทย มีข้อมูลมาฝาก

เมื่อขายบ้านได้ ผู้ขายต้องเสียภาษีหรือค่าธรรมเนียม

1. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือ ค่าอากรแสตมป์ โดยเสียอย่างใดอย่างหนึ่ง

3. ค่าโอน 2% ซึ่งขึ้นอยู่กับการตกลงของผู้ซื้อและผู้ขาย

รู้เรื่องค่าธรรมเนียมและภาษีในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แบบละเอียดได้ที่นี่

การขายบ้านเก่าเพื่อซื้อบ้านใหม่

การขายบ้านเก่าเพื่อซื้อบ้านใหม่นั้น ผู้ขายสามารถประหยัดภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ถ้าเข้าเงื่อนไข 2 ข้อ ดังนี้

1. มีในทะเบียนบ้านหลังที่ขายไม่น้อยกว่า 1 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านหลังที่ขายน้อยกว่า 1 ปีก็ได้ แต่ระยะเวลาการมีชื่อในทะเบียนบ้านหลังที่ขาย และหลังใหม่ นับถึงวันขาย รวมกันแล้วต้องไม่น้อยกว่า 1 ปี

2. ขายบ้านเก่าแล้วซื้อบ้านใหม่ หรือซื้อบ้านใหม่ก่อนแล้วขายบ้านเก่า ภายใน 1 ปี

โดยการขอคืนภาษีนี้ต้องไม่มากกว่าราคาบ้านใหม่ที่ซื้อ (อ้างอิงข้อมูลจาก ประกาศอธิบดีกรมสรรพากรเกี่ยวกับภาษีเงินได้ (ฉบับที่ 125))

เพื่อให้เห็นภาพและเข้าใจมากขึ้น ลองมาดูตัวอย่างการคำนวณภาษีจากการขายบ้าน ระหว่าง บ้านใหม่มีราคาแพงกว่าบ้านเก่า และบ้านเก่ามีราคาแพงกว่าบ้านใหม่

ตัวอย่าง: การคิดภาษีกรณี “บ้านใหม่มีราคาแพงกว่าบ้านเก่า” เช่น ขายบ้านราคา 5 ล้านบาท ซื้อบ้านใหม่ราคา 7 ล้านบาท สมมติ ราคาประเมินและราคาขายเท่ากัน ถือครองบ้านหลังที่ขาย 2 ปี โดยมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายจากการขายบ้าน คำนวณได้ดังนี้

กรณีนี้ เข้าเงื่อนไขมีชื่อในทะเบียนบ้านหลังที่ขายเกิน 1 ปี และขายบ้านเก่าเพื่อซื้อบ้านหลังใหม่ภายใน 1 ปี สามารถขอคืนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายได้ 50,000 บาท

อีกตัวอย่างหนึ่ง: “บ้านเก่ามีราคาแพงกว่าบ้านใหม่” เช่น ขายบ้านราคา 5 ล้านบาท ซื้อบ้านใหม่ราคา 3 ล้านบาท สมมติ ราคาประเมินและราคาขายเท่ากัน ถือครองบ้านหลังที่ขาย 2 ปี โดยมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี กรณีนี้ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ที่สามารถขอคืนได้ จะคำนวณจากราคาบ้านหลังที่มีราคาถูกกว่า ก็คือ บ้านใหม่ราคา 3 ล้านบาท ดังนี้

กรณีขายบ้านเก่าเพื่อซื้อบ้านใหม่ที่มีราคาถูกกว่า สามารถขอคืนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายได้ 24,000 บาท

สรุป คือ

1. บ้านใหม่ราคาแพงกว่าบ้านเก่า ขอคืนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายได้ทั้งหมด (จากตัวอย่างขายบ้านเก่า 5 ล้านบาท เพื่อซื้อบ้านใหม่ 7 ล้านบาท ขอคืนภาษีได้ 50,000 บาท)

2. บ้านเก่าราคาแพงกว่าบ้านใหม่ ขอคืนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายได้บางส่วน (จากตัวอย่างขายบ้านเก่า 5 ล้านบาท เพื่อซื้อบ้านใหม่ 3 ล้านบาท ขอคืนภาษีได้ 24,000 บาท) 

การขอคืนภาษีจากการขายบ้าน

การขอคืนภาษีจากการขายบ้านนั้น ผู้ขายต้องชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายที่กรมที่ดินไปก่อน แล้วค่อยยื่นเอกสารขอคืนภาษีจากสรรพากร โดยกรอกแบบฟอร์ม ค.10 ณ สรรพากรพื้นที่ แล้วยื่นคำร้องขอคืนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย พร้อมแนบเอกสาร ดังนี้

1. ใบเสร็จรับเงินค่าภาษีเงินได้ฉบับที่กรมที่ดินออกให้

2. สำเนาสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แห่งเดิม

3. สำเนาสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่

4. สำเนาทะเบียนบ้านของผู้มีเงินได้สำหรับอสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่ (กรณีมีชื่อในทะเบียนบ้านแห่งเดิมน้อยกว่า 1 ปี)

ผู้ที่วางแผนขายบ้านเก่า เพื่อซื้อบ้านใหม่ อย่าลืมขอคืนภาษีเงินได้จากการขายบ้าน หากเข้าเงื่อนไขหลักเกณฑ์ที่กำหนด ซึ่งช่วยประหยัดเงินในกระเป๋าได้ไม่น้อย และนอกจากนี้ก่อนที่คิดจะซื้อบ้านใหม่จริงๆ อย่าลืมอัพเดทอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านก่อนตัดสินใจ 

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย นิชฌานี ฉันทศาสตร์ CFP® K-Expert ฝ่ายวางแผนและให้คำปรึกษาลูกค้าบุคคล ธนาคารกสิกรไทย หากมีข้อสงสัยหรือต้องการปรึกษาวางแผนเพิ่มเติม สามารถปรึกษากับ K-Expert ธนาคารกสิกรไทย ได้ที่ K-Expert@kasikornbank.com

ทำอย่างไรถึงจะปิดการขายบ้านได้เร็วที่สุด?

การปิดการขายถือเป็นเรื่องที่สำคัญมาก นอกจากเราจะดึงกลุ่มผู้ซื้อให้มาดูบ้านที่เรากำลังประกาศขายอยู่ได้แล้ว แต่หากไม่เกิดการซื้อขายก็ถือว่าการขายบ้านนั้นไม่ประสบผลสำเร็จ ดังนั้นหากมีการนำเสนอและพูดคุยเราควรใช้เทคนิคต่าง ๆ เพื่อปิดการขายให้กับผู้สนใจบ้านของเราให้เร็วที่สุด ซึ่งประกอบไปด้วย 5 เทคนิค ดังนี้

1. ข้อมูลของบ้านที่ถูกต้องชัดเจน

ผู้ขายควรมีข้อมูลทุกอย่างของบ้านที่จะขาย เปรียบเทียบระหว่างบ้านหลังอื่น ๆ ในหมู่บ้านเดียวกัน หรือ ในละแวกเดียวกัน ตลอดจนที่ตั้งทำเล การเดินทาง สาธารณูปโภคใกล้เคียง อายุของบ้าน และเฟอร์นิเจอร์ที่ผู้ขายจะมอบให้กับตัวบ้าน ซึ่งทั้งหมดนี้ควรสรุปให้อยู่ภายใต้กระดาษแผ่นเดียว ซึ่งจะช่วยให้ผู้ซื้อทำการย่อยข้อมูลได้อย่างรวดเร็วและเกิดความสนใจในตัวบ้านที่เราต้องการขาย

2. รู้จักความต้องการของผู้ซื้อ

นอกจากข้อมูลของตัวบ้านที่ผู้ขายอยากรู้ที่สุด ผู้ขายก็ต้องทำการศึกษาข้อมูลในตัวผู้ซื้อด้วย กลุ่มผู้ซื้อที่สนใจบ้านมือสองนั้นแบ่งด้วยกันเป็นหลายกลุ่ม ทั้งกลุ่มที่มีงบประมาณจำกัด กลุ่มครอบครัวขยาย กลุ่มนักลงทุน ซึ่งพฤติกรรมในการเลือกซื้อก็จะแตกต่างกันไป หากเรารู้ว่าผู้ซื้อเป็นผู้บริโภคกลุ่มไหนก็จะสามารถพูดคุยเจรจาโน้มน้าวให้ผู้ซื้อกลุ่มนั้น ๆ เกิดความสนใจได้ไม่ยาก

3. รู้จักเจรจารับมือกับการต่อรองเพื่อปิดขายบ้านในราคาที่ต้องการ 

ข้อนี้ถือเป็นข้อที่สำคัญมากสำหรับผู้ขาย เพราะคนที่ต้องการซื้อขาย ไม่ว่าจะเป็นบ้าน รถ สิ่งของต่าง ๆ ล้วนต้องถูกต่อรองจากผู้ซื้อทั้งสิ้น ดังนั้นก่อนที่จะทำการปิดการขาย หากผู้ขายอยากได้ราคาบ้านที่ต้องการควรย้ำราคาเดิมกับผู้ซื้อ รวมทั้งบอกเหตุผลที่ดีว่าทำไมถึงลดราคาบ้านไม่ได้

แต่ทั้งนี้ก็มีอีกหนึ่งวิธีที่จะทำให้ปิดการขายได้ไม่ยาก นั่นก็คือการตั้งราคาบ้านที่สูงกว่าราคาจริงแต่เป็นราคาที่ไม่ได้สูงมากจนเกินไป และทำการลดราคาลงมาจนผู้ซื้อพอใจ วิธีนี้ก็ถือเป็นอีกวิธีที่จะนำไปสู่การปิดการขายบ้าน คอนโดได้ไม่ยาก

ปิดการขายอสังหาฯ ขายบ้าน-คอนโด ได้ง่าย ได้ไว ด้วย 5 เทคนิคการเจรจา

4. รู้จักการทำโปรโมชั่นในการขายบ้าน คอนโด 

ถึงแม้บ้าน หรือคอนโด ของคุณจะไม่ใช่มือหนึ่ง แต่เราก็สามารถทำโปรโมชั่นให้กับบ้านและคอนโด ของเราได้ ไม่ว่าจะเป็น ถ้าทำการทำสัญญาในวันที่มาดูจะมีส่วนลดให้กับผู้ซื้อ หรือมีการแถมเฟอร์นิเจอร์ภายในบ้าน แอร์ เครื่องทำน้ำอุ่น เป็นต้น

การจัดโปรโมชั่นแบบนี้ นอกจากช่วยให้เราประหยัดงบในการถอดค่าติดตั้งได้แล้ว ยังสามารถเพิ่มมูลค่าให้กับตัวบ้านและคอนโดได้ด้วย เนื่องจากผู้ซื้อหลายคนก็อยากได้บ้านและคอนโดที่ทำการซื้อและย้ายเข้าไปอยู่ได้เลย

รู้ทัน 4 โปรโมชั่น ก่อนซื้อบ้าน-คอนโด

5. เตรียมเอกสารในการซื้อขายให้พร้อม

การพาผู้ซื้อชมบ้านเรา ไม่สามารถรู้ล่วงหน้าได้ว่าผู้ซื้อจะทำการซื้อขายบ้านของเราเลยหรือไม่ แต่เราสามารถเตรียมเอกสารสำคัญในการซื้อขายบ้านได้ตลอดเวลา ซึ่งเอสารที่ควรมีอย่างยิ่งในการที่จะทำให้บ้านสามารถปิดการขายได้ก็คือ สัญญาจะซื้อจะขาย ถือเป็นเอกสารที่ผู้ขายควรมีติดไว้เพื่อที่จะให้ผู้ซื้อทำสัญญาว่าจะเกิดการซื้อขายขึ้นจริง ๆ ถึงแม้เราจะไม่รู้ว่าผู้ซื้อจะทำการซื้อหรือไม่ แต่การเตรียมพร้อมจะไม่ทำให้เราพลาดโอกาส

สรุปรายละเอียดของสัญญาจะซื้อจะขาย

สุดท้ายนี้นอกจากเทคนิคในการปิดการขายบ้าน คอนโด แล้ว สิ่งที่ผู้ขายต้องทำหลังจากสามารถปิดการขายได้ก็คือย้ายออก ซึ่งเป็นเรื่องที่ต้องเตรียมตัวเหมือนกัน แต่ทั้งนี้ส่วนใหญ่คนที่ขายบ้านหรือคอนโด มือสอง มักจะทำการย้ายออกก่อนขายเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ปัจจุบันปัญหาที่พบเจอคือลูกบ้านที่ทำการเช่าบ้าน หรือ คอนโด อยู่มากกว่าที่มักไม่ยอมย้ายออก เมื่อเจ้าของทำการขาย

ดังนั้นหากต้องการจะขายบ้านหรือคอนโดนั้น ๆ สิ่งที่ควรทำก่อนจะปิดการขายก็คือรอให้สัญญาการเช่าจบลงตามหนังสือสัญญาการเช่าก่อน หรือหากมีปัญหาเรื่องการย้ายออกเจ้าของก็ต้องทำการฟ้องขับไล่ เมื่อบ้านหรืองว่างแล้ว จึงทำการเก็บข้าวของย้ายออก และทำการขาย วิธีนี้น่าจะเป็นวิธีที่ดีที่สุดสำหรับการขายและจะทำให้ผู้ขายสามารถปิดการขายบ้าน คอนโด อย่างสวยงาม

ยกเลิกสัญญาเช่าอย่างไรให้ถูกกฎหมาย เรื่องสำคัญที่ผู้ให้เช่าควรรู้

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย  กิตติคม พจนี Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

สำหรับภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะจ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ มีด้วยกัน 4 รายการ คือ

- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย

- ภาษีเงินได้นิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย

- ภาษีธุรกิจเฉพาะ

- อากรแสตมป์

สำหรับการคำนวณภาษีการขายอสังหาริมทรัพย์ ในบทความนี้ จะกล่าวเฉพาะการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่น ที่ “มิใช่มรดก” หรือ “มิใช่อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับมาจากการให้โดยเสน่หา”

วิธีการคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่าย สำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่น  "มิใช่มรดก" หรือ "มิใช่อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับมาจากการให้โดยเสน่หา"

วิธีคิดคำนวณภาษีโอนกรรมสิทธิ์ จากการขายอสังหาฯ บ้าน คอนโด ที่ดิน จะคิดจาก...

1. จำนวนปีที่ถือครอง (นับตามปี พ.ศ. ที่ถือครอง โดยเริ่มนับตั้งแต่ปีที่ได้กรรมสิทธิ์ จนถึงปีที่โอนกรรมสิทธิ์ แต่ไม่เกิน 10 ปี ถ้าเกินสิบปีให้นับเพียงสิบปี และเศษของปีให้นับเป็นหนึ่งปี (นับตามปีปฏิทิน)
2. ระยะเวลาที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังที่ขาย
3. ราคาขายอสังหาริมทรัพย์
4. ราคาประเมินทุนทรัพย์ ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ให้ใช้ราคาสูงสุด ถ้าราคาขายสูงกว่าราคาประเมิน ก็ใช้ราคาขาย แต่ถ้าราคาประเมินสูงกว่าราคาขายา ก็ใช้ราคาประเมิน) 
5. หัก ค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาะตามพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 165) โดยค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง

ยกตัวอย่างการคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่าย

ตัวอย่างที่ 1 บ้าน / ห้องชุด (คอนโด) ราคา 2,000,000 บาท ถือครองไม่ถึง 5 ปี และไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี

 หมายเหตุ ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ ยังไม่รวมค่าธรรมเนียมโอน และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในวันโอนกรรมสิทธิ์

-------------------------------

ตัวอย่างที่ 2 บ้าน / ห้องชุด (คอนโด) ราคา 2,000,000 บาท ถือครองไม่ถึง 5 ปี แต่มีชื่อในทะเบียนบ้านอย่างน้อย 1 ปี

หมายเหตุ ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ ยังไม่รวมค่าธรรมเนียมโอน และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ในวันโอนกรรมสิทธิ์

-------------------------------

หากวิเคราะห์จากตัวอย่างที่ 1 และตัวอย่างที่ 2 จะเห็นว่า แม้ราคาที่อยู่อาศัยเท่ากัน ระยะเวลาถือครองเท่ากัน แต่หากถือครองไม่ถึง 5 ปี และไม่มีชื่อในทะเบียน หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี ค่าใช้จ่ายด้านภาษี ณ ที่จ่ายจากการขายอสังหาริมทรัพย์แตกต่างกันพอสมควร ตามตารางเปรียบเทียบนี้

จากตารางข้างต้นที่เปรียบเทียบจะเห็นความแตกต่างในส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะ เพราะมีชื่อในทะเบียนบ้านอย่างน้อย 1 ปี จึงไม่เข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจ (แม้จะถือครองไม่ถึง 5 ปี) แต่ก็ต้องเสียอากรสแตมป์

-------------------------------

ตัวอย่างที่ 3 บ้าน / ห้องชุด (คอนโด) ราคา 2,000,000 บาท ถือครอง 5 ปี

(หากถือครอง 5 ปีขึ้นไปแล้ว การมีชื่อในทะเบียนบ้านอย่างน้อย 1 ปี หรือไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน ไม่มีผลที่แตกต่างกันแล้ว)

หมายเหตุ ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ ยังไม่รวมค่าธรรมเนียมโอน และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ในวันโอนกรรมสิทธิ์

ถ้าดูจากตัวอย่างการคำนวณภาษี ณ ที่จ่ายจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น บ้าน คอนโด ที่ดิน ดังกล่าว หากซื้ออสังหาริมทรัพย์ไว้ลงทุนระยะสั้น และต้องการขายออกก่อน 5 ปี อาจจะมองเรื่องการใส่ชื่อลงในทะเบียนบ้านไว้ด้วย จะช่วยประหยัดค่าภาษีได้พอสมควร แต่ถ้าถือระยะยาวเกินกว่า 5 ปี เรื่องการใส่ชื่อในทะเบียนบ้านก็ไม่ได้มีผลที่แตกต่างกันแล้ว

เทคนิคที่จะนำมาฝากกันในบทความนี้ จึงเป็นวิธีขายบ้านได้เร็ว อีกทั้งยังได้ราคาที่คุ้มค่ากับการขายบ้านด้วย

3 วิธีขายบ้านได้เร็ว และได้ราคาดี 

1. อยากขายบ้านได้เร็ว ๆ ต้องทำบ้านให้สวยเหมือนบ้านใหม่ 

ขั้นตอนนี้ถือเป็นขั้นตอนพื้นฐานของคนขายบ้านเลย โดยเฉพาะบ้านมือสอง และแน่นอนคงไม่มีใครที่ไหนอยากซื้อบ้านมือสอง ในสภาพที่ทรุดโทรมดูไม่ดีอย่างแน่นอน ดังนั้น Step แรกของคนที่คิดจะขายบ้าน คือการทำความสะอาด ตกแต่งบ้านใหม่ เพื่อให้บ้านดูสวยงาม เหมือนบ้านใหม่

DDproperty Tip

หากเราสามารถปรับเปลี่ยนภาพลักษณ์ของบ้านหรือคอนโดฯ ให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมายได้ก็ยิ่งสามารถเพิ่มโอกาสในการขายได้เร็วยิ่งขึ้น</span><span style="font-size: 1rem;">

ผู้ขายบางคนตัดสินใจรื้อบ้านใหม่ให้เหลือแต่พื้นที่โล่ง ๆ เหมือนตอนเพิ่งซื้อมาครั้งแรก แล้วปรับปรุงให้ดูสวยด้วยการทาสีใหม่ ซ่อมแซมส่วนที่สึกหรอ และลดมูลค่าการตกแต่งลง ทำให้บ้านสามารถตั้งราคาต่ำ ๆ ได้ และเพื่อให้ขายได้เร็วและง่ายขึ้น

หรืออาจจะตกแต่งห้องคอนโดให้สวยงาม ชนิดย้ายเข้ามาอยู่ได้เลย ก็สามารถขายได้เร็วเช่นกันถึงแม้มูลค่าจะมากกว่าคอนโดห้องเปล่า ๆ แต่ผู้อยู่อาศัยก็พร้อมจ่ายเพราะส่วนต่างในการตกแต่งเองมักจะมีมูลค่ามากกว่า ดังนั้นการปรับปรุงบ้านให้เหมือนบ้านใหม่สภาพดีจะทำให้บ้านหรือคอนโดขายออกได้อย่างรวดเร็วแถมยังได้ราคา

2. ขายบ้านให้เร็วและได้ราคาด้วยการกำหนดราคาบ้านและคอนโดให้เหมาะสม

สิ่งที่น่าสนใจที่สุดสำหรับคนที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นบ้าน-คอนโดมือสองหรือโครงการใหม่ ก็คือ ราคา เนื่องจากราคาจะเป็นตัวแปรแรกที่ทำให้คนที่กำลังคิดจะซื้อบ้านเกิดความสนใจ และถือเป็นตัวกำหนดให้บ้านหรือคอนโด นั้นขายได้ช้าหรือขายได้เร็วเลยก็ว่าได้ ดังนั้นการตั้งราคาก็ไม่ควรถูกหรือแพงเกินไป แต่ก็ตั้งให้ออกมาเหมาะสมและขายได้ไม่ขาดทุน

สำหรับเทคนิคของการตั้งราคานั้นขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายอย่าง ไม่ว่าจะเป็นอายุการใช้งานของบ้าน สภาพบ้าน ตลอดจนทำเลที่ตั้ง ราคาตลาด ราคาประเมินที่ดิน อีกทั้งยังมีเรื่องของภาษีและค่าธรรมเนียมการขายบ้านเข้ามาเกี่ยวข้อง รวมถึงกำลังของคนที่มาซื้อด้วยก็เช่นกัน ซึ่งแน่นอนเมื่อเกิดการเจรจาซื้อ-ขายบ้าน-คอนโดสักหลังสักห้องจะต้องมีการต่อรองแน่นอน

ดังนั้น ผู้ขายควรตั้งราคาโดยคิดจากมูลค่าต่าง ๆ ที่กล่าวมาให้ออกมาไม่ขาดทุน แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าได้กำไรมหาศาล ควรขายให้เหมาะสมกับราคาตลาด ไม่ถูกไป ไม่แพงไป เพียงเท่านี้ก็จะสามารถขายบ้านหรือคอนโดของคุณออกได้อย่างรวดเร็วและได้ราคาดีแน่นอน

3. ขายบ้านให้เร็วด้วยการกระตุ้นการขายด้วยวิธีต่าง ๆ  

การกระตุ้นการขายในทีนี้ หมายถึง การหาตัวช่วยในการขายบ้าน ซึ่งในปัจจุบันมีหลากหลายวิธีมากที่จะมาช่วยให้บ้านหรือคอนโดของคุณนั้นขายออกได้อย่างรวดเร็ว โดยเทคนิคแรกขอแนะนำวิธีขายบ้านได้เร็วทั่ว ๆ ไปที่คนส่วนใหญ่ใช้กัน นั่นก็คือ

- โฆษณา ไม่เพียงติดที่หน้าบ้านเพื่อให้คนที่ผ่านไปมาเห็นเท่านั้น แต่ปัจจุบันมีการประกาศขายในเว็ปไซต์ชื่อดังต่าง ๆ ตลอดจนหาพื้นที่ว่างตามสื่อต่าง ๆ เพื่อลงโฆษณา ซึ่งตรงนี้อาจจะต้องใช้ทุนในการขายเพิ่มขึ้นมาหน่อย แต่ก็ถือว่าคุ้มค่าหากสามารถทำให้บ้านของคุณขายได้อย่างรวดเร็ว

- การฝากขายกับเอเจนท์ หรือที่เรียกกันว่า นายหน้า โดยการฝากขายวิธีนี้บางรายมีการตกลงกับนายหน้าในเรื่องค่าใช้จ่ายกันเองแล้วแต่กำหนด

วิธีคำนวณค่าคอมมิชชั่น ต้องรู้ก่อนคุยกับนายหน้า

ในกรณีหลังนั้น นายหน้าบางรายคิดค่าใช้จ่ายการฝากขายเป็นเปอร์เซนต์ของราคาขาย ขึ้นอยู่กับข้อตกลง แต่ที่เป็นจุดเด่นเลยคือบ้านหรือคอนโดที่นำมามาฝากขายจะถูกขายออกได้ง่ายขึ้น เร็วขึ้นและได้ราคา โดยที่ผู้ขายไม่เสียเวลามาก ตัวแทนการขายจะจัดการให้ทุกอย่างทั้งเรื่องของเอกสารการขาย ตลอดจนปิดการขายบ้าน-คอนโด 

ฉะนั้นแล้วการฝากขายกับตัวแทนหรือนายหน้านี้ถือเป็นวิธีขายบ้านได้เร็วที่ค่อนข้างคุ้มค่า และนักลงทุนส่วนใหญ่นิยมฝากขายกันเป็นจำนวนมากเพื่อให้อสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ขายออกได้อย่างรวดเร็ว

สุดท้ายนี้ นอกจากวิธีขายบ้านให้ได้เร็วดังวิธีที่กล่าวมาข้างต้นจะช่วยให้ผู้ขายสามารถขายบ้านได้อย่างรวดเร็วแล้ว ตัวผู้ขายเองก็ควรมีเทคนิคการขาย มีการเตรียมตัวในการขายบ้านที่ดี ผู้ขายบางรายมี Contact กับสถาบันทางการเงินก็ สามารถแนะนำแหล่งที่มาของเงินกู้ และอัตราดอกเบี้ยให้กับผู้ซื้อได้ ถือเป็นตัวช่วยให้ขายบ้าน คอนโดให้เร็วมากขึ้น

บางรายมีการเตรียมเอกสาร สรุปค่าใช้จ่าย สรุปขั้นตอนการซื้อขายไว้เรียบร้อยสวยงามภายในเอกสารแผ่นเดียวก็ช่วยให้บ้านหรือคอนโดของคุณขายได้เร็วกว่าที่อื่น เพราะการทำแบบนี้นอกจากจะดูน่าเชื่อถือแล้ว ยังทำให้การซื้อขายง่ายขึ้นด้วย อีกทั้งไม่ต้องใช้เวลาเตรียมเอกสารมากมายหรือนัดให้ผู้ซื้อเข้ามาดูในวันต่อ ๆ ไป เพราะจะเป็นการเสียโอกาส

ดังนั้นการเตรียมความพร้อมของผู้ขายเองก็สำคัญไม่แพ้ 3 วิธีข้างต้นที่กล่าวมาเลย หากสามารถดึงเทคนิคตรงนี้มาใช้ได้รับรองว่าบ้านหรือคอนโดของคุณจะต้องขายออกได้ราคาดี และสามารถทำการซื้อขายได้อย่างรวดเร็ว

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กิตติคม พจนี Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com 

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ดังนั้นการตั้งราคาขายบ้าน คอนโดฯ ที่ดิน จึงค่อนข้างสำคัญมาก และควรเป็นอย่างยิ่งที่ผู้ขายทุกคนจะต้องศึกษาไว้เพื่อไม่ให้เกิดข้อผิดพลาดในขั้นตอนการขายอสังหาริมทรัพย์หรือที่อยู่อาศัย โดยการตั้งราคาขายบ้าน คอนโดฯ ที่ดิน นั้นจะต้องดูหลายปัจจัยเพื่อนำมาตั้งราคา ซึ่งมีปัจจัยที่เกี่ยวข้องกับการตั้งราคาขายอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้

1.เช็กราคาประเมินราชการจากกรมธนารักษ์

การเช็คราคาจากกรมธนารักษ์เป็นการเช็คราคาเบื้องต้น ส่วนใหญ่จะใช้เป็นเกณฑ์ในการตั้งราคาขายที่ดิน โดยราคาประเมินตรงนี้อาจจะใช้ได้กับพื้นที่ดินต่างจังหวัดที่ยังไม่ค่อยพัฒนามากนักเป็นเกณฑ์ในการตั้งราคาที่ดินได้เลย และบวกมูลค่าเพิ่มของอสังหาริมทรัพย์บนที่ดินลงไป โดยไม่สามารถใช้กับราคาที่ดินในเมืองได้ทันที เพราะราคาประเมิณค่อนข้างจะต่ำกว่าราคาที่ซื้อ-ขายกันจริงในท้องตลาด ดังนั้นราคาประเมิณส่วนใหญ่จะถูกนิยมนำไปใช้เป็นข้อมูลประกอบการตั้งราคาขั้นต้นเท่านั้น เมื่อจะตั้งราคาขายบ้าน คอนโดฯ ที่ดินจริงจะต้องบวก ลบ คูณ หาร สภาพแวดล้อม ศักยภาพทำเล และอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่บนที่ดินอีกทีถึงจะออกมาเป็นราคาตลาดที่ทำการซื้อ - ขายจริงบนพื้นที่นั้นๆ ได้

2.เช็กราคาประเมินจากองค์กรอิสระหรือสถาบันทางการเงิน

นอกจากราคาประเมิณที่สามารถใช้เป็นเกณฑ์ประกอบการพิจารณาในการตั้งราคาขายแล้ว ปัจจุบันหากใครคิดจะขายบ้าน คอนโดฯ ที่ดิน แต่ไม่รู้จะตั้งราคาที่เท่าไหร่ให้พองาม ยังอยู่ในความสนใจของผู้ซื้อก็สามารถจ้างบริษัทประเมิณ หรือ ผู้เชี่ยวชาญจากสถาบันทางการเงินมาประเมินราคาบ้าน ราคาคอนโดฯ ราคาที่ดิน หรือ ราคาที่อยู่อาศัยได้ โดยการประเมิณราคาบ้านส่วนใหญ่จะประเมิณราคาขายได้ค่อนข้างสอดคล้องกับราคาตลาดบนพื้นที่ แต่ทั้งนี้ก้ต้องคำนวนค่าใช้จ่ายในการจ้างประเมิณ รวมถึงเช็คราคาตลาดพื้นที่โดยรอบด้วยตัวเองก่อนตั้งราคาขายจริงด้วยเพื่อป้องกันการขาดทุนหรือข้อผิดพลาดที่จะตามมาทีหลัง

3.เช็กราคาตลาดหรือราคาซื้อขายจริงบนทำเลนั้นๆ

ข้อนี้ถือเป็นข้อสำคัญที่คนที่คิดจะขายบ้าน คอนโดฯ ต้องกระทำเพื่อให้สามารถตั้งราคาขายได้อย่างถูกต้อง หากขายบ้านให้เช็คราคาซื้อขายบ้าน Type ที่เพิ่งทำการซื้อขายไปล่าสุดในโครงกากร อาจจะถาม Sale Office นิติบุคคลเพื่อเสาะหาข้อมูลดังกล่าวมาเป็นเกณฑ์การตั้งราคาก็ได้ โดยอาจจะมีการบวกภาษีมูลค่าเพิ่มจากการตกแต่ง แต่หากเป็นคอนโดฯ อาจต้องดูทั้งการตกแต่ง ตำแหน่ง ชั้น กรรมสิทธิ์คอนโดฯ ว่าอยู่บนที่ดินตำแหน่งไหนด้วย ซึ่งนอกจากเช็กราคาอสังหาริมทรัพย์ในโครงการเดียวกัน อย่าลืมเช็กราคาตลาดจากโครงการใกล้เคียงและโครงการอื่นๆ บนย่านนั้นๆ อีกทั้งอย่าลืมคิดค่าธรรมเนียมการซื้อ ขาย โอนฯ เพราะหากคำนวนไม่ดีอาจเจ็บตัวตั้งราคาขายบ้าน คอนโดฯ ที่ดิน ในราคาที่ขาดทุนก็เป็นได้

สำหรับใครที่กำลังไม่รู้ว่าจะตั้งราคาขายบ้าน คอนโดฯ ที่ดินที่ราคาเท่าไหร่ หากได้รู้เกณฑ์ของราคาประเมิณจากราชการ ราคาประเมิณจากองค์กรอิสระ และราคาซื้อ - ขายจริงในตลาด ก็จะสามารถเป็นตัวช่วยให้เริ่มต้นตั้งราคาขายที่ถูกต้องได้ และอย่าลืมนำราคาตั้งของบ้านหรือที่อยู่อาศัยไปคำนวนกับมูลค่าของทำเล ที่ดิน และตัวบ้าน ตั้งแต่ตำแหน่งของบ้าน คอนโดฯ สภาพแวดล้อมความเจริญบนทำเลโครงการทั้งปัจจุบันและอนาคต สภาพความเก่าใหม่ของบ้าน คอนโดฯ ที่ดิน มูลค่าความสวยงาม การตกแต่ง ตลอดจนค่าทะนุบำรุง และภาษีที่ผู้ขายจำเป็นต้องจ่ายเมื่อเกิดการซื้อขาย เพราะหากคิดคำนวนออกมาไม่คลอบคลุมแล้วการตั้งราคาขายบ้าน คอนโดฯ ที่ดิน อาจจะทำให้ผู้ขายขาดทุนได้ในที่สุด

· หาบ้าน คอนโด ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดิน

• บ้านเดี่ยว บ้านมือสอง ประกาศขาย
• คอนโดฯ คอนโดฯ มือสอง ประกาศขาย
• ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮมมือสอง ประกาศขาย
• ที่ดิน ที่ดินเปล่า ประกาศขาย
• ขายบ้านเดี่ยว บ้านมือสอง ราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท
• ขายคอนโดฯ คอนโดฯ มือสอง ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท
• ขายทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮมมือสอง ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท

อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหาบ้าน คอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย  กิตติคม พจนี Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com 

ดังนั้น ไม่ว่าจะเป็นอยากขายบ้านด้วยเหตุใด หรือ ขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นบ้าน ที่ดิน หรือ คอนโดฯ ก็ตาม ผู้ขายจะต้องมีความรู้เบื้องต้นในการขาย เพราะการขายนั้นมีรายละเอียดต่าง ๆ ที่จะต้องรู้ก่อนขาย ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของเอกสารสิทธิต่าง ๆ เทคนิคการตั้งราคาก่อนขาย ขั้นตอนการขาย ช่องทางการขาย ตลอดจนเรื่องของภาษีก็ตาม

ซึ่งหากผู้ขายไม่ได้ทำการศึกษาให้ดี การซื้อ-ขายบ้านหรือที่ดินก็อาจจะเกิดปัญหาที่ตามมาภายหลังได้ การขายบ้าน ที่ดิน คอนโดฯ ตลอดจน อสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ จึงเป็นเรื่องที่ละเอียดอ่อนมากและจำเป็นต้องศึกษาให้ดีก่อนจะขายบ้านหรือที่ดินในมือ

ก่อนขาย-สิ่งที่ต้องรู้ก่อนจะขายบ้าน

ตัวอย่างสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินซึ่งคุณสามารถนำไปใช้เป็นแนวทางในการออกสัญญาจะซื้อจะขายของคุณได้ กดดาวน์โหลดสัญญาจะซื้อจะขายฯ ที่นี่

การจะขายอสังหาริมทรัพย์สักอย่างนั้นไม่ใช่เรื่องง่าย เนื่องจากมีทั้งเรื่องของเอกสารบ้านและที่ดินมาเกี่ยวข้อง ดังนั้นก่อนที่จะทำการขายจึงต้องมีความรู้เบื้องต้นเกี่ยวกับเอกสารเหล่านั้น ตลอดจนข้อมูลต่าง ๆ ที่ต้องรู้ก่อนจะขาย ซึ่งสิ่งต่างๆ เหล่านี้จะทำให้คนที่คิดจะขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะอยากขายบ้าน หรือ อยากขายที่ดิน อยากขายบ้านพร้อมที่ดิน มีความชำนาญและสามารถทำการขายได้อย่างมืออาชีพ

เทคนิคการขาย-การตั้งราคา วิธีการและช่องทางการขายบ้าน

วิธีการตั้งราคาขายที่ดินอย่างไรไม่ให้ขาดทุน 

นอกจากเรื่องสิทธิ เอกสารต่าง ๆ ที่ต้องรู้ ตลอดจนการเตรียมความพร้อมก่อนขายแล้ว สิ่งต่อมาที่จะต้องรู้ก่อนขาย โดยเฉพาะคนที่อยากขายบ้านที่เป็นมือใหม่ ไม่ว่าจะเป็นคนที่ทำการขายอสังหาริมทรัพย์ครั้งแรก ตลอดจนนักลงทุนที่กำลังเตรียมตัวในการขายสินทรัพย์ก็ตาม ข้อมูลต่าง ๆ เหล่านี้จะช่วยให้การขายบ้าน ที่ดิน หรือ คอนโดฯ ง่ายขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการตั้งราคา ขั้นตอนการขาย เทคนิคต่าง ๆ ตลอดจนช่องทางการขายอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้

ภาษีและค่าใช้จ่าย-สิ่งที่ตามมาพร้อมการขายบ้าน

ขายอสังหาริมทรัพย์แบบไหนที่ไม่จำเป็นต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

การขายบ้าน ที่ดิน คอนโดฯ หรือ อสังหาริมทรัพย์อะไรก็ตาม สิ่งที่ตามมากับการขายก็คือเรื่องของค่าใช้จ่ายต่าง ๆ และภาษีที่ผู้ขายจะต้องเสีย เป็นเรื่องที่จะต้องทำการตรวจสอบก่อน

เนื่องจากค่าใช้จ่ายเหล่านี้เป็นผลบังคับทางกฎหมาย ซึ่งจะแบ่งออกเป็นทั้งค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อ และผู้ขาย ตลอดจนรูปแบบการขายที่แบบไหนต้องเสียภาษี แบบไหนไม่ต้องเสีย ขายอย่างไรให้ประหยัดภาษีลงได้ ซึ่งล้วนแล้วแต่เป็นเรื่องที่ผู้ขายจะต้องรู้เพื่อที่จะสามารถเตรียมตัวสำหรับค่าใช้จ่ายเหล่านี้ได้อย่างถูกต้อง

	ภาษีและค่าใช้จ่ายที่ต้องรู้เมื่อทำการขายบ้าน ในการขายบ้านสักหลังให้ได้กำไรจากการขายนั้น  การตั้งราคาขายให้สูงกว่าราคาที่ซื้อมาไม่ได้เป็นหลักประกันว่าการขายนั้นจะทำให้ผู้ขายได้กำไร โดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าหากเป็นการตั้งราคาโดยไม่ได้คำนึงถึงค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นจากการขายอสังหาริมทรัพย์
	แบบฟอร์มตรวจสอบรายละเอียดค่าใช้จ่ายก่อนขาย แบบฟอร์มง่าย ๆ ที่จะช่วยให้คุณไม่หลุดรายละเอียด สำหรับท่านที่ต้องการขายบ้าน รายจ่ายเล็ก ๆ น้อย ๆ ก็ถือเป็นต้นทุน ฉะนั้น ทำเป็นแบบฟอร์มเช็คลิสต์ง่าย ๆ เอาไว้ น่าจะช่วยให้ไม่หลงลืมต้นทุน
	ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ผู้ขายหรือผู้ซื้อที่ต้องจ่าย? คิดจะซื้อ-ขายอะไรที่เกี่ยวข้องกับที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ พึงรู้ไว้ต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายด้วย
	สร้างบ้านแล้วขาย-ต้องเสียภาษีอย่างไร? สำหรับผู้ที่สร้างบ้านหรือที่อยู่อาศัยบนที่ดินของตัวเองที่มีอยู่ แล้วต่อมาได้ขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างนั้น รู้หรือไม่ว่าจะมีภาษีและค่าใช้จ่ายเกิดขึ้น ทำให้ต้องสำรองเงินไว้สักก้อนหนึ่ง ซึ่งการคำนวณภาษีและค่าใช้จ่ายเป็นอย่างไร DDproperty มีข้อมูลมาฝาก
	ขายบ้านที่ได้รับจากมรดกมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง? ในการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาจากการเป็นมรดกตกทอดหรือการให้โดยเสน่หานี้มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง และเรียกเก็บในอัตราเท่าไร พบคำตอบที่นี่
	ขายบ้านที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมกันต้องเสียภาษีอย่างไร? ขายบ้านที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน ถือเป็นรายได้ในฐานะของห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล เมื่อมีการแบ่งส่วนกำไร จะต้องนำมาคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาของแต่ละคนที่เป็นหุ้นส่วนนั้นด้วย
	ซื้อบ้านใหม่ ขายบ้านเก่า ยังไงแบบไม่ต้องเสียภาษีเงินได้ หนึ่งในค่าใช้จ่ายจากการขายบ้านที่มีจำนวนค่อนข้างมากก็คือภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย ซึ่งคำนวณแบบอัตราก้าวหน้า ทำให้จำนวนภาษีจะเพิ่มขึ้นตามจำนวนปีที่ถือครอง แต่คุณทราบหรือไม่ว่าภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย นั้นสามารถขอคืนได้ ในกรณีที่เป็นการขายบ้านเดิมและซื้อบ้านใหม่ด้วย มีเงื่อนไขและวิธีการอย่างไรนั้นพบคำตอบได้ที่ DDproperty
	เทคนิคขายบ้านยังไงให้ประหยัดภาษี สำหรับผู้ที่ต้องการขายบ้าน รายได้จากการขายบ้านถือเป็นรายได้ที่ต้องเสียภาษี และมีค่าธรรมเนียมเกิดขึ้นจากการขายบ้านนั้น ทั้งนี้ ก็มีวิธีช่วยลดหย่อนภาษีจากการขายบ้านได้ด้วย

การขายบ้านถือเป็นเรื่องที่มีรายละเอียดสำคัญต่าง ๆ เยอะมากพอสมควรไม่แตกต่างจากการซื้อบ้านเลย ดังนั้นข้อมูลต่าง ๆ ข้างต้นที่ทาง DDproperty รวบรวมมาจึงเป็นข้อมูลที่คนอยากขายบ้านควรศึกษาเพื่อเป็นแนวทางในการขายบ้าน ที่ดิน หรือ คอนโดมิเนียม ได้อย่างถูกต้องและไม่เกิดปัญหาตามมาในภายหลัง

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กิตติคม พจนี Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

นิยามของคำว่า “ราคาประเมินที่ดิน” ก็คือ ราคากลางที่มีผู้เชี่ยวชาญด้านที่ดินได้กำหนดไว้เป็นมาตรฐาน เพื่อใช้เป็นแนวทางด้านราคาในการซื้อขายที่ดินให้กับทั้งผู้ซื้อ และผู้ขาย ซึ่งผู้เชี่ยวชาญที่ทำหน้าที่กำหนดราคาประเมินที่ดิน ไม่ได้มีเฉพาะภาครัฐเท่านั้น แต่ยังมีผู้เชี่ยวชาญด้านราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชนด้วย

ใครบ้างเป็นผู้กำหนด “ราคาประเมินที่ดิน”

ในการซื้อขายที่ดิน จะมี “ราคาประเมินที่ดิน” ด้วยกัน 3 ราคา คือ 1. ราคาประเมินที่ดินของภาคราชการ 2.ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชน และ 3.ราคาตลาด ยกตัวอย่างเช่นราคาประเมินที่ดินของภาคราชการ ก็คือ ราคาประเมินที่ดินของกรมที่ดินนั่นเอง ซึ่งกรมที่ดิน จะกำหนดทั้งราคาประเมินที่ดิน และราคาประเมินที่ดินที่มีสิ่งปลูกสร้างด้วย     

1. ราคาประเมินที่ดินของกรมที่ดิน

ปัจจุบันกรมที่ดินอัพโหลดข้อมูลเกี่ยวกับราคาที่ดินทั่วประเทศ เพื่อให้ประชาชนได้เข้าไปตรวจสอบเบื้องต้น บนเว็บไซต์ http://property.treasury.go.th/pvmwebsite/index.asp เพื่อให้ผู้ที่จะซื้อ หรือจะขายที่ดิน จะได้กำหนดราคาได้เหมาะสม ซึ่งสามารถค้นหาราคาประเมินที่ดิน ได้จากเลขที่โฉนด จากเลขที่ดิน ราคาประเมินที่ดิน นส.3ก ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน ราคาประเมินอาคารชุด ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง เช่น คลังสินค้า ตลาด ท่าเทียบเรือ ตึกแถว บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ โรงงาน โรงแรม โรงมหรสพ ลานกีฬาอเนกประสงค์ สถานพยาบาล เป็นต้น  

นอกจากนี้ ในส่วนของกรุงเทพฯ กรมที่ดินยังมีข้อมูลเจาะลึกไปอีก ด้วยการนำราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินเพื่อใช้ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่กำหนดไว้เป็นรอบ ๆ มาอัพโหลดไว้ให้ประชาชนได้รับทราบ  แต่หากต้องการการราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ละเอียดและชัดเจนขึ้น ก็ต้องติดต่อกรมที่ดิน สำนักงานที่ดินที่ตั้งอยู่ ธนารักษ์พื้นที่จังหวัดนั้น ๆ

2. ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชน

ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชนเป็นการประเมินราคาจากผู้เชี่ยวชาญด้านราคาที่ดินของบริษัทเอกชน ซึ่งมีทั้งบริษัทประเมินราคาที่ดิน บริษัทที่ปรึกษาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ สถาบันการเงินต่าง ๆ ที่มีหน่วยงานประเมินราคาที่ดิน โดยราคาของภาคเอกชนจะอิงทั้งจากราคาประเมินที่ดินของกรมที่ดิน และอิงจากราคาตลาด แล้วกำหนดเป็นราคากลางของตัวเอง ซึ่งแต่ละบริษัท แต่ละสถาบันจะมีเกณฑ์ในการกำหนดราคากลางในแต่ละพื้นที่แตกต่างกัน ราคากลางในพื้นที่เดียวกันแต่ต่างบริษัทกัน ก็แตกต่างกัน (แต่แตกต่างกันไม่มากนัก)   

3. ราคาตลาด

ราคาตลาดคือ ราคาที่มีการซื้อขายกันจริง ๆ ในพื้นที่นั้น ๆ ซึ่งมีทั้งราคาจากฝั่งผู้ขาย และราคาจากฝั่งผู้ซื้อ นั่นหมายถึง ผู้กำหนดราคาตลาด ก็คือ ผู้ซื้อกับผู้ขายนั่นเอง ซึ่งในบางพื้นที่ ราคาตลาด กับ ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชนอาจจะใกล้เคียงกัน หรือเป็นราคาเดียวกัน แต่บางพื้นที่ราคาตลาดก็สูงกว่า หรือต่ำกว่าราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชน

ผู้บริโภคต้องเชื่อราคาไหน?

ราคาประเมินที่ดินทั้ง 3 ราคานั้น ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชน และราคาตลาดส่วนใหญ่จะสูงกว่าราคาประเมินที่ดินของกรมที่ดิน ประมาณ 20-40% แล้วแต่พื้นที่ หรือแล้วแต่จังหวะเวลาในช่วงนั้น ๆ เช่น ถ้ามีกระแสข่าวว่าจะมีรถไฟฟ้า ทางด่วน ถนนตัดใหม่ เมืองใหม่ ราคาประเมินที่ดินก็มีโอกาสปรับตัวสูงขึ้นแรงกว่าสถานการณ์ปกติ

ในการซื้อขายจริง ทั้งผู้ซื้อ ผู้ขาย ส่วนใหญ่แล้วจะอิงไปทาง “ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชน” กับ “ราคาตลาด” เป็นหลัก น้อยมากที่จะซื้อขายกันตามราคาประเมินที่ดินของกรมที่ดิน แต่ก็ต้องนำทั้ง 3 ราคา ทั้งราคาประเมินที่ดินของกรมที่ดิน ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชน และราคาตลาดมาเป็นองค์ประกอบในการตัดสินใจเรื่องราคาว่าจะกำหนดราคาขายหรือควรซื้อที่เท่าไหร่

ราคาประเมินที่ดินแบบไหนมีผลกับค่าธรรมเนียมโอน

ในการจ่ายค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ 2% ราคาประเมินที่ดินของกรมที่ดินจะถูกนำมาเปรียบเทียบกับราคาซื้อขายจริง โดยราคาไหนสูงกว่า ก็เลือกใช้ราคานั้นเป็นฐานในการคิดค่าธรรมเนียมฯ

หากจะยกตัวอย่างการใช้ราคาประเมินให้เห็นภาพ จะมี 3 กรณีหลัก ๆ ดังนี้  

กรณีที่ 1 ซื้อขายกันเองด้วยเงินสด ไม่มีตัวแทน หรือบริษัทนายหน้า ผู้ซื้อจะตกลงกันเองว่าจะขาย จะซื้อที่เท่าไหร่ ซึ่งถ้าเราในฐานะผู้ซื้อที่เข้าใจในเรื่องราคาประเมินที่ดิน สามารถตรวจสอบและหาข้อมูลเกี่ยวกับราคาที่ดินในพื้นที่นั้น ๆ ก่อนได้ เพื่อนำมาตัดสินใจได้ว่า ราคาที่ผู้ขายเสนอมานั้น สูงเกินกว่าราคาประเมินที่ดินทั่วไปหรือไม่ ในทางตรงกันข้าม ถ้าเราเป็นผู้ขาย และมีผู้มาติดต่อขอซื้อ พร้อมกับเสนอราคามา เราก็จะได้รู้ว่า ราคาที่ผู้ซื้อเสนอมานั้น เป็นราคาที่เหมาะสมกับราคาประเมินที่ดินทั่ว ๆ ไป ที่มีการซื้อขายกันหรือไม่

กรณีที่ 2 ซื้อขายกันเองด้วยการกู้ธนาคาร ถ้าไม่มีตัวแทน แต่ซื้อด้วยการกู้ธนาคารแล้ว ธนาคารก็จะมีราคาประเมินของตัวเอง หรือที่เรียกว่า ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชน เมื่อผู้ซื้อกับผู้ขายตกลงราคากันได้แล้ว เช่น ตกลงซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ราคา 1.5 ล้านบาท เมื่อยื่นกู้กับทางธนาคาร ธนาคารจะพิจารณาเองว่า ควรให้กู้ 1.5 ล้านบาทหรือไม่ ถ้าธนาคารประเมินแล้วว่า ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างนี้ ประเมินราคาที่ดินออกมาแล้วอยู่ที่ 1.3 ล้านบาท ก็มีโอกาสที่ธนาคารจะให้กู้ได้เพียง 1.3 ล้านบาทเท่านั้น

กรณีที่ 3 ซื้อขายกันผ่านนายหน้า ถ้าเป็นกรณีนี้ ราคาซื้อขายส่วนใหญ่จะถูกกำหนดโดยนายหน้า เพราะนายหน้าจะมีฐานราคาประเมินที่ดินเป็นของตัวเอง รู้ว่าทรัพย์สินประเภทนี้ สภาพแบบนี้ บนทำเลลักษณะนี้ ราคาควรอยู่ที่เท่าไหร่ แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น ราคาที่นายหน้ากำหนด ก็ต้องเป็นที่ยอมรับของเจ้าของด้วย และในหลายครั้งที่เจ้าของเป็นผู้กำหนดเอง นายหน้ามีหน้าที่เป็นเพียงคนกลางในการทำธุรกรรม

ท้ายที่สุดแล้ว การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท ส่วนหนึ่งเกิดจากความพึงพอใจของผู้ขายในการตั้งราคา และผู้ซื้อยอมรับได้ ส่วนราคาประเมินที่ดิน ไม่ว่าจะของภาครัฐหรือของภาคเอกชน หรือราคาตลาด จะเปรียบเหมือน “ลายแทงราคา” ให้กับทั้งผู้ซื้อ และผู้ขาย ได้ตัดสินใจร่วมกันว่า ควรจะซื้อ หรือควรจะขายในราคาเท่าไหร่ จึงจะเหมาะสม

ดังนั้น จะซื้อ” หรือ “จะขาย” อสังหาริมทรัพย์ รู้เรื่อง “ราคาประเมินที่ดิน” ไว้ก่อน ไม่เสียหลายแน่นอน

อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหาบ้าน คอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน

จากการสำรวจราคาซื้อขายที่ดินของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA พบว่า ราคาประเมินราชการหรือชื่ออย่างเป็นทางการว่า ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมนั้นแตกต่างจากราคาซื้อขายที่ดินจริงในตลาดอย่างสิ้นเชิง โดยราคาประเมินของทางราชการนั้นประเมินไว้สำหรับการเสียภาษี ส่วนราคาซื้อขายที่ดินในตลาดนั้นใช้เพื่อการซื้อ-ขายจริง

ทำเลที่ราคาซื้อขายที่ดินในตลาดสูงกว่าราคาประเมินของทางราชการอย่างโดดเด่น ได้แก่ ทองหล่อ โดยราคาประเมินรอบล่าสุดอยู่ที่ 420,000 บาท/ ตารางวา ส่วนราคาตลาดปัจจุบันอยู่ที่ 1,100,000 บาท/ ตารางวา สูงกว่ากันถึง 162% ซึ่งความแตกต่างที่สามารถเห็นได้ชัดนั้น เพราะย่านทองหล่อเป็นทำเลที่มีความคึกคักสูงมาก 

รายการประกาศซื้อขายที่ดิน ในพื้นที่ทองหล่อ คล้าย ๆ กับย่านสยาม-เพลินจิตที่ราคาประเมินของทางราชการรอบปัจจุบันอยู่ที่ 900,000 บาท/ ตารางวา ในขณะที่ราคาซื้อขายที่ดินในตลาดอยู่ที่ตารางวาละ 1,900,000 บาท ต่างกันถึง 111%

สำหรับทำเลกรุงธนบุรี จะเห็นว่าราคาประเมินกับราคาซื้อขายที่ดินในตลาดต่างกันเพียง 22% เท่านั้น โดยราคาประเมินราชการในรอบล่าสุดอยู่ที่ 450,000 บาท/ ตารางวา ในขณะที่ราคาซื้อขายที่ดินในตลาดปัจจุบันอยู่ที่ 550,000 บาท/ ตารางวา นั่นเป็นเพราะเป็นย่านที่ตลาดมีความคึกคักไม่มากเท่าทำเลอื่น ๆ นั่นเอง

ตารางเปรียบเทียบราคาประเมินของทางราชการ vs ราคาตลาดที่มีการซื้อ-ขายจริง

สำหรับใครที่มีที่ดินอยู่ในมือ ถามว่าทำไมเราจะต้องรู้ข้อมูลเกี่ยวกับราคาประเมินและราคาซื้อขายที่ดิน ทั้งนี้ก็เพื่อการป้องกันปัญหาภายหลังหากต้องมีการเปลี่ยนมือเจ้าของที่ดิน หรือมีการซื้อขายที่ดิน ผู้ขายจะสามารถตั้งราคาขายได้อย่างถูกต้อง โดยใช้ราคาประเมินออนไลน์จากกรมธนารักษ์เป็นตัวกำหนดค่าธรรมเนียมและภาษีต่าง ๆ ในขณะที่ราคาซื้อขายที่ดินในตลาดจะเป็นตัวกำหนดราคาซื้อขายจริงบนที่ดินทำเลนั้น ๆ ตามข้อมูลที่กล่าวมาข้างต้น

AreaInsider

ค้นหาทำเลที่ "ใช่" สำหรับคุณ

แต่เพียงแค่นั้นยังไม่พอ หากใครคิดจะตั้งราคาขายที่ดินอยู่ นอกจากราคาราคาประเมินและราคาซื้อขายที่ดินในตลาดแล้ว ยังมีปัจจัยอื่น ๆ เข้ามาเกี่ยวข้องอีก ซึ่งปัจจัยเหล่านี้จะเป็นปัจจัยในการประกอบการเพิ่ม-ลดราคาที่ดิน และตั้งราคาขายที่ดินได้อย่างถูกต้อง เหมาะสม บนพื้นฐานราคาที่ไม่ต่ำและสูงเกินไป ซึ่งเบื้องต้นจำเป็นต้องดูจากปัจจัยเหล่านี้ประกอบกับราคาประเมินและราคาซื้อขายที่ดินในตลาด ซึ่งประกอบไปด้วย

ศักยภาพทำเลที่ตั้งของที่ดิน 

นอกจากราคาประเมินจากกรมธนารักษ์และราคาซื้อขายที่ดินในตลาด ศักยภาพทำเลโดยรอบของที่ดินถือเป็นส่วนสำคัญที่มีส่วนในการเพิ่ม-ลดราคาที่ดิน ยิ่งเป็นที่ดินที่สามารถปล่อยเช่าทำธุรกิจระยะยาว หรือสามารถทำเงินมหาศาลได้ แน่นอนจะต้องมีเรื่องของอัตรารายได้ระยะยาวและค่าเสียผลประโยชน์มาเกี่ยวข้อง

ลักษณะที่ดิน รูปร่าง ขนาดเนื้อที่ และสภาพของที่ดิน  

รูปร่างของที่ดินและขนาดก็มีส่วนในการเพิ่มมูลค่าที่ดิน โดยสามารถจำลองให้เห็นภาพง่าย ๆ ด้วยการยกตัวอย่างที่ดิน 2 แปลงที่มีขนาดเนื้อที่เท่ากัน แต่มีแปลงหนึ่งที่เป็นที่ดินเชิงลึกเข้าไปกับอีกแปลงที่เป็นที่ดินหน้ากว้างที่มีความยาว โดยทั้งสองแปลงติดถนนเหมือนกัน แปลงที่มีหน้ากว้างจะสามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้มากกว่าและสามารถตั้งราคาซื้อขายที่ดินให้สูงกว่าได้

ข้อกฎหมาย สิทธิการถือครอง และภาระผูกพันของที่ดิน 

สิ่งที่มีผลต่อการตั้งราคาซื้อขายที่ดินอีกประการ ได้แก่ ข้อกฎหมายต่าง ๆ รวมไปถึงการเปลี่ยนแปลงของผังเมืองด้วย ไม่ว่าจะเป็น พ.ร.บ.ผังเมือง, พ.ร.บ.ควบคุมความสูงของอาคาร, ประกาศต่าง ๆ ของกระทรวงที่เกี่ยวข้องกับผังเมืองและอสังหาริมทรัพย์ ข้อจำกัดต่าง ๆ เหล่านี้เปรียบเสมือนการบังคับ และทำให้ผู้ซื้อไม่สามารถใช้งานที่ดินได้ตามประสงค์อย่างเต็มที่ ราคาจึงผกผันไปตามความยืดหยุ่นของข้อกฎหมายต่าง ๆ

นอกจากราคาซื้อขายที่ดินที่ผกผันไปตามข้อมูลข้างต้นแล้ว ทั้งราคาประเมินที่มีการเปลี่ยนแปลงทุก 4 ปี หรือ ราคาซื้อขายที่ดินในตลาด ที่มีความเปลี่ยนแปลงได้ตลอดเวลาตามสถานการณ์ของเศรษฐกิจ ตลอดจนการเปลี่ยนแปลงผังเมือง กฎหมายต่าง ๆ แล้ว

อีกหนึ่งปัจจัยสำคัญก็คือ อารมณ์ ความรู้สึก ความต้องการของผู้ซื้อ ผู้ขาย ไม่ว่าจะเป็นผู้ขายร้อนเงินต้องการขายไวเลือกที่จะตั้งราคาเสนอขายที่ถูกกว่าที่ควรจะเป็น การต่อราคาของผู้ซื้อ ดังนั้นผู้ขายก็ต้องใจเย็นและติดตามความเคลื่อนไหวของราคาประเมินและราคาซื้อขายที่ดินในตลาดเป็นสิ่งสำคัญ รวมไปถึงข่าวด้านอสังหาริมทรัพย์อยู่ตลอดเวลาด้วย เพื่อโอกาสในการตั้งราคาขายที่ดินได้อย่างเหมาะสมและถูกต้อง

สุดท้ายนี้ นอกจากการหาข้อมูลเบื้องต้น และตั้งราคาเองแล้ว ยังสามารถติดต่อฝากขายผ่านตัวแทน หรือ เอเจนท์ที่รับฝากขายที่ดินก็ได้ และควรตั้งราคาเผื่อค่านายหน้าและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ลงไปด้วย หรือ อีกหนึ่งช่องทางที่เป็นที่นิยมที่สุดก็คือการฝากขายออนไลน์ตามเว็บไซต์ ซึ่งสามารถเข้าไปฝากขายหรือมองหารายการประกาศขายที่ดินได้ที่นี่

ขอบคุณข้อมูลจาก AREA

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย  กิตติคม พจนี Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com 

หากคุณมีข้อสงสัยเกี่ยวกับการซื้อบ้าน คู่มือซื้อขาย สามารถเป็นตัวช่วยตอบได้ทุกคำถาม พร้อมบอกรายละเอียด การคำนวณสินเชื่อบ้าน ให้คุณตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น และคุณยังสามารถค้นหาบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ คอนโด บนทำเลต่างๆ ในราคาที่ต้องการได้ที่นี่

สำหรับผู้ที่ได้รับอสังหาริมทรัพย์มาโดยมรดกหรือโดยเสน่หา เช่น ได้มาโดยพินัยกรรม ทายาทโดยธรรม พ่อ/แม่ยกให้ลูก ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ทาวน์โฮม คอนโดฯ ที่ดิน เมื่อต้องการเปลี่ยนทรัพย์สินที่เป็นอสังหาริมทรัพย์นั้นให้กลายเป็นเงินสด เพื่อนำไปลงทุน เพื่อให้มีสภาพคล่อง หรือเพื่อเป้าหมายการเงินอื่นๆ ในชีวิต รู้หรือไม่ว่า การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับมาโดยมรดกหรือโดยเสน่หามีภาษีและค่าใช้จ่ายเกิดขึ้นด้วย ซึ่งรายละเอียดเป็นอย่างไร ต้องเสียค่าใช้จ่ายอัตราเท่าไรบ้างนั้น K-Expert มีคำตอบ

ภาษีและค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นเมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับมาโดยมรดกหรือโดยเสน่หา มีดังนี้

1. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

การคิดคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย จะใช้ราคาประเมินของกรมที่ดิน โดยไม่ได้คำนึงว่าราคาซื้อขายจริงจะเป็นเท่าไร เมื่อได้ราคาประเมินแล้ว จะหักด้วยค่าใช้จ่าย ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมรดกหรือโดยเสน่หา สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 50%

และเฉพาะกรณีที่อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับมานั้นตั้งอยู่นอกเขตกรุงเทพฯ เทศบาล สุขาภิบาล รวมไปถึงเมืองพัทยา หรือการปกครองท้องถิ่นอื่นที่มีกฎหมายจัดตั้งขึ้นโดยเฉพาะ จะคำนวณภาษีเฉพาะเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ส่วนที่เกิน 200,000 บาทตลอดปีภาษีนั้น

หลังจากหักค่าใช้จ่ายแล้วเหลือเท่าไร ให้หารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง โดยนับตามปีปฏิทินหรือปี พ.ศ. ก่อนคำนวณตามฐานภาษี แล้วคูณด้วยจำนวนปีที่ถือครองอีกครั้งจะได้ภาษีหัก ณ ที่จ่าย สำหรับตารางคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายของการซื้อขายบ้าน เป็นดังนี้

จากตารางคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่าย เห็นได้ว่า ฐานภาษีที่ใช้ในการคำนวณจะเหมือนกับฐานภาษีสำหรับ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา เพียงแต่การขายบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์จะไม่มีการยกเว้นภาษีเงินได้สุทธิส่วนที่ไม่เกิน 150,000 บาท ซึ่งแตกต่างจากการเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่เงินได้สุทธิ 0 - 150,000 บาทแรก ได้ยกเว้นภาษี

ทั้งนี้ การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับโดยมรดกหรือโดยเสน่หา สามารถเลือกได้ว่าจะนำรายได้จากการขายนั้นมายื่นรวมกับรายได้ประจำปี หรือแยกยื่นตามวิธีคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายข้างต้น แต่โดยส่วนใหญ่แล้ว แนะนำให้แยกยื่นจะดีกว่า โดยไม่ต้องนำมารวมคำนวณรายได้สิ้นปีเพื่อเสียภาษีอีก

สำหรับการยื่นรวมแม้จะหักค่าใช้จ่ายเหมาได้เท่ากัน แต่จะไม่มีการหารรายได้หลังหักค่าใช้จ่ายด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ซึ่งจะต้องนำรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ (ถือเป็นรายได้พึงประเมินตามมาตรา 40 (8)) มารวมกับรายได้ประเภทอื่น ทำให้มีโอกาสเสียภาษีสูงมาก ยกเว้นกรณีที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ราคาไม่แพง และมีเงินได้น้อยหรือไม่มีเงินได้ ซึ่งทำให้รายได้หลังหักค่าใช้จ่ายและลดหย่อนแล้วไม่เกิน 150,000 บาทต่อปี โดยจะได้รับยกเว้นภาษี

2. ค่าอากรแสตมป์

การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับมาโดยมรดกหรือโดยเสน่หาจะเสียค่าอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยใช้ราคาที่สูงกว่า

ทั้งนี้ เราอาจเคยได้ยินว่า ขายบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์จะมีค่าภาษีธุรกิจเฉพาะด้วย ต้องบอกว่า หากเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมรดกหรือได้รับโดยเสน่หาจะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตราที่สูงถึง 3.3% แต่จะเสียเพียงค่าอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5%

3. ค่าธรรมเนียมการโอน

ค่าธรรมเนียมการโอนอยู่ที่อัตรา 2% ของราคาประเมิน ทั้งนี้ ไม่ว่าได้รับอสังหาริมทรัพย์มาโดยมรดก หรือโดยการซื้อขาย จะมีค่าธรรมเนียมการโอนอยู่ที่ 2% ของราคาประเมิน ซึ่งค่าใช้จ่ายส่วนนี้ขึ้นอยู่กับการตกลงของผู้ซื้อและผู้ขายว่าใครจะเป็นคนจ่าย หรือจ่ายคนละครึ่ง

ยกตัวอย่างการคำนวณภาษีและค่าใช้จ่ายเมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับโดยมรดกหรือโดยเสน่หา สมมติได้รับมรดกเป็นบ้าน ตั้งอยู่ในเขตเทศบาล เมื่อวันที่ 12 มีนาคม 2556 และขายออกไปเมื่อวันที่ 26 มิถุนายน 2560 เท่ากับว่าถือครองมา 5 ปี โดยราคาขายบ้านอยู่ที่ 6 ล้านบาท และราคาประเมินอยู่ที่ 5 ล้านบาท

3.1 ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

ราคาประเมินบ้าน 5,000,000 บาท
หัก ค่าใช้จ่ายเหมา 50% 2,500,000 บาท
คงเหลือ 2,500,000 บาท
หารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง (2,500,000 บาท / 5 ปี) 500,000 บาท
คำนวณภาษี (300,000 x 5%) + (200,000 x 10%) 35,000 บาท
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (ภาษี x จำนวนปีที่ถือครอง = 35,000 บาท x 5 ปี) 175,000 บาท

เนื่องจากบ้านมรดกตั้งอยู่ในเขตเทศบาล จึงไม่ได้รับยกเว้นเงินได้ 200,000 บาท แต่หากเป็นบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่นอกเขตกรุงเทพฯ เทศบาล สุขาภิบาล เมืองพัทยา หรือการปกครองท้องถิ่นอื่นที่มีกฎหมายจัดตั้งขึ้นโดยเฉพาะ จะหัก 200,000 บาทก่อน เหลือเท่าไรจึงค่อยหักค่าใช้จ่ายแบบเหมา 50%

นอกจากนี้ การหักภาษี ณ ที่จ่ายดังกล่าว กฎหมายกําหนดให้หักได้ไม่เกิน 20% ของราคาขาย ซึ่งตามตัวอย่าง ภาษีหัก ณ ที่จ่ายไม่เกิน 20% ของราคาขาย ดังนั้น กรณีนี้ต้องเสียภาษีหัก ณ ที่จ่ายตามผลลัพธ์ที่คำนวณได้

3.2 ค่าอากรแสตมป์

เท่ากับ 0.5% x 6,000,000 = 30,000 บาท

3.3 ค่าธรรมเนียมการโอน

2% x 5,000,000 = 100,000 บาท

รวมภาษีและค่าใช้จ่ายทั้งหมดเท่ากับ 175,000 + 30,000 + 100,000 = 305,000 บาท

เห็นได้ว่า เมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับมาโดยมรดกหรือโดยเสน่หาจะมีภาษีและค่าใช้จ่ายเกิดขึ้นทันทีเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน ดังนั้น ต้องเตรียมเงินสำรองไว้ก้อนหนึ่งสำหรับค่าใช้จ่ายดังกล่าว หรือตกลงกันระหว่างผู้ซื้อผู้ขายให้ดี

ศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับ "การขายบ้าน"

• ขายบ้านที่เป็นมรดกต้องเสียภาษีหรือไม่
• รู้จักเอกสารสิทธิที่ดิน
• อยากขายบ้าน คอนโดฯ ที่ดิน ต้องทำอย่างไร มีขั้นตอนอะไรบ้าง?

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย นิชฌานี ฉันทศาสตร์ CFP^® K-Expert ฝ่ายวางแผนและให้คำปรึกษาลูกค้าบุคคล ธนาคารกสิกรไทย หากมีข้อสงสัยหรือต้องการปรึกษาวางแผนเพิ่มเติม สามารถปรึกษากับ K-Expert ธนาคารกสิกรไทย ได้ที่ K-Expert@kasikornbank.com

หากคุณมีข้อสงสัยเกี่ยวกับการซื้อบ้าน คู่มือซื้อขาย สามารถเป็นตัวช่วยตอบได้ทุกคำถาม พร้อมบอกรายละเอียดการคำนวณสินเชื่อบ้านให้คุณตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น

1. สร้างความประทับใจแรกให้เกิดขึ้น

รั้วบ้าน ทางเข้าบ้าน และห้องแรกที่พบเมื่อเปิดประตูบ้านเข้าไปคือความประทับใจแรกของผู้เข้าชมบ้าน ดังนั้นเจ้าของบ้านในฐานะผู้ขายต้องให้ความสำคัญในการทำให้ดูดี สะอาดและสวยงาม

2. เอาของจุกจิกออกจากบ้าน

ของประดับ ของสะสมต่างๆ ของเจ้าของบ้านควรเก็บออกไป เพราะสิ่งเหล่านี้เบนความสนใจของผู้ซื้อไปจากตัวบ้าน โดยทำให้ผู้ซื้อสนใจใคร่รู้ว่าเจ้าของบ้านเป็นใครและมีรสนิยมอย่างไร

3. ของน้อยยิ่งดี

นอกจากของจุกจิกที่เรากล่าวไปแล้ว ของใช้ต่างๆ ที่ไม่จำเป็นก็ควรเอาออกไปเช่นกัน เพราะการมีของเหล่านั้นอยู่ทำให้บ้านของเราดูแคบกว่าที่เป็นจริง

4. ไม่วางเฟอร์นิเจอร์ติดผนัง

แม้ว่าการเน้นวางเฟอร์นิเจอร์เรียงชิดไปตามแนวผนังจะทำให้ได้พื้นที่โล่งกลางห้องมากขึ้นก็จริง แต่เมื่อมองแล้วกลับทำให้ห้องดูเล็กลงกว่าการเลื่อนเฟอร์นิเจอร์ให้ออกห่างจากผนังเล็กน้อย เพราะจะเป็นการเพิ่มมิติให้ห้องดูใหญ่ขึ้น

5. สร้างประโยชน์ใช้สอยให้ทุกห้อง

ถึงแม้ว่าขณะที่คุณอยู่อาศัยในบ้านหรือคอนโดอาจมีบางห้องที่ไม่ได้ใช้งาน อาจจะปิดเอาไว้เฉยๆ หรือเป็นห้องเก็บของ เวลาคนซื้อมาเห็นห้องว่างๆ นั้นจะรู้สึกว่าบ้านหรือคอนโดนี้ใหญ่เกินไปจนมีพื้นที่เหลือเกินจำเป็น ดังนั้นจึงควรมีการจัดวางเฟอร์นิเจอร์เข้าไปบ้าง อาจทำเป็นห้องทำงาน ห้องหนังสือก็ได้เพิ่มประโยชน์ใช้สอยให้พื้นที่นั้น

6. สว่างไสวก็น่าอยู่ขึ้น

ห้องที่มืดสลัวนั้นให้ความรู้สึกมืดมนและหดหู่ไม่น่าอยู่อาศัย ดังนั้นในการถ่ายรูปควรจัดให้มีแสงสว่างเพียงพอ หากติดไฟไว้ไม่เพียงพอควรติดตั้งไฟเพิ่ม และเวลาผู้ซื้อเข้าชมบ้านก็ควรเปิดม่านให้สว่าง เปิดไฟให้ครบทุกดวง

7. ใช้สีสร้างบรรยากาศ

ควรเลือกใช้สีเรียบๆ ถ้าใช้มากกว่าสีเดียวก็ควรคุมโทนให้ไปในทางเดียวกัน ให้มีความรู้สึกเปลี่ยนกลางที่คนส่วนใหญ่ไม่รู้สึกไม่ชอบ สีที่แนะนำคือสีเอิร์ทโทน สีขาว สีครีม ให้ความรู้สึกอบอุ่น

8. เลือกมุมถ่ายภาพ

การลงประกาศขายนั้นรูปภาพมีส่วนสำคัญในการดึงดูดผู้ซื้อมาก การถ่ายภาพทำมุมเฉียงกับผนังห้องจะช่วยทำให้ห้องดูกว่างกว่า การถ่ายภาพนาวยาวลึกและตรงขนานกับผนังห้องเข้าไป 7 เทคนิคถ่ายภาพบ้าน-คอนโด ให้ปล่อยเช่าได้

9. ใกล้ชิดธรรมชาติ

สามารถเติมชีวิตชีวาและความสดชื่นให้กับบรรยากาศในบ้านด้วยดอกไม้หรือต้นไม้ประดับ จะวางตกแต่งในบ้านหรือจะจัดเป็นสวนแนวตั้งที่มองเห็นได้จากหน้าต่างก็ได้เช่นกัน วิธีแต่งบ้านสวยๆ ให้บ้านดูไม่น่าเบื่อด้วยสีธรรมชาติ, 5 ไอเดียสุดคูล แต่งบ้านรับหน้าร้อน

ทั้งหมดนี้คือไอเดียการตกแต่งบ้านเพื่อการขายด่วน เพื่อให้คุณสามารถขายออกได้อย่างรวดเร็ว

อ่านบทความที่เกี่ยวข้องเพิ่มเติม

• รู้จักสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน

• อยากขายบ้าน คอนโดฯ ที่ดิน ต้องทำอย่างไร มีขั้นตอนอะไรบ้าง?

หากคุณมีข้อสงสัยเกี่ยวกับการซื้อบ้าน คู่มือซื้อขาย สามารถเป็นตัวช่วยตอบได้ทุกคำถาม พร้อมบอกรายละเอียดการคำนวณสินเชื่อบ้านให้คุณตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น

“ขายบ้านที่ถือครองอย่างน้อย 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านอย่างน้อย 1 ปี จะเสียค่าอากรแสตมป์ 0.5% โดยไม่ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะซึ่งสูงถึง 3.3%” 

สำหรับผู้ที่ต้องการขายบ้าน รายได้จากการขายบ้านถือเป็นรายได้ที่ต้องเสียภาษี และมีค่าธรรมเนียมเกิดขึ้นจากการขายบ้านนั้น ทั้งนี้ ก็มีวิธีช่วยลดหย่อนภาษีขายบ้านได้ สามารถทำอย่างไรได้นั้น K-Expert ธนาคารกสิกรไทย มีข้อมูลมาฝาก

ภาษีและค่าธรรมเนียนที่เกิดขึ้นจากการขายบ้าน 

ก่อนอื่นมาดูกันก่อนว่า ภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกิดขึ้นจากการขายบ้าน มีอะไรบ้าง
1. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คิดจากราคาประเมิน โดยหักค่าใช้จ่ายได้ตามจำนวนปีที่ถือครอง

2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรือค่าอากรแสตมป์ 0.5% คิดจากราคาขายหรือราคาประเมิน โดยใช้ราคาที่สูงกว่า (ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือค่าอากรแสตมป์ จะเสียอย่างใดอย่างหนึ่ง)

3. ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน (ขึ้นอยู่กับการตกลงของผู้ซื้อและผู้ขาย)

เมื่อขายบ้าน ผู้ขายจะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือค่าอากรแสตมป์ อย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น ซึ่งภาษีธุรกิจเฉพาะมีอัตราค่าธรรมเนียมที่สูงกว่าค่าอากรแสตมป์ ดังนั้น ถ้าประหยัดภาษีธุรกิจเฉพาะลงได้ จะช่วยให้ค่าธรรมเนียมที่เกิดขึ้นจากการขายบ้านลดลง วิธีประหยัดภาษีธุรกิจเฉพาะ สามารถทำได้ดังนี้

- ขายบ้านที่ถือครองมาแล้วอย่างน้อย 5 ปี

- มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี

นอกจากนี้ การขายบ้านที่ได้รับมาโดยมรดก หรือถูกเวนคืนบ้านหรือที่ดิน ยังได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอีกด้วย

ยกตัวอย่างการคำนวณภาษีขายบ้าน 

ขายบ้านราคา 5 ล้านบาท
หากขายบ้านก่อนถือครองครบ 5 ปี หรือไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านอย่างน้อย 1 ปี จะ “เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%” เป็นเงิน 165,000 บาท
แต่หากถือครองบ้านอย่างน้อย 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกินกว่า 1 ปี จะได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ และ “เสียค่าอากรแสตมป์ 0.5%” แทน ซึ่งเป็นเงิน 25,000 บาท

จะเห็นได้ว่า หากมีการวางแผนภาษีจากการขายบ้าน โดยถือครองบ้านเกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะสามารถประหยัดภาษีได้ถึง 2.8% หรือจากตัวอย่างขายบ้านราคา 5 ล้านบาท สามารถประหยัดเงินภาษีได้ถึง 140,000 บาท

นอกจากนี้ การขายบ้านที่ถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี มีสิทธิเลือกว่าจะนำเงินค่าขายบ้านไปรวมกับรายได้อื่นในการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปีหรือไม่ เนื่องจากการขายบ้านในลักษณะดังกล่าว ถือว่าขายโดยไม่ได้มุ่งค้าหากำไร แนะนำให้ลองคำนวณดูว่า การนำรายได้ค่าขายบ้านไปรวม หรือไม่รวมคำนวณภาษี วิธีไหนประหยัดภาษีได้มากกว่ากัน ก็เลือกใช้วิธีนั้น

แต่กรณีที่ถือครองบ้านน้อยกว่า 5 ปี หรือไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านอย่างน้อย 1 ปี ถือว่าเป็นการขายบ้านแบบมุ่งค้าหากำไร จะต้องนำรายได้จากการขายบ้านไปรวมกับรายได้อื่น เพื่อคำนวณภาษีประจำปีอีกครั้ง โดยภาษีหัก ณ ที่จ่าย ที่จ่ายให้กับกรมที่ดินสามารถนำมาเครดิตหรือหักออกจากภาษีที่คำนวณได้

ผู้ที่จะขายบ้าน ควรศึกษารายละเอียดเกี่ยวกับภาษีหรือค่าธรรมเนียมในการขายบ้าน โดยหากมีการวางแผนที่ดี จะสามารถประหยัดค่าใช้จ่ายได้ไม่น้อยเลย

อ่านบทความที่คุณอาจสนใจเพิ่มเติม

• รู้เรื่องค่าธรรมเนียมและภาษี ซื้อขายอสังหาฯ ได้ไม่ยาก
• เทคนิคลดหย่อนภาษีเงินได้จากดอกเบี้ยกู้บ้าน 
• ซื้อบ้านใหม่ ขายบ้านเก่า แบบไม่เสียภาษีเงินได้ 

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย นิชฌานี ฉันทศาสตร์ CFP® K-Expert ฝ่ายวางแผนและให้คำปรึกษาลูกค้าบุคคล ธนาคารกสิกรไทย หากมีข้อสงสัยหรือต้องการปรึกษาวางแผนเพิ่มเติม สามารถปรึกษากับ K-Expert ธนาคารกสิกรไทย ได้ที่ K-Expert@kasikornbank.com

หากคุณมีข้อสงสัยเกี่ยวกับการซื้อบ้าน อ่าน คู่มือซื้อขาย ที่สามารถเป็นตัวช่วยตอบได้ทุกคำถาม พร้อมบอกรายละเอียดการคำนวณสินเชื่อบ้าน ที่เหมาะสมกับคุณโดยเฉพาะมนุษย์เงินเดือน  เพื่อให้ตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น

การขายอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นการแลกเปลี่ยนทางการค้าอย่างหนึ่ง ซึ่งกฎหมายกำหนดให้มีการเสียภาษีที่เรียกว่า “ภาษีธุรกิเฉพาะ” ตามพระราชกฤษฎีกาฯ ฉบับที่ 342 พ.ศ. 2541 ใช้บังคับตั้งแต่ 1 มกราคม 2542 ซึ่งในแง่ของที่อยู่อาศัยเมื่อเกิดการซื้อ-ขายขึ้นก็จะต้องเสียภาษีและทำตามที่กฎหมายระบุไว้ รวมไปถึงค่าใช้จ่ายตามธรรมเนียมอื่นๆ ซึ่งสามารถอ่านรายละเอียดและทำความเข้าใจเรื่องภาษีการซื้อ-ขายได้ที่ รู้เรื่องค่าธรรมเนียมและภาษี ซื้อขายอสังหาฯ ได้ไม่ยาก และ มารู้จักภาษีและค่าใช้จ่ายก่อนขายบ้านกัน ทั้งนี้นอกจากเรื่องภาษีและค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่ควรรู้แล้ว ทางกฎหมายได้มีการกำหนดกรณียกเว้นอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจไว้ด้วย เพื่อไม่ให้เกิดความเข้าใจผิด ไปดูกันว่า อสังหาริมทรัพย์ประเภทไหนบ้างที่มีข้อยกเว้นสำหรับภาษีธุรกิจเฉพาะ

ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่มีการถือครองมาเกินระยะเวลา 5 ปี

ผู้ขายที่ครอบครองอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลามากกว่า 5 ปีจะได้รับการยกเว้นการเสียธุรกิจเฉพาะ ซึ่งมีอัตราการเสียภาษีอยู่ที่ 3.3% จากราคาประเมินหรือราคาตลาดขึ้นอยู่ที่ว่าราคาใดสูงกว่า ก็จะใช้ราคานั้นเป็นเกณฑ์ในการประเมิน แต่โดยส่วนใหญ่ผู้ขายที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน 5 ปี จะมีการตกลงกับผู้ซื้อด้วยราคาขายในราคาประเมิน และเสียภาษีจากราคานั้น ซึ่งราคาขายจริงอาจจะมากกว่านั้น แต่ถึงอย่างไรก็เป็นเรื่องที่ไม่ควรทำเพราะอาจผิดต่อกฎหมายและกลายเป็นคดีความได้หากมีการตรวจสอบ ทั้งนี้การนับเวลาอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองกรรมสิทธ์จะเริ่มนับแบบวันชนวันตั้งแต่วันที่จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีที่ที่ดินหรืออาคารหรือสิ่งปลูกสร้างได้มาไม่พร้อมกัน กำหนดเวลา 5 ปีให้ถือตามระยะเวลาการได้มาของอสังหาริมทรัพย์ภายหลัง เช่น หากครอบครองที่ดินมาตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ.2559 แต่มีการปลูกบ้านหรืออาคารลงไปภายหลังและจดทะเบียนเป็นชื่อเจ้าของตั้งแต่วันที่ 5 กรกฎาคม พ.ศ.2559 ก็ให้เริ่มนับตั้งแต่วันที่ 5 กรกฎาคม พ.ศ. 2559ป็นต้นไป

การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาจากการรับมรดก

กรณีของการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาทางการรับมรดกนั้นก็อยู่ในกรณีการยกเว้นการเสียธุรกิจเฉพาะ ซึ่งตรงนี้ต้องทำความเข้าใจเป็นกรณีๆ ยกตัวอย่างเช่น คำว่า “มรดก” ส่วนใหญ่นั้นจะถือว่าเป็นทรัพยสินของผู้ที่เสียชีวิตไปแล้ว แต่ส่วนใหญ่การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมรดก เช่น บ้าน หรืออาคาร มักมีการขายก่อนเวลาอันควร หรือเรียกว่าไม่ได้รับมรดกมาโดยตรง เพราะผู้ถือครองส่วนใหญ่ก็ยังมีชีวิตอยู่ ดังนั้นวิธีที่จะการที่ผู้ขายจะได้รับทรัพย์สินตอนที่พ่อหรือแม่ซึ่งเป็นเจ้าของยังมีชีวิต สามารถทำได้โดยการโอนอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ให้โดยสเน่หา ซึ่งไม่จำเป็นต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ รวมไปถึงภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายก็ไม่จำเป็นต้องเสีย แต่จะเสียอากรแสตมป์แทน 0.5 % จากราคาประเมินกับค่าธรรมเนียมการโอน 0.5 % จากราคาประเมินเช่นกัน แต่ถึงแม้ในกรณีนี้จะไม่ได้มีการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่อาจจะโดนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย เยอะพอสมควร เนื่องจากทรัพย์สินที่ได้มามีจำนวนปีที่ถือครองน้อย ซึ่งสามารถทำความเข้าใจภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายเพื่อมาลองค่าใช้จ่ายในการขายว่าจะขายแบบไม่ต้องโอนเพื่อจ่ายภาษีเงินได้ให้น้อยลงหรือจะทำการโอนแบบสเน่หาเพื่อเลี่ยงภาษีธุรกิจเฉพาะว่าแบบไหนดีที่สุดสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ โดยสามารถศึกษาได้จาก รู้เรื่องค่าธรรมเนียมและภาษี ซื้อขายอสังหาฯ ได้ไม่ยาก ได้เช่นกัน

นอกเหนือจากทรัพย์สินที่ได้ตามชอบธรรมจากพ่อแม่แล้ว ก็ยังมีกรณีการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสินสมรสของผู้ตาย ในส่วนนี้ สินสมรสส่วนของผู้ตายถือเป็นมรดก ไม่จำเป็นต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหากมีการขาย ในขณะที่สินสมรสอีกครึ่งหนึ่ง หากมีการขายจำเป็นต้องเสียภาษีครึ่งหนึ่ง

บ้านที่มีชื่อเป็นเจ้าบ้านเกินระยะเวลา 1 ปี นับตั้งแต่วันที่โอนกรรมสิทธิ์

ตามกฎหมาย ข้อนี้ได้ระบุไว้ว่า “การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นสถานที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่งสำคัญที่ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎร เป็นเวลาไม่น้อยกว่าหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น” ดังนั้น คำว่า อสังหาริมทรัพย์ในส่วนนี้ จึงคลอบคลุมไปถึงบ้าน หรือคอนโดมิเนียมฟรีโฮลด์ที่มีโฉนดเป็นชื่อเจ้าของด้วย สามารถทำความเข้าใจเกี่ยวกับคอนโดมิเนียมแบบฟรีโฮลด์ ลีสโฮลด์ ได้ที่ Property Fund ฟรีโฮลด์ vs ลีสโฮลด์

ทั้งนี้ อสังหาฯ ที่มีผู้ถือครองหรือเจ้าของร่วม จะจำแนกภาษีธุรกิจเฉพาะแยกเป็นรายบุคคลไป โดยบุคคลที่มีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านที่ใช้เป็นสถานที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่งสำคัญเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี เพราะทางกฎหมายถือบุคคลที่มีชื่อร่วมในฐานะห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล แต่ในกรณีของการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทรัพย์สินของคู่สมรสมีชื่อร่วมกัน หากฝ่ายใดยกกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสินสมรสในส่วนของตนให้แก่คู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่ง และถ้าหากคู่สมรสฝ่ายที่ยกให้มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านที่ใช้เป็นสถานที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่งสำคัญเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี ในกรณีนี้ก็ไม่จำเป็นต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เมื่อมีการขายอสังหาริมทรัพย์ส่วนนี้

การยกตัวอย่างทั้ง 3 หัวข้อเป็นเพียงกรณีหลักๆ ที่พบเห็นได้ทั่วไปในปัจจุบัน ทั้งนี้ กรณีที่ถูกเวนคืนบ้านหรือที่ดิน โดยที่ได้ค่าตอบแทนจากรัฐก็ไม่จำเป็นต้องเสียภาษีเช่นกัน ดังนั้นก่อนที่จะทำการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ควรศึกษารายละเอียดในเรื่องภาษีธุรกิจเฉพาะให้ดี เพราะเป็นเรื่องของกฎหมาย การถอดชื่อกรรมสิทธิ์หรือการโอนกรรมสิทธิ์ต่างๆ ก่อนขายไม่ใช่เรื่องผิดกฎหมายสามารถทำได้ตลอดเวลาหากเงื่อนไขต่างๆ มีความพร้อมตามที่กล่าวมา หากสมมุติมูลค่าประเมินของอสังหาริมทรัพย์ที่จะขายในราคา 3,000,000 บาท ในแง่ของการครอบครองไม่ถึง 5 ปี การโอนมรดกหรือย้ายชื่อเจ้าของร่วมออกแล้วเท่ากับว่าจะประหยัดค่าภาษีตรงนี้ไปได้ถึง 99,000 บาท หรือเกือบแสนเลยทีเดียว

อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหาบ้าน คอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย  กิตติคม พจนี Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com 

สำหรับผู้ที่ต้องการขายบ้าน ถ้ามีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เพียงคนเดียว ก็คงไม่มีปัญหายุ่งยากอะไรมากนัก เพราะสามารถตัดสินใจเรื่องขายบ้านได้เอง จะขายหรือไม่ และจะขายเท่าไร รวมถึงภาษีเงินได้จากการขาย ก็คิดคำนวณได้ง่าย

แต่หากเป็นการขายบ้านที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน นอกจากต้องได้รับการยินยอมจากทุกคนที่มีชื่อในกรรมสิทธิ์ ภาษีเงินได้ที่เกิดขึ้น ก็มีวิธีคิดคำนวณที่ซับซ้อนขึ้นมาอีกเล็กน้อย ซึ่งรายละเอียดเป็นอย่างไรนั้น K-Expert มีข้อมูลมาฝากเพื่อเป็นแนวทางให้กับผู้ที่วางแผนจะขายบ้าน

วิธีคำนวณภาษีเงินได้

เมื่อขายบ้านได้ สิ่งที่ตามมาก็คือ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ซึ่งกรมที่ดินมีหน้าที่หักแล้วนำส่งให้กับกรมสรรพากร การคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของบ้านหรืออสังหาฯ ที่ได้มาโดยมรดก สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 50% และสำหรับบ้านหรืออสังหาฯ ที่ได้มาโดยการซื้อขาย สามารถหักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง โดยนับตามปี พ.ศ. ดังนี้

สำหรับบ้านที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน เช่น พ่อ/แม่กับลูก พี่กับน้อง คู่สามีภรรยาที่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสกัน รายได้จากการขายบ้านถือเป็นรายได้ในฐานะของห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล

ยกตัวอย่างเช่น พี่ชายและน้องสาวกู้ร่วมกันซื้อบ้านเมื่อปี 2557 โดยมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ทั้งสองคน ต่อมาได้ขายบ้านหลังนี้ไปในปี 2560 โดยมีราคาขายอยู่ที่ 7 ล้านบาท และราคาประเมินอยู่ที่ 6 ล้านบาท ดังนั้น ต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายในนามของห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล ดังนี้

ราคาประเมินอสังหาฯ 6,000,000 บาท ถือครอง 4 ปี หักค่าใช้จ่าย 71% คิดเป็น

6,000,000 x 71% = 4,260,000 บาท

6,000,000-4,260,000 = 1,740,000 บาท

นำมาหาร จำนวนปีที่ถือครอง 4 ปี นับตั้งแต่ปี 2557-2560

1,740,000/4 = 435,000 บาท

คำนวณตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา :

(300,000 x 5% + 135,000 x 10%) = 28,500 บาท

นำมาคูณจำนวนปีที่ถือครอง

28,500 x 4 = 114,000 บาท

สรุปว่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย เท่ากับ 114,000 บาท

ทั้งนี้ เมื่อเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายในฐานะของห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคลแล้ว ผู้ที่ขายบ้านยังต้องยื่นจดทะเบียนขอเลขผู้เสียภาษีของห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคลต่อกรมสรรพากรด้วย พร้อมกับนำรายได้จากการขายบ้านมายื่นแบบ ภ.ง.ด.90 โดยสามารถนำภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายมาเครดิตเพื่อขอคืนหรือชำระเพิ่ม

แล้วหากมีการแบ่งเงินกำไรจากการขายบ้าน คือ กำไรที่เกิดจากค่าขายบ้านหักด้วยต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการขายบ้าน เช่น ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าธรรมเนียมการโอน ค่านายหน้า ฯลฯ ผู้ที่เป็นหุ้นส่วนแต่ละคนยังมีหน้าที่ต้องนำเงินส่วนแบ่งกำไรนั้นไปรวมเป็นเงินได้มาตรา 40(8) เพื่อเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาอีกด้วย

อย่างไรก็ตาม เงินส่วนแบ่งกำไรจากห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่ไม่ใช่นิติบุคคล ถ้าเกิน 1.8 ล้านบาท ผู้เป็นหุ้นส่วนที่ได้รับเงินส่วนแบ่งนั้น ไม่ได้มีหน้าที่ต้องจดทะเบียนเป็นผู้ประกอบการภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) เพราะไม่ใช่รายได้ที่เข้าข่ายว่าต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่มนั่นเอง

จากตัวอย่างข้างต้นเป็นกรณีของการขายบ้านที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมกันไปให้บุคคลอื่น แล้วหากเป็นกรณีที่ต้องการยกบ้านที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมกันให้เป็นของคนใดคนหนึ่งที่มีชื่อในกรรมสิทธิ์นั้น จะเสียภาษีอย่างไร

ทางกฎหมาย การยกบ้านที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมกันให้เป็นของคนใดคนหนึ่ง ถือว่ามีการซื้อขายบ้านกันเกิดขึ้น โดยเป็นการขายบ้านในส่วนที่ตนเองมีกรรมสิทธิ์อยู่

กรณีพี่ชาย-น้องสาว

จากตัวอย่างเดิม พี่ชายและน้องสาวกู้ซื้อบ้านร่วมกัน ต่อมาพี่ชายต้องการยกกรรมสิทธิ์บ้านให้เป็นของน้องสาวเพียงคนเดียว กรณีนี้ถือว่า พี่ชายขายบ้านในส่วนที่ตัวเองมีกรรมสิทธิ์อยู่ครึ่งหนึ่งให้กับน้องสาว เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน ก็จะมีการคิดภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายจากผู้ที่เป็นพี่ชาย เช่น บ้านมีราคาประเมิน 6 ล้านบาท แบ่งให้น้องสาวครึ่งหนึ่ง ดังนั้นต้องนำยอดเงิน 3 ล้านบาท มาคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

กรณีสามี-ภรรยา

สำหรับคู่สามีภรรยาที่จดทะเบียนสมรสถูกต้องตามกฎหมาย ซึ่งทางกฎหมายถือว่าเป็นบุคคลเดียวกัน หากเมื่อขายบ้านที่มีกรรมสิทธิ์ในบ้านร่วมกัน รายได้จากการขายอสังหาฯ จะแบ่งครึ่ง หรือแบ่งตามสัดส่วนกรรมสิทธิ์

ยกตัวอย่างเช่น สามีภรรยากู้ร่วมกันซื้อบ้าน ต่อมาได้ขายบ้านหลังนี้ไป โดยมีราคาประเมินอยู่ที่ 6 ล้านบาท หากถือครองกรรมสิทธิ์คนละครึ่ง สามีภรรยาแต่ละฝ่ายจะต้องนำยอดเงิน 3 ล้านบาท มาคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายในส่วนของตนเอง

เมื่อต้องการขายบ้านหรืออสังหาฯ ที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน อย่าลืมว่าจะมีภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายที่ตามมา รวมถึงค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะหรือค่าอากรแสตมป์ ดังนั้น อย่าลืมกันเงินสำหรับภาษีและค่าใช้จ่ายเหล่านี้ไว้ด้วย

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย นิชฌานี ฉันทศาสตร์ CFP® K-Expert ฝ่ายวางแผนและให้คำปรึกษาลูกค้าบุคคล ธนาคารกสิกรไทย หากมีข้อสงสัยหรือต้องการปรึกษาวางแผนเพิ่มเติม สามารถปรึกษากับ K-Expert ธนาคารกสิกรไทย ได้ที่ K-Expert@kasikornbank.com

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

สำหรับผู้ที่สร้างบ้านหรือที่อยู่อาศัยบนที่ดินของตัวเองที่มีอยู่ แล้วต่อมาได้ขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างนั้น รู้หรือไม่ว่าจะมีภาษีและค่าใช้จ่ายเกิดขึ้น ทำให้ต้องสำรองเงินไว้สักก้อนหนึ่ง ซึ่งการคำนวณภาษีและค่าใช้จ่ายเป็นอย่างไร K-Expert มีข้อมูลมาฝาก

ก่อนอื่นมาดูกันก่อนว่า เมื่อขายอสังหาฯ ได้ จะมีภาษีและค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง

1. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

คำนวณจากราคาประเมินของกรมที่ดิน หักด้วยค่าใช้จ่าย ซึ่งขึ้นอยู่กับการได้มาของอสังหาฯ นั้น

• กรณีที่อสังหาฯ ได้มาโดยมรดก สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 50%
• กรณีที่อสังหาฯ ได้มาโดยการซื้อขาย สามารถหักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง โดยนับตามปี พ.ศ.

2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ

คิดที่ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยดูว่าราคาไหนสูงกว่าก็ใช้ราคานั้นในการคำนวณ แต่จะได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในกรณีดังนี้ (1) ถือครองอสังหาฯ เกิน 5 ปี (2) มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี (3) ขายอสังหาฯ ที่ได้รับมาโดยมรดก (4) ถูกเวนคืนบ้านหรือที่ดิน

3. ค่าอากรแสตมป์

ถ้าไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จะเสียค่าอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยใช้ราคาที่สูงกว่า

4. ค่าโอน

อยู่ที่ 2% ของราคาประเมิน ซึ่งค่าใช้จ่ายส่วนนี้จะขึ้นอยู่กับการตกลงของผู้ซื้อและผู้ขายว่าใครจะเป็นคนจ่าย หรือจ่ายคนละครึ่ง

ทั้งนี้ กรณีขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งได้มาไม่พร้อมกัน การเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายจะแยกคิดระหว่างที่ดินและบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างค่ะ ขอยกตัวอย่างประกอบการคำนวณดังนี้

ตัวอย่าง : สมมติได้รับมรดกที่ดินเมื่อ 20 ตุลาคม 2554 สร้างบ้านบนที่ดินเสร็จเมื่อ 15 มกราคม 2556 ต่อมาได้ขายบ้านพร้อมที่ดินเมื่อ 20 พฤศจิกายน 2559 หากราคาประเมินที่ดินอยู่ที่ 6,000,000 บาท ราคาประเมินบ้านอยู่ที่ 2,000,000 บาท และราคาขายบ้านพร้อมที่ดินอยู่ที่ 10,000,000 บาท

ภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่ดิน

ราคาประเมินที่ดิน 6,000,000 บาท 
ได้รับมรดกหักค่าใช้จ่าย 50% (6,000,000 x 50%) 3,000,000 บาท
คงเหลือ 3,000,000 บาท
หาร จำนวนปีที่ถือครอง 6 ปี นับตั้งแต่ปี 2554 – ปี 2559 (3,000,000/6) 500,000 บาท
คำนวณตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
(300,000 x 5% + 200,000 x 10%) 35,000 บาท
คูณ จำนวนปีที่ถือครอง (35,000 x 6) 210,000 บาท
ภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่ดิน 210,000 บาท

ภาษีหัก ณ ที่จ่ายบ้าน

ราคาประเมินบ้าน 2,000,000 บาท
หัก ค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง 4 ปี หักได้ 71% (2,000,000 x 71%) 1,420,000 บาท
คงเหลือ 580,000 บาท
หาร จำนวนปีที่ถือครอง 4 ปี นับตั้งแต่ปี 2556 – ปี 2559 (580,000/4) 145,000 บาท
คำนวณตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (145,000 x 5%) 7,250 บาท
คูณจำนวนปีที่ถือครอง (7,250 x 4) 29,000 บาท
ภาษีหัก ณ ที่จ่ายบ้าน 29,000 บาท

รวมภาษีหัก ณ ที่จ่ายบ้านและที่ดิน เท่ากับ 210,000 + 29,000 = 239,000 บาท ทั้งนี้ หากเป็นการขายอสังหาฯ อันเป็นมรดก หรือได้มาโดยมิได้มุ่งในทางการค้าหรือหากำไร สามารถเลือกได้ว่าไม่ต้องนำเงินได้มารวมคำนวณภาษีประจำปี

นอกจากนี้ การขายอสังหาฯ จะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรือค่าอากรแสตมป์อย่างใดอย่างหนึ่ง ซึ่งการขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่ได้มาไม่พร้อมกัน การประเมินว่าจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ ให้พิจารณาจากอสังหาฯ ที่ได้มาภายหลัง หากถือครองไม่เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยดูว่าราคาไหนสูงกว่าก็ใช้ราคานั้นในการคำนวณ

จากตัวอย่างข้างต้น ถือครองบ้านไม่ถึง 5 ปีเต็ม และไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน จะต้องนำบ้านและที่ดินรวมกันเพื่อคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ ดังนั้น ราคาขายบ้านและที่ดินอยู่ที่ 10,000,000 บาท จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% x 10,000,000 บาท = 330,000 บาทค่ะ

แต่หากมีการถือครองอสังหาฯ ที่ได้มาภายหลังครบ 5 ปีเต็ม หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปี จะเสียค่าอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยใช้ราคาที่สูงกว่าในการคำนวณ จะเห็นได้ว่า หากขายอสังหาฯ ที่เข้าเงื่อนไขเสียค่าอากรแสตมป์จะมีค่าใช้จ่ายที่น้อยกว่าการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

สำหรับค่าโอนที่ต้องจ่ายให้กับกรมที่ดินขึ้นอยู่กับการตกลงของผู้ซื้อและผู้ขาย ซึ่งอยู่ที่ 2% ของราคาประเมิน จากตัวอย่างจะมีค่าโอนเกิดขึ้น 2% x 8,000,000 บาท = 160,000 บาท

สุดท้ายนี้ก่อนขายอสังหาฯ อย่าลืมพิจารณาภาษีและค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น เพื่อวางแผนลดค่าใช้จ่ายลง เช่น ถือครองอสังหาฯ ให้ครบ 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านอย่างน้อย 1 ปี จะช่วยให้เสียค่าอากรแสตมป์เพียง 0.5% ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะถึง 3.3% ดังนั้น หากศึกษาข้อมูลการขายอสังหาฯ ให้ดี จะประหยัดค่าใช้จ่ายได้มากทีเดียว

สามารถอ่านบทความน่าสนใจทางอสังหาริมทรัพย์และโครงการบ้านหรือคอนโดมิเนียมใหม่ ได้ที่นี่

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย นิชฌานี ฉันทศาสตร์ CFP® K-Expert ฝ่ายวางแผนและให้คำปรึกษาลูกค้าบุคคล ธนาคารกสิกรไทย หากมีข้อสงสัยหรือต้องการปรึกษาวางแผนเพิ่มเติม สามารถปรึกษากับ K-Expert ธนาคารกสิกรไทย ได้ที่ K-Expert@kasikornbank.com 

ทำไมถึงถูกเวนคืน?

เมื่อรัฐมีแผนลงทุนระบบคมนาคมขนาดใหญ่ไม่ว่าจะเป็นระบบรถไฟฟ้า, ทางพิเศษหรือมอเตอร์เวย์ ทำให้ต้องเคลียร์พื้นที่ดินที่เป็นเส้นทางผ่านของเมกะโปรเจกต์เหล่านี้ และจะไม่สามารถเคลียร์ได้หากไม่ทำการรื้ออาคารที่อยู่ในแนวเส้นทางไม่ว่าจะเป็นทั้งบ้านหรืออาคารชุด แต่ก่อนจะทำการนี้ได้รัฐจำเป็นจะต้องขอเวนคืนที่ดินจากเจ้าของปัจจุบันเพื่อขอความยินยอมจากเจ้าของ และแน่นอนรัฐจะต้องจ่ายเงินชดเชยให้ด้วย

การประเมินสิ่งปลูกสร้างพร้อมที่ดินของภาครัฐกรณีขอเวนคืน

เมื่อถึงคิวคอนโดฯของเราจะมีขั้นตอนอย่างไร?

การเรียกเวนคืนอาคารชุดสามารถเกิดขึ้นได้ตาม พรบ. อาคารชุดในมาตรา 51 หมวดที่ 4 ซึ่งระบุไว้ว่า อาคารชุดที่ได้จดทะเบียนไว้อาจเลิกได้ด้วยเหตุใดเหตุหนึ่งดังต่อไปนี้ (4) อาคารชุดถูกเวนคืนทั้งหมดตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์

ทางหน่วยงานของรัฐจะทำการติดต่อมาที่นิติบุคคลของโครงการอาคารชุดพร้อมกับนำเสนอเงินค่าชดเชยเป็นจำนวนตามกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่เจ้าของร่วมแต่ละคนนั้นมี อย่างไรก็ตามจำนวนเงินที่ทางรัฐ (รับผิดชอบโดยกรมทางหลวง) นั้นเสนอให้ส่วนใหญ่จะอิงตามราคาห้องชุด ณ พื้นที่นั้นๆตามตลาดปัจจุบัน (ไม่รวมค่าตกแต่ง) เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมมากที่สุด หลังจากนั้น (ตามมาตรา 56) เจ้าหน้าที่ทางฝั่งนิติฯจะต้องเข้าจดทะเบียนเลิกอาคารชุดและให้ประกาศการจดทะเบียนเลิกอาคารชุดนั้นในราชกิจจานุเบกษา

หลังจากนั้นนิติฯจะทำการจัดประชุมเจ้าของร่วมเพื่อทำการจัดตั้ง “ผู้ชำระบัญชี” ซึ่งคือผู้ที่จะเป็นคนกลางในการรับเงินชดเชยมาจากรัฐและทำการกระจายให้แก่เจ้าของร่วมตามกรรมสิทธิ์ที่แต่ละคนมี โดยการแต่งตั้งผู้ชำระบัญชีต้องดำเนินการภายในสิบสี่วันนับตั้งแต่วันที่จดทะเบียนเลิกอาคารชุด

สัดส่วนการแบ่งนั้นเป็นอย่างไร?

สมมติสถานการณ์ว่ากรมทางหลวงจ่ายเงินชดเชยเป็นจำนวน 1,000 ล้านบาทให้แก่โครงการนั้น ซึ่งยอดนี้ผู้ชำระบัญชีจะเป็นคนรับผิดชอบเพื่อกระจายให้แก่บรรดาเจ้าของร่วมโดยคำนวณจากขนาดพื้นที่ตามกรรมสิทธิ์และพื้นที่อยู่อาศัยสุทธิของโครงการ (พื้นที่ห้องชุดทั้งหมดรวมกัน) หากคำนวณพื้นที่อยู่อาศัยสุทธิของโครงการทั้งหมดได้ 10,000 ตร.ม. นาย เอ เป็นเจ้าของห้องขนาด 50 ตร.ม. จะมีการคำนวณเงินได้ชดเชยคร่าวๆดังนี้:

(50 x 100) ÷ 10,000 = 0.5% หรือ นาย เอ จะได้รับเงินจำนวน 5 ล้านบาทนั่นเอง (0.5% ของเงินก้อน 1 พันล้านบาท)

อย่างไรก็ตามเมื่อได้ชำระบัญชีเสร็จแล้ว หากมีทรัพย์สินเหลือ ตามมาตรา 60 ได้ระบุไว้ว่า ให้แบ่งให้แก่เจ้าของร่วมตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางนี้ส่วนใหญ่เจ้าของร่วมจะมีเท่ากันเพราะจ่ายค่าส่วนกลางในอัตราที่เท่ากันนั่นเอง ยกตัวอย่างหากมีทรัพย์สินเหลือหลังจากชำระบัญชีเสร็จแล้วที่ประมาณ 10 ล้านบาท ห้องชุดทั้งหมดมี 500 ยูนิต คิดจากกรรมสิทธิ์ที่เท่ากันที่คนละ 1 ยูนิตทำให้ได้ส่วนแบ่งที่ 0.2% (1 (ยูนิตที่เราถือ) ÷ 500 (จำนวนยูนิตทั้งหมด)) สามารถคำนวณคร่าวๆได้ดังนี้:

10 ล้านบาท (จำนวนทรัพย์สินเหลือ) x 0.2% (กรรมสิทธิ์ส่วนกลางที่เราถือ) = 20,000 บาท
ดังนั้นจากการเวนคืนนี้ นาย เอ เจ้าของห้องชุดขนาด 50 ตร.ม. จะได้รับเงินชดเชยทั้งหมดเป็นจำนวน 5,020,000 บาท

ประเทศไทยเราโดยเฉพาะจังหวัดที่มีจำนวนอาคารชุดหนาแน่นอย่างกรุงเทพฯ บรรดาดีเวลลอปเปอร์รายต่างๆจะค่อนข้างทำการบ้านมาดีจากการจัดตั้งทีมรีเสิชค้นคว้าถึงความเป็นไปได้ของการสร้างโครงการต่างๆของบริษัท โดยส่วนใหญ่จะศึกษาก่อนว่าเส้นทางของรถไฟฟ้านั้นเป็นอย่างไร ถึงจะเริ่มขั้นตอนการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวรถไฟฟ้า ดังนั้นจึงไม่ไปทับกับพื้นที่ที่จะกลายมาเป็นพื้นที่ขึ้นของโครงการระบบคมนาคมนั้นๆ จึงไม่ค่อยเกิดเหตุการณ์การขอเวนคืนพื้นที่จากโครงการเหล่านี้ อย่างไรก็ตามเราในฐานะผู้บริโภคควรจะศึกษาให้ดีก่อนว่าโครงการที่เราสนใจนั้นภายในอนาคตจะมีแผนพัฒนาอะไรเกิดขึ้นจากกรมทางหลวงหรือไม่ ก่อนที่จะมารู้ตัวอีกทีว่าเข้าอยู่ได้เพียงไม่กี่ปีก็ต้องหาที่อยู่ใหม่เสียทั้งเวลาและในกรณีที่แต่งห้องแบบจัดเต็มอาจจะเป็นการสูญเปล่าไปเต็มๆเพราะเงินชดเชยนั้นจะตีตามมูลค่าตลาดนั่นเอง ซึ่งมูลค่าการตกแต่งเป็นสิ่งที่กรมทางหลวงไม่ได้นำมาเป็นปัจจัยในการตีมูลค่าทรัพย์สินด้วย

ข้อมูลอ้างอิงจาก พระราชบัญญัติ อาคารชุด พ.ศ. 2522 (www.tca.or.th/tca_website/img/knowledges/)

มองหาบ้านหรือคอนโดฯใหม่? อ่าน รีวิวโครงการใหม่ ของเรา

เรื่องข้างต้นเขียนโดย ชัยสิทธิ์ บุนนาค Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามหรือข้อสงสัยเกี่ยวกับบทความสามารถติดต่อโดยตรงได้ที่ chaiyasit@ddproperty.com

การลงทุนก็เช่นกัน เพราะการมีเงินเยอะไม่ได้หมายความว่าคุณจะสามารถทำกำไรได้เสมอไป มันแค่เป็นการเพิ่มโอกาสที่จะช่วยให้คุณสามารถนำเงินต่อเงินและช่วยให้การลงทุนทำง่ายขึ้นเท่านั้น วันนี้ DDproperty ได้รวบรวมรูปแบบการขายที่ผู้สนใจการลงทุนในอสังหาฯ สามารถทำได้ในปัจจุบันมาฝาก ดังนี้

ขายคิวจอง

การขายลักษณะนี้เกิดจากความต้องการที่มีต่อโครงการนั้นๆ สูง ทั้งนี้อาจจะเกิดจากจุดเด่นในเรื่องของทำเลโครงการที่น่าสนใจ รวมไปถึงเรื่องของราคาก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยในการลงทุน และทำกำไรได้มากเช่นกัน ส่วนใหญ่โครงการเหล่านี้มักจะขายหมดภายในวันเดียว ทำให้เป็นที่ต้องการของหลาย ๆ คน เป็นที่มาของการรีบลงทะเบียนจองคิวเพื่อที่จะให้ได้เป็นคนแรก ๆ เพื่อให้มีโอกาสเลือกยูนิตดี ๆ ที่จะสามารถทำกำไรต่อไปในอนาคต ทำให้ต้องมีการลงทะเบียนจองคิวก่อนวันเปิดขายจริง

ในบางโครงการจะมีการเปิดรอบวีไอพีเพื่อให้เหล่านักลงทุนได้จับจองห้องดี ๆ ไปก่อน ซึ่งโดยส่วนใหญ่แล้วคนใน หรือลูกค้าวีไอพีจะรู้ข้อมูลก่อน และจองคิวได้ก่อน แต่ทางโครงการเองก็มักล็อกชื่อผู้เข้าคิวให้เป็นชื่อเดียวกับผู้จะจองในวันพรีเซล ส่วนใครที่ช้าและอยากได้โครงการนี้มากก็จะมาซื้อคิวจองต่อนั่นเอง ทั้งนี้การซื้อคิวจองก็เพื่อที่จะได้เป็นคนเลือกห้องที่ตัวเองต้องการนั่นเอง

ขายใบจอง

การขายในลักษณะนี้จะเกิดขึ้นหลังจากที่  ไปทำการจองยูนิตกับโครงการเรียบร้อยแล้ว จากนั้นก็เอาใบจองสิทธิมาขายต่อให้กับผู้ที่ต้องการ แต่เราก็ต้องทำการบ้านมาพอสมควรว่าจะเลือกยูนิตแบบไหน ชั้นไหน มุมไหนที่จะเป็นที่ต้องการของผู้ที่พลาดการจองห้องในวันพรีเซลมากที่สุด

ดังนั้นการเลือกห้องที่มีองค์ประกอบดี ทั้งทำเล ทิศทาง และแปลนห้อง ล้วนมีความสำคัญ ยิ่งห้องนั้นมีความพิเศษมากเท่าไหร่ก็จะยิ่งปล่อยง่ายขึ้น ทั้งนี้ก็เพื่อให้ขายได้ก่อนวันทำสัญญา มิฉะนั้นอาจต้องจ่ายเงินทำสัญญาและผ่อนดาวน์ลากต่อไปจนกว่าจะขายออก ซึ่งก็ถือเป็นความเสี่ยงที่นักเก็งกําไรต้องเผชิญ ถ้าหากใครมีเงินเย็น หรือเงินบนหน้าตักน้อยก็ถือว่าเสี่ยงพอสมควรที่จะต้องแบกรับค่างวดและการผ่อนชำระนี้ไปเรื่อย ๆ ก่อนที่จะขายได้

บทความที่คุณอาจสนใจ: สิ่งที่ควรรู้ก่อนลงทุน “ใบจองคอนโด”

ขายสัญญา

เกิดขึ้นหลังจากที่ทำสัญญากับทางบริษัทแล้ว ซึ่งการเปลี่ยนชื่อนั้นสามารถทำได้โดยไม่ต้องเสียเงิน เพราะสำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ออกกฎห้ามหักค่าเปลี่ยนสัญญา โดยในช่วงแรกหลังจากทำสัญญาใหม่ ๆ ประมาณ 1-2 เดือน ถ้าตัวโครงการดีราคาขายต่อจะเริ่มเพิ่มขึ้น อาจทำกำไรได้ตั้งแต่ 10,000-100,000 บาท ขึ้นอยู่กับว่าโครงการได้รับความสนใจของตลาดมากแค่ไหน

พอเลยจากช่วงนี้ไปทิศทางของราคาอาจปรับตัวสูงขึ้น หรืออาจจะลดลงกว่าตอนช่วงแรกนั้นก็ขึ้นอยู่กับกระแสของโครงการนั้น ๆ จนมาถึงช่วงก่อนโอนประมาณ 1-2 เดือน ถือว่าเป็นช่วงวัดใจ เพราะเป็นช่วงที่โครงการเสร็จเรียบร้อยพอดีทำให้เรียกกระแสได้อีกครั้ง แต่ช่วงนี้ ราคาอาจจะราคาตก ราคานิ่ง หรือราคาเพิ่มสูงก็ขึ้นอยู่กับโครงการ

ขายสินทรัพย์

การขายประเภทนี้  จะเป็นการขายที่มีต้นทุนสูงกว่าการขายแบบอื่นๆ ที่กล่าวมาข้างต้น  ทั้งค่าโอนกรรมสิทธิ์ ภาษี ค่าธรรมเนียมต่างๆ เฉลี่ยแล้วมีต้นทุนเพิ่มขึ้นมาอีกประมาณ 7-10% ยังไม่นับดอกเบี้ยหากต้องผ่อนชำระกับธนาคาร   ซึ่งการปรับขึ้นของราคานั้นขึ้นอยู่กับความนิยมของทำเลที่ตั้งโครงการ ด้านชื่อเสียงของดีเวลลอปเปอร์ก็มีส่วนทำให้ราคาเพิ่มขึ้นเช่นกัน

ทั้งหมดนี้คือช่องทาง และช่วงเวลาต่างๆ ที่คุณสามารถทำกำไรจากการขายอสังหาฯ ซึ่งทั้งหมดนี้เป็นเพียงแนวทางเบื้องต้นเท่านั้นแต่สิ่งที่สำคัญที่สุดคือจะต้องทำให้มีความเสี่ยงน้อยที่สุด ด้วยการเลือกโครงการที่จะลงทุน ในช่วงเวลาที่เหมาะสมเพื่อทำให้กำไรให้ได้สูงสุดนั่นเอง แต่ทุกการลงทุนมีความเสี่ยง การศึกษาก่อนที่จะตัดสินใจลงทุนจึงเป็นสิ่งที่นักลงทุนไม่ว่าจะมือสมัครเล่นหรือมืออาชีพต้องพึงระลึกไว้เสมอ

บทความที่คุณอาจสนใจ เรื่อง: 5 สิ่งควรรู้ก่อนตัดสินใจเลือกซื้ออสังหาฯ ที่เหมาะกับคุณ

คุณสามารถชมรีวิวโครงการใหม่ๆ ได้ที่นี่...

เรื่องข้างต้นเขียนโดย วัชระ วงศ์สง่า Content Writer ประจำเว็บไซต์ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ Watchara@ddproperty.com 

ผู้ขายมีความจำเป็นต้องใช้เงินด่วน (ร้อนเงิน)

กรณีนี้ถือเป็นปัจจัยที่ใกล้ตัวผู้ขายที่สุด  ไม่ว่าผู้ขายจะถือครองห้องชุดประเภทไหนก็ตามสิ่งสำคัญที่นักลงทุนควรคำนึงอยู่เสมอคือผลกำไรหรือการซื้อ-ขายที่ไม่ขาดทุนจนเกินไป ในกรณีห้องชุดของคุณมีราคาตกอันเนื่องจากปัจจัยอื่นๆ ในฐานะผู้ขาย คุณจะต้องตั้งราคาโดยนำปัจจัยต่างๆ มาพิจารณา ซึ่งต้องใช้เวลา ดังนั้น คุณต้องใจเย็นๆ  เพราะการซื้อ – ขาย แลกเปลี่ยน ไม่ว่าจะเป็นสินค้าประเภทไหนย่อมมีการเจรจาต่อรองกันอยู่ตลอด ผู้ขายอยากขาย ผู้ซื้ออยากต่อ หาก รีบร้อนที่จะขาย คุณอาจจะตกอยู่ในสถานะที่เป็นรอง จำต้องยอมรับราคาที่ผู้ซื้อเสนอมาเท่านั้น

วิกฤติวิกฤติทางเศรษฐกิจ

อีกหนึ่งปัจจัยที่อยู่เหนือการควบคุมของเราก็คือภาวะทางเศรษฐกิจ  แน่นอนหากเศรษฐกิจกำลังตกต่ำ กำลังซื้อก็ย่อมหดหายไปด้วย ในภาวะที่มีแต่คนอยากขาย แต่ไม่มีคนซื้อ การแข่งขันทางการตลาดจึงวกกลับมาที่การตั้งราคา ทำให้มีการปรับลดราคาห้องชุดของตนเองให้ต่ำกว่าราคาของผู้ขายอื่นๆ เพื่อที่จะขายออกได้เร็วกว่า ปัจจัยนี้จึงไปเกี่ยวโยงกับผู้ขายที่จำเป็นต้องใช้เงินด่วนในข้อที่ 1 ที่ว่าด้วยความใจเย็นและระยะเวลาอันเหมาะสม เนื่องจากเศรษฐกิจมีความผกผันแปรเปลี่ยนตลอดเวลา แต่การที่เศรษฐกิจชะลอตัวก็ทำให้ยังมองเห็นโอกาสในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อยู่ไม่น้อย ดอกเบี้ยเงินฝากที่ต่ำไปตามสภาพเศรษฐกิจก็มีผลให้คนอยากเอาเงินมาลงทุนมากกว่า และหนึ่งในการลงทุนที่น่าสนใจก็คือการซื้อ – ขายอสังหาริมทรัพย์

ซัพพลายคอนโดฯ ที่เพิ่มสูงขึ้น

ปัจจุบันมีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก บางพื้นที่ในรัศมีไม่เกิน 2 กม.  (หรือประมาณ รถไฟฟ้าสถานีหนึ่งไปสู่อีกสถานีหนึ่ง) มีห้องชุดจากทั้งผู้ประกอบการในพื้นที่และผู้ประกอบการเจ้าใหญ่ๆ ในตลาด เข้ามาปักหมุดเป็นดอกเห็ด โดยเฉพาะบริเวณเส้นทางโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ บางทำเลมีจำนวนห้องชุดรวมกันมากถึง 10,000 ยูนิต บางโครงการใช้ระยะเวลานานหลายปีกว่าจะขายหมด รวมไปถึงโครงการที่เสร็จพร้อมอยู่แล้วก็ยังขายไม่หมด ในจุดนี้แสดงข้อดีในเรื่องของศักยภาพทำเลก็จริง แต่จำนวนสินค้าที่มีอยู่ในตลาดเป็นจำนวนมากจนไม่สอดคล้องกับความต้องการ ทำให้ผู้ขายบางคนต้องตัดใจขายห้องชุดก่อนเวลาอันสมควร จากการแข่งขันที่สูง และอาจทำให้ราคาตกลงไปเรื่อยๆ   ทางที่ดี คุณควรสร้างจุดขายให้กับห้องชุดของคุณ อาจจะเป็นการตกแต่งเพิ่มเติม แถมเฟอร์นิเจอร์ หรือมีบริการเสริมบางอย่างเพื่อดึงดูดใจผู้ซื้อ

ภาระผูกพันของห้องชุดที่จะขาย

สิทธิ์ในการถือครองห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียมในเมืองไทยจะมีสองแบบด้วยกัน  คือแบบ ลีสโฮลด์ (Leasehold) หรือการถือครองกรรมสิทธิ์แบบเช่าซื้อ ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่บนที่ดินที่ผู้พัฒนาโครงการเช่าระยะยาวมาจากเจ้าของที่ดินที่แท้จริง จะพบได้ในโครงการทำเลใจกลางเมืองอย่าง ราชดำริ เป็นต้น  ส่วนมากจะมีระยะเวลาในการเช่าประมาณ 30 ปีและอาจจะสามารถต่ออายุกรรมสิทธิ์การถือครองได้อีก 30 ปี ในขณะที่การถือครองอีกรูปแบบคือ ฟรีโฮลด์ (Freehold) ที่ผู้ซื้อมีสิทธิ์ขาดในการถือครองห้องชุดนั้นๆ หลังจากที่โอนกรรมสิทธิ์เป็นที่เรียบร้อยแล้ว ในจุดนี้เป็นเรื่องที่ผู้ขายทราบดีอยู่แล้วว่ากรรมสิทธิ์ของคอนโดมิเนียมนั้นๆ ตกอยู่ในเงื่อนไขใด แต่ปัจจัยที่มีส่วนเกี่ยวข้องจะทำให้ราคาห้องชุดของคุณตกก็คือระยะเวลาในการถือครอง หากเป็นห้องชุดที่ถือครองในรูปแบบลีสโฮลด์ ยิ่งถือยาวเท่าไหร่ยิ่งมีความเสี่ยงที่ราคาห้องชุดจะตกลงเรื่อยๆ ตามระยะเวลาสิทธิการเช่าที่ลดลงไป ตัวอย่างเช่น ผู้ขายถือครองห้องชุดแบบลีสโฮลด์ (เช่าซื้อระยะเวลา 30 ปี) อาจจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองหรือปล่อยเช่าก็ตาม หากผู้ขายถือครองมาเป็นระยะเวลากว่า 15 ปี เท่ากับว่าผู้ซื้อต่อจะมีสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์ห้องชุดนั้นอีกเพียง 15 ปีจาก 30 ปี ยังไม่รวมค่าเสื่อมสภาพที่จะทำให้ราคาห้องชุดตกลงไปด้วย ดังนั้นนักลงทุนอสังหาฯ ประเภทคอนโดฯ ส่วนใหญ่จึงไม่ค่อยนิยมถือห้องชุดในแบบลีสโฮลด์นานเกินกว่า 2-3 ปี ทั้งนี้ยังมีเรื่องของการขายห้องชุดระหว่างที่มีคนเช่าอยู่ด้วยที่จะทำให้ราคาห้องชุดตกลงไปได้อีก จากค่าเสียเวลาที่ผู้ซื้อต้องรอให้สัญญาเช่าสิ้นสุดลง

ทำเลที่ตั้งกับการพัฒนาในอนาคตที่เหนือการคาดเดา

ทำเลถือเป็นอีกหนึ่งปัจจัยหลักที่มีผลต่อการลด – เพิ่มของราคาห้องชุดนั้นๆ คำว่า “ทำเล” ในที่นี้ หมายถึงสิ่งแวดล้อมโดยรอบโครงการ  จริงอยู่ว่าพื้นที่รอบโครงการตอนที่คุณซื้อมาจากผู้พัฒนาโครงการ อาจเป็นอาคารบ้านเรือนหรือสิ่งก่อสร้างที่ไม่ได้มีผลกระทบกับวิวทิวทัศน์โดยรอบ แต่หากเวลาผ่านไปที่ดินรอบโครงการอาจถูกแปรสภาพไปเป็นสิ่งที่ (ตัวคุณ) ไม่พึงประสงค์ เช่น กลายเป็นคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ที่เป็นตึกสูงมาบล็อควิวโครงการที่คุณซื้อไว้ หรือพื้นที่โดยรอบกลายเป็นสภาพแวดล้อมที่เสื่อมโทรม ถึงแม้คอนโดมิเนียมจะอยู่ในแหล่งธุรกิจหรือแหล่งงานแต่หากเจอสภาพเหล่านี้เข้าไป แน่นอนว่า โอกาสที่ผู้ซื้อจะหันมาสนใจห้องชุดที่คุณกำลังเสนอขายอาจจะน้อยลงไป และโยงไปถึงเรื่องของราคาที่ลดลงอย่างแน่นอน ดังนั้นสิ่งที่ควรระวังเป็นพิเศษก่อนราคาห้องชุดจะตกจากราคาที่ควรจะได้รับก็คือการติดตามข่าวอสังหาริมทรัพย์ (www.ddproperty.com) และบัญญัติผังเมืองที่มีการเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา รวมไปถึงราคาประเมินและความเจริญในอนาคต ซึ่งหากทราบข้อมูลตรงนี้คร่าวๆ ย่อมสามารถคาดเดาอนาคตของพื้นที่รอบๆ คอนโดมิเนียมของตนเองได้ในระดับหนึ่ง

ซึ่งสัญญาทั้ง 3 ฉบับที่ผู้ซื้อสามารถพบเจอได้นั้น มีอะไรบ้าง K-Expert รวบรวมมาฝากกันแล้ว

1. สัญญาจองซื้อ

เป็นสัญญาแรกที่เกิดขึ้น แต่อาจไม่ได้เกิดกับผู้ซื้อทุกคน สัญญาประเภทนี้คือ เมื่อผู้ซื้อตัดสินใจที่จะซื้อบ้านก็ต้องวางเงินจองเอาไว้ก่อน ซึ่งสัญญาจองซื้อนี้ระบุเงื่อนไขให้ผู้ซื้อต้องผ่อนเงินดาวน์ไปเรื่อยๆ ตามรายการแนบท้ายสัญญา โดยหากผู้ขายได้รับใบอนุญาตให้ปลูกสร้างจากหน่วยงานราชการแล้ว ผู้ซื้อต้องเข้ามาทำสัญญาจะซื้อจะขายอีกครั้ง และมักมีเงื่อนไขระบุว่า หากไม่มาทำสัญญาจะซื้อจะขาย จะถือเป็นการยกเลิกสัญญาและถูกริบเงินมัดจำทั้งหมด แต่หากครบกำหนดผ่อนชำระแล้ว ผู้ขายไม่สามารถขออนุญาตก่อสร้างได้ก็จะคืนเงินให้แต่ไม่มีดอกเบี้ย

2. สัญญาจะซื้อจะขาย

เป็นสัญญาที่กฎหมายไม่ได้บังคับว่าจะต้องทำ แต่ในชีวิตจริงเรื่องบ้านถือเป็นเรื่องใหญ่ รวมถึงอาจมีการขอสินเชื่อ ดังนั้นเพื่อความมั่นใจของทั้ง 2 ฝ่าย จึงเกิด “สัญญาจะซื้อจะขาย” ขึ้น โดยสัญญาจะซื้อจะขายนี้ แตกต่างจากสัญญาจองซื้อตรงที่ผู้ซื้อมีหน้าที่จ่ายเงินตามสัญญา เมื่อครบกำหนดผู้ขายมีหน้าที่โอนกรรมสิทธิ์บ้านโดยทำสัญญาซื้อขาย หากผู้ซื้อผิดสัญญา ผู้ขายสามารถยกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำหรือเงินดาวน์ที่ผ่อนมาได้ตามกฎหมาย หากผู้ขายผิดสัญญา ผู้ซื้อสามารถฟ้องให้โอนกรรมสิทธิ์ได้ หรือยกเลิกสัญญาและให้คืนเงินพร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี นับตั้งแต่วันที่โครงการผิดนัด

3. สัญญาซื้อขาย

เป็นสัญญาที่กฎหมายบังคับให้ทำ โดยมีชื่อเป็นทางการว่า “หนังสือสัญญาขายที่ดิน” โดยวันที่เซ็นสัญญาเป็นวันที่กรรมสิทธิ์ในตัวบ้านจะโอนมาเป็นของคนซื้อ ดังนั้น ผู้ขายต้องแจ้งผู้ซื้อล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วันก่อนวันทำสัญญาซื้อขาย สำหรับผู้ซื้อในวันทำสัญญาซื้อขายจะเป็นวันที่พร้อมชำระเงินหรือได้รับสินเชื่อจากธนาคารพร้อมที่จะจ่ายเงินให้กับผู้ขาย และเป็นวันที่ผู้ซื้อต้องเซ็นสัญญาซื้อขายที่สำนักงานที่ดิน จดทะเบียนการโอน และจ่ายค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องทั้งหมด

ดังนั้นในการซื้อบ้านหนึ่งหลัง อาจต้องทำสัญญากันถึง 3 ครั้ง แต่สัญญาครั้งสุดท้าย ถือเป็นสัญญาที่สำคัญที่สุด นั่นก็คือ “สัญญาซื้อขาย” ที่จะทำให้เรามีกรรมสิทธิ์ในตัวบ้านนั่นเอง 

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย นิชฌานี ฉันทศาสตร์, CFP® K-Expert ฝ่ายวางแผนและให้คำปรึกษาลูกค้าบุคคล ธนาคารกสิกรไทย หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถปรึกษากับ K-Expert ธนาคารกสิกรไทย ได้ที่ K-Expert@kasikornbank.com

ก่อนจะลงมือลิสท์บริการที่อยากให้ตัวแทนด้านกฎหมายช่วย คุณควรเตรียมเอกสารต่าง ๆ ให้พร้อม เช่น ประวัติด้านการเงิน ประวัติด้านภาษี และคำบรรยายลักษณะทางด้านกฎหมายของอสังหาริมทรัพย์ของคุณ ส่วนที่เกี่ยวข้องกับการทำสัญญาในกระบวนการขายบ้านจะมี 2 ส่วนด้วยกัน ส่วนแรกคือ สิทธิการซื้อ ซึ่งตัวแทนด้านกฎหมายจะเป็นผู้จัดเตรียม โดยมีเนื้อหาเกี่ยวกับระยะเวลาที่สิทธิการซื้อมีผลบังคับใช้ เป็นต้น 

เมื่อผู้ซื้อตัดสินใจใช้สิทธิการซื้อที่มีเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ของคุณ คุณสามารถขอดูเอกสารอนุมัติการกู้ยืมของธนาคารจากผู้ซื้อได้ในกรณีที่ผู้ซื้อวางแผนจะซื้อบ้านด้วยการขอสินเชื่อ ในระหว่างนี้คุณควรเตรียมหลักฐานการตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์ไว้เผื่อในกรณีที่ผู้ซื้อขอทราบรายละเอียดเกี่ยวกับความมั่นคงของโครงสร้างอาคาร รวมไปถึงเตรียมกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อเพื่อให้การขายเสร็จสมบูรณ์ 

ในส่วนที่สองของระยะการทำสัญญา ตัวแทนด้านกฎหมายมักจะเข้ามาทำหน้าที่ในส่วนนี้เพื่อให้กระบวนการขายเสร็จสมบูรณ์

• คำบรรยายลักษณะทางกฎหมายของอสังหาริมทรัพย์ต้องถูกระบุไว้ในสัญญาอสังหาริมทรัพย์ โดยคำบรรยายควรใส่รายละเอียดให้มากที่สุดและควรระบุถึงลักษณะทางกฎหมายของอสังหาริมทรัพย์ด้วย
• ควรระบุราคาซื้อไว้ให้ชัดเจนในสัญญาโดยอยู่ทั้งในรูปตัวอักษรและตัวเลขเพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาที่อาจตามมา
• ควรระบุข้อมูลเรื่องสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของผู้ซื้อไว้ในสัญญา รวมไปถึงแผนต่าง ๆ ซึ่งควรระบุไว้ให้ชัดเจน โดยเฉพาะที่เกี่ยวกับเรื่องการอนุมัติสินเชื่อ
• ในสัญญาควรระบุวันสิ้นสุดการขายที่คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายต้องจัดการเรื่องการซื้อขายให้แล้วเสร็จไว้ในสัญญา หากจะมีการขยายเวลาใด ๆ จะเกิดได้ต่อเมื่อทั้งสองฝ่ายเห็นชอบ
• ระบุชื่อของคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายให้ครบและถูกต้อง เรื่องนี้อาจดูเป็นเรื่องเล็กน้อย แต่จริง ๆ แล้วมีความสำคัญมาก

อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหาบ้าน คอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน

Capital Gain คืออะไร และคำนวณได้อย่างไร

   Capital Gain คืออัตราส่วนต่างกำไรซึ่งงอกเงยเพิ่มขึ้นมาจากต้นทุนที่ลงทุนไป แต่ก่อนที่จะกล่าวถึง Capital Gain ก็ต้องพูดถึงกำไรเสียก่อน เราทราบว่าการลงทุนของเราเกิดกำไรได้โดยเปรียบเทียบผลต่างระหว่างราคาที่ซื้อมากับราคาที่ขายไป โดยเมื่อราคาที่ซื้อมานั้นน้อยกว่าราคาที่ขายไป นั่นคือเราขายไปในราคาที่แพงกว่า ในกรณีนี้เราจะได้รับกำไรจากการขาย เช่น ซื้อบ้านหลังหนึ่งมาในราคา 2.3 ล้านบาท และขายออกไปในราคา 2.9 ล้านบาท ในกรณีนี้กำไรจะเท่ากับ 2.9-2.3 = ได้กำไร 6 แสนบาท  ซึ่ง Capital Gain นี้จะนำเอากำไรที่ได้จากการขายไปเปรียบเทียบกับราคาที่ซื้อมา เพื่อหาว่าถ้าหากซื้อมาในราคา 100 บาท จะขายได้กำไรกี่บาท  ซึ่งก็คือการทำออกมาให้อยู่ในรูปเปอร์เซนต์หรือร้อยละนั่นเอง  แสดงความสัมพันธ์ได้ดังสมการด้านล่าง

   Capital Gain = (กำไร* ÷ ต้นทุน) x 100 

   *กำไร = ราคาอสังหาฯ ที่ขายไป – ราคาอสังหาฯ ที่ซื้อมา 

   ตัวอย่าง กรณีที่ได้กำไรจากการขายบ้าน 600,000 บาท จากราคาที่ซื้อมา 2,300,000 บาท สามารถหา Capital Gain ได้ ดังนี้

   Capital Gain = (600,000 ÷ 2,300,000) x 100 = 26%

Capital Gain นำไปใช้ประโยชน์ได้อย่างไร

   การคำนวณ Capital Gain หรืออัตราส่วนต่างกำไรนั้นเป็นการทำกำไรให้อยู่ในรูปของเปอร์เซนต์ ซึ่งก็คือการปรับราคาซื้อจาก 2.3 ล้านบาทให้เท่ากับ 100% และเปรียบเทียบว่ากำไร 6 แสนบาทนั้นจะเป็นกี่เปอร์เซนต์จาก 100%  ซึ่งการทำเช่นนี้จะทำให้เราสามารถเปรียบเทียบกำไรที่ได้จากอสังหาฯ แต่ละรายการของเรา  หรือเปรียบเทียบกับกำไรที่เกิดขึ้นจากการซื้อขายอสังหาฯ ในแต่ละทำเล  และการทำเป็นเปอร์เซนต์นั้นจะทำให้เปรียบเทียบกันได้เพราะเป็นการเทียบกลับไปที่ 100% เท่ากันหมดทุกรายการ 

   ตัวอย่าง คุณขายอสังหาริมทรัพย์ออกไป 2 รายการ ได้แก่ บ้านเดี่ยวและคอนโด  โดยบ้านเดี่ยวนั้นซื้อมาในราคา 4.6 ล้านบาท และได้กำไรจากการขาย 1.3 ล้านบาท ส่วนคอนโดนั้นซื้อมาในราคา 2.7 ล้านบาท และขายได้กำไร 8 แสนบาท  ในการเปรียบเทียบแต่เฉพาะตัวกำไรนั้นจะเห็นว่าบ้านเดี่ยวนั้นขายได้กำไรมากกว่าคอนโดถึง 5 แสนบาท (1,300,000 – 800,000)  แต่เมื่อพิจารณาว่าบ้านเดี่ยวนั้นซื้อมาในราคาที่มากกว่าคอนดถึง 1.9 ล้านบาทเช่นกัน (4,600,000 – 2,700,000)  จึงไม่สามารถบอกได้ว่าอัตราการทำกำไรของบ้านเดี่ยวหรือคอนโดสูงกว่ากันเนื่องจากซื้อมาในราคาที่ไม่เท่ากัน  ดังนั้นการทำเป็นเปอร์เซนต์ด้วยการทำให้ราคาซื้อเท่ากับ 100 เท่ากันจึงจะสามารถเปรียบเทียบกันได้ ซึ่งก็คือวิธีการเปรียบเทียบจากอัตราส่วนต่างกำไรหรือ Capital Gain

   Capital Gain บ้านเดี่ยว = (1,300,000 ÷ 4,600,000) x 100 = 28.26%

   Capital Gain คอนโด = (800,000 ÷ 2,700,000) x 100 = 29.63%

   เมื่อเปรียบเทียบกันด้วย Capital Gain แล้วจะพบว่า แม้ว่าบ้านเดี่ยวจะขายได้กำไรเป็นตัวเงินมากกว่าคอนโด แต่กลับมีสัดส่วนของปริมาณกำไรต่อเงินลงทุนที่ต่ำกว่าจึงมี Capital Gain ต่ำกว่า  โดยถ้าลงทุนเท่ากันที่ 100 บาท ในบ้านเดี่ยวและคอนโด  จะได้กำไรจากการขายบ้านเดี่ยวเพียง 28.26 บาท แต่จะได้กำไรจากคอนโด 29.63 บาทซึ่งมากกว่า

   การเปรียบเทียบกำไรที่ได้รับจากการขายด้วย Capital Gain หรืออัตราส่วนต่างกำไรนั้น เป็นวิธีการที่สามารถช่วยให้ผู้ลงทุนสามารถเปรียบเทียบส่วนต่างกำไรที่ได้จากการขายอสังหาฯ แต่ละรายการ เพื่อเป็นแนวทางในการตัดสินใจเลือกลงทุนอสังหาฯ ในแต่ละประเภท และแต่ละทำเล  โดยจะทำให้มองเห็นสัดส่วนของกำไรที่จะได้รับเมื่อเทียบกับจำนวนเงินที่ลงทุนไปได้อย่างถูกต้องและชัดเจน

   นอกจากการลงทุนในอสังหาฯ ด้วยการซื้อมาขายไปเพื่อเอาส่วนต่างกำไรจากการขายแล้ว  ผู้ลงทุนสามารถเลือกปล่อยเช่าอสังหาฯ เพื่อสร้างรายได้ระหว่างการลงทุนได้อีกด้วย  ซึ่งคุณสามารถศึกษาเรื่องอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า หรือ Rental Yield ได้ที่นี่

   เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ นักเขียนออนไลน์ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ chetapol@ddproperty.com

รู้จักทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร NPA

   ทรัพย์สินรอการขายของธนาคารหรือทรัพย์ NPA นั้นชื่อเรียกเต็มๆก็คือ Non-Performing Asset หรือทรัพย์สินที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้แก่ธนาคาร  ทรัพย์สินเหล่านี้ส่วนหนึ่งก็คือหลักทรัพย์ค้ำประกันของสินเชื่อต่างๆ ของลูกหนี้ซึ่งไม่สามารถชำระหนี้ได้ หรือผิดนัดชำระหนี้ ธนาคารก็จะดำเนินการฟ้องร้องต่อกรมบังคับคดีให้นำทรัพย์สินออกประมูลในการขายทอดตลาดเพื่อเป็นทรัพย์สินเป็นเงินกลับมาชำระหนี้แก่ธนาคาร  แต่จะมีทรัพย์สินบางรายการที่ธนาคารซื้อกลับมาจากการขายของกรมบังคับคดีเพื่อนำมาขายเองเพราะเชื่อว่าจะสามารถขายได้ในราคาที่สูงกว่าราคาทอดตลาดของกรมบังคับคดี  ทรัพย์สินเหล่านี้ก็คือทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร หรือทรัพย์ NPA  นอกจากธนาคารพาณิชย์แล้วก็ยังมีบรรษัทบริหารสินทรัพย์ทำหน้าที่ขายทรัพย์ NPA เช่นกัน

เหตุผลที่ควรลงทุนอสังหาริมทรัพย์ NPA

ราคาต่ำกว่าอสังหาริมทรัพย์ใหม่

   ด้วยราคาที่ต่ำกว่าอสังหาริมทรัพย์ใหม่มากกว่า 10% โดยเฉลี่ย จึงเป็นจุดเด่นของอสังหาริมทรัพย์ NPA และเป็นเหตุผลหลักที่สร้างความน่าสนใจในการลงทุน  ซึ่งการที่ราคาต่ำกว่านั้นส่วนหนึ่งเป็นเพราะข้อจำกัดของธนาคารที่ไม่ต้องการเก็บ NPA ไว้นาน เนื่องจากเป็นทรัพย์ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ จึงต้องการเร่งจำหน่ายทรัพย์ NPA ออกไปโดยไวทำให้ไม่สามารถตั้งราคาสูงได้  อีกทั้งต้นทุนของทรัพย์ NPA นั้นต่ำกว่าอสังหาริมทรัพย์สร้างใหม่ซึ่งต้นทุนการก่อสร้างนั้นมีแนวโน้นปรับตัวเพิ่มขึ้น 10-20% ทุกปีทำให้อสังหาริมทรัพย์ใหม่มีราคาสูงขึ้นตลอดสะท้อนตามต้นทุน  แต่ทรัพย์ NPA ประเภทที่เป็นสิ่งปลูกสร้างจะไม่ได้รับผลกระทบเนื่องจากก่อสร้างแล้วเสร็จในต้นทุนการก่อสร้างเดิม 

ทำเลที่ตั้งมีศักยภาพสูงกว่า

   อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทรัพย์สินรอการขายของธนาคารนั้น เมื่อตอนที่ยังเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันของสินเชื่อก็ต้องผ่านเกณฑ์การประเมินคุณภาพหลักทรัพย์ในระดับหนึ่ง เช่น จะต้องตั้งอยู่ในเขตชุมชน มีไฟฟ้า ประปาและถนนเข้าถึง เป็นต้น  ทำให้เมื่อกลายเป็นทรัพย์ NPA แล้ว อสังหาฯ เหล่านี้ส่วนใหญ่ตั้งอยู่บนทำเลที่มีศักยภาพ โดยจะอยู่ในเขตธุรกิจหรือเขตชุมชนที่มีการพัฒนาแล้ว และบางส่วนก็รอการพัฒนา  ทำให้ผู้ซื้อสามารถนำมาต่อยอดด้วยการใช้ประโยชน์เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มได้เลยในรูปแบบของอสังหาฯ มือสอง

ความเสี่ยงด้านการก่อสร้างต่ำ

   อีกจุดเด่นหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทรัพย์ NPA ซึ่งอสังหาฯ ใหม่ยกเว้นอสังหาฯ สร้างเสร็จก่อนขาย ไม่สามารถเทียบได้ก็คือความเสี่ยงด้านการก่อสร้างต่ำหรือแทบจะไม่มีเลย เนื่องจากทรัพย์ NPA ประเภทที่มีสิ่งปลูกสร้างมักจะเป็นสิ่งปลูกสร้างที่สร้างแล้วเสร็จ  ทำให้ไม่ต้องกังวลว่าการก่อสร้างจะล่าช้า ไม่ได้มาตรฐาน หรือสร้างไม่เสร็จแบบโครงการใหม่  จะมีความเสี่ยงเดียวก็คือการก่อสร้างหรือต่อเติมที่ไม่ถูกต้องตามกฎหมายซึ่งเป็นเพียงส่วนน้อยเท่านั้น  ดังนั้นประโยชน์ที่ผู้ลงทุนจะได้รับอีกประการหนึ่งจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ NPA ก็คือความสามารถที่จะเข้าใช้สอยอสังหาริมทรัพย์ได้ทันที หรือถ้าต้องการปรับปรุง ตกแต่งเพิ่มเติมก็ทำได้ทันทีเช่นกัน

คุณสามารถศึกษาวิธีการและขั้นตอนการซื้อทรัพย์ NPA ได้ที่นี่

แนวโน้มการซื้อทรัพย์สินรอการขายธนาคาร NPA

   ธนาคารกรุงไทยโดยนายสุชาติ เดชอิทธิรัตน์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารกลุ่มทริพย์สินพร้อมขาย ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ประชาชนและนักลงทุนให้ความสนใจซื้อทรัพย์ NPA เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากข้อมูลในช่วงปี 2553-2555 นั้นธนาคารกรุงไทยขาย NPA ได้เฉลี่ยปีละ 1 หมื่นล้านบาทเพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาก่อนหน้าที่ขายได้เฉลี่ยปีละ 5-6 พันล้านบาท  สำหรับการซื้อทรัพย์ NPA เพื่อการลงทุนนั้นพบว่าทรัพย์ซึ่งเป็นที่สนใจคือทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในแนวการพัฒนาเศรษฐกิจของประเทศ ทั้งโครงการรถไฟฟ้า 10 สาย และการพัฒนาสาธารณูปโภคอื่นๆ ในอนาคต รวมไปถึงจังหวัดหัวเมืองที่จะเป็นจุดผ่านแดนสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน  ส่วนประเภทของทรัพย์สินที่อยู่ในความสนใจของนักลงทุน ได้แก่ ที่ดินเปล่า อาคารสำนักงาน คลังสินค้า เป็นต้น

การลงทุนในทรัพย์สินรอการขายธนาคาร NPA

   แนวคิดในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทรัพย์สินรอการขายของธนาคารนั้นยังคงตั้งอยู่บนหลักการเดียวกันกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นโครงการใหม่หรืออสังหาริมทรัพย์มือสอง  โดยจะแบ่งการลงทุนออกเป็น 2 ระยะตามช่วงเวลา ได้แก่ การลงทุนในระยะสั้น ซึ่งเป็นการซื้อมาในราคาที่ต่ำกว่าและขายออกไปในราคาซึ่งสูงกว่า และการลงทุนในระยะยาวด้วยการนำอสังหาฯ นั้นมาสร้างรายได้อย่างต่อเนื่องด้วยการปล่อยเช่า  ซึ่งการลงทุนทั้งระยะสั้นและระยะยาวนี้มีหลักในการตัดสินใจลงทุนได้จากการประเมินผลตอบแทนที่เป็นไปได้ ดังนี้

การลงทุนระยะสั้น

   ในการลงทุนระยะสั้นนั้นสิ่งที่ผู้ลงทุนควรให้ความสนใจก็คือ อัตราส่วนต่างกำไรหรือ Capital Gain ที่จะได้รับจากการขายอสังหาฯ ออกไป  ซึ่ง Capital Gain นั้นคือความสัมพันธ์ระหว่างราคาที่ซื้อมากับกำไรที่ได้รับจากการขายไป  ในขณะที่กำไรคือความสัมพันธ์ระหว่างราคาที่ซื้อมาและราคาที่ขายไป  แสดงได้ดังสมการด้านล่างนี้

   Capital Gain = (กำไร* ÷ ต้นทุน) x 100 

   *กำไร = ราคาอสังหาฯ ที่ขายไป – ราคาอสังหาฯ ที่ซื้อมา

   ดังนั้นเพื่อให้ได้ Capital Gain ที่สูงผู้ลงทุนจะต้องซื้ออสังหาฯ มาในราคาที่ต่ำๆ และทำกำไรให้มาก ด้วยการขายออกไปในราคาสูงๆ  ในการพิจารณาตัดสินใจว่าควรจะลงทุนใน NPA แต่ละรายการหรือไม่ผู้ลงทุนอาจเริ่มต้นจากราคาของทรัพย์ NPA ที่สนใจ ตามด้วยราคาตลาดของอสังหาฯ ในทำเลนั้นซึ่งจะเป็นราคาสูงสุดที่จะตั้งเป็นราคาขายได้ และอัตราส่วนต่างกำไรต่ำสุดที่ต้องการได้รับจากการลงทุนซึ่งจะใช้เป็นเกณฑ์ยอมรับหรือปฏิเสธการลงทุนในอสังหาฯ ดังกล่าว

   ยกตัวอย่าง ผู้ลงทุนสนใจทรัพย์ NPA ที่ประกาศขายในราคา 2.6 ล้านบาท แต่ราคาตลาดของอสังหาฯ ในทำเลนั้นขายกันในราคา 3.8 ล้านบาท โดยผู้ลงทุนต้องการอัตราส่วนต่างกำไร 40% สามารถพิจารณาตัดสินใจได้ดังนี้

   กำไร = 3,800,000 – 2,600,000 = 1,200,000 บาท

   Capital Gain = (1,200,000 ÷ 2,600,000) x 100 = 46.15% 

   จากตัวอย่างจะพบว่าสามารถประมาณการ Capital Gain จากการลงทุนได้เท่ากับ 46.15% ซึ่งมากกว่าเกณฑ์ขั้นต่ำที่ตั้งไว้ที่ 40% ดังนั้นการลงทุนในทรัพย์ NPA รายการนี้จึงเป็นทางเลือกที่ผู้ลงทุนสามารถตัดสินใจยอมรับได้ คุณสามารถศึกษาเพิ่มเติมเรื่อง Capital Gain หรืออัตราส่วนต่างกำไรได้ที่นี่

การลงทุนระยะยาว

   สำหรับการลงทุนระยะยาวด้วยการนำทรัพย์ NPA มาปล่อยเช่านั้น  ผู้ลงทุนควรให้ความสำคัญกับอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าหรือ Rental Yield  ประกอบการพิจารณาตัดสินใจลงทุนเพื่อปล่อยเช่า  โดยเริ่มจากราคาทรัพย์ NPA ที่สนใจซื้อ และอัตราค่าเช่าในทำเลที่อสังหาฯ นั้นตั้งอยู่  โดยผู้ลงทุนสามารถกำหนดอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าขั้นต่ำที่ต้องการ และยึดเป็นเกณฑ์ในการตัดสินใจว่าจะยอมรับหรือปฏิเสธการลงทุนในทรัพย์ NPA ดังกล่าวได้  โดยจะใช้การคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น Gross Rental Yield ซึ่งเป็นวิธีการที่ไม่ซับซ้อน ดังสมการด้านล่างนี้

   Gross Rental Yield = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี  ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x 100  

   ยกตัวอย่าง ผู้ลงทุนสนใจทรัพย์ NPA ที่ประกาศขายในราคา 1.6 ล้านบาท เพื่อนำไปปล่อยเช่าในราคา 4,000 บาทต่อเดือน  โดยอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าที่ผู้ลงทุนต้องการเท่ากับ 8% ต่อปี สามารถพิจารณาได้ดังนี้

   ปล่อยเช่า 4,000 บาทต่อเดือน รายได้จากการปล่อยเช่าทั้งปีโดยคาดการณ์ว่าจะมีผู้เช่าอย่างน้อย 10 เดือน เท่ากับ 40,000 บาท (4,000 x 10)

   อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า = (40,000 ÷ 1,600,000) x 100 = 2.5% ต่อปี

   จากตัวอย่างพบว่า อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าที่ผู้ลงทุนจะได้รับจากการลงทุนในทรัพย์ NPA ดังกล่าวอยู่ที่ 2.5% ต่อปี ซึ่งต่ำกว่าอัตราผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนต้องการที่ 8% ต่อปี ดังนั้นผู้ลงทุนจึงปฎิเสธการลงทุนในทรัพย์ NPA รายการนี้  วิธีการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้นหรือ Gross Rental Yield นี้จะประมาณการได้ใกล้เคียงความเป็นจริงเฉพาะกรณีที่เป็นการซื้ออสังหาฯ โดยไม่กู้เลย และไม่มีค่าใช้จ่ายใดๆ เกี่ยวกับอสังหาฯ เช่น ตกแต่ง ซ่อม เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าต่างๆ  ซึ่งคุณสามารถศึกษาเพิ่มเติมเกี่ยวกับอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า Rental Yield ในวิธีอื่นๆ ได้ที่นี่

   เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ นักเขียนออนไลน์ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ chetapol@ddproperty.com

แต่คุณทราบหรือไม่ว่าภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย นั้นสามารถขอคืนได้ ในกรณีที่เป็นการขายบ้านเดิมและซื้อบ้านใหม่ด้วย มีเงื่อนไขและวิธีการอย่างไรนั้นพบคำตอบได้ที่ DDproperty

ในปี 2546 นั้นอัตราการขยายตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยชะลอตัวอยู่ในระดับต่ำ ส่งผลกระทบต่อการขยายตัวของเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ ภาครัฐโดยกรมสรรพากรจึงมีนโยบายส่งเสริมการขยายตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วยการส่งเสริมให้ประชาชนเกิดการซื้อที่อยู่อาศัยแห่งใหม่ด้วยการให้ข้อยกเว้นทางด้านภาษีจากการขายที่อยู่เก่า

โดยกำหนดให้เงินได้เท่ากับจำนวนมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้มีเงินได้ขายไปแต่ไม่เกินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่ที่ผู้มีเงินได้ซื้อนั้นได้รับการยกเว้นจากเงินได้พึงประเมิน ทำให้ไม่ต้องนำเงินได้จำนวนนี้มาเข้าสู่กระบวนการคำนวณภาษีเงินได้ ตามประกาศอธิบดีกรมสรรพากร เกี่ยวกับภาษีเงินได้ (ฉบับที่ 125) เรื่องกำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไข เพื่อการยกเว้นเงินได้สำหรับเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยแห่งเดิม และต้องซื้ออสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย

เงื่อนไขการยกเว้นภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย

เงินได้

เงินได้ที่เข้าเงื่อนไขการยกเว้นภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่ายนั้นจะต้องเป็นเงินได้ที่มาจากการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยจะเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ หรือห้องชุดก็ได้

ผู้มีเงินได้

ผู้มีเงินได้จะต้องเป็นบุคคลธรรมดา ซึ่งมีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่รวมไปถึงผู้มีเงินได้ที่เป็นนิติบุคคล ห้างหุ้นส่วนสามัญ และคณะบุคคลที่ไม่ใช่นิติบุคคล และกองมรดกที่ยังไม่ได้แบ่ง ในการทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เดิมนั้นผู้มีเงินได้จะต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยทะเบียนราษฎร เป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์

ส่วนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ใหม่นั้นผู้มีเงินได้ก็จะต้องย้ายชื่อจากอสังหาริมทรัพย์เดิมเข้ามาอยู่ในอสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่ก่อนที่จะขายอสังหาริมทรัพย์เดิมออกไป สำหรับระยะเวลาที่มีชื่อในทะเบียนบ้านของอสังหาริมทรัพย์ใหม่นั้นไม่จำเป็นถึงมากกว่า 1 ปี แต่เมื่อรวมระยะเวลาการมีชื่อในทะเบียนบ้านของอสังหาริมทรัพย์เดิมและอสังหาริมทรัพย์ใหม่นั้นเมื่อรวมระยะเวลาแล้วจะต้องไม่น้อยกว่า 1 ปี

นอกจากนี้ ตามหลักกฎหมายว่าด้วยทะเบียนราษฎรแล้ว การมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนั้นเพียงชั่วระยะเวลาหนึ่ง หรือหลายระยะเวลารวมทั้งหมด 1 ปี ก็ให้นับว่ามีชื่อในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎรไม่น้อยกว่า 1 ปี

อสังหาริมทรัพย์

อสังหาริมทรัพย์ที่ขายนั้นจะต้องมีลักษณะเข้าข่ายในลักษณะที่เป็นบ้าน โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างอื่น หรืออสังหาริมทรัพย์พร้อมที่ดิน หรือห้องชุดสำหรับการอยู่อาศัยในอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ผู้มีเงินได้จะต้องใช้ไปเพื่อวัตถุประสงค์ของการอยู่อาศัยที่ได้ใช้เป็นแหล่งสำคัญ แต่จะประกอบกิจการของตนในอสังหาริมทรัพย์นั้นด้วยก็ได้

ขั้นตอนการขอคืนภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย

เมื่อผู้มีเงินได้จดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์ให้ผู้ซื้อ ผู้มีเงินได้จะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการขายอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ ไปแล้ว ได้แก่ ค่าธรรมเนียมโอน ค่าอากรหรือค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ รวมไปถึงภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายด้วย ซึ่งเมื่อชำระภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่ายไปแล้วผู้มีเงินได้ก็จะได้รับใบเสร็จรับเงินค่าภาษีเงินได้ซึ่งกรมที่ดินออกให้สำหรับการขาย ให้ผู้มีเงินได้เก็บเอาไว้เพื่อใช้เป็นหลักฐานสำคัญในการขอคืนเงินภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

ในการขอคืนภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย ให้ผู้มีเงินได้กรอกแบบฟอร์ม ค.10 ณ สำนักงานสรรพากรพื้นที่ แล้วยื่นคำร้องขอคืนภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย พร้อมแนบเอกสารและหลักฐานในการขอคืนภาษีเงินได้ ดังนี้

1. ใบเสร็จรับเงินค่าภาษีเงินได้ฉบับที่กรมที่ดินออกให้ สำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์แห่งเดิม (ต้นฉบับ)

2. คู่ฉบับสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แห่งเดิม (สำเนา)

3. คู่ฉบับสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่ (สำเนา)

4. ทะเบียนบ้านของผู้มีเงินได้สำหรับอสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่ (ในกรณีที่มีชื่อในทะเบียนบ้านแห่งเดิมน้อยกว่า 1 ปี)

กรณีขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสินสมรส

1. หากอสังหาริมทรัพย์ที่ขายนั้นเป็นสินสมรส คู่สมรสทั้งสองฝ่าย หรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะต้องมีชื่อในทะเบียนบ้าน และใช้เป็นที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่งสำคัญเป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี

2. กรณีคู่สมรส สามีหรือภริยาต่างฝ่ายต่างขายอสังหาริมทรัพย์ที่ตนมีชื่อในทะเบียนบ้าน และใช้เป็นที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่งสำคัญของแต่ละคน ให้ต่างฝ่ายต่างได้รับสิทธิยกเว้นภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย จากการขายอสังหาริมทรัพย์นั้น สามารถยื่นคำร้องขอคืนภาษีเงินได้

การยกเว้นภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย ตามประกาศอธิบดีกรมสรรพากร ฉบับที่ 125 นี้ ประกาศให้บังคับใช้สำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ ที่ได้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2546 เป็นต้นไป ประกาศ ณ วันที่ 20 มกราคม 2546 รับรองโดยนายศุภรัตน์ ควัฒน์กุล อธิบดีกรมสรพากร

ข้อมูลอ้างอิง: ประกาศอธิบดีกรมสรรพากร เกี่ยวกับภาษีเงินได้ (ฉบับที่ 125)-กรมสรรพากร

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ นักเขียนออนไลน์ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com 

หากคุณมีข้อสงสัยเกี่ยวกับการซื้อบ้าน อ่าน คู่มือซื้อขาย ที่สามารถเป็นตัวช่วยตอบได้ทุกคำถาม พร้อมบอกรายละเอียดการคำนวณสินเชื่อบ้าน ที่เหมาะสมกับคุณโดยเฉพาะมนุษย์เงินเดือน เพื่อให้ตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น