รายการลดหย่อนภาษี 2565 ขั้นพื้นฐานที่ต้องรู้

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

• ตรวจสอบขั้นตอนคืนภาษี เช็คเงินคืนภาษี ผ่านระบบหน้าเว็บไซต์กรมสรรพากร
  
• ติดตาม คืนเงินภาษี ผลการสอบถามข้อมูลยื่นภาษี ปรากฎเอกสารไม่ครบ
  
• เมื่อตรวจสถานะ อยู่โหมด “ผู้คืนภาษีได้รับเงินคืนภาษี” แต่กลับยังไม่ได้รับเงิน
  
• ติดตาม คืนเงินภาษี วันได้รับเงินคืนภาษี ทั้งรูปแบบพร้อมเพย์และเช็ค
  

1. ตรวจสอบขั้นตอนคืนภาษี เช็คเงินคืนภาษี ผ่านระบบหน้าเว็บไซต์กรมสรรพากร

อันดับแรกเมื่อทำการยื่นภาษีไม่ว่าจะผ่านระบบอินเทอร์เน็ต แอปพลิเคชันบนมือถือ หรือให้ทางเจ้าหน้าที่กรมสรรพากรกอกแบบฯ ต่างจำเป็นต้องติดตามกระบวนการเดินทางของเอกสารแสดงรายได้ รวมถึงรายละเอียดลดหย่อนภาษีต่าง ๆ

โดยผู้ยื่นแบบฯ ทุกรายสามารถเข้าไปติดตาม คืนเงินภาษี โดยตรวจสอบสถานะผ่านระบบบริการสอบถามข้อมูลคืนภาษี จากหน้าเว็บไซต์ของกรมสรรพากรได้หลังจากยื่นแบบฯ ไปแล้ว 1 วัน (กรณียื่นแบบฯ กระดาษ) ว่าได้เข้าสู่ขั้นตอนพิจารณาแล้วหรือไม่อย่างไร โดยต้องระบุปีภาษี ชื่อ นามสกุล ผู้เสียภาษี เลขบัตรประชาชน อย่างถูกต้อง หลังจากนั้นระบบจะทำการตรวจสอบสถานะการคืนเงินภาษี เช็คเงินคืนภาษีทันที

ตรวจสอบสถานะการขอคืนภาษ๊ via: www.rd.go.th

สำหรับผู้ที่ยังไม่ได้เงินคืนภาษี และอยากติดตาม คืนเงินภาษี ตรวจสอบว่า เงินภาษีจะโอนมาให้เมื่อไร วันใด และสรรพากรตรวจสอบในขั้นตอนใดแล้ว คุณสามารถทำได้ตามขั้นตอน ดังต่อไปนี้

- เข้าไปที่เว็บไซต์กรมสรรพากร แล้วเข้าไปที่ “สอบถามข้อมูลการขอคืนภาษี”

- กรอกประจำตัวผู้เสียภาษี, ชื่อผู้เสียภาษี, ชื่อ-สกุล (ไม่ต้องระบุคำนำหน้าชื่อ) และกดสอบถาม

หมายเหตุ: กรณียื่นแบบฯ กระดาษ สามารถตรวจสอบได้ภายหลังจากวันที่ยื่นแบบฯ แล้ว 1 วัน

ยื่นภาษี ปี 65 และวิธีเตรียมตัวเพื่อลดหย่อนภาษีที่ควรรู้

2. ติดตาม คืนเงินภาษี ผลการสอบถามข้อมูลยื่นภาษี ปรากฎเอกสารไม่ครบ

สาเหตุหลัก ๆ ที่ผู้ที่ยื่นภาษีมาแล้ว แต่ยังไม่ได้รับเงินคืนภาษีส่วนใหญ่เป็นเพราะยื่นเอกสารไม่ครบถ้วน กรอกข้อมูลตกหล่น หรือกดส่งแบบฯ มากกว่า 1 ครั้ง ซึ่งพบบ่อยสำหรับผู้ยื่นผ่านแอปพลิเคชันบนมือถือ ต้องทำการยื่นเอกสารใหม่ทันทีภายในเวลาที่กรมสรรพากรกำหนด มิเช่นนั้นจะได้เงินคืนช้ากว่าคนอื่น หรือไม่ได้รับเลย

โดยสามารถยื่นเอกสารเพิ่มผ่านระบบออนไลน์ แนบเอกสารไฟส์ PDF เท่านั้น เพราะถ้าเป็นไฟล์อื่นเจ้าหน้าที่จะไม่สามารถเปิดดูได้ หรืออาจทำการส่งเอกสารสำเนาผ่านแฟกซ์ และไปรษณีย์ ตามที่ผู้ยื่นภาษีสะดวก

ใบนำส่งเอกสารเพิ่มเติม via www.rd.go.th

ทั้งนี้ จำเป็นต้องมีใบนำส่งเอกสาร แสดงรายละเอียดการแนบเอกสารที่ขาด พร้อมระบุเบอร์โทรศัพท์ติดต่อกลับอย่างถูกต้อง

ข้อมูลใบส่งเอกสาร

1. ชื่อ-สกุล

2. เลขประจำตัวผู้เสียภาษีอากร (กรณีบุคคลธรรมดา ให้ใช้เลขประจำตัวประชาชนที่กรมการปกครองออกให้ หากเป็นกรณีอื่น ๆ นอกจากกรณีบุคคลธรรมดาให้ใช้เลขประจำตัวผู้เสียภาษีอากรที่กรมสรรพากรออกให้)

3. เอกสารที่นำส่ง

- URL: www.rd.go.th ส่ง/ตรวจสอบการส่งเอกสารฯ หรือ

- โทรสารหมายเลข: 0-2660-3100 (อัตโนมัติ) นอกเขตกรุงเทพฯ เสียค่าบริการทางไกลตามราคาของแต่ละหน่วยงานที่ท่านใช้บริการ หรือ

- โทรสารสำนักงานสรรพากรพื้นที่………………….(ตามที่ระบุในใบนำส่ง)

- ไปรษณีย์ หรือไปส่งด้วยตัวเอง

หมายเหตุ: จากสถานการณ์โควิด-19 กรมสรรพากรให้เจ้าหน้าที่บางส่วนปฏิบัติงานที่บ้าน เพื่อความสะดวกและรวดเร็วในการพิจารณาติดตาม คืนเงินภาษี เช็คเงินคืนภาษี ขอความร่วมมือท่านนำส่งเอกสารผ่านช่องทาง URL: www.rd.go.th 

ทั้งนี้ เพื่อเป็นการอำนวยความสะดวกและเป็นประโยชน์แก่ท่าน ในการที่กรมสรรพากรจะพิจารณาคืนเงินภาษี/พิจารณาความถูกต้องของข้อมูลที่ท่านยื่นแบบฯไว้ กรุณาใช้ "ใบนำส่งเอกสาร" หรือ "หนังสือขอเอกสารสำหรับการคืนเงินภาษีเงินได้บุคลลธรรมดา" หรือ "หนังสือขอเอกสารสำหรับการยื่นแบบแสดงรายการภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา" เป็นใบปะหน้าของเอกสารที่นำส่งด้วย

เอกสารยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และ 11 ขั้นตอนยื่นภาษีที่ควรรู้

เช็กด่วนหากยังไม่ได้รับเงินคืนภาษี เพราะอาจต้องส่งเอกสารเพิ่ม

ช่องทางตรวจสอบ ติดตาม คืนเงินภาษี เช็คเงินคืนภาษี

3. เมื่อตรวจสถานะ อยู่โหมด “ผู้คืนภาษีได้รับเงินคืนภาษี” แต่กลับยังไม่ได้รับเงิน

กรณีดังกล่าวสามารถเกิดขึ้นได้ หากผู้ยื่นภาษีได้ทำการเปลี่ยนที่อยู่ โดยไม่ได้ทำการแจ้งแก่กรมสรรพากร หรืออาจไม่ได้เปลี่ยนที่อยู่ แต่ยังไม่ได้รับเงินคืน ให้ทำการติดต่อสำนักงานสรรพากรพื้นที่ ตามที่ระบุไว้ในแบบฯ ภ.ง.ด.90/91 เพื่อติดตาม คืนเงินภาษี ขอรับเช็คฉบับดังกล่าว หรือโอนเงินผ่านระบบพร้อมเพย์ที่ตนเองสมัครไว้ โดยเอกสารที่ใช้ประกอบคำร้องมีดังนี้

1. บัตรประจำประชาชน พร้อมสำเนา

2. หนังสือมอบอำนาจ กรณีให้ผู้อื่นกระทำการแทน และบัตรประจำตัวประชาชนของผู้มอบอำนาจและผู้รับมอบอำนาจพร้อมสำเนา

4. ติดตาม คืนเงินภาษี ทั้งรูปแบบพร้อมเพย์และเช็ค 

โดยปกติแล้ว กรมสรรพากรจะกำหนดขั้นตอนการคืนภาษี ด้วยการเช็กก่อนว่าผู้ยื่นภาษีได้มีการผูกระบบพร้อมเพย์ไว้กับธนาคารใด ถ้าหากมีการสมัครพร้อมเพย์ จะทำการคืนเงินภาษีให้ในระยะเวลาไม่เกิน 3 วัน แต่หากไม่มีข้อมูลลงทะเบียนพร้อมเพย์ ระบบจะส่งข้อมูลกลับมาที่สรรพากรอีกครั้ง ซึ่งจะใช้เวลา 30 วัน เมื่อแน่ใจว่าไม่ได้ลงทะเบียนจริงจะทำการส่งเช็คไปที่ที่อยู่ของผู้ยื่นภาษี โดยใช้เวลา 15 วัน เบ็ดเสร็จทั้งสิ้น 45 วันได้รับเงิน

สามารถติดต่อสอบถามข้อมูลได้ที่ศูนย์สารนิเทศสรรพากร (RD Intelligence Center) โทร. 1161 จำนวนคู่สายให้บริการ 120 คู่สาย เปิดให้บริการตั้งแต่เวลา 08.30-18.00 น. ทุกวัน เว้นวันหยุดราชการ

เรื่องข้างต้นเขียนโดย อารยา ศิริพยัคฆ์ Content Writer ประจำเว็บไซต์ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า 

HIGHLIGHTS:

• การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มีโฉนด โดยมีการเปลี่ยนมือเจ้าของไม่ว่าจะมอบอำนาจให้ แลกเปลี่ยน นำไปจำนอง หรือ จากการตกทอดมรดก จะต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินเสมอ ไม่งั้นอาจผิดกฎหมายที่ดิน 

• หากเป็นการซื้อขายแล้วไม่ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หรือแจ้งให้ทราบ จะถือว่าการซื้อขายที่ดินหรือให้จำนองที่ดินโฉนดดังกล่าวตกเป็นโมฆะ

“ที่ดิน” ถือเป็นหนึ่งในทรัพย์สินที่มีมูลค่ามากในปัจจุบัน เพราะนอกจากจะนำไปพัฒนาเป็นสาธารณูปโภคต่าง ๆ ให้เกิดประโยชน์ได้แล้ว มูลค่าในตัวของที่ดินยังเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ตามกาลเวลา การมีกรรมสิทธิ์ที่ดินในครอบครองจึงเป็นเรื่องที่ใครหลายคนใฝ่ฝัน ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนหน้าใหม่หรือคนที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยก็ตาม

แต่ทั้งนี้เองเหนือสิ่งอื่นสิ่งใดก่อนที่ใครสักคนจะได้ที่ดินสักผืนมาอยู่ในมือก็ไม่ใช่ว่าทำการซื้อขายที่ดินหรือเข้าไปปักหมุดใช้ประโยชน์จากที่ดินว่างเปล่าแล้วก็จบไป เจ้าของที่ดินมือใหม่จะต้องรู้ด้วยว่าเมื่อมีที่ดินอยู่ในครอบครองแล้วเบื้องต้นจำเป็นต้องรู้อะไรบ้าง เพื่อที่จะได้กรรมสิทธิ์ที่ดินหรือสิทธิครอบครองที่ดินของตนเองอย่างถูกต้องตามกฎหมายที่ดิน 

ดังนั้นใครที่มีที่ดินในครอบครองไม่ว่าจะได้มาจากการซื้อขาย หรือครอบครองที่ดินจากการทำประโยชน์ในที่ดินมาก่อน สิ่งแรกที่เจ้าของที่ดินมือใหม่จะต้องรู้คือการยื่นคำขอต่อเจ้าหน้าที่เพื่อออกหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือภาษาชาวบ้านเรียกกันว่า “โฉนดที่ดิน”

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

• สำรวจออกโฉนดที่ดิน 70 จังหวัด
• กฎหมายที่ดินเกี่ยวกับเอกสารสิทธิ์ที่ดิน

สำรวจออกโฉนดที่ดิน 70 จังหวัด เริ่ม 1 ต.ค.นี้

กระทรวงมหาดไทย ได้มีการลงนามประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง กำหนดจังหวัดที่จะทำการสำรวจรังวัดทำแผนที่เพื่อออกโฉนดที่ดิน ปีงบประมาณ พ.ศ. 2565 อาศัยอำนาจตามประมวลกฎหมายที่ดิน และที่แก้ไขเพิ่มเติม รวมทั้งระเบียบที่เกี่ยวข้อง

สำรวจออกโฉนดที่ดิน คือ การเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินที่มีการรังวัดปักหลักเขต ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58, 58 ทวิ และ 69 เป็นการออกโฉนดที่ดินที่กรมที่ดินส่งเจ้าหน้าที่จากกองหนังสือสำคัญ กรมที่ดิน ไปทำการเดินสำรวจเป็นหมู่บ้านหรือตำบล โดยประชาชนไม่ต้องมายื่นคำขอ

เจ้าของที่ดินหรือตัวแทนจะต้องนำพนักงานเจ้าหน้าที่ทำการรังวัดและปักหลักเขตเจ้าหน้าที่จะทำการสอบสวนสิทธิในที่ดิน พร้อมทั้งให้ลงชื่อในเอกสารการสอบสวน และลงชื่อรับรองเขตที่ดินข้างเคียง

ประเภทการสำรวจออกโฉนดที่ดินที่มีการรังวัดปักหลักเขต

การสำรวจออกโฉนดที่ดินที่มีการรังวัดปักหลักเขต มี 2 ประเภท

1. การเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินโดยการสร้างระวางแผนที่ หรือ “การเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินภาคพื้นดิน” จะดำเนินการในพื้นที่หมู่บ้าน หรือพื้นที่ที่มีสิ่งปกคลุม เช่น ที่สวน ที่ไร่ ซึ่งไม่เห็นรายละเอียดในระวางแผนที่รูปถ่ายทางอากาศ

2. การเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินโดยใช้ระวางแผนที่รูปถ่ายทางอากาศ เป็นการออกโฉนดที่ดินที่คล้ายกับข้อ 1 แต่ไม่ได้สร้างระวางแผนที่ โดยเจ้าหน้าที่จะนำระวางแผนที่รูปถ่ายทางอากาศไปทำการหมายหลักเขตและตำแหน่งที่ดินไว้ในระวางแผนที่ซึ่งจะดำเนินการในพื้นที่โล่ง เช่น ที่นา

ขั้นตอนการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินที่มีการรังวัดปักหลักเขต

1. เจ้าหน้าที่จะไปประชุมนัดหมายการรังวัดและสอบสวนสิทธิ

2. เจ้าของที่ดินไม่ต้องมายื่นคำขอ แต่ต้องเตรียมการ ดังนี้

• นำหลักเขตไปปักตามมุมเขตที่ดินของตน
• นำเจ้าหน้าที่เดินสำรวจฯ เพื่อทำการรังวัด
• เตรียมเอกสารมอบให้เจ้าหน้าที่ เช่น หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (ส.ค.1, น.ส.3, น.ส.3 ก. หรือ น.ส. 3 ข.) สำเนาบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน
• ให้ถ้อยคำต่อเจ้าหน้าที่ และลงชื่อในแบบสอบถามการออกโฉนดที่ดิน

3. เจ้าหน้าที่จะดำเนินการเป็นกลุ่มหมู่บ้านและตำบล และประกาศแจกโฉนดที่ดิน 30 วัน

4. ประกาศแจกที่ดินให้ปิดในที่เปิดเผย ณ สำนักงานที่ดินท้องที่สำนักงานเขตหรือที่ว่าการอำเภอ หรือที่ว่าการกิ่งอำเภอท้องที่ ที่ทำการแขวงหรือที่ทำการกำนันท้องที่และในบริเวณที่ดินนั้นแห่งละหนึ่งฉบับ ในเขตเทศบาลให้ปิดไว้ ณ สำนักงานเทศบาลอีกหนึ่งฉบับ

5. เจ้าหน้าที่นัดหมายการแจกโฉนดที่ดิน

ระยะเวลาดำเนินการสำรวจออกโฉนดที่ดิน

การสำรวจออกโฉนดที่ดินจะดำเนินการโดยศูนย์อำนวยการเดินสำรวจ แบ่งออกเป็น 2 ระยะ ดังนี้

1. ดำเนินการโดยศูนย์อำนวยการเดินสำรวจ

ระยะเตรียมการ

• วันที่ 1 ตุลาคม-14 ธันวาคม 2564 เจ้าหน้าที่จะปฏิบัติหน้าที่ทางส่วนกลาง เพื่อเตรียมข้อมูลและวางแผนการปฏิบัติงานภาคสนาม
• วันที่ 15 ธันวาคม-31 ธันวาคม 2564 เจ้าหน้าที่เตรียมการในภาคสนาม

ระยะเวลาปฏิบัติงานภาคสนาม

• วันที่ 1 มกราคม 2565-31 กรกฎาคม 2565 เจ้าหน้าที่เดินสำรวจรังวัดออกโฉนดที่ดินและสอบเขตที่ดิน สอบสวนสิทธิในที่ดิน
• วันที่ 15 มกราคม 2565-15 สิงหาคม 2565 รังวัดโยงยึดหลักเขตที่ดิน
• วันที่ 16 สิงหาคม 2556-30 กันยายน 2565 ระยะเวลาตรวจสอบเอกสาร ระวางแผนที่ และส่งมอบงานให้แก่สำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้อง
• วันที่ 1 ตุลาคม 2565 เจ้าหน้าที่เดินทางกลับกรมที่ดิน
• วันที่ 1 ตุลาคม 2565-30 กันยายน 2565 ระยะเวลาเช่าที่สถานที่ตั้งศูนย์อำนวยการสำรวจฯ

2. ดำเนินการโดยสำนักงานที่ดินจังหวัด/สาขา/ส่วนแยก

ระยะเตรียมการ

• วันที่ 1 ตุลาคม 2564-วันที่ 31 ธันวาคม 2564

ระยะเวลาปฏิบัติงานภาคสนาม

• วันที่ 1 มกราคม 2565-วันที่ 31 สิงหาคม 2565

ระยะเวลาสรุปผลงานและส่งมอบงาน

• วันที่ 1 กันยายน 2565-วันที่ 30 กันยายน 2565

ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่าย

ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการออกโฉนดที่ดินตามโครงการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินที่มีการรังวัดปักหลักเขต มีดังนี้

• ค่าธรรมเนียมออกโฉนดที่ดิน เนื้อที่ไม่เกิน 20 ไร่ แปลงละ 50 บาท (เนื้อที่เกิน 20 ไร่ ส่วนที่เกิน ไร่ละ 2 บาท โดยเศษของไร่คิดเป็นหนึ่งไร่)
• ค่าหลักเขตเหมาจ่าย แปลงละ 60 บาท (ไม่ว่าจะใช้หลักเขตกี่หลักก็ตาม)
• ค่ามอบอำนาจ (หากมี) จะต้องเสียค่ามอบอำนาจเพิ่มเรื่องละ 20 บาท
• อากรปิดในหนังสือมอบอำนาจเรื่องละ 30 บาท

สำรวจออกโฉนดที่ดินจังหวัดอะไรบ้าง

โดยจะทำการสำรวจรังวัดในพื้นที่ 70 จังหวัดครอบคลุมทุกภูมิภาค ประกอบด้วย จังหวัดกระบี่, กาญจนบุรี, กาฬสินธุ์, กำแพงเพชร, ขอนแก่น, จันทบุรี, ฉะเชิงเทรา, ชลบุรี, ชัยนาท, ชัยภูมิ, ชุมพร, เชียงราย, เชียงใหม่, ตรัง, ตราด, ตาก, นครนายก, นครปฐม, นครพนม, นครราชสีมา, นครศรีธรรมราช, นครสวรรค์,

นราธิวาส, น่าน, บึงกาฬ, บุรีรัมย์, ประจวบคีรีขันธ์, ปราจีนบุรี, ปัตตานี, พระนครศรีอยุธยา, พังงา, พัทลุง, พิจิตร, พิษณุโลก, เพชรบุรี, เพชรบูรณ์, แพร่, พะเยา, มหาสารคาม, มุกดาหาร, แม่ฮ่องสอน, ยะลา, ยโสธร, ร้อยเอ็ด, ระนอง, ระยอง, ราชบุรี, ลพบุรี, ลำปาง, ลำพูน, เลย, ศรีสะเกษ, สกลนคร, สงขลา, สตูล,

สระแก้ว, สระบุรี, สิงห์บุรี, สุโขทัย, สุพรรณบุรี, สุราษฎร์ธานี, สุรินทร์, หนองคาย, หนองบัวลำภู, อ่างทอง, อุดรธานี, อุทัยธานี, อุตรดิตถ์, อุบลราชธานี, และอำนาจเจริญ

ประกาศดังกล่าวจะมีผลบังคับใช้และเริ่มเดินสำรวจในวันที่ 1 ตุลาคม 2564

ขอบคุณข้อมูลจาก ประชาชาติธุรกิจ

กฎหมายที่ดินเกี่ยวกับเอกสารสิทธิ์ที่ดิน และการขอออกโฉนดที่ดินที่ควรรู้

กฎหมายที่ดินเกี่ยวกับเอกสารสิทธิ์ที่ดิน และการขอออกโฉนดที่ดินสำหรับคนที่มีที่ดินไว้ในครอบครองจะแบ่งออกเป็น 2 ข้อที่จำเป็นต้องรู้ก็คือ

1. การขอออกหนังสือแสดงสิทธิครอบครองที่ดินด้วยการทำประโยชน์ในที่ดินมาก่อน

ทั้งนี้กฎหมายที่ดินได้วางหลักเกณฑ์ให้ประชาชนที่ได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินมาก่อน สามารถไปยื่นคำขอต่อเจ้าหน้าที่ได้ และเมื่อเจ้าหน้าที่ตรวจสอบแล้วเห็นว่าถูกต้องก็จะออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินหรือโฉนดที่ดินให้บุคคลที่ขอที่ดินนั้นต่อไป สำหรับข้อกฎหมายนี้เป็นกฎหมายเกี่ยวกับที่ดินที่เอื้อประโยชน์ให้กับผู้ที่เข้ามาครอบครองและอยู่อาศัยที่ดินนั้นเป็นเวลานานแต่ไม่ได้ไปขอโฉนดที่ดิน โดยหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินนั้นสามารถแบ่งแยกออกเป็น 2 ประเภท คือ

- หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน

คือ เอกสารที่ทางราชการออกให้แก่ผู้มีสิทธิในที่ดิน เพื่อรับรองความเป็นเจ้าของในที่ดินแปลงนั้น โดยหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้น คือ โฉนดที่ดินซึ่งมีอยู่ 6 แบบ คือ น.ส.4 ก., น.ส.4 ข., น.ส.4 ค., น.ส.4, น.ส.4 ง., น.ส.4 จ. รวมไปถึง โฉนดแผนที่, โฉนดตราจอง, ตราจองที่ตราว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว”

- หนังสือแสดงสิทธิครอบครองที่ดิน

คือ เอกสารที่ทางราชการออกให้แก่ผู้มีสิทธิในที่ดิน เพื่อรับรองว่า ผู้นั้นเป็นผู้มีสิทธิครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินแปลงนั้น ๆ เท่านั้น แต่ไม่ได้รับรองว่า บุคคลที่มีชื่อเป็นเจ้าของที่ดินแปลงดังกล่าวแต่อย่างใด เอกสารที่กล่าวมาคือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ น.ส.3 ก., น.ส.3 ข., น.ส.3, ใบจอง หรือ น.ส.2 หรือ น.ส.2 ก. หนังสือแสดงการยอมให้เข้าครอบครองที่ดินชั่วคราว, ใบไต่สวน หรือ น.ส.5 หนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน

ทั้งนี้ หลายคนที่เป็นเจ้าของที่ดินมือใหม่ อาจจะสับสนเกี่ยวกับโฉนดที่ดินแบบต่าง ๆ ซึ่งสามารถทำความรู้จักกับ เอกสารสิทธิที่ดิน หรือโฉนดรูปแบบต่าง ๆ ได้ที่นี่

หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน

2. การขอออกโฉนดที่ดินเมื่อมีการเปลี่ยนมือเจ้าของที่ดิน

ใครที่กำลังมองหาที่ดิน และมีเงินทุน อยากได้ซื้อที่ดินนั้น ๆ มาครอบครอง ก็จำเป็นต้องรู้เรื่องของกฎหมายที่ดินการซื้อ-ขายที่ดิน รวมไปถึงการออกโฉนดที่ดินเป็นชื่อใหม่ ซึ่งโฉนดที่ดิน ที่สามารถทำการขายทอดตลาดได้ส่วนใหญ่จะเป็นที่ดินที่มีโฉนดแบบ น.ส. 4 ก, น.ส. 4 ข, น.ส. 4 ค, น.ส. 4, น.ส. 4 ง, น.ส. 4 จ. ซึ่งเป็นเอกสารทางที่ดินที่ใช้กันเป็นหลัก โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล 

โฉนดที่ดินนั้นออกโดยกรมที่ดิน บนโฉนดที่ดินจะระบุเลขที่โฉนด และที่ตั้งของที่ดินว่าอยู่ในตำบลหรือแขวง อำเภอหรือเขต และจังหวัดใด ระบุชื่อผู้มีกรรมสิทธิ์ที่ดินคนแรก และผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินคนปัจจุบัน  นอกจากนั้นโฉนดที่ดินจะบอกรายละเอียดของที่ดิน โดยผู้ที่เป็นเจ้าของโฉนดที่ดินนี้ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นเต็มที่ มีสิทธิใช้สอยที่ดินนั้นตลอดจนจัดจำหน่ายที่ดินนั้นเสียก็ได้ รวมไปถึงการขัดขวางไม่ให้ผู้ใดมาเกี่ยวข้องกับที่ดินนั้น โดยมิชอบด้วยกฎหมายด้วย

ดังนั้นเมื่อมีการซื้อขายที่ดิน หรือ การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มีโฉนด โดยมีการเปลี่ยนมือเจ้าของไม่ว่าจะเป็นการซื้อ-ขาย มอบอำนาจให้ แลกเปลี่ยน นำไปจำนอง หรือ จากการตกทอดมรดก จะต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินเสมอ

หากเป็นการซื้อขายแล้วไม่ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หรือแจ้งให้ทราบ จะถือว่าการซื้อขายที่ดินหรือให้จำนองที่ดินโฉนดดังกล่าวตกเป็นโมฆะซึ่งใครที่ไม่ทราบข้อกฎหมายที่ดินนี้อาจจะทำการซื้อที่ดินแล้วได้โฉนดที่เป็นชื่อของเจ้าของเดิมมา และถูกเจ้าของเดิมแจ้งออกโฉนดใหม่จากการบอกว่าโฉนดหาย และในที่สุดเกิดการฟ้องร้องระหว่างผู้ซื้อ ผู้ขาย และผู้ซื้อที่ดินก็จะตกอยู่ในที่นั่งลำบากและแพ้คดีจนต้องเสียค่าที่ดินไปฟรี ๆ

ผู้ที่ครอบครองโฉนดไม่ว่าจะเป็นแบบ นส. 3 หรือ นส. 4 สามารถถูกแย่งครอบครองปรปักษ์ได้จากการเข้ายึดถือครอบครอง โดยสงบ โดยเปิดเผย ด้วยเจตนายึดถือเป็นเจ้าของครบ 10 ปีจึงจะได้กรรมสิทธิ์ที่ดิน โดยครอบครองปรปักษ์ จำเป็นต้องฟ้องเรียกคืนการครอบครองภายใน 1 ปี มิฉะนั้นจะเสียสิทธิครอบครอง

โฉนดที่ดินจึงถือเป็นเอกสารสำคัญมากและใครที่กำลังสนใจจะลงทุนอสังหาริมทรัพย์แนวที่ดิน หรือคิดจะซื้อที่ดินเพื่อสร้างที่อยู่อาศัย จำเป็นต้องมีความรู้ในข้อกฎหมายที่ดินเพื่อที่จะได้สิทธิการครอบครองที่ดินอย่างเต็มที่และถูกต้องตามกฎหมาย

หากใครที่อาศัยอยู่ที่ดินนั้นเป็นเวลานาน แสดงการครอบครองที่ดินโดยการใช้ประโยชน์มาตลอด แต่ไม่ได้ยื่นขอหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน ทางกฎหมายก็จะถือว่าที่ดินนั้น ๆ เป็นที่ดินตกค้างการแจ้งการครอบครอง และต้องไปแจ้งการครอบครองต่อเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นภายใน 30 วัน นับตั้งแต่มีการประกาศจะเดินสำรวจพื้นที่ หรือถ้ามีเจ้าหน้าที่มาการตรวจสอบและที่ดินนั้น ๆ เป็นที่ดินของรัฐที่ครอบครองโดยไม่ได้รับอนุญาต ที่ดินนั้น ๆ ก็จะกลายเป็นที่ดินที่เข้าครอบครองโดยผิดกฎหมาย ซึ่งถือว่าความผิดทางกฎหมายและมีบทลงโทษ

ด้วยเหตุนี้ ใครที่ครอบครองที่ดินอยู่แต่ยังไม่มีโฉนด ต้องเช็กได้แล้วว่าแท้จริงที่ดินที่ครอบครองอยู่นั้น เราสามารถไปยื่นขอหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินได้หรือไม่ โฉนดที่เราถืออยู่เป็นชื่อของเราและสามารถแสดงความเป็นเจ้าของได้จริงหรือเปล่า ใครที่เป็นเจ้าของที่ดินมือใหม่ก็ต้องตรวจเช็กเรื่องของโฉนดให้ดี

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย  กิตติคม พจนี Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจเกี่ยวกับ ภาษีบ้านและที่ดิน คลิกด้านล่าง

• ขยายเวลาจ่ายภาษีที่ดินฯ-ผ่อนจ่ายได้ 3 เดือน
• ครม. คงอัตราภาษีที่ดินฯ เดิม ต่อไปอีก 2 ปี
• ช่องทางติดต่อ แฟกซ์/E-mail แจ้งเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ในที่ดิน
• ลดภาษีที่ดินฯ รอบปี 64 ลง 90%
• ถ้าจ่ายภาษีที่ดินล่าช้าจะเกิดอะไรขึ้นบ้าง
• แจงแนวทางการใช้ประโยชน์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

กทม. ขยายเวลาจ่ายภาษีที่ดินฯ-ผ่อนจ่ายได้ 3 เดือน

กรุงเทพมหานคร (กทม.) ขยายเวลาชำระเงินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จากภายในเดือนเมษายน 2565 เป็นภายในเดือนมิถุนายน 2565 พร้อมขยายเวลาการผ่อนชำระภาษี ดังนี้

- งวดที่ 1 จากภายในเดือนเมษายน 2565 เป็นภายในเดือนมิถุนายน 2565

- งวดที่ 2 จากภายในเดือนพฤษภาคม 2565 เป็นภายในวันเดือนกรกฎาคม 2565

- งวดที่ 2 จากภายในเดือนมิถุนายน 2565 เป็นภายในเดือนสิงหาคม 2565

สอบถามเพิ่มเติมได้ที่ กองรายได้ สำนักการคลัง หรือสำนักงานเขต กทม. โทร. 02-224-8266 หรือ www.fdbma.net

ครม. คงอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเดิมต่อไปอีก 2 ปี

สืบเนื่องจาก พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 กำหนดให้ 2 ปีแรกของการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปีภาษี 2563-2564 ให้ใช้อัตราภาษีตามมูลค่าของฐานภาษีที่จะใช้อยู่ในปัจจุบันจะครบกำหนดระยะเวลาในปีภาษี 2564 ในวันที่ 31 ธันวาคม 2564

ที่ประชุมคณะรัฐมนตรึ (ครม.) จึงมีมติอนุมัติหลักการร่าง พ.ร.ฎ.กำหนดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. …. เพื่อเป็นการกำหนดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตั้งแต่ปีภาษี 2565-2566 โดยคงอัตราภาษีแบบเดิมเช่นเดียวกับปีภาษี 2563 และ 2564 มีสาระสำคัญ ดังนี้

1. ที่ดินเพื่อการประกอบเกษตรกรรม อัตราภาษีที่จัดเก็บในปัจจุบันอยู่ที่ 0.01-0.1%

2. ที่อยู่อาศัย แบ่งเป็น

2.1 บ้านหลังหลัก เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน มูลค่าทรัพย์สินไม่เกิน 50 ล้านบาท ได้รับการยกเว้นภาษี มูลค่า 50 ล้านบาทขึ้นไป อัตราภาษีที่จัดเก็บในปัจจุบันอยู่ที่ 0.03-0.1%

2.2 บ้านหลังหลัก เป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน มูลค่าทรัพย์สินไม่เกิน 10 ล้านบาท ได้รับการยกเว้นภาษี มูลค่า 10 ล้านบาทขึ้นไป อัตราภาษีที่จัดเก็บในปัจจุบันอยู่ที่ 0.02-0.1%

2.3 บ้านหลังอื่น ๆ อัตราภาษีที่จัดเก็บในปัจจุบันอยู่ที่ 0.02-0.1%

3. การใช้ประโยชน์อื่น หรือใช้เชิงพาณิชย์ เช่น อาคารสำนักงาน โรงแรม ร้านอาหาร พาณิชยกรรม อุตสาหกรรม อัตราภาษีที่จัดเก็บในปัจจุบันอยู่ที่ 0.3-0.7%

4. ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ อัตราภาษีที่ดินว่างเปล่าที่จัดเก็บในปัจจุบันอยู่ที่ 0.3-0.7%

ทั้งนี้ การคงอัตราภาษีแบบเดิมเช่นเดียวกับปีภาษี 2563 และ 2564 ไปอีกระยะหนึ่งก่อน เพื่อให้เป็นไปอย่างต่อเนื่องและเพื่อบรรเทาผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ให้กับผู้เสียภาษี และเพื่อให้ผู้เสียภาษีได้มีระยะเวลาในการปรับตัวสำหรับการชำระภาษีในอัตราที่แท้จริง

เพิ่มช่องทางแฟกซ์/E-mail แจ้งเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ในที่ดิน

กรุงเทพมหานคร (กทม.) ได้เพิ่มช่องทางการแจ้งการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ตามแบบ ภ.ด.ส. 5 สามารถดำเนินการโดยผ่านทางโทรสารหรือจดหมายอิเล็กทรอนิกส์ (E-mail) ของสำนักงานเขตท้องที่ซึ่งที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นตั้งอยู่ได้

โดยให้ถือว่าวันที่สำนักงานเขตได้รับแบบ ภ.ด.ส. 5 ซึ่งมีข้อมูลเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์และลายมือซื่อผู้เสียภาษีถูกต้องครบถ้วน เป็นวันที่ผู้เสียภาษีแจ้งการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ในที่ดินฯ

- กรณีแจ้งทางโทรสารหรือแฟกซ์ ให้ผู้เสียภาษีโทรศัพท์สอบถามผลการส่งแบบ ภ.ด.ส. 5 อีกครั้ง เพื่อป้องกันข้อผิดพลาดจากการรับส่ง

- กรณีแจ้งทาง E-mail ให้สำนักงานเขตแจ้งผลการส่งแบบ ภ.ด.ส. 5 ให้ผู้เสียภาษีทราบทาง E-mail ภายในวันทำการถัดไป และให้ผู้เสียภาษีเก็บแบบ ภ.ด.ส. 5 ดังกล่าวไว้ จนกว่าจะได้รับหนังสือแจ้งการประเมินภาษีตามการใช้ประโยชน์ในปีถัดไป

ผู้เสียภาษีสามารถดาวน์โหลด แบบ ภ.ด.ส. 5 และประกาศแจ้งการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินฯ ได้ที่นี่

โดยสามารถตรวจสอบหมายเลขโทรสารและ E-mail ของสำนักงานเขตได้ตามข้อมูลด้านล่างนี้

ลดภาษีที่ดินฯ ลง 90%

ในปี 2564 ที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติลดอัตราจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลง 90% และให้จัดเก็บจริงเพียง 10% ครอบคลุมที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทุกประเภท ไม่ว่าจะเป็นใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย ทำการเกษตร ที่ดินว่างเปล่า และใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ อุตสาหกรรมหรืออื่น ๆ

แต่สำหรับปี 2565 ยังคงไม่มีการอัปเดตว่าจะมีการต่อมาตรการดังกล่าวหรือไม่

ยกตัวอย่างลดภาษีที่ดินฯ ต้องจ่ายเท่าไหร่

1. ที่ดินประกอบการเกษตร

- ถ้าเจ้าของเป็นบุคคลธรรมดา กฎหมายกำหนดให้ 3 ปีแรก (ปี 2563-2565) จะได้รับยกเว้นจากการจัดเก็บภาษี

- ถ้าเจ้าของเป็นนิติบุคคล จะเสียภาษีในอัตรา 0.01% หากมูลค่าราคาประเมินทุนทรัพย์ 5 ล้านบาท คิดเป็นค่าภาษี 500 บาท แต่เมื่อลดภาษี 90% แล้ว จะชำระภาษีเพียง 50 บาท

2. ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัย

- บ้านหลังหลักที่เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นบุคคลธรรมดาและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน จะได้รับยกเว้นหากมูลค่าประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 50 ล้านบาท

- กรณีมีบ้านหลังอื่น หากมูลค่าประเมินทุนทรัพย์ 5 ล้านบาท จะเสียภาษีในอัตรา 0.02% คิดเป็นค่าภาษี 1,000 บาท แต่เมื่อลดภาษี 90% แล้ว จะชำระภาษีเพียง 100 บาท

- กรณีเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างแต่ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน หากมูลค่าประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 10 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้น

3. ที่ดินรกร้างว่างเปล่า รวมถึงกรณีที่ใช้ประโยชน์ประกอบการพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรม

หากมูลค่าประเมินทุนทรัพย์ 5 ล้านบาท จะเสียภาษีในอัตรา 0.3% คิดเป็นค่าภาษี 15,000 บาท แต่เมื่อลดภาษี 90% แล้ว จะชำระภาษีเพียง 1,500 บาท

ถ้าจ่ายภาษีบ้านและที่ดินล่าช้าจะเกิดอะไรขึ้นบ้าง

ภาษีค้างชําระที่จะต้องติดตามเร่งรัด องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจะมีหนังสือแจ้งเตือนไปยังผู้เสียภาษีภายในเดือนถัดไป เพื่อให้มาชําระภาษีค้างชําระ พร้อมเบี้ยปรับและเงินเพิ่ม โดยจะเสียค่าปรับดังนี้

1. ถ้าไม่ได้มาจ่ายภาษีภายในเวลาที่กําหนด แต่ต่อมาได้มาชําระภาษีก่อนที่จะได้รับหนังสือแจ้งเตือน ให้คิดเบี้ยปรับ 10% ของจํานวนภาษีค้างชําระ

2. ถ้าจ่ายภาษีภายในระยะเวลาที่กําหนดในหนังสือแจ้งเตือนให้คิดเบี้ยปรับ 20% ของจํานวนภาษีค้างชําระ

3. ถ้าจ่ายภาษีภายหลังจากเวลาที่กําหนดในหนังสือแจ้งเตือน ให้คิดเบี้ยปรับ 40% ของจํานวนภาษีค้างชําระ

4. ผู้เสียภาษีที่มิได้ชําระภาษีภายในเวลาที่กําหนด ให้เสียเงินเพิ่มอีก 1% ต่อเดือนของ จํานวนภาษีค้างชําระ โดยให้เริ่มนับเมื่อพ้นกําหนดเวลาชําระภาษีจนถึงวันที่มีการชําระภาษี แต่ต้องไม่เกินกว่าจํานวนภาษีที่ต้องจ่าย

นอกจากนี้ ถ้าผู้เสียภาษีไม่มาชําระภายในระยะเวลาที่กําหนดในหนังสือแจ้งเตือน องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจะส่งข้อมูลการค้างชำระไปให้สำนักงานที่ดิน ทำให้การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิครอบครองในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างจะทําไม่ได้

หากมีภาษีค้างชำระ และหากพ้นกําหนด 90 วัน นับแต่วันที่ผู้ค้างชําระภาษีได้รับหนังสือแจ้งเตือน องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นสามารถยึด อายัด ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ค้างชำระภาษีไปขายทอดตลาดได้

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เรื่องที่เจ้าของบ้านควรรู้

แจงแนวทางการใช้ประโยชน์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ที่อยู่อาศัยที่ปล่อยเช่าก็เสียภาษีบ้านและที่ดินในอัตราที่อยู่อาศัย

เนื่องจากการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีด้วยกันหลายประเภท เพื่อไม่เกิดผลกระทบกับประชาชนที่มีจุดประสงค์หลักในการใช้ประโยชน์บนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นที่อยู่อาศัย กระทรวงการคลังร่วมกับกระทรวงมหาดไทย ได้มีการชี้แจงแนวทางการกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ได้แก่ ห้องชุด บ้าน โรงเรือน อาคาร ตึก ตึกแถว หรือสิ่งปลูกสร้างอื่นใด ที่มีลักษณะให้บุคคลใช้เพื่อการอยู่อาศัยไว้ ดังนี้

1. เจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะให้บุคคลใช้เพื่อการอยู่อาศัย เช่น ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของใช้อยู่อาศัยเอง ให้ญาติพี่น้องอยู่อาศัย หรือให้เช่าเพื่ออยู่อาศัย ให้เสียภาษีในอัตราที่อยู่อาศัย

แต่ในกรณีที่เป็นอาคารพาณิชย์มีการอยู่อาศัยในชั้นบนและเปิดทำการค้าชั้นล่างนั้น จะแยกการคำนวณภาษี คือ จะจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประเภทเชิงพาณิชย์สำหรับพื้นที่ชั้นล่าง และเก็บภาษีที่อยู่อาศัยในชั้นบน

2. ให้ครอบคลุมถึงช่วงเวลาระหว่างการก่อสร้าง หรือปรับปรุงต่อเติมสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่ใช้เพื่อการอยู่อาศัยด้วย เช่น บ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง หรือคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการตกแต่ง เป็นต้น

3. ไม่รวมถึงโรงแรมตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม และที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างของผู้ประกอบการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา หรือสร้างเสร็จแล้วแต่ยังไม่ได้ขายตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน หรือกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

โดยแนวทางดังกล่าวจะเป็นประโยชน์และไม่ส่งผลกระทบต่อประชาชนส่วนใหญ่ที่ใช้ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างเพื่อการอยู่อาศัยอย่างแท้จริง โดยเฉพาะกลุ่มระชาชนผู้มีรายได้น้อยซึ่งไม่มีที่พักอาศัยของตนเอง หรือที่เช่าที่อยู่อาศัย รวมถึงเจ้าของทรัพย์สินที่ให้บุคคลอื่นเพื่อการอยู่อาศัย หรือการให้บุคคลอื่นเช่าเพื่อการอยู่อาศัยด้วย

ภาษีที่ดินฉบับใหม่: ประเภทภาษีที่ดิน-สัดส่วนในการจ่าย

อัตราการจัดเก็บภาษีบ้านและที่ดิน

- ราคา 0-50 ล้านบาท เสียภาษี 0.02% ต่อปี

- ราคา 50-75 ล้านบาท เสียภาษี 0.03% ต่อปี

- ราคา 75-100 ล้านบาท เสียภาษี 0.05% ต่อปี

- ราคา 100 ล้านบาทขึ้นไป เสียภาษี 0.1% ต่อปี

ทั้งนี้ กรณีของโฮมสเตย์ โฮสเทล และ Airbnb (แอร์บีเอ็นบี) นั้น ถือว่าเป็นธุรกิจโรงแรมที่พัก จะต้องเสียอัตราภาษีในเชิงพาณิชย์

แจ้งเปลี่ยนอัตโนมัติ ไม่ต้องไปที่เขต

หลังจากที่ได้รับเอกสารแจ้งข้อมูลรายการห้องชุด (ภ.ด.ส.4) จากสำนักงานเขต หากในเอกสารระบุลักษณะใช้ประโยชน์เป็น “อื่น ๆ” ไม่ต้องไปยื่นแก้ให้เป็น “อยู่อาศัย” ที่สำนักงานเขต เนื่องจากระบบจะปรับให้เอง

โดยขณะนี้กระทรวงการคลัง และมหาดไทย ได้ร่วมกัน เพื่อเตรียมออกประกาศเป็นกฎหมายลูก ผ่อนปรนในเรื่องการใช้ประโยชน์ทรัพย์สินเพื่ออยู่อาศัย เพื่อให้องค์กรท้องถิ่น ประเมินภาษีการใช้ประโยชน์ขั้นสุดท้าย โดยที่ประชาชนไม่ต้องเดินทางไปชี้แจงอีก เพื่อให้สอดคล้องกับหลักของการเก็บภาษีคือต้องสะดวก ประหยัดต้นทุน พยายามลดการใช้ดุลยพินิจของเจ้าหน้าที่

พื้นที่รกร้างคืออะไร

ส่วนการกำหนดขอบเขตการเป็นที่ดินเพื่อเกษตรกรรมนั้น หากเป็นที่ดินรกร้างและมีการปลูกพืชผลทางการเกษตร ก็นับว่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมได้ ไม่ถือว่าผิด หรือบิดเบือนการบังคับใช้กฎหมาย แต่ในประกาศจะมีชัดเจนในการกำหนดจำนวนพื้นที่ที่ต้องใช้ในการปลูกพืชผลทางการเกษตรและพันธุ์พืชแต่ละประเภท เช่น ไม้ดอก ไม้ประดับ ไม้ยืนต้น ผัก ผลไม้ และพืชไร่ ที่ต้องกำหนดแตกต่างกันไป หากเข้ากำหนดก็จะเสียภาษีที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ไม่ถูกคิดเป็นภาษีทีดินรกร้างว่างเปล่า

กระทรวงการคลัง กับกระทรวงมหาดไทย กำลังเร่งกำหนดเกณฑ์การใช้ประโยชน์ที่ดินทำเกษตรกรรม ให้สอดรับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ ซึ่งล่าสุดได้ยกร่างกฎหมายลำดับรองกำหนดเกณฑ์การทำเกษตรกรรม เพื่อแยกประเภทที่ดินให้มีความชัดเจน ระหว่างที่ดินรกร้างว่างเปล่า กับที่ดินประเภทเกษตรกรรม

ที่ดินเกษตรกรรมมีกี่ประเภท

เกณฑ์ใหม่จะจำแนกประเภทเกษตรกรรมเป็น 3 ประเภท ประกอบด้วย

1. ที่ดินที่ใช้ประโยชน์ในการปลูกพืช

2. ด้านการเลี้ยงสัตว์

3. การเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำ หรือทำการประมง

แต่ละประเภทจะจัดทำเป็นบัญชีแนบท้าย โดยกำหนดรายละเอียดเกี่ยวกับการปลูกพืช เลี้ยงสัตว์ ทำการประมงอย่างชัดเจน เช่น กรณีปลูกกล้วย ต้องปลูกอย่างน้อย 200 ต้น/ไร่ กรณีปลูกน้อยกว่านั้นต้องพิจารณาขนาดแปลงที่ดิน รวมทั้งจำนวนต้นกล้วยที่ปลูก ส่วนที่ไม่เข้าเกณฑ์จะถือเป็นที่ดินรกร้างว่างเปล่าไม่ได้ทำประโยชน์

ภาษีที่ดินว่างเปล่าเสียเท่าไหร่

ภาษีที่ดินว่างเปล่าจะต้องเสียในอัตรา ดังนี้

- มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท อัตราภาษี 0.3%

- มูลค่าเกิน 50-200 ล้านบาท อัตราภาษี 0.4%

- มูลค่าเกิน 200-1,000 ล้านบาท อัตราภาษี 0.5%

- มูลค่าเกิน 1,000-5,000 ล้านบาท อัตราภาษี 0.6%

- มูลค่าเกิน 5,000 ล้านบาทขึ้นไป อัตราภาษี 0.7%

และเสียเพิ่ม 0.3% ทุก 3 ปี แต่รวมแล้วไม่เกิน 3%

กำหนดเกณฑ์ที่ดินรกร้าง-ที่ดินเกษตร

อย่างไรก็ตาม กระทรวงการคลังจะนำเกณฑ์กำหนดที่ดินประเภทเกษตรกรรมของกระทรวงเกษตรและสหกรณ์มาพิจารณาร่วมด้วย สำหรับเกณฑ์ที่กระทรวงเกษตรและสหกรณ์ใช้ประกอบการพิจารณาขึ้นทะเบียนเกษตรกร การทำการเกษตร ได้แก่

1. การทำนาหรือทำไร่อย่างใดอย่างหนึ่งหรือรวมกันบนเนื้อที่ตั้งแต่ 1 ไร่ขึ้นไป

2. การปลูกผัก หรือการปลูกไม้ดอกไม้ประดับ เพาะเห็ด ปลูกพืชอาหารสัตว์ อย่างใดอย่างหนึ่งหรือรวมกัน เนื้อที่ตั้งแต่ 1 งานขึ้นไป

3. ปลูกไม้ผล หรือไม้ยืนต้น หรือการปลูกสวนป่า ปลูกป่าเศรษฐกิจแบบสวนเฉพาะอย่างใดอย่างหนึ่งหรือรวมกัน บนเนื้อที่ตั้งแต่ 1 ไร่ และมีจำนวนต้นตั้งแต่ 15 ต้นขึ้นไป

4. การปลูกไม้ผล หรือไม้ยืนต้นแบบสวนผสม อย่างใดอย่างหนึ่งหรือรวมกัน บนเนื้อที่ตั้งแต่ 1 ไร่ และมีจำนวนต้น 15 ต้นขึ้นไป

5. การเลี้ยงแม่โคนมตั้งแต่ 1 ตัวขึ้นไป

6. การเลี้ยงโค หรือกระบือ อย่างใดอย่างหนึ่งหรือรวมกัน ตั้งแต่ 2 ตัวขึ้นไป

7. การเลี้ยงสุกร แพะ หรือแกะ อย่างใดอย่างหนึ่งรวมกัน ตั้งแต่ 5 ตัวขึ้นไป

8. การเลี้ยงสัตว์ปีก ตั้งแต่ 50 ตัวขึ้นไป

9. การเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำ

10. การทำนาเกลือสมุทร บนเนื้อที่ตั้งแต่ 1 ไร่ขึ้นไป

11. การปลูกหม่อนเลี้ยงไหม อย่างใดอย่างหนึ่งหรือรวมกัน

12. การเพาะเลี้ยงแมลงเศรษฐกิจและเกษตรอื่น ๆ อาทิ การเลี้ยงผึ้งพันธุ์ ผึ้งโพรง ชันโรง ครั่ง จิ้งหรีด ด้วงสาคู ไส้เดือนดิน ฯลฯ

13. การประกอบการเกษตรอย่างใดอย่างหนึ่งหรือหลายอย่างรวมกัน นอกเหนือจากเกณฑ์ที่กำหนดตามข้อ 1-12 และมีรายได้ตั้งแต่ 8,000 บาท/ปีขึ้นไป

โดยจะมีการปรับปรุงให้สอดคล้องกับวัตถุประสงค์ และเจตนารมณ์ของกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางส่วนอาจเป็นไปตามเกณฑ์กระทรวงเกษตรและสหกรณ์ บางส่วนอาจเป็นเกณฑ์ที่เข้มข้นกว่า หรือที่ผ่อนปรนมากกว่าก็มี สำหรับเกณฑ์ที่จะกำหนดขึ้นนี้จะแล้วเสร็จและประกาศใช้ทันระยะเวลาที่ขยายให้ท้องถิ่นรับชำระภาษี

แม้ว่าการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะดูยุ่งยากหลายขั้นตอน แต่การเสียภาษีนั้นเป็นหน้าที่ของประชาชนทุกคนตามบทกฎหมายไทยที่นอกจากจะเพิกเฉยไม่ได้ ยังต้องทำความเข้าใจเพื่อปฏิบัติให้ถูกต้องและถูกกฎหมาย

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า 

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

• การรอนสิทธิคืออะไร
• ลักษณะการรอนสิทธิ
• การรอนสิทธิ ข้อควรระวัง
• ความรับผิดในการรอนสิทธิ

การรอนสิทธิคืออะไร

การรอนสิทธิ คือ สภาวะที่ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ถูกลดสิทธิ หรือสิทธิเหนือที่ดินที่ตนครอบครอง โดยการรอนสิทธิที่เกิดขึ้นนั้น อาจจะมาจากข้อกำหนดจากภาครัฐ หรือเกิดขึ้นเพราะเจ้าของไปจดทะเบียนรอนสิทธิตัวเองลงที่สำนักงานที่ดินเพื่อมอบให้แก่ผู้อื่น

ลักษณะการรอนสิทธิ

โดยลักษณะการรอนสิทธินั้น มีอยู่ทั้งหมด 7 ลักษณะด้วยกัน ดังนี้

1. ข้อกำหนดห้ามโอน

เกิดได้จากการออก น.ส.3 โดยที่ยังไม่ได้ทำประโยชน์ หรือมี ส.ค.1 อยู่ก่อน ทางการอาจกำหนดห้ามโอน 10 ปี หรือที่เรียกว่า “โฉนดหลังเเดง” ในกรณีนี้หากระยะเวลาที่ห้ามเหลืออีกนาน เช่น เหลืออีก 8 ปี ก็จะเกิดปัญหาว่าไม่สามารถขายต่อได้จนกว่าจะครบกำหนด

โฉนดที่ดิน 5 วิธีตรวจสอบโฉนดจริงหรือปลอม ก่อนซื้อ ขาย โอนที่ดิน

2. สัญญาเช่า

กฎหมายในบ้านเรากำหนดให้สัญญาเช่า มีระยะเวลาเกินกว่า 3 ปีขึ้นไป จะต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินด้วย จึงต้องตรวจสอบดูว่าสัญญาเช่ายังเหลืออีกกี่ปี และอัตราค่าเช่าเป็นอย่างไร

โดยสัญญาเช่านี้จะเช็กไม่ได้ เฉพาะในกรณีที่ให้เช่าต่ำกว่า 3 ปี ที่ทำสัญญาเช่ากันเอง หรือกรณีเช่าเฉพาะสิ่งปลูกสร้างซึ่งจะจดทะเบียนที่อำเภอ เพราะการเช่าในสองลักษณะนี้จะไปปรากฏธุรกรรมในหน้าสารบัญโฉนด เเต่อย่างใดต้องลงพื้นที่สำรวจด้วยตัวเองแทน

3. สิทธิเก็บกิน

เป็นสิทธิซึ่งผู้ทรงสิทธิมีสิทธิครอบครองใช้ หรือถือเอาซึ่งประโยชน์เเห่งทรัพย์สินนั้น ภายในกำหนดเวลาตามกฎหมายไว้ไม่เกิน 30 ปี หรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิก็ได้ ทั้งนี้ เมื่อจดทะเบียนมอบสิทธิแบบนี้ให้กับใครแล้ว เวลาทำสัญญาเช่า ผู้เช่าต้องทำกับผู้ทรงสิทธิเก็บกิน เเทนที่จะทำกับเจ้าของซึ่งเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์

สิทธิเก็บกิน คืออะไร แตกต่างจากสัญญาเช่าอย่างไร

4. สิทธิอาศัย

เป็นสิทธิที่ผู้อาศัยมีสิทธิอยู่ในโรงเรือนนั้นโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า ซึ่งอาจมีระยะเวลาไม่เกินกว่า 30 ปี หรือตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิ

5. สิทธิเหนือพื้นดิน

สิทธิเหนือพื้นดิน คือ สิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกบนดินหรือใต้ดินนั้น เเละอาจมีกำหนดเวลาไม่เกิน 30 ปี หรือตลอดชีวิตของเจ้าของที่ดิน หรือตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิก็ได้ และเมื่อครบกำหนด ผู้ทรงสิทธิมีสิทธิรืื้อถอนสิ่งปลูกสร้างไปด้วย

6. ภาระติดพัน

คนที่มีชื่อเป็นผู้รับประโยชน์ มีสิทธิได้รับชำระหนี้เป็นคราว ๆ จากทรัพย์สินนั้น หรือได้ใช้ หรือถือเอาประโยชน์เเห่งทรัพย์สินตามระบุไว้ ถ้าไม่ระบุระยะเวลาไว้สันนิษฐานไว้ว่ามีอยู่ตลอดชีวิตของผู้ได้รับประโยชน์ หรือถ้ากำหนดเวลาไม่เกิน 30 ปี

7. ภาระจำยอม

ที่ดินอาจตกอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น ภาระจำยอมที่พบบ่อยคือภาระจำยอมเรื่องให้ผ่านทาง โดยยอมให้โฉนดแปลงอื่นใช้ประโยชน์เป็นทางผ่านได้

กรรมสิทธิ์ที่ดิน ออกโฉนดที่ดิน 2 เรื่องควรรู้เกี่ยวกับกฎหมายที่ดิน

การรอนสิทธิ ข้อควรระวัง

มีจุดที่ต้องระมัดระวังเป็นพิเศษ คือ ในเรื่องของภาระจำยอม ซึ่งคือการรอนสิทธิแบบเปิดกว้างแบบครอบจักรวาล ยิ่งไม่ได้ระบุระยะเวลาไว้ด้วย จะเท่ากับว่าภาระจำยอมจะอยู่ติดกับที่ดินตลอดไปตลอดกาล

ดังนั้น การเลือกซื้อที่ดินเเละอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ ทุกครั้ง ต้องไปที่สำนักงานที่ดิน เพื่อตรวจเช็กเรื่องการรอนสิทธิในที่ดินแปลงนั้นว่ามีอยู่หรือไม่ ถ้ามีก็ต้องมาดูต่อว่าเป็นลักษณะไหน ยาวนานเท่าไหร่

นอกจากนี้ยังสามารถตรวจสอบเอกสารสิทธิ เช่น โฉนด หรือ น.ส.3 ได้ โดยดูรายการในสารบัญ จะช่วยให้ทราบถึงการรอนสิทธิที่มีอยู่ในที่ดิน แล้วยังช่วยให้ทราบถึงความเป็นมาของที่ดินแปลงนั้นตั้งเเต่ต้น เพราะธุรกรรมทุกอย่างที่เกี่ยวข้องกับที่ดินแปลงนั้นจะถูกบันทึกปรากฏอยู่ในหน้าสารบัญทุกเรื่องโดยไม่มีตกหล่น

ความรับผิดในการรอนสิทธิ

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ยังได้กำหนดให้ผู้ขายจะต้องรับผิดในการรอนสิทธิในทรัพย์สินที่ขายด้วย เพราะนอกเหนือจากการที่ผู้ซื้อมีความประสงค์ที่จะได้รับโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ผู้ซื้อยังต้องการที่จะครอบครองทรัพย์สินที่ตนได้ซื้อมา โดยปกติสุขปราศจากการรบกวนของบุคคลอื่นด้วย

มาตรา 475 ระบุว่า หากว่ามีบุคคลผู้ใดมาก่อการรบกวนขัดสิทธิของผู้ซื้อในอันที่จะครองทรัพย์สินโดยปกติสุข เพราะบุคคลนั้นมีสิทธิเหนือทรัพย์สินที่ได้ซื้อขายกันนั้นอยู่ในเวลาซื้อขายก็ดี เพราะความผิดของผู้ขายก็ดี เพราะความผิดของผู้ขายก็ดี ท่านว่าผู้ขายจะต้องรับผิดในผลอันนั้น

การรอนสิทธิมี 2 กรณี คือ           

1. บุคคลภายนอกมีสิทธิเหนือทรัพย์สินที่ซื้อขายอยู่ก่อน หรือในขณะทำสัญญาซื้อขาย
2. ความผิดของผู้ขาย ผู้ขายก็ต้องรับผิดต่อการรอนสิทธิที่เกิดขึ้น

ลักษณะของการรอนสิทธิที่ทำให้ผู้ขายต้องรับผิด คือ

1. สิทธิของบุคคลอื่นที่มาแย้งหรือรบกวนที่มีอยู่เหนือทรัพย์นั้นจะต้องเป็นสิทธิตามกฎหมาย และจะต้องเป็นสิทธิที่เหนือกว่าสิทธิผู้ขาย
2. สิทธิของบุคคลอื่นที่มาโต้แย้งหรือรบกวนนั้นจะต้องมีอยู่แล้วในเวลาซื้อขาย มิใช่เกิดหลังทำสัญญาซื้อขาย ถ้าเป็นสิทธิที่เกิดหลังผู้ขายไม่ต้องรับผิด
3. สิทธิของบุคคลอื่นที่มาโต้งแย้งหรือรบกวนนั้น แม้จะเกิดภายหลังทำสัญญาซื้อขายผู้ขายก็อาจต้องรับผิด ถ้าการรอนสิทธินั้นเกิดเพราะความผิดของผู้ขาย

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน คืออะไร ดู 10 รายละเอียดที่ต้องระบุในสัญญา

มาตรา 476  ถ้าสิทธิของผู้ก่อการรบกวนนั้นผู้ซื้อรู้อยู่แล้วในเวลาซื้อขาย ท่านว่าผู้ขายไม่ต้องรับผิด

มาตรา 477  เมื่อใดการรบกวนขัดสิทธินั้นเกิดเป็นคดีขึ้นระหว่างผู้ซื้อกับบุคคลภายนอก ผู้ซื้อชอบที่จะขอให้ศาลเรียกผู้ขายเข้าเป็นจำเลยร่วมหรือเป็นโจทก์ร่วมกับผู้ซื้อในคดีนั้นได้ เพื่อศาลจะได้วินิจฉัยชี้ขาดข้อพิพาทระหว่างผู้เป็นคู่กรณีทั้งหลายรวมไปเป็นคดีเดียวกัน

มาตรา 478  ถ้าผู้ขายเห็นเป็นการสมควร จะสอดเข้าไปในคดีเพื่อปฏิเสธการเรียกร้องของบุคคลภายนอก ก็ชอบที่จะทำได้ด้วย

มาตรา 479 ถ้าทรัพย์สินซึ่งซื้อขายกันหลุดไปจากผู้ซื้อทั้งหมดหรือแต่บางส่วนเพราะเหตุการรอนสิทธิก็ดี หรือว่าทรัพย์สินนั้นตกอยู่ในบังคับแห่งสิทธิอย่างหนึ่งอย่างใดซึ่งเป็นเหตุให้เสื่อมราคา หรือเสื่อมความเหมาะสมแก่การที่จะใช้ หรือเสื่อมความสะดวกในการใช้สอย หรือเสื่อมประโยชน์อันจะพึงได้แต่ทรัพย์สินนั้น และซึ่งผู้ซื้อหาได้รู้ในเวลาซื้อขายไม่ก็ดี ท่านว่าผู้ขายต้องรับผิด

มาตรา 480 ถ้าอสังหาริมทรัพย์ต้องศาลแสดงว่าตกอยู่ในบังคับแห่งภาระจำยอมโดยกฎหมายไซร้ ท่านว่าผู้ขายไม่ต้องรับผิด เว้นไว้แต่ผู้ขายจะได้รับรองไว้ในสัญญาว่าทรัพย์สินนั้นปลอดจากภาระจำยอมอย่างใด ๆ ทั้งสิ้น หรือปลอดจากภาระจำยอมอันนั้น

มาตรา 481 ถ้าผู้ขายไม่ได้เป็นคู่ความในคดีเดิม หรือถ้าผู้ซื้อได้ประนีประนอมยอมความกับบุคคลภายนอก หรือยอมตามที่บุคคลภายนอกเรียกร้องไซร้ ท่านห้ามมิให้ฟ้องคดีในข้อรับผิดเพื่อการรอนสิทธิเมื่อพ้นกำหนดสามเดือนนับแต่วันคำพิพากษาในคดีเดิมถึงที่สุด หรือนับแต่วันประนีประนอมยอมความ หรือวันที่ยอมตามบุคคลภายนอกเรียกร้องนั้น

มาตรา 482 ผู้ขายไม่ต้องรับผิดในการรอนสิทธิเมื่อกรณีเป็นดังกล่าวต่อไปนี้ คือ

1. ถ้าไม่มีการฟ้องคดี และผู้ขายพิสูจน์ได้ว่าสิทธิของผู้ซื้อได้สูญไปโดยความผิดของผู้ซื้อเอง หรือ
2. ถ้าผู้ซื้อไม่ได้เรียกผู้ขายเข้ามาในคดี และผู้ขายพิสูจน์ได้ว่า ถ้าได้เรียกเข้ามาคดีฝ่ายผู้ซื้อจะชนะ หรือ
3. ถ้าผู้ขายได้เข้ามาในคดี แต่ศาลได้ยกคำเรียกร้องของผู้ซื้อเสียเพราะความผิดของผู้ซื้อเอง

แต่ถึงกรณีจะเป็นอย่างไรก็ดี ถ้าผู้ขายถูกศาลหมายเรียกให้เข้ามาในคดีและไม่ยอมเข้าว่าคดีร่วมเป็นจำเลยหรือร่วมเป็นโจทก์กับผู้ซื้อไซร้ ท่านว่าผู้ขายคงต้องรับผิด

รวมกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ซื้อ-ขาย-เช่า ที่คุณควรรู้

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

เนื้อที่ห้องไม่ตรงกับสัญญาจะซื้อจะขาย

กรณีแรกที่เราอาจพบได้ ถึงแม้โอกาสจะน้อยก็ตาม คือ เนื้อที่ห้องชุดตามหนังสือรับรองกรรมสิทธิ์ห้องชุดไม่ตรงกับสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งในกรณีนี้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 466 บัญญัติไว้แบบนี้ครับ

“มาตรา 466 ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น หากว่าได้ระบุจำนวนเนื้อที่ทั้งหมดไว้ และผู้ขำยส่งมอบทรัพย์สินน้อยหรือมากไปกว่าที่ได้สัญญาไซร้ ท่านนว่าผู้ซื้อจะปัดเสีย หรือจะรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ ตามแต่จะเลือก

อนึ่ง ถ้าขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนไม่เกินกว่าร้อยละ 5 แห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้นั้นไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจำต้องรับเอาและใช้ราคาตามส่วน แต่ว่าผู้ซื้ออาจจะเลิกสัญญาเสียได้ในเมื่อขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนถึงขนาดซึ่งหากผู้ซื้อได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญานั้น”

ตัวบทกฎหมายข้างต้นนี้สรุปความได้ง่าย ๆ ว่าถ้าเนื้อที่ที่ส่งมอบขาดหรือเกินไม่เกินร้อยละ 5 ของพื้นที่รวม ผู้ซื้อจะบอกเลิกสัญญาไม่ได้ครับ แต่ถ้าขาดเกินมากกว่านั้น หรือถึงขนาดที่ถ้ารู้ก่อนแล้วจะไม่ซื้อ แบบนี้ผู้ซื้อบอกเลิกสัญญา และเรียกเงินที่ได้ชำระไปแล้วคืนได้

สำหรับพื้นที่ที่จะใช้คำนวณว่าขาดหรือเกินเท่าไหร่นั้น คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4495/2540 วางหลักไว้ว่าต้องรวมเอาพื้นที่ระเบียงไว้ด้วย เพราะพื้นที่ระเบียงถือเป็นส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล ถือเป็นส่วนหนึ่งของห้องชุดด้วย

Guide

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน คืออะไร ดู 10 รายละเอียดที่ต้องระบุในสัญญา

ห้องชุด/พื้นที่ส่วนกลาง/สาธารณูปโภคไม่ตรงกับสัญญาจะซื้อจะขาย หรือไม่ตรงกับโฆษณา

เรื่องนี้ต้องแยกเป็น 2 กรณี

กรณีที่ 1 ได้ของไม่ตรงกับสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ว่าจะเป็นส่วนของห้องชุด หรือพื้นที่ส่วนกลางและสาธารณูปโภค แบบนี้ถือว่าผู้ขายผิดสัญญา ผู้ซื้อมีสิทธิเรียกค่าเสียหาย หรือถ้าส่วนที่ผิดสัญญาเป็นสาระสำคัญจริง ๆ ก็สามารถบอกเลิกสัญญาเรียกเงินคืนได้

กรณีที่ 2 ของที่ได้ไม่ตรงกับโฆษณา กรณีนี้มีพระราชบัญญัติอาคารชุดมาตรา 6/1 วรรคสามกำหนดผลของโฆษณาอาคารชุดไว้ว่าแบบนี้ครับ

“มาตรา 6/1 ในกรณีที่ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา 6 ทำการโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุด ต้องเก็บสำเนาข้อความหรือภาพที่โฆษณา หรือหนังสือชักชวนที่นำออกโฆษณาแก่บุคคลทั่วไปไม่ว่าจะทำในรูปแบบใดไว้ในสถานที่ทำการจนกว่าจะมีการขายห้องชุดหมด และต้องส่งสำเนาเอกสารดังกล่าวให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดเก็บไว้อย่างน้อย 1 ชุด

การโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุดในส่วนที่เกี่ยวกับหลักฐานและรายละเอียดที่กำหนดไว้ในมาตรา 6 ข้อความหรือภาพที่โฆษณาจะต้องตรงกับหลักฐานและรายละเอียดที่ยื่นพร้อมคำขอจดทะเบียน และต้องระบุรายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางนอกจากที่บัญญัติไว้ในมาตรา 15 ให้ชัดเจน

ให้ถือว่าข้อความหรือภาพที่โฆษณา หรือหนังสือชักชวนเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุด แล้วแต่กรณี หากข้อความหรือภาพใดมีความหมายขัดหรือแย้งกับข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุด ให้ตีความไปในทางที่เป็นคุณแก่ผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุด”

ข้อกฎหมายข้างต้นกำหนดให้โฆษณา หรือหนังสือชักชวนถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาไปด้วย ถ้าหากส่งมอบห้องชุด หรือทรัพย์ส่วนกลางหรือสาธารณูปโภคไม่ตรงกับโฆษณาหรือหรือหนังสือชักชวนก็ถือว่าผิดสัญญา ทำให้ผู้ซื้อมีสิทธิเรียกค่าเสียหาย หรือบอกเลิกสัญญาได้

ผมขอยกตัวอย่างคำพิพากษาฎีกาที่เกี่ยวกับการส่งมอบห้องชุดไม่ตรงกับสัญญาซัก 2 ฉบับตามนี้ครับ

คำพิพากษาฎีกาที่ 6473/2551 จำเลยไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทให้โจทก์ได้ตามกำหนดเวลาในสัญญา และไม่ได้ก่อสร้างสาธารณูปโภคต่าง ๆ ให้ตรงตามสัญญา จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ซึ่งโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 388

ดังนั้น เมื่อสิทธิเลิกสัญญาเมื่อเกิดขึ้นมีอยู่แล้วย่อมใช้ได้โดยฝ่ายที่มีสิทธิเลิกนั้นแสดงเจตนาแก่อีกฝ่ายหนึ่ง การแสดงเจตนาจะทำอย่างไร และมีผลขึ้นเมื่อใดต้องไปตามหลักนิติกรรมและการแสดงเจตนาตาม ป.พ.พ. มาตรา 149, 150 และมาตรา 168

เมื่อโจทก์เบิกความว่า สิ้นปี 2541 จำเลยก่อสร้างไม่เสร็จตามสัญญา โจทก์ได้ทวงถามให้จำเลยชำระเงินคืน แต่พนักงานของจำเลยอ้างว่าต้องปรึกษาคณะกรรมการก่อนแล้วเพิกเฉยไม่ชำระเงินคืนให้แก่โจทก์ ซึ่ง ว. เบิกความตอบทนายโจทก์ถามค้านยอมรับว่า หลังครบกำหนดในปี 2541 โจทก์เคยไปขอเงินคืน แต่จำเลยไม่ได้คืนเงินให้โจทก์

แสดงว่าเมื่อจำเลยผิดนัดไม่โอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดพิพาทให้แก่โจทก์ โจทก์ก็ได้ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาโดยได้แสดงเจตนาทวงถามเงินคืนให้จำเลยทราบ จึงถือว่าชอบตามบทบัญญัติดังกล่าวข้างต้น ทั้งโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาก่อนที่จำเลยจะมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ จึงเป็นการบอกเลิกสัญญาโดยชอบแล้ว มิพักต้องบอกกล่าวตาม ป.พ.พ. มาตรา 393 ทั้งไม่อาจรับฟังได้ว่าโจทก์ไม่ติดใจถือเอาเงื่อนเวลาการส่งมอบห้องชุดเป็นสำคัญ

คำพิพากษาฎีกาที่ 3259/2543 จำเลยไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทให้โจทก์ได้ตามกำหนดเวลาในสัญญา และไม่ได้ก่อสร้างสาธารณูปโภคต่างๆ ให้ตรงตามสัญญา จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ซึ่งโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 388

ดังนั้น เมื่อสิทธิเลิกสัญญาเมื่อเกิดขึ้นมีอยู่แล้วย่อมใช้ได้โดยฝ่ายที่มีสิทธิเลิกนั้นแสดงเจตนาแก่อีกฝ่ายหนึ่ง การแสดงเจตนาจะทำอย่างไร และมีผลขึ้นเมื่อใดต้องไปตามหลักนิติกรรมและการแสดงเจตนาตาม ป.พ.พ. มาตรา 149, 150 และมาตรา 168

เมื่อโจทก์เบิกความว่า สิ้นปี 2541 จำเลยก่อสร้างไม่เสร็จตามสัญญา โจทก์ได้ทวงถามให้จำเลยชำระเงินคืน แต่พนักงานของจำเลยอ้างว่าต้องปรึกษาคณะกรรมการก่อนแล้วเพิกเฉยไม่ชำระเงินคืนให้แก่โจทก์ ซึ่ง ว. เบิกความตอบทนายโจทก์ถามค้านยอมรับว่า หลังครบกำหนดในปี 2541 โจทก์เคยไปขอเงินคืน แต่จำเลยไม่ได้คืนเงินให้โจทก์

แสดงว่าเมื่อจำเลยผิดนัดไม่โอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดพิพาทให้แก่โจทก์ โจทก์ก็ได้ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาโดยได้แสดงเจตนาทวงถามเงินคืนให้จำเลยทราบ จึงถือว่าชอบตามบทบัญญัติดังกล่าวข้างต้น ทั้งโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาก่อนที่จำเลยจะมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ จึงเป็นการบอกเลิกสัญญาโดยชอบแล้ว มิพักต้องบอกกล่าวตาม ป.พ.พ. มาตรา 393 ทั้งไม่อาจรับฟังได้ว่าโจทก์ไม่ติดใจถือเอาเงื่อนเวลาการส่งมอบห้องชุดเป็นสำคัญ

Guide

รวมกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ซื้อ-ขาย-เช่า ที่คุณควรรู้

เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

• สร้างบ้าน ต่อเติมบ้านในที่ดินเดิม ทำได้ไหม
• ข้อควรรู้ ก่อนสร้างบ้าน ต่อเติมบ้าน
• สร้างบ้าน ต่อเติมบ้าน ผิดแบบ ไม่ขออนุญาต มีโทษอย่างไร

สร้างบ้าน ต่อเติมบ้านในที่ดินเดิม ทำได้ไหม

การสร้างบ้าน ต่อเติมบ้านในที่ดินเดิม “สามารถทำได้” แต่ต้องขออนุญาต ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ที่ระบุไว้ว่า หากมีการดัดแปลงหรือต่อเติมอาคาร จะต้องยื่นขออนุญาตดัดแปลงต่อเติมกับหน่วยงานในท้องที่ก่อน ซึ่งโดยส่วนใหญ่แล้ว ที่พักอาศัยประเภทบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ มักจะทำการดัดแปลงและต่อเติมอาคาร เพื่อเพิ่มพื้นที่ใช้สอยภายในบ้าน จึงเข้าข่ายการดัดแปลงและต่อเติมที่ต้องขออนุญาต

ถ้าเป็นการสร้างเพิ่มหรือลด จำนวนพื้นที่ใช้สอยมากกว่า 5 ตารางเมตรขึ้นไป ต้องแจ้งกับพนักงานท้องถิ่น โดยที่ต้องให้สถาปนิก หรือวิศวกร ที่มีใบอนุญาตถูกต้องเป็นผู้ลงลายมือชื่อรับรองแบบให้ด้วย ระยะต่าง ๆ ที่กำหนดไว้

• ต่อเติมส่วนที่เป็นเสา คาน ทำห้องใหม่ หากทำให้พื้นที่ใช้สอยเกิน 5 ตารางเมตร ต้องขออนุญาตทั้งหมด
• ต่อเติมที่มีระยะร่นชิดกับรั้วบ้านข้าง ๆ ต้องได้รับอนุญาตจากบ้านติดกันด้วย ห้ามทำหน้าต่าง และระเบียงยื่นออกมา เพราะอาจมองเห็นบ้านข้าง ๆ ได้อย่างไม่เหมาะสม
• บ้านเดี่ยวต้องเหลือที่ดินรอบบ้าน 30%
• ทาวน์เฮ้าส์ ต้องมีพื้นที่หน้าบ้านเหลือในระยะ 3 เมตร หลังบ้านต้องมีระยะเหลือ 2 เมตร
• ต่อเติมห้องที่มีหน้าต่าง ประตู ระเบียง หรือช่องระบายอากาศ ผนังฝั่งนั้นต้องห่างจากรั้วมากกว่า 3 เมตร (บังคับเฉพาะอาคารที่มีความสูงระหว่าง 9-23 เมตร)

ข้อกฎหมายควรรู้ก่อนสร้างบ้านใหม่บนที่ดินของตัวเอง

ข้อควรรู้ ก่อนสร้างบ้าน ต่อเติมบ้าน

การสร้างบ้าน ต่อเติมบ้าน บนที่ดินของตัวเอง ยังมีกฎหมายระยะร่นและที่เว้นว่างที่ควรรู้ ดังนี้

1. กฎหมายไม่อนุญาตให้สร้างบ้านเต็มพื้นที่

หากสร้างบ้านเดี่ยว กฎหมายมีข้อกำหนดให้มีที่ว่างไม่น้อยกว่า 30% ของที่ดิน เพราะฉะนั้นพื้นที่สำหรับสร้างบ้าน คือ 70% ของที่ดิน ส่วน 30% ที่เหลือ สามารถจัดสรรทำประโยชน์อื่น ๆ เช่น จัดสวน ปลูกต้นไม้ จอดรถ หรือทำบ่อปลาได้

มีที่ดิน 1 ไร่ ปลูกอะไรดี ใช้ประโยชน์ที่ดิน ไม่ปล่อยให้เป็นที่รกร้าง

2. ระยะถอยร่นจากแนวที่ดินข้างเคียง

กฎหมายระยะร่นกำหนดให้ตัวบ้านต้องเว้นระยะห่างจากรั้วไม่น้อยกว่า 50 เซนติเมตร แต่หากต้องการเว้นระยะน้อยกว่านั้น ต้องให้เพื่อนบ้านเซ็นยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาภายหลัง นอกจากนั้นผนังบ้านด้านที่อยู่ติดรั้ว จะต้องเป็นผนังทึบที่ปราศจากหน้าต่าง ช่องลม และช่องแสง ดังนี้

• อาคารด้านที่ชิดกับที่ดินเอกชน ช่องเปิดประตู หน้าต่าง ช่องระบายอากาศ หรือริมระเบียงสำหรับชั้น 2 ลงมา หรือสูงไม่เกิน 9 เมตร ต้องอยู่ห่างจากเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 2 เมตร
• อาคารสูง 3 ชั้นขึ้นไป หรือมีความสูงเกิน 9 เมตร ต้องอยู่ห่างจากเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 3 เมตร
• อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 15 เมตร ต้องมีที่ว่างโดยรอบอาคารไม่น้อยกว่า 1 เมตร ยกเว้นบ้านพักอาศัยที่มีพื้นที่ไม่เกิน 300 ตารางเมตร
• อาคารที่มีความสูงเกิน 15 เมตร ต้องมีที่วางโดยรอบอาคารไม่น้อยกว่า 2 เมตร
• บ้านพักอาศัยที่มีพื้นที่ไม่เกิน 300 เมตร ให้ผนังด้านที่ไม่มีช่องเปิดสามารถสร้างห่างเขตที่ดินได้น้อยกว่า 1 เมตร หากห่างเขตที่ดินน้อยกว่า 50 เซนติเมตร ต้องมีหนังสือยินยอมจากเจ้าของที่ดิน

กฎหมายการสร้างรั้วบ้าน ตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522

3. ระยะร่นจากแนวถนน

ตัวบ้านที่อยู่ริมถนนต้องมีระยะห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะอย่างน้อย 3 เมตร โดยวัดจากกึ่งกลางถนนสาธารณะที่มีความกว้างน้อยกว่า 6 เมตร เนื่องจากถนนเป็นพื้นที่สาธารณะที่ใช้ร่วมกัน กฎหมายจึงห้ามไม่ให้สร้างบ้านล้ำเข้าไป

4. ที่ดินชิดถนนหักมุม จะต้องปาดแนวรั้วด้านละ 4 เมตร

บ้านอยู่ติดมุมถนนที่มีมุมหักถนน 2 ด้านน้อยกว่า 135 องศา และถนนกว้าง 3 เมตรขึ้นไป จะต้องปาดมุมรั้วด้านละ 4 เมตร เพื่อไม่ให้รั้วบ้านหรือกำแพงบดบังทัศนวิสัยการมองเห็นของผู้ขับขี่รถยนต์ โดยที่ดินส่วนที่ถูกปาดมุมรั้วออกไปนั้น ยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของบ้านอยู่เช่นเดิม ไม่ใช่ที่ดินสาธารณะ

5. ระยะร่นบ้านแถว

• บ้านแถวที่ไม่อยู่ริมทางสาธารณะ ต้องมีถนนด้านหน้าใช้ร่วมกันกว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร
• บ้านแถวที่มีที่มีด้านข้างใกล้เขตที่ดินผู้อื่น ต้องมีที่ว่างระหว่างด้านนั้นไม่น้อยกว่า 2 เมตร เว้นแต่บ้านแถวที่ก่อสร้างขึ้นทดแทนอาคารเดิม โดยมีพื้นที่ไม่มากกว่าพื้นที่ของอาคารเดิม และมีความสูงไม่เกิน 12 เมตร

6. ความสูงของอาคาร

ความสูงของอาคารทุกด้านต้องไม่เกิน 2 เท่าของระยะราบ ที่วัดจากจุดนั้นไปตั้งฉากกับแนวถนนด้านตรงข้ามของถนนสาธารณะที่อยู่ใกล้อาคารที่สุด เช่น วัดระยะได้ 6 เมตร ความสูงของบ้านที่สร้างได้จะต้องไม่เกิน 12 เมตร เป็นต้น

สร้างบ้าน ต่อเติมบ้าน ผิดแบบ ไม่ขออนุญาต มีโทษอย่างไร

การสร้างบ้าน ต่อเติมบ้าน ถ้าไม่เข้าข่ายแบบต่อเติมบ้าน 5 กรณีที่ไม่ต้องขออนุญาตสำนักงานเขต ต้องมีการขออนุญาตตามที่กฎหมายกำหนด หากไม่มีการขออนุญาต สร้างบ้าน ต่อเติมบ้านผิดไปจากแบบแปลนที่ยื่นขอไว้ เจ้าของบ้านมีโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท จนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง

นอกจากนี้ หากเจ้าของบ้านถูกร้องเรียนจากเพื่อนบ้าน มีการสร้างบ้าน ต่อเติมบ้านผิดกฎหมายจริง จะต้องโทษจำคุกไม่เกิน 6 เดือน หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกิน 30,000 บาท จนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง

จะเห็นได้ว่าการสร้างบ้าน ต่อเติมบ้าน ให้ถูกต้องตามหลักกฎหมายนั้น มีหลายเรื่องให้ต้องศึกษาทำความเข้าใจ เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาตามมา หากไม่มีความรู้และความชำนาญ ควรหาข้อมูล ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ สถาปนิก วิศวกร เพื่อให้การดำเนินการต่าง ๆ เป็นไปอย่างถูกต้อง มีมาตรฐาน และเพื่อความสบายใจของทั้งเจ้าของบ้านและเพื่อนบ้านที่อาศัยอยู่รั้วติดกัน

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

• สิทธิเหนือพื้นดิน คืออะไร
• กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับสิทธิเหนือพื้นดิน
• การได้มาของสิทธิเหนือพื้นดิน
• ประเภทการจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน
• กำหนดเวลา สิทธิเหนือพื้นดิน
• ค่าธรรมเนียม จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน
• ค่าอากรแสตมป์ จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน

สิทธิเหนือพื้นดิน คืออะไร

สิทธิเหนือพื้นดิน  คือ สิทธิในการเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกบนดินหรือใต้ดินในที่ดินของผู้อื่น ตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1410 ซึ่งได้ระบุไว้ว่า

“เจ้าของที่ดินอาจก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่บุคคลอื่น โดยให้บุคคลนั้นมีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูก บนดินหรือใต้ดินนั้น”

ตัวอย่างเช่น นาย ก. ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน ยินยอมให้ นาย ข. ปลูกบ้านในที่ดินของตนได้ สิทธิเหนือพื้นดินต้องเกิดจากนิติกรรมสัญญาเท่านั้น และต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่จึงจะสมบูรณ์

โดยสิทธิเหนือพื้นดินย่อมไม่สิ้นไปเพราะเหตุโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกได้สลายไป แม้จะด้วยเหตุสุดวิสัยก็ตาม ซึ่งต่างจากสัญญาเช่าบ้าน ถ้าบ้านที่เช่าสลายไป สัญญาเช่าเป็นอันระงับไป แต่สิทธิเหนือพื้นดินไม่หมดไป แม้บ้านจะถูกไฟไหม้ไป ผู้มีสิทธิเหนือพื้นดินสามารถปลูกใหม่ได้ นอกจากนี้สิทธิเหนือพื้นดินยังโอนให้แก่ผู้อื่นโดยทางมรดกได้ เว้นแต่จะได้ตกลงกันห้ามโอนไว้

ทายาทโดยธรรม 6 อันดับ เรื่องควรรู้เกี่ยวกับมรดก

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับสิทธิเหนือพื้นดิน

สิทธิเหนือพื้นดิน เกี่ยวข้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1410 ถึงมาตรา 1416 ดังนี้

มาตรา 1410 เจ้าของที่ดินอาจก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่บุคคลอื่น โดยให้บุคคลนั้นมีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูก บนดินหรือใต้ดินนั้น

มาตรา 1411 ถ้ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในนิติกรรมอันก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินไซร้ ท่านว่าสิทธินั้นอาจโอนได้และรับมรดกกันได้

มาตรา 1412 สิทธิเหนือพื้นดินนั้นจะก่อให้เกิดโดยมีกำหนดเวลาหรือตลอดชีวิตเจ้าของที่ดิน หรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินนั้นก็ได้

ถ้าก่อให้เกิดสิทธิพื้นดินโดยมีกำหนดเวลาไซร้ ท่านให้นำบทบัญญัติมาตรา 1403 วรรค 3 มาใช้บังคับโดยอนุโลม

มาตรา 1413 ถ้าสิทธิเหนือพื้นดินนั้นไม่มีกำหนดเวลาไซร้ ท่านว่าคู่กรณีฝ่ายใดจะบอกเลิกเสียในเวลาใดก็ได้ แต่ต้องบอกล่วงหน้าแก่อีกฝ่ายหนึ่งตามสมควร ถ้ามีค่าเช่าซึ่งจำต้องให้แก่กันไซร้ ท่านว่าต้องบอกล่วงหน้าปีหนึ่ง หรือให้ค่าเช่าปีหนึ่ง

มาตรา 1414 ถ้าผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินละเลยไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขอันเป็นสาระสำคัญซึ่งระบุไว้ในนิติกรรมก่อตั้งสิทธินั้นก็ดี หรือถ้ามีค่าเช่าซึ่งจะต้องให้แก่กัน แต่ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินละเลยไม่ชำระถึงสองปีติด ๆ กันก็ดี ท่านว่าคู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งจะบอกเลิกสิทธิเหนือพื้นดินก็ได้

มาตรา 1415 สิทธิเหนือพื้นดินไม่สิ้นไปโดยเหตุที่โรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกสลายไป แม้การสลายนั้นจะเป็นเพราะเหตุสุดวิสัย

มาตรา 1416 เมื่อสิทธิเหนือพื้นดินสิ้นไป ผู้ทรงสิทธิจะรื้อถอนโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง สิ่งเพาะปลูกของตนไปก็ได้ แต่ต้องทำให้ที่ดินเป็นตามเดิม

แต่ถ้าเจ้าของที่ดินจะไม่ยอมให้รื้อถอนไป และบอกเจตนาจะซื้อตามราคาท้องตลาดไซร้ ท่านว่าผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินจะไม่ยอมขายไม่ได้ เว้นแต่จะมีเหตุอันสมควร

กรรมสิทธิ์ที่ดิน ออกโฉนดที่ดิน 2 เรื่องควรรู้เกี่ยวกับกฎหมายที่ดิน

การได้มาของสิทธิเหนือพื้นดิน

การก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินได้นั้นอาจเกิดขึ้นได้ 2 ประการ

1. เจ้าของที่ดินยินยอมให้บุคคลอื่นปลูกสร้างโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งปลูกสร้างบนดินหรือใต้ดิน
2. เจ้าของที่ดินและบ้านได้ขายเฉพาะบ้านให้ผู้อื่นและได้ทำหนังสือและจดทะเบียนยินยอมให้ผู้ซื้อบ้านมีสิทธิเหนือพื้นดินนั้น

นอกจากนี้สิทธิเหนือพื้นดินตามมาตรา 1410 ยังหมายความรวมถึงที่ดินปล่าที่มีเอกสารสิทธิประเภท น.ส.3 หรือน.ส.3 ก. ด้วย มิได้ใช้บังคับกับเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินที่มีโฉนดแต่เพียงอย่างเดียว

โฉนดที่ดิน 5 วิธีตรวจสอบโฉนดจริงหรือปลอม ก่อนซื้อ ขาย โอนที่ดิน

ประเภทการจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน

1. สิทธิเหนือพื้นดิน หมายถึง กรณีเจ้าของที่ดินก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินในที่ดินของตนทั้งหมด

2. สิทธิเหนือพื้นดินเฉพาะส่วน หมายถึง กรณีเจ้าของร่วมคนใดคนหนึ่งหรือหลายคนในที่ดิน แต่ไม่ใช่ทุกคนก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินในที่ดินเฉพาะส่วนของตน

3. แบ่งกอตั้งสิทธิเหนือพื้นดิน หมายถึง กรณีเจ้าของที่ดินก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินบางส่วนไม่เต็มแปลง

4. ปลอดสิทธิเหนือพื้นดิน หมายถึง กรณีได้จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินไว้แล้ว ต่อมามีการแบ่งแยกที่ดินดังกล่าว และคู่กรณีตกลงกันให้ที่ดินแปลงที่แบ่งแยกออกไป หรือที่ดินแปลงคงเหลือไม่มีสิทธิเหนือพื้นดินต่อไป

5. โอนมรดกสิทธิเหนือพื้นดิน หมายถึง กรณีได้จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินไว้แล้ว ต่อมาผู้ทรงสิทธิตาย ทายาทผู้ทรงสิทธิมาขอรับมรดกสิทธิเหนือพื้นดินที่ได้จดทะเบียนไว้

6. เลิกสิทธิเหนือพื้นดิน หมายถึง กรณีได้จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินไว้แลว ต่อมาเจ้าของที่ดินและผู้ทรงสิทธิตกลงกันให้เลิกสิทธิเหนือพื้นดิน

กำหนดเวลา สิทธิเหนือพื้นดิน

• สิทธิเหนือพื้นดินนั้น จะก่อให้เกิดโดยมีกำหนดเวลา (ห้ามเกิน 30 ปี) หรือตลอดชีวิต เจ้าของที่ดิน หรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินนั้นก็ได้
• สิทธิเหนือพื้นดินอาจโอนได้และรับมรดกกันได้

ค่าธรรมเนียม จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน

1. การจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินโดยไม่มีค่าตอบแทน เป็นการจดทะเบียนประเภทไม่มีทุนทรัพย์ คิดค่าธรรมเนียมแปลงละ 50 บาท

2. การจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินที่มีค่าตอบแทน เป็นการจดทะเบียนประเภทมีทุนทรัพย์ คณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์พิจารณาแล้ว ให้ถือเอาค่าตอบแทนที่คู่กรณีตกลงชำระให้แก่กัน เป็นราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนตามราคาค่าตอบแทนที่คู่กรณีตกลงชำระให้แก่กัน ในอัตราร้อยละ 1

ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2564 เสียเท่าไหร่ ถ้าโอนที่ดินให้ลูก ให้ญาติ

ค่าอากรแสตมป์ จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน

1. การจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินโดยมีค่าตอบแทน พนักงานเจ้าหน้าที่ต้องเรียกเก็บค่าอากรแสตมป์จากจำนวนค่าตอบแทน ตามประมวลรัษฎากร ตามลักษณะตราสาร (ข) ใบรับแห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์

2. การจดทะเบียนทรัพย์สิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน สิทธิอาศัย กรณีไม่มีการจ่ายค่าตอบแทนให้แก่กัน ไม่อยู่ในบังคับต้องเสียอากรแสตมป์ตามลักษณะแห่งตราสาร (ข) แห่งประมวลรัษฎากร สำหรับการจดทะเบียนทรัพย์สิทธิที่มีการจ่ายค่าตอบแทนให้แก่กัน เรียกเก็บอากรแสตมป์ ร้อยละ 0.5 จากจำนวนเงินค่าตอบแทน

การเรียกเก็บค่าธรรมเนียมและภาษีอากรในการจดทะเบียนที่ดิน

ดาวน์โหลดสัญญาสิทธิเหนือพื้นดิน จากกรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

โดยเฉพาะการต่อเติมระเบียงหน้าบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ ต่อเติมหลังคาโรงจอดรถหน้าบ้านและการต่อเติมข้างบ้าน หรือการต่อเติมครัวด้านหลัง ไว้สำหรับเป็นครัวไทย พื้นที่ซักล้าง หรือแม้แต่ห้องแม่บ้าน ซึ่งหากไม่ทำให้ถูกต้องตามกฎหมาย ก็อาจมีโทษถึงการจำคุกเลยทีเดียว เจ้าของบ้านจึงต้องศึกษาหลักการต่อเติมระเบียงหน้าบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ ต่อเติมข้างบ้านให้ถูกกฎหมาย เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาในภายหลัง ถึงขั้นจำคุกและถูกปรับสูงถึงหลักแสนกัน หรือทั้งจำทั้งปรับกันเลยทีเดียว

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจได้เร็วขึ้น

• การต่อเติมบ้านคืออะไร
  
• ข้อควรรู้เกี่ยวกับการต่อเติมบ้าน
  
• ต่อเติมระเบียงหน้าบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ ต่อเติมบ้านอย่างไรให้ถูกกฎหมาย
  
• ต่อเติมบ้านผิดกฎหมายจะโดนอะไรบ้าง
  

การต่อเติมบ้านคืออะไร

ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 (พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร) มาตรา 4 ได้นิยามคำว่า “ดัดแปลง” ให้หมายถึงการเปลี่ยนแปลง ต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก หรือเนื้อที่โครงสร้างหรือส่วนต่าง ๆ ของอาคารที่ก่อสร้างไปแล้วให้เปลี่ยนไปจากเดิม ส่วนการต่อเติมบ้านคือคำที่ใช้เรียกกันโดยทั่วไป ซึ่งมีความหมายเดียวกัน

ข้อควรรู้เกี่ยวกับการต่อเติมบ้าน

หัวใจสำคัญคือ พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร

เนื่องจาก พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร คือกฎหมายที่ใช้ควบคุมการก่อสร้างและดัดแปลงอาคารให้เป็นไปอย่างเรียบร้อย มีความปลอดภัย มีการป้องกันอัคคีภัย และไม่รุกล้ำหรือรบกวนพื้นที่รอบข้าง การต่อเติมบ้านทุกหลังจึงต้องปฏิบัติตาม พ.ร.บ. ฉบับนี้อย่างเคร่งครัด

ก่อนต่อเติมหน้าบ้าน มี 4 เรื่องสำคัญที่ต้องรู้ก่อน

ต่อเติมระเบียงหน้าบ้าน ทาวน์เฮ้าส์

บ้านใหม่ที่ยังไม่สร้าง หากต้องการมีระเบียงชั้นบน สามารถออกแบบบ้านให้มีพื้นที่ระเบียงยื่นจากตัวอาคารได้โดยทันที โดยปกติแล้วอาคารจะถูกรับน้ำหนักด้วยเสาและคาน การกำหนดระยะยื่นยาวของระเบียงขึ้นอยู่กับดีไซน์และการใช้งาน โดยวิศวกรที่จะต้องคำนวณโครงสร้างให้เหมาะสมกับขนาด

ส่วนบ้านเก่าที่สร้างเสร็จแล้ว ต้องการต่อเติมระเบียงใหม่ จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องปรึกษาวิศวกร โดยทั่วไปแล้วกระบวนการทำมีทั้งแบบไร้เสาและมีเสา

1.ต่อเติมระเบียงหน้าบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ แบบไร้เสา ทำการเสริมคานงัด โดยตัวคานจะเชื่อมต่อกับโครงสร้างภายในบ้าน แต่วิธีการนี้ค่อนข้างยุ่งยากต้องเจาะผนัง หากชั้นล่างมีฝ้าเพดานจะต้องทำการรื้อใหม่เพื่อเสริมคาน

2.ต่อเติมระเบียงหน้าบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ แบบมีเสา มีความสะดวกและง่ายกว่ากันมาก โดยออกแบบเป็นโครงสร้างเหล็กให้มีโครงสร้างแยกออกจากตัวอาคาร สามารถออกแบบระเบียงให้มีความกว้างกว่าแบบไร้เสา

ทั้งนี้ การต่อเติมบ้านจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องตรวจเช็คระยะร่น โดยระยะร่นจะเริ่มนับจากราวกันตกมาถึงขอบเขตที่ดิน ต้องไม่น้อยกว่า 2 เมตร

ไม่สามารถต่อเติมข้างบ้านจนเต็มที่ดินของตัวเอง

เจ้าของบ้านไม่สามารถต่อเติมบ้านจนเต็มมิดทั้งพื้นที่ หรือเต็มปิดทึบด้านหน้า ด้านข้าง และ/หรือด้านหลังได้ เนื่องจากมีกฎหมายเกี่ยวกับระยะร่นและที่เว้นว่างควบคุมอยู่ นั่นคือ เจ้าของบ้านต้องมีระยะเว้นพื้นที่ว่างระหว่างหน้าตัวบ้านกับเขตที่ดินของตัวเอง

3 สิ่งที่ควรรู้ ก่อนต่อเติมบ้าน เพื่อไม่ให้สายเกินแก้

ปรึกษาสถาปนิกเพื่อต่อเติมบ้านให้ถูกต้องตามกฎหมาย

ต่อเติมระเบียงหน้าบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ ต่อเติมบ้านอย่างไรให้ถูกกฎหมาย

1. ต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงาน

ไม่ว่าจะต่อเติมบ้านชั้นเดียว หรือต่อเติมบ้าน 2 ชั้น หรือต่อเติมระเบียงหน้าบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ ต่อเติมข้างบ้าน หากครอบคลุมพื้นที่เกิน 5 ตารางเมตร หรือมีการเพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน หรือมีการเปลี่ยนแปลงด้วยการใช้วัสดุหรือขนาดที่ต่างไปจากเดิม หรือมีการเปลี่ยนแปลงที่ทำให้น้ำหนักบ้านเพิ่มขึ้น เจ้าของบ้านจะต้องทำเรื่องขออนุญาตกับเจ้าพนักงานขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นก่อน จึงจะดำเนินการได้

5 เคสที่ไม่ต้องขออนุญาต ถ้าคิดจะต่อเติมบ้าน

2. ต้องมีสถาปนิกและวิศวกรควบคุม

ในการขออนุญาตต่อเติมระเบียงหน้าบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ ต่อเติมบ้านกับเจ้าพนักงาน เจ้าของบ้านก็ต้องมีแบบแปลนบ้าน ที่ได้รับการรับรองจากสถาปนิกผู้ออกแบบและวิศวกรผู้ควบคุมการก่อสร้าง และในกรณีการเปลี่ยนแปลงวัสดุ เช่น การเปลี่ยนพื้นจากไม้เป็นกระเบื้อง ก็ต้องให้สถาปนิกหรือวิศวกรก่อสร้างช่วยคำนวณน้ำหนัก เพื่อสรุปว่าการต่อเติมข้างบ้านจะเข้าข่ายต้องขออนุญาตก่อนหรือไม่

3. ต้องทำตามกฎหมายระยะร่นและที่เว้นว่าง

ไม่ว่าจะเป็นการก่อสร้างหรือต่อเติมระเบียงหน้าบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ ต่อเติมข้างบ้าน ล้วนต้องอยู่ในการควบคุมของกฎหมายระยะร่นและที่เว้นว่าง ซึ่งสรุปได้ดังนี้

• ต้องมีระยะร่นระหว่างตัวอาคารกับจุดกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 3 เมตร
• ต้องมีที่เว้นว่างระหว่างตัวอาคารกับเขตที่ดินด้านหน้าอย่างน้อย 3 เมตร ด้านหลังและด้านข้างอย่างน้อย 2 เมตร
• ต้องมีขอบเขตอาคารไม่เกิน 70% ของที่ดิน โดยนับจากชั้นที่กว้างที่สุด

ทั้งนี้ระยะร่นและที่เว้นว่างดังกล่าวขึ้นอยู่กับความกว้างถนน ประเภทและความสูงอาคาร ยกตัวอย่างการต่อเติมข้างบ้านทาวน์โฮมอย่างถูกต้องตามกฎหมาย พื้นที่หลังทาวน์โฮมจะต้องมีที่ว่างทุกหลัง และในกรณีการต่อเติมข้างบ้าน หากผนังด้านนั้นมีประตูหรือหน้าต่าง ก็จะต่อเติมจนชิดรั้วบ้านไม่ได้ ต้องเว้นระยะห่างไม่น้อยกว่า 2 ม. แต่ถ้าเป็นผนังทึบต้องเว้นระยะห่างไม่น้อยกว่า 50 ซม.

สรุประยะร่น ที่เว้นว่าง และขอบเขตอาคาร

4. ต้องได้รับการยินยอมจากเพื่อนบ้าน

เพราะการต่อเติมบ้าน ต้องไม่สร้างความเดือดร้อนให้กับผู้อื่น ดังนั้น เจ้าของบ้านจำเป็นต้องพูดคุยขอความยินยอมจากเพื่อนบ้านก่อนการต่อเติมด้วย และในบางกรณี เช่น การต่อเติมข้างบ้านด้วยผนังทึบชิดรั้วบ้านด้านข้าง ก็ต้องมีหนังสือยินยอมจากเพื่อนบ้านเป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อป้องกันความขัดแย้งกันในอนาคต

ต่อเติมบ้านผิดกฎหมายจะโดนอะไรบ้าง

หากการต่อเติมระเบียงหน้าบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ ต่อเติมบ้านเข้าข่ายต้องขออนุญาต แต่ไม่ขออนุญาต หรือขออนุญาตแล้ว แต่ไม่ทำตามที่ขออนุญาต เจ้าของบ้านจะต้องโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท จนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง แต่ถ้าเจ้าของบ้านถูกร้องเรียน และพบว่าต่อเติมบ้านแบบผิดกฎหมาย จะต้องโทษจำคุกไม่เกิน 6 เดือน หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกิน 30,000 บาท จนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง

สุดท้ายนี้จะเห็นว่า บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, ทาวน์เฮ้าส์ และทาวน์โฮมที่ต่อเติมครัวด้านหลังส่วนใหญ่จะผิดกฎหมาย (ไม่มีเว้นที่ว่างด้านหลัง 2 เมตร) แต่ตราบใดที่การต่อเติมระเบียงหน้าบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ ต่อเติมหลังคาจอดรถด้านหน้าและการต่อเติมข้างบ้านนั้นยังไม่สร้างความเดือดร้อนกับผู้อื่น ก็อาจจะยังไม่เป็นปัญหา แต่ถ้ามีการร้องเรียนหรือเกิดอัคคีภัย แล้วส่วนที่ต่อเติมไปขัดขวางการหนีไฟหรือการทำงานของเจ้าหน้าที่ดับเพลิง เจ้าของทาวน์โฮมก็จะผิดเต็ม ๆ ดังนั้น เริ่มต้นต่อเติมบ้านให้ถูกกฎหมายตั้งแต่แรกจะสบายใจกว่า

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ภาษีมรดกคืออะไร

ภาษีมรดกปี 2564 ไม่ได้ปรับรายละเอียดจากปีที่ประกาศใช้ใน พ.ร.บ.ภาษีการรับมรดก โดยยังคงความหมายภาษีมรดกไว้ว่า เป็นภาษีที่เรียกเก็บจากผู้ได้รับมรดกที่มีมูลค่าสุทธิรวมเกิน 100 ล้านบาท มีชื่อเรียกแบบเต็มว่า ภาษีการรับมรดก โดยทรัพย์สินมรดกที่จะต้องเสียภาษีมีทั้งหมด 5 ประเภท ได้แก่

• อสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้านหรือที่ดิน
• หลักทรัพย์ เช่น ตั๋วเงินคลังหรือพันธบัตร
• เงินฝาก
• ยานพาหนะที่มีหลักฐานทางทะเบียน เช่น รถยนต์หรือรถจักรยานยนต์
• ทรัพย์สินทางการเงินอื่น ๆ (หากแต่มีการประกาศเพิ่มในอนาคต)

ซึ่งอัตราค่าเก็บภาษีมรดกแบ่งออกเป็น 5% และ 10% ตามเงื่อนไขที่กรมสรรพากรตั้งไว้

ทายาทโดยธรรม 6 อันดับ เรื่องควรรู้เกี่ยวกับมรดก

กรณีใดบ้างที่ต้องเสียภาษีมรดก

จากที่กล่าวข้างต้นถึงความเข้าใจผิดเรื่องการเสียภาษีมรดก ไม่ใช่ทุกกรณีที่ต้องเสียภาษีนี้ แต่ผู้ได้รับมรดกจะต้องเสียภาษีเมื่อทรัพย์สินมรดกที่ได้รับ มีมูลค่าสุทธิเกิน 100 ล้านบาท โดยเสียภาษีมรดกในอัตราภาษีคงที่ และแบ่งออกเป็น 2 อัตราดังที่ระบุไว้ ดังนี้

• บุคคลทั่วไปที่ไม่เกี่ยวข้องทางสายเลือดกับผู้ให้มรดก จะต้องเสียภาษีมรดกในอัตราคงที่ 10%
• หากผู้รับมรดกเป็นบุพการี เช่น พ่อแม่ ปู่ย่าตายาย หรือผู้สืบสันดาน เช่น บุตรหลาน จะได้รับการลดหย่อนอัตราภาษี เหลือเพียงแค่ 5% เท่านั้น

กรณีใดบ้างที่ได้รับการยกเว้นภาษีมรดก

• กรณีที่ผู้ได้รับมรดกเป็นสามีหรือภรรยาของผู้ให้มรดก และได้มีการจดทะเบียนสมรสอย่างถูกต้องตามกฎหมาย ผู้นั้นจะได้รับการยกเว้นการเก็บภาษีมรดก
• หากยกมรดกให้กับหน่วยงานของรัฐ มรดกนั้นจะได้รับการยกเว้นภาษีมรดก ไม่ต้องจ่ายแม้แต่บาทเดียว

กฎหมายมรดกที่ดิน กับ 4 เรื่องต้องรู้ ใครเป็นผู้รับมรดกที่ดินได้บ้าง

วิธีการคำนวณภาษีมรดก

เมื่อเป็นเรื่องของตัวเลขและการคำนวณ หลายคนก็พากันส่ายหน้า โดยเฉพาะภาษีมรดกที่เป็นจำนวนเงินหลักร้อยล้าน แต่จริง ๆ แล้ว หลักการคำนวณภาษีไม่ได้มีความซับซ้อนอย่างที่คิด และสามารถคำนวณได้ด้วยตนเอง ดูตัวอย่างการคำนวณอัตราภาษีมรดกที่ดินในแบบ 5% และ 10% เพื่อความเข้าใจมากขึ้น

การคำนวณภาษีมรดกในอัตราคงที่ 5% สำหรับบุพการีและผู้สืบสันดาน

ขั้นตอนที่ 1 คำนวณหามูลค่ามรดกที่ต้องเสียภาษี

สูตร     มูลค่ามรดกสุทธิ – 100 ล้านบาท* = มูลค่ามรดกที่ต้องเสียภาษี
           *มูลค่ามรดกที่ไม่ต้องเสียภาษีตาม พ.ร.บ. ภาษีการรับมรดก

ตัวอย่าง
นาง ก. ผู้ซึ่งเป็นมารดาของเจ้าของมรดก ได้รับมรดกเป็นที่ดินมูลค่าสุทธิ 150 ล้านบาท โดยที่เจ้าของมรดกไม่มีหนี้สินใด ๆ มูลค่ามรดกที่ต้องเสียภาษี คือ 150,000,000 – 100,000,0000 = 50,000,000 บาท

ขั้นตอนที่ 2 คำนวณหาภาษีมรดก

สูตร     มูลค่ามรดกที่ต้องเสียภาษี x อัตราภาษีคงที่ 5% = ภาษีมรดก

ตัวอย่าง
จากมูลค่ามรดกที่ต้องเสียภาษีของนาง ก. คือ 50 ล้านบาท นาง ก. ต้องเสียภาษีมรดกอัตราคงที่ 5% จะเท่ากับ 50,000,000 x 5% = 2,500,000 บาท

สรุปได้ว่า นาง ก. จะต้องเสียภาษีมรดกเป็นจำนวนเงินทั้งสิ้น 2 ล้าน 5 แสนบาท

การคำนวณภาษีมรดกในอัตราคงที่ 10% สำหรับบุคคลทั่วไป

ขั้นตอนที่ 1 คำนวณหามูลค่ามรดกที่ต้องเสียภาษี

สูตร     มูลค่ามรดกสุทธิ – 100 ล้านบาท* = มูลค่ามรดกที่ต้องเสียภาษี
           *มูลค่ามรดกที่ไม่ต้องเสียภาษีตาม พ.ร.บ. ภาษีการรับมรดก

ตัวอย่าง
นาย ข. ซึ่งไม่ได้มีความเกี่ยวข้องใด ๆ กับเจ้าของมรดก ได้รับมรดกเป็นที่ดินมูลค่าสุทธิ 150 ล้านบาท โดยที่เจ้าของมรดกไม่มีหนี้สินใด ๆ มูลค่ามรดกที่ต้องเสียภาษี คือ 150,000,000 – 100,000,0000 = 50,000,000 บาท

ขั้นตอนที่ 2 คำนวณหาภาษีมรดก

สูตร       มูลค่ามรดกที่ต้องเสียภาษี x อัตราภาษีคงที่ 10% = ภาษีมรดก

ตัวอย่าง
จากมูลค่ามรดกที่ต้องเสียภาษีของนาย ข. คือ 50 ล้านบาท นาย ข. ต้องเสียภาษีมรดกอัตราคงที่ 10% จะเท่ากับ 50,000,000 x 10% = 5,000,000 บาท

สรุปได้ว่า นาย ข. จะต้องเสียภาษีมรดกเป็นจำนวนเงินทั้งสิ้น 5 ล้านบาทการชำระภาษีมรดก

ผู้ได้รับมรดกมูลค่าสุทธิเกิน 100 ล้านบาท จะต้องยื่นแบบแสดงรายการภาษีการรับมรดก (ภ.ม.60) โดยสามารถพิมพ์จากระบบเครือข่ายอินเทอร์เน็ตของกรมสรรพากร และดำเนินการชำระภาษีภายใน 150 วันนับแต่วันที่ได้รับมรดก ณ สำนักงานสรรพากรพื้นที่สาขาแห่งใดแห่งหนึ่ง

กรณีที่ไม่สามารถจ่ายภาษีเต็มจำนวนได้

จากการคำนวณจะเห็นได้ว่า ภาษีมรดกเป็นจำนวนเงินไม่ใช่น้อย ผู้รับมรดกหลายคนจึงไม่สามารถจ่ายภาษีได้เต็มจำนวน กฎหมายจึงอนุโลมให้ผู้ได้รับมรดกยื่นเรื่องผ่อนชำระการจ่ายภาษีมรดกได้สูงสุดถึง 5 ปี และถ้าสามารถจ่ายภาษีจนหมดภายในเวลา 2 ปี จะไม่ต้องเสียดอกเบี้ยเพิ่มเติมอีกด้วย

Guide

ขายบ้านมรดก มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง

การเรียกคืนภาษีมรดก

กรณีที่ไม่จำเป็นต้องจ่ายภาษีมรดกหรือจ่ายเกินจำนวน เราจะรักษาผลประโยชน์ได้อย่างไรบ้าง ข้อกฎหมายได้คำนึงถึงจุดนี้ไว้แล้ว โดยผู้จ่ายภาษีจะต้องยื่นคำร้องขอคืนภาษีการรับมรดก โดยใช้คำร้องขอคืนเงินภาษีอากร (ค.10) ภายใน 5 ปีนับแต่วันชำระภาษีทั้งหมด

ซึ่งต้องยื่นพร้อมเอกสารอีก 3 อย่าง คือ ใบเสร็จรับเงินภาษีการรับมรดก หลักฐานแสดงการเสียภาษีการรับมรดกไว้เกิน และหลักฐานอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับประเด็นที่ขอคืน เพียงเท่านี้เราก็จะได้ภาษีคืนทุกบาททุกสตางค์ตามที่สมควร

บทลงโทษสำหรับผู้เลี่ยงภาษีมรดก

• หากผู้ได้รับมรดกไม่ยื่นภาษีโดยเหตุสมควร มีโทษปรับไม่เกิน 500,000 บาท และเสียเบี้ยปรับอีก 1 เท่าจากภาษีที่ต้องจ่าย
• ผู้ได้รับมรดกยื่นภาษีแต่ไม่ครบถ้วนหรือไม่ตรงตามความเป็นจริง ต้องเสียเบี้ยปรับอีก 5 เท่าของภาษีที่ต้องจ่าย

นี่เป็นเพียงความรู้ส่วนหนึ่งเกี่ยวกับภาษีมรดก ซึ่งยังมีข้อมูลอีกมากพร้อมรายละเอียดปลีกย่อยที่ควรจะศึกษาไว้ ผู้ที่สนใจ สามารถศึกษาข้อมูลภาษีมรดกอสังหาฯ ฉบับเต็มเพิ่มเติมได้

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ภาษีหัก ณ ที่จ่าย เงินเดือนของคุณ จะถูกบริษัทหักภาษีไว้

ความจริงข้อหนึ่งที่มนุษย์เงินเดือนทุกคนทราบดีจากความจริงที่ปรากฎอยู่บนสลิปเงินเดือนก็คือเงินเดือนที่จ่ายกับเงินเดือนสุทธิที่ได้รับนั้นไม่เท่ากัน เพราะเงินเดือนที่จ่ายนั้นจะถูกหักสมทบเข้ากองทุนประกันสังคมส่วนหนึ่ง และอีกส่วนหนึ่งก็คือ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย เงินเดือนของคุณ ที่บริษัทหักไว้และบางคนอาจมีหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เพิ่มเติมขึ้นอยู่กับแต่ละบริษัท จากนั้นจึงจะเหลือเป็นเงินเดือนสุทธิที่โอนเข้าบัญชีเงินเดือนของพนักงานแต่ละคน

ทำไมบริษัทต้องหัก ภาษี ณ ที่จ่าย เงินเดือนของคุณ เอาไว้

ตามมาตรา 50 แห่งกฎหมายประมวลรัษฎากรกำหนดให้บุคคล ห้างหุ้นส่วน บริษัท สมาคม หรือคณะบุคคลซึ่งเป็นผู้จ่ายเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40 ต้องหักภาษีเงินได้ไว้ทุกคราวที่จ่ายเงินได้พึงประเมิน

บริษัทคำนวณภาษีที่หักไว้อย่างไร

สำหรับเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(1) และ 40(2) แต่ละงวดจ่าย ถ้าเป็นรายเดือนก็เท่ากับเงินเดือนแต่ละงวด ให้นำเงินได้พึงประเมินรายงวดนี้คูณด้วยจำนวนงวดที่จะต้องจ่ายตลอดทั้งปีภาษี ถ้าเป็นเงินเดือนก็คูณ 12 (1 ปีภาษีจ่ายเงินเดือน 12 ครั้ง) จะได้จำนวนเงินได้พึงประเมินทั้งหมดที่จ่ายออกไปตลอดปีภาษี

จากนั้นให้นำเงินได้พึงประเมินตลอดทั้งปีนี้ไปคำนวณภาษีตามอัตราภาษีตามเกษณฑ์ในมาตรา 48 จะได้จำนวนภาษีที่จะต้องหักไว้ ณ ที่จ่ายทั้งปี แล้วหารกลับด้วยจำนวนงวดที่ต้องจ่ายทั้งปีอีกครั้ง ก็จะได้จำนวนเงินภาษีที่บริษัทจะต้องหักเอาไว้ ณ ที่จ่ายในแต่ละงวด

ในกรณีที่ที่หารภาษีทั้งหมดที่ต้องหักไว้ด้วยจำนวนงวดแล้วเหลือเศษ ให้นำเศษนั้นไปรวมเข้ากับเงินภาษีที่จะต้องหัก ณ ที่จ่ายในงวดสุดท้ายของปีภาษี ซึ่งเมื่อรวมจำนวนเงินภาษีที่ต้องหัก ณ ที่จ่ายในแต่ละงวดเข้าด้วยกันก็จะเท่ากับจำนวนเงินภาษีทั้งหมดที่ต้องหักไว้ซึ่งคำนวณได้ก่อนหน้า

ตัวอย่าง การคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่าย เงินเดือนของคุณ ซึ่งบริษัทหักไว้

หากพนักงานมีเงินเดือน 30,000 บาท ภาษีหัก ณ ที่จ่าย เงินเดือนของคุณ แต่ละงวดจะถูกหักภาษีไว้แต่ละงวดเท่าไร และเหลือเงินเดือนสุทธิเท่าไร

เงินได้พึงประเมิน

เงินได้พึงประเมินรายงวด = 30,000 บาท

เงินได้พึงประเมินของพนักงานตลอดทั้งปี (จ่าย 12 งวดทุกเดือน) = 30,000 x 12 = 360,000 บาท

รายการหักเบื้องต้น

หัก ค่าใช้จ่าย 50% (ไม่เกิน 100,000 บาท) = 100,000 บาท

หัก ค่าลดหย่อนส่วนตัว = 60,000 บาท

หัก เข้ากองทุนประกันสังคม = 750 x 12 = 9,000 บาท

เงินได้พึงประเมินสุทธิ

เงินได้พึงประเมินสุทธิที่ต้องนำไปคำนวณภาษี = 360,000 – (100,000 + 60,000 + 9,000) = 191,000 บาท

คำนวณภาษีตามอัตราก้าวหน้าของภาษีเงินได้

หลังจากที่ได้ เงินได้พึงประเมินสุทธิที่่จะต้องนำไปคำนวณภาษีแล้ว จะต้องนำไปคำนวณตามอัตราก้าวหน้าของภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ดังนี้

150,000 บาทแรกยกเว้นภาษี

ส่วนที่เกินมา (191,000 - 150,000) = 41,000 บาท เสียภาษี 5% = 2,050 บาท

เงินได้พึงประเมินสุทธิทั้งปี 191,000 บาท ต้องเสียภาษีทั้งปี 2,050 บาท

จำนวนภาษีหัก ณ ที่จ่าย เงินเดือนของคุณ ที่บริษัทต้องหักภาษี 

จำนวนเงินที่ต้องหักไว้ ณ ที่จ่ายทั้งปี 2,050 บาท

จำนวนภาษีหัก ณ ที่จ่าย เงินเดือนของคุณ ที่บริษัทต้องหักภาษี แต่ละเดือน (งวด) = 2,050 ÷ 12 = 170.8 บาท

เงินเดือนสุทธิ

ดังนั้น ในแต่ละเดือนพนักงานจะเหลือ

เงินเดือนสุทธิ = เงินเดือน – กองทุนประกันสังคม – ภาษีหักไว้ ณ ที่จ่าย

เงินเดือนสุทธิ = 30,000 – 750 – 170 = 29,080 บาท

ภาษีหัก ณ ที่จ่าย เงินเดือนของคุณ ที่บริษัทหักภาษีไว้มากเกินไปทำอย่างไร

เมื่อยื่นแบบแสดงภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ภ.ง.ด.) แล้วบางคนได้คืนภาษีจำนวนมาก สาเหตุหนึ่งนั้นมาจากการที่บริษัทหักภาษี ณ ที่จ่าย เงินเดือนของคุณเอาไว้มากเกินไป จากการที่บริษัทไม่ทราบว่าพนักงานมีรายการลดหย่อนภาษีอื่น ๆ เช่น คู่สมรส บุตร ค่าอุปการะคนพิการ เบี้ยประกันสุขภาพ เบี้ยประกันชีวิต กองทุนต่าง ๆ ดอกเบี้ยเงินกู้อสังหาฯ 

ทำให้เงินได้พึงประเมินของพนักงานที่บริษัทนำไปคำนวณภาษีที่ต้องหักไว้มีสูง และหักภาษีแก่พนักงานเอาไว้มาก แต่พนักงานก็สามารถแจ้งข้อมูลการลดหย่อนต่าง ๆ ที่พนักงานมีอยู่แก่บริษัทได้โดยการกรอกแบบแจ้งรายการเพื่อการหักลดหย่อน (ล.ย.01)

ทำไมต้องจ่ายเงินภาษีเพิ่มจำนวนมาก

กรณีนี้ตรงข้ามกับประเด็นก่อนหน้าคือบริษัทหักภาษี ณ ที่จ่ายไว้น้อยเกินไป ซึ่งมักเกิดขึ้นกับผู้ที่ย้ายงานในช่วงปีภาษี โดยที่ทำงานแห่งที่ 2 จะประเมินเงินได้พึงประเมินของทั้งปีโดยคูณด้วยจำนวนเดือนที่เหลือในปีภาษี ทำให้จำนวนเงินได้นั้นถูกนำไปคิดภาษีในอัตราที่ต่ำกว่าที่ควรจะเป็น หรืออาจจะไม่ถึงเกณฑ์ที่จะต้องเสียภาษีเลยก็ได้

ทำให้สุดท้ายแล้วบริษัทหักภาษีไว้น้อยกว่าที่ควรจะเป็น เมื่อสิ้นปีภาษีแล้วนำเงินได้จากที่ทำงานทั้ง 2 แห่งมารวมกันจึงพบว่ามีภาษีที่ต้องเสียเพิ่มจำนวนมาก

สามารถดาวน์โหลด คู่มือการหักภาษี ณ ที่จ่าย จากกรมสรรพากร ได้ที่นี่

หากมีข้อสงสัยเรื่องภาษีสอบถามได้ที่คอลเซ็นเตอร์กรมสรรพากร 1161 หรือบริการสอบถามออนไลน์ที่นี่

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ Online Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com 

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

การขายทอดตลาดคืออะไร

การขายทอดตลาด คือ บ้านหรือคอนโดที่เจ้าของเดิมไม่สามารถผ่อนส่งธนาคารได้ตามกำหนดเป็นระยะเวลาหนึ่ง หรือมีคดีความที่ทำให้ต้องถูกยึดทรัพย์สิน ทำให้ธนาคารหรือผู้ยึดทรัพย์นั้นนำทรัพย์สินดังกล่าวไปขายเพื่อนำเงินมาชดใช้ค่าใช้จ่าย โดยส่วนใหญ่ทรัพย์ขายทอดตลาดจะถูกนำมาขายโดยกองบังคับคดี หรือทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ที่ธนาคารนำมาขาย

โดยทรัพย์ขายทอดตลาดมักจะต้องขายออกไปให้ได้ในระยะเวลาที่กำหนด ราคาจึงมักต่ำกว่าราคาซื้อขายตามท้องตลาดโดยปกติ ดังนั้น การซื้อทรัพย์ขายทอดตลาดจึงเป็นการซื้อบ้านหรือคอนโดที่มีราคาถูกกว่าการซื้อบ้านหรือคอนโดในโครงการใหม่ ๆ หรือโครงการมือหนึ่ง

Guide

กรมบังคับคดี ขายทอดตลาดทรัพย์สิน ประมูลบ้านมือสอง 4 ขั้นตอนที่ควรรู้

รายละเอียดของการคัดค้านการขายทอดตลาดตามกฎหมายใหม่

รายละเอียดของการคัดค้านการขายทอดตลาดตามกฎหมายใหม่ จากพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่ 30) พ.ศ. 2560 ส่วนที่ 8 การขายหรือจําหน่าย มาตรา 331 ภายใต้บังคับมาตรา 332 และมาตรา 336 เมื่อได้ยึดทรัพย์สินหรืออายัดสิทธิเรียกร้องทั้งหมดหรือบางส่วนของลูกหนี้ตามคําพิพากษา หรือได้มีการส่งมอบทรัพย์สินตามสิทธิเรียกร้องที่ถูกอายัดแก่เจ้าพนักงานบังคับคดีแล้ว

ถ้าไม่มีเหตุสมควรงดการบังคับคดีไว้ก่อน ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีดําเนินการขายทอดตลาดทรัพย์สินหรือสิทธิเรียกร้องนั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และกฎกระทรวงว่าด้วยการนั้นหรือตามที่ศาลมีคําสั่งกําหนด หรือขายโดยวิธีการทางอิเล็กทรอนิกส์ตามที่กําหนดในกฎกระทรวง

ก่อนการขายทอดตลาดทรัพย์สินหรือสิทธิเรียกร้องตามวรรคหนึ่ง เจ้าพนักงานบังคับคดีต้องแจ้งกําหนดวัน เวลา และสถานที่ซึ่งจะทําการขายทอดตลาดให้บรรดาผู้มีส่วนได้เสียในการบังคับคดี ซึ่งปรากฏตามทะเบียนหรือประการอื่นได้ทราบด้วย โดยจะทําการขายทอดตลาดในวันหยุดงานหรือในเวลาใด ๆ นอกเวลาทําการปกติก็ได้ ทั้งนี้ กําหนดวันและเวลาขายดังกล่าวจะต้องไม่น้อยกว่า 60 วันนับแต่วันยึด อายัด หรือส่งมอบทรัพย์สินนั้น

เพื่อให้การขายทอดตลาดเป็นไปด้วยความเที่ยงธรรม บุคคลผู้มีส่วนได้เสียในการบังคับคดีมีสิทธิเต็มที่ในการเข้าสู้ราคาเองหรือหาบุคคลอื่นเข้าสู้ราคาเพื่อให้ได้ราคาตามที่ตนต้องการ และเมื่อเจ้าพนักงานบังคับคดีเคาะไม้ขายให้แก่ผู้เสนอราคาสูงสุดแล้ว ห้ามมิให้บุคคลผู้มีส่วนได้เสียในการบังคับคดีทั้งหลายหยิบยกเรื่องราคาที่ได้จากการขายทอดตลาดมีจํานวนต่ำเกินสมควรมาเป็นเหตุขอให้มีการเพิกถอนการขายทอดตลาดนั้นอีก

Guide

ซื้อบ้านขายทอดตลาด เจ้าของเดิมไม่ย้ายออกทำอย่างไร

การคัดค้านการขายทอดตลาดตามกฎหมายใหม่ทำได้ยากขึ้นจริงหรือไม่

จากพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่ 30) พ.ศ. 2560 ส่วนที่เกี่ยวกับการขายทอดตลาดตามที่ได้มีผู้แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับ พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่ 30) พ.ศ. 2560 ว่าไม่ให้สิทธิลูกหนี้ในการคัดค้านราคาว่าราคาที่ขายทอดตลาดได้เป็นราคาต่ำเกินสมควร และเป็นการเร่งรัดขายทอดตลาด ทำให้ลูกหนี้ตามคำพิพากษาได้รับผลกระทบนั้น

กรมบังคับคดีขอชี้แจงเพื่อความเข้าใจที่ถูกต้องเกี่ยวกับพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่ 30) พ.ศ. 2560 ที่เกี่ยวกับการขายทอดตลาด ดังนี้

เรื่องการคัดค้านราคาในการขายทอดตลาด มีการเสนอร่างกฎหมายไว้แต่มีการแก้ไขปรับปรุงในชั้นกรรมาธิการวิสามัญพิจารณาร่างพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่..) พ.ศ. .... เนื่องจากเห็นว่าการอนุญาตให้มีการคัดค้านราคาและผูกพันราคาจะทำให้การขายทอดตลาดเนิ่นช้าไปโดยไม่จำเป็น และเป็นอุปสรรคต่อการขายทอดตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งน่าจะต้องขายได้รวดเร็ว

อีกทั้งหลักการขายหรือจ่าหน่ายได้กำหนดไว้ในมาตรา 331 วรรคหนึ่ง และกำหนดสิทธิของผู้มีส่วนได้เสียในการบังคับคดีไว้ในมาตรา 331 วรรคสาม ให้มีสิทธิเข้าสู้ราคาหรือหาบุคคลอื่นเข้าสู้ราคาเพื่อให้ได้ราคาตามที่ตนต้องการได้ และห้ามไม่ให้ผู้มีส่วนได้เสียคัดค้านเรื่องราคาต่ำอีก เพราะที่ผ่านมาเป็นปัญหาในทางปฏิบัติอย่างมาก

ปัจจุบันการขายทอดตลาดหากมีผู้คัดค้านราคาว่าราคาที่มีผู้เสนอต่ำ เจ้าพนักงานบังคับคดีจะต้องเลื่อนการขาย เพื่อให้ผู้มีส่วนได้เสียไปหาผู้มาสู้ราคาให้ได้ในราคาที่ตนต้องการ ซึ่งการแก้ไขมาตรา 331 วรรคสาม เรื่องสิทธิของผู้มีส่วนได้เสีย ในการเข้าสู้ราคาหรือหาบุคคลอื่นมาเข้าสู้ราคา และห้ามร้องเพิกถอนการขายด้วยเหตุราคาต่ำอีก เป็นการให้สิทธิผู้มีส่วนได้เสียอย่างเต็มที่ในการเข้าซื้อทรัพย์เอง หรือหาบุคคลอื่นมาสู้ราคาให้ได้ราคาตามที่ตนต้องการและมีเวลามากกว่าเดิมในการหาผู้ซื้อทรัพย์ให้ได้ในราคาที่ตนต้องการดังนั้นประมวลกฎหมาย วิธีพิจารณาความแพ่งที่แก้ไขใหม่นี้ มิได้ตัดสิทธิของผู้มีสิทธิได้เสียแต่อย่างใด

นอกจากนี้ที่ผ่านมาการกำหนดจำนวนนัดที่ขายทอดตลาดที่กำหนดไว้ 6 นัดในประกาศขายแต่ละครั้งนั้น จากการวิเคราะห์พบว่าจำนวนนัดที่ขายทอดตลาดไม่ได้มีผลต่อราคาที่จะสูงขึ้น หรือลดลงแต่ประการใด เนื่องจากการขายทอดตลาดเป็นเรื่องของกลไกตลาด และเป็นไปตามหลักอุปสงค์ และอุปทาน

ตลอดจนสภาพของทรัพย์นั้น ๆ ประกอบกับจากผลการขายทอดตลาดที่ผ่านมาพบว่ากรณีที่ลูกหนี้หาคนซื้อได้จะมาดูแลการขายตั้งแต่การขายนัดแรก ๆ แต่ลูกหนี้ส่วนใหญ่ไม่ค่อยมาดูแลการขาย ซึ่งเจ้าพนักงานบังคับคดีได้แจ้งกำหนดนัดขายทอดตลาดให้ลูกหนี้ ทราบทุกครั้ง แสดงให้เห็นว่าการขายช้าหรือเร็วไม่ได้มีผลต่อการรักษาสิทธิของลูกหนี้แต่อย่างใด

นอกจากนี้ การประชาสัมพันธ์เรื่องการขายทอดตลาดให้เป็นที่รู้จักแพร่หลาย และเปิดโอกาสให้ประชาชนที่สนใจเข้าถึงการขายทอดตลาดอย่างทั่วถึงซึ่งกรมบังคับคดีได้ดำเนินการมาโดยตลอด จะเป็นการเพิ่มโอกาสให้มีการแข่งราคาเพิ่มมากขึ้น อันจะส่งผลต่อราคาขายทอดตลาด

โดยสรุปแล้ว การแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มิได้ทำให้ลูกหนี้ตามคำพิพากษาต้องเสียสิทธิ หรือทำให้ราคาขายทอดตลาดต่ำลงแต่อย่างใด กฎหมายได้คำนึงถึงการให้ความเป็นธรรมและสิทธิของคู่ความทุกฝ่าย และลดขั้นตอน เนื่องจากหากสามารถขายทอดตลาดได้เร็ว จะมีส่วนช่วยให้ลดภาระของดอกเบี้ยที่ลูกหนี้ตามคำพิพากษาต้องรับผิดชอบ

ขั้นตอนการยื่นคำร้องขอให้กำหนดหรือคัดค้านวิธีการขายต่อเจ้าพนักงานบังคับคดี

ก่อนประกาศขายทอดตลาด ผู้มีส่วนได้เสียในการบังคับคดีแก่ทรัพย์สินซึ่งจะต้องขาย อาจร้องขอให้เจ้าพนักงานบังคับคดี รวม หรือ แยกขายทรัพย์สิน หรือ ขอให้ขายทรัพย์สินนั้นตามลำดับที่กำหนดได้ แต่อย่างไรก็ตาม เมื่อเจ้าพนักงานบังคับคดีประกาศขายทอดตลาด จะระบุลำดับทรัพย์สินที่จะทำการขายทอดตลาด และจะระบุด้วยว่า จะขายรวม หรือแยกขาย

ดังนั้น เมื่อผู้มีส่วนได้เสียได้รับประกาศขายทอดตลาด จะต้องร้องคัดค้านต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีก่อนวันขายทอดตลาด แต่ต้องไม่ช้ากว่า 3 วัน นับแต่วันทราบวิธีการขาย หากเจ้าพนักงานบังคับคดีไม่ยอมปฏิบัติตามคำร้องขอ หรือ ตามคำคัดค้าน ผู้มีส่วนได้เสียจะต้องยื่นคำร้องต่อศาลภายใน 2 วัน นับแต่วันที่เจ้าพนักงานบังคับคดีปฏิเสธไม่ปฏิบัติตามคำร้องขอ หรือตามคำคัดค้าน ตามมาตรา 332 วรรคสอง

ในกรณีที่มีการยึดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง โดยปกติ เจ้าพนักงานบังคับคดีจะทำการขายทอดตลาดรวมกันไปทั้งที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง

ในกรณีที่มีการนำยึดไว้หลายคดี หากจะต้องทำการขายรวมกันไป โดยปกติเจ้าพนักงานบังคับคดีจะทำการประกาศขายทอดตลาดพร้อมกัน โดยมีเงื่อนไขว่าผู้ที่สนใจประมูลซื้อจะต้องแยกราคาที่เสนอซื้อ ในแต่ละคดี

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

กฎหมายบันไดหนีไฟ 2 ฉบับที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยเป็นอย่างไร

บันไดหนีไฟ กฎหมายที่เกี่ยวข้องมีด้วยกัน 2 ฉบับดังนี้

กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2542) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522

จากกฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ออกตามความในพระราชบัญญํติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ส่วนที่ 4 เกี่ยวกับบันไดหนีไฟ โดยกำหนดไว้ดังนี้

1. อาคารที่สูงตั้งแต่ 4 ชั้นขึ้นไป และสูงไม่เกิน 23 เมตร หรืออาคารที่สูง 3 ชั้นและมีดาดฟ้าเหนือชั้นที่ 3 ที่มีพื้นที่เกิน 16 ตารางเมตร นอกจากมีบันไดของอาคารตามปกติแล้ว ต้องมีบันไดหนีไฟที่ทำด้วยวัสดุทนไฟอย่างน้อย 1 แห่ง และต้องมีทางเดินไปยังบันไดหนีไฟนั้นได้โดยไม่มีสิ่งกีดขวาง

2. บันไดหนีไฟต้องมีความลาดชันน้อยกว่า 60 องศา เว้นแต่ตึกแถวและบ้านแถวที่สูงไม่เกิน 4 ชั้น ให้มีบันไดหนีไฟที่มีความลาดชันเกิน 60 องศาได้ และต้องมีชานพักบันไดทุกชั้น

3. บันไดหนีไฟภายนอกอาคารต้องมีความกว้างสุทธิไม่น้อยกว่า 60 เซนติเมตร และต้องมีผนังส่วนที่บันไดหนีไฟพาดผ่านเป็นผนังทึบก่อสร้างด้วยวัสดุถาวะที่เป็นวัสดุทนไฟ

บันไดหนีไฟ ถ้าทอดไม่ถึงพื้นชั้นล่างของอาคารต้องมีบันไดโลหะที่สามารถเลื่อนหรือยืดหรือหย่อนลงมาจนถึงพื้นชั้นล่างได้

4. บันไดหนีไฟภายในอาคารต้องมีความกว้างสุทธิไม่น้อยกว่า 80 เซนติเมตร มีผนังทึบก่อสร้างด้วยวัสดุถาวรที่เป็นวัสดุทนไฟกั้นโดยรอบ เว้นแต่ส่วนที่เป็นช่งอระบายอากาศและช่องประตูหนีไฟ และต้องมีอากาศถ่ายเทจากภายนอกอาคารได้โดยแต่ละชั้นต้องมีช่องระบายอากาศที่เปิดสู่ภายนอกอาคารได้มีพื้นที่รวมกันไม่น้อยกว่า 1.4 ตารางเมตร กับต้องมีแสงสว่างให้เพียงพอทั้งกลางวันและกลางคืน

5. ประตูหนีไฟต้องทำด้วยวัสดุทนไฟ มีความกว้างสุทธิไม่น้อยกว่า 80 เซนติเมตร สูงไม่น้อยกว่า 1.90 เมตร และต้องทำเป็นบานเปิดชนิดผลักออกสู่ภายนอกเท่านั้น กับต้องติดอุปกรณ์ชนิดที่บังคับให้บานประตูปิดได้เอง และต้องสามารถเปิดออกได้โดยสะดวกตลอดเวลา ประตูหรือทางออกสู่บันไดหนีไฟต้องไม่มีธรณีหรือขอบกั้น

6. พื้นหน้าบันไดหนีไฟต้องกว้างไม่น้อยกว่าความกว้างของบันไดและอีกด้านหนึ่งกว้างไม่น้อยกว่า 1.50 เมตร

ทั้งนี้ ในส่วนของห้องแถวหรือตึกแถว ต้องมีที่ว่างด้านหลังอาคารกว้างไม่น้อยกว่า 3 เมตร เพื่อใช้ติดต่อถึงกัน โดยไม่ให้มีส่วนใดของอาคารยื่นล้ำเข้าไปในพื้นที่ดังกล่าว เว้นแต่การสร้างบันไดหนีไฟภายนอกอาคารที่ยื่นล้ำไม่เกิน 1.40 เมตร

ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544

จากข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 กำหนดเกี่ยวกับบันไดหนีไฟไว้ดังนี้

1. อาคารที่มีชั้นใต้ดินตั้งแต่ 2 ชั้นขึ้นไป นอกจากจะมีบันไดตามปกติแล้วจะต้องมีทางหนีไฟโดยเฉพาะอย่างน้อยอีกหนึ่งทางด้วย

2. บันไดหนีไฟต้องทำด้วยวัสดุทนไฟและถาวร มีความกว้างไม่น้อยกว่า 90 เซนติเมตร และไม่เกิน 150 เซนติเมตร ลูกตั้งสูงไม่เกิน 20 เซนติเมตร และลูกนอนกว้างไม่น้อยกว่า 22 เซนติเมตร ชานพักกว้างไม่น้อยกว่าความกว้างของบันได มีราวบันไดสูง 90 เซนติเมตร ห้ามสร้างบันไดหนีไฟเป็นแบบบันไดเวียน

พื้นหน้าบันไดหนีไฟต้องกว้างไม่น้อยกว่าความกว้างของบันได และอีกด้านหนึ่งกว้างไม่น้อยกว่า 1.50 เมตร

กรณีใช้ทางลาดหนีไฟแทนบันไดหนีไฟ ความลาดชันของทางหนีไฟดังกล่าวต้องมีความลาดชันไม่เกินกว่าร้อยละ 12

3. บันไดหนีไฟภายในอาคารที่ไม่ใช่อาคารสูง ต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 90 เซนติเมตร มีผนังทึบก่อสร้างด้วยวัสดุทนไฟและถาวรกั้นโดยรอบ เว้นแต่ส่วนที่เป็นช่องระบายอากาศและช่องประตูหนีไฟ และแต่ละชั้นต้องมีช่องระบายอากาศที่เปิดสู่ภายนอกได้มีพื้นที่รวมกันไม่น้อยกว่า 1.40 ตารางเมตร โดยต้องมีแสงสว่างให้เพียงพอทั้งกลางวันและกลางคืน

บันไดหนีไฟภายในอาคารที่เป็นอาคารขนาดใหญ่พิเศษ ที่ไม่สามารถเปิดช่องระบายอากาศได้ ต้องมีระบบอัดลมภายในช่องบันไดหนีไฟที่มีความดันลมขณะใช้งานไม่น้อยกว่า 38.6 ปาสกาลมาตร ที่ทำงานได้โดยอัตโนมัติเมื่อเกิดเพลิงไหม้ และบันไดหนีไฟที่ลงหรือขึ้นสู่พื้นของอาคารนั้นต้องอยู่ในตำแหน่งที่สามารถออกสู่ภายนอกได้โดยสะดวก

4. ตึกแถวหรือบ้านแถวที่มีจำนวนชั้นไม่เกิน 4 ชั้น หรือสูงไม่เกิน 15 เมตรจากระดับถนน บันไดหนีไฟจะอยู่ในแนวดิ่งก็ได้แต่ต้องมีชานพักบันไดทุกชั้น โดยมีความกว้างไม่น้อยกว่า 60 เซนติเมตร ระยะห่างของชั้นบันไดแต่ละชั้นไม่มากกว่า 40 เซนติเมตร และติดตั้งในส่วนที่ว่างทงเดินด้านหลังอาคารได้ บันไดขั้นสุดท้ายอยู่สูงจากระดับพื้นดินได้ไม่เกิน 3.50 เมตร

5. ตำแหน่งที่ตั้งบันไดหนีไฟ (ยกเว้นกรณีตึกแถวหรือบ้านแถว) ต้องมีระยะห่างระหว่างประตูห้องสุดท้ายด้านทางเดินที่เป็นทางตันไม่เกิน 10 เมตร

ระยะห่างระหว่างบันไดหนีไฟตามทางเดินต้องไม่เกิน 60 เมตร

ต้องมีบันไดหนีไฟจากชั้นบนสุดหรือดาดฟ้าสู่พื้นดินถ้าเป็นบันไดหนีไฟภายในอาคารและถึงพื้นชั้นสองถ้าเป็นบันไดหนีไฟภายนอกอาคาร

6. ประตูของบันไดหนีไฟต้องทำด้วยวัสดุทนไฟ มีความกว้างไม่น้อยกว่า 80 เซนติเมตร สูงไม่น้อยกว่า 1.90 เมตร สามารถทนไฟได้ไม่น้อยกว่า 1 ชั่วโมง และต้องเป็นบานเปิดชนิดผลักเข้าสู่บันไดเท่านั้น ชั้นดาดฟ้า ชั้นล่าง และชั้นที่ออกเพื่อหนีไฟสู่ภายนอกอาคารให้เปิดออกจากห้องบันไดหนีไฟพร้อมติดตั้งอุปกรณ์ชนิดที่บังคับให้บานประตูปิดเองได้ ประตูหรือทางออกสู่บันไดหนีไฟต้องไม่มีขั้นหรือธรณีประตูหรือขอบกั้น

7. ต้องมีป้ายเรืองแสง หรือเครื่องหมายไฟแสงสว่างด้วยไฟสำรองฉุกเฉินบอกทางออกสู่บันไดหนีไฟ ติดตั้งเป็นระยะตามทางเดินบริเวณหน้าทางออกสู่บันไดหนีไฟ และทางออกจากบันไดหนีไฟสู่ภายนอกอาคารหรือชั้นที่มีทางหนีไฟได้อย่างปลอดภัยต่อเนื่อง โดยป้ายดังกล่าวต้องแสดงข้อความทางหนีไฟเป็นอักษรมีขนาดสูงไม่น้อยกว่า 15 เซนติเมตร หรือเครื่องหมายที่มีแสงสว่างและแสดงว่าเป็นทางหนีไฟให้ชัดเจน

Guide

รวมกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ซื้อ-ขาย-เช่า ที่คุณควรรู้

ลักษณะของทางหนีไฟเบื้องต้น

ซื้อคอนโดอย่างลืมดูผังบันไดหนีไฟ

หลังจากรู้กฎหมายบันไดหนีไฟเบื้องต้นแล้ว ก่อนจะตัดสินใจซื้อคอนโดอย่าลืมพิจารณาว่าบันไดหนีไฟในคอนโดมีกี่แห่ง และอยู่ในตำแหน่งไหนบ้าง ซึ่งผู้ซื้อคอนโดสามารถดูตำแหน่งบันไดหนีไฟได้จาก Unit Plan ของโครงการ โดยจะมีสัญลักษณ์เป็นบันไดมองเห็นได้ชัดเจน ทั้งนี้ คอนโดส่วนใหญ่จะจัดวางบันไดหนีไฟไว้ใกล้กับลิฟต์โดยสาร หรือลิฟต์ขนของ รวมถึงอยู่บริเวณสุดทางเดินด้านในด้านหนึ่งของแต่ละชั้น

Guide

ทำความเข้าใจฟลอร์แปลน แปลนห้องก่อนซื้อบ้าน-คอนโด

จะเห็นได้ว่ากฎหมายบันไดหนีไฟเป็นเรื่องที่สำคัญต่อการอยู่อาศัยในคอนโดอย่างมาก ผู้ซื้อคอนโดไม่ควรละเลยในเรื่องนี้เพื่อความปลอดภัยเมื่อเกิดเหตุไม่คาดฝันขึ้นมา

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ใครมีหน้าที่เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

ผู้มีหน้าที่เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ได้แก่ ผู้ที่มีเงินได้เกิดขึ้นระหว่างปีที่ผ่านมาโดยมีสถานะอย่างหนึ่งอย่างใด ดังนี้

1. บุคคลธรรมดา

2. ห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล

3. ผู้ถึงแก่ความตายระหว่างปีภาษี

4. กองมรดกที่ยังไม่ได้แบ่ง

5. วิสาหกิจชุมชน ตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมวิสาหกิจชุมชน เฉพาะที่เป็นห้างหุ้นส่วนสามัญ หรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล

บุคคลธรรมดา มีแบบแสดงรายการภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ดังนี้

1. แบบ ภ.ง.ด.90 คือ ผู้ที่มีรายได้นอกเหนือจากเงินเดือนที่ได้รับ เช่น ค้าขายแบบบุคคลธรรมดา เงินปันผล หรืออื่น ๆ

2. แบบ ภ.ง.ด.91 คือ ผู้ที่มีรายได้เป็นเงินเดือนโดยไม่มีรายได้เสริมจากแหล่งงาน หรือรายได้อื่น เช่น พนักงานบริษัทที่รับเงินค่าจ้างเพียงอย่างเดียว

ตารางการเสียภาษี

เอกสารยื่นภาษีมีอะไรบ้าง?

1. หนังสือรับรองเงินเดือน (50 ทวิ) จากนายจ้าง เป็นเอกสารยื่นภาษีที่ระบุว่าปีนั้นมีรายได้รวมเท่าไหร่ มีการหักชำระกองทุน หรือเงินทุนสำรองต่าง ๆ

2. เอกสารลดหย่อนภาษี เช่น ค่าเลี้ยงดูบิดา มารดา และบุตร, จำนวนเงินที่ซื้อกองทุน อาทิ SSF/RMF, เบี้ยประกันชีวิตและสุขภาพ เป็นต้น เช็กรายการลดหย่อนภาษีทั้งหมดได้ที่นี่

ใบ 50 ทวิ สำคัญแค่ไหน ใช้ยื่นลดหย่อนภาษีออนไลน์อย่างไร

ยื่นภาษีได้ที่ไหนบ้าง

1. กรอกใบ ภ.ง.ด. แล้วเตรียมเอกสารยื่นภาษีที่เกี่ยวข้อง ไปยังสำนักงานสรรพากรทุกพื้นที่

2. กรอกใบ ภ.ง.ด. แล้วให้หน่วยงานบริษัทที่สังกัดยื่นให้

3. ยื่นภาษีออนไลน์ด้วยตัวเอง

ขั้นตอนการยื่นภาษีออนไลน์

การยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาออนไลน์ผ่านเว็บไซต์ของกรมสรรพากรถือเป็นตัวเลือกที่นิยมมากขึ้นในปัจจุบันเนื่องจากไม่ต้องไปถึงที่สำนักงานสรรพากร และสามารถยื่นเอกสารได้ตลอด 24 ชั่วโมง โดยมีขั้นตอนเบื้องต้น ดังนี้

1. เข้าไปที่เว็บไซต์ของกรมสรรพากร www.rd.go.th และคลิกไปที่ "ยื่นออนไลน์"

2. กดคลิกที่ "ยื่นภาษี ภ.ง.ด. 90/91

3. เข้าสู่ระบบการ Login ด้วย "เลขบัตรประชาชน" และ "รหัสผ่าน"

4. ตรวจสอบข้อมูลของคุณให้รายละเอียดอย่างถูกต้อง และคลิกที่ "ทำรายการต่อไป"

5. "เลือกสถานภาพผู้มีเงินได้" ในกรณีที่มี "คู่สมรส" ให้กรอกข้อมูลตามช่องดังกล่าว และคลิกที่ "ทำรายการต่อไป"

6. "เลือกรายการเงินได้พึงประเมิน" จากที่มาของรายได้ และ "เลือกเงินได้ที่ได้รับยกเว้น/ค่าลดหย่อน" หากมีลดหย่อนตามเงื่อนไข และคลิกที่ "ทำรายการต่อไป"

7. นำข้อมูลจากหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย หรือใบ 50 ทวิ จากบริษัทผู้ว่าจ้าง กรอกลงไปในช่อง และคลิกที่ "ทำรายการต่อไป"

8. ใส่ข้อมูลของค่าลดหย่อนตามเงื่อนไขที่คุณมี และคลิกที่ "ทำรายการต่อไป"

9. หลังจากกรอกข้อมูลครบถ้วนแล้ว ทางเว็บไซต์ของกรมสรรพากรจะคำนวณ และแสดงภาษีที่คุณต้องจ่าย และในส่วนที่ต้องได้คืน และคลิกที่ "ทำรายการต่อไป"

10. ตรวจสอบข้อมูลในทุกข้อให้เรียบร้อย และคลิกที่ "ทำรายการต่อไป"

11. หากในกรณีขอคืนภาษีทางกรมสรรพากรจะให้พิมพ์แบบเพื่อเก็บไว้เป็นหลักฐาน และสามารถอัปโหลดเอกสารได้ที่ "นำส่งเอกสารขอคืนภาษี" ได้ทันที หลังจากยื่นเสร็จเรียบร้อย

ยื่นภาษีออนไลน์ได้ถึงเมื่อไหร่

ยื่นภาษีแบบกระดาษได้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม-31 มีนาคม 2565 เพื่อเสียภาษี ลดหย่อนภาษี หรือขอคืนภาษีที่เสียไปแล้ว และสามารถยื่นภาษีทางออนไลน์ได้ถึงวันที่ 8 เมษายน 2565

หากยื่นภาษีไม่ทันทำอย่างไร

1. หากยื่นภาษีไม่ทันในระยะเวลาที่กำหนด จะต้องนำเอกสารยื่นภาษีไปยื่นเองที่สำนักงานสรรพากรใกล้บ้าน และมีโทษการไม่ยื่นภาษีภายในกำหนดเวลา

2. กรณีไม่ยื่นแบบแสดงรายการ ภ.ง.ด.90, 91 ภายในกำหนดเวลา ต้องระวางโทษปรับทางอาญาไม่เกิน 2,000 บาท

3. กรณีจงใจ แจ้งข้อความเท็จ หรือแสดงหลักฐานเท็จหรือฉ้อโกง เพื่อหลีกเลี่ยงหรือพยายามหลีกเลี่ยงการเสียภาษีอากร มีโทษจำคุกตั้งแต่ 3 เดือนถึง 7 ปี และปรับตั้งแต่ 2,000 บาท ถึง 200,000 บาท

4. กรณีเจตนาละเลยไม่ยื่นแบบแสดงรายการเพื่อหลีกเลี่ยงการเสียภาษีอากร มีโทษปรับไม่เกิน 200,000 บาท หรือจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือทั้งจำทั้งปรับ

เรื่องต้องรู้เกี่ยวกับการขอคืนภาษี

กรมสรรพากร ได้แนะนำวิธีการตรวจสอบและแก้ปัญหาในเรื่องของการขอคืนภาษี ดังนี้

1. ตรวจสอบสถานะขอคืนภาษีได้ช่องทางไหนบ้าง

ผู้ "ขอคืนภาษี" สามารถตรวจสอบสถานะการ ขอคืนภาษี ในเบื้องต้นที่ เว็บไซต์สรรพากร จากนั้นคลิก E-Filing, คลิก ส่ง / ตรวจสอบการส่งเอกสารประกอบการคืนภาษี หรือ เว็บไซต์สรรพากร จากนั้น คลิก ห้องข่าว, คลิก ข่าวสารอื่น ๆ และคลิก ส่ง/ตรวจสอบการส่งเอกสารประกอบการคืนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

ส่วนกรณีผู้ยื่นภาษีส่งเอกสารพร้อมใบนำส่งเอกสารทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ และจ่าหน้าซองถูกต้อง จะสามารถตรวจสอบได้จากใบตอบรับ หรือที่เว็บไซต์ www.Thailandpost.com อีกช่องทางหนึ่ง

2. หากไม่ได้รับเช็คคืนเงินภาษี ควรทำอย่างไร

ในกรณีผู้ยื่นภาษีตรวจสอบสถานะ “คืนเงินภาษี” แล้วพบว่า มีการส่งเช็คคืนเงินภาษีให้แล้ว แต่ไม่ได้รับ เนื่องจากการเปลี่ยนที่อยู่ หรือไม่ได้เปลี่ยนที่อยู่แต่ยังไม่ได้รับเช็ค ให้ติดต่อสำนักงานสรรพากรพื้นที่ ตามที่ระบุไว้ในแบบ ภ.ง.ด.90/91 เพื่อขอรับเช็คฉบับดังกล่าว หรือยื่นคำร้องขอออกเช็คฉบับใหม่

โดยต้องนำบัตรประจำตัวประชาชน พร้อมสำเนา และหนังสือมอบอำนาจ กรณีให้ผู้อื่นกระทำการแทน และบัตรประจำตัวประชาชนของผู้มอบอำนาจและผู้รับมอบอำนาจพร้อมสำเนา ในการยื่นคำร้องอีกครั้ง

3. ยื่นแบบ ภ.ง.ด.90/91 เพิ่มเติม โดยได้รับคืนเงินภาษีลดลง/เพิ่มขึ้น

กรณีผู้ขอคืนภาษี ที่ยื่นแบบฯ มากกว่า 1 ฉบับ เนื่องจากได้ทำรายการยื่นแบบฯ เพิ่มเติม เพื่อปรับปรุงรายการ เป็นผลให้ได้รับเงินคืนภาษีลดลง/เพิ่มขึ้น เมื่อผู้ขอคืนเงินภาษีได้รับเช็คคืนเงินภาษีฉบับแรกจากกรมสรรพากรแล้ว ผู้ขอคืนเงินภาษีสามารถดำเนินการ ได้ดังนี้

- กรณีได้รับเช็คฉบับแรกเป็นจำนวนเงิน “มากกว่า” การยื่นแบบฯ ฉบับเพิ่มเติม ให้ผู้ขอคืนเงินภาษีนำเช็คฯ ส่งคืนให้แก่สำนักงานสรรพากรพื้นที่ ตามภูมิลำเนาที่ปรากฏตามหนังสือแจ้งคืนเงินฯ และกรมสรรพากรจะพิจารณาคืนเงินภาษี ตามแบบฯ ที่ถูกต้องให้ต่อไป

- กรณีได้รับเช็คฉบับแรกเป็นจำนวนเงิน “น้อยกว่า” การยื่นแบบฯ ฉบับเพิ่มเติม ผู้ขอคืนภาษีสามารถนำเช็คคืนเงินฉบับแรกเข้าบัญชีได้ทันที และ กรมสรรพากรจะจัดส่งเช็คคืนเงินภาษีในส่วนที่เหลือให้แก่ผู้ขอคืนภาษีต่อไป

4. ถ้าเช็คคืนเงินภาษีชำรุด สูญหาย หรือธนาคารปฏิเสธการจ่ายเงินควรทำอย่างไร

หากเช็คคืนเงินภาษีที่ได้รับชำรุด หรือสูญหาย หรือธนาคารปฏิเสธการจ่ายเงิน เช่น คำนำหน้าชื่อไม่ถูกต้อง หรือชื่อ/นามสกุลไม่ถูกต้อง หรือเช็คเกิน 6 เดือน ให้นำเช็คดังกล่าว (ถ้ามี) ติดต่อสำนักงานสรรพากรพื้นที่ ตามที่ระบุไว้ในแบบแสดงรายการ เพื่อยื่นคำร้องขอออกเช็คฉบับใหม่ โดยเอกสารที่ใช้ประกอบคำร้อง มีดังนี้

- บัตรประจำตัวประชาชน พร้อมสำเนา

- หนังสือแจ้งความ กรณีผู้ขอคืนทำเช็คที่ได้รับสูญหาย

- หนังสือแจ้งเปลี่ยนชื่อ/นามสกุล กรณีเปลี่ยนชื่อ/นามสกุล

- หนังสือมอบอำนาจ กรณีให้ผู้อื่นกระทำการแทน และบัตรประจำตัวประชาชนของผู้มอบอำนาจและผู้รับมอบอำนาจพร้อมสำเนา

5. ได้รับเช็คคืนเงินภาษี แต่ไม่มีบัญชีเงินฝากธนาคารหรือ เข้าบัญชีไม่ได้ ทำอย่างไร

- กรณีผู้ "ขอคืนภาษี" มีภูมิลำเนาตามแบบ ภ.ง.ด.90/91 ในเขตกรุงเทพฯ ให้นำเช็คคืนเงินภาษีไปแลกเป็นเงินสดที่ สำนักบริหารการคลังและรายได้ กรมสรรพากร ชั้น 7 อาคารกรมสรรพากร เลขที่ 90 ซอยพหลโยธิน 7 ถนนพหลโยธิน แขวงสามเสนใน เขตพญาไท กรุงเทพฯ 10400

- กรณีมีภูมิลำเนาตามแบบ ภ.ง.ด.90/91 ในต่างจังหวัด ให้นำเช็คคืนเงินภาษีไปแลกเป็นเงินสดที่ฝ่ายบริหารงานทั่วไป สำนักงานสรรพากรพื้นที่ของจังหวัดนั้น ๆ

ทั้งนี้ เอกสารที่ใช้ประกอบการแลกเช็คเป็นเงินสด ได้แก่

- บัตรประจำตัวประชาชน หรือหนังสือเดินทางกรณีคนต่างด้าว พร้อมสำเนา

- หนังสือจัดตั้งคณะบุคคล กรณีคณะบุคคล

- หนังสือมอบอำนาจ กรณีให้ผู้อื่นกระทำการแทนและบัตรประจำตัวประชาชนของผู้มอบอำนาจ และผู้รับมอบอำนาจพร้อมสำเนา

6. หากไม่เห็นด้วย กรณีไม่ได้รับเงินคืนภาษี หรือได้รับเงินคืนภาษีน้อยกว่าที่ขอคืน ทำอย่างไร

กรณียื่นแบบ ภ.ง.ด.90/91 ขอคืนเงินภาษี แต่ไม่ได้รับเงินคืนภาษีที่ขอคืน หรือได้รับเงินคืนภาษีน้อยกว่าที่ขอคืน หากไม่เห็นด้วยกับการพิจารณาคืนเงินภาษีดังกล่าว ให้ทำหนังสืออุทธรณ์ต่อเจ้าหน้าที่ผู้ทำคำสั่ง ภายใน 15 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือแจ้งไม่คืนเงินภาษีอากร ค.30 ยื่น ณ สำนักงานสรรพากรพื้นที่ตามภูมิลำเนาที่ปรากฏในหนังสือแจ้งไม่คืนเงินฯ โดยจัดทำหนังสืออุทธรณ์ขึ้นเอง และชี้แจงข้อเท็จจริงพร้อมแนบเอกสารประกอบ

ตรวจสอบการยื่นภาษี ภ.ง.ด.90, ภ.ง.ด.91 ทำไมขอคืนภาษี แต่ไม่ได้รับเงิน

7. ระยะเวลาในการได้รับเงินคืนภาษีกำหนดไว้อย่างไร

กรมสรรพากร กำหนดจะดำเนินการ คืนภาษี ภายใน 3 เดือน กรณีมีเอกสารชัดเจนแสดงว่า ได้มีการเสียภาษีไว้เกิน ผิด ซ้ำ หรือไม่มีหน้าที่ต้องเสีย นับแต่วันที่ได้รับคำร้องขอคืนเงินภาษีด้วยแบบ ภ.ง.ด.90/91 ที่แจ้งความประสงค์ขอคืนเงินภาษี หรือแบบ ค.10

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า 

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

• ข้อควรรู้เกี่ยวกับการยื่นภาษี ปี 2565
• รายการพื้นฐานที่ใช้ลดหย่อนภาษี 2565
• ลดหย่อนภาษี 2565 ฉบับคนมีคู่ แยกยื่น-รวมยื่นแบบไหนดีกว่า
• เช็กลดหย่อนภาษี 2565 ผ่านเว็บไซต์กรมสรรพากร
• ยื่นภาษี 2565 ล่าช้าจะเกิดอะไรขึ้น
• ยื่นภาษี 2565 ไม่ทันทำอย่างไร
• การเตรียมตัวลดหย่อนภาษี 2566

ข้อควรรู้เกี่ยวกับการยื่นภาษี 2565

คนไทยทุกคนที่มีเงินได้เกิน 120,000 บาทต่อปี มีหน้าที่ต้องยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา แต่จะเสียภาษีหรือไม่ ก็ขึ้นอยู่กับเงินได้สุทธิของตนเอง ซึ่งคิดจากการนำเงินได้ทั้งปี หักค่าใช้จ่าย และหักลดหย่อนภาษีที่มีทั้งหมด โดยเงินได้ทั่วไป (เงินเดือน โบนัส หรือค่าจ้าง) สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 50% แต่ไม่เกิน 100,000 บาท

หากรายได้สุทธิไม่เกิน 150,000 บาท ก็จะได้รับการยกเว้นภาษี แต่ถ้าเกินกว่านั้น ก็จะเสียภาษีในอัตราเริ่มต้น 5% และจะสูงขึ้นตามอัตราภาษีแบบขั้นบันได แต่รายการลดหย่อนภาษีจะช่วยทำให้รายได้สุทธิให้ลดลง จึงเสียภาษีน้อยกว่าคนที่ไม่มีรายการลดหย่อนภาษีเลย

รายการพื้นฐานที่ใช้ลดหย่อนภาษี 2565 

ลดหย่อนภาษีส่วนตัวและครอบครัว

1. ลดหย่อนภาษีส่วนตัว

ลดหย่อนได้ 60,000 บาททันที โดยไม่มีเงื่อนไขใด ๆ

2. ลดหย่อนภาษีคู่สมรส

ลดหย่อนได้ 60,000 บาท โดยต้องเป็นคู่สมรสที่จดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมาย และคู่สมรสต้องไม่มีรายได้

3. ลดหย่อนภาษีบุตร

ลดหย่อนได้คนละ 30,000 บาท เฉพาะบุตรอายุไม่เกิน 20 ปี หรือไม่เกิน 25 ปีและกำลังเรียนอยู่ แต่ในกรณีลูกคนที่ 2 ขึ้นไป และเกิดตั้งแต่ปี 2561 เป็นต้นไป จะลดหย่อนได้คนละ 60,000 บาท

4. ลดหย่อนภาษีบิดามารดา

ลดหย่อนได้คนละ 30,000 บาท โดยบิดามารดาต้องมีอายุ 60 ปีขึ้นไป และมีรายได้ทั้งปีไม่เกิน 30,000 บาท โดยใช้สิทธิ์ซ้ำระหว่างพี่น้องไม่ได้

5. ลดหย่อนภาษีผู้พิการ

ลดหย่อนได้คนละ 60,000 บาท โดยผู้ลดหย่อนภาษีต้องเป็นผู้ดูแลที่ระบุอยู่ในบัตรคนพิการเท่านั้น

6. ค่าฝากครรภ์และทำคลอด

ลดหย่อนได้ตามที่จ่ายจริง แต่ไม่เกิน 60,000 บาท โดยครอบคลุมทั้งค่าฝากครรภ์ ค่ายาและเวชภัณฑ์ ค่าทำคลอด และค่ากินอยู่ในสถานพยาบาล

ลดหย่อนภาษีด้วยเบี้ยประกัน

1. เบี้ยประกันชีวิตทั่วไป รวมถึงประกันแบบสะสมทรัพย์

สามารถลดหย่อนได้ตามที่จ่ายจริง แต่ไม่เกิน 100,000 บาท โดยประกันต้องคุ้มครองตั้งแต่ 10 ปีขึ้นไป

2. เบี้ยประกันสุขภาพตัวเอง

เบี้ยประกันสุขภาพ รวมถึงเบี้ยประกันอุบัติเหตุที่คุ้มครองสุขภาพ สามารถลดหย่อนได้ตามที่จ่ายจริง แต่ไม่เกิน 25,000 บาท และเมื่อรวมกับเบี้ยประกันชีวิตทั่วไปแล้วต้องไม่เกิน 100,000 บาท

3. เบี้ยประกันสุขภาพบิดามารดา

ลดหย่อนได้ตามที่จ่ายจริง แต่รวมกันไม่เกิน 15,000 บาท และสามารถรวมประกันสุขภาพพ่อแม่ของคู่สมรสมาลดหย่อนภาษีได้ ในกรณีที่คู่สมรสไม่มีรายได้

4. เบี้ยประกันชีวิตแบบบำนาญ

ลดหย่อนได้ตามที่จ่ายจริง แต่ไม่เกิน 15% ของรายได้รวมทั้งปี และต้องไม่เกิน 200,000 บาท หรือต้องไม่เกิน 300,000 บาท หากไม่มีการลดหย่อนภาษีด้วยเบี้ยประกันชีวิต และเมื่อรวมกับหมวดการลงทุนเพื่อการเกษียณแล้วต้องไม่เกิน 500,000 บาท

Guide

สั้นและง่าย ลดหย่อนภาษีได้ ด้วยประกันชีวิต

ลดหย่อนภาษีด้วยกองทุน

1. กองทุนประกันสังคม

ลดหย่อนได้ตามที่จ่ายจริง แต่ไม่เกิน 5,100 บาท (จากเดิมไม่เกิน 9,000 บาท)

2. กองทุนรวมเพื่อการเลี้ยงชีพ (RMF)

ลดหย่อนได้ไม่เกิน 30% ของรายได้รวมทั้งปี แต่ไม่เกิน 500,000 บาท เมื่อรวมกับกองทุนเพื่อการเกษียณอื่น ๆ

3. กองทุนบำเหน็จบำนาญราชการ (กบข.)/กองทุนสำรองเลี้ยงชีพ (PVD)/กองทุนสงเคราะห์ครูโรงเรียนเอกชน

ลดหย่อนได้ไม่เกิน 15% ของรายได้รวมทั้งปี แต่ไม่เกิน 500,000 บาท เมื่อรวมกับกองทุนเพื่อการเกษียณอื่น ๆ

4. กองทุนรวมเพื่อการออม (SSF)

ลดหย่อนได้ไม่เกิน 30% ของรายได้รวมทั้งปี แต่ไม่เกิน 500,000 บาท เมื่อรวมกับกองทุนเพื่อการเกษียณอื่น ๆ

5. กองทุนการออมแห่งชาติ (กอช.)

ลดหย่อนได้ไม่เกิน 13,200 ต่อปี แต่ไม่เกิน 500,000 บาท เมื่อรวมกับกองทุนเพื่อการเกษียณอื่น ๆ

ลดหย่อนภาษีด้วยเงินบริจาค

1. เงินบริจาคทั่วไป

ลดหย่อนได้ตามที่จ่ายจริง แต่ไม่เกิน 10% ของรายได้หลังหักค่าลดหย่อน

2. เงินบริจาคเพื่อการศึกษา กีฬา พัฒนาสังคม และโรงพยาบาลรัฐ

ลดหย่อนได้ 2 เท่าของเงินบริจาคจริง แต่ไม่เกิน 10% ของรายได้หลังหักค่าลดหย่อน

3. เงินบริจาคพรรคการเมือง

ลดหย่อนได้ตามที่จ่ายจริง แต่ไม่เกิน 10,000 บาท

ลดหย่อนภาษีด้วยมาตรการรัฐ

1. ดอกเบี้ยที่อยู่อาศัย

สำหรับผู้ที่ซื้อบ้านหรือคอนโด สามารถนำดอกเบี้ยที่จ่ายให้กับธนาคารมาลดหย่อนภาษีได้ไม่เกิน 100,000 บาท

การใช้สิทธิลดหย่อนภาษี ดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้าน ไม่ต้องใช้เอกสาร สำหรับสัญญากู้ยืมเงินที่เริ่มตั้งแต่ 1 มกราคม 2564 เป็นต้นไป

- บุคคลธรรมดา (ผู้กู้) ทำสัญญากู้ยืมเงิน เพื่อซื้อ เช่าซื้อ หรือสร้างที่อยู่อาศัย และประสงค์ใช้สิทธิลดหย่อน

- แจ้งผู้ให้กู้ยืม แจ้งธนาคาร หรือผู้ให้กู้ยืม* ให้ส่งข้อมูลดอกเบี้ยเงินกู้ยืมให้กรมสรรพากรในรูปแบบอิเล็กทรอนิกส์

- ประโยชน์ของผู้กู้ ใช้สิทธิลดหย่อนภาษีได้ ไม่ต้องเก็บหนังสือรับรองดอกเบี้ยเงินกู้จากธนาคาร หรือผู้ให้กู้ยืม

*ผู้ให้กู้ยืม ได้แก่ ธนาคาร บริษัทตามกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจเนทุน ธุรกิจหลักทรัพย์ ธุรกิจ เครดิตฟองซิเอร์ บริษัทประกันชีวิต และกองทุนบำเหน็จบำนาญข้าราชการ

ธอส. เปิดให้ดาวน์โหลดหนังสือรับรองดอกเบี้ยเงินกู้ผ่านแอป-เว็บไซต์

ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เพิ่มความสะดวกให้กับลูกค้าธนาคารที่ต้องการยื่นแบบแสดงรายการภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ปีภาษี 2564 ที่ต้องการใช้สิทธิหักลดหย่อนดอกเบี้ยเงินกู้ยืมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยสามารถดาวน์โหลดหนังสือรับรองดอกเบี้ยเงินกู้ยืมกับ ธอส. ได้แบบง่าย ๆ และทำได้ด้วยตัวเองเพียงไม่กี่นาที โดยไม่ต้องเดินทางมาที่สาขาของธนาคาร ผ่าน 2 ช่องทาง ดังนี้

1. แอปพลิเคชัน: GHB ALL โดยเลือกแถบเมนูที่มุมซ้ายด้านล่าง กดที่ "บริการอื่น ๆ" เลือก "หนังสือรับรองดอกเบี้ยเงินกู้ / แจ้งสิทธิยกเว้นภาษี" แล้วเลือก "ขอหนังสือรับรองดอกเบี้ยเงินกู้" จากนั้นระบบจะแสดงข้อมูลหมายเลขบัญชีเงินกู้ ยอดชำระดอกเบี้ยประจำปี และให้กดที่ข้อความ "ขอรับเอกสาร" เพื่อกรอกอีเมลที่ลูกค้าต้องการรับหนังสือ หากกรอกครบถ้วนแล้วให้กด "ส่งอีเมล" ซึ่งระบบจะส่งหนังสือรับรองดอกเบี้ยไปยังอีเมลที่ลูกค้าระบุทันที

2. เว็บไซต์ธนาคารอาคารสงเคราะห์ โดยสามารถคลิกที่แถบเมนูหลัก เลือก “บริการอิเล็กทรอนิกส์” และไปที่ "เว็บแอปพลิเคชัน" จากนั้นให้เลือก “ระบบพิมพ์หนังสือรับรองดอกเบี้ยเงินกู้ยืมประจำปี” เพื่อลงทะเบียนการใช้งานระบบ และกรอกข้อมูลให้ครบถ้วน อาทิ อีเมล เลขประจำตัวประชาชน เลขที่บัญชีเงินกู้ และหมายเลขโทรศัพท์มือถือ โดยหลังจากยืนยันการลงทะเบียนสำเร็จก็จะสามารถดาวน์โหลดหนังสือรับรองดอกเบี้ยเงินกู้ทางเว็บไซต์ได้ทันที

ค้นหาประกาศขายบ้านเดี่ยวราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท

ลดหย่อนภาษี 2565 ฉบับคนมีคู่ เปรียบเทียบแยกยื่น-รวมยื่นแบบไหนดีกว่า

คู่สมรสมีทางเลือกในการวางแผนยื่นภาษี 2565 และลดหย่อนภาษี 2565 ที่หลากหลาย ดังนี้

1. แยกยื่นภาษี เหมาะกับคู่สมรสที่มีรายได้ไม่ต่างกันมากนัก และมีค่าลดหย่อนต่าง ๆ ใกล้เคียงกัน

2. รวมยื่นภาษี วิธีนี้เป็นการรวมเงินได้ทั้งหมดของทั้ง 2 ฝ่ายเข้าด้วยกัน แล้วนำไปให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเป็นผู้ยื่นแบบ เหมาะกับคู่สมรสที่มีรายได้ต่างกันมาก และผู้ที่มีรายได้น้อยใช้สิทธิลดหย่อนได้ไม่เต็มสิทธิ จึงรวมรายได้กันและให้ฝ่ายมีรายได้มากกว่าเป็นผู้ยื่นแบบ ทำให้สามารถรวมสิทธิค่าลดหย่อนทางภาษีต่าง ๆ ของฝ่ายที่มีรายได้น้อย ที่ยังใช้ประโยชน์ไม่เต็มสิทธิ ไปให้อีกฝ่ายที่มีภาระภาษีสูงกว่าได้ประโยชน์ โดยทำได้ 2 วิธี คือ

2.1 รวมยื่นแบบแสดงรายการในนามสามี คือ การที่ภรรยานำเงินได้ทั้งหมดของตนไปรวมกับเงินได้ทั้งหมดของสามี แล้วให้สามีเป็นผู้ยื่นแบบ

2.2 รวมยื่นแบบแสดงรายการในนามภรรยา คือ การที่สามีนำเงินได้ทั้งหมดของตนไปรวมกับเงินได้ทั้งหมดของภรรยา แล้วให้ภรรยาเป็นผู้ยื่นแบบ

3. แยกยื่นเฉพาะเงินเดือน ส่วนเงินได้อื่น ๆ นำไปยื่นรวมในนามอีกฝ่าย สามารถทำได้ 2 วิธี คือ

3.1 ภรรยาแยกยื่นแบบภาษีเฉพาะเงินเดือนของตัวเอง ส่วนเงินได้อื่น ๆ นำไปรวมกับเงินได้ของสามี แล้วยื่นภาษีรวมกันในนามสามี

3.2 สามีแยกยื่นแบบภาษีเฉพาะเงินเดือนของตัวเอง ส่วนเงินได้อื่น ๆ นำไปรวมกับเงินได้ของภรรยา แล้วยื่นภาษีรวมกันในนามภรรยา

เงินได้อื่น ๆ ในที่นี้หมายถึงดอกเบี้ย เงินปันผล ค่าเช่าบ้าน เงินรับจ้างทำของ เป็นต้น วิธีนี้เหมาะกับคู่สมรสที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งมีเงินเดือนสูง และมีรายได้จากทางอื่นด้วย แต่หักค่าใช้จ่ายและค่าลดหย่อนในส่วนของเงินเดือนเต็มสิทธิทางกฎหมายแล้ว ทำให้รายได้อื่นที่เพิ่มมา นอกจากจะหักค่าใช้จ่ายเพิ่มไม่ได้ ยังเป็นรายได้ส่วนเพิ่มที่ทำให้ฐานภาษีสูงขึ้น และต้องเสียภาษีมากขึ้น ก็สามารถยื่นแบบเฉพาะเงินเดือน และนำเงินได้อื่น ๆ ไปรวมกับอีกฝ่ายที่มีรายได้น้อยกว่า และยังใช้สิทธิค่าลดหย่อน และค่าใช้จ่ายยังไม่เต็มสิทธิ ก็จะช่วยประหยัดภาษีได้มากกว่า

ขอบคุณข้อมูลเปรียบเทียบการแยกยื่น-รวมยื่น จากธนาคารไทยพาณิชย์

ยื่นภาษีเมื่อไหร่

ยื่นภาษีแบบกระดาษได้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม-31 มีนาคม 2565 เพื่อเสียภาษี ลดหย่อนภาษี หรือขอคืนภาษีที่เสียไปแล้ว และสามารถยื่นภาษีทางออนไลน์ได้ถึงวันที่ 8 เมษายน 2565

เช็กลดหย่อนภาษี 2565 ผ่าน My Tax Account

กรมสรรพากรพัฒนาระบบ My Tax Account ใหม่ ช่วยให้ผู้เสียภาษีเข้าถึงข้อมูล และบริการบนเครือข่ายอินเทอร์เน็ต ตรวจสอบข้อมูลค่าลดหย่อนต่าง ๆ ด้วยตนเองได้ถึง 9 รายการ ประกอบด้วย

1. เงินสมทบกองทุนประกันสังคม

2. เบี้ยประกันสุขภาพของผู้มีเงินได้

3. เงินบริจาคผ่านระบบ e-Donation

4. เงินสะสมกองทุนบำเหน็จบำนาญข้าราชการ (กบข.)

5. เบี้ยประกันชีวิต

6. เบี้ยประกันชีวิตแบบบำนาญ

7. เบี้ยประกันสุขภาพบิดา-มารดา

8. ดอกเบี้ยเงินกู้ยืมเพื่อซื้อ เช่าซื้อ หรือสร้างที่อยู่อาศัย (กรณีกู้คนเดียว)

9. เงินสะสมกองทุนการออมแห่งชาติ (กอช.) รวมทั้งข้อมูลเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40 (1) แห่งประมวลรัษฎากร สำหรับข้าราชการ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ที่ได้รับจากกรมบัญชีกลาง

ผู้เสียภาษีสามารถนำข้อมูลที่ปรากฏ ในระบบ My Tax Account ไปใช้ประกอบการยื่นแบบแสดงรายการภาษี ภ.ง.ด.90 หรือ ภ.ง.ด.91 ได้ทันที โดยไม่ต้องกรอกข้อมูลซ้ำ รวมทั้งสามารถตรวจสอบสถานะการขอคืนภาษี และการนำส่งเอกสารหลักฐานเพื่อประกอบการพิจารณาคืนภาษีได้อีกด้วย

วิธีตรวจสอบสิทธิลดหย่อน

1. เข้าเว็บไซต์กรรมสรรพากร

2. เลือก My Tax Account (บริการตรวจสอบข้อมูลลดหย่อนและสิทธิประโยชน์ทางภาษี)

3. คลิกเข้าระบบ กรอกหมายเลขผู้ใช้และรหัสผ่านเดียวกับระบบ e-Filing

4. เลือกรายการลดหย่อน

สำหรับข้อมูลที่แสดงบนระบบ My Tax Account เป็นข้อมูลที่กรมสรรพากรได้รับจากหน่วยงานภายนอกหากพบว่าไม่ถูกต้อง ไม่ครบถ้วน ผู้เสียภาษีสามารถติดต่อไปยังหน่วยงานที่ส่งข้อมูลให้แก่กรมสรรพากรได้

ที่สำคัญกรมสรรพากรได้พัฒนาระบบการยืนยันตัวตน เพื่อยกระดับการคุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคลให้มีความปลอดภัย ป้องกันการสวมรอยในการเข้าทำรายการ เพราะนอกจากการเข้าใช้งานโดยกรอก Username และ Password ของระบบ e-Filing พร้อมทั้งระบุ Laser ID หลังบัตรประจำตัวประชาชน (กรณีบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย) แล้ว ยังมีการยืนยันตัวตนด้วยรหัส One Time Password (OTP) เพิ่มขึ้น เพื่อให้เจ้าของข้อมูลมั่นใจในความปลอดภัยของข้อมูลมากยิ่งขึ้นด้วย

หากมีข้อสงสัยสามารถสอบถามรายละเอียดได้ที่สำนักงานสรรพากรทุกแห่งทั่วประเทศ หรือศูนย์สารนิเทศสรรพากร (RD Intelligence Center) โทร. 1161

ยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดามีขั้นตอนอย่างไร

หากยื่นภาษี 2565 ล่าช้าจะเกิดอะไรขึ้น

กรณีที่บุคคลใดยื่นแบบภาษีภายในกำหนดแต่ชำระภาษีไม่ครบถ้วน หรือยื่นแบบภาษีล่าช้า ละเลย หรือหลีกเลี่ยงการยื่นแบบภาษี จะต้องเสียเงินเพิ่มและเบี้ยปรับตามกฎหมายกำหนด และหากฝ่าฝืน หลีกเลี่ยง ไม่ยอมชำระจะต้องรับโทษทางอาญาด้วย บทลงโทษมีดังนี้

- กรณีไม่ชำระภาษีภายในกำหนดเวลา จะต้องเสียเงินเพิ่มอีกร้อยละ 1.5 ต่อเดือน (เศษของเดือนให้นับเป็น 1 เดือน) ของเงินภาษีที่ต้องชำระนับแต่วันพ้นกำหนดเวลาการยื่นรายการจนถึงวันชำระภาษี

- กรณีเจ้าพนักงานตรวจสอบออกหมายเรียก และปรากฏว่ามิได้ยื่นแบบแสดงรายการไว้หรือยื่นแบบแสดงรายการไว้แต่ชำระภาษีขาดหรือต่ำไป นอกจากจะต้องรับผิดชำระเงินเพิ่มแล้ว ยังจะต้องรับผิดเสียเบี้ยปรับอีก 1 เท่าหรือ 2 เท่าของภาษีที่ต้องชำระแล้วแต่กรณี เงินเบี้ยปรับดังกล่าวอาจลดหรืองดได้ตามระเบียบที่อธิบดีกำหนดโดยอนุมัติรัฐมนตรี

- กรณีไม่ยื่นแบบแสดงรายการ ภ.ง.ด.90, 91 หรือ 94 ภายในกำหนดเวลา ต้องระวางโทษปรับทางอาญาไม่เกิน 2,000 บาท

- กรณีจงใจ แจ้งข้อความเท็จ หรือแสดงหลักฐานเท็จหรือฉ้อโกง เพื่อหลีกเลี่ยงหรือพยายามหลีกเลี่ยงการเสียภาษีอากร มีโทษจำคุกตั้งแต่ 3 เดือนถึง 7 ปี และปรับตั้งแต่ 2,000 บาท ถึง 200,000 บาท

- เจตนาละเลยไม่ยื่นแบบแสดงรายการเพื่อหลีกเลี่ยงการเสียภาษีอากร มีโทษปรับไม่เกิน 200,000 บาท หรือจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือทั้งจำทั้งปรับ

ยื่นภาษี 2565 ไม่ทันทำอย่างไร

หากยื่นแบบภาษีไม่ทันตามกำหนด ผู้เสียภาษีต้องเตรียมเอกสารที่เกี่ยวข้องไปยื่นที่สำนักงานสรรพากรพื้นที่เท่านั้น (ไม่สามารถยื่นแบบภาษีทางออนไลน์ได้) โดยต้องยื่นเอกสารดังต่อไปนี้

 - แบบฟอร์ม ภ.ง.ด.91 หรือ ภ.ง.ด.90

 - หนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่ จ่าย (50 ทวิ)

- เอกสารที่เกี่ยวข้องกับการลดหย่อนภาษี 2565 เช่น หนังสือรับรองการจ่ายเบี้ยประกันชีวิต, หนังสือรับรองการจ่ายกองทุนสำรองเลี้ยงชีพ, หนังสือรับรองการซื้อหน่วยลงทุนใน RMF, เอกสารยืนยันสิทธิ์ค่าลดหย่อนบิดามารดา (ใบ ล.ย. 03) หรือเอกสารยืนยันสิทธิ์ลดหย่อนค่าอุปการะเลี้ยงดูคนพิการหรือคนทุพพลภาพ (ใบ ล.ย. 04) ฯลฯ

- เตรียมเงิน เพื่อจ่ายภาษีส่วนที่ค้าง รวมทั้งอาจต้องจ่ายค่าปรับ

การเตรียมตัวลดหย่อนภาษี 2566

1. ซื้อประกันชีวิตและประกันสุขภาพ

นอกจากจะคุ้มครองความเสี่ยงแล้ว เบี้ยประกันชีวิตยังช่วยลดหย่อนภาษีรวมกับเบี้ยประกันสุขภาพได้สูงสุดถึง 100,000 บาท และลดหย่อนภาษีจากประกันชีวิตแบบบำนาญอีกสูงสุด 200,000 บาท

2. ลงทุนในกองทุนรวมเพื่อการเลี้ยงชีพ

ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนในกองทุนรวมเพื่อการเลี้ยงชีพ หรือ RMF หรือสมทบทุนในกองทุนสำรองเลี้ยงชีพในบริษัทที่ทำงานอยู่ นอกจากจะเป็นเงินเก็บที่มีโอกาสได้กำไรแล้ว ยังใช้ลดหย่อนภาษีได้สูงสุดถึง 500,000 บาท (เมื่อรวมกับกองทุนเพื่อการเกษียณอื่น ๆ)

4. ลงทุนในกองทุนรวมเพื่อการออม

กองทุนรวมเพื่อการออม (SSF) เป็นกองทุนที่สามารถลดหย่อนภาษีได้ ซึ่งจะมาแทนกองทุน LTF โดยกองทุน SSF ใช้ลดหย่อนภาษีได้สูงสุดถึง 30% ของรายได้รวมทั้งปี แต่ไม่เกิน 500,000 บาท (เมื่อรวมกับกองทุนเพื่อการเกษียณอื่น ๆ)

5. ช้อปดีมีคืน

โครงการช้อปดีมีคืนจะเริ่มตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2565-15 กุมภาพันธ์ 2565 (สามารถนำไปลดหย่อนภาษีในปี 2565 ได้) จะมอบสิทธิให้กับประชาชนที่ซื้อสินค้าหรือบริการ (ที่เข้าร่วมเงื่อนไข) แล้วสามารถนำวงเงินค่าใช้จ่ายไปหักลดหย่อนภาษีเงินได้ (ตามจำนวนที่จ่ายจริง) แต่ไม่เกิน 30,000 บาทต่อปี

สินค้าและบริการที่สามารถใช้สิทธื์ได้ คือ

• ค่าซื้อสินค้าหรือค่าบริการจากผู้ประกอบการจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT)
• ค่าซื้อหนังสือหรืออีบุ๊ค
• ค่าซื้อสินค้า OTOP ซึ่งเป็นสินค้าที่ได้ลงทะเบียนกับกรมการพัฒนาชุมชนแล้ว

ส่วนสินค้าและบริการที่ไม่สามารถใช้สิทธื์ได้ คือ

• ค่าสุรา เบียร์ ไวน์ ค่ายาสูบ
• ค่าน้ำมันและก๊าซสำหรับเติมยานพาหนะ
• ค่ารถยนต์ รถจักรยานยนต์ และเรือ
• ค่าหนังสือพิมพ์และนิตยสาร (ทั้งกระดาษและอิเล็กทรอนิกส์)
• ค่าบริการจัดนำเที่ยวที่จ่ายให้ผู้ประกอบการฯ
• ค่าที่พักในโรงแรมที่จ่ายให้ผู้ประกอบการฯ
• ค่าสาธารณูปโภค ค่าน้ำประปา ค่าไฟฟ้า ค่าบริการสัญญาณโทรศัพท์ ค่าบริการสัญญาณอินเทอร์เน็ต และค่าบริการสำหรับบริการที่มีข้อตกลง การให้บริการระยะยาวซึ่งเริ่มต้นก่อนวันที่ 1 มกราคม 2565 หรือสิ้นสุดหลังวันที่ 15 กุมภาพันธ์ 2565 แม้ว่าจะจ่ายค่าบริการระหว่างวันที่ 1 มกราคม-15 กุมภาพันธ์ 2565
• ค่าเบี้ยประกันวินาศภัย

6. ซื้อบ้านและคอนโด

ดอกเบี้ยในการผ่อนบ้าน-คอนโดที่เสียทั้งปี สามารถลดหย่อนภาษีได้ตามที่จ่ายจริง สูงสุดถึง 100,000 บาท

ผ่อนบ้านราคาถูก ผ่อนบ้าน 2 ล้าน เงินเดือนเท่าไหร่ จ่ายเดือนละกี่บาท

จะเห็นได้ว่าการยื่นภาษี 2565 จะมีรายการลดหย่อนภาษีขั้นพื้นฐานมากมาย ซึ่งอาจมากพอที่จะทำให้หลาย ๆ คนไม่ต้องเสียภาษี แต่สำหรับผู้ที่มีเงินเดือนสูง รายการลดหย่อนภาษีพื้นฐานและมาตรการพิเศษต่าง ๆ ทุกรายการ ก็ถือเป็นสิ่งสำคัญที่จะทำให้ประหยัดภาษีได้มากที่สุด ดังนั้น เตรียมตัวไว้ให้ดี ห้ามลืมลดหย่อนภาษี 2565 รายการไหนเป็นอันขาด

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า 

จากการพัฒนาด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้น สืบเนื่องด้วยพ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ได้มีการตีพิมพ์ในราชกิจจานุเบกษา เมื่อวันที่ 6 มีนาคม 2551 ซึ่งจะมีผลบังคับไปแล้วก่อนหน้านี้ วันนับแต่ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป ดังนั้นพ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 นี้จึงมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 5 กรกฎาคม 2551 เป็นต้นไป โดยสาระสำคัญบางประการของพ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ที่แก้ไขเพิ่มเติมขึ้นมาทำให้เราจำเป็นที่จะต้องทำความเข้าใจเนื้อหาใหม่ ๆ ที่มีการปรับแก้ดังต่อไปนี้

คำนิยาม มีการเพิ่มบทนิยาม ในพ.ร.บ.อาคารชุด

- การประชุมใหญ่ หมายความว่า การประชุมใหญ่สามัญหรือการประชุมใหญ่วิสามัญของเจ้าของร่วม แล้วแต่กรณี

- คณะกรรมการ หมายความว่า คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด

- กรรมการ หมายความว่า กรรมการนิติบุคคลอาคารชุด

- ผู้จัดการ หมายความว่า ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด

เอกสารประกอบการยื่นคำขอจดทะเบียนตามพ.ร.บ.อาคารชุด

โดยผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารใดประสงค์จะจดทะเบียนที่ดินและอาคารนั้นให้เป็นอาคารชุด ให้ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่พร้อมหลักฐานและรายละเอียดดังต่อไปนี้

1. โฉนดที่ดิน

2. แผนผังอาคารชุด รวมทั้งเส้นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะ

3. รายละเอียดเกี่ยวกับห้องชุด ทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลาง ได้แก่ จำนวนพื้นที่ ลักษณะการใช้ประโยชน์และอื่น ๆ ตามที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด

4. อัตราส่วนที่เจ้าของห้องชุดแต่ละห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14

5.  คำรับรองของผู้ยื่นคำขอว่าอาคารที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้นปราศจากภาระผูกพันใด ๆ เว้นแต่การจำนองอาคารรวมกับที่ดิน

6. ร่างข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด

7.  หลักฐานอื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง

ดังนั้นการเพิ่มเติมในส่วนนี้เนื่องจากมีปัญหาในทางปฏิบัติหลายประการ เช่น เจ้าของโครงการนำพื้นที่โดยรอบอาคารไปแสวงหาประโยชน์ ทั้งนี้เนื่องจากเดิมในการขอจดทะเบียนอาคารชุดไม่มีบทบัญญัติใดบังคับถึงช่องทางเข้าออกอาคารจากทางสาธารณะ รวมทั้งกฎหมายก่อสร้างก็มิได้กำหนดไว้โดยชัดแจ้งแต่อย่างใด

การโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุด

ในกรณีที่ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคาร ทำการโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุด ต้องเก็บสำเนาข้อความหรือภาพที่โฆษณา หรือหนังสือชักชวนที่นำออกโฆษณาแก่บุคคลทั่วไปไม่ว่าจะทำในรูปแบบใดไว้ในสถานที่ทำการจนกว่าจะมีการขายห้องชุดหมด และต้องส่งสำเนาเอกสารดังกล่าวให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดเก็บไว้อย่างน้อยหนึ่งชุด

การโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุดในส่วนที่เกี่ยวกับหลักฐานและรายละเอียดที่กำหนดไว้ในมาตรา 6 ข้อความหรือภาพที่โฆษณาจะต้องตรงกับหลักฐานและรายละเอียดที่ยื่นพร้อมคำขอจดทะเบียน

ซึ่งต้องระบุรายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางนอกจากที่บัญญัติไว้ในมาตรา 15 ให้ชัดเจน ให้ถือว่าข้อความหรือภาพที่โฆษณา หรือหนังสือชักชวนเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุด แล้วแต่กรณี หากข้อความหรือภาพใดมีความหมายขัดหรือแย้งกับข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุด ให้ตีความไปในทางเป็นคุณแก่ผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุด

สัญญา 3 ฉบับ ที่ควรรู้ก่อนซื้อขายบ้าน-คอนโด

การทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด

สัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุดระหว่างนั้นต้องทำตามแบบสัญญาที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด โดยหากมีส่วนใดมิได้กระทำตามแบบเช่นว่านั้นแล้ว สัญญาส่วนนั้นจะไม่มีผลบังคับใช้

Guide

รู้จักสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดฯ

อัตราส่วนกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง

ให้อัตราส่วนในกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของร่วมเป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างเนื้อที่ของห้องชุดแต่ละชุดกับเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะจดทะเบียน ทั้งนี้บทบัญญัติเดิมกำหนดอัตราส่วนดังกล่าวโดย อาศัยอัตราส่วนระหว่างราคาของห้องชุดแต่ละห้องชุดกับราคารวมของห้องชุดทั้งหมดในขณะจดทะเบียน

การประกอบการค้าในอาคารชุด

การจัดพื้นที่ของอาคารชุดเพื่อประกอบการค้าต้องจัดระบบการเข้าออกในพื้นที่ดังกล่าวเป็นการเฉพาะ ไม่ให้รบกวนความเป็นอยู่โดยปกติสุขของเจ้าของร่วม

Guide

หนังสือยินยอมให้ใช้สถานที่กับการเช่าเพื่อเปิดร้าน-ออฟฟิศใหม่

การออกค่าใช้จ่ายส่วนรวมและค่าภาษีอากร รวมทั้งเงินเพิ่มในกรณีไม่ชำระเงินดังกล่าว

กำหนดให้ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา 6 เป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดที่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลใดบุคคลหนึ่ง และต้องร่วมออกค่าใช้จ่ายสำหรับห้องชุดดังกล่าวนั้นด้วย หากเจ้าของร่วมไม่ชำระเงินตามมาตรา 18 ในกำหนด ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกิน 12% ต่อปี

และหากค้างชำระตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกิน 20 ต่อปี และอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับ รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่

ยกเลิกบทบัญญัติในส่วนที่เกี่ยวกับการถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของบุคคลต่างด้าว

ยกเลิกบทบัญญัติที่ให้คนต่างด้าวและหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา 19 ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดเกินกว่า 49% ได้หากอาคารชุดอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเทศบาล หรือเขตราชการส่วนท้องถิ่นอื่นที่กำหนดในกฎกระทรวง และมีที่ดินที่ตั้งอาคารชุดรวมกับที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมทั้งหมดไม่เกินห้าไร่ ดังนั้นการถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของบุคคลต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา 19 นั้น จึงเป็นไปได้ในกรณีเดียวเท่านั้น คือ เมื่อรวมกันแล้วต้องถือกรรมสิทธิ์ไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น ในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุด

นี่เป็นเพียงแค่ส่วนหนึ่งของบทสรุป เกี่ยวกับ พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับใหม่) ที่ทุกคนจำเป็นต้องรู้ ถึงแม้ว่าเรื่องเหล่านี้จะดูเข้าใจยาก และเหมือนจะไกลตัวของเรามาก แต่จริง ๆ แล้วมันคือสิทธิที่เราพึงมี พึงรู้ และจำเป็นอย่างยิ่งที่ต้องทำความเข้าใจ ทั้งนี้เพื่อประโยชน์ของเราเอง แต่เรื่องที่จำเป็นต้องรู้ เกี่ยวกับ พ.ร.บ.อาคารชุด “ฉบับล่าสุด”  ยังไม่จบแค่นี้ ยังมีพาร์ต 2 ให้ติดตามอ่านต่ออีกในลิงก์ด้านล่าง

หากคุณมีข้อสงสัยเกี่ยวกับการซื้อบ้าน อ่าน คู่มือซื้อขาย ที่สามารถเป็นตัวช่วยตอบได้ทุกคำถาม พร้อมบอกรายละเอียดการคำนวณสินเชื่อบ้าน ที่เหมาะสมกับคุณโดยเฉพาะมนุษย์เงินเดือน เพื่อให้ตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น 

เรื่องข้างต้นเรียบเรียงโดย วัชระ วงศ์สง่า Content Writer ประจำเว็บไซต์ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com 

แต่มักมีข้อสงสัยอย่างหนึ่งคือ หากซื้อบ้านขายทอดตลาดจากกรมบังคับคดีแล้ว เจ้าของเดิมไม่ยอมย้ายออก ผู้ซื้อจะต้องทำอย่างไร บทความนี้เราจะมาพูดถึงเรื่องนี้กันครับ

Guide

หาบ้านขายทอดตลาด โดยการประมูลบ้านกรมบังคับคดี ด้วย 4 ขั้นตอน

กฎหมายที่เกี่ยวข้องการซื้อบ้านขายทอดตลาด แต่เจ้าของเดิมไม่ย้ายออก

ในเรื่องนี้ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 334 บัญญัติไว้แบบนี้ครับ

“มาตรา 334 เมื่อเจ้าพนักงานบังคับคดีโอนอสังหาริมทรัพย์ที่ขายให้แก่ผู้ซื้อ หากทรัพย์สินที่โอนนั้นมีลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวารอยู่อาศัย และลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวารไม่ยอมออกไปจากอสังหาริมทรัพย์นั้น

ผู้ซื้อชอบที่จะยื่นคำขอฝ่ายเดียวต่อศาลที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ในเขตศาลให้อออกหมายบังคับคดีเพื่อบังคับให้ลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวารออกไปจากอสังหาริมทรัพย์นั้นโดยให้นำบทบัญญัติมาตรา 271 มาตรา 278 วรรคหนึ่ง มาตรา 351 มาตรา 352 มาตรา 353 วรรคหนึ่ง (1) และวรรคสอง มาตรา 354 มาตรา 361 มาตรา 362 มาตรา 363 และมาตรา 364 มาใช้บังคับโดยอนุโลม

ทั้งนี้ ให้ถือว่าผู้ซื้อเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษา และลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวารที่อยู่อาศัยในอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นลูกหนี้ตามคำพิพากษาตามบทบัญญัติดังกล่าว”

กฎหมายมาตราข้างต้นเป็นกฎหมายที่ถูกแก้ไขใหม่ไม่นานมานี้ในปี 2560 เพื่อให้ความคุ้มครองกับผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาด ให้สามารถบังคับคดีกับลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวารได้ทันทีไม่ต้องฟ้องเป็นคดีใหม่ กฎหมายดังกล่าวสามารถแยกออกพิจารณาองค์ประกอบได้ดังนี้

- คุ้มครองใคร

ตัวบทใช้คำว่าผู้ซื้อ (ที่ได้รับโอนอสังหาริมทรัพย์จากเจ้าพนักงานบังคับคดี) ซึ่งก็คือผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดโดยเจ้าพนักงานบังคับคดี กรมบังคับคดีนั่นเอง

- คุ้มครองจากใคร

จากลูกหนี้ตามคำพิพากษาและบริวาร (บริวารหมายถึงผู้ที่อาศัยอยู่โดยอาศัยสิทธิของลูกหนี้คามคำพิพากษานั้น)

- ได้รับความคุ้มครองอย่างไร

ผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดจะมีสิทธิเสมือนหนึ่งว่าเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษา สามารถร้องขอศาลที่มีเขตอำนาจเหนือท้องที่ที่ทรัพย์ตั้งอยู่บังคับคดีขับไล่ได้ทันที (มาตรา 271 มาตรา 278 วรรคหนึ่ง มาตรา 351 มาตรา 352 มาตรา 353 วรรคหนึ่ง (1) และวรรคสอง มาตรา 354 มาตรา 361 มาตรา 362 มาตรา 363 และมาตรา 364 เป็นเรื่องเกี่ยวกับการบังคับคดีขับไล่ตามคำพิพากษา)

เมื่อศาลได้รับคำขอให้ออกหมายบังคับคดีแล้ว ศาลมีอำนาจออกหมายบังคับคดีได้โดยไม่ต้องไต่สวนหรือรับฟังลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวารก่อนด้วย

ผลของความคุ้มครองคืออะไร

ผลก็คือ ผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดสามารถขอให้ศาลออกหมายบังคับคดีขับไล่ได้เหมือนตนเองชนะคดีขับไล่ตามคำพิพากษาทันที ไม่ต้องไปฟ้องเป็นคดีใหม่ จึงประหยัดเวลาดำเนินคดีไปมาก อย่างน้อยก็ประมาณ 1 ปีในศาลชั้นต้น และอย่างน้อยอีก 6 เดือน-1 ปีในศาลอุทธรณ์ และอีกหลายปีในศาลฎีกา (หากมี) จึงเป็นการคุ้มครองผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี และสร้างแรงจูงใจให้มีคนกล้าซื้อทรัพย์มากขึ้น

ผู้ที่อาศัยอยู่ในอสังหาฯ ไม่ใช่ลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวารต้องทำอย่างไร

กฎหมายข้างต้นกำหนดขอบเขตการใช้บังคับเฉพาะกับลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวารเท่านั้น แต่ถ้ามีบุคคลอื่นนอกเหนือจากนี้อยู่ในอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อได้จากการขายทอดตลาด ผู้ซื้อจะต้องดำเนินการตามปกติ คือ ฟ้องคดีแพ่งจนมีคำพิพากษาให้ชนะคดี (ซึ่งก็ต้องใช้เวลาตามที่กล่าวมาแล้ว) แล้วจึงขอให้ศาลออกหมายบังคับคดีขับไล่ได้

กรณีซื้อบ้านขายทอดตลาดที่ไม่ได้จัดโดยกรมบังคับคดีได้สิทธิไม่เหมือนกัน

ตามที่กล่าวไว้แล้วข้างต้น กฎหมายมาตรานี้คุ้มครองเฉพาะผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี กรมบังคับคดีเท่านั้น ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยวิธีอื่น ต้องดำเนินคดีแพ่งขับไล่ตามปกติ ไม่สามารถขอให้ศาลออกหมายบังคับคดีเสมือนว่าตนเองเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาได้

ตัวอย่างคำพิพากษาศาลฎีกา

- กฎหมายให้ความคุ้มครองเฉพาะตัวผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีเท่านั้น ผู้รับโอนไปจากผู้ซื้อไม่มีสิทธิขอให้ศาลออกหมายบังคับคดี แต่ต้องไปฟ้องเป็นคดีใหม่ ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10278/2556, 12573/2556

- การขอให้ออกหมายบังคับคดีตามมาตรา 334 สามารถทำได้เพียงขับไล่ลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวารออกไปจากอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ผู้ซื้อไม่สามารถเรียกค่าเสียหายได้ ตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ 5997/2555 ผู้ซื้อต้องไปฟ้องเป็นคดีใหม่เพื่อเรียกค่าเสียหาย

- การขอให้บังคับคดีตามมาตรา 334 ถือเป็นการบังคับคดีต่อเนื่องจากเจ้าหนี้ตามคำพิพากษา ไม่ใช่การบังคับในฐานะเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาเดิม จึงไม่ตกอยู่ภายใต้บังคับของประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 274 ที่ต้องบังคับคดีภายใน 10 นับแต่วันที่มีคำพิพากษา ผู้ซื้อทรัพย์สามารถยื่นคำร้องต่อศาลให้บังคับคดีขับไล่ได้แม้จะเลยกำหนดเวลา 10 ปีไปแล้ว ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5502/2555 และ 6724/2554

สรุปสุดท้าย ถ้าผู้อ่านสนใจที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์มือสองจากการขายทอดตลาด ผู้เขียนแนะนำว่า ให้ซื้อจากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดีจะดีกว่า เพราะกฎหมายให้ความคุ้มครองสามารถบังคับคดีขับไล่ได้ทันที ต่างกับการขายโดยเอกชน

ค้นหาทรัพย์ ประกาศขายทอดตลาด กรมบังคับคดี

แต่อย่างไรก็ตาม สิ่งที่สำคัญที่สุดก่อนซื้อคือ ต้องไปตรวจสอบสภาพทรัพย์จริงก่อนว่ามีสภาพอย่างไร ยังมีผู้อยู่อาศัยอยู่หรือไม่ เพราะถึงแม้กฎหมายจะคุ้มครอง แต่ก็ยังคงมีขั้นตอนที่ผู้ซื้อต้องดำเนินการ เสียเวลา และเสียค่าใช้จ่ายอยู่ดีครับ

Guide

รวมกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ซื้อ-ขาย-เช่า ที่คุณควรรู้

เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

รวมกฎหมายอสังหาฯ ควรรู้ก่อนซื้อ-ขาย-เช่า-ให้เช่า

จำนองคืออะไร

การจำนองมักจะพบได้ในกรณีที่ขอสินเชื่อจากธนาคาร ซึ่งกฎหมายที่กำหนดความหมายของการจำนองก็คือ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 702 ตามข้างล่างนี้

“มาตรา 702 อันว่าจำนองนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลหนึ่ง เรียกว่าผู้จำนอง เอาทรัพย์สินตราไว้แก่อีกบุคคลหนึ่ง เรียกว่าผู้รับจำนอง เป็นประกันการชำระหนี้ โดยไม่ส่งมอบทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง ผู้รับจำนองชอบที่จะได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนองก่อนเจ้าหนี้สามัญมิพักต้องพิเคราะห์ว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะได้โอนไปยังบุคคลภายนอกแล้วหรือหาไม่”

จากกฎหมายข้างต้น เราจะเห็นได้ว่าจำนองจะต้องมีคู่สัญญาสองฝ่าย คือ เจ้าของทรัพย์สินที่เรียกว่า ผู้จำนอง และผู้ที่รับทรัพย์สินเป็นหลักประกันที่เรียกว่า ผู้รับจำนอง ทีนี้เราจะมาดูลักษณะทางกฎหมายบางประการของการจำนองเพื่อเปรียบเทียบกับการขายฝากกัน

สัญญาจำนองคืออะไร ก่อนทำสัญญาควรรู้อะไรบ้าง

บทความ • สิงหาคม 2564

1. จำนองเป็นสัญญาอุปกรณ์

การจำนองเป็นสัญญาอุปกรณ์ คือ เป็นสัญญาเพื่อประกันหนี้ อยู่โดยลำพังไม่ได้ จะต้องมีสัญญาประธานที่เป็นสัญญาที่ทำให้เกิดหนี้เสียก่อน เช่น สัญญากู้ ในกรณีที่เราซื้อบ้านโดยใช้สินเชื่อจากธนาคาร ธนาคารจะให้เราทำสัญญากู้เพื่อเอาเงินไปจ่ายกับโครงการ แล้วให้เรารับโอนกรรมสิทธิ์บ้านมา และเอาบ้านมาจดทะเบียนจำนองเป็นประกันหนี้กับธนาคารไว้

สัญญากู้ก็คือสัญญาประธานนั่นเอง จะไม่มีการจำนองอยู่ลอย ๆ โดยไม่มีสัญญาประธานที่ทำให้เกิดหนี้ได้

2. ดอกเบี้ย

ดอกเบี้ยก็เป็นไปตามสัญญาประธาน เพราะการจำนองไม่ได้มีดอกเบี้ยด้วยตนเอง สัญญาประธานมีกฎหมายกำหนดดอกเบี้ยไว้เท่าไหร่ก็เป็นไปตามนั้น เช่น การกู้ยืมปกติ ดอกเบี้ยไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี แต่ถ้าเป็นสถาบันการเงินก็เป็นไปตามประกาศธนาคารแห่งประเทศไทย เป็นต้น

3. การชำระเงินคืน

การชำระเงินคืนก็เป็นไปตามสัญญาประธานเช่นกัน คือ ถ้าเป็นกรณีกู้โดยส่วนมากก็เป็นการผ่อนชำระเป็นงวด ๆ ตามที่สัญญากำหนดไว้

4. เจ้าของทรัพย์กับตัวลูกหนี้

เจ้าของทรัพย์ที่นำมาจำนองอาจเป็นคนละคนกับตัวลูกหนี้ได้ โดยเราสามารถนำอสังหาริมทรัพย์ของตัวเองไปจำนองเพื่อประกันหนี้ให้บุคคลอื่นได้

5. กรรมสิทธิ์ในทรัพย์

กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่จำนองจะไม่โอนไปยังผู้รับจำนองซึ่งเป็นเจ้าหนี้ แต่ยังคงอยู่กับผู้จำนอง เช่น กรณีกู้เงินซื้อบ้านกับธนาคาร เราจะเป็นเจ้าของบ้านตั้งแต่วันที่ซื้อมาเพียงแต่จดทะเบียนจำนองเป็นประกันกับธนาคารและธนาคารก็จะเก็บโฉนดไว้จนกว่าจะชำระหนี้ครบ

6. การบังคับคดี

เมื่อลูกหนี้ผิดนัดชำระหนี้ ผู้รับจำนองหรือเจ้าหนี้ต้องฟ้องศาลเพื่อบังคับคดีขายทอดตลาดทรัพย์ที่จำนอง หรือเอาทรัพย์จำนองหลุดเป็นสิทธิ จะบังคับเอาเองไม่ได้

7. ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน

การจดทะเบียนจำนอง ณ สำนักงานที่ดิน จะถูกคิดค่าธรรมเนียมอัตราร้อยละ 1 แต่ไม่เกิน 200,000 บาท

ขายฝากคืออะไร

กรณีขายฝากมักจะพบในกรณีที่กู้เงินที่ไม่ใช่สถาบันการเงิน หรือ เงินกู้นอกระบบ คือเมื่อเราต้องการสินเชื่อนอกระบบ เจ้าหนี้ก็มักจะให้เรานำทรัพย์สินมาจดทะเบียนขายฝากไว้ โดยมีกำหนดเวลาไถ่คืนเท่ากับเวลาที่เราจะต้องชำระหนี้คืน แต่ที่จริงแล้วการขายฝากไม่ใช่การประกันหนี้ด้วยอสังหาริมทรัพย์แบบจำนอง ลองมาดูความแตกต่างกันตามข้างล่างนี้

“มาตรา 491 อันว่าขายฝากนั้น คือสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้”

จากกฎหมายข้างต้น จะเห็นได้ว่าสัญญาขายฝากมีคู่สัญญาสองฝ่าย คือ ผู้ขาย (ฝาก) กับผู้ซื้อ (ฝาก) โดยผู้ขายขายทรัพย์สินให้ผู้ซื้อ แต่ผู้ขายอาจไถ่คืนได้ หรือพูดกันง่าย ๆ ก็คือ สัญญาซื้อขายที่มีข้อตกลงให้ไถ่คืนได้นั่นเอง โดยลักษณะทางกฎหมายของการขายฝากมีดังนี้

1. ขายฝากเป็นสัญญาประธาน

ขายฝากเป็นสัญญาประธาน คือ เป็นสัญญาที่สมบูรณ์ด้วยตนเอง อยู่ได้โดด ๆ โดยไม่ต้องอยู่ประกอบกับสัญญาอื่นแบบสัญญาจำนอง

2. ดอกเบี้ย

ที่จริงแล้วสัญญาขายฝากไม่มีดอกเบี้ย เนื่องจากไม่ใช่การกู้ยืม แต่มีสิ่งที่กฎหมายเรียกว่าสินไถ่ ก็คือจำนวนเงินที่ต้องจ่ายเพื่อไถ่ทรัพย์สินคืน ซึ่งกฎหมายกำหนดว่าสินไถ่ต้องสูงกว่าราคาขายฝากไม่เกินอัตราร้อยละ 15 ต่อปี เท่ากับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่กฎหมายกำหนดนั่นเอง

3. การชำระเงินคืน

การขายฝากนั้นไม่มีการผ่อนชำระคืนเงินเป็นงวด ๆ แบบเงินกู้ แต่กำหนดชำระคืนงวดเดียวเมื่อครบกำหนดเวลาไถ่ แต่ทั้งนี้ ในกรณีเงินกู้นอกระบบเราก็มักจะเห็นกันอยู่ประจำว่าเจ้าหนี้มักจะให้ลูกหนี้ชำระหนี้คืนเป็นงวด ๆ ไม่ต่างจากการกู้โดยจำนองทรัพย์สินเป็นประกัน ซึ่งไม่ถูกต้องตามที่กฎหมายกำหนดไว้ และอาจถูกศาลพิพากษาเพิกถอนการขายฝากนั้น ๆ ได้

4. เจ้าของทรัพย์กับตัวลูกหนี้

ในการขายฝาก ผู้ขายฝากซึ่งเป็นเจ้าของทรัพย์สินเป็นผู้มีสิทธิ์ไถ่ทรัพย์คืนซึ่งเท่ากับว่ามีอีกฐานะหนึ่งเป็นตัวลูกหนี้นั่นเอง เจ้าของทรัพย์กับตัวลูกหนี้ในการขายฝากจึงเป็นบุคคลเดียวกันเสมอต่างจากการจำนองที่อาจเป็นคนละคนกันก็ได้

5. กรรมสิทธิ์ในทรัพย์

ในการขายฝาก กรรมสิทธิ์ในทรัพย์โอนไปยังผู้รับซื้อฝากทันทีเมื่อจดทะเบียนขายฝาก เพียงแต่ว่าผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินคืนมาเป็นของตนได้ในภายหลังเท่านั้นเอง

6. การบังคับคดี

เมื่อผู้ขายฝากผิดนัดไม่ไถ่ทรัพย์สินคืนภายในเวลาที่กำหนด ทรัพย์สินที่ขายฝากก็หลุดเป็นสิทธิ์ขาดแก่ผู้รับซื้อฝากทันที ไม่มีโอกาสไถ่คืนได้อีก ผู้รับซื้อฝากไม่ต้องบังคับคดีโดยฟ้องศาลอีก เพราะว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโอนมาที่ตนเองตั้งแต่วันที่รับซื้อฝากแล้ว

7. ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน

เนื่องจากการขายฝากเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่ง จึงต้องเสียค่าธรรมเนียมจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินแบบเดียวกับการขาย ก็คือ เสียค่าธรรมเนียมราชการร้อยละ 2 และภาษีหัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์อีกต่างหาก ซึ่งจะมีอัตราแตกต่างกันไปแล้วแต่ว่าผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล

มารู้จักภาษีและค่าใช้จ่ายก่อนขายบ้านกัน

บทความ • สิงหาคม 2564

เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co

ด้านล่างเป็นการเพิ่มเติมข้อมูลโดยทีมงาน DDproperty

ในสภาวะเศรษฐกิจฝืดเคือง หลายคนจำเป็นต้องใช้เงินทุนเพื่อหมุนเวียน จึงนำที่ดิน หรือที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นบ้าน อาคาร คอนโดมิเนียมที่มีอยู่เปลี่ยนเป็นเงินสดเพื่อหมุนเวียนได้ด้วยการขายฝากที่ดินกับผู้รับขายฝากที่ดิน หรือการนำหลักทรัพย์ที่มีอยู่ไปวางค้ำประกันกับสถาบันการเงิน หรือตามแหล่งเงินทุนต่าง ๆ

ใช้ที่ดินเป็นหลักประกันตามกฎหมายในกรณีไหนได้บ้าง

รับขายฝากที่ดิน คืออะไร

การรับขายฝากที่ดิน คือ รูปแบบการทำนิติกรรมซื้อขายที่ดินประเภทหนึ่ง โดยกรรมสิทธิ์ในที่ดินจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีเมื่อมีการจดทะเบียนนิติกรรมขายฝาก ณ สำนักงานที่ดิน ระหว่างนี้จะเปิดโอกาสให้ผู้ขายฝากสามารถนำเงินมาไถ่ถอนที่ดิน ได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด

ส่วนผู้รับซื้อฝากจะได้รับประโยชน์ตอบแทนในรูปแบบของดอกเบี้ยสูงสุดไม่เกิน 15% ต่อปี และจะได้รับเงินต้นคืนทันทีเมื่อมีการไถ่ถอน ทั้งนี้ โดยส่วนใหญ่ผู้รับซื้อฝากจะให้สิทธิประโยชน์ต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นดอกเบี้ยถูก หรือให้วงเงินสูง เป็นต้น เพื่อสนับสนุนการพิจารณาตัดสินใจแก่ผู้ขายฝาก

ตัวอย่างการรับขายฝากที่ดิน เช่น นาย ก. มีความจำเป็นต้องขายที่นาจำนวน 1 ไร่ ด้วยความเสียดาย จึงตัดสินใจไปขายฝากที่ดินกับนายทุนที่รับขายฝากที่ดิน โดยมีข้อตกลงในสัญญาขายฝากที่ดิน ให้นาย ก. จะต้องจ่ายดอกเบี้ยกับนายทุน จนกว่านาย ก.จะสามารถมาไถ่คืนที่ดินแปลงนี้ได้ในระยะเวลากำหนดภายใน 1 ปี นับตั้งแต่ทำสัญญาขายฝาก

หลักสำคัญของขายฝากที่ดินคือ ต้องมีการส่งมอบกรรมสิทธิ์การครอบครองให้กับผู้รับขายฝากที่ดิน แต่เมื่อครบกำหนดระยะเวลาที่ตกลงกันในสัญญาแล้ว ผู้ขายฝากมีสิทธิ์จะไถ่ถอนได้ แต่หากเกินกำหนดจากระยะเวลาที่ตกลงกันไว้ ทรัพย์สินก็จะเปลี่ยนมือโดยทันที จึงเป็นเรื่องที่ผู้ขายฝากต้องระมัดระวัง

สัญญาขายฝากที่ดิน 6 ข้อควรรู้ก่อนตกลงทำสัญญากับผู้ซื้อฝาก ณ กรมที่ดิน

ข้อดี รับขายฝากที่ดิน

ส่วนใหญ่แล้วผู้ขายฝากกับผู้รับขายฝากที่ดิน มักจะมีการทำสัญญากันปีต่อปี เพื่อหลีกเลี่ยงกำหนดเวลาไถ่ถอน และการขายฝากที่ดิน ควรศึกษารายละเอียดต่าง ๆ ให้ชัดเจนแน่ชัดก่อนว่ามีอะไรบ้าง เพื่อจะดำเนินการขายฝากได้อย่างถูกต้อง

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ประกัน MRTA คืออะไร?

อันดับแรกต้องเข้าใจกันก่อนว่า “ประกัน MRTA” ย่อมาจาก Mortgage Reducing Term Assurance คือ ประกันชีวิตเพื่อคุ้มครองทรัพย์สินให้ประโยชน์ทั้งฝ่ายผู้ให้กู้และผู้กู้ ซึ่งหากเกิดเหตุไม่คาดฝันขึ้นกับผู้กู้ไม่ว่าจะเสียชีวิตหรือทุพพลภาพก็ตาม สถาบันทางการเงินจะได้รับการชำระเงินกู้ต่อจากบริษัทที่รับทำประกันแทนจนครบสัญญาการกู้

ดังนั้นผู้ที่อยู่เบื้องหลังหรือสืบต่อการผ่อนบ้านต่อจากผู้กู้ที่ไม่สามารถทำการผ่อนบ้าน คอนโดฯ ต่อได้ อาทิ ภรรยา บุตร เป็นต้น ก็จะไม่ต้องแบกรับภาระหนี้สินในส่วนนี้

ทำประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อบ้านแบบไหนดี

ประกัน MRTA เหมาะกับใคร

ประกัน MRTA เหมาะกับผู้กู้ที่เป็นคนหาเลี้ยงครอบครัว หรือหัวหน้าครอบครัวที่หาเงินเข้าบ้าน เพราะหากบุคคลเหล่านี้ทุพพลภาพหรือเสียชีวิต คนข้างหลังจะไม่ต้องลำบากผ่อนต่อเพราะบริษัทประกันฯ จะรับผิดชอบแทน แต่ทั้งนี้ หากผู้กู้ไม่ได้เป็นหัวหน้าครอบครัว แล้วเสียชีวิตคนที่เหลือสามารถผ่อนต่อได้ไม่มีปัญหา ไม่ต้องทำประกันนี้ต่อไปก็ได้

เบี้ยประกัน MRTA ต้องจ่ายตอนไหน และต้องจ่ายเท่าไหร่

เบี้ยประกัน MRTA ส่วนใหญ่จะเป็นการจ่ายแบบก้อนเดียวจบตั้งแต่ตอนที่เริ่มกู้สินเชื่อ แต่ในกรณีที่ผู้กู้มีกำลังทรัพย์ไม่พอก็สามารถผ่อนชำระพร้อมกับกับค่างวดบ้านได้ โดยเบี้ยประกันที่ต้องจ่ายนั้นจะเท่าไหร่ก็ขึ้นอยู่กับเงื่อนไข และการพิจารณาของแต่ละธนาคาร

ประกัน MRTA สามารถนำไปขอลดหย่อนภาษีได้จริงหรือไม่

สำหรับใครที่กู้ซื้อบ้าน คอนโดฯ กับสถาบันทางการเงินและพ่วงซื้อประกัน MRTA คงแอบสงสัยกับเจ้าประกันตัวนี้ว่าสามารถนำไปลดหย่อนภาษีได้ด้วยหรือ ทำไมบางคนเคยนำไปลดหย่อนแล้วไม่ได้ บางคนลดหย่อนได้ วันนี้ทาง DDproperty จะมาอธิบายให้เข้าใจกัน

ประกัน MRTA สามารถนำไปลดหย่อนภาษีได้จริง แต่ผู้กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยจะต้องทำประกันครอบคลุมวงเงินหรือระยะเวลาเอาประกันตั้งแต่ 10 ปีขึ้นไป โดยสามารถนำค่าเบี้ยประกันที่จ่ายในปีแรกหรือปีที่ชำระไปลดหย่อนภาษีบุคคลธรรมดาได้ แต่มีเงื่อนไขคือค่าเบี้ยสูงสุดต้องไม่เกิน 100,000 บาท

อ่านเพิ่มเติม: ความรู้เรื่องภาษีกับกรมสรรพากร

ข้อดีของการทำประกัน MRTA

ข้อดีของการทำประกัน MRTA

1. ทางสถาบันทางการเงินไม่ได้บังคับทำขึ้นอยู่กับความสมัครใจของผู้กู้สินเชื่อ อ้างอิงจากประกาศ คปภ. เรื่อง กำหนดหลักเกณฑ์วิธีการออก การเสนอขายกรมธรรม์ประกันภัย และการปฏิบัติหน้าที่ของตัวแทนประกันชีวิต และนายหน้าประกันชีวิต และธนาคาร พ.ศ. 2551 “มีข้อกำหนดให้การทำประกันภัยของลูกค้าธนาคารต้องเป็นไปโดยสมัครใจ ห้ามมิให้มีการบังคับ หรือใช้เป็นเงื่อนไขในการต่อรองการให้สินเชื่อ หรือธุรกรรมอื่นใดของธนาคาร”

2. การทำประกัน MRTA สามารถลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยปีแรกได้ ขึ้นอยู่กับธนาคารจะกำหนด ส่วนใหญ่จะมีอัตราลดลงจากเดิมที่ประมาณ 0.25% - 0.50%

3. ช่วยลดความเสี่ยงการกู้เงินระยะยาวหากเกิดเหตุไม่คาดฝันกับผู้กู้ หากมีเหตุที่ไม่คาดฝันเกิดขึ้น ผู้กู้ก็จะอุ่นใจที่ตนเองไม่ได้ทิ้งภาระการผ่อนบ้านไว้ให้กับคนในครอบครัว เพราะสถาบันทางการเงินจะได้รับการชำระเงินกู้ต่อจากบริษัทที่รับทำประกันแทนจนครบสัญญา

4. การทำประกัน MRTA สามารถเอาไปลดหย่อนภาษีได้ โดยผู้กู้จะต้องทำประกันครอบคลุมวงเงินหรือระยะเวลาเอาประกันตั้งแต่ 10 ปีขึ้นไป ซึ่งสามารถหักเงินค่าประกันชีวิตจากภาษีได้สูงสุดไม่เกิน 100,000 บาทต่อปี

ใบ 50 ทวิ สำคัญแค่ไหน ใช้ยื่นลดหย่อนภาษีออนไลน์อย่างไร

นอกจากการทำประกัน MRTA จะช่วยให้เราลดความเสี่ยงในการผ่อนบ้าน ผ่อนคอนโดฯ ได้แล้ว ยังสามารถช่วยลดหย่อนภาษีบุคคลธรรมดาได้อีก ใครที่นึกขึ้นได้ว่าทำประกันตัวนี้ไว้ก็อย่าลืมนำรายการค่าใช้จ่ายนี้ไปลดหย่อนภาษีเพิ่ม

ที่สำคัญที่สุดสำหรับคนที่กำลังกู้สินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยก็อย่าลืมนำดอกเบี้ยเงินกู้ไปลดหย่อนด้วย โดยทาง DDproperty ก็มีเทคนิคลดหย่อนภาษีเงินได้จากดอกเบี้ยกู้บ้านดีดีมาฝากด้วย เราหวังว่าบทความนี้จะช่วยให้ผู้กู้ซื้อบ้าน คอนโดฯ สามารถลดหย่อนภาษีได้อย่างถูกต้อง

หากคุณมีข้อสงสัยเกี่ยวกับการซื้อบ้าน คู่มือซื้อขาย สามารถเป็นตัวช่วยตอบได้ทุกคำถาม พร้อมบอก รายละเอียดการคำนวณสินเชื่อบ้านให้คุณตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กิตติม พจนี นักเขียนออนไลน์ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการถมดิน

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการถมดินคือ พระราชบัญญัติการขุดดินและถมดิน พ.ศ. 2543 โดยมีเนื้อหาหลักเกี่ยวกับการถมดิน คือ การถมดินพื้นที่ไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร ไม่ต้องขออนุญาต แต่ต้องจัดให้มีการระบายน้ำเพียงพอที่จะไม่ทำให้เกิดความเดือดร้อนแก่ที่ดินข้างเคียงหรือบุคคลอื่น

แต่กรณีที่ถมดินเกินกว่า 2,000 ตารางเมตร นอกจากจะต้องจัดให้มีการระบายน้ำตามที่กล่าวมาแล้ว ยังต้องแจ้งการถมดินแก่เจ้าพนักงานท้องถิ่น และเมื่อได้รับการแจ้งแล้ว ให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นออกใบรับแจ้งภายใน 7 วัน แล้วผู้แจ้งจึงสามารถเริ่มถมดินได้เมื่อได้รับใบรับแจ้ง และในกฎหมายฉบับนี้ได้ให้อำนาจหน่วยงานปกครองส่วนท้องถิ่นเป็นผู้มีอำนาจควบคุมการถมดินด้วย

Guide

ที่ดินตาบอดกับทางจำเป็น กฎหมายที่ดินที่เจ้าของที่ดินควรรู้

กรณีที่เป็นข่าวการถมดินสูง

กรณีที่เป็นข่าวคือที่ตำบลลาดหญ้า อำเภอเมือง จังหวัดกาญจนบุรี ที่เจ้าของที่ดินสร้างกำแพงและถมที่ดินจนสูงกว่าชั้นสองของบ้านข้างเคียงเพื่อให้เท่ากับระดับถนนสาธารณะด้านหน้าของที่ดินแปลงดังกล่าว และชาวบ้านข้างเคียงที่ถูกถมดินเข้ามาจนชิดเขตไปร้องเรียนกับหน่วยงานท้องถิ่นคือเทศบาลตำบลลาดหญ้า และจังหวัดกาญจนบุรีตามลำดับ

จากข้อเท็จจริงตามข่าวปรากฏว่ามี 2 ประเด็นครับ คือ

1. การถมดิน ปรากฏว่ามีการขออนุญาตถมดินตามพระราชบัญญัติการขุดดินและถมดินฯ แล้ว แต่มีการถมดินนอกช่วงเวลาที่ได้รับอนุญาต และไม่มีวิศวกรควบคุม

2. การสร้างรั้วและกำแพงกันดิน ปรากฏว่ามีการขออนุญาตก่อสร้างรั้ว แต่ไม่ได้ขออนุญาตก่อสร้างกำแพงกันดินตามกฎหมายควบคุมอาคาร แต่ในข้อเท็จจริงปรากฏว่ามีการก่อสร้างกำแพงกันดินโดยไม่ได้รับอนุญาต แล้วจึงก่อสร้างรั้วทับลงไปบนกำแพงกันดิน

เมื่อราชการตรวจสอบพบจึงถือว่ารั้วได้ก่อสร้างลงไปโดยไม่มีฐานราก (จากความเข้าใจของผู้เขียนคือ รั้วสร้างบนกำแพงกันดินที่ไม่ได้รับอนุญาต จึงถือว่าเป็นสิ่งก่อสร้างที่สร้างลงไปบนฐานรากที่ไม่ได้รับอนุญาต จึงเห็นว่าไม่มีฐานรากครับ)

สุดท้ายทางราชการจึงมีคำสั่งให้รื้อถอนรั้วบนแนวกำแพงกันดินออก และให้ขุดดินออกจากรั้วทั้งสามด้านด้านละ 4.50 เมตร เพื่อให้เป็นทางระบายน้ำ

จะเห็นได้ว่า การดำเนินการขอราชการแบ่งเป็น 2 ส่วน คือ ตามกฎหมายถมดิน ก็ให้จัดการให้มีทางระบายน้ำ ส่วนกฎหมายควบคุมอาคารก็ให้รื้อถอนส่วนที่เป็นรั้วที่ไม่มีฐานรากออกไป

คำพิพากษาศาลปกครองสูงสุดที่เกี่ยวข้อง

เรื่องการถมดินตามกฎหมายนี้ มีคำพิพากษาศาลปกครองสูงสุดหลายฉบับกล่าวถึงไว้ เป็นที่น่าสนใจผู้เขียนจึงยกตัวอย่างไว้ข้างล่างนี้ครับ

คำพิพากษาศาลปกครองสูงสุดที่ อ.460/2558

กรณีการถมดินพื้นที่ไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร กฎหมายเพียงกำหนดให้ไม่ต้องแจ้งต่อเจ้าพนักงาน แต่ยังคงต้องปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการขุดดินและถมดินฯ

คำพิพากษาศาลปกครองสูงสุดที่ อ.35/2560

แม้การถมดินพื้นที่ไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร จะไม่ต้องแจ้งต่อเจ้าพนักงานแต่ยังคงต้องปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการขุดดินและถมดินฯ และกฎกระทรวงกำหนดมาตรการป้องกันการพังทลายของดินหรือสิ่งปลูกสร้างในการขุดดินหรือถมดิน พ.ศ. 2548 ซึ่งกำหนดให้ต้องมีผู้ควบคุมการถมดินซึ่งเป็นวิศวกรตามกฎหมาย จัดการป้องกันการพังทลายของดินหรือสิ่งปลูกสร้าง และเจ้าพนักงานมีอำนาจตามกฎหมายคอยควบคุมดูแลให้การถมดินเป็นไปตามกฎหมาย

สรุปเรื่องกฎหมายเกี่ยวกับการถมดิน

จากเนื้อหาข่าว กฎหมาย และคำพิพากษาศาลปกครองสูงสุดทั้ง 2 เรื่อง ผู้เขียนขอสรุปเกี่ยวกับการถมดินไว้ดังนี้ครับ

- การถมดินในพื้นที่เกิน 2,000 ตารางเมตร จะต้องแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น และปฏิบัติตามคำสั่งของเจ้าพนักงานท้องถิ่น เช่น ถมดินได้ในระหว่างเวลาใด ต้องจัดให้มีมาตรการอะไรบ้าง และต้องจัดการให้เป็นไปตามกฎหมาย คือ มีวิศวกรควบคุมงาน มาตรการป้องกันการพังทลายของดิน และสิ่งปลูกสร้าง และจัดให้มีทางระบายน้ำ

- จะเริ่มต้นถมดินได้ ในกรณีพื้นที่เกิน 2,000 ตารางเมตร เมื่อแจ้งเจ้าพนักงานท้องถิ่นแล้ว ต้องได้ใบรับแจ้งก่อน กรณีพื้นที่ไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร เริ่มต้นถมดินได้เลย

- หากพื้นที่ถมดินไม่ถึง 2,000 ตารางเมตร ไม่ต้องแจ้งเจ้าพนักงานท้องถิ่น แต่ยังคงต้องปฏิบัติตามกฎหมาย คือ จัดให้มีวิศวกรควบคุมงาน มีมาตรการป้องกันการพังทลายของดิน และสิ่งปลูกสร้าง และจัดให้มีทางระบายน้ำ ไม่ต่างกับกรณีพื้นที่เกิน 2,000 ตารางเมตร ที่ต้องแจ้งเจ้าพนักงานท้องถิ่น

- กรณีได้รับความเดือดร้อนจากการถมดินของพื้นที่ข้างเคียง หน่วยงานที่รับผิดชอบ และสามารถไปร้องเรียนได้คือ เจ้าพนักงานท้องถิ่น ซึ่งหมายถึงสำนักงานเขตในกรุงเทพมหานคร และองค์การปกครองส่วนท้องถิ่นในต่างจังหวัด

- กฎหมายควบคุมการถมดินข้างต้นหากฝ่าฝืนจะมีโทษทางอาญา คือ ผู้ฝ่าฝืนจะมีโทษจำคุกหรือปรับหรือทั้งจำและปรับ แต่กรณีที่เกิดความเสียหายจากการถมดินของพื้นที่ข้างเคียง เช่น บ้านเรือนเสียหาย ที่ดินพังทลาย ต้องดำเนินคดีในทางแพ่งเพื่อฟ้องเรียกค่าเสียหาย แต่ในกรณีแบบนี้ผู้ได้รับความเดือดร้อนอาจติดต่อกับสำนักงานยุติธรรมประจำจังหวัดเพื่อขอความช่วยเหลือในการดำเนินคดีแพ่งได้ครับ

Guide

รวมกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ซื้อ-ขาย-เช่า ที่คุณควรรู้

เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

• เจ้าของบ้าน คือ เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่มีชื่อในโฉนดที่ดิน มีอำนาจใช้สอย จำหน่าย จ่ายโอน ได้ดอกผลจากการติดตามและเอาคืน 

• ชื่อเจ้าบ้าน ในทะเบียนบ้าน ไม่มีสิทธิไล่ หรือ คัดชื่อคนในทะเบียนบ้านออก ยกเว้นชื่อเจ้าบ้านเป็นชื่อเดียวกับเจ้าของบ้านเท่านั้น

หลายคนเริ่มอาจสงสัยความหมายของคำว่า "เจ้าของบ้าน" กับ "เจ้าบ้าน" ที่ถูกระบุไว้ในทะเบียนบ้าน นั้นเหมือนหรือแตกต่างกันอย่างไร เพราะดูเหมือนบางคนอาจจะเข้าใจผิดกับอำนาจกรรมสิทธิ์ที่แท้จริง ซึ่งตามพระราชบัญญัติการทะเบียนราษฎร พ.ศ. 2538 ได้อธิบายบทบาทของทั้ง 2 คำไว้ว่า

เจ้าบ้านในทะเบียนบ้านกับเจ้าของบ้านแตกต่างกันอย่างไร

• เจ้าบ้าน ผู้ซึ่งเป็นหัวหน้าครอบครองบ้าน ในฐานะเป็นเจ้าของ ผู้เช่า หรือ ในฐานะอื่นใดก็ตาม โดยในกรณีที่ไม่ปรากฎเจ้าบ้านหรือไม่อยู่ ตาย สูญหาย สาบสูญ หรือไม่สามารถปฏิบัติกิจการได้ ให้ถือว่าบุคคลผู้มีหน้าที่ดูแลบ้านในขณะนั้นเป็นเจ้าบ้าน
• เจ้าของบ้าน เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่มีชื่อในโฉนดที่ดิน สัญญาซื้อขาย โดยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หมายถึง ผู้ทรงกรรมสิทธิ์ หรือผู้มีอำนาจใช้สอย จำหน่าย จ่ายโอน ปล่อยเช่า ได้ดอกผลจากการติดตามและเอาคืน ซึ่งทรัพย์สินของตนรวมถึงขัดขวางมิให้ผู้อื่นเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบกฎหมาย

เจ้าบ้านไม่มีสิทธิครอบครองบ้าน

เป็นเจ้าบ้านได้กี่หลัง เป็นเจ้าบ้าน 2 หลังได้ไหม

บุคคลคนหนึ่งสามารถเป็นเจ้าบ้านได้กี่หลัง คำตอบ คือ เป็นเจ้าบ้านและที่ดิน คอนโดมิเนียม กี่แห่งกี่หลังก็ได้ แต่กรณีเป็นเจ้าของบ้านที่มีบ้านมากกว่า 1 หลัง ไม่สามารถเป็นเจ้าบ้านเองได้ทุกหลัง

โดยในทะเบียนราษฎร ได้กำหนดไว้แล้วว่า บุคคลคนหนึ่งสามารถมีภูมิลำเนาได้เพียงภูมิลำเนาเดียวเท่านั้น จึงเป็นเหตุให้ผู้เป็นเจ้าของบ้าน สามารถมีชื่อเป็นเจ้าของบ้านได้เพียงที่เดียว ส่วนบ้านที่เหลือ ผู้เป็นเจ้าของบ้านจะต้องทำการแต่งตั้งเจ้าบ้านขึ้นมาเพื่อให้มีหน้าที่ดูแลการย้ายเข้าย้ายออกของผู้อยู่อาศัยภายในบ้านนั้น ๆ

สิทธิของเจ้าบ้านในทะเบียนบ้านมีอะไรบ้าง

เมื่อเข้าใจความหมายของคำว่าเจ้าบ้านแล้ว รู้แล้วว่าเป็นเจ้าบ้านได้กี่หลัง มารู้บทบาทสิ่งที่คนเป็นเจ้าบ้านต้องทำ ซึ่งตาม พ.ร.บ.การทะเบียนราษฎร พ.ศ. 2534 ได้กำหนดให้ผู้เป็นเจ้าบ้าน มีหน้าที่ต้องแจ้งต่อนายทะเบียนดังต่อไปนี้

สิทธิของเจ้าบ้านในทะเบียนบ้านมีอะไรบ้าง

เมื่อเข้าใจความหมายของคำว่าเจ้าบ้านแล้ว มารู้บทบาทสิ่งที่คนเป็นเจ้าบ้านต้องทำ ซึ่งตาม พ.ร.บ.การทะเบียนราษฎร พ.ศ. 2534 ได้กำหนดให้ผู้เป็นเจ้าบ้าน มีหน้าที่ต้องแจ้งต่อนายทะเบียนดังต่อไปนี้

โดยการแจ้งเกิด ย้ายเข้า-ออก สร้างบ้านใหม่หรือรื้อถอน และขอเลขที่บ้าน ต้องแจ้งภายใน 15 วัน ส่วนการแจ้งตายต้องแจ้งภายใน 24 ชั่วโมง นับแต่เวลาตาย หรือพบศพ และถ้าไม่ปฏิบัติจะต้องเสียค่าปรับ 1,000 บาท

ทั้งนี้ หากเจ้าบ้านมีกิจธุระไม่สามารถมาแจ้งด้วยตนเองได้ สามารถมอบอำนาจให้สมาชิกภายในบ้านเข้ามาแจ้งกับเจ้าหน้าที่ได้ โดยเจ้าหน้าที่จะระบุว่าบุคคลอันได้รับมอบหมาย เป็นผู้ดูแลบ้านแทนเจ้าบ้าน

Guide

ขั้นตอนการขอทะเบียนบ้านสำหรับมือใหม่

ใครเป็นผู้มีสิทธิ คัดชื่อคนในทะเบียนบ้านออก

ก่อนอื่นต้องเข้าใจก่อนว่า กรรมสิทธิ์ของชื่อเจ้าบ้านอันถูกระบุไว้ในทะเบียนบ้านนั้น จะสามารถทำกิจการใด ๆ ได้อย่างเต็มที่ ไม่ว่าจะเป็นคัดชื่อ เข้า ออก ทั้งการอยู่เอง หรือเช่า จะต้องมีความเกี่ยวข้องกับทะเบียนราษฎรเท่านั้น แต่จะไม่มีสิทธิครอบครองบ้าน

ดังนั้นหากวันดีคืนดีเกิดไม่พอใจสมาชิกในบ้าน แล้วต้องการไล่ออกจากบ้าน พร้อมคัดชื่อออก กรณีนี้เจ้าบ้านไม่มีสิทธิทำได้ ยกเว้นชื่อเจ้าบ้านเป็นชื่อเดียวกับเจ้าของบ้านเท่านั้น

วันดีคืนดี เจ้าบ้านหายตัวหรือตายไป กรรมสิทธิ์เป็นของใคร

หากเกิดเหตุการณ์เจ้าบ้านที่ปรากฎชื่อในทะเบียนบ้าน ได้เกิดหายตัวหรือตายไปจนระยะเวลาล่วงเลยไปกว่า 180 วัน สามารถไปแจ้งสำนักงานเขตเพื่อแก้ไข โดยสามารถคัดชื่อเจ้าบ้านไปทะเบียนกลางได้ พร้อมคัดชื่อเจ้าบ้านใหม่ จากความเห็นชอบของสมาชิกในบ้าน

Guide

เจ้าของบ้าน กับ เจ้าของที่ดิน ชื่อไม่ตรงกัน สรุปบ้านเป็นของใคร?

มีชื่อในทะเบียนบ้านหลายหลังได้หรือไม่

คำตอบ คือ ไม่ได้ สำหรับคนที่มีบ้านหลายหลัง โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ แน่นอนว่าคนเหล่านี้จะมีทะเบียนบ้านหลายฉบับ แต่ทางกฎหมาย เป็นเจ้าบ้านได้กี่หลัง จำเป็นต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านได้เพียงฉบับเดียวเท่านั้น

โดยสามารถใช้ชื่อฐานะเจ้าบ้านหรือผู้ดูแลบ้านได้ เนื่องจากตามกฎหมายไม่อนุญาตให้บุคคลเดียวกันมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านมากกว่าหนึ่งฉบับในเวลาเดียวกัน เพราะจะกระทบต่อบัญชีรายชื่อผู้มีสิทธิ์เลือกตั้ง ดังนั้นนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือกลุ่มคนทำงานที่ซื้อบ้าน ซื้อคอนโด สามารถใช้วิธีนำชื่อของญาติ พ่อแม่ พี่น้อง มาใส่ในทะเบียนบ้านหลังอื่น ๆ ได้

ชื่อในทะเบียนบ้าน ปล่อยว่างได้หรือไม่

หากไม่สามารถหาชื่อญาติ พ่อแม่ พี่น้อง มาใส่ในทะเบียนบ้านได้ สามารถทำให้ชื่อในทะเบียนปล่อยว่างได้หรือไม่ กรณีดังกล่าวสามารถทำได้ แต่ถ้าเกิดวันหนึ่งอยากขายบ้าน ขายคอนโดขึ้นมาและถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่ถึง 5 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามที่กฎหมายกำหนด  หากไม่อยากเสียภาษีแนะนำให้หาญาติมาใส่ชื่อในทะเบียนบ้านน่าจะเป็นทางออกที่ดีที่สุด

ขอบคุณข้อมูลจากสำนักบริหารการทะเบียน

เรื่องข้างต้นเขียนโดย อารยา ศิริพยัคฆ์ Content Writer ประจำเว็บไซต์ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ภาระจำยอมคืออะไร

ภาระจำยอมเป็นสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่งที่ถูกกำหนดขึ้นโดยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยถูกกล่าวถึงไว้ในหลายมาตรา ซึ่งคงมีเนื้อหามากเกินไปที่จะนำมาศึกษากันในบทความนี้ แต่มาตราหลักคือ มาตรา 1387 ซึ่งบัญญัติไว้แบบนี้ครับ

“มาตรา 1387 อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น”

จะเห็นได้ว่าในเรื่องภาระจำยอมจะต้องมีอสังหาริมทรัพย์ 2 อย่าง ได้แก่

1. อสังหาริมทรัพย์ที่รับภาระจำยอม ซึ่งในกฎหมายเรียกว่า "ภารยทรัพย์"

2. อสังหาริมทรัพย์ที่ได้ประโยชน์จากภาระจำยอม ซึ่งในกฎหมายเรียกว่า "สามยทรัพย์"

ภาระจำยอมเกิดได้ทั้งทางนิติกรรม คือ คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายทั้งเจ้าของภารยทรัพย์และเจ้าของสามยทรัพย์ทำสัญญากันให้มีภาระจำยอมขึ้น หรืออาจเกิดโดยนิติเหตุ คือ เกิดจากข้อเท็จจริงที่สามยทรัพย์ได้ประโยชน์บางประการเหนือภารยทรัพย์ จนได้ภาระจำยอมโดยผลของกฎหมาย คือ ได้ใช้เป็นเวลา 10 ปีขึ้นไปก็ได้

ภาระจำยอมเป็นสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งหมายความว่าเป็นสิทธิที่ติดกับตัวอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่สิทธิที่อยู่กับเจ้าของตัวทรัพย์นั้น เช่น ภาระจำยอมประเภททาง ก็จะเป็นประโยชน์แก่สามยทรัพย์ให้ผู้ที่อยู่อาศัยหรือใช้สอยสามยทรัพย์นั้นสามารถใช้ทางภาระจำยอมบนภารยทรัพย์ได้เสมอ ไม่ว่าเจ้าของสามยทรัพย์หรือเจ้าของภารยทรัพย์นั้นจะเปลี่ยนไปเป็นใครก็ตาม

หากภาระจำยอมประเภทเป็นทางผ่านของสาธารณูปโภคประเภทสายไฟฟ้า ท่อประปา หรือสายโทรศัพท์ ก็จะเป็นประโยชน์ให้แก่สามยทรัพย์นั้นสามารถเชื่อมต่อสาธารณูปโภคผ่านภาระจำยอมบนภารยทรัพย์ได้เสมอเช่นกัน

Guide

ที่ดินตาบอดกับทางจำเป็น กฎหมายที่ดินที่เจ้าของที่ดินควรรู้

ทางจำเป็นคืออะไร

เช่นเดียวกับภาระจำยอม ทางจำเป็นเป็นสิทธิในอสังหาริมทรัพย์อย่างหนึ่งที่ถูกกำหนดขึ้นโดยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งมีบทบัญญัติอยู่หลายมาตรา แต่ที่เป็นหลักคือมาตรา 1349 ซึ่งบัญญัติไว้แบบนี้ครับ

“มาตรา 1349 ที่ดินแปลงใดมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธรณะได้ไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้

ที่ดินแปลงใดมีทางออกได้แต่เมื่อต้องข้ามสระ บึง หรือทะเล หรือมีที่ชันอันระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมากไซร้ ท่านให้ใช้ความในวรรคก่อนบังคับ

ที่และวิธีทำทางผ่านนั้นต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่าน กับทั้งให้คำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายแต่น้อยที่สุดที่จะเป็นไปได้ ถ้าจำเป็นผู้มีสิทธิจะผ่านจะสร้างถนนเป็นทางผ่านก็ได้

ผู้มีสิทธิจะผ่านต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่เพื่อความเสียหายอันเกิดแต่เหตุที่มีทางผ่านนั้น ค่าทดแทนนั้นนอกจากค่าเสียหายเพราะสร้างถนน ท่านว่าจะกำหนดเป็นเงินรายปีก็ได้”

ทางจำเป็นจะเกิดขึ้นได้ในกรณีที่ที่ดินแปลงหนึ่งถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ เจ้าของที่ดินแปลงที่ถูกล้อมจะสามารถผ่านที่ดินแปลงที่ล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้ แต่ต้องผ่านเพียงเท่าที่จำเป็น และสร้างความเสียหายแก่ที่ดินที่ล้อมอยู่น้อยที่สุด

ทางจำเป็นเป็นเรื่องของข้อเท็จจริงหรือที่เรียกว่านิติเหตุ คือ เกิดข้อเท็จจริงที่กฎหมายกำหนดไว้ดังกล่าวมาแล้วขึ้น จึงจะทำให้เจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมมีสิทธิฟ้องคดีต่อศาลเพื่อขอทางจำเป็น โดยไม่มีกรณีที่เจ้าของที่ดิน 2 แปลงจะตกลงกันกำหนดทางจำเป็นขึ้นอย่างภาระจำยอม

ความเหมือนของภาระจำยอมและทางจำเป็น

- เป็นสิทธิในอสังหาริมทรัพย์เหมือนกัน

- เป็นเรื่องการใช้ทางระหว่างอสังหาริมทรัพย์สองอย่างเหมือนกัน

ความต่างของภาระจำยอมและทางจำเป็น

- ภาระจำยอมเกิดได้ทั้งทางนิติกรรม คือ การทำสัญญาระหว่างเจ้าของที่ดิน 2 แปลง และทางนิติเหตุ คือเกิดจากข้อเท็จจริงที่มีกฎหมายกำหนดผลไว้ แต่ทางจำเป็นเกิดขึ้นจากนิติเหตุเท่านั้น

- ภาระจำยอมมีได้หลายชนิดทั้งที่เป็นทาง หรืออาจเป็นภาระจำยอมในลักษณะอื่น ๆ เช่น เพื่อการเชื่อมต่อสาธารณูปโภคก็ได้ แต่ทางจำเป็นมีแค่เรื่องใช้ทางเท่านั้น

- ภาระจำยอมโดยนิติกรรมต้องจดทะเบียนมิเช่นนั้นไม่บริบูรณ์ คือเป็นเพียงบุคคลสิทธิ ไม่อาจยกขึ้นต่อสู้กับบุคคลภายนอกได้ แต่ภาระจำยอมโดยผลของกฎหมาย (คือได้ใช้ภาระจำยอมนั้นมา 10 ขึ้นไป) และทางจำเป็น เป็นข้อจำกัดสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1338 ไม่ต้องจดทะเบียน

แต่ในทางความเป็นจริงแล้วการได้ภาระจำยอมโดยอายุความและทางจำเป็นเป็นเรื่องที่คู่พิพาทต้องอาศัยการใช้สิทธิทางศาลตัดสิน และเมื่อมีคำพิพากษาแล้วก็มักจะนำคำพิพากษาไปจดทะเบียนอยู่แล้ว

- ภาระจำยอมอาจมีค่าทดแทนหรือไม่ก็ได้ แต่ทางจำเป็นต้องมีค่าทดแทนเสมอ

- ภาระจำยอมประเภททางจะมีขนาดทางเท่าใดก็ได้ แต่ทางจำเป็นต้องมีขนาดเพียงเท่าที่จำเป็นและทำให้ที่ดินแปลงที่ถูกผ่านเสียหายน้อยที่สุด ถ้าหากมีที่ล้อมหลายแปลง ก็ต้องเลือกผ่านแปลงที่จะทำให้ต้องตัดทาง และสร้างความเสียหายน้อยที่สุด

Guide

รวมกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ซื้อ-ขาย-เช่า ที่คุณควรรู้

เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

การวางผังตึกแถว ระยะร่นอาคารและที่เว้นว่างคืออะไร

ระยะร่น คือ ระยะห่างที่วัดจากตำแหน่งบนทางสาธารณะจนถึงแนวอาคาร ซึ่งมีทั้งการวัดจากเขตถนนและวัดจุดกึ่งกลางถนน โดยระยะร่นบ้านเดี่ยว ตึกแถว และอาคารสำนักงาน ก็จะแตกต่างกันไปตามประเภทอาคารและขนาดของถนน ซึ่งระยะร่นจะต้องเป็นพื้นที่ว่างจากถนนจนถึงอาคาร โดยไม่สนใจแนวเขตที่ดินที่จะสร้างอาคารนั้น

ส่วนที่เว้นว่าง คือ ระยะห่างที่วัดจากแนวเขตที่ดินจนถึงแนวอาคารทั้งด้านหน้า ด้านหลัง และด้านข้าง ซึ่งกฎหมายได้กำหนดที่เว้นว่างไว้ทั้งอาคารเดี่ยวและอาคารชุดที่เรียงติดกัน ดังนั้น ที่เว้นว่างกับระยะร่นบ้านจึงมีความแตกต่างกัน โดยมีรายละเอียดตามกฎกระทรวงฯ ที่สรุปเฉพาะหัวข้อที่จำเป็นต้องทราบ ดังนี้

Guide

ข้อกฎหมายควรรู้ก่อนสร้างบ้านใหม่บนที่ดินของตัวเอง

ข้อกำหนดเกี่ยวกับที่เว้นว่าง (หมวดที่ 3)

พื้นที่ว่างภายนอกอาคาร (ข้อ 33)

• กรณีที่อยู่อาศัย ต้องมีที่ว่างภายนอกอาคารไม่น้อยกว่าร้อยละ 30 ของพื้นที่ชั้นที่กว้างที่สุด
• กรณีไม่ใช่ที่อยู่อาศัย ต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่าร้อยละ 10 ของพื้นที่ชั้นที่กว้างที่สุด

หมายเหตุ กรณีห้องแถวหรือการวางผังตึกแถวที่ทำตามข้อ 34 และข้อ 41 แล้วไม่ต้องทำตามข้อ 33 อีก

กรณีห้องแถวหรือตึกแถว (ข้อ 34)

• หากอาคารสูงไม่เกิน 3 ชั้นและไม่ได้ตั้งอยู่ติดกับถนนสาธารณะ ต้องมีที่เว้นว่างหน้าอาคารอย่างน้อย 6 เมตร
• หากอาคารสูงเกิน 3 ชั้นและไม่ได้ตั้งอยู่ติดกับถนนสาธารณะ ต้องมีที่เว้นว่างหน้าอาคารอย่างน้อย 12 เมตร
• ต้องมีที่เว้นว่างหลังอาคารอย่างน้อย 3 เมตร
• ทุก ๆ 10 คูหาหรือความยาว 40 เมตร ต้องมีที่เว้นว่างอย่างน้อย 4 เมตร และเป็นช่องตลอดความลึกของที่ดิน

กรณีบ้านแถวที่ใช้อยู่อาศัย (ข้อ 36)

• บ้านแถวต้องมีที่เว้นว่างด้านหน้าอาคารอย่างน้อย 3 เมตร ด้านหลังอาคารอย่างน้อย 2 เมตร
• ทุก ๆ 10 คูหาหรือความยาว 40 เมตร ต้องมีที่เว้นว่างอย่างน้อย 4 เมตร และเป็นช่องตลอดความลึกของที่ดิน

กรณีบ้านแฝด (ข้อ 37)

• ต้องมีที่เว้นว่างด้านหน้าอาคารอย่างน้อย 3 เมตร
• ต้องมีที่เว้นว่างด้านหลังและด้านข้างอาคารอย่างน้อย 2 เมตร

ข้อกำหนดเกี่ยวกับระยะร่น (หมวดที่ 4)

กรณีอาคารสูงไม่เกิน 2 ชั้นหรือ 8 เมตร (ข้อ 41 วรรค 1)

• หากถนนกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ต้องมีระยะร่นจากจุดกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 3 เมตร

กรณีอาคารสูงเกิน 2 ชั้นหรือ 8 เมตร หรือเป็นอาคารชุด (ข้อ 41 วรรค 2)

• หากถนนกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ต้องมีระยะร่นจากจุดกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 6 เมตร
• หากถนนกว้างตั้งแต่ 10-20 เมตร ต้องมีระยะร่นจากเขตถนนอย่างน้อย 1 ใน 10 ของความกว้างถนน
• หากถนนกว้างเกิน 20 เมตร ต้องมีระยะร่นจากเขตถนนอย่างน้อย 2 เมตร

กรณีอาคารอยู่ใกล้แหล่งน้ำสาธารณะ (ข้อ 42)

• หากแหล่งน้ำกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ต้องมีระยะร่นจากเขตแหล่งน้ำไม่น้อยกว่า 3 เมตร
• หากแหล่งน้ำกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป ต้องมีระยะร่นจากเขตแหล่งน้ำไม่น้อยกว่า 6 เมตร
• หากเป็นแหล่งน้ำขนาดใหญ่ เช่น บึง ทะเลสาบ หรือทะเล ต้องมีระยะร่นจากเขตแหล่งน้ำไม่น้อยกว่า 12 เมตร

กรณีการสร้างรั้ว (ข้อ 47)

• รั้วหรือกำแพงที่สร้างติดกับเขตถนน และมีระยะร่นรั้วจากเขตถนนน้อยกว่าความสูงของรั้ว ให้ก่อสร้างรั้วได้สูงไม่เกิน 3 เมตร โดยวัดจากระดับทางเท้าหรือถนน

ข้อกฎหมายอ้างอิงจากกรมโยธาธิการและผังเมือง

ทำไมการวางผังตึกแถวต้องมีระยะร่นและที่เว้นว่าง

1. เพื่อความปลอดภัยด้านอัคคีภัย

กฎหมายระยะร่นอาคารนั้นมีความสำคัญมากเมื่อเกิดอัคคีภัย เพราะระยะที่เว้นจากถนนจะช่วยให้ขับรถดับเพลิงเข้ามาปฏิบัติหน้าที่ได้สะดวกยิ่งขึ้น และที่เว้นว่างรอบอาคารยังทำให้เจ้าหน้าที่ดับเพลิงสามารถดับเพลิงได้จากรอบด้าน และยังลดโอกาสที่ไฟจะลุกลามไปยังอาคารที่อยู่ใกล้เคียงกันอีกด้วย โดยเฉพาะการวางผังตึกแถวซึ่งอยู่ติดกัน ต้องคำนึงถึงเรื่องของความปลอดภัยเป็นสำคัญ

2. เพื่อสุขอนามัยของผู้อยู่อาศัย

เมื่ออาคาร การวางผังตึกแถวแต่ละหลังอยู่ไม่ติดกันจนเกินไป ก็จะช่วยป้องกันการรบกวนกันระหว่างผู้ใช้ได้ส่วนหนึ่ง ไม่ว่าจะเป็นเสียง แสง กลิ่น และความเป็นส่วนตัว รวมถึงสัตว์รบกวนก็จะเดินทางระหว่างอาคารได้ยากขึ้น และการมีช่องว่างระหว่างอาคารยังช่วยทำให้อากาศถ่ายเทกว่าการสร้างอาคารโดยไม่คำนึงถึงที่เว้นว่าง

3. เพื่อการก่อสร้างและซ่อมแซมอาคาร

เมื่อการวางผังตึกแถว ที่เว้นว่างของอาคารมีเพียงพอ การก่อสร้าง ซ่อมแซม หรือต่อเดิมอาคารก็สามารถทำได้ง่ายขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการวางนั่งร้าน ติดตั้งรางระบายน้ำ การฉาบปูน หรือทาสีบ้าน เพื่อให้การก่อสร้างยังอยู่ในเขตที่ดินของตัวเอง โดยไม่รบกวนหรือรุกล้ำไปยังเขตที่ดินข้างเคียง

Guide

สัญญาก่อสร้าง สัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง 4 ข้อควรระวังก่อนเสียรู้ผู้รับเหมา

ทั้งหมดนี้ก็คือกฎหมายระยะร่นอาคารและที่เว้นว่าง ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญที่ห้ามละเลย ไม่เช่นนั้น บ้านหรืออาคารที่สร้างหรือต่อเติมก็จะผิดกฎหมาย เจ้าของก็จะต้องเสียค่าปรับและบ้านหรืออาคารนั้นก็จะถูกรื้อถอน ดังนั้น สร้างให้ถูกกฎหมายตั้งแต่แรกจะดีกว่า

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

การจัดสรรที่ดิน คืออะไร

ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 การจัดสรรที่ดิน คือ การจำหน่ายที่ดินที่ได้ แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียว หรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน

โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน และให้หมายความรวมถึงการดำเนินการดังกล่าวที่ได้มีการแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยไว้ไม่ถึง 10 แปลง และต่อมาได้แบ่งที่ดินแปลงเดิมเพิ่มเติมภายใน 3 ปี เมื่อรวมกันแล้วมีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปด้วย

ในการจำหน่ายที่ดินที่แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการดำเนินการเพื่อจำหน่ายในลักษณะที่อยู่อาศัย เพื่อประกอบการพาณิชย์ เพื่อประกอบการอุตสาหกรรม หรือเพื่อเกษตรกรรม ก็จะอยู่ในลักษณะเป็นการจัดสรรที่ดินตามความหมายนี้เช่นเดียวกัน

ทำไมต้องทำการจัดสรรที่ดิน

ที่ดินที่จะแบ่งขายตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ถ้าไม่ขออนุญาตจัดสรรที่ดิน จะไม่สามารถแบ่งขายได้ ดังนั้นจึงเป็นเหตุผลว่าทำไมถึงมีการบังคับให้มีการขออนุญาตจัดสรรที่ดินเกิดขึ้น รวมถึงมีการลงทุนในสาธารณูปโภคเอง

หลักเกณฑ์การจัดสรรที่ดิน

ในการอนุญาตจัดสรรที่ดิน บุคคลที่ทำการจัดสรรที่ดินต้องดำเนินการตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด หรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขาแห่งท้องที่ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ พร้อมหลักฐานและรายละเอียด

กฎหมายจัดสรร เรื่องสำคัญที่ผู้ซื้อควรรู้

หลักฐานยื่นการจัดสรรที่ดิน

1. โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่มีชื่อผู้ขอใบอนุญาตทำการจัดสรรที่ดินเป็นผู้มีสิทธิในที่ดิน โดยที่ดินนั้นต้องปลอดจากบุริมสิทธิใด ๆ เว้นแต่บุริมสิทธิในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

2. ในกรณีที่ที่ดินที่ขอทำการจัดสรรที่ดินมีบุริมสิทธิในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือภาระการจำนอง ให้แสดงบันทึกความยินยอมให้ทำการจัดสรรที่ดินของผู้ทรงบุริมสิทธิหรือผู้รับจำนอง และจำนวนเงินที่ผู้ทรงบุริมสิทธิหรือผู้รับจำนองจะได้รับชำระหนี้จากที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลง และต้องระบุด้วยว่าที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภคหรือที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะ ไม่ต้องรับภาระหนี้บุริมสิทธิหรือจำนองดังกล่าว

3.แผนผังแสดงจำนวนที่ดินแปลงย่อยและเนื้อที่โดยประมาณ

4. โครงการปรับปรุงที่ดินที่ขอจัดสรร การจัดให้มีสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ โดยแสดงแผนผัง รายละเอียดและรายการก่อสร้าง ประมาณการค่าก่อสร้าง และกำหนดเวลาที่จะจัดทำให้แล้วเสร็จ

5. แผนงาน โครงการ และระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค

6. วิธีการจำหน่ายที่ดินจัดสรรและการชำระราคาหรือค่าตอบแทน

7. ภาระผูกพันต่าง ๆ ที่บุคคลอื่นมีส่วนได้เสียเกี่ยวกับที่ดินที่ขอจัดสรรนั้น

8. แบบสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร

9. ที่ตั้งสำนักงานของผู้ขอใบอนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน

10. ชื่อธนาคาร หรือสถาบันการเงินที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด ซึ่งจะเป็นผู้ค้ำประกันการจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะหรือการปรับปรุงที่ดิน และค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ

11. การพิจารณาแผนผังโครงการ และวิธีการในการจัดสรรที่ดินให้คณะกรรมการกระทำให้แล้วเสร็จภายใน 45 วันนับแต่วันที่เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขาได้รับคำขอ ถ้าคณะกรรมการไม่อาจพิจารณาให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลาดังกล่าวโดยไม่มีเหตุผลอันสมควร ให้ถือว่าคณะกรรมการได้ให้ความเห็นชอบแผนผังโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดินนั้นแล้ว

12. ในกรณีที่คณะกรรมการไม่เห็นชอบหรือมีคำสั่งไม่อนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินผู้ขอมีสิทธิอุทธรณ์ต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางภายใน 30 วันนับแต่วันที่ทราบคำสั่ง

13. การออกใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินให้คณะกรรมการออกใบอนุญาตภายในกำหนด 7 วัน นับแต่

13.1 วันที่คณะกรรมการให้ความเห็นชอบให้ทำการจัดสรรที่ดิน

13.2 วันที่คณะกรรมการกลางให้ความเห็นชอบให้ทำการจัดสรร ในกรณีที่มีการอุทธรณ์

14. ในกรณีที่ที่ดินจัดสรรมีบุริมสิทธิในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือการจำนองติดอยู่ เมื่อได้ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ดินที่แบ่งแยกเป็นแปลงย่อยแล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดแจ้งบุริมสิทธิหรือการจำนองนั้นในโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่แบ่งแยกเป็นแปลงย่อยทุกฉบับ

พร้อมทั้งระบุจำนวนเงินที่ผู้ทรงบุริมสิทธิ หรือผู้รับจำนองจะได้รับชำระหนี้จากที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลงในสารบัญสำหรับจดทะเบียนด้วย และให้ถือว่าที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลงเป็นประกันหนี้บุริมสิทธิหรือหนี้จำนองตามจำนวนเงินที่ได้ระบุไว้ให้ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคและที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะปลอดจากบุริมสิทธิในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และภาระการจำนอง

15. อัตราค่าธรรมเนียม ตามกฎกระทรวงกำหนดค่าธรรมเนียมตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2544

15.1 ใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน

• จัดสรรที่ดินเป็นที่ประกอบเกษตรกรรมไร่ละ 100 บาท
• จัดสรรที่ดินประเภทอื่นไร่ละ 250 บาท เศษของไร่คิดเป็นหนึ่งไร่

15.2 การโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินรายละ 3,000 บาท

ข้อควรระวัง ซื้อบ้านที่ยังยังไม่ได้รับอนุญาตจัดสรร

นับเป็นหนึ่งในข้อควรระวังสำหรับผู้ที่เตรียมตัวก่อนซื้อบ้าน โดยเฉพาะเรื่องผู้ประกอบการได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ เนื่องจากปัจจุบันโครงการที่เปิดขายใหม่ มักจะเปิดขายไปพร้อม ๆ กับดำเนินการยื่นขอใบอนุญาตจัดสรร เพราะต้องการดำเนินธุรกิจและปิดการขายให้เร็วที่สุด

เคยมีกรณีมีผู้ซื้อบ้านบางราย ทราบภายหลังว่าโครงการที่ทำสัญญาซื้อ-ขายไปแล้วนั้นยังไม่ผ่านการขออนุญาตจัดสรรอย่างถูกต้องตามกฎหมาย แต่ได้ทำการผ่อนชำระเงินงวดไปแล้วจำนวนหนึ่ง จึงดำเนินการฟ้องร้องเพื่อต้องการเอาเงินดาวน์ที่ผ่อนไปแล้วหลายงวดคืน

อย่างไรก็ดี แม้กฎหมายได้ห้ามทำการจำหน่ายที่ดินจัดสรรโดยไม่ได้รับอนุญาต แต่มิได้บัญญัติไว้โดยชัดเจนว่าจำหน่ายที่ดินจัดสรรก่อนได้รับอนุญาต ดังนั้น การเปิดให้จองโครงการระหว่างดำเนินการขออนุญาต ไม่ถือเป็นการจำหน่ายที่ดินจัดสรรโดยไม่ได้รับอนุญาตจึงไม่ขัดต่อกฎหมาย และการที่ผู้ซื้อตัดสินใจทำสัญญาซื้อขายเกิดขึ้นด้วยความสมัครใจมิได้ถูกหลอกลวง ฉ้อฉล หรือข่มขู่ให้ซื้อ

เมื่อผู้ซื้อทราบว่าโครงการยังไม่ได้รับใบอนุญาตจัดสรร แล้วหยุดชำระเงินดาวน์ รวมทั้งการขอเงินงวดที่ส่งไปคืน นอกจากไม่ได้เงินแล้วอาจเป็นฝ่ายที่ผิดสัญญา ทางโครงการมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินดาวน์

ยกเลิกสัญญาซื้อบ้าน ต้องรู้จัก 5 รายละเอียดสำคัญก่อนเซ็น

ก่อนซื้อบ้านควรตรวจสอบหาข้อมูลกับสำนักงานที่ดินท้องที่นั้นก่อนว่าที่ดินในโครงการที่สนใจอยู่นั้นมีปัญหา หรือทำถูกกฎหมายจัดสรรหรือไม่ ควรศึกษา ชื่อเสียงของผู้ประกอบการ เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาในภายหลัง เสียทั้งเวลาและเสียเงินโดยเปล่าประโยชน์

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า 

แต่หลังจากนั้นไม่นานก็มีการออกประกาศเพื่อยกเลิกประกาศดังกล่าวในปลายปี 2562 คือ “ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2562” ซึ่งมีการแก้ไขหลักเกณฑ์บางประการของประกาศฉบับแรกในปี 2561 โดยมีเนื้อหาสาระสำคัญเพื่อสร้างความสมดุลระหว่างการคุ้มครองผู้เช่า กับการเอื้ออำนวยการประกอบธุรกิจของผู้ให้เช่า

เนื่องจากประกาศฉบับแรกอาจมีเนื้อหาที่คุ้มครองผู้เช่ามากจนเกินไปจนส่งผลกระทบต่อการทำธุรกิจของผู้ให้เช่า และในบทความฉบับนี้ เราจะมาพูดคุยกันเรื่องความเหมือนและความแตกต่างระหว่างประกาศสองฉบับนี้ รวมถึงความเป็นคุณและเป็นโทษต่อทั้งฝั่งผู้เช่าและผู้ให้เช่ากัน

ความเหมือนของกฎหมายควบคุมสัญญาเช่าฉบับเดิมและฉบับใหม่

- กฎหมายฉบับนี้ยังคงใช้บังคับกับผู้ให้เช่าที่เป็นผู้ประกอบธุรกิจคือ มีสถานที่ให้เช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไปไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกันเหมือนเดิม

- แบบฟอร์ม รายละเอียด และลักษณะของสัญญาเช่ายังคงเดิม เช่น สัญญาเช่าต้องใช้ภาษาไทยไม่เล็กกว่า 2 มิลลิเมตร ตัวอักษรไม่เกิน 11 ตัวอักษรใน 1 นิ้ว ต้องระบุรายละเอียดเกี่ยวกับที่อยู่ของผู้ให้เช่า ผู้เช่า ที่ตั้งและรายละเอียดของทรัพย์ที่ให้เช่า ค่าเช่า เงินประกัน ค่าสาธารณูปโภค โดยให้แสดงวิธีและระยะเวลาชำระด้วย

- เมื่อสัญญาเช่าเลิกกัน ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันทันทีเหมือนเดิม

- ห้ามเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่า อัตราค่าสาธารณูปโภค และอัตราค่าใช้จ่ายในการให้บริการ ก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุดลงเหมือนเดิม

- ห้ามเก็บค่าน้ำค่าไฟเกินกว่าที่หน่วยงานที่เกี่ยวข้องเรียกเก็บจริงเหมือนเดิม

- ห้ามเรียกค่าต่อสัญญาจากผู้เช่ารายเดิมเหมือนเดิม

- ห้ามมิให้ผู้เช่ารับผิดในความเสียหายที่เกิดขึ้นจากการใช้งานทรัพย์สินหรืออุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ตามปกติเหมือนเดิม

- ห้ามมิให้ผู้เช่ารับผิดในความเสียหายต่ออาคาร ทรัพย์สิน และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ในเหตุอันมิใช่ความผิดของผู้เช่า และในเหตุสุดวิสัยเหมือนเดิม

- ห้ามมิให้ผู้เช่ารับผิดในความชำรุดบกพร่องของอาคาร ทรัพย์สิน และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นจากการใช้งานหรือการเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกติเหมือนเดิม

- ต้องทำสัญญาเช่าเป็นคู่ฉบับ และให้ผู้เช่าเก็บไว้หนึ่งฉบับทันทีที่ลงนามเหมือนเดิม

Guide

รวมกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ซื้อ-ขาย-เช่า ที่คุณควรรู้

ความต่างของกฎหมายควบคุมสัญญาเช่าฉบับเดิมและฉบับใหม่

เพื่อให้เห็นความต่างชัดเจนขึ้น ผมจึงขอทำเป็นตารางเปรียบเทียบกฎหมายฉบับเก่าและใหม่ โดยส่วนไหนที่เป็นคุณกับผู้เช่ามากขึ้นหรือน้อยลง ผมจะวงเล็บไว้ครับ

กฎหมายควบคุมสัญญาเช่าฉบับใหม่เป็นคุณหรือโทษต่อใครมากกว่ากัน

จากรายการสรุปข้างต้นจะเห็นได้ว่ากฎหมายใหม่ที่แก้ไขนั้นเป็นการปรับปรุงในลักษณะที่เป็นคุณกับผู้เช่าน้อยลง แต่ก็เป็นไปตามข้อเรียกร้องของบรรดาผู้ประกอบธุรกิจที่ว่ากฎหมายเดิมไม่ตั้งอยู่บนพื้นฐานความเป็นจริง ทำให้แทบจะไม่สามารถประกอบธุรกิจได้เลย

ยกตัวอย่างเช่น เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้ารวมกันเพียง 2 เดือน ซึ่งมักไม่เพียงพอต่อความเสียหายที่ผู้เช่าทำให้เกิดขึ้นจริงหลังส่งคืนสถานที่เช่าแล้ว หรือการห้ามมิให้ริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้าเลย ก็ทำให้เงินดังกล่าวที่อยู่กับผู้ให้เช่าแทบจะไม่มีความหมายเลยเพราะไม่สามารถยึดได้ การบอกเลิกสัญญาเช่าที่เดิมผู้เช่าสามารถบอกเลิกได้เลยโดยไม่มีกำหนดอยู่ขั้นต่ำ ก็อาจทำให้ผู้ให้เช่าไม่คุ้มทุน เป็นต้น

ยกเว้นเพียงข้อเดียวคือ การเลิกสัญญาโดยผู้ให้เช่าที่กฎหมายเดิมกำหนดว่าผู้ให้เช่าเลิกสัญญาได้หากผู้เช่าผิดสัญญา แต่กฎหมายใหม่กำหนดให้ผู้ให้เช่าเลิกสัญญาได้เฉพาะกรณีที่ผู้เช่าผิดสัญญาที่เป็นข้อสาระสำคัญ ซึ่งทำให้เงื่อนไขการเลิกสัญญายากขึ้น เป็นคุณกับผู้เช่ามากขึ้นครับ

แม้กฎหมายใหม่ที่แก้ไขจะเป็นคุณกับผู้เช่าน้อยลงเป็นส่วนใหญ่ แต่ผู้เขียนเองเห็นว่าโดยรวมแล้วก็ยังถือว่าคุ้มครองผู้เช่าให้ได้รับความเป็นธรรมอยู่ เพียงแต่ส่วนที่แก้ไขให้เป็นคุณแก่ผู้เช่าน้อยลงนั้นเป็นการแก้ไขให้เหมาะสมกับสภาพความเป็นจริงมากขึ้น ไม่ใช่คุ้มครองผู้เช่าจนถึงขนาดที่ทำให้ผู้ให้เช่าแทบไม่สามารถประกอบธุรกิจโดยไม่ขาดทุนได้

สุดท้ายหากผู้ให้เช่าประสบปัญหาเช่นนั้นจริง ก็จะต้องผลักภาระต้นทุนเพิ่มเติมมาที่ผู้เช่า โดยการขึ้นค่าเช่าเพื่อชดเชยค่าใช้จ่ายหรือความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้น หรือไม่เช่นนั้นก็เลิกประกอบกิจการไป ส่งผลเสียต่อระบบเศรษฐกิจโดยรวม และลดการแข่งขันไป ทำให้สุดท้าย ผู้เช่าก็จะได้รับผลร้ายในที่สุด

กรณีที่ผู้เช่าไม่ได้รับความเป็นธรรมจะทำอย่างไร

กรณีที่ผู้เช่าไม่ได้รับความเป็นธรรม สัญญาไม่เป็นไปตามกฎหมายใหม่นี้ หน่วยงานที่รับผิดชอบควบคุมสัญญาให้เป็นไปตามประกาศนี้ก็คือ สคบ. ผู้เช่ารายใดที่สัญญาเช่าของตนเองไม่เป็นไปตามที่กฎหมายใหม่นี้กำหนดก็สามารถยื่นเรื่องร้องเรียนต่อ สคบ. ได้ โดยในปัจจุบัน สคบ. เปิดช่องทางร้องเรียนผ่านเว็ปไซต์ของ สคบ. ซึ่งค่อนข้างสะดวกรวดเร็ว และเหมาะสมกับในยุคที่โควิด-19 แพร่ระบาดอย่างนี้มาก

Guide

หนังสือสัญญาเช่าบ้าน-คอนโด ทำได้ไม่ใช่เรื่องยาก

กรณีที่ผู้ให้เช่าฝ่าฝืนไม่ทำสัญญาให้เป็นไปตามประกาศข้างต้น ในทางแพ่ง หากสัญญาเช่ามีข้อความแตกต่างไปจากประกาศโดยเป็นโทษแก่ผู้เช่า ให้ถือว่าข้อความในสัญญาเป็นไปตามประกาศ ซึ่งผู้เช่าสามารถร้องเรียน สคบ. เพื่อฟ้องคดีต่อศาลต่อไป หรือสามารถฟ้องคดีต่อศาลได้เองโดยตรง

ส่วนในทางอาญาผู้ให้เช่าอาจได้รับโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี ปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ โดยผู้ดำเนินคดีก็จะเป็น สคบ. นั่นเอง

เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ทั้งนี้ หนี้ที่ต้องชดใช้จะไม่มากเกินกว่ามรดกที่ได้รับ “ทายาท” ทางกฎหมายมี 2 ประเภทด้วยกัน คือ ทายาทโดยธรรม (ทายาทที่มีสิทธิตามกฎหมาย) และทายาทโดยพินัยกรรม (ทายาทที่มีสิทธิตามพินัยกรรม) ซึ่งทั้ง 2 ประเภทก็มีความแตกต่างกัน สำหรับบทความนี้จะกล่าวถึงเพียง ”ทายาทโดยธรรม”

ทายาทโดยธรรม คืออะไร

ทายาทโดยธรรม คือทายาทประเภทญาติ และประเภทคู่สมรส มีรายละเอียดดังต่อไปนี้ ทายาทโดยธรรมประเภทญาติ คือ ผู้ที่มีสายสัมพันธ์ทางสายโลหิตมี 6 ลำดับด้วยกันคือ

แม้ว่าทายาทโดยธรรมจะมีถึง 6 ลำดับด้วยกัน แต่ไม่ใช่ว่าทุกลำดับจะมีสิทธิได้รับมรดกพร้อมกัน การรับมรดกจะเป็นไปตามลำดับก่อนหลัง ญาติที่อยู่ในลำดับก่อน (ลำดับต้น) มีสิทธิได้รับมรดกก่อน ญาติที่อยู่ลำดับถัดมาจะมีสิทธิได้รับมรดกต่อเมื่อไม่มีญาติลำดับก่อนหน้า เช่น ญาติลำดับที่ 3 จะได้รับมรดกเมื่อไม่มีญาติลำดับที่ 1 และ 2 เป็นต้น

ดังนั้น การรับมรดกจึงเข้าตามหลักที่ว่า “ญาติสนิทตัดญาติห่าง” ยกเว้น กรณีทายาทลำดับที่ 1 คือ ผู้สืบสันดาน จะไม่ตัดทายาทลำดับที่ 2 คือ บิดามารดา นั่นก็หมายความว่า บิดามารดามีสิทธิรับมรดกพร้อมกับผู้สืบสันดานนั่นเอง

จากตัวอย่าง ทายาทโดยธรรมของเจ้ามรดก (นายทอง) คือ บุตรชายนายทอง บิดามารดา และพี่น้องนายทองซึ่งเป็นพี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกัน ซึ่งเป็นทายาทลำดับที่ 1 ลำดับที่ 2 และลำดับที่ 3 ตามลำดับ

ดังนั้น เมื่อนายทองมีทายาทโดยธรรมลำดับต้นอยู่ คือลำดับที่ 1 และลำดับที่ 2 ทายาทโดยธรรมลำดับที่ 3 คือพี่และน้องร่วมบิดามารดาเดียวกันก็ไม่มีสิทธิรับมรดก แม้จะเป็นทายาทโดยธรรมเช่นกัน

ในกรณีนี้ หากนายทองมีมรดกคิดเป็นเงินจำนวน 3 ล้านบาท ผู้ที่ได้รับมรดก ลำดับที่ 1 และลำดับที่ 2 จะได้รับในสัดส่วนเท่า ๆ กัน คือ บุตรชายนายทอง จำนวน 1 ล้านบาท บิดานายทองจำนวน 1 ล้านบาท และ มารดานายทองจำนวน 1 ล้านบาท เป็นต้น

ทายาทโดยธรรมประเภทคู่สมรส

นอกจากทายาทโดยธรรม 6 อันดับแล้ว ยังมีทายาทโดยธรรมประเภทคู่สมรส ทายาทประเภทนี้โดยปกติจะไม่มีความสัมพันธ์ทางสายโลหิต แต่มีความสัมพันธ์ในทางความรักร่วมทุกข์ร่วมสุขกันมา ถือว่าเป็นทายาทโดยธรรมเช่นกัน มีสิทธิรับมรดกร่วมกัน

แต่ส่วนแบ่งของทายาทโดยธรรมประเภทคู่สมรสจะได้เท่าไรนั้น ขึ้นอยู่กับว่ามีทายาทโดยธรรมประเภทญาติลำดับใดที่มีสิทธิรับมรดก หากเป็นญาติห่าง ๆ ยิ่งห่างมากเท่าไร คู่สมรสก็จะได้รับมรดกมากขึ้นเท่านั้น

จากตัวอย่างเดิม นายทองมีทายาทโดยธรรมคือ บุตรชายนายทอง บิดามารดา ซึ่งเป็นทายาทลำดับที่ 1 และลำดับที่ 2 ที่มีสิทธิได้รับมรดก ดังนั้น ในกรณีนี้ผู้มีสิทธิรับมรดกคือ ทายาทลำดับที่ 1 และ 2 ส่วนคู่สมรส (นางมี) จะเป็นทายาทโดยธรรมประเภทคู่สมรส ซึ่งถือว่าเป็นบุตร 1 คน จึงมีสิทธิได้รับมรดกเท่า ๆ กับทายาทของตนเอง

ดังนั้น หากนายทองมีมรดกคิดเป็นเงินจำนวน 3 ล้านบาท ผู้ที่ได้รับมรดกลำดับที่ 1 (บุตรชายนายทอง) ผู้ได้รับมรดกลำดับที่ 2 (บิดาและมารดานายทอง) และคู่สมรสจะได้รับมรดกในจำนวนเท่า ๆ กัน ซึ่งกรณีนี้บุตรชายนายทองได้ 1 ส่วน บิดาได้ 1 ส่วน มารดาได้ 1 ส่วน และนางมี (คู่สมรส) ได้ 1 ส่วน หรือได้คนละ 750,000 บาท (3,000,000/4)

รู้อย่างนี้แล้ว เราคงต้องลองสำรวจดูแล้ว ว่าเราเป็นทายาทลำดับใดในครอบครัว ซึ่งคน 1 คนก็มีสิทธิเป็นได้ทั้งทายาทประเภทญาติและทายาทประเภทคู่สมรส ขึ้นอยู่กับว่าเจ้ามรดกคือใคร และเราผู้ซึ่งเป็นทายาทประเภทญาติอยู่ในลำดับที่เท่าไร เพื่อให้การบริหารจัดการทรัพย์สินเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ 

บทความอื่น ๆ ที่คุณอาจสนใจ

• ขายบ้านที่เป็นมรดกต้องเสียภาษีหรือไม่
• เผยข้อมูล ค่าใช้จ่ายโอนที่ดินมรดก ที่ควรรู้

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย ทีม K-Expert ฝ่ายวางแผนและให้คำปรึกษาลูกค้าบุคคล ธนาคารกสิกรไทย หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถปรึกษากับ K-Expert ธนาคารกสิกรไทย ได้ที่ 
K-Expert@kasikornbank.com

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า 

รั้วบ้านต้องขออนุญาตก่อสร้างหรือไม่

กฎหมายหลักที่ควบคุมการก่อสร้างก็คือ พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ซึ่งกำหนดให้เราต้องขออนุญาตก่อสร้างอาคาร และกำหนดลักษณะของอาคารต่าง ๆ ไว้

ตามพระราชบัญญัตินี้มาตรา 4 ให้คำนิยามของอาคารไว้ว่า

“อาคาร หมายความว่า ตึก บ้าน เรือน โรง ร้าน แพ คลังสินค้าสำนักงานและสิ่งที่สร้างขึ้นอย่างอื่น ซึ่งบุคคลอาจเข้าอยู่หรือเข้าใช้สอยได้ และหมายความรวมถึง

(1) อัฒจันทร์หรือสิ่งที่สร้างขึ้นอย่างอื่นเพื่อใช้เป็นที่ชุมนุมของประชาชน

(2) เขื่อน สะพาน อุโมงค์ ทางหรือท่อระบายน้ำ อู่เรือ คานเรือ ท่าน้ำ ท่าจอดเรือ รั้ว กำแพง หรือประตูที่สร้างขึ้นติดต่อหรือใกล้เคียงกับที่สาธารณะหรือสิ่งที่สร้างขึ้นให้บุคคลทั่วไปใช้สอย

(3) ป้ายหรือสิ่งที่สร้างขึ้นสำหรับติดหรือตั้งป้าย

(ก) ที่ติดหรือตั้งไว้เหนือที่สาธารณะและมีขนาดเกินหนึ่งตารางเมตรหรือมีน้ำหนักรวมทั้งโครงสร้างเกินสิบกิโลกรัม

(ข) ที่ติดหรือตั้งไว้ในระยะห่างจากที่สาธารณะซึ่งเมื่อวัดในทางราบแล้วระยะห่างจากที่สาธารณะมีน้อยกว่าความสูงของป้ายนั้นเมื่อวัดจากพื้นดิน และมีขนาดหรือมีน้ำหนักเกินกว่าที่กำหนดในกฎกระทรวง

(4) พื้นที่หรือสิ่งที่สร้างขึ้นเพื่อใช้เป็นที่จอดรถ ที่กลับรถ และทางเข้าออกของรถสำหรับอาคารที่กำหนดตามมาตรา 8 (9)

(5) สิ่งที่สร้างขึ้นอย่างอื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง”

ถ้าดูความหมายของคำว่าอาคารจากมาตรา 4 ก็จะเห็นว่าโดยปกติรั้ว และกำแพงไม่ถือเป็นอาคารครับ แต่เฉพาะรั้วหรือกำแพงที่ติดต่อกับที่สาธารณะ หรือสิ่งที่สร้างขึ้นให้บุคคลทั่วไปใช้สอยเท่านั้นที่เป็นอาคาร ต้องขออนุญาตก่อสร้างตามกฎหมายฉบับนี้ ในขณะที่รั้วกั้นระหว่างที่ดินของเอกชนด้วยกัน ไม่เป็นอาคาร ไม่ต้องขออนุญาต

อยู่บ้านจัดสรร ทาสีบ้านไม่เหมือนหลังอื่น ผิดหรือไม่

แต่อย่างไรก็ตาม รั้วที่กั้นระหว่างที่ดินเอกชนด้วยกัน หากมีความสูงตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป ก็จะต้องขออนุญาตเช่นกัน เพราะตามมาตรา 4 (5) ข้างต้นกำหนดว่าให้มีกฎกระทรวงกำหนดได้ว่าจะให้สิ่งใดเป็นอาคารหรือไม่ และก็มีกฎกระทรวงกำหนดสิ่งที่สร้างขึ้นอย่างอื่นเป็นอาคารตามกฎหมาย พ.ศ. 2544 ข้อ 1 กำหนดไว้แบบนี้

“ข้อ 1 ให้สิ่งทีสร้างขึ้นดังต่อไปนี้ เป็นอาคารตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522

(1) ถังเก็บของที่มีความจุตั้งแต่ 100 ลูกบาศก์เมตรขึ้นไป

(2) สระว่ายน้ำภายนอกอาคารที่มีความจุตั้งแต่ 100 ลูกบาศก์เมตรขึ้นไป

(3) กำแพงกันดินหรือกำแพงกั้นน้ำที่ต้องรับความดันของดินหรือน้ำที่มีความสูงตั้งแต่ 1.50 เมตรขึ้นไป

(4) โครงสร้างสำหรับใช้ในการรับส่งวิทยุหรือโทรทัศน์ที่มีความสูงจากระดับฐานของโครงสร้างนั้นตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป และมีน้ำหนักรวมตั้งแต่ 40 กิโลกรัมขึ้นไป

(5) สิ่งที่สร้างขึ้นอย่างอื่นนอกจาก (1) (2) (3) และ (4) ที่มีความสูงจากระดับฐานตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป”

สรุปความได้ว่า รั้วหรือกำแพงบ้านที่จะต้องขออนุญาตก่อสร้าง เพราะถือเป็นอาคารตามกฎหมายควบคุมอาคารมี 2 ประเภทครับ คือ รั้วที่ติดกับที่สาธารณะ และรั้วที่สูงตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป

ไม่จ่ายค่าส่วนกลาง นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรทำอะไรได้บ้าง

ก่อนสร้างรั้วบ้านต้องขออนุญาตก่อสร้าง แล้วมีข้อกำหนดอย่างไร

เรื่องนี้ต้องไปดูกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ซึ่งออกตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคารฯ ซึ่งมีข้อกำหนดต่าง ๆ เกี่ยวกับรั้วดังนี้

ข้อ 5 รั้วหรือกําแพงกันเขตที่อยู่มุมถนนสาธารณะที่มีความกว้างตังแต่ 3 เมตรขึ้นไป และมีมุมหักน้อยกว่า 135 องศา ต้องปาดมุมรั้วหรือกําแพงกันเขตนั้น โดยให้ส่วนที่ปาดมุมมีระยะไม่น้อยกว่า 4 เมตร และทํามุมกับแนวถนนสาธารณะ เป็นมุมเท่า ๆ กัน

ข้อ 42 กำหนดว่าการสร้างรั้วไม่ต้องร่นแนวอาคารจากที่สาธารณะอย่างอาคารอื่น ๆ

ข้อ 47 กำหนดว่ารั้วหรือกําแพงที่สร้างขึ้นติดต่อหรือห่างจากถนนสาธารณะน้อยกว่าความสูงของรั้ว ให้ก่อสร้างได้สูงไม่เกิน 3 เมตร เหนือระดับทางเท้าหรือถนนสาธารณะ

แต่สำหรับความสูงของรั้วในเขตกรุงเทพมหานครนั้น มีข้อบัญญัติของกรุงเทพมหานครเรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 ข้อ 50 กำหนดไว้แบบนี้

“ข้อ 50 อาคารที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงใกล้ถนนสาธารณะที่มีความกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะอย่างน้อย 3 เมตร มิให้มีส่วนของอาคารล้ำเข้ามาในแนวร่นดังกล่าว ยกเว้นรั้วหรือกำแพงกั้นแนวเขตที่สูงไม่เกิน 2 เมตร”

หมายความว่า รั้วในเขตกรุงเทพมหานครที่สร้างติดเขตที่ดินข้างเคียงหรือที่สาธารณะโดยไม่มีระยะร่น ต้องมีความสูงไม่เกิน 2 เมตร แต่ในท้องที่อื่นก็สามารถสร้างได้สูง 3 เมตร

สำหรับเรื่องรูปทรง และลวดลาย และความหนาของรั้วหรือกำแพงนั้น ไม่มีกฎหมายบังคับไว้

ต้องสร้างรั้วบ้านตรงส่วนไหนของแนวเขต

ตำแหน่งของการสร้างรั้วก็เป็นไปตามกฎหมายว่าด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเลย ถ้าเป็นรั้วที่ติดกับที่สาธารณะ ตัวรั้วทั้งหมดจะต้องอยู่ในที่ดินของเรา จะมีส่วนล้ำเข้าไปในที่สาธารณะไม่ได้ แต่ถ้าเป็นรั้วที่ติดกับที่ดินเอกชน ถ้าหากไม่ได้ตกลงกันไว้ก่อน ก็จะต้องสร้างภายในเขตที่ดินของเราทั้งหมดเช่นกัน แต่หากตกลงกันได้ ก็สามารถสร้างรั้วตรงกึ่งกลางแนวเขตได้

สิทธิในรั้วที่ติดต่อกับที่ดินเอกชน

กรรมสิทธิ์ในรั้วถ้าเราสร้างทั้งหมดในเขตของเราเอง ก็ถือเป็นกรรมสิทธิ์ของเราเองทั้งหมด เพื่อนบ้านด้านติดกันจะมาทำอะไรกับรั้วไม่ได้ แต่ถ้าสร้างตรงกึ่งกลางแนวเขตโดยเพื่อนบ้านยินยอม ถ้าไม่ได้ตกลงอะไรเป็นพิเศษก็น่าจะถือว่าตกลงให้รั้วเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมระหว่างเรากับเพื่อนบ้านโดยปริยาย

ดังนั้น รั้วด้านที่ติดกับเพื่อนบ้านก็เป็นสิทธิของเพื่อนบ้านที่จะทาสี หรือทำอะไรก็ได้ตราบที่ไม่กระทบกับโครงสร้างของฝั่งเรา สำหรับการซ่อมแซมรั้วนั้น ผู้ที่มีกรรมสิทธิ์ก็ต้องซ่อมไป คือ ถ้าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์คนเดียวก็ต้องซ่อมคนเดียว ถ้าเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมก็ช่วยกันออกค่าซ่อม

เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นภาษีที่กำหนดให้เจ้าของที่ดินมูลค่ามากกว่า 50 ล้านบาทต้องเสียภาษี หรือถือครองที่ดินมากกว่า 1 แปลง ก็ต้องเสียภาษีตั้งแต่บาทแรก ยิ่งถือครองที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ ก็ยิ่งเสียภาษีสูงขึ้น ดังนั้น การเปลี่ยนไปเสียภาษีโอนที่ดินครั้งเดียว เพื่อยกให้ญาติพี่น้องช่วยกันถือครอง จึงเป็นทางออกที่ช่วยแบ่งเบาภาระภาษีได้

คำนวณภาษีอากรเบื้องต้น ในการทำนิติกรรมประเภท ขาย ขายฝาก ให้ โอนมรดก จำนอง และเช่า ได้ที่นี่

ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2565 ภาษีโอนที่ดินที่เกิดจากการโอนบ้านหรือที่ดินให้แก่ลูก

ภาษีโอนที่ดินให้ญาติแบบให้โดยเสน่หา

ค่าโอนที่ดินให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย

ในกรณีพ่อแม่จดทะเบียนสมรสกัน และต้องการยกที่ดินให้แก่ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย หรือฝ่ายแม่ต้องการยกที่ดินให้ลูก (ซึ่งลูกนั้นชอบด้วยกฎหมายของฝ่ายแม่เสมอ) จะเสียภาษีโอนที่ดิน 2565 และภาษีโอนที่ดินดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 0.5% จากราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% จากราคาประเมิน
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 5% จากราคาประเมิน เฉพาะส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท

แม้พ่อแม่จะถือครองที่ดินเพียงไม่กี่ปี แต่ก็ไม่เข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ตามข้อยกเว้นของกรมสรรพากร กรณีนี้จึงมีอัตราภาษีโอนที่ดินที่ต่ำที่สุด

ค่าโอนที่ดินให้ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย

ในกรณีพ่อแม่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสกัน หรือฝ่ายพ่อไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตรแต่กำเนิด แล้วฝ่ายพ่อต้องการยกที่ดินให้แก่ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย จะเสียค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2565 และภาษีโอนที่ดินดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 0.5% จากราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายได้ 50%

กรณีนี้ยังได้เสียธรรมเนียมการโอนเพียง 0.5% แต่จะต้องเสียภาษีเงินได้ตามขั้นบันได และถ้าถือครองไม่เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่เกิน 1 ปี ก็จะเข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะด้วย

• ดูวิธีคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

ค่าโอนที่ดินให้ญาติฝ่ายอื่นที่ไม่ใช่ลูก

การยกที่ดินให้ญาติที่อยู่ในสายเลือด ไม่ว่าจะเป็นพี่น้อง พ่อแม่ ปู่ย่าตายาย หลาน หรือแม้แต่ยกที่ดินให้ลูกบุญธรรม หากไม่ใช่มรดกตกทอด จะเสียค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2565 และภาษีโอนที่ดินดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 2.0% จากราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายได้ 50%

หากไม่ใช่พ่อแม่ลูกกัน แม้จะเป็นญาติสนิทเพียงใด ก็ต้องเสียภาษีเหมือนการซื้อขายที่ดินตามปกติ ยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ที่หักค่าใช้จ่ายยืนพื้น 50% ไม่ว่าจะครอบครองมากี่ปีก็ตาม

ข้อควรระวังในการให้โดยเสน่หา

ตามปกติแล้ว การให้โดยเสน่หาจะถอนคืนไม่ได้ แต่ก็มีกรณีที่ผู้ให้ฟ้องร้องขอถอนคืนได้ เช่น ผู้รับประพฤติเนรคุณ หมิ่นประมาทร้ายแรง ประทุษร้าย หรือไม่สงเคราะห์เลี้ยงดูผู้ให้เมื่อยากไร้ แต่จะได้คืนหรือไม่ ก็ขึ้นอยู่กับการพิจารณาของศาล

ภาษีโอนที่ดินให้ญาติแบบซื้อขายตามปกติ

การซื้อขายทุกกรณี

ภาษีโอนที่ดินเมื่อซื้อขายทุกกรณี ไม่ว่าจะขายที่ดินให้ลูก หลาน พี่น้อง พ่อแม่ หรือปู่ย่าตายาย จะเสียค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน และค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ตามการซื้อขายปกติ ดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 2.0% จากราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมินหรือราคาขาย แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่า
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายตามปีที่ถือครอง

อัตราภาษีโอนที่ดินจะใช้เกณฑ์เดียวกันทุกคน แต่ภาษีจะถูกหรือแพงจะขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่ถือครอง และการตั้งราคาขายที่สูงกว่าราคาประเมิน ก็ส่งผลให้ค่าอากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะสูงขึ้นด้วย

Guide

มารู้จักภาษีธุรกิจเฉพาะและค่าใช้จ่ายก่อนขายบ้าน

ข้อควรระวังในการซื้อขาย

เมื่อการซื้อขายเสร็จสมบูรณ์ ผู้ซื้อสามารถนำที่ดินไปทำอะไรต่อก็ได้ทันที โดยที่ผู้ขายไม่มีสิทธิ์ใด ๆ ต่อที่ดินนั้นอีก เนื่องจากเป็นซื้อขายเสร็จเด็ดขาดตามกฎหมาย

ไม่ว่าจะยกที่ดินให้โดยเสน่หาหรือซื้อขายกันในราคาถูก จากข้อมูลข้างต้นก็สรุปได้แล้วว่า ทุกคนต่างต้องเสียภาษีโอนที่ดินด้วยกันทั้งหมด แต่การยกที่ดินให้ลูกเป็นวิธีเสียค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2564 และภาษีโอนที่ดินที่ถูกที่สุด และการให้โดยเสน่หายังขอถอนคืนได้ หากพ่อแม่เห็นว่าลูกประพฤติเนรคุณอย่างร้ายแรงต่อตนเองในภายหลัง

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ใบ 50 ทวิ คืออะไร

ใบ 50 ทวิ หรือหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย ตามมาตรา 50 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร คือ หนังสือที่ผู้จ่ายเงินซึ่งได้ทำการหักภาษี ณ ที่จ่าย ออกให้กับผู้รับเงินซึ่งถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย ไว้เป็นหลักฐานการหักภาษี อาจถูกเรียกได้หลายแบบ เช่น ใบ 50 ทวิ, ใบหัก ณ ที่จ่าย และหนังสือรับรอง 50 ทวิ

สำหรับผู้รายได้ต้องจ่ายภาษี แต่หากรัฐเก็บภาษีทีเดียวปีละครั้ง ก็อาจจะเป็นภาระก้อนใหญ่เกินไปสำหรับผู้จ่ายภาษี หรือเกิดการเลี่ยงภาษีขึ้นมา จึงมีการหักถาษีส่วนหนึ่งจากรายได้ หรือที่เรียกว่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย ซึ่งรายละเอียดการหักภาษีจะระบุไว้ในใบ 50 ทวิ

ตัวอย่างใบ 50 ทวิ หรือหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย ที่มา: เว็บไซต์กรมสรรพากร

ใบ 50 ทวิ จะได้รับเมื่อไหร่

1. กรณีจ่ายเงินเดือน ค่าจ้าง ค่านายหน้า บำเหน็จ ฯลฯ 

ออกภายในวันที่ 15 กุมภาพันธ์ของปี ถัดจากปีที่มีการหัก ณ ที่จ่าย ในกรณีที่ผู้ถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย ออกจากงานระหว่างปี ใบ 50 ทวิ จะถูกออกให้แก่ภายใน 1 เดือน นับตั้งแต่วันที่ออกจากงาน

2. กรณีจ่ายเงินได้อื่น ๆ ฟรีแลนซ์

ออกในทันทีทุกครั้งที่มีการหักภาษี ณ ที่จ่าย

ใบ 50 ทวิ เป็นเอกสารสำคัญที่ผู้มีรายได้ทุกคนต้องใช้ในการคำนวณภาษี และเป็นหลักฐานในการยื่นแบบภาษีเงินได้บุคคลประจำปี (ภ.ง.ด. 91/90) ดังนั้น หากเลยกำหนดที่ควรจะได้ใบ 50 ทวิจากบริษัท แนะนำให้รีบติดต่อสอบถามแผนกบุคคลทันที หรือกรณีฟรีแลนซ์ติดต่อผู้จ่ายเงิน 

ใบ 50 ทวิ สำคัญอย่างไร

ใบ 50 ทวิ แต่ละใบ จะมีมูลค่าเท่ากับภาษี หัก ณ ที่จ่าย ที่ระบุ ดังนั้น เมื่อได้รับใบ 50 ทวิ มาแล้ว จึงต้องมีการตรวจสอบความถูกต้อง ดังนี้

1. ตรวจสอบจำนวน โดยจะต้องได้รับใบ 50 ทวิ 2 ฉบับ ที่มีข้อความกำกับทั้ง 2 ฉบับเหมือนกัน ตรงตามที่กรมสรรพากรกำหนด

• ฉบับที่ 1 สำหรับผู้ถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย ใช้แนบพร้อมกับการแสดงรายการภาษี
• ฉบับที่ 2 สำหรับให้ผู้ถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย เก็บไว้เป็นหลักฐาน

2. ตรวจสอบความถูกต้อง หากข้อมูลไม่ถูกต้องอาจเกิดปัญหาตอนนำไปใช้ลดหย่อนภาษี หรือขอคืนภาษีตอนสิ้นปีได้

• ชื่อ-ที่อยู่-เลขประจำตัวผู้เสียภาษีของผู้จ่ายเงิน (ผู้หักภาษี ณ ที่จ่าย)
• ชื่อ-ที่อยู่-เลขประจำตัวผู้เสียภาษีของผู้รับเงิน (ผู้ถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย)
• วันเดือนปี ที่จ่ายเงิน
• จำนวนเงินที่จ่าย และจำนวนภาษีที่หักและนำส่งไว้
• ลายมือชื่อผู้จ่ายเงิน

ใบ 50 ทวิ มีประโยชน์อย่างไร

1. สามารถนำไปยื่นแบบภาษีเงินได้บุคคลประจำปี (ภ.ง.ด. 91/90) กับกรมสรรพากร เพื่อลดหย่อนภาษีที่ต้องชำระตอนสิ้นปีได้ หรือในกรณีที่ภาษีที่ถูกหัก ณ ที่จ่ายไปน้อยกว่าที่ต้องจ่ายจริง ก็จะต้องมีการจ่ายภาษีเพิ่ม

Guide

ตรวจสอบการยื่นภาษี ภ.ง.ด.90, ภ.ง.ด.91 ทำไมขอคืนภาษี แต่ไม่ได้รับเงิน

2. ในกรณีที่ถูกหักภาษีไว้มากกว่าจำนวนภาษีที่ต้องชำระทั้งปี ก็สามารถใช้ใบ 50 ทวิ ยื่นเพื่อขอคืนภาษีได้

นอกจากใบ 50 ทวิ จะเป็นหลักฐานประกอบการยื่นภาษีแล้ว ในบางกรณียังสามารถนำไปใช้เป็นหลักฐานแสดงฐานะหรือความมั่นคงทางการเงินแก่สถาบันการเงิน เช่น ขอทำบัตรเครดิต สำหรับผู้ประกอบอาชีพอิสระหรือฟรีแลนซ์ ใบ 50 ทวิ จึงถือเป็นหนึ่งในเอกสารสำคัญที่เมื่อได้รับมาแล้ว ต้องเก็บไว้ให้ดี 

ใบ 50 ทวิ หาย ทำอย่างไร

ในกรณีที่ได้รับใบ 50 ทวิ มาแล้ว แต่ทำหาย การขอใบ 50 ทวิ ใบใหม่ จะต้องติดต่อขอรับจากผู้จ่ายเงินเท่านั้น ไม่สามารถติดต่อขอที่กรมสรรพากร ตามที่หลายคนยังเข้าใจผิดกัน

หรือหากใบ 50 ทวิ ฉีดขาด/ชำรุด ผู้รับเงินสามารถขอให้ผู้จ่ายเงินออกใบแทนใบ 50 ทวิให้ได้ โดยถ่ายเอกสาร หรือพิมพ์เอกสารสําเนาคู่ฉบับ ซึ่งผู้ออกใบ 50 ทวิ เก็บไว้ และเขียนข้อความว่า "ใบแทน" ไว้ด้านบนของเอกสาร จากนั้นลงลายมือชื่อรับรอง

ยื่นภาษีออนไลน์ ยื่นแบบผ่านอินเทอร์เน็ต ดีอย่างไร

กรมสรรพากรได้จัดทำระบบการยื่นภาษีแบบออนไลน์  เพื่อให้บริการประชาชนสามารถยื่นภาษีได้สะดวกยิ่งขึ้น ผ่าน E-FILING  ตลอด 24 ชั่วโมง ซึ่งช่วยอำนวยความสะดวกและยังมีประโยชน์ ดังนี้

1. ประหยัดพลังงาน เวลา และค่าใช้จ่าย ในการเดินทางไปยื่นแบบและชำระภาษี ที่สำนักงานสรรพากรพื้นที่สาขา

2. โปรแกรมช่วยตรวจสอบข้อมูลขั้นต้น ตามที่กรอกไว้ในแบบแสดงรายการ หากพบข้อมูลที่ผิดพลาดในบางกรณีระบบจะแจ้งรายการเตือนให้ทราบทันที

3. ได้รับสิทธิพิเศษให้ขยายเวลายื่นแบบแสดงรายการและชำระภาษีออกไปอีก 8 วัน นับตั้งแต่วันสุดท้ายของกำหนดเวลายื่นแบบทุกประเภท ในระหว่างวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2564-31 มกราคม 2567 และหากวันสุดท้ายตรงกับวันหยุดราชการ ให้ขยายเวลายื่นแบบ และชำระภาษีออกไปอีก 1 วัน

4. ได้รับสิทธิพิเศษคืนเงินภาษีมูลค่าเพิ่ม คืนเร็วภายใน 15-30 วัน

5. เปิดบริการไม่เว้นวันหยุดราชการ

- บริการยื่นแบบ

• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ภ.ง.ด.90/91/94 เปิดบริการตลอด 24 ชั่วโมง
• ยื่นแบบอื่น ๆ ยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา เปิดบริการ 06.00-22.00 น. ของทุกวัน

- บริการชำระภาษี

• ช่องทาง E-Payment (Online Realtime), ATM บนอินเทอร์เน็ต เปิดบริการ 06.00-22.00น. ของทุกวัน
• ช่องทางอื่น ๆ เปิดบริการเป็นไปตามเวลาของหน่วยรับชำระภาษี

- บริการอื่น ๆ เปิดบริการตลอด 24 ชั่วโมง

ใบ 50 ทวิ เป็นเอกสารแสดงความสามารถทางการเงิน กรณีขอสินเชื่อบ้าน-คอนโดกับทางธนาคาร สำหรับใครที่วางแผนขอสินเชื่อบ้านให้ผ่านฉลุย นอกจากเอกสารทั่วไปแล้ว เอกสารแสดงรายได้ หรือใบ 50 ทวิ ก็ต้องเตรียมให้พร้อม

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

รู้จักภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้มากขึ้น

รู้จักกับภาษีโรงเรือนและที่ดิน

ภาษีโรงเรือนและที่ดิน (ภาษาอังกฤษคือ Building and Land Tax) หมายถึง ภาษีที่เรียกเก็บจากอสังหาริมทรัพย์ที่มีการใช้ประโยชน์อย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นการให้เช่า เปิดกิจการ และ/หรือให้บริการจากหอพัก โรงเรียน ธนาคาร โรงพยาบาล และสถานประกอบการต่าง ๆ โดยเจ้าของทรัพย์สินต้องเป็นผู้มีหน้าที่เสียภาษีโรงเรือนและที่ดินเมื่อใช้ประโยชน์จากโรงเรือนหรือที่ดินนั้น ยกเว้นบ้านที่อยู่อาศัยเองและทรัพย์สินที่ถูกยกเว้นตามกฎหมาย

Guide

ภาษีโรงเรือนและที่ดินคืออะไร คุณต้องเสียภาษีนี้ไหม

ชำระภาษีโรงเรือน 2562 ที่ไหนและเมื่อไร

ภาษีโรงเรือนและที่ดินเป็นภาษีท้องถิ่นที่ต้องชำระให้กับสำนักงานเขตหรือเทศบาลที่โรงเรือนหรือที่ดินนั้นตั้งอยู่ โดยการจัดเก็บภาษีโรงเรือนและที่ดินนั้นเป็นแบบรายปี ผู้มีหน้าที่เสียภาษีสามารถยื่นภาษีได้ตั้งแต่เดือนมกราคมจนถึงเดือนกุมภาพันธ์ของทุกปีที่มีการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินนั้นในปีก่อนหน้า เช่น มีบ้านปล่อยเช่าตั้งแต่เดือนกันยายนถึงเดือนพฤศจิกายน พ.ศ. 2561 รวม 3 เดือน เจ้าของทรัพย์สินก็ต้องยื่นภาษีโรงเรือน 2562 ในเดือนมกราคม พ.ศ. 2562

โดยหน่วยงานส่วนท้องถิ่นบางแห่งมีบริการที่ช่วยให้ผู้มีหน้าที่เสียภาษีสามารถยื่นภาษีโรงเรือน 2562 ได้อย่างสะดวกสบาย เช่น สำนักงานเขตบางแห่งในกรุงเทพฯ มีบริการยื่นแบบผ่านไปรษณีย์และชำระค่าภาษีผ่านตู้เอทีเอ็มหรือแอปพลิเคชันของธนาคารได้ทันทีโดยไม่ต้องเดินทางไปสำนักงานเขต

การคำนวณภาษีโรงเรือน 2562

อัตราภาษีโรงเรือนและที่ดินที่ต้องจ่ายในปัจจุบันคือร้อยละ 12.5 ของค่ารายปี ซึ่งค่ารายปีนั้นมาจากการประเมินของเจ้าหน้าที่ โดยมีหลักเกณฑ์และตัวอย่างการคำนวณดังนี้

1. กรณีให้เช่าโรงเรือนหรือที่ดิน

หากทรัพย์สินนั้นมีค่าเช่า เช่น บ้านเช่าหรือหอพัก ให้ใช้สูตร

(ค่าเช่าต่อเดือน x จำนวนเดือนที่ประกอบการ) x ร้อยละ 12.5 = ภาษีที่ต้องจ่าย

ตัวอย่าง บ้านปล่อยเช่าในราคา 5,000 บาท/เดือน โดยปล่อยเช่ามาแล้ว 9 เดือน จะได้ (5,000 x 9) x ร้อยละ 12.5 = ภาษีที่ต้องเสีย 5,625 บาท

2. กรณีโรงเรือนหรือที่ดินที่ใช้ประโยชน์อื่น ๆ

หากทรัพย์สินนั้นเป็นสถานประกอบการ หรือนำไปใช้ประโยชน์อื่น ๆ ที่ไม่สามารถประเมินค่ารายปีได้จากค่าเช่า ให้ใช้สูตร

((พื้นที่หน่วยตารางเมตร x อัตราทำเล) x จำนวนเดือนที่ประกอบการ) x ร้อยละ 12.5 = ภาษีที่ต้องจ่าย

โดยอัตราทำเลนั้นเกิดจากการประเมินของเจ้าหน้าที่ซึ่งแต่ละเขตพื้นที่จะแตกต่างกัน

ตัวอย่าง ร้านค้าขนาด 150 ตารางเมตร เปิดกิจการมาตลอดทั้งปี และสมมุติว่าเจ้าหน้าที่ประเมินอัตราทำเลไว้ตารางเมตรละ 60 บาท จะได้ ((150 x 60) x 12) x ร้อยละ 12.5 = ภาษีที่ต้องเสีย 13,500 บาท

ขั้นตอนการยื่นภาษีโรงเรือนและที่ดิน

ขั้นตอนการเสียภาษีโรงเรือนและที่ดิน

1. ผู้มีหน้าที่เสียภาษีต้องยื่นแบบแจ้งรายการเพื่อเสียภาษีโรงเรือนและที่ดิน (ภ.ร.ด. 2) ให้สำนักงานเขตหรือเทศบาลที่ทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่ตั้งแต่เดือนมกราคมถึงกุมภาพันธ์ พร้อมเอกสารที่ใช้ประกอบการเสียภาษีดังนี้

• สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน
• สำเนาทะเบียนบ้าน
• สำเนาโฉนดที่ดินที่ปลูกโรงเรือน
• สำเนาสัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือสำเนาสัญญาการเช่า
• เอกสารการจดทะเบียนอื่น ๆ ที่แสดงถึงการใช้ประโยชน์ต่อสิ่งปลูกสร้าง เช่น ทะเบียนพาณิชย์ หนังสือรับรองการจดทะเบียนนิติบุคคล ใบอนุญาตประกอบกิจการ หรือใบอนุญาตใช้สถานที่ขายอาหาร เป็นต้น
• ใบเสร็จรับเงินชำระค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินปีที่แล้ว (ถ้ามี)

2. เจ้าหน้าที่ทำการตรวจพิจารณาแบบที่ยื่นมา และอาจเรียกให้แสดงข้อมูลเพิ่มเติม (ถ้าต้องการ) โดยเจ้าหน้าที่จะกำหนดประเภททรัพย์สินและค่ารายปีของทรัพย์สินนั้น เพื่อประเมินภาษีที่ต้องให้ผู้ยื่นชำระ

3. หลังขั้นตอนการประเมินเสร็จสิ้นผู้ยื่นภาษีจะได้รับแบบแจ้งรายการประเมินภาษีโรงเรือนและที่ดิน (ภ.ร.ด. 8) และต้องชำระภาษีตามที่แจ้งภายใน 30 วันนับจากวันที่ได้รับแบบ ภ.ร.ด. 8

4. หากผู้ยื่นภาษีไม่พอใจกับจำนวนเงินที่ต้องชำระ สามารถยื่นคำร้องขออุธรณ์ให้เจ้าหน้าที่ดำเนินการประเมินภาษีใหม่ได้ ซึ่งต้องกระทำภายใน 15 วันนับจากวันที่ได้รับแบบ ภ.ร.ด. 8

5. เมื่อชำระภาษีเสร็จสิ้น ผู้ยื่นจะได้ใบเสร็จรับเงินซึ่งนำไปใช้ประกอบการยื่นแบบ ภ.ร.ด. 2 ในปีต่อไป

โทษปรับของการไม่เสียภาษีโรงเรือนและที่ดิน

1. ผู้ที่ละเลยไม่ยื่นแบบ ภ.ร.ด. 2 ตามเวลาที่กำหนดจะมีโทษปรับ 200 บาท และถูกเรียกเก็บภาษีโรงเรือนและที่ดินย้อนหลังตามจำนวนปีที่ละเลยไม่เกิน 10 ปี

2. ผู้ที่ยื่นแบบ ภ.ร.ด. 2 เป็นเท็จเพื่อหลีกเลี่ยงภาษีจะมีโทษจำคุก 6 เดือน หรือปรับไม่เกิน 500 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และถูกเรียกเก็บภาษีโรงเรือนและที่ดินย้อนหลังตามจำนวนปีที่เป็นเท็จไม่เกิน 5 ปี

3. ผู้ที่ชำระภาษีล่าช้าเกินกำหนด 30 วันนับจากวันที่ได้รับแบบ ภ.ร.ด. 8 ต้องเสียภาษีเพิ่มดังนี้

• ล่าช้าไม่เกิน 1 เดือน ให้เพิ่มร้อยละ 2.5 ของภาษีที่ค้างชำระ
• ลาช้าเกิน 1 เดือนแต่ไม่เกิน 2 เดือน ให้เพิ่มร้อยละ 5 ของภาษีที่ค้างชำระ
• ล่าช้าเกิน 2 เดือนแต่ไม่เกิน 3 เดือน ให้เพิ่มร้อยละ 7.5 ของภาษีที่ค้างชำระ
• ล่าช้าเกิน 3 เดือนแต่ไม่เกิน 4 เดือน ให้เพิ่มร้อยละ 10 ของภาษีที่ค้างชำระ
• ล่าช้าเกิน 4 เดือนขึ้นไป ให้อายัดทรัพย์สินหรือขายทอดตลาดได้โดยไม่ต้องออกหมายยึด

ทั้งหมดนี้คือขั้นตอนการยื่นภาษีโรงเรือนและที่ดินรวมทั้งรายละเอียดอื่น ๆ ที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์และกิจการต่าง ๆ เคยต้องจ่ายภาษีตามหลักเกณฑ์นี้ ซึ่งภาษีเหล่านี้จะถูกนำไปใช้พัฒนาท้องถิ่นที่เจ้าของทรัพย์สินกำลังใช้ประโยชน์ให้ดียิ่งขึ้น และเมื่อใดก็ตามที่หาซื้อสังหาริมทรัพย์ อาทิ บ้าน คอนโด และที่ดิน ผู้ซื้อก็สามารถตระหนักถึงภาษีที่ดินที่จะต้องจ่ายได้ในทันที อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับขั้นตอนการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้ที่นี่

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ที่ดิน ส.ป.ก. คืออะไร

ที่ดิน ส.ป.ก. หรือที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 คือเอกสารแสดงการครอบครองที่ดินที่สำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) กระทรวงเกษตรและสหกรณ์ ออกให้กับประชาชนเข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน ตามพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 โดยมีหลักว่า ที่ดินในเขตปฏิรูปนั้นใช้ทำเกษตรกรรมได้อย่างเดียวเท่านั้น ทำประโยชน์อย่างอื่นไม่ได้ และผู้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 จะต้องมีฐานะยากจน 

ที่ดิน ส.ป.ก ซื้อขายได้ไหม 

ที่ดิน ส.ป.ก. ไม่สามารถซื้อขายได้ บทบัญญัติตาม พระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 ตามมาตรา 39 ระบุว่า ที่ดินที่บุคคลได้รับสิทธิโดยการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมจะทำการแบ่งแยก หรือโอนสิทธิในที่ดินนั้นไปยังผู้อื่นมิได้ เว้นแต่เป็นการตกทอดทางมรดกแก่ทายาทโดยธรรม หรือโอนไปยังสถาบันเกษตรกร หรือ ส.ป.ก. เพื่อประโยชน์ในการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ทั้งนี้ ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ วิธีการและเงื่อนไขที่กำหนดในกฎกระทรวง

ค้นหาทะเบียนที่ดินและตรวจสอบ ส.ป.ก. 4-01

หากมีการซื้อขายเปลี่ยนมือที่ดิน ส.ป.ก. กฎหมายว่าด้วยการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมได้กำหนดมาตรการหรือโทษตามกฎหมาย โดยผู้ขายต้องเสียสิทธิทำกินในที่ดินที่ได้รับอนุญาต ในขณะที่ผู้ซื้อก็ไม่อาจอ้างการซื้อขายเข้าครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดิน ส.ป.ก.ได้ นอกจากนั้นผู้ซื้อและผู้ขายอาจต้องรับโทษอาญาถึงจำคุกด้วย

Guide

โฉนดที่ดิน นส. 4 จ. คืออะไร ใช้ซื้อขายที่ดินได้ไหม

คุณสมบัติผู้มีสิทธิได้รับการจัดที่ดิน ส.ป.ก.

1. มีสัญชาติไทย

2. บรรลุนิติภาวะ หรือเป็นหัวหน้าครอบครัว

3. ประพฤติดี ซื่อสัตย์สุจริต

4. ร่างกายสมบูรณ์ ขยันขันแข็ง

5. ไม่มีที่ดินหรือมีที่ดินเพียงเล็กน้อย ไม่เพียงพอ

6. ไม่เป็นคนวิกลจริต หรือจิตฟั่นเฟือน

7. ยินยอมปฏิบัติตามระเบียบของ ส.ป.ก.

ผู้มีสิทธิได้รับการจัดที่ดิน ส.ป.ก.

ตามพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 แก้ไขเพิ่มเติม (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2532 ระบุ ผู้มีสิทธิได้รับการจัดที่ดิน ส.ป.ก. มี 3 ประเภท คือ

1. เกษตรกร

เป็นผู้ประกอบอาชีพเกษตรกรรมเป็นหลักอยู่แล้ว โดยใช้เวลาส่วนใหญ่ในรอบปี เพื่อประกอบเกษตรกรรมแห่งท้องถิ่นนั้น

2. ผู้ประสงค์จะประกอบอาชีพเกษตรกรรมเป็นหลัก

- ผู้ยากจน มีรายได้ต่ำกว่า 30,000 บาท/คน/ปี

- จบการศึกษาทางเกษตรกรรม ไม่ต่ำกว่าระดับประกาศนียบัตรวิชาชีพหรือเทียบเท่า

- เป็นบุตรโดยชอบด้วยกฎหมายของผู้ประกอบอาชีพเกษตรกรรม

3. สถาบันเกษตรกร

- กลุ่มเกษตรกร

- สหกรณ์การเกษตร

- ชุมชนสหกรณ์การเกษตรตามกฎหมายว่าด้วยสหกรณ์

หากมีคุณสมบัติตามที่กำหนดดังกล่าวข้างต้น สามารถยื่นคำร้องเพื่อขอรับการจัดที่ดิน ณ สำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) จังหวัด โดยให้จัดเตรียมเอกสารและหลักฐาน ได้แก่ สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน, สำเนาทะเบียนบ้าน และหลักฐานการมีที่ดิน (ถ้ามี) เพื่อให้ ส.ป.ก.จังหวัด ตรวจสอบคุณสมบัติและดำเนินการจัดหาที่ดิน และจัดที่ดิน ส.ป.ก.ต่อไป

ดาวน์โหลดแบบคำร้องขอรับการจัดที่ดินและตรวจสอบคุณสมบัติการเป็นเกษตรกร 

ขอที่ดิน ส.ป.ก. ได้กี่ไร่

- จำนวนที่ดินไม่เกิน 50 ไร่ สำหรับเกษตรกร และบุคคลในครอบรัวเดียวกัน เพื่อใช้ประกอบเกษตรกรรม

- จำนวนที่ดินไม่เกิน 100 ไร่ สำหรับเกษตรกร และบุคคลในครอบรัวเดียวกัน เพื่อใช้ประกอบเกษตรกรรม ประเภทเลี้ยงสัตว์ใหญ่ ตามที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงเกษตรและสหกรณ์ประกาศ

- จำนวนตามที่คณะกรรมการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (คปก.) เห็นสมควรสำหรับสถาบันเกษตรกร

- ถ้าเป็นที่ดินของรัฐ และมีเกษตรกรถือครองอยู่แล้วเกินจำนวนที่กำหนด ก่อนเวลาที่คปก. กำหนด (พ.ศ. 2524) จัดให้ตามจำนวนที่เกษตรกรถือครองได้ แต่เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกิน 100 ไร่ 

การมอบหนังสือรับมอบที่ดิน ส.ป.ก.

เกษตรกรที่ได้รับการคัดเลือกและได้รับการจัดที่ดิน ส.ป.ก. จะมีการนัดมอบแปลงที่ดิน และมอบหนังสือรับมอบที่ดินให้แก่เกษตรกรผู้ได้รับการคัดเลือก ตามระเบียบ คปก. ว่าด้วยการให้เกษตรกรและสถาบันเกษตรกรผู้ได้รับที่ดินปฏิบัติเกี่ยวกับการเข้าทำประโยชน์ในที่ดิน พ.ศ. 2535 แก้ไขเพิ่มเติม (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2540 ข้อ 5 โดยให้เกษตรกรที่ได้รับการคัดเลือกและได้รับการจัดที่ดิน ลงลายมือชื่อในหนังสือรับมอบที่ดินไว้เป็นหลักฐาน ตามแบบที่ ส.ป.ก. กำหนด (แบบ ส.ป.ก 4-28 ก.)

การออกหนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในที่ดิน ส.ป.ก.

เกษตรกรที่ได้รับการจัดที่ดิน และได้รับหนังสือรับมอบที่ดินจากสำนักงานการปฏิรูปที่ดินจังหวัดแล้ว

1. กรณีที่ดินที่ได้รับเป็นประเภทที่ดินของรัฐ ส.ป.ก.จะออกหนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในที่ดินในเขตปฏิรูปที่ดิน (ส.ป.ก. 4-01 ข) ให้กับเกษตรกร (ระเบียบ คปก. ว่าด้วย การออก แก้ไขเพิ่มเติม เพิกถอน และออกใบแทนหนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในที่ดินในเขตปฏิรูปที่ดิน พ.ศ. 2540)

2. กรณีที่ดินที่ได้รับ เป็นประเภทที่เอกชน ที่ดิน ส.ป.ก.ได้มาโดยการจัดซื้อหรือเวนคืน ส.ป.ก. จะจัดทำสัญญาเช่าที่ดิน (ส.ป.ก. 4-14 ก) หรือสัญญาเช่าซื้อที่ดิน (ส.ป.ก. 4-18 ข) กับเกษตรกร

หน้าที่ของเกษตรกรที่ได้รับที่ดิน ส.ป.ก.

1. ต้องทำประโยชน์ในที่ดินด้วยตนเอง ห้ามขาย ห้ามให้เช่า หรือให้ผู้อื่นใช้ประโยชน์ในที่ดินนั้น

2. ขุดบ่อได้ไม่เกิน 5% ของที่ดิน จากเนื้อที่ทั้งหมดที่ได้รับอนุญาตจาด ส.ป.ก. และไม่นำดินที่ขุดออกจากแปลง

3. ต้องดูแลหมุดหลักฐาน และหลักเขตที่ดิน มิให้เกิดความชำรุดหรือเคลื่อนย้าย

4. ไม่เปลี่ยนแปลงสภาพที่ดิน จนทำให้ไม่เหมาะสมกับการทำเกษตรกรรม

5. ปลูกบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างใด ๆ ได้ตามสมควร

6. ยินยอมทำสัญญาและปฏิบัติตามสัญญากับส.ป.ก.

7. ไม่ทำให้สิ่งก่อสร้างและสภาพแวดล้อมในที่ดินเสียหาย

สรุปลักษณะที่ดิน ส.ป.ก.

ที่ดิน ส.ป.ก. โอนให้ใครได้บ้าง

1. สามี ภรรยา

2. บุตร

3. บิดามารดาของเกษตรกร

4. พี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกันของเกษตรกร

5. พี่น้องร่วมบิดาหรือร่วมมารดาเดียวกันของเกษตรกร

6. หลานของเกษตรกร

ที่ดิน ส.ป.ก. สามารถโอนสิทธิและตกทอดทางมรดกสิทธิให้ทายาท ต้องเป็นเกษตรกรหรือผู้ประสงค์จะประกอบอาชีพเกษตรกรรมเป็นหลักเท่านั้น ดังนี้

- การโอนสิทธิ เกษตรกรที่ได้รับที่ดิน ส.ป.ก. ยังมีชีวิตออยู่ สามารถโอนสิทธิให้ทายาทได้ ต่อเมื่อมีเหตุผลและความจำเป็น เช่น แก่ชรา เจ็บป่วย เป็นต้น

- ตกทอดทางมรดกสิทธิ เกษตรกรที่ได้รับที่ดิน ส.ป.ก. เสียชีวิต ทายาทสามารถยื่นคำร้องขอรับมรดกสิทธิได้

Guide

รู้จักเอกสารสิทธิ์ที่ดิน

ทั้งนี้ เพื่อป้องกันไม่ให้ที่ดิน ส.ป.ก. ที่จัดให้เกษตรกรตกไปอยู่ในมือของผู้ที่ไม่ได้ประกอบอาชีพเกษตรกรรม และเกษตรกลายเป็นผู้เช่าที่ดิน ทำกิน ซึ่งจะก่อให้เกิดปัญหาความเหลื่อมล้ำทางสังคมและเป็นปัญหาการไร้ที่ดินทำกินต่อไปไม่รู้จบ

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ด้วยเหตุนี้เอง DDproperty จึงสรุปรวบยอดค่าโอนที่ดินมรดกจากข้อมูลของกรมที่ดิน ทั้งที่ได้รับในขณะบุพการีมีชีวิตอยู่ และเสียชีวิตไปแล้ว มาให้ศึกษา และทำความเข้าใจเกี่ยวกับการโอนที่ดินกันแบบกระจ่างแจ้ง

กรณีที่ 1 บุพการี พ่อ แม่ มีการโอนที่ดินให้ผู้สืบสันดาน หรือ ทายาทโดยธรรมอันถูกต้องตามกฎหมาย ในขณะมีชีวิตอยู่

กรณีที่ 2 บุพการี พ่อแม่ รวมทั้ง ปู่ ย่า ตา ยาย ยกมรดกที่ดินให้ ผู้สืบสันดาน หรือ ทายาทโดยธรรมอันถูกต้องตามกฎหมาย ในขณะเสียชีวิตไปแล้ว

กรณีที่ 3 พี่ น้อง สายเลือดเดียวกัน มีการโอนที่ดินให้

ค่าใช้จ่ายจากการครอบครองที่ดิน

การครอบครองที่ดิน อันได้มาจากการโอนที่ดิน หรือมรดกตกทอด จากบุพการี หรือญาติพี่น้อง จำเป็นต้องมีค่าใช้จ่ายตามที่ระบุไว้ข้างต้น ทั้งนี้ บางกรณีอาจมีเรื่องภาษีเข้ามาเพิ่มเติมอย่างกรณีที่ 3 โดยกำหนดให้มีภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย กรณีบุคคลธรรมดาเป็นผู้โอน โดยคำนวนตามราคาประเมินทุนทรัพย์

ส่วนผู้รับมรดกมูลค่าที่ดินเกิน 100 ล้านบาท หากเป็นผู้สืบสันดาน เสียภาษีรับมรดก 5% และถ้าหากเป็นบุคคลภายนอกเสีย 10% โดยกรมสรรพากรให้ผ่อนได้ 5 ปี และหากเกิน 2 ปี จะต้องเสียดอกเบี้ย 0.5% ต่อปี

• รู้เรื่องค่าธรรมเนียมและภาษี ซื้อขายอสังหาฯ ได้ไม่ยาก

จะเห็นได้ว่าการรับมรดกตกทอดจากบุพการี ปู่ ย่า ตา ยาย หรือแม้แต่พี่น้อง นอกจากทำเรื่องการโอนที่ดินแล้ว ผู้ที่ได้รับมรดกจำเป็นต้องเตรียมตัวในเรื่องค่าโอนที่ดินด้วย เพื่อไม่ให้เกิดเป็นภาระในภายหลัง 

แหล่งข้อมูลอ้างอิง : กรมที่ดิน

เรื่องข้างต้นเขียนโดย อารยา ศิริพยัคฆ์ Content Writer ประจำเว็บไซต์ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com 

หากคุณมีข้อสงสัยเกี่ยวกับการซื้อบ้าน อ่าน คู่มือซื้อขาย ที่สามารถเป็นตัวช่วยตอบได้ทุกคำถาม พร้อมบอกรายละเอียดการคำนวณสินเชื่อบ้าน ที่เหมาะสมกับคุณโดยเฉพาะมนุษย์เงินเดือน เพื่อให้ตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น

สาเหตุที่ถูกเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง

โครงการแอชตัน อโศกที่เป็นปัญหาโครงการนี้เป็นโครงการหรูขนาดใหญ่สูง 50 ชั้น มีห้องทั้งหมดรวมกว่า 700 ห้อง พื้นที่อาคารรวมทั้งหมดเกือบ 50,000 ตารางเมตร ตั้งอยู่บนหัวมุมแยกอโศกติดกับรถไฟฟ้าใต้ดิน มีทางเข้าออกสองทาง คือด้านที่ติดกับถนนอโศกยาว 13 เมตร ส่วนอีกด้านติดถนนสุขุมวิทยาว 6.4 เมตร

แต่สิ่งที่ทำให้เกิดปัญหาคือ ด้านที่ติดถนนอโศกนี้เป็นทางที่ขอใช้จากการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย หรือ รฟม. โดยเจ้าของโครงการได้จ่ายค่าตอบแทนให้ รฟม. เป็นการสร้างอาคารจอดรถมูลค่าเกือบ 100 ล้านบาท ที่ต้องเป็นอย่างนี้เพราะการขออนุญาตสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษ (เกินกว่า 30,000 ตารางเมตร) จะต้องมีด้านหนึ่งติดทางสาธารณะกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร และทางสาธารณะนั้นต้องกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 33 ออกตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคารฯ

อาคารด้านที่ติดกับถนนอโศกนี้เองครับที่เป็นปัญหา เพราะในภายหลังศาลปกครองกลางในคดีหมายเลขแดงที่ ส.19/2564 ที่มีสมาคมต่อต้านภาวะโลกร้อนกับพวกรวม 16 คนเป็นผู้ฟ้องคดี โดยมีผู้ถูกฟ้องคดี 5 ราย ได้แก่ ผู้อำนวยการเขตวัฒนา, ผู้อำนวยการสำนักการโยธา, ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร, ผู้ว่าการ รฟม. และคณะกรรมการ EIA (การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม) ส่วนบริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด เป็นผู้ร้องสอด

มีคำพิพากษาให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างของโครงการโดยให้เหตุผลว่า ทางเข้าออกของโครงการด้านที่ติดถนนอโศกยาว 13 เมตรนี้ไม่ถือเป็นถนนสาธารณะ เพราะไม่ได้เปิดให้ประชาชนใช้เป็นการทั่วไป เนื่องจาก รฟม. ได้พื้นที่มาโดยการเวนคืนเพื่อสร้างรถไฟฟ้าใต้ดิน จึงต้องใช้ที่ดินตามวัตถุประสงค์ ไม่สามารถอนุญาตให้ใช้ประโยชน์เพื่อประโยชน์ของเอกชนรายใดรายหนึ่งได้

เมื่อการขอใช้ทางนี้ไม่ชอบจึงเท่ากับว่าคอนโดนี้ไม่มีด้านที่ติดกับถนนสาธารณะที่กว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตรเป็นความยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร จึงไม่สามารถออกใบอนุญาตก่อสร้างได้แต่แรก ศาลปกครองกลางจึงพิพากษาเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างโดยให้มีผลย้อนหลังไปด้วย

แต่เริ่มเดิมทีที่ดินที่ทำโครงการคอนโดนี้เกิดจากการรวมที่ดินเข้าด้วยกัน 3 แปลง แปลงหนึ่งเคยติดกับถนนอโศกแต่ถูกเวนคืนเพื่อสร้างรถไฟฟ้าจึงกลายเป็นที่ดินตาบอด เจ้าของที่ดินเดิมจึงฟ้อง รฟม. เพื่อขอเปิดทางเข้าออกยาว 6.4 เมตร ผ่านที่ดินของ รฟม. ต่อมามีการขอย้ายทางส่วนนี้ไปอีกด้านหนึ่งที่ติดกับสยามสมาคมในพระบรมราชูปถัมภ์

ในตอนเริ่มวางแผนโครงการคอนโดนี้ อนันดาฯ ได้ขออนุญาต รฟม. เพื่อขยายทางออกไปเป็น 13 เมตรให้ได้ความกว้างตามที่กำหนดในกฎกระทรวง โดยกรรมสิทธิ์ยังคงเป็นของ รฟม. โดยอนันดาฯ เสนอค่าตอบแทนเป็นเงิน หรือก่อสร้างอาคารจอดรถให้ รฟม. โดยให้ รฟม. เลือกค่าตอบแทนที่ต้องการ

นอกจากนี้ ก่อนเริ่มต้นก่อสร้าง เจ้าของโครงการเคยมีหนังสือสอบถามไปยังกรมโยธาธิการและผังเมือง และก็ได้รับคำตอบว่าถึงแม้โครงการจะมิได้อยู่ติดถนนสาธารณะ แต่มีทางเข้าออกถนนสาธารณะผ่านที่ดินแปลงอื่นตามที่กฎกระทรวงกำหนดได้ตลอดตราบเท่าที่อาคารนั้นยังตั้งอยู่ และสามารถใช้เป็นทางเข้าออกของรถดับเพลิงได้สะดวกก็ถือว่าเป็นไปตามเจตนารมย์ของกฎกระทรวงแล้ว

ในระหว่างการก่อสร้างโครงการนี้ก็มีปัญหาทางกฎหมายมาโดยตลอด ทั้งเรื่องที่ สำนักงานการตรวจเงินแผ่นดิน (สตง.) ตรวจสอบแล้วเห็นว่าการอนุญาตให้อนันดาฯ ใช้ทางนั้นต้องได้รับอนุญาตเป็นมติที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) ก่อน ผู้ว่าการ รฟม. ไม่สามารถใช้อำนาจของตัวเองได้ หรือต่อมาตอนที่ก่อสร้างเสร็จแล้ว ปรากฏว่ามีการคัดค้านเรื่องการใช้ทางนี้อีกครั้ง ทำให้มีการระงับการออกใบอนุญาตเปิดใช้อาคาร (อ.6) อีก ทำให้ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้าได้ไปอีกระยะเวลาหนึ่ง แต่ต่อมาก็มีการออกใบ อ.6 จนกระทั่งถึงชั้นที่ศาลปกครองกลางมีคำพิพากษานี้

ความเห็นของผู้เขียนในกรณีเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างนี้

เรื่องนี้ดูเหมือนจะเป็นปัญหาเทคนิคทางกฎหมายล้วน ๆ เกี่ยวกับสถานะของทางที่ รฟม. อนุญาตให้อนันดาฯ ใช้เข้าออกถือว่าเป็นเขตทางสาธารณะที่ยาวติดที่ดินไม่น้อยกว่า 12 เมตรหรือไม่ ผู้เขียนเชื่อว่าในเรื่องการตีความกฎหมายน่าจะมีผู้รู้มากมายแสดงความเห็นกันอย่างกว้างขวางไปแล้ว แต่แง่มุมที่ผู้เขียนอยากชวนให้คิดกันในบทความนี้คือ ตกลงว่าเรื่องนี้ใครผิด และผลที่ตามมาคืออะไร

ในมุมของผู้เขียนแล้ว เรื่องนี้ก็เหมือนจะหาคนผิดไม่เจอจริง ๆ ไล่เรียงกันมาตั้งแต่ศาล ซึ่งก็ตัดสินข้อพิพาทตามหน้าที่แน่นอนว่าไม่ใช่คนผิดอยู่แล้ว มาถึงผู้ฟ้องคดีก็เป็นผู้ที่ได้รับผลกระทบใช้สิทธิตามช่องทางที่กฎหมายกำหนดไว้ ซึ่งก็แน่นอนว่าไม่ผิด

สำหรับหน่วยงานราชการที่ให้ใบอนุญาตก่อสร้างคือ สำนักงานเขตและกรมโยธาธิการก็บอกว่าตีความตามเจตนารมย์ของกฎกระทรวงที่ต้องการให้มีทางขนาดกว้างเพียงพอที่รถดับเพลิงจะเข้าได้ เมื่อมีแล้วก็เห็นว่าอนุญาตได้ และอนุญาตไปหลายโครงการแล้วด้วย ก็ไม่น่าจะผิดอีก

ด้านเจ้าของโครงการ ก่อนสร้างก็มีหนังสือสอบถามไปยังผู้ให้ใบอนุญาตแล้วก็ได้รับคำตอบเป็นหนังสือว่าสร้างได้ และยังเคยมีความเห็นของสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาเกี่ยวกับปัญหาเดียวกันนี้ในเรื่องอื่นไว้ด้วยว่าทำได้ ณ ขณะเวลานั้นเจ้าของโครงการก็ย่อมมั่นใจมากว่าทำได้ ก็ไม่น่าจะผิดอีกเช่นกัน

แล้วถ้าหาคนผิดไม่ได้แบบนี้คำถามก็เกิดขึ้นว่า แล้วเรื่องนี้เกิดขึ้นได้อย่างไร ผู้เขียนก็คงสรุปได้ว่า เรื่องนี้ไม่ใช่ครั้งแรกที่เอกชนขอใช้ทาง รฟม. เพียงแต่เป็นครั้งแรกที่มีปัญหาขึ้นสู่ศาลเท่านั้น จึงทำให้เรื่องที่ทุกคนไม่เคยคิดว่าเป็นปัญหา กลายเป็นปัญหาขึ้นมา

Guide

EIA คืออะไร ส่งผลอย่างไรกับการซื้อบ้านและคอนโด

ถ้าต้องถูกเพิกถอนใบอนุญาตขึ้นมาจริง ๆ ผลจะเป็นอย่างไร

ผลของการถูกเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างย้อนหลังตามคำพิพากษาของศาลคือไม่สามารถออกใบอนุญาตเปิดใช้อาคารได้ และไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อได้ตามกฎหมาย การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดก็ต้องถูกเพิกถอนหมดทุกราย ทีนี้ก็จะมีปัญหาว่าผู้ที่ซื้อไปแล้วจะมีสถานะอย่างไรตามกฎหมาย

กรณีแบบนี้น่าจะถือว่าเป็นกรณีที่การชำระหนี้กลายเป็นพ้นวิสัยโดยเหตุที่ลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 219 วรรคแรกซึ่งบัญญัติไว้แบบนี้ครับ

“มาตรา 219 ถ้าการชำระหนี้กลายเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งเกิดขึ้นภายหลังที่ได้ก่อหนี้ และซึ่งลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดชอบนั้นไซร้ ท่านว่าลูกหนี้เป็นอันหลุดพ้นจากการชำระหนี้นั้น”

ในกรณีนี้ผู้เขียนเห็นว่าพฤติการณ์ที่ทำให้โครงการถูกเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างน่าจะเป็นพฤติการณ์ที่ลูกหนี้คืออนันดาฯ ไม่ต้องรับผิดตามกฎหมาย เนื่องจากได้ดำเนินการตามกฎหมายทุกอย่างแล้ว กระทั่งทำหนังสือไปสอบถามหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้องแล้วว่าสามารถทำได้ และเมื่อเหตุแห่งการเพิกถอนใบอนุญาตที่เกิดขึ้นอนันดาฯ ไม่ต้องรับผิด อนันดาฯ ก็เป็นอันหลุดพ้นจากการชำระหนี้ คือหลุดพ้นจากหน้าที่โอนห้องชุดให้แก่ลูกค้าที่ซื้อ

แต่เนื่องจากสัญญาซื้อขายห้องชุดเป็นสัญญาต่างตอบแทน คืออนันดาฯ มีหน้าที่โอนห้องชุด และลูกค้าก็มีหน้าที่ชำระราคา เมื่ออนันดาฯ ไม่ต้องชำระหนี้ด้วยการโอนห้องชุด ลูกค้าก็ไม่ต้องชำระราคาห้องชุด ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 372 วรรคแรก ซึ่งบัญญติไว้แบบนี้ครับ

“มาตรา 372 นอกจากกรณีที่กล่าวไว้ในสองมาตราก่อน ถ้าการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัยเพราะเหตุอย่างใดอย่างหนึ่งอันจะโทษฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดก็ไม่ได้ไซร้ ท่านว่าลูกหนี้หามีสิทธิจะรับชำระหนี้ตอบแทนไม่”

สำหรับลูกค้าที่ได้ชำระเงินไปแล้ว ไม่ว่าจะเงินกู้ธนาคารหรือเงินสดของตัวเองก็ตาม ก็จะต้องมีสิทธิได้รับเงินคืน เนื่องจากถือว่าอนันดาฯ ได้รับเงินค่าห้องชุดไปโดยไม่มีมูลอันจะอ้างได้ตามกฎหมายเสียแล้ว อนันดาฯ ต้องคืนเงินทั้งหมดที่ได้รับไว้พร้อมด้วยดอกเบี้ยตามกฎหมายนับแต่วันที่ได้รับเงินไว้ให้ลูกค้าทั้งหมด

ส่วนลูกค้าที่กู้เงินธนาคาร ผู้เขียนเห็นว่าดอกเบี้ยของธนาคารที่เกิดขึ้นอนันดาฯ ไม่น่าจะต้องรับผิดชอบ เพราะเหตุที่ทำให้การชำระหนี้เป็นพ้นวิสัยไม่ได้เกิดจากความผิดของอนันดาฯ นั่นเองครับ

ตรวจสอบ-ป้องกันอย่างไร ไม่ให้โครงการที่คุณจะซื้อมีปัญหาแบบนี้

ณ เวลานี้ ตามความเห็นของผู้เขียนคือ ผู้ซื้อโครงการสุดวิสัยที่จะตรวจสอบได้จริง ๆ ว่าโครงการจะมีปัญหาแบบนี้ เพราะใบอนุญาตก่อสร้างหรือ EIA ก็ออกมาโดยถูกต้องตามกฎหมายหมด ถ้าหากมาถูกเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างภายหลังแบบนี้ก็คงต้องใช้สิทธิเยียวยาทางศาลกันต่อไปครับ

อย่างไรก็ตาม คดีนี้ฝ่ายอนันดาฯ คงจะอุทธรณ์ต่อศาลปกครองสูงสุดแน่นอน และคำพิพากษาของศาลปกครองสูงสุดก็จะเป็นบรรทัดฐานในเรื่องนี้ให้แก่วงการอสังหาริมทรัพย์อย่างแน่นอน หากศาลปกครองสูงสุดพิพากษายืนตามศาลปกครองชั้นต้น ผู้บริโภคอย่างเรา ๆ ก็มีหน้าที่ต้องระวังเพิ่มขึ้นอีกอย่างหนึ่งในตอนซื้อโครงการคือ ส่วนที่ติดทางสาธารณะของโครงการเป็นทางประเภทไหน มีสิทธิใช้ทางอย่างไร ตรงกับกรณีของแอชตัน อโศกนี้หรือไม่ครับ

Guide

รวมกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ซื้อ-ขาย-เช่า ที่คุณควรรู้

เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

กฎหมายมรดกที่ดินที่ควรรู้

กฎหมายมรดกที่ดิน คือ กฎหมายที่เกี่ยวกับที่ดินที่ตกทอดไปยังทายาทเมื่อเจ้าของที่ดินเสียชีวิตเเล้ว ซึ่งรายละเอียดและกฎหมายมรดกที่ดินที่ควรทราบมีดังนี้

1. กฎหมายมรดกที่ดินที่ควรทราบประการแรกคือมรดกที่ดินจะตกเป็นของบุคคลที่เจ้าของที่ดินระบุไว้ในพินัยกรรม ซึ่งเรียกว่า “การได้รับมรดกที่ดินโดยสิทธิตามพินัยกรรม”

2. กฎหมายมรดกที่ดินข้อที่ 2 คือ ในกรณีที่เจ้าของที่ดินไม่ได้ทำพินัยกรรมไว้ ที่ดินจะตกทอดแก่ทายาทตามลำดับของเจ้าของที่ดิน ซึ่งเป็น “ทายาทโดยสิทธิตามกฎหมาย”

3. กฎหมายมรดกที่ดินข้อถัดมาคือผู้ที่มีสิทธิได้รับมรดกที่ดินจะต้องไปขอจดทะเบียนรับโอนมรดกที่ดินกับสำนักงานที่ดินโดยกำหนดรายละเอียดของเอกสารที่นำไปจดทะเบียนไว้ดังนี้

- กฎหมายมรดกที่ดินกำหนดว่าถ้าเอกสารเป็น โฉนดที่ดิน น.ส.3 ข. ขอจดทะเบียนรับโอนมรดกที่ดินที่สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา

- ตามกฎหมายมรดกที่ดินถ้าเอกสารเป็น น.ส.3, น.ส.3 ก. ขอจดทะเบียนรับโอนมรดกที่ดินที่สำนักงานที่ดินอำเภอ

4. ในกรณีที่พื้นที่นั้น ๆ ยกเลิกอำนาจของนายอำเภอเกี่ยวกับกฎหมายมรดกที่ดินไปแล้ว ผู้ที่ได้รับมรดกที่ดินที่มีเอกสารเป็นโฉนดที่ดิน น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก.,น.ส.3 ข. ต้องไปขอจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขาที่ที่ดินตั้งอยู่ตามที่กฎหมายมรดกที่ดินกำหนด

Guide

รู้จักเอกสารสิทธิ์ที่ดิน

ใครมีสิทธิรับมรดกที่ดินบ้าง

ในทางกฎหมายมรดกที่ดินการส่งมอบมรดกที่ดินแบ่งผู้ที่มีสิทธิรับมรดกที่ดินออกเป็น 2 รูปแบบ ดังนี้

1. กฎหมายมรดกที่ดินกำหนดว่าผู้ได้รับมรดกที่ดินต้องมีสิทธิตามพินัยกรรม ผู้ได้รับมรดกที่ดินโดยสิทธิตามพินัยกรรม หรือผู้รับพินัยกรรม คือผู้ที่เจ้าของที่ดินทำพินัยกรรมส่งต่อมรดกที่ดินนั้นโดยระบุชื่อผู้สืบทอดไว้ชัดเจนตามที่กฎหมายมรดกที่ดินกำหนด

2. กฎหมายมรดกที่ดินกำหนดว่าผู้ได้รับมรดกที่ดินต้องเป็นทายาทโดยสิทธิตามกฎหมายหรือทายาทโดยธรรม เมื่อเจ้าของที่ดินไม่ได้ทำพินัยกรรมไว้ผู้ที่มีสิทธิ์ในการรับมรดกที่ดินจะเป็นไปตามกฎหมายมรดกที่ดินที่มีการลำดับทายาทโดยสิทธิตามกฎหมายหรือทายาทโดยธรรมไว้ดังนี้

หลักในการแบ่งมรดกที่ดินตามกฎหมายมรดกที่ดิน

1. กฎหมายมรดกที่ดินกำหนดว่าหากเจ้าของที่ดินมีทายาทโดยธรรมหลายลำดับ สิทธิจะเป็นของทายาทในลำดับต้นก่อน ทายาทลำดับถัดไปจะไม่มีสิทธิในการรับมรดกที่ดินนี้

2. กฎหมายมรดกที่ดินกำหนดว่าคู่สมรสที่ยังมีชีวิตอยู่และมีการจดทะเบียนสมรสกับเจ้าของที่ดิน ตามกฎหมายมรดกที่ดินจะได้รับการแบ่งมรดกที่ดินระหว่างสามีภรรยาก่อน ส่วนที่เหลือจะนำไปแบ่งปันระหว่างทายาท ซึ่งคู่สมรสของเจ้าของที่ดินที่ยังมีชีวิตอยู่จะมีสิทธิรับอีกต่อหนึ่ง ในกรณีต่อไปนี้

- หากผู้รับมรดกที่ดินเป็นทายาทลำดับที่ 1 คู่สมรสของเจ้าของที่ดินจะได้รับส่วนแบ่งมรดกที่ดินเหมือนเป็นทายาทชั้นบุตรตามที่กฎหมายมรดกที่ดินกำหนด

- หากเจ้าของที่ดินไม่มีผู้สืบสันดาน มรดกที่ดินจะตกเป็นของคู่สมรสครึ่งหนึ่ง อีกครึ่งหนึ่งเป็นของทายาทในลำดับที่ 3 หรือ 4 ตามที่กฎหมายมรดกที่ดินกำหนด

- หากผู้รับมรดกที่ดินเป็นทายาทลำดับที่ 5, 6 หรือ 7 คู่สมรสจะได้รับมรดกที่ดินสองในสามส่วน ตามที่กฎหมายมรดกที่ดินกำหนด

- หากไม่มีทายาทคู่สมรสจะได้รับมรดกที่ดินนั้นทั้งหมดตามกฎหมายมรดกที่ดินกำหนด

3. กฎหมายมรดกที่ดินกำหนดว่าทายาทที่ได้รับมรดกที่ดินในอันดับเดียวกันจะได้รับส่วนแบ่งเท่าๆ กัน

4. กฎหมายมรดกที่ดินกำหนดว่าในกรณีที่มรดกที่ดินตกเป็นของทายาทลำดับที่ 1, 4, 5 หรือ 7 แต่ทายาทเสียชีวิตของเจ้าของที่ดิน ผู้สืบสันดานของทายาทนั้นจะได้รับมรดกที่ดินแทน

5. ในกรณีที่มรดกที่ดินตกเป็นของทายาทลำดับที่ 3 หรือ 6 แต่ทายาทเสียชีวิตของเจ้าของที่ดิน กฎหมายมรดกที่ดินระบุไว้ว่าจะไม่มีการรับมรดกแทนที่กันต่อไป

หลักฐานที่ต้องเตรียมสำหรับการขอรับมรดกที่ดิน

เมื่อระบุผู้รับมรดกได้เรียบร้อยแล้วสิ่งที่ต้องเตรียมสำหรับขั้นตอนต่อไปคือ การเตรียมหลักฐานเพื่อขอรับมรดกที่ดิน ตามกฎหมายมรดกที่ดินได้ระบุเอกสารที่ต้องเตรียมไว้ดังนี้

1. ตามกฎหมายมรดกที่ดินได้ระบุไว้ว่าต้องนำหนังสือแสดงสิทธิ์ โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองทำประโยชน์มาสำหรับการดำเนินการตามขั้นตอน

2. ใบมรณะบัตรของเจ้าของที่ดิน หรือทายาทที่เสียชีวิต

3. ทะเบียนสมรส หย่า ของเจ้าของที่ดิน

4. ทะเบียนบ้านและบัตรประจำตัวของทายาทที่ยังมีชีวิตอยู่ทุกคน

5. ทายาทที่มีสิทธิรับมรดกที่ดินต้องไปสำนักงานที่ดิน หรือ นำเอกสารในการสละมรดกไปแสดงต่อเจ้าหน้าที่ตามที่กฎหมายมรดกที่ดินกำหนด

6. พินัยกรรม (ถ้ามี)

7. ถ้าผู้รับมรดกที่ดินมีฐานะเป็นคู่สมรสจะต้องมีหลักฐานการสมรสที่ชอบด้วยกฎหมายมาประกอบตามที่กฎหมายมรดกที่ดินกำหนด

8. ถ้าผู้รับมรดกที่ดินเป็นบิดาของเจ้าของที่ดินต้องมีทะเบียนสมรสกับมารดาของเจ้าของที่ดินหรือหลักฐานการรับรองบุตรมาประกอบตามที่กฎหมายมรดกที่ดินกำหนด

9. ถ้าผู้รับมรดกที่ดินเป็นบุตรบุญธรรมของเจ้าของที่ดินต้องแสดงหลักฐานการจดทะเบียนรับบุตรบุญธรรมตามที่กฎหมายมรดกที่ดินกำหนด

10. นำสัญญาประนีประนอมยอมความหรือคำพิพากษาอันถึงที่สุดมาแสดงในกรณีที่มีกรณีพิพาทเกี่ยวกับมรดกที่ดิน

11. หากมีผู้รับมรดกที่ดินร่วมกันหลายคนและบางคนถึงแก่กรรมไปเเล้วจะต้องมีหลักฐานการเสียชีวิตของทายาทนั้นด้วย

12. หากมีผู้จัดการมรดกที่ดิน หลักฐานที่ต้องนำไปตามที่กฎหมายมรดกที่ดินกำหนด คือ คำสั่งศาล คำพิพากษาของศาล หรือพินัยกรรมซึ่งตั้งให้ผู้ขอเป็นผู้จัดการมรดกที่ดิน หลักฐานการตายของเจ้าของที่ดิน ทะเบียนบ้าน และบัตรประจำตัวของผู้จัดการมรดกที่ดิน โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์

13. การเตรียมค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนขอรับมรดกที่ดิน ดังนี้

• ค่าคำขอ แปลงละ 5 บาท
• ค่าประกาศมรดกที่ดิน แปลงละ 10 บาท
• ค่าจดทะเบียนผู้จัดการมรดกที่ดิน แปลงละ 50 บาท
• ค่าจดทะเบียนโอนมรดกที่ดิน ร้อยละ 2 ตามราคาประเมินทุนทรัพย์
• หากโอนมรดกที่ดินระหว่างผู้บุพการีกับผู้สืบสันดาน หรือระหว่างคู่สมรส เรียกตามราคาประเมินทุนทรัพย์ ร้อยละ 0.5

Guide

ค่ารังวัดที่ดิน และ 4 สิ่งที่ต้องรู้เมื่อต้องแบ่งแยกที่ดินขาย

จากข้อมูลข้างต้นอาจช่วยไขข้อสงสัยเกี่ยวกับกฎหมายมรดกที่ดินให้กับหลาย ๆ คนได้ นอกจากนี้การทำความเข้าใจในเรื่องกฎหมายมรดกที่ดินก็ไม่ใช่เรื่องไกลตัว การทำความเข้าใจเกี่ยวกับกฎหมายมรดกที่ดินอาจมีส่วนช่วยให้เราสามารถเตรียมความพร้อมหรือรักษาสิทธิที่เราหรือคนในครอบครัวพึงได้รับตลอดจนเป็นการป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาข้อพิพาทต่าง ๆ ตามมาได้ด้วย

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

รายการลดหย่อนภาษี 2564 ขั้นพื้นฐานที่ต้องรู้

เงินบริจาคทั่วไปลดหย่อนได้ไม่เกิน 10%

เงินบริจาคทั่วไป ใช้เป็นค่าลดหย่อนได้ ตามที่จ่ายจริง แต่ไม่เกิน 10% ของรายได้หลังหักค่าใช้จ่าย และค่าลดหย่อนอื่น ๆ ที่ไม่ใช่เงินบริจาค

เงินได้สุทธิ = (เงินได้ - ค่าใช้จ่าย - ค่าลดหย่อนอื่น ๆ) - เงินบริจาค

โดยปกติจะเป็นเงินที่บริจาคให้แก่วัดวาอาราม สภากาชาดไทย สถานพยาบาล และสถานศึกษาของทางราชการ หรือองค์การของรัฐบาล สถานศึกษาเอกชน สถานสาธารณกุศล หรือมูลนิธิต่าง ๆ (ทั้งนี้ ต้องตั้งอยู่ในประเทศไทย การบริจาคเงินให้วัดที่ก่อตั้งขึ้นในต่างประเทศไม่สามารถลดหย่อนได้)

ตรวจสอบรายชื่อสถานสาธารณกุศล หรือมูลนิธิ ต้องอยู่ในรายชื่อที่กรมสรรพากรกำหนด 

เงินบริจาคแบบไหนได้ลดหย่อนภาษี 2 เท่า

เงินบริจาค ลดหย่อนภาษีได้พิเศษสามารถใช้เป็นค่าลดหย่อนได้ 2 เท่าของเงินบริจาคจริง แต่ไม่เกิน 10% ของรายได้หลังหักค่าใช้จ่ายและค่าลดหย่อนอื่น ๆ เงินบริจาคพิเศษ ได้แก่ 

1. เงินบริจาคสนับสนุนการศึกษา

ต้องเป็นเงินบริจาคให้แก่สถานศึกษาของรัฐ โรงเรียนเอกชน สถาบันอุดมศึกษาเอกชน หรือสถาบันอุดมศึกษาที่มีศักยภาพสูงจากต่างประเทศในพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor: EEC) สำหรับค่าใช้จ่ายดังต่อไปนี้

- จัดหาหรือจัดสร้างอาคาร อาคารพร้อมที่ดิน หรือที่ดินให้แก่สถานศึกษา เพื่อใช้ประโยชน์ทางการศึกษา

- จัดหาวัสดุอุปกรณ์เพื่อการศึกษา แบบเรียน ตำรา หนังสือทางวิชาการ สื่อ และเทคโนโลยีเพื่อการศึกษา ตลอดจนวัสดุอุปกรณ์อื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการศึกษา

- จัดหาครูอาจารย์ หรือเป็นทุนการศึกษา การประดิษฐ์ การพัฒนา การค้นคว้า หรือการวิจัย สำหรับนักเรียน นิสิต หรือนักศึกษาของสถานศึกษา

ตรวจสอบรายชื่อสถานศึกษาที่สามารถหักลดหย่อนได้ 2 เท่า

2. เงินบริจาคสนับสนุนโรงพยาบาลรัฐ

ต้องเป็นเงินบริจาคให้แก่สถานพยาบาลของทางราชการ และรวมถึงดังต่อไปนี้

- สถานพยาบาลของสถานศึกษาของรัฐ

- สถานพยาบาลขององค์การมหาชน

- สถานพยาบาลของรัฐวิสาหกิจ

- สถานพยาบาลขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น

- สถานพยาบาลของสภากาชาดไทย

- สถานพยาบาลของหน่วยงานอื่นของรัฐ

ตรวจสอบรายชื่อสถานพยาบาลของทางราชการที่หักลดหย่อนได้ 2 เท่า

3. เงินบริจาคพิเศษอื่น ๆ 

- เงินบริจาคสนับสนุนกองทุนเพื่อการพัฒนาวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยี, กองทุนสนับสนุนการวิจัยตามกฎหมาย, กองทุนเพื่อการพัฒนาระบบมาตรวิทยา และกองทุนเพื่อการพัฒนาระบบสาธารณสุข

- เงินบริจาคสนับสนุนการกีฬาให้สมาคมกีฬาแห่งประเทศไทยต่าง ๆ ตรวจสอบรายชื่อหน่วยงานด้านกีฬาที่หักลดหย่อนได้ 2 เท่า

- เงินบริจาคให้แก่สถานศึกษาของทางราชการหรือองค์การของรัฐบาล โรงเรียนเอกชน หรือสถาบันอุดมศึกษาเอกชนเพื่อใช้ในการจัดหาหนังสือหรือสื่ออิเล็กทรอนิกส์เพื่อส่งเสริมการอ่าน

- เงินบริจาคให้กองทุนพัฒนาครู คณาจารย์ และบุคลากรทางการศึกษาที่กระทรวงศึกษาจัดตั้งขึ้น

- เงินบริจาคให้เป็นค่าใช้จ่ายในการจัดให้คนพิการได้รับสิทธิเข้าถึง และใช้ประโยชน์ได้จากสิ่งอำนวยความสะดวกอันเป็นสาธารณะตลอดจนสวัสดิการ และความช่วยเหลืออื่นจากรัฐกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมและพัฒนาคุณภาพชีวิตคนพิการ

- เงินบริจาคให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นในการจัดตั้งศูนย์พัฒนาเด็กเล็กหรือสนับสนุนการดำเนินงานของศูนย์พัฒนาเด็กเล็ก

- เงินบริจาคให้โครงการฝึกอบรมอาชีพและการจัดกิจกรรมที่เกี่ยวข้องกับการบำบัด แก้ไข ฟื้นฟู และสงเคราะห์เด็กและเยาวชนของสถานพินิจและคุ้มครองเด็กและเยาวชน หรือศูนย์ฝึกและอบรมเด็กและเยาวชน ในกรมพินิจและคุ้มครองเด็กและเยาวชน กระทรวงยุติธรรม

ทั้งนี้ ผู้ที่บริจาคสนับสนุนการศึกษา เพื่อใช้สิทธิ์ลดหย่อนภาษี 2 เท่า จะต้องบริจาคผ่านระบบบริจาคอิเล็กทรอนิกส์ (e-Donation) เท่านั้น

เงินบริจาค ลดหย่อนภาษีได้

บริจาคผ่านระบบ e-Donation อย่างไร

ระบบบริจาคอิเล็กทรอนิกส์ หรือ e-Donation เป็นระบบที่พัฒนาโดยกรมสรรพากร ใช้รองรับข้อมูลการบริจาค เพื่อให้ผู้บริจาคไม่จำเป็นต้องเก็บหลักฐานการบริจาคเมื่อจะใช้สิทธิลดหย่อนภาษี

แจ้งความประสงค์จะใช้ลดหย่อนภาษีได้ 2 ช่องทาง คือ

1. กรณีบริจาคด้วยเงินสดที่หน่วยรับบริจาค ให้แจ้งหน่วยรับบริจาคบันทึกข้อมูลการบริจาคบน e-Donation ได้ทันที เพื่อส่งข้อมูลให้กรมสรรพากรต่อไป

2. กรณีบริจาคผ่านธนาคารพาณิชย์โดยการโอนเงินด้วย QR Code ให้สังเกตแผ่นป้าย QR Code ต้องมีคำว่า "e-Donation" และชื่อบัญชีเงินฝาก "หน่วยรับบริจาค" เมื่อสแกน QR Code แล้ว จะมีข้อความแจ้งความประสงค์ให้ธนาคารส่งข้อมูลการบริจาคของเราให้กรมสรรพากร เพื่อขอหักลดหย่อนภาษี

ปัจจุบันมีธนาคารที่เข้าร่วมโครงการและเปิดให้บริการระบบ e-Donation แล้วดังนี้

• ธนาคารกรุงเทพ
• ธนาคารกรุงไทย
• ธนาคารกสิกรไทย
• ธนาคารทหารไทย
• ธนาคารไทยพาณิชย์
• ธนาคารธนชาต
• ธนาคารมิซูโฮ
• ธนาคารออมสิน

รู้จักระบบ e-Donation และตรวจสอบยอดเงินบริจาคได้ที่นี่

บริจาคหลายคนลดหย่อนภาษีอย่างไร

สำหรับกรณีที่มีการบริจาคเงินร่วมกันหลายคน โดยมีชื่อทุกคนอยู่ในใบเสร็จรับเงินบริจาค จะถือว่าแต่ละคนบริจาคเงินคนละเท่า ๆ กัน โดยสามารถใช้สิทธิลดหย่อนภาษีได้เท่ากับจำนวนเงินที่หารเฉลี่ยแล้ว หรือสองเท่าของเงินที่หารเฉลี่ยถ้าเป็นการบริจาคเงินเพื่อสนับสนุนการศึกษา

ในกรณีที่มีการเขียนชื่อผู้บริจาคที่มีคำว่า “และครอบครัว” เช่น นาย A และครอบครัว” แบบนี้ถือว่านาย A เป็นผู้บริจาคเงิน สามารถใช้สิทธิลดหย่อนเงินบริจาคได้ทั้งจำนวน

หลายคนร่วมออกเงินบริจาค ลดหย่อนภาษีได้เช่นกัน

หลักฐานในการยืนยันการใช้สิทธิ์ลดหย่อนภาษี

การใช้สิทธิลดหย่อนจากเงินบริจาคจะต้องมีหลักฐานเพื่อประกอบการยื่นภาษี นั่นคือ ใบอนุโมทนาบัตรหรือใบเสร็จรับเงินที่มีมีข้อความที่แสดงถึง ชื่อองค์กรที่บริจาคเงิน วันเดือนปีที่ออกใบเสร็จหรือใบอนุโมทนาบัตร ชื่อผู้บริจาคเงิน และจำนวนเงินที่บริจาค (แต่ถ้าบริจาคผ่านระบบบริจาคอิเล็กทรอนิกส์ หรือ e-Donation ไม่ต้องใช้หลักฐานการบริจาค)

ตัวอย่างการใช้เงินบริจาคลดหย่อนภาษี

ลองมาดูตัวอย่างการใช้สิทธิลดหย่อนจากเงินบริจาค สมมติให้นาย B บริจาคเงินเพื่อสนับสนุนการศึกษา 100,000 บาท นาย B สามารถนำใบเสร็จของสถานศึกษาที่บริจาคมาเป็นหลักฐานในการลดหย่อนภาษีได้สูงถึง 200,000 บาท แต่ก่อนที่นาย B จะใช้สิทธิลดหย่อนต้องดูว่าเงินได้หลังจากหักค่าใช้จ่ายและค่าลดหย่อนอื่น ๆ เป็นเท่าไร

หากนาย B มีเงินได้หลังจากหักค่าใช้จ่ายและลดหย่อนอื่น ๆ อยู่ที่ 1.5 ล้านบาท นาย B จะใช้สิทธิได้เพียง 150,000 บาทเท่านั้น เพราะการลดหย่อนจะต้องไม่เกินร้อยละ 10 ของเงินได้หลังจากหักค่าใช้จ่ายและหักค่าลดหย่อนอื่น ๆ

จะเห็นได้ว่าเงินบริจาคนอกจากจะเป็นการทำบุญให้หน่วยงาน หรือองค์กรการกุศลต่าง ๆ ยังได้ผลตอบแทนทางภาษีโดยสามารถนำมาลดหย่อนภาษีเพิ่มเข้ามาด้วย

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ทำงานมาทั้งชีวิตเมื่อจะเกษียณออกจากงาน หลายคนคงหวังพึ่งเงินก้อนโตที่จะได้เมื่อเกษียณจากนายจ้าง เพื่อนำมาใช้จ่ายในช่วงบั้นปลายชีวิต แต่รู้หรือไม่ว่าเงินได้ก้อนนี้ต้องเสียภาษีด้วย ยิ่งก้อนโตมากเท่าไหร่ก็ทำให้ต้องเสียภาษีมากขึ้นเท่านั้น หากไม่ได้วางแผน เงินก้อนที่เราตั้งใจจะเก็บไว้ใช้ยามเกษียณก็จะลดลงไปอย่างน่าเสียดาย 

ดังนั้น ก่อนวางแผนภาษี ต้องเข้าใจก่อนว่าเงินได้ก้อนสุดท้ายที่ได้เมื่อเกษียณเป็นเงินได้ประเภทใดบ้าง และมีเงื่อนไขอย่างไร วิธีคํานวณภาษี เกษียณอายุ 2564 ใช้สิทธิอะไรได้บ้างเพื่อช่วยประหยัดภาษี ซึ่งวันนี้ K-expert มีคำแนะนำมาฝาก

ก่อนอื่นการแบ่งประเภทเงินได้ตามประกาศอธิบดีกรมสรรพากรเกี่ยวกับภาษีเงินได้ (ฉบับที่ 45) แบ่งออกเป็น 4 ประเภท ได้แก่

(ก) เงินได้ที่คำนวณตามหลักเกณฑ์ และวิธีการเช่นเดียวกับวิธีการคำนวณบำเหน็จตามกฎหมายว่าด้วยบำเหน็จบำนาญข้าราชการ

(ข) เงินที่จ่ายจากกองทุนตามกฎหมายว่าด้วยกองทุนสำรองเลี้ยงชีพหรือกองทุนตามกฎหมายว่าด้วยกองทุนบำเหน็จบำนาญข้าราชการ หากนำเงินออกจากกองทุนสำรองเลี้ยงชีพเมื่ออายุ 55 ปีขึ้นไป ส่วนกองทุนบำเหน็จบำนาญข้าราชการเมื่ออายุ 60 ปีขึ้นไป และเป็นสมาชิกกองทุนฯ ไม่น้อยกว่า 5 ปี เงินที่ได้รับทั้งจำนวนจะได้รับยกเว้นภาษี

แต่หากเกษียณอายุมากกว่าที่กองทุนฯ กำหนดไว้ก็จริง แต่ถ้าเป็นสมาชิกกองทุนฯ น้อยกว่า 5 ปี เงินที่นำออกจากกองทุนฯ 3 ส่วน คือ เงินที่นายจ้างจ่ายสมทบ ผลประโยชน์ที่เกิดจากส่วนของนายจ้างและผลประโยชน์ที่เกิดจากส่วนของลูกจ้างที่จ่ายสะสม เป็นเงินได้ที่ต้องเสียภาษี

(ค) เงินชดเชยตามกฎหมายแรงงาน เป็นเงินที่นายจ้างจ่ายชดเชยให้เมื่อเลิกจ้างโดยลูกจ้างไม่มีความผิด เงินได้ประเภทนี้จะได้รับการยกเว้นภาษีไม่เกิน 300,000 บาท ส่วนที่เกิน 300,000 บาทจะต้องเสียภาษี

(ง) เงินได้พึงประเมินที่จ่ายให้ครั้งเดียวเพราะเหตุออกจากงาน ที่มีวิธีการคำนวณแตกต่างไปจากวิธีการตาม (ก) ซึ่งปัจจุบันการเลิกจ้างจากเหตุเกษียณ เป็นข้อตกลงกันระหว่างนายจ้างกับลูกจ้าง โดยนายจ้างจะจ่ายเงินก้อนให้ตามนโยบายของบริษัท นายจ้างจึงไม่ต้องจ่ายเงินชดเชยตามกฎหมาย เงินได้ทั้งจำนวนนี้จึงต้องเสียภาษี และไม่ได้รับยกเว้น 300,000 บาท ตามข้อ (ค)

โดยสรุปเงินได้จาก (ก) และ (ข) หากไม่เข้าเงื่อนไขที่ได้รับยกเว้นภาษี จะต้องนำมาคำนวณภาษี เกษียณอายุ 2564 โดยเป็นเงินได้เพื่อเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยมีสิทธิเลือกว่าจะยื่นภาษีตามแบบ ภ.ง.ด.90/91 หรือจะยื่นใบแนบก็ได้ (ตามตารางข้างต้น)

การยื่นใบแนบมีวิธีการคำนวณภาษีต่างจากแบบ ภ.ง.ด.90/91 คือ การหักค่าใช้จ่ายของเงินได้จะหักได้ 2 ส่วน ส่วนแรกคือ 7,000 คูณด้วยอายุงานและค่าใช้จ่ายส่วนที่สอง คือ 50% ของเงินได้ที่ใช้เป็นฐานคำนวณ**หลังหักค่าใช้จ่ายส่วนแรกแล้ว

เงินได้ที่ใช้เป็นฐานคำนวณ** คือ เงินที่นายจ้างให้ครั้งเดียวเพราะเหตุอกจากงานตาม(ก)-(ค) นำมาเป็นฐานในการคำนวณค่าใช้จ่ายได้ทั้งจำนวน แต่กรณีได้รับเงินตาม (ง) ให้นําผลลัพธ์ระหว่างเงินเดือนเดือนสุดท้าย คูณ จํานวนปีที่ทํางาน เปรียบเทียบกับกับ เงินเดือนถัวเฉลี่ย 12 เดือนสุดท้ายบวกร้อยละ 10 คูณ จํานวนปีที่ทํางาน มาเป็นฐานในการคำนวณค่าใช้จ่าย

ตัวอย่าง คุณสมศักดิ์ ทำงานที่บริษัทเอกชนแห่งหนึ่ง จะเกษียณเมื่ออายุ 60 ปีในสิ้นปีนี้ ทำงานมาแล้ว 15 ปี ได้รับเงินเดือนคงที่ตลอดปีเดือนละ 100,000 บาท เป็นสมาชิกกองทุนสำรองเลี้ยงชีพตั้งแต่เริ่มทำงาน เมื่อเกษียณจะได้รับจากกองทุนฯ รวม 1,000,000 บาท เงินที่นายจ้างจ่ายให้ตามนโยบายของบริษัท เท่ากับ เงินเดือนเดือนสุดท้าย คูณ อายุงาน คิดเป็นเงิน 1,500,000 บาท ต้องการทราบวิธีการยื่นใบแนบ

เงินที่ได้รับจากกองทุนสำรองเลี้ยงชีพ จะได้รับยกเว้นภาษีทั้งจำนวน เนื่องจากอายุมากกว่า 55 ปี และเป็นสมาชิกกองทุนฯ มากกว่า 5 ปี ดังนั้น จะมีเงินได้ที่ต้องเสียภาษี คือ 2 รายการคือ

(1) เงินเดือน 100,000 x 12 เดือน = 1,200,000 บาท (ยื่นแบบ ภ.ง.ด.90/91)

(2) เงินชดเชยเมื่อออกจากงาน 1,500,000 บาท (ยื่นใบแนบ ฐานคำนวณค่าใช้จ่าย 1,500,000 บาท)

วิธีคำนวณภาษี เกษียณอายุ 2564 ตามใบแนบ

เงินได้สุทธิคํานวณภาษี เกษียณอายุ 2564 ตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยไม่ได้รับยกเว้นเงินได้สุทธิ 150,000 บาท เหมือนยื่นแบบ ภ.ง.ด.90/91 ซึ่งจากตัวอย่างคุณสมศักดิ์จะต้องเสียภาษีจากเงินได้เมื่อเกษียณตามใบแนบจำนวน 64,625 บาท โดยคำนวณได้มาจาก

สำหรับอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา มีรายละเอียดตามตารางอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาด้านล่าง

ดังนั้น การพิจารณาว่าที่จะยื่นเงินได้เมื่อเกษียณในแบบภ.ง.ด.90/91 หรือยื่นใบแนบแบบไหนดีกว่ากัน K-Expert แนะนำเป็น 2 วิธี ดังนี้

วิธีที่ 1

ได้รับเงินได้เมื่อเกษียณตามข้อ (ก)-(ง) พร้อมกับเงินเดือนหรือเงินได้อื่น ๆ ภายในปีภาษีเดียวกัน ถ้านำเงินได้เมื่อเกษียณยื่นรวมกับเงินเดือนหรือเงินได้อื่นในแบบ ภ.ง.ด.90/91 จะทำให้เงินได้สุทธิเพิ่มมากขึ้นและฐานภาษีสูงมากขึ้น

ดังนั้นแนะนำให้นำเงินได้เมื่อเกษียณแยกยื่นใบแนบ จะทำให้หักค่าใช้จ่ายได้มากกว่า ช่วยให้ประหยัดภาษีได้มากกว่า นอกจากนี้ยังได้สิทธินำเงินได้เมื่อเกษียณในใบแนบมารวมกับเงินเดือนหรือเงินได้อื่น เพื่อคำนวณสิทธิ์ซื้อกองทุนรวม LTF/RMF ได้ด้วย โดยนำไปลดหย่อนภาษีเงินได้ที่ยื่นในแบบ ภ.ง.ด.90/91 ได้อีกด้วย

วิธีที่ 2

ได้รับเงินได้เมื่อเกษียณในปีภาษีถัดไป โดยปีภาษีนั้นไม่มีเงินเดือนหรือไม่มีเงินได้อื่นที่ต้องเสียภาษี หรือมีเงินได้อื่นแต่ไม่ถึงเกณฑ์ที่ต้องเสียภาษี

ดังนั้นแนะนำให้นำเงินได้เมื่อเกษียณยื่นแบบ ภ.ง.ด.90/91 แม้ว่าจะใช้สิทธิ์หักค่าใช้จ่ายได้น้อยกว่าใบแนบ เพราะได้แค่ 50% ของเงินได้และไม่เกิน 100,000 บาท แต่สิทธิที่ได้มากกว่าคือการหักค่าลดหย่อนต่าง ๆ ตามสิทธิ์ที่มีได้ เช่น ลดหย่อนส่วนตัว ลดหย่อนบุตร ดอกเบี้ยบ้าน รวมถึงกองทุนรวม LTF /RMF และประกันชีวิต แล้วยังได้รับยกเว้นเงินได้สุทธิ 150,000 บาทอีกด้วย (หากยื่นใบแนบอย่างเดียวจะใช้สิทธิลดหย่อนภาษีไม่ได้) แต่หากท่านใดมีสิทธิลดหย่อนภาษีไม่มากนัก แนะนำให้คำนวณทั้งสองแบบเปรียบเทียบกันแล้วตัดสินใจอีกทีได้

การวางแผนภาษี เพื่อให้ได้สิทธิประโยชน์เต็มที่ จำเป็นต้องศึกษารายละเอียดเงื่อนไขและข้อยกเว้นต่าง ๆ ให้เข้าใจก่อนปีภาษีที่ได้รับเงินได้เมื่อเกษียณ เพื่อจะได้วางแผนภาษีได้อย่างถูกต้องและช่วยให้ประหยัดมากขึ้นตามสิทธิที่มีอยู่

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย ทีม K-Expert ฝ่ายวางแผนและให้คำปรึกษาลูกค้าบุคคล ธนาคารกสิกรไทย  หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถปรึกษากับ K-Expert ธนาคารกสิกรไทย ได้ที่ K-Expert@kasikornbank.com

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า 

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างอาคาร

แน่นอนว่าในการก่อสร้างอาคารไม่ว่าจะเป็นอาคารขนาดเล็กหรือใหญ่ก็ตาม การก่อสร้างจะต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น (ได้แก่ กรุงเทพมหานคร หรือ อบต. หรือเทศบาลเจ้าของพื้นที่) ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคารฯ

หากเป็นอาคารประเภทที่กฎหมายกำหนด ซึ่งส่วนใหญ่ก็จะเป็นอาคารขนาดใหญ่ก็จะต้องจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือที่เรารู้จักกันในชื่อ EIA-Environmental Impact Assessment ซึ่งเป็นไปตามพระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติฯ

Guide

EIA คืออะไร ส่งผลอย่างไรกับการซื้อบ้านและคอนโด

เจ้าของอาคารข้างเคียงที่ได้รับผลกระทบจากอาคารใหม่ต้องทำอย่างไร

ก่อนอื่นต้องทำความเข้าใจกันก่อนว่า บุคคลทุกคนย่อมมีสิทธิในการก่อสร้างสิ่งก่อสร้างลงบนที่ดินของตัวเอง ตราบเท่าที่ทำตามที่กฎหมายกำหนด ก็คือทำตามกฎหมายควบคุมอาคาร และในบางกรณีก็ต้องปฏิบัติตามกฎหมายส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติที่ให้ทำ EIA ด้วย

เมื่อได้ขออนุญาตและปฏิบัติตามกฎหมายแล้ว เจ้าของอาคารหรือที่ดินข้างเคียงก็ย่อมไม่มีสิทธิไปหวงห้ามมิให้ก่อสร้างอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างใด ๆ โดยอ้างว่าตนเองได้รับผลกระทบได้ เว้นแต่จะมีเหตุบางอย่างเป็นพิเศษ

เรื่องเหตุบางอย่างที่เจ้าของที่ดินหรืออาคารข้างเคียงสามารถหวงห้ามมิให้อาคารสร้างใหม่ก่อสร้างขึ้นได้นั้น เราต้องไปศึกษาตามคำพิพากษาศาลฎีกากันครับ

“คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2949/2526 ก่อนจำเลยสร้างอาคารพิพาท บ้านของโจทก์ได้รับลมและแสงสว่างจากภายนอกพอสมควร เมื่อจำเลยสร้างอาคารพิพาทแล้ว ลมไม่พัดเข้าไปในบ้านของโจทก์และแสงสว่างก็ลดน้อยลง อาคารพิพาทสูงกว่าบ้านโจทก์มากอาคารที่จำเลยสร้างปิดกั้นทางลมที่พัดจากทางด้านทิศใต้ถึงปีละ 6 เดือนและปิดกั้นแสงสว่างเป็นเหตุให้โจทก์ต้องใช้แสงไฟฟ้าในเวลากลางวัน

ดังนี้การกระทำของจำเลยจึงเป็นการละเมิดต่อโจทก์ แม้จำเลยจะมีแดนกรรมสิทธิ์เหนือพ้นดินของตน แต่ก็ต้องอยู่ในบังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 420 การใช้สิทธิปลูกสร้างอาคารของจำเลยเป็นเหตุให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของบ้านได้รับความเดือดร้อนรำคาญเกินที่ควรคาดหมายได้ว่าจะเป็นไปตามปกติและเหตุอันสมควร เพราะตรงที่จำเลยปลูกสร้างอาคารพิพาทเป็นย่านประชาชนอยู่อาศัย ไม่ใช่ย่านการค้าหรือประกอบธุรกิจ โจทก์จึงมีสิทธิที่จะกำจัดความเดือดร้อนรำคาญให้สิ้นไปได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1337"

"คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3815/2540 โจทก์ก่อสร้างบ้านอยู่ในกรุงเทพมหานครอันเป็นเมืองหลวงของประเทศมีประชาชนอยู่หนาแน่น มีอาคารบ้านเรือนอาคารพาณิชย์และสิ่งก่อสร้างต่าง ๆ ปลูกอยู่อย่างแออัดที่ดินที่ตั้งบ้านโจทก์อยู่ใกล้กับถนนรัชดาภิเษกตัดกับถนนลาดพร้าว เป็นย่านที่มีความเจริญมาก ที่ดินมีเนื้อที่ว่างน้อยและราคาแพง จึงต้องมีการก่อสร้างอาคารสูงมากขึ้นเพื่อใช้ประโยชน์ให้ได้มากที่สุด

การที่โจทก์ก่อสร้างบ้านในทำเลดังกล่าวจึงควรคิดหรือคาดหมายได้ว่าอาจมีผู้มาก่อสร้างอาคารสูงใกล้กับบ้านโจทก์เป็นเหตุให้บังทิศทางลม แสงสว่าง และทัศนียภาพที่มองจากบ้านโจทก์ อันเป็นไปตามปกติและมีเหตุอันควรอยู่แล้ว

ดังนั้น แม้จำเลยก่อสร้างอาคารเป็นผนังทึบไม่มีช่องระบายลมก็ตาม แต่กระแสลมและแสงสว่างยังคงพัดผ่านและส่องมายังบ้านโจทก์ได้พอสมควร ประกอบกับโจทก์ก็ตั้งใจจะติดตั้งเครื่องปรับอากาศในบ้านของโจทก์อยู่แล้ว เพราะสภาพอากาศที่ร้อนอบอ้าวในกรุงเทพมหานคร เพื่อความสะดวกสบายของโจทก์เองหาใช่เพราะการก่อสร้างอาคารของจำเลยทำให้อากาศร้อนอบอ้าวไม่

ทั้งการที่จำเลยก่อสร้างอาคารสูงบังบ้านโจทก์ก็หาเป็นการใช้สิทธิซึ่งมีแต่จะทำให้เกิดเสียหายแก่โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 421 ไม่ เพราะกรณีตามมาตรา 421 จะต้องเป็นเรื่องของการแกล้งโดยผู้กระทำมุ่งต่อผลคือความเสียหายแก่ผู้อื่นถ่ายเดียว แต่ถ้าเป็นการกระทำโดยประสงค์ต่อผลอันเป็นธรรมดาของสิทธินั้น แม้ผู้กระทำจะเห็นว่าผู้อื่นจะได้รับความเสียหายบ้างก็ไม่เป็นละเมิด

เมื่อไม่ปรากฏว่าการก่อสร้างอาคารนั้นจำเลยได้กระทำเพื่อกลั่นแกล้งโจทก์โดยมุ่งต่อความเสียหายแก่โจทก์ถ่ายเดียว การใช้สิทธิของจำเลยในการก่อสร้างและดัดแปลงอาคารจึงถือไม่ได้ว่าเป็นการอันมิชอบด้วยกฎหมายตามมาตรา 421 กรณีไม่มีเหตุที่จะรื้อถอนอาคารของจำเลยและกำหนดค่าขาดประโยชน์จากการใช้สอยอาคารให้โจทก์”

จากคำพิพากษาฎีกาสองฉบับข้างต้นจะเห็นได้ว่า ศาลฎีกาพิจารณาว่าการใช้ประโยชน์ในที่ดินย่อมต้องพิจารณาจากที่ตั้งของที่ดินเป็นหลัก หากอยู่ในเขตเมืองที่มีอาคารต่าง ๆ อยู่หนาแน่น เจ้าของอาคารเดิมย่อมคาดหมายได้อยู่แล้วว่าจะมีอาคารสูงเกิดขึ้นในภายหลัง เมื่อถูกอาคารใหม่สร้างขึ้นบดบังย่อมไม่อาจถือได้ว่าถูกละเมิดสิทธิ แต่ถ้าเป็นเขตที่มีการใช้ประโยชน์ไม่หนาแน่นนัก แต่อาคารที่สร้างขึ้นใหม่สูงเกินกว่าที่จะคาดหมายได้แล้ว เจ้าของอาคารเดิมก็อาจมีสิทธิฟ้องขอศาลให้ปลดเปลื้องทุกข์ได้

จากความเห็นของผู้เขียนเองเห็นว่าในปัจจุบัน โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่มีอาคารสูงอยู่กันอย่างหนาแน่น หากมีคดีขึ้นสู่ศาล ศาลน่าจะมีแนวโน้มตัดสินไปตามแนวทางคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3815/2540 เสียมากกว่า เนื่องจากพื้นที่ว่างเปล่าเหลือน้อยลงเรื่อย ๆ การก่อสร้างอาคารใหม่ย่อมต้องพยายามใช้ประโยชน์จากพื้นที่ให้ได้สูงสุด เจ้าของอาคารเดิมอาจจะต้องทำใจยอมรับความเป็นจริงครับ

เจ้าของอาคารเดิมมีทางเลือกอื่นไหม

ถ้าหากอาคารที่สร้างใหม่เป็นอาคารขนาดใหญ่ เช่น คอนโด กฎหมายกำหนดให้ต้องทำ EIA เจ้าของอาคารข้างเคียงก็มีสิทธิที่จะเข้าร่วมการรับฟังความคิดเห็นของชุมชนโดยรอบ และเข้าไปรับทราบแผนงานก่อสร้าง เสนอแนะแนวทางที่อาจจะลดผลกระทบต่ออาคารที่มีอยู่เดิมได้

นอกจากนั้น เจ้าของอาคารเดิมยังมีสิทธิตรวจสอบขั้นตอนการทำ EIA ว่าครบถ้วนถูกต้องหรือไม่ มีการเข้ามารับฟังความคิดเห็นของชุมชนรอบ ๆ ตามที่กฎหมายกำหนดหรือไม่ อย่างกรณีตัวอย่างไม่นานมานี้ที่คอนโดแห่งหนึ่งบนถนนสาทรต้องหยุดก่อสร้างไปเพราะกระบวนการรับฟังความคิดเห็นของชุมชนรอบ ๆ ทำไม่ถูกต้อง ไม่ได้เชิญลูกบ้านจากคอนโดข้างเคียงเข้าร่วม

แนวทางในกฎหมายสิ่งแวดล้อมใหม่

ล่าสุดนี้มีข่าวในช่วงเดือนมิถุนายน 2564 ที่ผ่านมาว่าสำนักงานนโยบายและแผนสิ่งแวดล้อมแห่งชาติซึ่งเป็นหน่วยงานที่รับผิดชอบพิจารณา EIA เสนอเกณฑ์ใหม่ให้ตึกสูงหรืออาคารขนาดใหญ่ห้ามสร้างบังแสงแดดหรือทิศทางลมของชุมชนรอบด้าน แต่กำลังอยู่ระหว่างรับฟังความคิดเห็นจากผู้มีส่วนเกี่ยวข้อง ซึ่งวงการผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่จะคัดค้านอย่างแข็งขันเลยทีเดียวครับ เนื่องจากจะทำให้การก่อสร้างอาคารสูงใหม่ ๆ แทบจะเป็นไปไม่ได้เลยในเขตกรุงเทพฯ

Guide

รวมกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ซื้อ-ขาย-เช่า ที่คุณควรรู้

เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

1. ซื้อบ้านจัดสรรแล้วทุบรั้ว-ขยายที่ดินได้ไหม

เคยมีกรณีศึกษาเกี่ยวกับเรื่องนี้มาแล้ว โดยเจ้าของบ้านหลังหนึ่งซื้อที่ดินข้างนอกที่ติดกับรั้วหมู่บ้าน เเล้วจะขอรื้อรั้วหมู่บ้านเพื่อล้อมใหม่ เเต่ผู้จัดสรรไม่ยอม เจ้าของบ้านจึงดำเนินการฟ้องผู้จัดสรรที่ดิน คิดว่าฝ่ายไหนจะชนะ

คดีนี้ตามกฏหมาย ศาลฎีกาได้ตัดสินไว้ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7800/2552 ได้ความว่า

“หมู่บ้านจัดสรรของจำเลย ได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย แสดงว่ามีการจัดทำแผนผังโครงการและวิธีการการจัดสรรที่ดินหรือประโยชน์เกี่ยวกับสาธารณสุข การรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การคมนาคม การจราจร ความปลอดภัย การสาธารณูปโภค และการผังเมือง มีหลักเกณฑ์และผ่านการพิจารณาของคณะกรรมการและได้รับอนุญาตตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 แล้ว

สิ่งก่อสร้าง ถนน หรือสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ที่ทำขึ้นเพื่อประโยชน์ในการจัดสรรที่ดินดังกล่าวนี้ ย่อมถือเป็นทรัพย์สินที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกคนสามารถใช้ประโยชน์ได้ร่วมกัน บุคคลใดจะทำให้เสื่อมค่าทำให้ขาดประโยชน์ หรือผิดแผกไปจากที่ได้รับอนุญาตแล้วมิได้

โจทก์ทั้งสอง (เจ้าของบ้านที่ต้องการรื้อรั้ว) ซื้อที่ดินจัดสรรโฉนดเลขที่ 6516 พร้อมบ้านจากโครงการของจำเลย (ผู้จัดสรรที่ดิน) ต่อมาโจทก์ที่ 1 ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 911 จากผู้มีชื่ออันเป็นที่ดินนอกโครงการจัดสรรและไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ แต่มีอาณาเขตด้านหนึ่งอยู่ติดกับที่ดินโฉนดเลขที่ 6516

โจทก์ประสงค์จะรื้อรั้วด้านที่ติดกันออก แล้วกั้นรั้วใหม่ให้เป็นผืนเดียวกัน พร้อมถมที่ดินให้มีระดับเสมอกัน แต่จำเลยห้ามมิให้โจทก์ทั้งสองรื้อรั้วและใช้ทางเพื่อประโยชน์ของที่ดินโฉนดเลขที่ 911 เห็นว่ารั้วและทางเป็นส่วนหนึ่งของสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรจัดให้มีขึ้นเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ผู้ใดก็ไม่สามารถเปลี่ยนแปลง หรือก่อให้เพิ่มภาระผูกพันโดยมิได้รับอนุญาตตามกฎหมาย

โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีสิทธิรื้อรั้วและใช้ถนนในหมู่บ้านเพื่อประโยชน์ของที่ดินโจทก์ทั้งสองที่อยู่นอกหมู่บ้านจัดสรรได้”

คดีนี้โจทก์เป็นฝ่ายที่เเพ้ เพราะการ "ทุบรั้วขยายที่ดินออกไปนอกโครงการ" ไม่สามารถทำได้ จริงๆ แล้ว รั้วโครงการถือเป็นทรัพย์สินของส่วนกลาง โดยสร้างขึ้นมากำหนดขอบเขตแยกระหว่างพื้นที่ของส่วนตัวของบ้านและพื้นที่ของโครงการ แน่นอนว่ากรรมสิทธิ์ทุกอย่างตกอยู่ที่ส่วนกลางทั้งหมด การเข้าไปต่อเติมส่วนที่ติดกับรั้วของโครงการจึงเปรียบเหมือนการละเมิดทรัพย์สินของผู้อื่น

นอกจากนี้เราอาจจะต้องทำความเข้าใจเกี่ยวกับคำว่า "สาธารณูปโภค" ภายในโครงการก่อนที่จะตัดสินใจซื้อบ้านจัดสรรเพิ่มเติมด้วย เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหารุนแรงถึงขั้นต้องฟ้องร้องดำเนินการตามกฎหมายภายหลัง

สาธารณูปโภค หรือ Public Utilities คือ สิ่งที่ผู้จัดสรรที่ดินจัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน ทางเท้า สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น สระว่ายน้ำ เสาไฟ รั้วและประตูของหมู่บ้าน รวมถึงบริการต่าง ๆ เช่น พนักงานรักษาความปลอดภัย การจัดเก็บขยะ สมาชิกของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรทุกหลังมีสิทธิ์ใช้ร่วมกัน ดังนั้น ต่อให้เราซื้อบ้านจัดสรร แต่สาธารณูปโภคเหล่านี้ จะยึดถือเพื่อใช้เพียงลำพังคนเดียวไม่ได้

Guide

3 ระบบสาธารณูปโภค 6 สาธารณูปการ มีผลต่อการซื้อบ้านอย่างไร

การเตรียมตัวก่อนซื้อบ้านจัดสรรจึงเป็นเรื่องสำคัญ นอกจากทำเล ราคา และเอกสารการขอกู้สินเชื่อกับทางธนาคาร การซื้อบ้านในจัดสรรควรรู้ว่าอะไรทำได้-ไม่ได้ เรารวบรวมเรื่องที่ควรรู้เพิ่มเติม มีดังนี้

2. ซื้อบ้านจัดสรรทาสีบ้านไม่เหมือนหลังอื่น ได้หรือไม่

ทำได้ นิติบุคคลมีอำนาจหน้าที่ในการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางเท่านั้น ไม่สามารถจำกัดสิทธิในการใช้กรรมสิทธิ์ของเจ้าของบ้านได้  ในกรณีห้ามเจ้าของบ้านจัดสรรไม่ให้ทาสีใดสีหนึ่ง ถึงแม้จะออกกฎหมายไว้ก็ตาม ถือเป็นข้อบังคับที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย เนื่องจากไปละเมิดกรรมสิทธิ์ของลูกบ้าน โดยทีกฎหมายไม่ได้ให้อำนาจไว้

Guide

อยู่บ้านจัดสรร ทาสีบ้านไม่เหมือนหลังอื่น ผิดหรือไม่

3. ซื้อบ้านจัดสรร แล้วมาต่อเติมหรือทุบสร้างใหม่ ได้หรือไม่

ไม่ได้ ต้องศึกษากฎระเบียบข้อบังการก่อสร้างตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคารให้ถ่องแท้เสียก่อน ซึ่งถ้าหากอยากเปลี่ยนรูปแบบบ้าน ต่อเติม เพิ่ม ลด เกินกว่า 5 ตารางเมตร ต้องขออนุญาตเจ้าพนักงานท้องถิ่น (เขต หรืออำเภอ) โดยต้องแจ้งชื่อวิศวกร สถาปนิก และแปลนที่จะต่อเติมเปลี่ยนแปลง หากดำเนินการโดยไม่ได้รับอนุญาต มีความผิดตามกฎหมาย ตั้งแต่ถูกปรับไม่เกิน 60,000 บาท จำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือทั้งจำทั้งปรับ

Guide

3 สิ่งที่ควรรู้ ก่อนต่อเติมบ้าน เพื่อไม่ให้สายเกินแก้

การซื้อบ้านจัดสรรมีข้อดีที่สะดวก ประหยัดเวลา สาธารณูปโภคที่ครบครัน และสภาพแวดล้อมที่ดี แต่ก็มีข้อจำกัดหากคิดจะทุบ ต่อเติม หรือปรับแบบ ซึ่งผู้ที่คิดจะซื้อบ้านจัดสรรต้องรู้กฎหมายต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง ป้องกันปัญหาในอนาคต 

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

Guide

ปัญหาจากต้นไม้ข้างบ้านรุกล้ำจัดการอย่างไร

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับหลังคาบ้าน-รางน้ำฝนของเพื่อนบ้าน

อันดับแรก สิ่งที่เราควรรู้ก่อนคือ เจ้าของบ้านที่ถูกรุกล้ำมีสิทธิหวงกันไม่ให้บ้านข้างเคียงสร้างรางน้ำฝน หรือหลังคาบ้านล้ำเข้ามาได้หรือไม่ ถ้าว่ากันด้วยสามัญสำนึกแล้ว ทุกคนก็ต้องตอบว่าห้ามได้แน่ ๆ แต่ห้ามได้จากอะไร เราต้องมาดูกฎหมายกัน

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1335 บัญญัติไว้ดังนี้

“มาตรา 1335 ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ท่านว่าแดนแห่งกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้นกินทั้งเหนือพื้นดินและใต้พื้นดินด้วย”

จากตัวบทกฎหมายนี้ แสดงว่าเจ้าของที่ดินย่อมมีสิทธิหวงกันพื้นที่เหนือที่ดินของตนขึ้นไปในอากาศ และลงไปในใต้ดินได้ด้วย จึงเป็นคำตอบว่า เจ้าของบ้านที่ถูกรุกล้ำมีสิทธิตามกฎหมายที่จะห้ามไม่ให้บ้านข้าง ๆ สร้างรางน้ำฝนหรือหลังคาบ้านล้ำเข้ามาได้

มีสิทธิห้ามไม่ให้หลังคาบ้าน-รางน้ำฝนรุกล้ำ แต่ห้ามได้อย่างไร

โดยทั่วไปแล้วการจะบังคับตามสิทธิเหนือทรัพย์สินของเรา ก็คงต้องใช้สิทธิทางศาล คือ การฟ้องคดีแพ่งต่อศาลเท่านั้น ระหว่างเอกชนกันเองไม่สามารถไปบังคับให้อีกฝ่ายรื้อถอนหรือกระทำการอย่างใด ๆ ตามที่ตัวเองต้องการได้ ไม่เช่นนั้นจะกลายเป็นการผิดกฎหมายอย่างอื่นไปเสียเอง

แต่ว่าเนื่องจากเรื่องนี้เป็นเรื่องเกี่ยวกับสิ่งก่อสร้าง ซึ่งมีหน่วยงานที่ควบคุมตามกฎหมายคือหน่วยงานท้องถิ่น เช่น สำนักงานเขต องค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) หรือในส่วนกลางคือ กรมโยธาธิการและผังเมือง ซึ่งมีอำนาจหน้าที่ตามกฎหมายควบคุมอาคารด้วย

ทุกท้องที่จะมีการออกกฎหมายลำดับรอง โดยอาศัยอำนาจตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร เรียกว่าข้อบัญญัติท้องถิ่น หรือในเขตกรุงเทพมหานครจะเรียกว่าข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่องควบคุมอาคาร ซึ่งตัวข้อบัญญัตินี้เองจะกำหนดรายละเอียดของการควบคุมอาคารต่าง ๆ เช่น ขนาดของอาคาร วัสดุ หรือรายละเอียดอื่น ๆ อีกมากมาย

ส่วนที่เกี่ยวข้องกับเรื่องที่เรากำลังศึกษากันอยู่ในวันนี้คือ ทุกข้อบัญญัติท้องถิ่นจะกำหนดว่าการสร้างอาคารจะต้องมีระยะร่นระยะเว้นจากสิ่งปลูกสร้างข้างเคียงทั้งสิ้น เพียงแต่จะมากน้อยต่างกันไปตามพื้นที่ และแบบของอาคาร

โดยภายในระยะที่ข้อบัญญัติท้องถิ่นกำหนดนี้จะต้องเป็นพื้นที่เปิดโล่งตั้งแต่พื้นดินขึ้นไปในอากาศ ไม่มีสิ่งใด ๆ ขวางกั้นอยู่ ดังนั้น การสร้างหลังคาบ้าน หรือรางน้ำฝนล้ำเข้าไปในเขตของบ้านข้างเคียงก็จะต้องผิดข้อบัญญัติท้องถิ่นที่กำหนดให้มีระยะร่นระยะเว้นเหล่านี้แน่นอน

เจ้าของบ้านที่ถูกรุกล้ำจึงมีสิทธิ ร้องเรียนต่อหน่วยงานท้องถิ่นที่เกี่ยวข้อง เช่น สำนักงานเขต อบต. หรือกรณีอาคารใหญ่ก็อาจเป็นหน่วยงานส่วนกลาง เช่น กรมโยธาธิการและผังเมือง เพื่อให้ดำเนินการออกคำสั่งทางปกครองให้บ้านที่รุกล้ำรื้อถอนรางน้ำฝน หรือหลังคาบ้านเหล่านั้นออกไปได้

โดยการดำเนินการของหน่วยงานท้องถิ่นเพื่อมีคำสั่งให้รื้อถอนนั้น มีความรวดเร็วกว่าการดำเนินคดีแพ่งในศาลพอสมควร และเมื่อหน่วยงานราชการดังกล่าวมีคำสั่งแล้วเจ้าของบ้านไม่ทำตาม ในทางปกครองหน่วยงานราชการสามารถดำเนินการรื้อถอนเองได้หากคำสั่งถึงที่สุดแล้ว และในทางอาญาหน่วยงานดังกล่าวก็จะดำเนินคดีอาญาต่อพนักงานสอบสวน ซึ่งมีโทษปรับรายวัน และโทษจำคุก ทำให้มีสภาพบังคับได้พอสมควรเลยทีเดียว

Guide

5 เรื่องต้องระวัง ถ้าไม่อยากมีปัญหากับเพื่อนบ้าน

ควรระวังกรณีครอบครองปรปักษ์

การที่เพื่อนบ้านข้างเคียงสร้างหลังคาบ้านหรือรางน้ำฝนล้ำเข้ามาในเขตแดนของเรา ถึงแม้จะไม่ใช่ตัวบ้านทั้งหลัง แต่ก็ถือเป็นล้ำแดนกรรมสิทธิ์เข้ามาอยู่ดี (ตามมาตรา 1335 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ข้างต้น) และเมื่อบ้านข้างเคียงได้รุกล้ำแดนกรรมสิทธิ์ของเราเข้ามาโดยสงบ เปิดเผย และโดยเจตนาเป็นเจ้าของครบ 10 ปี ก็ย่อมได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ด้วย ตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ 1332/2477 ที่ศาลฎีกาได้วางหลักไว้ว่า

“ที่ดินแแห่งกรรมสิทธิที่ดินนั้นย่อมกินทั้งเหนือพื้นดินและใต้พื้นดินด้วย แต่เมื่อฝ่ายหนึ่งได้ปลูกสร้างรุกล้ำเข้ามาเหนือที่ดินของอีกฝ่ายหนึ่งและได้กระทำโดยเปิดเผยและฝ่าฝืนขืนขัดต่อกรรมสิทธิของเจ้าของนั้นตลอดมาเป็นเวลาช้านานหลายสิบปีแล้ว เจ้าของที่ดินก็ไม่มีสิทธิที่จะบังคับผู้ครอบครองให้รื้อถอนสิ่งที่รุกล้ำนั้นได้ วิธีพิจารณาความแพ่ง ผู้ฟ้องแย้งที่ตั้งทุนทรัพย์เกินกว่า 2,000 บาท ย่อมฎีกาได้ทั้งในปัญหาข้อเท็จจริงและข้อกฎหมาย”

Guide

การครอบครองปรปักษ์ คืออะไร 6 ข้อควรรู้ก่อนเสียบ้าน-ที่ดิน

ตัวอย่างคำพิพากษาศาลฎีกากรณีหลังคาบ้าน-รางน้ำฝนรุกล้ำ

คำพิพากษาศาลฏีกาที่ 877/2546 ได้วางหลักไว้ดังนี้

“สัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับเทศบาลระบุให้โจทก์ใช้ที่ดินที่เช่าเป็นสถานที่จอดรถสำหรับกิจการโรงแรมของโจทก์ ดังนั้นการที่จำเลยติดตั้งหลังคากันสาดรุกล้ำเข้ามาในที่ดินที่โจทก์เช่าทำให้โจทก์ไม่สามารถจะใช้หรือได้รับประโยชน์จากที่ดินได้โดยสะดวก เป็นเหตุให้โจทก์ได้รับความเสียหายหรือเดือดร้อนเกินที่ควรคิดหรือคาดหมายในการใช้ที่ดิน

แม้โจทก์เป็นเพียงผู้เช่าที่ดินจากเทศบาลแต่การเช่าที่ดินก็เพื่อใช้ประโยชน์ในกิจการโรงแรมของโจทก์ เมื่อโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของโรงแรมอันเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้รับความเดือดร้อนรำคาญเป็นพิเศษย่อมมีอำนาจฟ้องให้ขจัดความเดือดร้อนนั้นได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 421 และมาตรา 1337

แม้ว่าจำเลยติดตั้งหลังคาตึกแถวก่อนที่โจทก์จะทำสัญญาเช่าที่ดินจากเทศบาลก็หาเป็นเหตุให้โจทก์ต้องเสียสิทธิดังกล่าวไปไม่ โจทก์จึงมีสิทธิปฏิบัติการเพื่อยังความเสียหายหรือความเดือดร้อนให้สิ้นไปโดยฟ้องจำเลยให้รื้อถอนหลังคาที่ต่อเติมออกมาจากตึกแถวของจำเลยซึ่งกีดขวางการใช้ประโยชน์จากที่ดินดังกล่าว”

จากคำพิพากษาข้างต้นก็สรุปได้ว่า สร้างหลังคาบ้านหรือรางน้ำฝนรุกล้ำเข้าไปในที่ข้างเคียงไม่ได้ ที่ดินข้างเคียงแม้จะเป็นเพียงผู้เช่าไม่ใช่เจ้าของก็สามารถฟ้องให้รื้อถอนได้ครับ

Guide

รวมกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ซื้อ-ขาย-เช่า ที่คุณควรรู้

เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

Guide

รวมกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ซื้อ-ขาย-เช่า ที่คุณควรรู้

ที่งอกคืออะไร

ที่งอกในประมวลกฎหมายที่ดินไม่ได้ให้ความหมายหรือนิยามไว้ การพิจารณาที่งอกจึงต้องพิจารณาจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1308 ประกอบกับคำพิพากษาฎีกาที่วางแนวทางการพิจารณาไว้

ที่งอกริมตลิ่ง หมายถึง ที่ดินที่งอกออกไปจากตลิ่งตามธรรมชาติ ซึ่งเกิดจากการที่สายน้ำพัดพาดินมาจากที่อื่นมาทับถมกันริมตลิ่งจนเกิดที่งอกขึ้น มิใช่งอกจากที่อื่นเข้ามาหาตลิ่ง

ที่ดินที่งอกมาจากที่ดินแปลงใด เจ้าของที่ดินนั้นก็เป็นเจ้าของที่ดินที่งอกนั้น ซึ่งเป็นหลักการของส่วนควบ จึงถือได้ว่าเป็นการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์โดยผลของกฎหมาย และเมื่อเป็นการได้มาโดยผลของกฎหมายจึงไม่อยู่ในบังคับของมาตรา 1299 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เพราะฉะนั้นแม้ส่วนที่เป็นที่งอกจะยังไม่มีการออกโฉนดที่ดินก็มีกรรมสิทธิ์ในที่งอกนั้นอย่างสมบูรณ์ 

นอกจากนี้จะต้องดูลักษณะของที่ดินด้วยว่า เป็นที่ดินที่เจ้าของมีกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครอง ถ้าเจ้าของมีเพียงสิทธิครอบครอง ที่งอกที่เกิดขึ้นนั้นผู้นั้นก็มีเพียงสิทธิครอบครอง

อธิบายให้เข้าใจง่ายคือ ที่ดินแปลงใดเกิดที่งอกริมตลิ่ง ที่งอกนั้นเป็นทรัพย์สินของเจ้าของที่ดินแปลงนั้น โดยหลักของที่งอกริมตลิ่งจะต้องเกิดขึ้นโดยธรรมชาติและติดต่อเป็นผืนเดียวกัน แต่เจ้าของที่ดินจะมีกรรมสิทธิ์ในที่งอกได้ต้องเป็นที่ที่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ เช่น โฉนดที่ดิน ถ้าเจ้าของที่ดินแปลงใดเป็นที่มือเปล่า หากเกิดที่งอกออกมาเจ้าของที่แปลงนั้นก็จะมีแต่เพียงสิทธิครอบครองในที่งอกเท่านั้น

ดังนั้น หากเป็นที่งอกออกมาจากที่ดินมีโฉนด เจ้าของที่ดินแปลงดังกล่าวจะมีกรรมสิทธิ์ในที่งอก ผู้อื่นจะแย่งการครอบครองที่ดินส่วนนี้ จะต้องครอบครองปรปักษ์เกินกว่า 10 ปีจึงได้กรรมสิทธิ์ หากเป็นที่งอกออกมาจากที่ดินมือเปล่า (สค.1, นส.3) เจ้าของมีเพียงสิทธิครอบครอง หากผู้อื่นแย่งการครอบครองและเจ้าของไม่ฟ้องร้องเรียกคืนภายใน 1 ปี เจ้าของสิ้นสิทธิในที่งอกนั้น

Guide

การครอบครองปรปักษ์ คืออะไร 6 ข้อควรรู้ก่อนเสียบ้าน-ที่ดิน

ข้อสังเกตของที่งอก

1. ที่ดินที่ถูกน้ำกัดเซาะพังไปหมดแล้วจนกลายเป็นทางน้ำ แต่ต่อมาที่ดินดังกล่าวเกิดที่งอกขึ้นมาใหม่ กรณีนี้ที่ดินที่เกิดมามิใช่ที่ดินของเจ้าของที่ดินเดิม แต่ต้องไปดูว่าที่ดินที่เกิดมาใหม่นั้นติดกับที่ดินของบุคคลใด ถ้าเข้าหลักที่งอก เจ้าของที่ดินนั้นก็เป็นเจ้าของที่งอกนั้น

สำหรับหลักการแบ่งว่าเมื่อที่ดินเกิดที่งอก เจ้าของที่ดินที่อยู่ติดแหล่งน้ำมีหลายราย หลักการแบ่งจะต้องดูจุดสุดท้ายของที่ดินที่เป็นประธานที่ติดต่อกับที่งอก แล้วลากเส้นตั้งฉากออกไป บริเวณที่งอกริมตลิ่งที่อยู่ในเส้นตั้งฉากของบุคคลใด บุคคลนั้นก็เป็นเจ้าของที่งอกนั้น

2. ผู้ที่ซื้อที่ดินที่มีที่งอกริมตลิ่ง ย่อมเป็นเจ้าของที่งอกนั้นโดยผลของมาตรา 1308 แม้ที่ดินนั้นจะออกโฉนดที่ดินในชื่อของผู้ขายก็ตาม ผู้ขายไม่มีอำนาจนำที่งอกนั้นขายต่อให้กับผู้อื่น

โฉนดที่ดินในส่วนที่ออกให้กับผู้ขอออกเดิม จึงเป็นการออกให้กับบุคคลซึ่งไม่มีสิทธิในที่ดิน กรณีดังกล่าวนี้กรมที่ดินจะเพิกถอนโฉนดที่ดินนั้นต่อไป

3. ที่ดินที่งอกจากที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ถือว่าที่งอกนั้นเป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดินดัวย จึงเป็นที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ การซื้อขายที่ดินแม้จะซื้อขายเฉพาะส่วนที่งอกอย่างเดียว ก็ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคหนึ่ง เมื่อที่งอกจากโฉนดที่ดิน

สรุปแบบเข้าใจง่ายลักษณะของที่งอกริมตลิ่ง

1. เป็นที่ดินที่งอกจากริมตลิ่ง ซึ่งฤดูน้ำตามปกติ น้ำท่วมไม่ถึง

2. ต้องเป็นที่งอกออกจากริมตลิ่งไปสู่กลางแม่น้ำ ลำคลอง ทะเล หรือทะเลสาบ

3. ต้องเป็นการงอกโดยธรรมชาติ

4. ที่ดินซึ่งเป็นทรัพย์ประธานจะต้องติดกับที่งอกโดยจะต้องไม่มีสิ่งใดคั่นระหว่างริมตลิ่งกับที่ดินที่งอกออกไป กรณีที่เป็นที่งอกจากกลางแม่น้ำเข้ามาหาตลิ่ง ไม่ถือว่าเป็นที่งอกริมตลิ่ง รวมถึงการที่หนองน้ำสาธารณะตื้นเขิน ไม่ถือว่าเป็นที่งอกริมตลิ่ง เพราะไม่ใช่เรื่องที่งอกจากริมตลิ่งไปสู่กลางแม่น้ำ

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า 

1. ระวังต้นไม้

แม้ไม้ใหญ่จะให้ร่มเงากับผู้อยู่อาศัย แต่ก็สามารถทำให้เกิดปัญหาใหญ่กับเราได้ หากคนบ้านใกล้เรือนเคียงไม่ต้องการ ยิ่งไปกว่านั้น หากต้นไม้ของเราเติบโตจนกิ่งก้านใบ ดอกผล หรือรากรุกล้ำไปยังพื้นที่ของเพื่อนบ้าน ซึ่งตามกฎหมายได้มีบทบัญญัติที่ครอบคลุมเกี่ยวกับต้นไม้ไว้อย่างชัดเจน

- กรณีกิ่งก้านใบหรือผลยื่นไปยังที่ดินของเพื่อนบ้านและเพื่อนบ้านแจ้งให้ตัดต้นไม้ได้ หากไม่ตัดต้นไม้ตามที่แจ้ง เพื่อนบ้านมีอำนาจตัดต้นไม้หรือเรียกค่าเสียหายได้ อย่างไรก็ตาม เขาไม่มีสิทธิตัดต้นไม้เองโดยพลการ เพราะถือเป็นความผิดทางอาญาข้อหาทำให้ทรัพย์สินเสียหายและบุกรุก

- กรณีรากของต้นไม้ทำให้เกิดปัญหาการทำลายโครงสร้าง เช่น รากฐานบ้าน หรือกำแพงบ้านบัง กฎหมายให้สิทธิผู้ที่ได้รับความเสียหายสามารถตัดฟันต้นไม้ได้ทันที แต่โดยมารยาทหรือป้องกันปัญหาคดีอาญาข้อหาทำให้เสียทรัพย์และการบุกรุก ผู้เสียหายควรบอกเจ้าของต้นไม้รับรู้ก่อนเกี่ยวกับปัญหาที่เกิดขึ้นและลองร้องขอให้ตัดต้นไม้

- กรณีดอกไม้หรือผลของต้นไม้ที่ยื่นเข้าไปยังพื้นที่ของเพื่อนบ้าน หากผลไม้ยังไม่หลุดจากขั้วถือเป็นกรรมสิทธิ์เจ้าของต้นไม้ แม้จะยื่นไปยังอาณาเขตของเพื่อนบ้านก็ไม่มีสิทธิเด็ดจากต้น เพราะอาจจะโดนความผิดอาญาข้อหาลักทรัพย์ได้ แต่ถ้าผลไม้หล่นลงบนที่ดินของเพื่อนบ้านแล้วก็ถือเป็นกรรมสิทธิ์ของเพื่อนบ้าน ยกเว้นว่าจงใจทำให้ร่วงหล่นลงมาก็มีความผิดที่ทำให้เสียทรัพย์หรือพยายามลักทรัพย์เช่นกัน

- กรณีต้นไม้ภายในบ้านล้มไปทับบ้านข้าง ๆ ในช่วงที่มีลมพายุ หรือลมแรงในช่วงหน้าฝน หากต้นไม้บ้านเราล้มทับ หรือทำให้บ้านของเพื่อนบ้านเสียหาย เจ้าของต้นไม้จะปัดความรับผิดชอบ โดยอ้างว่าเป็นหตุสุดวิสัยหรือภัยธรรมชาติไม่ได้ เนื่องจากเป็นเรื่องของความประมาท และบกพร่อง ไม่ป้องกันหรือตัดต้นไม้ทั้งที่รู้ว่าช่วงหน้าฝนมีลมพายุรุนแรง อาจทำให้ต้นไม้หักหรือโค่นได้

ถือเป็นการป้องกันได้แต่ไม่ป้องกัน จึงต้องรับผิดทางแพ่ง ฐานละเมิดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรการ 434 วรรค 2 

"ถ้าความเสียหายเกิดขึ้นเพราะเหตุที่โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นก่อสร้างไว้ชำรุดบกพร่องก็ดี หรือบำรุงรักษาไม่เพียงพอก็ดี ท่านว่าผู้ครองโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างนั้น ๆ จำต้องใช้ค่าสินไหมทดแทน แต่ถ้าผู้ครองได้ใช้ความระมัดระวังตามสมควรเพื่อปัดป้องมิให้เกิดเสียหายฉะนั้นแล้ว ท่านว่าผู้เป็นเจ้าของจำต้องใช้ค่าสินไหมทดแทน"

ทำไมถึงอ้างว่าเป็นเหตุสุดวิสัยไม่ได้ คำตอบคือ ไม่ได้ โดยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 8 คำว่า “เหตุสุดวิสัย” หมายความว่า เหตุใด ๆ อันจะเกิดขึ้นก็ดี จะให้ผลพิบัติก็ดี เป็นเหตุที่ไม่อาจป้องกันได้แม้ทั้งบุคคลผู้ต้องประสบหรือใกล้จะต้องประสบเหตุนั้นจะได้จัดการระมัดระวังตามสมควรอันพึงคาดหมายได้จากบุคคลในฐานะและภาวะเช่นนั้น

หากจะอ้างว่าพายุฝนฟ้าคะนองเป็นเหตุสุดวิสัยนั้นไม่สามารถทำได้ เนื่องจากในหน้าฝนมักมีภัยธรรมชาติที่เกิดขึ้นทุกปี จึงมิใช่เหตุสุดวิสัยที่ไม่อาจป้องกันได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 8 เพราะฉะนั้นเจ้าของต้นไม้ต้องรับผิดในความเสียหายที่เกิดขึ้น

อีกกรณีคือ หากเป็นต้นไม้ที่ขึ้นเองตามธรรมชาติ ไม่ได้ปลูก แต่อยู่ในพื้นที่บ้าน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 145 กำหนดว่าไม้ยืนต้นถือเป็นส่วนควบกับที่ดิน และมาตรา 144 กำหนดว่าเจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์ ซึ่งหมายความว่า เจ้าของที่ดินถือเป็นเจ้าของต้นไม้ด้วย ถึงแม้จะไม่ได้ตั้งใจปลูกก็ตาม ก็ต้องรับผิดในความเสียหายที่เกิดขึ้นด้วย

Guide

ปัญหาจากต้นไม้ข้างบ้านรุกล้ำจัดการอย่างไร

2. ระวังรั้วบ้านก่อนต่อเติม

ปัญหากรรมสิทธิ์รั้วกำแพงเป็นเรื่องที่เจ้าของบ้านควรศึกษาและทำความเข้าใจ โดยเฉพาะในด้านกฎหมาย ซึ่งกำหนดถึง “แดนแห่งกรรมสิทธิ์” ในมาตรา 1335 ทั้งเหนือพื้นดินและใต้พื้นดิน ซึ่งการที่เรารุกล้ำไปยังที่ดินของเพื่อนบ้านจึงถือเป็นการละเมิดสิทธิทางกฎหมาย

ขณะที่รั้วกั้นบ้านถือเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมของทั้งสองฝ่าย ซึ่งกฎหมายแต่ละท้องถิ่นมีการระบุความสูงของรั้วบ้านต่างกัน โดยส่วนใหญ่มักจะระบุความสูงรั้วหลังบ้านไม่เกิน 1.8 เมตร รั้วหน้าบ้านสูงไม่เกิน 1.2 เมตร และรั้วต้นไม้ไม่เกิน 2.4 เมตร ซึ่งหากเราต้องการรั้วที่สูงขึ้น เราสามารถทำได้ภายในเขตที่ดินตัวเอง แต่ห้ามเกิน 3 เมตร

นอกจากนั้น ในกรณีที่เราต้องการต่อเติม แม้จะมั่นใจว่าทำตามกฎหมายการเว้นระยะห่างจากแดนแห่งกรรมสิทธิ์ เพื่อไม่ให้เกิดเรื่องราวบาดหมางหรือปัญหาบานปลายในภายหลัง เราควรพูดคุยบอกกล่าวเพื่อนบ้านเกี่ยวกับการต่อเติมของเรา และผลกระทบที่อาจจะเกิดขึ้น

3. ระวังฝนเจ้ากรรม

แม้ฟ้าฝนจะเป็นเรื่องของธรรมชาติที่เราไม่สามารถจะห้ามได้ แต่เราเลือกให้เป็นเรื่องหรือไม่เป็นเรื่องได้ จากน้ำฝนที่กำลังไหลหล่นบนหลังคา และมุ่งหน้าไปยังพื้นที่ของเพื่อนบ้าน ทำให้เกิดปัญหาน้ำท่วมขัง การกัดเซาะดิน หรือน้ำกระเด็นโดนข้าวของเพื่อนบ้านเสียหาย

ตามกฎหมายมาตรา 1340 เจ้าของที่ดินแปลงต่ำกว่าสามารถเรียกร้องให้เจ้าของที่ดินสูงทำทางระบายน้ำและออกค่าใช้จ่ายให้หากได้รับความเสียหาย โดยเจ้าของที่ดินต้องไม่สร้างสิ่งปลูกสร้างใดๆทำให้น้ำฝนตกลงไปยังทรัพย์สินของผู้อื่นที่อยู่ติดกัน

ดังนั้น นอกจากการระวังไม่สร้างหลังคาบ้านเกินเขตพื้นที่บ้านของเราแล้ว เรายังต้องระวังไม่ให้น้ำฝนหลังคาบ้านเราตกลงไปทำข้าวของเพื่อนบ้านเสียหาย ซึ่งการทำรางน้ำฝนระบายน้ำบนหลังคานับเป็นหนึ่งในทางออกที่ช่วยแก้ไขปัญหาน้ำฝนร่วงหล่นจากหลังคาได้

โดยปัจจุบันมีรางน้ำฝนให้เราเลือกใช้หลากหลายวัสดุ เช่น เหล็กอบสี และอะลูมิเนียมอบสี รวมถึงไวนิลที่ทนแดดทนฝนได้ป็นอย่างดี พร้อมทั้งออกแบบให้ง่ายสำหรับนำมาประกอบเป็นรางน้ำ ทั้งข้องอ ท่อ และตัวราง

4. ระวังสัตว์เลี้ยงสร้างปัญหา

บางครั้งการอยู่บ้านคนเดียวก็เงียบเหงาจนอยากหาสัตว์เลี้ยง เช่น สุนัขหรือแมวเป็นเพื่อนแก้เหงา ซึ่งไม่ใช่แค่ความรับผิดชอบดูแลอีกหนึ่งชีวิตเท่านั้น แต่เรายังต้องดูแลไม่ให้สัตว์เลี้ยงของเราสร้างความเดือดร้อนให้เพื่อนบ้านรำคาญใจ

โดยตามกฎหมาย เพื่อนบ้านมีสิทธิเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนได้ ถ้าได้รับความเสียหายจากการกระทำของสัตว์เลี้ยงของเรา แต่ไม่สามารถทำร้ายหรือฆ่าสัตว์ ซึ่งมีความผิดฐานทำให้เสียทรัพย์และถูกฟ้องร้องได้เช่นกัน

Guide

วิธีรับมือปัญหาสัตว์เลี้ยงเพื่อนบ้าน

5. ระวังที่จอดรถ

แม้ถนนหน้าบ้านจะเป็นที่สาธารณะ แต่เราก็ไม่สามารถจอดรถขวางประตูหน้าบ้านคนอื่น โดยเฉพาะถ้าสร้างความเดือดร้อนรำคาญหรือกีดความทางเข้าออกได้ตามกฎหมายมาตรา 397 หมวดลหุโทษ ซึ่งถ้าเป็นความผิดกฎหมายอาญา และตำรวจไม่รับแจ้งความร้องทุกข์ นับเป็นความผิดโทษฐานละเว้นหน้าที่โดยทุจริต แม้จะไม่ได้ทำให้เกิดความเสียหาย แต่ถ้าเป็นพฤติกรรมที่ทำให้ผู้อื่นเดือดร้อนรำคาญใจก็ถือเป็นความผิดทางอาญา

หากมีปัญหากับเพื่อนบ้านอ่านเพิ่มเติมได้ที่ ปัญหาเพือนบ้าน ใช้กฎหมายช่วยอะไรได้บ้าง

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

การครอบครองปรปักษ์คืออะไร มีหลักเกณฑ์อย่างไร

การครอบครองปรปักษ์เป็นหลักกฎหมายที่มีมาตั้งแต่สมัยโรมัน แต่เดิมก็ด้วยเจตนาที่จะทำให้การซื้อขายที่ไม่ถูกต้องตามแบบ แต่เมื่อผู้ซื้อมีการครอบครองทรัพย์นั้น และปฏิบัติครบหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนดแล้ว ก็จะได้กรรมสิทธิ์ไปโดยการครอบครองปรปักษ์ แม้จะมีความบกพร่องเรื่องแบบพิธีในการซื้อขายก็ตาม

ในยุคต่อ ๆ มา การครอบครองปรปักษ์กลายเป็นกฎหมายที่ส่งเสริมให้คนใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ปล่อยให้รกร้างไม่ดูแล มิเช่นนั้นผู้ที่เข้าใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ก็จะได้กรรมสิทธิ์ไป

สรุปโดยย่อ

การครอบครองปรปักษ์ คือ การแย่งกรรมสิทธิ์โดยการครอบครอง มีได้ทั้งอสังหาริมทรัพย์ และสังหาริมทรัพย์ สำหรับการครอบครองปรปักษ์อสังหาริมทรัพย์มีหลักเกณฑ์ตามที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1382 ดังนี้

1. ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นของผู้อื่น

2. โดยสงบและเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ

3. ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นระยะเวลา 10 ปี (5 ปี สำหรับสังหาริมทรัพย์)

Guide

ครอบครองปรปักษ์ เรื่องต้องรู้ก่อนโดนหักหลังแย่งที่ดินจนไม่เหลืออะไร

เกร็ดน่ารู้เกี่ยวกับการครอบครองปรปักษ์อสังหาริมทรัพย์

1. การครอบครองปรปักษ์ต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีกรรมสิทธิ์ เช่น โฉนด โฉนดตราจอง หรือเอกสารกรรมสิทธิ์ประเภทอื่น ๆ ส่วนทรัพย์ประเภทที่มีเพียงสิทธิครอบครอง เช่น ส.ค.1 (ใบแจ้งการครอบครองที่ดิน) หรือ น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. (หนังสือรับรองการทำประโยชน์) หรือที่ดินมือเปล่าไม่สามารถครอบครองปรปักษ์ได้

Guide

เช็กโฉนดที่ดิน 5 วิธี ดูเลขโฉนดที่ดินให้เป็น ป้องกันก่อนโดนโกง

แต่อาจแย่งการครอบครองกันได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1375 แต่ไม่มีกฎหมายรับรองให้สามารถยื่นคำร้องหรือคำฟ้องขอให้ศาลสั่งให้ได้กรรมสิทธิ์ได้แบบครอบครองปรปักษ์ (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5389/2549)

2. การครอบครองปรปักษ์ต้องเป็นการครอบครองทรัพย์ของผู้อื่น ทรัพย์ของตนเองไม่สามารถอ้างการครอบครองปรปักษ์ได้ เช่น อ้างว่าเป็นที่ดินของตนเองแต่ใส่ชื่อของคนอื่นแทน (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 538/2536) หรืออ้างว่าครอบครองปรปักษ์ในที่ดินที่ได้รับมรดกมา (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4843/2545)

3. การครอบครองทรัพย์ของผู้อื่น ผู้ครอบครองไม่จำเป็นต้องทราบว่าทรัพย์นั้นเป็นของผู้อื่น อาจเข้าใจว่าเป็นของตนเองก็ได้ (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5794/2551, 5596/2552)

4. การครอบครองปรปักษ์ต้องเป็นการครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ คือ ต้องใช้สอยทรัพย์นั้นอย่างเดียวกับเจ้าของกรรมสิทธิ์ ขัดขวางไม่ให้ผู้อื่นเข้ายุ่งเกี่ยวกับทรัพย์นั้น และต้องไม่เป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิหรือยอมรับสิทธิของบุคคลอื่น เช่น

- การที่ผู้ซื้อครอบครองที่ดินตามสัญญาซื้อขายถือว่าเป็นการครอบครองแทนผู้ขายจนกว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ ไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยครอบครองปรปักษ์ (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7490/2551)

- การที่ทายาทคนหนึ่งครอบครองที่ดินมรดกทั้งหมด ถือว่าเป็นการครอบครองแทนทายาททุกคน ต้องมีการบอกกล่าวต่อทายาทอื่น ๆ ก่อนว่าเจตนายึดถือเพื่อตนจึงจะเริ่มนับว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์ได้ (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2760/2548)

- การครอบครองที่ดินโดยเจ้าของที่ดินอนุญาตให้อยู่อาศัยไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5352/2539)

- เจ้าของรวมคนหนึ่งครอบครองที่ดินถือว่าครอบครองแทนเจ้าของรวมคนอื่น ๆ (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 945/2537)

5. ถ้ามีการโอนกรรมสิทธิ์ในระหว่างที่ครอบครองปรปักษ์ยังไม่ครบ 10 ปี และผู้รับโอนได้กรรมสิทธิ์มาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน มีผลทำให้การครอบครองปรปักษ์ก่อนหน้านี้สิ้นผลไป ต้องเริ่มนับระยะเวลาครอบครองใหม่ (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5801/2544, 8700/2550)

6. ต้องเป็นการครอบครองโดยสงบ เช่น ไม่ได้ถูกฟ้องคดี และต้องเปิดเผย คือ ไม่ได้หลบ ๆ ซ่อน ๆ แต่แสดงออกต่อบุคคลทั่วไปโดยเปิดเผย

ทั้งหมดนี้เป็นเพียงส่วนหนึ่งของเรื่องการครอบครองปรปักษ์เท่านั้น หากจะว่ากันถึงรายละเอียดจริง ๆ แล้ว อาจจะถึงกับต้องเขียนเป็นหนังสือขึ้นมาเล่มหนึ่งเลยทีเดียว เพราะการครอบครองปรปักษ์เป็นกฎหมายที่มีมานาน และมีข้อพิพาทเรื่องนี้มาก คำพิพากษาศาลฎีกาก็มีอยู่มากมาย มีแง่มุมให้ศึกษาอย่างหลากหลาย

ทำไมกฎหมายการครอบครองปรปักษ์จึงควรปรับปรุง

ในความเห็นส่วนตัวของผู้เขียน กฎหมายเรื่องการครอบครองปรปักษ์นั้นควรได้รับการปรับปรุง เพราะไม่ตอบวัตถุประสงค์แต่ดั้งเดิมอีกต่อไปแล้ว จากเดิมที่กฎหมายนี้ต้องการส่งเสริมให้ประชาชนใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ไม่ปล่อยให้รกร้างว่างเปล่า และให้รางวัลกับผู้ที่เข้าหักร้างถางพง

แต่ปัจจุบัน ด้วยสภาพเศรษฐกิจสังคมที่พัฒนาไปมาก ที่ดินที่รกร้างว่างเปล่านั้นแทบไม่มีแล้ว ไม่มีความจำเป็นต้องหักร้างถางพงเพื่อบุกเบิกสถานที่ใหม่ ๆ แล้ว แต่การที่กฎหมายอนุญาตให้มีการครอบครองปรปักษ์กลับจะสร้างข้อพิพาทให้ที่ดินข้างเคียง สร้างความหวาดระแวงในสังคมเสียมากกว่า

Guide

ตรวจสอบรังวัดที่ดิน ก่อนจะถูกผู้อื่นกินพื้นที่

เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

Guide

รับมือปัญหาโลกแตก ที่จอดรถไม่พอ

ข้อกฎหมายควรรู้ เมื่อมีรถจอดขวางหน้าบ้าน

ก่อนอื่นเรามาทำความเข้าใจเกี่ยวกับคำศัพท์ต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกันก่อนดีกว่าว่ามีคำไหนบ้างที่เราควรรู้ นั่นก็คือ

1. ถนน คือ ทางสัญจรทางบก เพื่อใช้ในการเดินทางทั้งเดินเท้าและการเดินทางด้วยยานพาหนะ โดยแบ่งเป็นถนนทางเดียว (สัญจรทิศทางเดียว) และถนนสวนทางกัน (สัญจรไปมาสวนทางกัน)

2. ทาง คือ แนวหรือวิถีที่ใช้สัญจรไปมา เช่น ทางเท้า สะพาน ทางเดินรถ

3. สัญจร คือ การผ่านไปมา

ดังนั้น ความหมายโดยรวมของถนนนั้นก็คือ ใช้เพื่อสัญจรไปมา ซึ่งสามารถหยุดรับ-ส่งผู้คนได้ แต่ไม่สามารถจอดพักรถ หรือใช้เพื่อเป็นลานจอดรถได้ ดังนั้นคนที่จอดรถริมถนนขวางทางจราจรหรือจอดรถขวางทางบ้านคนอื่นถือว่ามีความผิด

นอกจากนั้นการจอดรถขวางทางหน้าบ้านคนอื่นยังถือว่าเป็นการรบกวนผู้อื่น ทำให้เจ้าของบ้านได้รับความเดือนร้อนและผลกระทบอันเนื่องมาจากการขัดขวางทางสัญจร อีกทั้งยังเกิดความรำคาญใจ เมื่อมีเหตุการณ์ดังกล่าวเกิดขึ้นบ่อยครั้ง

ตามประมวลกฎหมายอาญามาตรา 397 ระบุไว้ว่า

“ผู้ใดกระทำด้วยประการใด ๆ ต่อผู้อื่น อันเป็นการรังแก ข่มเหง คุกคาม หรือกระทำให้ได้รับความอับอายหรือเดือนร้อนรำคาญ ต้องระว่างโทษปรับไม่เกินห้าพันบาท

ถ้าการกระทำความผิดตามวรรคหนึ่งเป็นการกระทำในที่สาธารณะสถานหรือต่อหน้าธารกำนัลหรือเป็นการกระทำอันมีลักษณะส่อไปในทางที่จะล่วงเกินทางเพศ ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินหนึ่งเดือนหรือปรับไม่เกินหนึ่งหมื่นบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

ถ้าการกระทำความผิดตามวรรคสองเป็นการกระทำโดยอาศัยเหตุที่ผู้กระทำมีอำนาจเหนือผู้ถูกกระทำอันเนื่องจากความสัมพันธ์ในฐานะที่เป็นผู้บังคับบัญชานายจ้างหรือผู้มีอำนาจเหนือประการอื่น ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินหนึ่งเดือน และปรับไม่เกินหนึ่งหมื่นบาท [ตามพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายอาญา (ฉบับที่ 22) พ.ศ. 2558]”

เมื่อรู้กันอย่างนี้แล้ว หากใครที่ยังจอดรถขวางหน้าบ้านคนอื่นอยู่ อาจจะต้องมีความผิดตามประมวลกฎหมายอาญามาตรา 397 วรรคสอง โดยการกระทำให้ผู้อื่นเกิดความรำคาญและเดือดร้อน เพราะไม่สามารถขับรถเข้า-ออกภายในบ้านได้อย่างสะดวก

Guide

ปัญหาเพื่อนบ้าน ใช้กฎหมายช่วยอะไรได้บ้าง

การแก้ไขปัญหาเฉพาะหน้า

เมื่อเกิดปัญหาขอพิพาทขึ้นในกรณีที่มีการจอดรถขวางหน้าบ้าน ให้ทำการแก้ปัญหาดัวยวิธีขั้นต้นดังต่อไปนี้

กรณีเจ้าของบ้าน

1. ติดต่อเจ้าของรถแจ้งเตือนหรือบอกกล่าวให้รับทราบในกรณีเจอรถจอดขวางหน้าบ้าน

2. ติดป้ายประกาศห้ามจอดที่รัวประตูบ้าน พร้อมระบุข้อความแจ้งปัญหาที่เกิดขึ้นให้กับรถที่ผ่านมาได้ทราบ

3. กรณีมีธุระเร่งด่วน ทำการเลื่อนรถออกจากบริเวณหน้าบ้าน (กรณีเคลื่อนย้ายได้)

4. เขียนโน้ตกระดาษแจ้งให้ทราบด้วยข้อความสุภาพ

กรณีเจ้าของรถ

1. หากมีความจำเป็นที่จะต้องจอดรถขวางหน้าบ้านคนอื่นเพื่อทำธุระ ควรทิ้งเบอร์ติดต่อไว้ที่หน้ารถ เผื่อมีกรณีฉุกเฉิน หรือเจ้าของบ้านต้องการให้ขยับรถของจากหน้าบ้าน เจ้าขอบ้านจะได้ติดต่อได้สะดวก

2. เมื่อได้ที่จอดแล้วและรู้ว่าจะต้องจอดขวางทางเข้า-ออก หรือจอดซ้อนคัน จะต้องมั่นใจว่ารถของเราสามารถเคลื่อนที่ได้ และผู้อื่นสามารถเลื่อนรถของเราได้ตลาดเวลา ในกรณีที่เขามีธุระเร่งด่วนและเราไม่ได้อยู่บริเวณนั้น

3. เข้าเกียร์ N หรือเกียร์ว่าง เพื่อให้ผู้อื่นสามารถเลื่อนรถเราให้ย้ายตำแหน่งพ้นระยะทางกีดขวาง

4. หากไม่จำเป็นหรือมีธุระเร่งด่วนจนต้องจดรถหน้าบ้านคนอื่น ควรจอดรถในบริเวณลานจอดรถที่จัดเตรียมไว้ให้

ทั้งหมดนี้เป็นแนวทางในการแก้ปัญหาขั้นต้นของทั้ง 2 ฝ่าย เพื่อป้องกันและไม่ให้เกิดกรณีหรือข้อพิพาทหรือเกิดความขัดแย้งดังกล่าว

แต่หากเกิดกรณีที่ยังมีเหตุการณ์จอดรถขวางหน้าบ้านอยู่หลังจากมีการแก้ไขปัญหาเฉพาะหน้าเบื้องต้นไปแล้ว ควรแจ้งผู้ที่เกี่ยวข้องดำเนินการต่อไป เพื่อป้องกันการทะเลาะวิวาทหรือได้รับบาดเจ็บและเป็นอันตรายต่อชีวิตและทรัพย์สิน

6 วิธีดำเนินการขั้นสุดท้าย แจ้งเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้อง 

หากไม่สามารถพูดคุยกันได้ และมีแนวโน้มว่าจะเกิดความรุนแรง ควรแจ้งกับเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้อง เพื่อดำเนินการแก้ไขปัญหาและหาทางออกในเรื่องที่เกิดขึ้น และหลีกเลี่ยงการปะทะโดยตรงระหว่างเจ้าของบ้านและเจ้าของรถที่จอดขวางหน้าบ้าน เพื่อป้องกันการบันดาลโทสะและใช้ความรุนแรง

โดยเจ้าของบ้านสามารถแจ้งปัญหาที่เกิดขึ้นให้กับอื่นผู้เกี่ยวข้องช่วยเป็นตัวกลางในการแก้ปัญหาได้ดังนี้

1. เจ้าของรถ เป็นผู้เกี่ยวข้องโดยตรง หากหลีกเลี่ยงไม่ได้ ควรพาเจ้าหน้าที่หมู่บ้าน หรือนิติบุคคลไปช่วยในการเจรจา

2. นิติบุคคล เป็นผู้มีหน้าที่ในการจัดการดูแลความเรียบร้อย และจัดการเรื่องต่าง ๆ ให้กับลูกบ้าน รวมถึงคอยประสาน อำนวยความสะดวกเรื่องต่าง ๆ ให้กับลูกบ้าน ดังนั้นหากเกิดกรณีจอดรถขวางหน้าบ้านเป็นประจำ แจ้งแล้วก็ยังมีการจอดรถขวางหน้าบ้านอยู่ ควรแจ้งเรื่องให้ฝ่ายนิติบุคคลให้ทราบและทำการแจ้งว่ากล่าวตักเตือน

3. เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยของหมู่บ้าน หากหมู่บ้านไหนที่มีระบบรักษาความปลอดภัยที่ดี จะมีเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยคอยดูแลลูกบ้าน รวมถึงคอยช่วยเหลือให้เรื่องอื่น ๆ ของลูกบ้าน

4. ตำรวจ ถือเป็นคนกลางในลำดับสุดท้าย เนื่องจากอาจเกิดเป็นคดีความกันได้ ทางที่ดีควรพูดคุยเจรจาตกลงกันได้ถือเป็นเรื่องที่ดีที่สุด แต่ถ้าพูดคุยกันไม่ได้จริง ๆ ก็ให้เจ้าของบ้านแจ้งความดำเนินคดี

5. ศาลยุติธรรม หากเกิดกรณีร้ายแรงจนเกินขอบเขต ร้ายแรง และไม่สามารถยอมความกันได้ ควรทำการแจ้งทนายดำเนินการฟ้องร้องต่อศาลยุติธรรม เพื่อหาข้อยุติกรณีที่เกิดขึ้น

ตัวเลือกข้างต้นนี้เป็นเพียงส่วนหนึ่งในการแก้ไขปัญหาเท่านั้น และการเลือกวิธีการแก้ไขปัญหานั้นก็ขึ้นอยู่กับระดับความรุนแรงของสถานการณ์ที่พบเจอด้วยเช่นกัน

จอดรถตรงไหนผิดกฎหมายอีก ดู 10 รูปแบบการจอดรถที่ผิดกฎหมายจากกองบังคับการปราบปราม

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

Guide

รวมกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ซื้อ-ขาย-เช่า ที่คุณควรรู้

ย้อนอดีตกฎหมายเช่า เอื้อผู้ให้เช่ามากเกินไป

ผมขอย้อนอดีตกันสักนิดนะครับ แต่เดิมการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการให้เช่ารายย่อย หรือรายใหญ่ชนิดที่เป็นการประกอบธุรกิจ เช่น อพาร์ทเม้นท์ให้เช่า อยู่ภายใต้กฎเกณฑ์ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 ลักษณะ 4 มาตรา 537 ถึงมาตรา 571 โดยมีพื้นฐานอยู่บนความเข้าใจที่ว่า “คู่สัญญาต่างมีอิสระ และมีฐานะเท่าเทียมกันในการเข้าทำสัญญา” แต่เนื่องจากกฎหมายฉบับนี้ประกาศใช้มานานแล้ว ไม่ทันต่อสภาพสังคมและเศรษฐกิจในปัจจุบัน ทำให้ผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ มีความได้เปรียบผู้บริโภคหรือผู้เช่าในหลายด้าน

บรรดาผู้มีอำนาจออกกฎหมายจึงเห็นว่าธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจำเป็นต้องมีกฎเกณฑ์พิเศษเข้าควบคุม เพื่อลดความได้เปรียบของผู้ประกอบธุรกิจ และสร้างความเป็นธรรมแก่ผู้บริโภคมากขึ้น จึงได้ออก “ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561” หรือเรียกง่าย ๆ ว่าเป็นสัญญาเช่าบ้าน กฎหมายใหม่ที่เราจะมาทำความเข้าใจกันครับ

หลักใหญ่ใจความของสัญญาเช่าบ้าน กฎหมายใหม่ประกาศฉบับนี้คือ สร้างความเป็นธรรมแก่ผู้บริโภค โดยจะใช้บังคับกับเฉพาะผู้ประกอบธุรกิจ ซึ่งหมายความถึงผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย โดยมีสถานที่ที่จัดแบ่งให้เช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป รวมถึงห้องพัก บ้าน อาคารชุด อพาร์ทเม้นท์ ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกัน แต่ไม่รวมถึงหอพักและโรงแรม

สรุปประเด็นที่ผู้เช่าควรรู้ กันถูกเอาเปรียบ

สัญญาเช่าบ้าน กฎหมายใหม่ฉบับใหม่นี้มีหลายส่วนที่เอื้อต่อประโยชน์ของผู้เช่ามากขึ้น ผมขอสรุปเนื้อหาให้ดังนี้

1. สัญญาเช่าต้องใช้ภาษาไทยไม่เล็กกว่า 2 มิลลิเมตร ตัวอักษรไม่เกิน 11 ตัวอักษรใน 1 นิ้ว
2. ต้องระบุรายละเอียดเกี่ยวกับที่อยู่ของผู้ให้เช่า ผู้เช่า ที่ตั้งและรายละเอียดของทรัพย์ที่ให้เช่า ค่าเช่า เงินประกัน ค่าสาธารณูปโภค โดยให้แสดงวิธีและระยะเวลาชำระด้วย
3. ผู้ให้เช่าต้องส่งใบแจ้งหนี้ล่วงหน้าให้แก่ผู้เช่าไม่น้อยกว่า 7 วัน
4. ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันทันทีเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุด
5. ผู้เช่าสามารถเลิกสัญญาโดยทำเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน แต่ต้องไม่ค้างค่าเช่า และมีเหตุจำเป็น
6. เหตุผิดสัญญาที่ทำให้ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาได้จะต้องระบุด้วยตัวอักษรที่เด่นชัดกว่าข้อความอื่น และก่อนเลิกสัญญา ผู้ให้เช่าต้องแจ้งผู้เช่าเป็นหนังสือให้ปฏิบัติตามสัญญาล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วัน
7. ผู้ให้เช่าต้องมอบสัญญาให้ผู้เช่าเก็บไว้ 1 ฉบับ
8. ห้ามยกเว้นหรือจำกัดความรับผิดของผู้ให้เช่าไว้ในสัญญาเช่า
9. ห้ามเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 1 เดือน
10. ห้ามเรียกเก็บเงินประกันเกิน 1 เดือน
11. ห้ามกำหนดให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิเปลี่ยนแปลงค่าเช่า ค่าสาธารณูปโภค ฯลฯ ก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุด
12. ห้ามให้สิทธิผู้ให้เช่าเข้าตรวจสอบทรัพย์ที่เช่าโดยไม่ต้องแจ้งล่วงหน้า
13. ห้ามผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าสาธารณูปโภคเกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการเรียกเก็บ
14. ห้ามผู้ให้เช่าปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์ในทรัพย์หรือเข้าไปในสถานที่เช่าเพื่อยึดหรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า
15. ห้ามกำหนดให้สิทธิผู้ให้เช่าเรียกค่าต่อสัญญาเช่าจากผู้เช่ารายเดิม
16. ห้ามกำหนดให้สิทธิผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาโดยผู้เช่าไม่ได้ผิดสัญญาหรือเงื่อนไขสำคัญ
17. ห้ามกำหนดให้ผู้เช่ารับผิดในความเสียหายในทรัพย์จากการใช้งานตามปกติหรือจากเหตุสุดวิสัย

มีปัญหาแจ้ง สคบ. ผู้ให้เช่าเตรียมรับโทษจำ-ปรับ

หน่วยงานที่มีหน้าที่สอดส่องดูแลการปฏิบัติตามสัญญาเช่าบ้าน กฎหมายใหม่ฉบับนี้ก็คือ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค หรือที่เรารู้จักกันในชื่อ สคบ. ซึ่งผู้เช่าที่ได้รับความเดือดร้อนจากผู้ประกอบธุรกิจที่ไม่ปฏิบัติตามสัญญาเช่าบ้าน กฎหมายใหม่ ฉบับนี้สามารถร้องเรียนผ่านหมายเลข 1166 ได้ หรือร้องทุกข์ออนไลน์ 

โดย สคบ. จะตรวจสอบข้อร้องเรียน หากเป็นจริงก็จะดำเนินการเปรียบเทียบปรับผู้ประกอบธุรกิจ และยังสามารถดำเนินการฟ้องคดีแพ่งแทนผู้บริโภคได้ด้วย หรือผู้บริโภคสามารถฟ้องคดีแพ่งเพื่อเรียกค่าเสียหายหรือบังคับให้เป็นไปตามสัญญาเช่าบ้าน กฎหมายใหม่ฉบับนี้ต่อศาลโดยตรงอีกช่องทางหนึ่งด้วย

ทั้งนี้ ทางอาญา หากผู้ให้เช่ามีการฝ่าฝืนไม่ปฏิบัติตามประกาศฉบับนี้ อาจได้รับโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี ปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

สัญญาเช่าบ้าน กฎหมายใหม่ฉบับนี้ หากพิจารณาเผิน ๆ แล้วก็จะพบว่าคุ้มครองสิทธิของผู้เช่า และน่าจะทำให้ผู้เช่าได้รับประโยชน์อย่างมาก แต่ด้วยกลไกเศรษฐกิจแบบทุนนิยมในประเทศไทยเช่นทุกวันนี้ ผมเชื่ออย่างยิ่งว่าสุดท้ายผู้ประกอบธุรกิจที่ได้รับภาระเพิ่มขึ้นจากการปฎิบัติตามประกาศก็จะต้องผลักภาระดังกล่าวมาให้ผู้บริโภครับไว้ในรูปแบบของการขึ้นค่าเช่า ซึ่งทำให้ผลสุดท้ายผู้บริโภคยังคงไม่ได้รับประโยชน์เพิ่มขึ้นอยู่ดี

Guide

หนังสือสัญญาเช่าบ้าน-คอนโด ทำได้ไม่ใช่เรื่องยาก

เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ดังนั้นสำหรับใครที่กำลังเจอปัญหานี้ ในอดีตหากที่ดินที่เราครอบครองเป็นที่ดินตาบอดก็มักมีการพูดคุยกับเจ้าของที่ดินข้างเคียงเพื่อขอทำถนนออกไปสู่ทางสาธารณะได้ เนื่องจากคนยุคเก่าอยู่อาศัยกันแบบน้ำพึ่งเรือเสือพึ่งป่าถ้อยทีถ้อยอาศัยกัน

แต่ในปัจจุบันที่ดินที่ไม่มีทางออก และจะใช้วิธีแก้ปัญหาโดยการเข้าไปพูดคุยขออนุญาตทำทางออกแบบโต้ง ๆ เหมือนสมัยก่อนคงไม่ได้แล้ว การอ้างอิงเรื่องกฎหมายและสิทธิจึงเป็นเรื่องจำเป็นมากที่จะต้องรู้ไว้ โดยเฉพาะในเรื่องของกฎหมายที่ดินตาบอด หรือ การขอ “ทางจำเป็น” เพื่อให้ที่ดินตาบอดสามารถมีทางออกไปสู่ถนนสาธารณะได้

Guide

รวมกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ซื้อ-ขาย-เช่า ที่คุณควรรู้

ทางจำเป็นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

ทางจำเป็น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้บัญญัติเรื่องทางจำเป็นไว้ในมาตรา 1349 ว่า

ที่ดินแปลงใดมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้

ที่ดินแปลงใดมีทางออกได้ แต่เมื่อต้องข้ามสระ บึงหรือทะเล หรือมีที่ชัน อันระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมากไซร้ ท่านว่าให้ใช้ความในวรรคต้นบังคับ

วิธีทำทางผ่านนั้นต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่าน กับทั้งให้คำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ ให้เสียหายแต่น้อยที่สุดที่จะเป็นได้ ถ้าจำเป็นผู้มีสิทธิจะผ่านจะสร้างถนนเป็นทางผ่านก็ได้

ผู้มีสิทธิจะผ่าน ต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ เพื่อความเสียหายอันเกิดแต่เหตุที่มีทางผ่านนั้น    ค่าทดแทนนั้นนอกจากค่าเสียหายเพราะสร้างถนน ท่านว่าจะกำหนดเป็นเงินรายปีก็ได้

จากบทบัญญัติมาตราดังกล่าว สามารถสรุปสั้น ๆ ให้เข้าใจง่าย ๆ ได้ว่า

• ที่ดินที่ถูกที่ดินแปลงอื่นล้มเอาไว้จนไม่มีทางออกสู่สาธารณะ สามารถทำทางผ่านที่ดินแปลงที่ล้อมอยู่ออกไปสู่ทางสาธารณะ
• การจะขอทางผ่านไปสู่สถานที่หรือทางอย่างอื่น นอกจากทางสาธารณะ ไม่สามารภทำได้ ตามกฎหมายจะใช้ทางผ่านออกไปสู่สาธารณะ โดยคำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้มีความเสียหายน้อยที่สุด
• หากที่ดินตาบอดมีทางออกสู่ทางสาะารณะได้ แต่เส้นทางนั้นเป็นสระ บ่อ บึง คลอง ทะเล หรือ ทางชั้น สามารถขอทางจำเป็นเพื่อออกสู่ถนนสาธารณะได้

Guide

เช็กราคาประเมินที่ดิน ค้นหาราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ แบบไม่มีเลขโฉนดหรือเลขที่ดิน

ทั้งนี้การได้มาซึ่งสิทธิใช้ทางจำเป็น ไม่จำเป็นต้องมีนิติกรรมหรือทำสัญญาระหว่างเจ้าของที่ดินที่ล้อมที่ดินตาบอดเอาไว้ เนื่องจากเป็นสิทธิที่เจ้าของที่ดินที่ไม่มีทางเข้าออกควรได้ตามกฎหมายที่ดินตาบอด

แต่ทั้งนี้เจ้าของที่ดินตาบอดจะต้องมีค่าทดแทนให้กับเจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ด้วยจากการที่เจ้าของที่ดินตาบอดจำเป็นต้องสร้างทางผ่านและก่อให้เกิดความเสียหายบนที่ดินของผู้อื่น

โดยค่าทดแทนจะอยู่ที่การประเมินของเจ้าหน้าที่พนักงานหรือตามตกลงของเจ้าของที่ทั้ง 2 ซึ่งจะจ่ายเป็นเงินค่าเช่ารายเดือน รายปี หรือ จะเป็นเงินก้อนก็ได้แล้วแต่ตกลง

แต่ถึงอย่างไรก็ตามการได้มาซึ่งสิทธิทางจำเป็นนั้น ทางกฎหมายกได้มีการกำหนดวิธีการทำทางผ่านให้มีขนาดเพียงพอต่อความจำเป็นของผู้ผ่านเท่านั้น

หากเจ้าของที่ดินตาบอดไม่มความจำเป็นต้องใช้รถอาจมีการขอสิทธิทางจำเป็นเป็นเส้นทางไม่กว้างมากแต่สามารถเดินเข้าออกได้

หรือถ้าจำเป็นต้องใช้รถยนต์ก็สามารถขอสิทธิทางจำเป็นให้รถยนต์สามารถผ่านได้เช่นกัน โดยสามารถสร้างถนนไปสู่ทางสาธารณะได้มากสุดไม่เกิน 8 เมตร

นอกจากนั้นทางจำเป็นในแง่ของกฎหมายก็ไม่ได้จำกัดเฉพาะทางจำเป็นบนบกเท่านั้น หากเจ้าของที่ดินตาบอดไม่มีความจำเป็นต้องเดินเท้า หรือ ขับรถยนต์ไปสู่ทางสาธารณะ แต่ต้องใช้ยานพาหนะทางน้ำก็สามารถใช้สิทธิทางจำเป็นขุดคูเพื่อให้เรือสามารถออกไปสู่ทางสาธารณะที่เป็นคลองหรือแม่น้ำได้ 

แต่ทั้งนี้เจ้าของที่ดินตาบอดจะต้องเลือกทางออกสาธารณะไปยังทางใดทางหนึ่งเท่านั้น ไม่ใช่ว่าจะขอทางจำเป็นออกไปสู่ทางสาธารณะทั้งทางน้ำและทางบกพร้อม ๆ กัน

สุดท้ายนี้สำหรับใครที่มีที่ดินตาบอดแล้วสามารถขอสิทธิทางจำเป็นให้มีถนนผ่านไปสู่ทางสาธารณะได้แล้ว เกิดในอนาคตอยากแบ่งที่ดินออกเป็นส่วน ๆ เพื่อขาย

ขอให้คำนึงไว้ว่าที่ดินที่แบ่งออกมาขายหากเป็นที่ดินแปลงที่อยู่ด้านในและไม่มีทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะ เมื่อขายไปแล้วเจ้าของที่ดินหรือผู้ซื้อนั้นมีสิทธิที่จะเดินผ่านที่ดินของผู้ขายไปสู่ทางสาะรณะได้โดยไม่ต้องเสียค่าทดแทนใด ๆ เลยตามกฎหมาย

อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับกฎหมายที่ดินตาบอดจากกรมที่ดินได้ที่นี่

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย  กิตติคม พจนี Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

การใช้สิทธิเกินส่วนคืออะไร

ก่อนที่เราจะไปว่ากันเรื่องการใช้สิทธิเกินส่วน อันดับแรกต้องเข้าใจหลักกฎหมายว่าด้วยเรื่องละเมิดซึ่งเป็นพื้นฐานกันก่อน เรื่องละเมิดนี้กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 420 ซึ่งบัญญัติไว้แบบนี้

“มาตรา 420 ผู้ใดจงใจหรือประมาทเลินเล่อ ทำต่อบุคคลอื่นโดยผิดกฎหมายให้เขาเสียหายถึงแกชีวิตก็ดี แก่ร่างกายก็ดี แก่อนามัยก็ดี แก่เสรีภาพก็ดี ทรัพย์สินหรือสิทธิอย่างหนึ่งอย่างใดก็ดี ท่านว่าผู้นั้นทำละเมิดจำต้องใช้ค่าสินไหมทดแทนเพื่อการนั้น”

ว่ากันง่าย ๆ ก็คือ การกระทำโดยที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ไม่มีสิทธิ แล้วทำให้เกิดความเสียหายต่อคนอื่น ถือเป็นละเมิด ต้องชดใช้ค่าเสียหายให้แก่ผู้ที่เสียหายนั้น

หลักการทั่วไปของการละเมิดคือการกระทำโดยไม่มีสิทธิ ไม่มีอำนาจตามกฎหมาย ตามมาตรา 420 ข้างต้น แต่ว่ามีละเมิดอีกแบบหนึ่งที่กฎหมายกำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 421 ซึ่งบัญญัติไว้แบบนี้

“มาตรา 421 การใช้สิทธิซึ่งมีแต่จะให้เกิดเสียหายแก่บุคคลอื่นนั้น ท่านว่าเป็นการอันมิชอบด้วยกฎหมาย”

โดยปกติแล้ว การใช้สิทธิของตนเองเป็นเรื่องที่ถูกต้องตามกฎหมาย ถึงแม้บางกรณีจะทำให้คนอื่นเดือดร้อนบ้างก็ตาม แต่กรณีที่การใช้สิทธินั้นทำให้ผู้อื่นได้รับความเดือนร้อนเกินควร เกินปกติ หรือเป็นการใช้สิทธิโดยจงใจทำให้ผู้อื่นเสียหาย ก็ถือว่าเป็นการละเมิดตามมาตรา 421 นี้ ซึ่งทางกฎหมายเรียกกันว่าใช้สิทธิเกินส่วน ก็เป็นเรื่องที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายเช่นกัน

Guide

รวมกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ซื้อ-ขาย-เช่า ที่คุณควรรู้

ตัวอย่างคำพิพากษาศาลฎีกาเกี่ยวกับการใช้สิทธิเกินส่วน

1. คำพิพากษาฎีกาที่ 780/2538 จำเลยเป็นเจ้าของรวมในที่ดินแปลงหนึ่งร่วมกับโจทก์ ถึงแม้จะมีสิทธิใช้ที่ดินในฐานะเจ้าของรวม แต่จำเลยปลูกบ้านคร่อมทางที่โจทก์ใช้เป็นปกติ ถือเป็นการใช้สิทธิในทางที่ขัดกับเจ้าของรวมคนอื่น แล้วยังเป็นการใช้สิทธิที่มีแต่จะเกิดความเสียหายแก่บุคคลอื่นตามมาตรา 421 ด้วย

2. คำพิพากษาฎีกาที่ 7271/2560 แม้การยื่นคำร้องต่าง ๆ ในชั้นขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดของจำเลยที่ 1 จะเป็นการใช้สิทธิตามที่กฎหมายบัญญัติไว้ แต่พฤติการณ์ของจำเลยถือว่าเป็นการประวิงเวลา และจำเลยที่ 1 ยังคงได้รับค่าเช่าจากอาคารพิพาทตลอดมาในระหว่างที่พิพาทกันในชั้นขายทอดตลาด แสดงว่าจำเลยที่ 1 มิได้มีเจตนาใช้สิทธิโดยสุจริต จึงเป็นการใช้สิทธิที่มีแต่จะให้เสียหายแก่โจทก์ ไม่ชอบด้วยกฎหมายตามมาตรา 421

3. คำพิพากษาฎีกาที่ 1992/2538 ผู้กระทำหรือผู้ใช้สิทธิซึ่งมีแต่จะให้เกิดความเสียหายแก่บุคคลอื่นอันเป็นละเมิดตามมาตรา 421 ต้องมีเจตนาหรือจงใจกลั่นแกล้งโดยมุ่งประสงค์ให้เกิดความเสียหายแก่ผู้อื่นฝ่ายเดียวด้วย เมื่อโจทก์ติดตั้งป้ายโฆษณาบนดาดฟ้าตึกแถวของตนได้ จำเลยย่อมมีสิทธิติดตั้งป้ายโฆษณาบนดาดฟ้าตึกแถวที่ตนเช่าได้เช่นกัน โดยไม่ต้องคำนึงว่าฝ่ายใดติดตั้งก่อน เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยจงใจกลั่นแกล้งโจทก์ แม้ป้ายโฆษณาของจำเลยจะอยู่ใกล้และบังป้ายโฆษณาของโจทก์บ้างก็ไม่เป็นละเมิด

สรุปหลักการสำคัญได้อย่างหนึ่งจากคำพิพากษาศาลฎีกาเหล่านี้ก็คือ การใช้สิทธิเกินส่วนนี้ผู้กระทำต้องมีเจตนาไม่สุจริตจงในสร้างความเสียหายให้แก่ผู้อื่นด้วย

กรณีตามข่าวติดป้ายที่รบกวนสายตาและจิตใจของเพื่อนบ้าน

มาถึงกรณีที่เป็นข่าว คือ เจ้าของโกดังสินค้านำป้ายขนาดใหญ่เป็นภาพหน้าผี ภาพน่ากลัวต่าง ๆ ติดไว้ที่หลังคาเพื่อให้คอนโดที่อยู่ติดกันเห็นได้จากด้านบน เนื่องจากมีปัญหาระหว่างกันมาก่อน โดยช่วงที่คอนโดก่อสร้างทำให้โกดังนั้นเสียหาย และยังตกลงเรื่องค่าเสียหายกันไม่ได้ อยู่ระหว่างดำเนินคดีกันในศาล

นอกจากนั้นยังมีการแขวนป้ายตำหนิการกระทำของคอนโดด้วย ซึ่งส่วนป้ายที่เป็นข้อความนี้เจ้าของคอนโดได้ดำเนินคดีหมิ่นประมาทด้วย ซึ่งในบทความนี้เราจะไม่พูดกันเรื่องนี้ แต่จะมาคุยกันเฉพาะเรื่องป้ายที่เป็นภาพผี ภาพน่ากลัว ที่ไม่มีข้อความกัน

ถึงแม้ว่าการติดป้ายใด ๆ บนอาคารของตนเองนั้น ย่อมเป็นสิทธิตามกฎหมาย แต่กรณีนี้น่าจะเรียกว่าเห็นเจตนาของเจ้าของโกดังได้อย่างชัดเจนเลยว่า จงใจสร้างความหวาดกลัว สร้างทัศนียภาพที่ไม่ดีแก่ผู้อยู่อาศัยบนคอนโดเพื่อเป็นการตอบโต้ที่ทำให้อาคารของตัวเองเสียหาย และตัวเจ้าของโกดังเองก็ไม่ได้รับประโยชน์ใดจากการติดป้ายแบบนี้เลยด้วย

เรียกว่ามีแต่ทำให้คนอื่นเสียหาย แต่ตัวเองก็ไม่ได้รับประโยชน์อะไรเลยด้วย จึงน่าจะเป็นกรณีที่ตรงตามตัวบทกฎหมาย และคำพิพากษาศาลฎีกาข้างต้น คือเป็นการใช้สิทธิเกินส่วน ใช้สิทธิของตนโดยจงใจให้บุคคลอื่นได้รับความเสียหาย ถือเป็นละเมิด เจ้าของคอนโดสามารถฟ้องให้รื้อถอนป้ายออกไป และเรียกค่าเสียหายได้

เจ้าของโกดังจริงฟ้องเรียกค่าเสียหายได้

หากมองจากมุมเจ้าของโกดังแล้ว การที่คอนโดก่อสร้างแล้วส่งผลกระทบให้โกดังเสียหาย ก็เป็นเรื่องที่มีกฎหมายคุ้มครองอยู่แล้ว สามารถฟ้องเรียกค่าเสียหาย หรือกระทั่งให้ศาลมีคำสั่งหยุดการก่อสร้างไว้ชั่วคราวได้ด้วยในบางกรณี และยังมีช่องทางร้องเรียนกับหน่วยงานที่ควบคุมงานก่อสร้าง เช่น สำนักงานเขต หรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นให้เข้ามาตรวจสอบหรือมีคำสั่งระงับการก่อสร้างได้ด้วย เพียงแต่ช่องทางเหล่านี้อาจต้องใช้เวลาดำเนินการ และมีค่าใช้จ่ายในกรณีฟ้องคดีแพ่งต่อศาล ทำให้ผู้เสียหายอาจรู้สึกว่าไม่ทันใจไปบ้าง

เรื่องใช้สิทธิเกินส่วนนี้เราอาจเทียบเคียงกับเรื่องอื่น ๆ ที่พบในชีวิตประจำวันได้อีกครับ เช่น กรณีข้างบ้านสร้างเสียงหรือกลิ่นรบกวน หรือทำให้เกิดทัศนียภาพที่ไม่ดีอยู่ภายในบริเวณบ้านของตนเอง นอกจากกฎหมายที่เกี่ยวกับความสะอาดเรียบร้อยของบ้านเมืองซึ่งมีสำนักงานเขต หรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นควบคุม หรือบางกรณีก็เป็นความผิดลหุโทษตามประมวลกฎหมายอาญาแล้ว ก็ยังถือเป็นการใช้สิทธิเกินส่วนตามมาตรา 421 ข้างต้นนี้ด้วย ผู้ที่ได้รับผลกระทบสามารถฟ้องคดีแพ่งเพื่อให้หยุดกระทำ และเรียกค่าเสียหายได้ด้วย

Guide

ปัญหาจากเพื่อนบ้าน เสียงดัง จอดรถขวาง กฎหมายช่วยอะไรได้บ้าง

ขอบคุณรูปประกอบจากเฟสบุ๊ก Kantaphat Non

เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

กิ่งไม้-รากไม้ข้างบ้านล้ำเข้ามาในบ้าน ทำอย่างไร

เรื่องนี้มีกฎหมายบัญญัติไว้ตรง ๆ เลยครับ คือ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1347 ซึ่งบัญญัติไว้ว่า

“มาตรา 1347 เจ้าของที่ดินอาจตัดรากไม้ซึ่งรุกเข้ามาจากที่ดินติดต่อและเอาไว้เสีย ถ้ากิ่งไม้ยื่นล้ำเข้ามา เมื่อเจ้าของที่ดินได้บอกผู้ครอบครองที่ดินติดต่อให้ตัดภายในเวลาอันสมควรแล้วแต่ผู้นั้นไม่ตัด ท่านว่าเจ้าของที่ดินตัดเอาเสียได้”

จากกฎหมายข้างต้น เราสามารถแยกได้เป็น 2 กรณีดังนี้

กรณีแรก "รากไม้"

ถ้ารากไม้ของต้นไม้บ้านข้าง ๆ รุกเข้ามาในที่ดินของเรา เราสามารถตัดได้เลยโดยไม่ต้องบอกเจ้าของ และรากไม้ที่ตัดไว้ถือเป็นสิทธิของเรา ไม่ใช่ของเจ้าของต้นไม้

กรณีที่สอง "กิ่งไม้"

ก่อนจะตัดจะต้องบอกให้เจ้าของตัดภายในเวลาอันสมควรก่อนจึงจะตัดได้ และเมื่อตัดแล้วกิ่งไม้ถือเป็นสิทธิของเจ้าของต้นไม้ ไม่เหมือนกับกรณีของรากไม้

ถ้าเราตัดกิ่งไม้ไปก่อนโดยไม่บอกจะถือเป็นการทำให้เสียทรัพย์หรือไม่

คำพิพากษาฎีกาที่ 1846/2500 วินิจฉัยเรื่องนี้ไว้ว่า การที่ไม่บอกกล่าวก่อนตัดนั้นเป็นเพียงการละเว้นไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กฎหมายแพ่งวางไว้ แต่จะเป็นความผิดทางอาญาหรือไม่ต้องพิจารณาเจตนาเป็นเรื่อง ๆ ไป เฉพาะเรื่องนี้พฤติการณ์ไม่พอฟังว่าจำเลยมีเจตนากระทำความผิดอาญา

Guide

ปัญหาเพื่อนบ้าน ใช้กฎหมายช่วยอะไรได้บ้าง

ถ้าต้นไม้ข้างบ้านล้ำเข้ามาในบ้าน ผลเป็นอย่างไร

กรณีสิ่งที่ล้ำเข้ามาในเขตที่ดินของเราไม่ใช่กิ่งไม้ แต่เป็นต้นไม้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1346  บัญญัติไว้ ดังนี้

“มาตรา 1346 ถ้ามีต้นไม้อยู่บนแนวเขตที่ดิน ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเจ้าของที่ดินทั้งสองข้างเป็นเจ้าของต้นไม้ร่วมกัน ดอกผลเป็นของเจ้าของที่ดินคนละส่วนเสมอกัน และถ้าตัดต้นลงไซร้ ไม้นั้นเป็นของเจ้าของที่ดินคนละส่วนดุจกัน

เจ้าของแต่ละฝ่ายจะต้องการให้ขุดหรือตัดต้นไม้ก็ได้ ค่าใช้จ่ายในการนั้นต้องเสียเท่ากันทั้งสองฝ่าย แต่ถ้าเจ้าของอีกฝ่ายหนึ่งสละสิทธิในต้นไม้ไซร้ ฝ่ายที่ต้องการขุดหรือตัดต้องเสียค่าใช้จ่ายฝ่ายเดียว ถ้าต้นไม้นั้นเป็นหลักเขตและจะหาหลักเขตอื่นไม่เหมาะเหมือน ท่านว่าฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดจะต้องการให้ขุดหรือตัดไม่ได้”

หมายความว่าถ้าต้นไม้ (ซึ่งหมายถึงส่วนลำต้น) อยู่ตรงแนวเขต (โดยที่ไม่ต้องพิจารณาว่าอยู่ตรงกลางหรืออยู่ล้ำไปด้านไหนมากกว่าด้วยนะครับ) ให้ถือเป็นสิทธิของเจ้าของที่ดินทั้งสองฝั่งร่วมกัน ดอกผลเป็นของทั้งสองฝั่งเท่ากัน ถ้าตัดลงมา เนื้อไม้ก็เป็นของสองฝั่งเท่ากันด้วย

ปัญหาว่าถ้าจะตัด ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะตัดได้ไหม โดยปกติแล้ว เจ้าของกรรมสิทธิ์รวมจะใช้สิทธิในทางที่ขัดกับเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมคนอื่นไม่ได้ ถ้าว่ากันตามหลักนี้แล้ว จะตัดโดยไม่ได้รับอนุญาตจากอีกฝ่ายหนึ่งก่อนไม่ได้ แต่ถ้าดูข้อความในมาตรา 1346 วรรคสองแล้วพบว่า

กฎหมายห้ามตัดต้นไม้ในกรณีที่ต้นไม้เป็นแนวเขต ซึ่งก็น่าจะตีความได้ว่า ถ้าต้นไม้นั้นไม่ใช่แนวเขตก็น่าจะตัดได้โดยฝ่ายเดียว ต่างไปจากเรื่องกรรมสิทธิ์รวมทั่วไป ไม่อย่างนั้นก็ไม่น่าจะเขียนกฎหมายไว้เช่นนี้ เพราะจะไม่มีความจำเป็นต้องใช้ เนื่องจากไปใช้เรื่องกรรมสิทธิ์รวมได้อยู่แล้ว

Guide

จอดรถขวางหน้าบ้าน ปัญหากวนใจที่ใช้กฎหมายแก้ได้

ดอกหรือผลของต้นไม้ข้างบ้านที่ล้ำเข้ามาในที่เป็นของใคร

ในเรื่องนี้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1348 กำหนดไว้อย่างนี้ครับ

“มาตรา 1348 ดอกผลแห่งต้นไม้ที่หล่นตามธรรมดาลงในที่ดินติดต่อแปลงใด ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเป็นดอกผลของที่ดินแปลงนั้น”

ตามปกติแล้ว ดอกผลของต้นไม้ต้นใด ก็ต้องตกเป็นของเจ้าของต้นไม้นั้น แต่เฉพาะกรณีที่ดอกผลตกลงในที่บุคคลอื่นเช่นนี้ กฎหมายให้สันนิษฐานว่าเป็นของเจ้าของที่ดิน คำว่า "สันนิษฐาน" นี้ หมายความว่าไม่ใช่เรื่องเด็ดขาด แต่คู่ความอาจนำสืบต่อศาลได้ว่าเป็นอย่างอื่น เช่น

เจ้าของต้นไม้อาจนำหลักฐานมาแสดงว่าดอกผลที่หล่นลงในที่ดินข้างเคียงเป็นของตนก็ได้ ที่กฎหมายกำหนดข้อสันนิษฐานไว้อย่างนี้ก็เพราะเพื่อป้องกันการโต้เถียงกันระหว่างเจ้าของที่ดินข้างเคียงกันหากปลูกต้นไม้ชนิดเดียวกัน

ความเสียหายที่เกิดจากต้นไม้ข้างบ้าน ใครรับผิดชอบ

เรื่องนี้ก็ว่ากันตามหลักทั่วไปครับ ทรัพย์สินของใครทำให้เกิดความเสียหายแก่บุคคลอื่น เจ้าของต้องรับผิดชอบ

ถ้าข้างบ้านอ้างว่าเป็นต้นไม้ที่ตนไม่ได้ปลูก ขึ้นเองตามธรรมชาติไม่ต้องรับผิดชอบ ผลเป็นอย่างไร

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 145 กำหนดว่าไม้ยืนต้นถือเป็นส่วนควบกับที่ดิน และมาตรา 144 กำหนดว่าเจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์ ซึ่งหมายความว่า เจ้าของที่ดินถือเป็นเจ้าของต้นไม้ด้วย ถึงแม้จะไม่ได้ตั้งใจปลูกก็ตาม ก็ต้องรับผิดในความเสียหายที่เกิดขึ้นด้วย

รวมกฎหมายอสังหาฯ ควรรู้ก่อนซื้อ-ขาย-เช่า-ให้เช่า

เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

แต่อย่างไรก็ตาม ในบางครั้งไม่ว่าด้วยเหตุใดก็ตาม ผู้ซื้ออาจยอมตรวจรับบ้านหรือคอนโด และชำระเงินไปแล้ว แต่กลับมาพบในภายในหลังว่าบ้านหรือคอนโดนั้นมีสภาพไม่ตรงกับโฆษณา ซึ่งจะกลายมาเป็นปัญหาใหญ่ของผู้ซื้อ เนื่องจากบ้านหรือคอนโดนั้นมีราคาสูง ทั้งชีวิตผู้ซื้อบางคนอาจจะซื้อได้เพียงครั้งเดียว และต้องผ่อนชำระไปอีกหลายสิบปี จึงถือว่าเป็นเรื่องที่มีความสำคัญมาก

Guide

ตรวจสอบ 9 ระบบสำคัญของบ้านให้ดี ก่อนตัดสินใจเซ็นรับ

ผลตามกฎหมายของโฆษณาขายบ้านจัดสรร-คอนโด

ก่อนที่จะเข้าใจถึงสิทธิของผู้ซื้อ จำเป็นที่จะต้องทำความเข้าใจกันก่อนว่า โฆษณามีผลผูกพันผู้พัฒนาโครงการตามกฎหมายอย่างไร

เริ่มต้นที่คอนโดซึ่งมีกฎหมายกำหนดไว้โดยเฉพาะก่อน ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 6/1 วรรคสาม กำหนดให้โฆษณาหรือหนังสือชักชวนถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดด้วย ตามกฎหมายนี้ เป็นที่ชัดเจนว่าโฆษณามีผลผูกพันผู้พัฒนาโครงการเป็นสัญญา จึงต้องส่งมอบทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อตรงตามโฆษณาด้วย

สำหรับบ้านจัดสรร ยังไม่มีกฎหมายกำหนดให้โฆษณาถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาโดยเฉพาะ เหมือนคอนโด แต่มีคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 851/2544 วางหลักเกณฑ์ไว้ว่าการที่ผู้พัฒนาโครงการก่อสร้างบ้านไม่เป็นไปตามแผ่นพับโฆษณาถือเป็นการผิดสัญญา ผู้ซื้อจึงมีสิทธิเลิกสัญญาได้ ถือว่าศาลได้ยอมรับว่าโฆษณาถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขายบ้านเช่นกัน

ผู้ซื้อที่ตรวจรับบ้านจัดสรรหรือคอนโดไปแล้วมีสิทธิอย่างไร

โดยปกติในสัญญาซื้อขายทั่วไป หากผู้ซื้อตรวจรับมอบสินค้าแล้ว ก็ต้องถือว่าหน้าที่ในการส่งมอบสินค้าของผู้ขายสิ้นสุดลง ผู้ซื้อจะมาปฏิเสธในภายหลังว่าผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินไม่ครบถูกต้องไม่ได้ หากจะฟ้องร้องกันก็คงฟ้องร้องได้เฉพาะเรื่องความชำรุดบกพร่อง ซึ่งเป็นเรื่องความไม่สมบูรณ์ของสภาพสินค้าเท่านั้น ไม่ใช่เรื่องของสินค้าไม่ถูกต้องตามสัญญา

แต่ในเรื่องการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น มีคำพิพากษาศาลฎีกาที่น่าสนใจฉบับหนึ่ง ที่ผู้เขียนอยากจะหยิบยกขึ้นมาให้ท่านผู้อ่านได้ศึกษากัน คือ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9157/2539 ซึ่งศาลได้ตีความเพื่อคุ้มครองสิทธิของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ไว้ มีเนื้อหาโดยย่อตามข้างล่างนี้ครับ

“คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9157/2539 การขายตามคำพรรณนาคือการขายที่ผู้ซื้อไม่ได้เห็นหรือตรวจตราทรัพย์สินที่ขาย แต่ตกลงซื้อโดยเชื่อถึงคำบรรยายถึงลักษณะรูปพรรณสัณฐานและคุณภาพของทรัพย์สินนั้นตามที่ผู้ขายบอกหรือบรรยายไว้และแม้บางกรณีผู้ซื้อจะได้เห็นทรัพย์สินนั้นแล้วแต่หากยากแก่การที่จะตรวจตราถึงคุณภาพได้และผู้ซื้อตกลงซื้อโดยอาศัยคำบรรยายของผู้ขายเป็นหลักก็เป็นการขายตามคำพรรณนาเช่นกัน

จำเลยโฆษณาเสนอขายที่ดินในโครงการของจำเลยโดยมีหนังสือชี้ชวนและแผนผังแสดงที่ตั้งโครงการรวมทั้งการแบ่งแยกที่ดินแปลงย่อย โจทก์ตกลงซื้อที่ดินพิพาทเพราะเชื่อตามที่จำเลยได้โฆษณาไว้ เมื่อโจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจึงได้ระบุไว้ในสัญญาว่าที่ดินที่ซื้อขายกันนั้นปรากฏตามแผนผังที่ดินท้ายสัญญาที่ได้ทำเครื่องหมายไว้โดยให้ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา จึงถือได้ว่าเป็นการขายตามพรรณนา

เมื่อต่อมาปรากฏว่าจำเลยได้เปลี่ยนแปลงแผนผังของโครงการโดยย้ายทางเข้าออกมาไว้ทางด้านตะวันออกทำให้อยู่ห่างจากที่ดินแปลงของโจทก์ถึง 1,200 เมตร ย้ายศูนย์กีฬาและศูนย์อำนวยความสะดวกอื่น ๆ ไปอยู่ห่างออกไปถึง 1,700 เมตร จึงไม่ตรงตามคำพรรณนา

จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ โจทก์ฟ้องให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเนื่องจากจำเลยผิดสัญญามิได้เป็นเรื่องที่จำเลยส่งมอบทรัพย์สินให้โจทก์ตรงตามสัญญา แต่เกิดชำรุดบกพร่องในทรัพย์สินดังกล่าวจะนำอายุความ 1 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 474 มาใช้บังคับมิได้”

Guide

กฎหมายทรัพย์ส่วนกลางของคอนโด

จากคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับนี้ ศาลฎีกาตีความว่า การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถึงแม้ผู้ซื้อจะได้เห็นทรัพย์สินแล้วแต่ยากที่จะตรวจตราถึงคุณภาพได้ก็ถือเป็นการขายตามคำพรรณา (การขายประเภทหนึ่งตามกฎหมาย ที่ผู้ขายพรรณารายละเอียดของสินค้าที่จะขายให้ผู้ซื้อทราบ ผู้ซื้อเชื่อและซื้อสินค้าโดยไม่ได้เห็นตัวสินค้านั้นก่อน) ผู้ขายจึงมีหน้าที่ต้องส่งมอบสินค้าให้ตรงกับที่พรรณา (โฆษณาไว้) หากส่งมอบไม่ตรง ถึงแม้จะมีการรับมอบไปแล้ว ผู้ซื้อก็ยังสามารถเรียกร้องค่าเสียหายได้

อย่างไรก็ตาม ตามคำพิพากษาศาลฎีกาข้างต้น เป็นกรณีที่การตรวจคุณภาพทรัพย์สินนั้นเป็นการยากเท่านั้น ไม่รวมถึงกรณีที่ทรัพย์สินที่ส่งมอบนั้นสามารถเห็นได้โดยง่ายว่าไม่ตรงตามสัญญา หรืออีกนัยหนึ่ง ถ้าผู้ซื้อตรวจรับมอบบ้านหรือคอนโดมาทั้งที่เห็นได้โดยง่ายแล้วว่าไม่ตรงตามที่โฆษณา หรือเป็นความประมาทเลินเล่อของผู้ซื้อเอง เช่นนี้ ผู้ซื้อย่อมไม่มีสิทธิ์เรียกร้องค่าเสียหายตามคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับนี้ครับ

เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

กองทุน SSF คืออะไร

กองทุน SSF คือ กองทุนรวมเพื่อส่งเสริมการออมระยะยาว โดย SSF นั้นย่อมาจาก Super Saving Funds โดยมีวัตถุประสงค์ตรงตัวตามชื่อคือ ส่งเสริมให้ประชาชนมีการออมระยะยาวมากขึ้น และยังสามารถนำไปลดหย่อนภาษีได้ด้วย

อ่านรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับกองทุน SSF จากกระทรวงการคลัง

กองทุน SSF มีรายละเอียดอย่างไร

1. ลงทุนในหลักทรัพย์ทุกประเภท ไม่ว่าจะเป็นหุ้นไทย หุ้นต่างประเทศ ตราสารหนี้ กองทุนรวมผสม ฯลฯ ซึ่งมีความยืดหยุ่นมากกว่า LTF ที่กำหนดให้ลงทุนในหุ้นสามัญภายในประเทศไทย ทำให้มีตัวกองทุนให้เลือกหลากหลายกว่า

2. ระยะเวลาการถือครองไม่ต่ำกว่า 10 ปีนับตั้งแต่วันที่ซื้อ (นับแบบวันชนวัน)

3. ไม่กำหนดจำนวนขั้นต่ำในการซื้อหน่วยลงทุน และไม่กำหนดเงื่อนไขในการซื้อต่อเนื่อง

4. บุคคลธรรมดาสามารถหักลดหย่อนภาษีเงินได้สำหรับเงินที่จ่ายเป็นค่าซื้อหน่วยลงทุน SSF ไม่เกิน 30% ของเงินได้พึงประเมิน แต่ไม่เกิน 200,000 บาท และเมื่อรวมกับกองทุนเพื่อการเกษียณอื่น ๆ ต้องไม่เกิน 500,000 บาท เริ่มตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นไป โดยจะลดหย่อนแบบปีต่อปี ซื้อปีไหน ก็ลดหย่อนปีนั้น ในช่วงระยะเวลาปี 2563-2567

กองทุน SSF เหมาะกับใคร

แม้ว่ากองทุน SSF จะมีความคล้ายคลึงกับกองทุน RMF ที่เน้นเรื่องการออมเหมือนกัน แต่ข้อแตกต่างสำคัญคือ ผู้ซื้อกองทุน RMF จะต้องอยู่ในกองทุนจนถึงอายุ 55 ปี ทำให้กองทุน SSF มีความยืดหยุ่นมากกว่า เนื่องจากระยะเวลาขายคืนอยู่ที่ 10 ปี จึงเหมาะกับผู้ทียังมีอายุไม่มากนัก คือ ต่ำกว่า 50 ปี โดยเฉพาะผู้ที่ต้องการออมเงินไม่ใช่เพื่อใช้ยามเกษียณเพียงอย่างเดียว แต่มองถึงการออมเพื่อลงทุนในอนาคตด้วย

ยกตัวอย่างเช่น หากซื้อกองทุน SSF เมื่ออายุ 30 ปี ก็จะได้เงินคืนเมื่ออายุ 40 ปี แต่หากซื้อกองทุน RMF กว่าจะได้เงินคืนก็คือเมื่ออายุ 55 ปี

แต่หากมองถึงเรื่องการมีเงินใช้เมื่อยามเกษียณ กองทุน RMF ก็จะตอบโจทย์ได้มากกว่า

Guide

รู้จักกองทุน RMF อีกหนึ่งกองทุนเงินออม เพื่อยามเกษียณ

กองทุนการออมเพื่อการเกษียณ ได้แก่

1. กองทุน RMF หรือ Retirement Mutual Fund หรือ กองทุนรวมเพื่อการเลี้ยงชีพ เป็นกองทุนรวมที่จัดตั้งขึ้นมาเพื่อสนับสนุนให้คนไทยเก็บออมระยะยาวเพื่อเอาไว้ใช้จ่ายในยามเกษียณอายุ (ใกล้เคียงกับกองทุน SSF เพียงแต่กองทุน RMF จะต้องถือครองนานกว่า โดยจะขายคืนได้เมื่ออายุไม่ต่ำกว่า 55 ปี)

2. กองทุนสำรองเลี้ยงชีพ หรือ PVD

3. กองทุนบำเหน็จบำนาญข้าราชการ (กบข.)

4. กองทุนสงเคราะห์ตามกฎหมายว่าด้วยโรงเรียนเอกชน

5. กองทุนการออมแห่งชาติ (กอช.)

6. เบี้ยประกันชีวิตแบบบำนาญ

Guide

รู้จักกองทุน RMF อีกหนึ่งกองทุนเงินออม เพื่อยามเกษียณ

เรื่องที่ควรรู้ก่อนซื้อกองทุน SSF

สำหรับใครที่มีคำถามว่า “ตัวเองควรซื้อกองทุน SSF หรือไม่?” มีเรื่องที่อยากให้พิจารณาก่อนตัดสินใจดังนี้

1. ไม่มีแผนใช้เงินในอนาคต

หากยังไม่มีแผนใช้เงินที่จะนำมาลงทุนในกองทุน SSF ในอีก 10 ปีข้างหน้า ก็พิจารณาซื้อกองทุนนี้ได้ เพราะเงื่อนไขคือ ต้องถือหน่วยลงทุนไว้อย่างน้อย 10 ปีเต็มนับจากวันที่ซื้อ โดยนับแบบวันชนวัน ผู้ลงทุนจึงต้องมั่นใจว่าจะสามารถถือหน่วยลงทุนจนครบกำหนดได้ โดยไม่มีปัญหาเรื่องสภาพคล่องจนต้องขายหน่วยลงทุนก่อนครบกำหนด

2. อายุน้อยยิ่งเหมาะ

หากอายุน้อยกว่า 45 ปี เมื่อคำนวณระยะเวลาในการลงทุนแล้ว การซื้อกองทุน SSF พิเศษก็น่าจะเหมาะกว่ากองทุน RMF เพราะระยะเวลาลงทุนสั้นกว่า คือถือหน่วยลงทุนไว้อย่างน้อย 10 ปีเต็มนับจากวันที่ซื้อก็สามารถขายคืนได้แล้ว ต่างจากกองทุน RMF ที่ต้องลงทุนต่อเนื่องจนถึงอายุ 55 ปีบริบูรณ์ และต้องลงทุนอย่างน้อย 5 ปีเต็มนับจากวันลงทุนวันแรกด้วย

จะเห็นได้ว่า หากลงทุน RMF ตามเงื่อนไข กว่าจะขายคืนได้ก็ต้องอายุอย่างน้อย 55 ปีบริบูรณ์ ดังนั้น ยิ่งอายุน้อย ยิ่งต้องถือหน่วยลงทุน RMF นาน ซึ่งต่างจาก SSF

ขอขอบคุณข้อมูลบางส่วนจาก K-Expert

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ห้ามทวงหนี้เกิน 1 ครั้ง/วัน

เว็บไซต์ราชกิจจานุเบกษา ได้เผยแพร่ ประกาศคณะกรรมการกำกับการทวงถามหนี้ เรื่อง "จำนวนครั้งในการติดต่อทวงถามหนี้" อาศัยอำนาจตามความในมาตรา 9 (3) และมาตรา 16 (1) แห่งพระราชบัญญัติการทวงถามหนี้ พ.ศ. 2558 คณะกรรมการกำกับการทวงถามหนี้ โดยกำหนดให้ผู้ทวงถามหนี้ติดต่อลูกหนี้ หรือ บุคคลซึ่งลูกหนี้ได้ระบุไว้ เพื่อการทวงถามหนี้ได้ทราบการฟทวงถามหนี้ ไม่เกิน 1 ครั้ง/วัน

Guide

ชำระหนี้แบบไหนดีในช่วงโควิด-19

ดูประกาศบนเว็บไซต์ราชกิจจานุเบกษาได้ที่นี่

ทวงหนี้แบบไหนถึงผิดกฎหมาย

นอกจากนี้ ตามพระราชบัญญัติการทวงถามหนี้ พ.ศ. 2558 ยังกำหนดกฎเกณฑ์ในการทวงหนี้และสาระสำคัญดังนี้

1. มาตรา 3

• ผู้ทวงถามหนี้ หมายถึง เจ้าหนี้ซึ่งเป็นผู้ให้สินเชื่อเป็นทางการค้าปกติ หรือบุคคลที่ซื้อหรือรับโอนหนี้ ผู้ประกอบธุรกิจตามกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค ผู้จัดให้มีการเล่นการพนัน ที่สำคัญ คือ หนี้นั้นจะเป็นหนี้โดยชอบหรือไม่ชอบด้วยกฎหมายก็เข้าข่ายด้วย หรือพูดง่าย ๆ คือ เจ้าหนี้ตามกฎหมายนี้ ได้แก่ ธนาคาร บริษัทบัตรเครดิต บริษัทเช่าซื้อ เจ้าหนี้เงินกู้นอกระบบ
• ลูกหนี้ หมายถึง ลูกหนี้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดา และผู้ค้ำประกันซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาด้วย

2. มาตรา 9

เวลาในการติดต่อ การติดต่อโดยบุคคล โทรศัพท์ สื่ออิเล็กทรอนิกส์ หรือสื่ออื่น ๆ ในวันจันทร์-ศุกร์ ติดต่อได้ตั้งแต่เวลา 8.00-20.00 น. และในวันหยุดราชการ เวลา 08.00-18.00 น.

การติดต่อตามประกาศนี้คือลูกหนี้ต้องรับทราบการทวงถามหนี้ด้วย โดยอ้างอิงตามความหมายของ "ติดต่อ" ตามพจนานุกรมฉบับราชบัณฑิตยสถาน พ.ศ. 2554 หมายถึง การพูดจาเพื่อทำความตกลง, การสื่อสาร

ดังนั้น หากผู้ทวงถามหนี้ได้มีการทวงถามหนี้และลูกหนี้ได้ทราบการทวงถามหนี้แล้วผู้ทวงถามหนี้จะไม่สามารถสอบถามถึงการชำระหนี้กับลูกหนี้หรือบุคคลซึ่งลูกหนี้ได้ระบุไว้เพื่อการทวงถามหนี้ในวันเดียวกันนั้นได้อีก เช่น การถามว่า "ชำระหนี้แล้วหรือยัง" "อย่าลืมชำระหนี้นะ" การสอบถามบุคคลดังกล่าวอีกครั้งในทำนองเช่นว่านี้ถือเป็นการทวงถามหนี้เกินกว่าหนึ่งครั้งต่อหนึ่งวันตามประกาศดังกล่าว

3. มาตรา 11

ห้ามผู้ทางถามหนี้กระทำการในลักษณะต่าง ๆ ดังนี้

• ข่มขู่ การใช้ความรุนแรง หรือการกระทำอื่นใดที่ทำให้เกิดความเสียหายแก่ร่างกาย ชื่อเสียง หรือทรัพย์สินของลูกหนี้หรือผู้อื่น
• การใช้วาจาหรือภาษาที่เป็นการดูหมิ่นลูกหนี้หรือผู้อื่น
• การแจ้งหรือเปิดเผยเกี่ยวกับความเป็นหนี้ของลูกหนี้ให้แก่ผู้อื่นที่ไม่เกี่ยวข้อง
• การติดต่อลูกหนี้โดยไปรษณียบัตร เอกสารเปิดผนึก โทรสาร หรือสิ่งอื่นใดที่สื่อให้ทราบว่าเป็นการทวงถามหนี้อย่างชัดเจน

ทวงถามแบบไหนนับเป็นการทวงหนี้

- กรณีการทวงถามหนี้ผ่านแอปพลิเคชันไลน์ ลูกหนี้อ่านข้อความการทวงถามหนี้แต่ไม่ตอบ ถือว่าเป็นการติดต่อและลูกหนี้ได้รับทราบการทวงถามหนี้แล้ว แม้ว่าจะไม่มีการตอบข้อความนั้นภายหลังจากที่ได้อ่านก็ตาม

- กรณีการทวงถามหนี้ผ่านทางโทรศัพท์ ถือว่าเป็นการติดต่อทวงถามหนี้ตามประกาศ โดยระบุว่า ผู้ทวงถามหนี้ได้มีการโทรศัพท์ไปยังลูกหนี้หรือบุคคล ซึ่งลูกหนี้ได้ระบุไว้เพื่อการทวงถามหนี้ และบุคคลดังกล่าวรับสายโทรศัพท์แล้วผู้ทวงถามหนี้ได้มีการพูดคุยในสาระสำคัญโดยแสดงเจตนาในการติดต่อเพื่อการทวงถามหนี้

DDproperty Tip

สรุปง่าย ๆ คือ ส่งข้อความทางไลน์ เปิดอ่าน หรือโทรไปทวง ลูกหนี้รับทราบ ถือว่าเป็นการทวงหนี้

ทวงถามแบบไหนไม่นับเป็นการทวงหนี้

ส่วนกรณีที่ไม่ถือว่าเป็นการติดต่อทวงถามหนี้ตามประกาศ ได้แก่

- ผู้ทวงถามหนี้ได้มีการโทรศัพท์ไปยังลูกหนี้หรือบุคคล ซึ่งลูกหนี้ได้ระบุไว้เพื่อการทวงถามหนี้ แต่บุคคลดังกล่าวยังไม่รับสายโทรศัพท์

- ผู้ทวงถามหนี้ได้มีการโทรศัพท์ไปยังลูกหนี้หรือบุคคล ซึ่งลูกหนี้ได้ระบุไว้เพื่อการทวงถามหนี้ และบุคคลดังกล่าวได้รับสายแล้ว แต่กดวางสายโทรศัพท์ไปเสียก่อนได้มีการพูดคุยในสาระสำคัญ

- กรณีการทวงถามหนี้ผ่านแอปพลิเคชันไลน์ ลูกหนี้ไม่เปิดอ่านข้อความ

DDproperty Tip

สรุปง่าย ๆ คือ ส่งไลน์ ไม่เปิดอ่าน โทรไปไม่รับสสาย หรือรับแล้ว แต่สายก่อนจะมีการทวง ถือว่าไม่ได้ทวงหนี้

ฝ่าฝืนโดนมีโทษทั้งจำและปรับ

บุคคลใดที่ฝ่าฝืน หรือไม่ปฏิบัติตาม ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

Guide

เปิดช่องคลินิกแก้หนี้ ช่วยปลดหนี้ได้

อย่างไรก็ตามไม่ว่าจะลูกหนี้หรือเจ้าหนี้ สิ่งสำคัญที่ควรทำความเข้าใจก่อนตกลงกู้ยืมกัน คือ กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการกู้ยืมเงิน เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจตามมา และเพิ่มความมั่นใจในการกู้ยืมนั้น ๆ

1. แชทยืม ยืมเงินผ่านแชท ไม่ว่าช่องทางไหน สามารถใช้แชทฟ้องผู้ยืมได้ แม้ไม่มีสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร

2. สัญญากู้ยืม ยืมเงินตั้งแต่ 2,000 บาท ขึ้นไป ต้องมีหลักฐานกู้เงินเป็นหนังสือและลงลายมือ ถึงฟ้องร้องได้

3. ยืมปากเปล่า ไม่มีแชท ไม่มีหนังสือสัญญา มีแต่บทสนทนา จะฟ้องร้องไม่ได้

2 วิธีทำหลักฐานการกู้ยืมเงิน

1. กู้ยืมเงินเกิน 2,000 บาท กฎหมายกำหนดให้มีสัญญากู้ยืมเงิน และลงลายมือชื่อผู้กู้ยืม หากไม่มีจะฟ้องร้องให้ชดใช้คืนไม่ได้

2. กู้ยืมเงินไม่เกิน 2,000 บาท กฎหมายไม่ได้บังคับให้ทำสัญญากู้ยืมเงิน แม้เป็นการยืมเงินปากเปล่าก็สามารถฟ้องร้องได้

ขอบคุณข้อมูลจากสำนักงานกิจการยุติธรรม

การทวงหนี้ที่เข้าข่ายกฎหมายดังกล่าวจะหมายถึงการทวงหนี้ตามพระราชบัญญัติการทวงถามหนี้ พ.ศ. 2558 เท่านั้น ไม่รวมถึงการทวงหนี้ทั่วไป อ่านข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับพระราชบัณฑิตการทวงถามหนี้ พ.ศ. 2558 เพิ่มเติมได้ที่นี่

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

การค้ำประกันด้วยทรัพย์ตามกฎหมาย

ถ้าหากไม่นับทรัพย์อิงสิทธิซึ่งเป็นสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายเฉพาะที่เพิ่งประกาศใช้ไปไม่นาน โดยหลักแล้วการค้ำประกันด้วยทรัพย์ตามกฎหมายนั้นมี 2 ลักษณะแบ่งตามลักษณะของทรัพย์ คือ

1. สังหาริมทรัพย์หรือทรัพย์ที่เคลื่อนย้ายได้ การค้ำประกันด้วยทรัพย์ทำด้วยการจำนำ คือ การส่งมอบสังหาริมทรัพย์นั้นไว้ให้แก่เจ้าหนี้เพื่อเป็นหลักประกันว่าจะชำระหนี้ หากผิดนัดชำระหนี้ เจ้าหนี้สามารถบังคับเอาหลักประกันที่จำนำนั้นตามวิธีการที่กฎหมายกำหนดไว้ได้

2. อสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพย์ที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ ได้แก่ ที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ รวมทั้งสังหาริมทรัพย์พิเศษ ได้แก่ สัตว์พาหนะที่กฎหมายกำหนดว่าต้องมีทะเบียน และเรือที่มีระวางตั้งแต่ 5 ตันขึ้นไป

ทรัพย์ประเภทนี้กฎหมายกำหนดให้นำไปค้ำประกันด้วยการจำนอง ต้องทำตามแบบที่ราชการกำหนด และไปจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่ เสียค่าธรรมเนียม และจะมีการบันทึกรายการจดทะเบียนจำนองนั้นไว้ที่หลังรายการสารบัญจดทะเบียนเพื่อที่บุคคลทั่วไปมาตรวจดูจะทราบว่ามีการใช้ทรัพย์นั้นเป็นหลักประกัน

เมื่อลูกหนี้ผิดนัด เจ้าหนี้ก็สามารถบังคับเอากับหลักประกันนั้นได้ เรียกว่าการบังคับจำนอง โดยการฟ้องคดีต่อศาลเพื่อบังคับเอาหลักประกันนั้นออกขาย ขายได้เท่าไหร่ เจ้าหนี้จำนองต้องได้รับชำระหนี้จนครบก่อนเจ้าหนี้อื่น เรียกว่ามีบุริมสิทธิเหนือเจ้าหนี้อื่น ๆ สำหรับทรัพย์นั้น

อสังหาริมทรัพย์คืออะไร ต่างจากสังหาริมทรัพย์อย่างไร

บทความ • มีนาคม 2565

การค้ำประกันด้วยโฉนดที่ดินของคุณปู่ผู้เสียหายที่เป็นข่าว

ผู้เสียหายตามข่าวที่เอาโฉนดที่ดินไปค้ำประกันไว้เป็นอีกกรณีหนึ่ง ไม่ใช่การค้ำประกันด้วยทรัพย์ตามกฎหมาย แต่เป็นการนำโฉนดที่ดินไปเป็นหลักประกันต่อตำรวจเพื่อขอให้ปล่อยตัวผู้ต้องหาระหว่างสอบสวน ไม่มีการจดทะเบียนจำนอง

การทำสัญญาประกันตัวในคดีอาญาด้วยอสังหาริมทรัพย์แบบนี้ก็สามารถทำตามกฎหมายได้เช่นกัน ทั้งในชั้นสอบสวน (ตำรวจ) ชั้นอัยการ หรือชั้นศาลก็ตาม โดยหน่วยงานราชการที่รับหลักประกันจะทำสัญญาประกันไว้กับเจ้าของทรัพย์ซึ่งเป็นนายประกัน รับหน้าที่ประกันตัวผู้ต้องหาหรือจำเลย

เจ้าของทรัพย์หรือนายประกันนี้มีหน้าที่จะต้องพาตัวผู้ต้องหาจำเลยไปพบตำรวจ อัยการ หรือศาลตามที่กำหนดไว้ ไม่อย่างนั้นหน่วยงานที่รับหลักประกันก็จะดำเนินการบังคับเอากับหลักประกันตามระเบียบของหน่วยงานนั้น ๆ เช่น นำออกขายทอดตลาด เพื่อนำเงินที่ได้มาชำระค่าปรับจากการผิดสัญญาประกัน ตามวงเงินประกันที่กำหนดไว้ในสัญญาประกันต่อไป

แล้วตำรวจในข่าวเอาโฉนดที่ดินออกไปค้ำประกันแบบไหน

จากเนื้อหาข่าวกล่าวไว้แค่ว่าตำรวจเอาที่ดินไปค้ำประกันหนี้ส่วนตัว ผมจึงเข้าใจว่าเป็นการนำโฉนดที่ดินไปมอบไว้ให้กับเจ้าหนี้ตามสัญญากู้ในลักษณะเดียวกับที่ชาวบ้านนิยมทำกันทั่วไป

การนำโฉนดไปมอบไว้ให้กับเจ้าหนี้เช่นนี้ ต่างออกไปจากการจำนอง หรือการทำสัญญาประกันในคดีอาญาที่กล่าวมาข้างต้นนี้ เนื่องจากไม่มีกฎหมายกำหนดไว้เฉพาะว่าให้ทำได้ เจ้าหนี้ที่ได้รับโฉนดไว้ในลักษณะนี้จึงไม่มีสิทธิพิเศษใด ๆ เหนือที่ดินแปลงนั้นเลย ไม่เป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิ ไม่สามารถบังคับคดีเอาที่ดินแปลงนั้นออกขายทอดตลาดชำระหนี้ตัวเองก่อนได้

ซ้ำร้ายไปกว่านั้น ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6121/2559 ยังวางหลักไว้ว่า กรณีที่ลูกหนี้นำโฉนดที่ดินไปวางเป็นประกันหนี้เงินกู้ต่อเจ้าหนี้ไว้ ไม่เป็นหลักประกันตามกฎหมาย และเจ้าหนี้ก็ไม่มีสิทธิยึดหน่วงโฉนดที่ดินไว้ เนื่องจากไม่มีหนี้ที่เป็นคุณเหนือตัวทรัพย์คือที่ดินนั้น และต้องคืนโฉนดให้ลูกหนี้ด้วย

ลูกหนี้ควรรู้ กฎหมายใหม่ห้ามทวงหนี้เกิน 1 ครั้งต่อวัน

บทความ • มีนาคม 2564

สรุปเลยก็คือ กรณีตามข่าวคุณปู่ผู้เสียหายสามารถฟ้องเรียกให้เจ้าหนี้ของตำรวจคืนโฉนดให้ได้ และสำหรับผู้อ่านทุกท่านที่คิดจะรับหลักประกันเป็นโฉนดก็ขอให้ทำให้ถูกต้องตามแบบที่กฎหมายกำหนดไว้ คือ นำไปจดทะเบียนจำนอง มิเช่นนั้นแล้ว ถึงจะถือโฉนดเอาไว้ ลูกหนี้ก็สามารถฟ้องเรียกเอาคืนได้ทุกเมื่อ

รวมกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ซื้อ-ขาย-เช่า ที่คุณควรรู้

เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

จ้างผู้รับเหมาก่อสร้าง ต้องทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรไหม

สัญญาจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างนั้น เป็นสัญญาชนิดหนึ่งที่ตามกฎหมายเรียกว่าสัญญาจ้างทำของ โดยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 587 บัญญัติไว้แบบนี้ครับ

“มาตรา 587 อันว่าจ้างทำของนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่ง เรียกว่าผู้รับจ้าง ตกลงจะทำการงานสิ่งใดสิ่งหนึ่งจนสำเร็จให้แก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่าผู้ว่าจ้าง และผู้ว่าจ้างตกลงจะให้สินจ้างเพื่อผลสำเร็จแห่งการที่ทำนั้น”

จากตัวบทกฎหมายข้างต้นก็จะเห็นว่า สัญญาจ้างทำของนั้นประกอบไปด้วยคู่สัญญาสองฝ่าย ฝ่ายแรกเรียกว่าผู้ว่าจ้าง ซึ่งจ่ายเงินให้อีกฝ่ายเรียกว่าผู้รับจ้าง เพื่อให้ทำงานสิ่งหนึ่งให้สำเร็จ และจะสังเกตได้ว่ากฎหมายไม่ได้กำหนดว่าต้องทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร ซึ่งก็หมายความว่า ว่าจ้างกันปากเปล่า ไลน์คุยกันก็ถือเป็นสัญญา ฟ้องร้องบังคับกันได้ตามกฎหมาย

ที่เว้นว่างและระยะร่นบ้าน อาคาร กฎหมายที่ต้องรู้

ปัญหาที่มักเกิดขึ้นจากการจ้างผู้รับเหมาก่อสร้าง

ในงานรับเหมาก่อสร้างขนาดเล็กอย่างที่ผู้บริโภคใช้บริการกันในชีวิตประจำวัน ปัญหาแรกที่มักเกิดขึ้นคือ ความไม่ชัดเจนของเนื้อหาสัญญา เนื่องจากตกลงกันด้วยปากเปล่า หรือมีเอกสารเพียงง่าย ๆ ย่อ ๆ พอเวลานานไปสิ่งที่เคยตกลงกันไว้ด้วยปากเปล่าก็ลืมเลือนกันไป หรือไม่เช่นนั้นก็ถูกผู้รับเหมาบิดพลิ้วไม่รับว่าเคยตกลงกันแบบนั้น

ทางแก้ที่ตรงไปตรงมาที่สุดคือ การทำสัญญากันเป็นลายลักษณ์อักษร บางกรณีอาจไม่ต้องถึงขนาดว่าจ้างทนายความร่างสัญญาก็ได้ แต่ต้องมีรายละเอียดที่สำคัญ ๆ ในลักษณะเป็น term sheet รายละเอียดที่สำคัญที่ควรจะมีก็เช่น

- เนื้อหาของงาน ครอบคลุมสิ่งใดบ้าง สิ่งใดบ้างที่ไม่ครอบคลุม ระบุให้ชัดเจน

- แบบก่อสร้าง ถ้าเป็นงานที่จำเป็นต้องมีแบบก็ต้องมีแบบก่อสร้างให้ชัดเจน แต่ถ้าไม่ต้องมีแบบอาจจะมีแค่แผนผัง หรือมีแค่รูปร่างคร่าว ๆ ของงานที่จะทำก็ได้

- ระยะเวลาที่ต้องปฏิบัติงานให้แล้วเสร็จ

- เงินชำระล่วงหน้า (Advance) ปกติงานก่อสร้างจะต้องมีการชำระเงินล่วงหน้าบางส่วนให้กับผู้รับเหมาก่อสร้าง เพื่อให้ผู้รับเหมาก่อสร้างมีสภาพคล่องไปซื้อวัสดุ ว่าจ้างแรงงาน เพื่อเริ่มต้นทำงาน

- หลักประกันการทำงาน ในกรณีโครงการเล็ก ๆ อาจไม่มีหลักประกัน แต่ถ้าเป็นโครงการที่มีมูลค่ามากสักหน่อยก็ควรจะมีการเรียกหลักประกันการทำงาน เพื่อเป็นประกันว่าผู้รับเหมาจะไม่ทิ้งงาน หรือหากทำงานเสียหายก็นำมาหักชดใช้ หลักประกันก็อาจเป็นหนังสือค้ำประกันของธนาคาร หรือเช็คลงวันที่ล่วงหน้า หรือหลักประกันแบบอื่น ๆ ที่คู่สัญญาตกลงกัน

- การเบิกจ่ายเงินค่าจ้าง ซึ่งควรเป็นไปตามความคืบหน้าของงาน

- ต่อเนื่องจากการเบิกจ่ายเงินค่าจ้าง คือความคืบหน้าของงานแต่ละงวด งานส่วนใดต้องแล้วเสร็จในเวลาใด ซึ่งจะส่งผลต่อการเบิกเงินค่าจ้างตามความคืบหน้าของงาน

- รายละเอียดของวัสดุอุปกรณ์ หากมีลักษณะหรือความต้องการพิเศษต้องระบุให้ชัดเจน

- กรณีงานเพิ่มงานลดจะคิดราคากันอย่างไร โดยปกติก็ให้คิดราคากันตามหน่วย ในกรณีแบบนี้ก็ต้องมี BOQ หรือ Bill Of Quantity ซึ่งจะระบุราคาต่อหน่วยของวัสดุทุกอย่างที่ใช้ในงานก่อสร้าง ถ้าหากมีงานเพิ่มลดก็ให้คิดจาก BOQ นี้ แต่ในงานก่อสร้างขนาดเล็กก็อาจไม่ต้องมีส่วนนี้ก็ได้

- เงินประกันผลงาน (ซึ่งจะอธิบายรายละเอียดต่อไปข้างล่าง)

- การตรวจรับงานแต่ละงวด การส่งมอบงานทั้งหมด จะต้องมีหลักฐานอะไรบ้าง เมื่อแล้วเสร็จตรวจกันอย่างไรในแต่ละงวด งานที่ส่งมอบต้องมีการส่งมอบแบบแปลน หรือส่งมอบคู่มือ หรือเอกสารรับประกันกันด้วยหรือไม่ เช่น ระบบป้องกันอัคคีภัย ระบบเครื่องปรับอากาศ งานพวกนี้ต้องมีคู่มือและเอกสารรับประกัน

- กำหนดระยะเวลารับประกันผลงาน หรือรับประกันความชำรุดบกพร่อง เช่น หนึ่งปีนับจากวันที่งานแล้วเสร็จ ถ้ามีความชำรุดบกพร่องของงาน ผู้รับเหมาต้องรับผิดซ่อมแซม มิเช่นนั้นผู้ว่าจ้างสามารถนำเงินประกันผลงานมาหักออกเป็นค่าซ่อมได้

ตัวอย่างสัญญาจ้างเหมาก่อสร้างดาวน์โหลดได้ที่นี่

ตัวอย่างหนังสือสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง via: สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน

ป้องกันผู้รับเหมาทิ้งงานได้อย่างไร และดำเนินคดีอาญาได้ไหม

ปัญหาผู้รับเหมาทิ้งงานนี่เป็นปัญหาใหญ่ของผู้บริโภคเลยทีเดียว และก็ไม่มีมาตรการที่สามารถแก้ไขได้อย่างเบ็ดเสร็จเด็ดขาด โดยทั่วไปแล้วการป้องกันผู้รับเหมาทิ้งงานจึงทำได้แค่

- เลือกผู้รับเหมาที่ไว้วางใจได้ ไม่มีประวัติทิ้งงาน

- อย่าเลือกผู้รับเหมาที่ราคาต่ำสุดเพียงอย่างเดียว หลาย ๆ กรณี การทิ้งงานเกิดจากที่ผู้รับเหมารับงานมาในราคาต่ำเกินจริงจนไม่สามารถทำได้ เมื่อเบิกเงินล่วงหน้าไปจำนวนหนึ่ง ทำงานไปนิดหน่อยก็ทิ้งงาน เพราะเห็นว่าขาดทุนแน่ ๆ ดังนั้น จึงควรเลือกผู้รับเหมาที่เสนอราคาเหมาะสม เป็นไปได้ และมีความน่าเชื่อถือ

- อย่าจ่ายเงินล่วงหน้าหรือ Advance เยอะมาก โดยทั่วไปก็ควรอยู่ราวๆ ร้อยละ ๑๐ ของมูลค่างาน

- กำหนดงวดการเบิกจ่ายค่าจ้างอย่างเหมาะสม ให้เนื้อหาของานที่ทำในแต่ละงวดเหมาะสมกับค่าจ้างที่ชำระด้วย โดยต้องคำนึงถึงเงินล่วงหน้าหรือ Advance ที่ชำระไปแล้วด้วย

- เรียกหลักประกันการทำงาน ถ้าทำได้ แต่ในกรณีโครงการเล็ก ๆ เรื่องนี้ก็เป็นไปไม่ได้

- คอยตรวจตราความคืบหน้าของงานเสมอ เพื่อที่เมื่อเกิดปัญหาขึ้นจะได้รับทราบและไหวตัวทันแต่เนิ่น ๆ ไม่ชำระเงินไปจนเกินความคืบหน้าของงาน จนผู้รับเหมาทิ้งงานไป

ปัญหาอย่างหนึ่งที่ผู้บริโภคสงสัยคือ ผู้รับเหมาทิ้งงานเราสามารถดำเนินคดีอาญาได้หรือไม่ คำตอบของผู้เขียนคือ โดยทั่ว ๆ ไปแล้ว 90% ไม่เป็นคดีอาญา เป็นแค่เพียงการผิดสัญญาทางแพ่ง ถ้าหากจะถึงขนาดมีมูลเป็นความผิดอาญา ผู้รับเหมานั้นจะต้องมีเจตนาไม่ทำงานมาตั้งแต่ต้น เพียงแต่ใช้อุบายหลอกลวงลูกค้าให้ชำระเงินให้โดยหลอกให้เชื่อว่าจะทำงานให้ แต่ถ้าทำงานไปแล้วทิ้งเพราะขาดทุน แบบนี้ไม่ใช่คดีอาญา

เงินประกันผลงานคืออะไร ช่วยคุ้มครองเจ้าของงานได้อย่างไรบ้าง

ในสัญญาก่อสร้างมักจะกล่าวถึงสิ่งหนึ่งคือ เงินประกันผลงาน หรือ Retention ซึ่งเป็นเงินที่เจ้าของงานหักออกจากค่าจ้างที่จะต้องจ่ายแต่ละงวด และจะคืนให้เมื่อครบเวลาที่กำหนด ซึ่งเรียกว่ากำหนดระยะเวลารับประกันผลงาน โดยในระหว่างเวลานี้ถ้ามีความชำรุดบกพร่องในงาน เจ้าของงานก็จะเรียกให้ผู้รับเหมามาซ่อมแซมให้ ถ้าไม่ซ่อม เจ้าของงานก็จะเรียกผู้รับเหมาอื่นมาซ่อมแล้วหักค่าจ้างออกจากเงินประกันผลงานนี้ได้

โดยทั่วไปเงินประกันผลงานนี้ก็จะอยู่ประมาณ 5% หรือ 10% ของเงินค่าจ้างแต่ละงวด เช่น งวดนี้ถึงกำหนดชำระ 100,000 บาท ก็จะหักเงินประกันผลงานออก 10,000 บาท เหลือจ่ายจริงแค่ 90,0000 บาท หักไปทุกงวดแบบนี้จนงานเสร็จ แล้วก็จะคืนเมื่อครบกำหนดระยะเวลารับประกันผลงาน ซึ่งโดยปกติทั่วไปก็จะมีระยะเวลา 1 ปีนับแต่วันที่ส่งมอบงาน

เงินประกันผลงานนี้เป็นตัวช่วยอย่างหนึ่งให้เจ้าของงานมีหลักประกันว่าถ้าผู้รับเหมาทำงานไม่เรียบร้อยจะต้องกลับมาซ่อมแซมให้ ผู้เขียนจึงแนะนำว่า ถ้าเป็นไปได้ก็ให้กำหนดไว้ประมาณ 10% แต่ก็ไม่ควรเกินกว่านี้ เพราะถ้ามากเกินไปผู้รับเหมาอยู่ไม่ได้ก็จะทำให้เกิดการทิ้งงานได้อีก

แต่ทั้งนี้ กำหนดระยะเวลารับประกันผลงานนี้ไม่เกี่ยวกับเรื่องโครงสร้าง ถ้าเป็นความชำรุดบกพร่องในโครงสร้างของสิ่งปลูกสร้างกับพื้นดิน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 600 กำหนดไว้ 5 ปีนับแต่วันส่งมอบ

สรุปแล้วการว่าจ้างผู้รับเหมาไม่มีสูตรสำเร็จในการป้องกันความเสียหาย แต่ต้องใช้ความรอบคอบในการทำสัญญา เลือกหาผู้รับเหมาที่ไว้ใจได้ และคิดถึงใจเขาใจเรา ไม่ว่าจ้างในราคาต่ำเกินจนผู้รับเหมาอยู่ไม่ได้ และคอยตรวจตราความคืบหน้าของงานอยู่เสมอ

รวมกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ซื้อ-ขาย-เช่า ที่คุณควรรู้

เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

กฎหมายภาษี e-Payment หรือภาษีแม่ค้าออนไลน์คืออะไร

กฎหมายภาษี e-Payment (ภาษีอีเพย์เมนต์) หรือพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลรัษฎากร (ฉบับที่ 48) พ.ศ.2562 ได้มีการประกาศราชกิจจานุเบกษาให้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 21 มีนาคม 2562 เป็นต้นไป

ด้วยเหตุนี้ทำให้หลาย ๆ คนหันมาสนใจมากขึ้นโดยฉพาะคนที่ขายของออนไลน์หรือแม้กระทั่งคนที่ทำธุรกรรมการเงินเป็นประจำ ซึ่งก็มีโอกาสที่จะถูกรายงานข้อมูลให้กรมสรรพากร เรามาดูกันว่าพรบ.นี้มีรายละเอียดอย่างไร และส่งผลกระทบอะไรบ้าง

หน่วยงานหรือสถาบันการเงินใด (ที่เราใช้บริการ) มีหน้าที่ต้องส่งข้อมูลบ้าง?

หน่วยงานที่ว่า ได้แก่ ธนาคารพาณิชย์ ธนาคารภาครัฐ รวมไปถึงผู้ให้บริการด้านการเงินอื่น ๆ เช่น e-Wallet เป็นต้น หน่วยงานเหล่านี้มีหน้าที่ต้องรายงานธุรกรรมที่เข้าเงื่อนไขให้กรมสรรพากรทราบ โดยธุรกรรมที่ว่าคือรายการ “ฝากหรือรับโอน” ที่ในแต่ละปีเข้าเงื่อนไขว่า

- ฝากหรือรับโอนตั้งแต่ 3,000 ครั้งขึ้นไป หรือ

- ฝากหรือรับโอนตั้งแต่ 400 ครั้งขึ้นไป โดยมียอดรวมทั้งปี 2 ล้านบาทขึ้นไป

โดยธุรกรรมที่ว่าไม่ใช่แค่เพียงการ ฝาก-รับโอนเงิน เท่านั้น แต่ยังรวมไปถึงการรับเงินปันผลหรือดอกเบี้ยอีกด้วย ดังนั้น ยอดเงินที่หน่วยงานต่าง ๆ ส่งไปนั้นเป็นเพียงเพื่อให้กรมสรรพากรตรวจสอบข้อมูลเท่านั้น ไม่ใช่ว่าการฝากหรือรับโอน ทุกรายการจะถือว่าเป็นรายได้ของผู้ที่มีชื่อเป็นเจ้าของบัญชีนั้นเสมอไป

เจ้าของบัญชี ได้รับผลกระทบอย่างไร?

หลาย ๆ คนมองว่า กฎหมายฉบับนี้ส่งผลให้ผู้มีรายได้ที่รับเงินผ่านธุรกรรมการโอนเงินต้องเสียภาษีมากขึ้น แต่ในความเป็นจริงแล้วกฎหมายฉบับนี้เป็นเพียงการจัดส่งข้อมูลให้กรมสรรพากรเท่านั้น

หากเดิมทีผู้มีรายได้มีการยื่นภาษีได้ถูกต้องอยู่แล้วกฎหมายฉบับนี้ก็แทบจะไม่ส่งผลกระทบใด ๆ เลย แต่หากเดิมเป็นผู้ที่หลีกเลี่ยงการจ่ายภาษี ทั้ง ๆ ที่รู้ตัวอยู่แล้วว่าควรยื่นภาษีแต่ไม่ยื่น กฎหมายฉบับนี้ก็เป็นเพียงเครื่องมือหนึ่งที่ช่วยให้กรมสรรพากรตรวจสอบข้อมูลได้ง่ายขึ้น ซึ่งแม้ไม่มีกฎหมายฉบับนี้กรมสรรพากรก็อาจมีเครื่องมืออื่นในการตรวจสอบข้อมูลได้เช่นกัน

ดังนั้น คนที่มีรายได้จากการขายของออนไลน์หรือรับจ้างทั่วไป ทั้งที่ทำอาชีพหลักหรืออาชีพเสริมนอกเหนือจากงานประจำ การศึกษาหาความรู้เรื่องภาษีและเริ่มต้นยื่นภาษีให้ถูกต้องเป็นสิ่งที่ควรรีบดำเนินการ ไม่ว่าบัญชีธนาคารของตนเองจะมีธุรกรรมที่เข้าเงื่อนไขต้องถูกส่งข้อมูลให้กรมสรรพากรหรือไม่ก็ตาม เพราะแม้วันนี้อาจไม่เข้าเงื่อนไข แต่เมื่ออาชีพหรือธุรกิจที่ทำอยู่ได้เติบโตขึ้น สักวันหนึ่งก็ต้องถึงวันที่ข้อมูลนั้นต้องถูกส่งให้กรมสรรพากรอยู่ดี

รายการลดหย่อนภาษี 2563 ขั้นพื้นฐานที่ต้องรู้

เตรียมตัวอย่างไร?

เมื่อรู้ตัวแล้วว่าต้องยื่นภาษี สิ่งที่ต้องเตรียมพร้อมสำหรับการยื่นภาษี ได้แก่

1. ต้องรู้ว่ายื่นภาษีตอนไหน

คนทั่วไปโดยเฉพาะมนุษย์เงินเดือนมักคุ้นเคยกับการยื่นภาษีสิ้นปีในช่วงเดือนมกราคม-มีนาคม ด้วยแบบ ภ.ง.ด.91 อยู่แล้ว แต่เมื่อมีรายได้อื่น ๆ เพิ่มมา เช่น รายได้จากการขายของออนไลน์ ซึ่งถือเป็นรายได้ 40(8) จะมีการยื่นภาษีที่เกี่ยวข้องปีละ 2 ครั้งด้วยได้แก่

(1) ยื่นภาษีสิ้นปีด้วยแบบ ภ.ง.ด.90 ในช่วงเดือนมกราคม-มีนาคม ถัดจากปีที่มีรายได้ แทนการยื่นแบบ ภ.ง.ด.91 แบบเดิม โดยการยื่นสิ้นปีนี้ต้องนำรายได้ทั้งหมดที่ได้รับตลอดปี ไม่ว่าจะเป็นเงินเดือน โบนัส และรายได้จากการขายของออนไลน์ ไปยื่นพร้อมกัน และ

(2) ยื่นภาษีกลางปีด้วยแบบ ภ.ง.ด.94 ในช่วงเดือนกรกฎาคม-กันยายนในปีเดียวกับที่มีรายได้ โดยเป็นการนำรายได้ที่เกิดขึ้นเฉพาะในช่วงครึ่งปีแรกไปยื่นภาษีก่อน (สิ้นปีต้องยื่นรวมกับรายได้ทั้งปีอีกครั้งด้วยแบบ ภ.ง.ด.90) แต่จะยื่นเฉพาะรายได้ 40(5) – 40(8) เช่น รายได้จากการขายของออนไลน์ ฯลฯ โดยไม่ต้องนำรายได้ 40(1) – 40(4) เช่น เงินเดือนหรือโบนัสที่ถือเป็นรายได้ 40(1) มายื่นภาษีกลางปี

2. ต้องเก็บเอกสารการค้าและธุรกรรมการเงินที่เกี่ยวข้อง

การนำรายได้จากการขายของออนไลน์ไปยื่นภาษีสามารถเลือก

(1) หักค่าใช้จ่ายแบบเหมา 60% ได้โดยไม่ต้องแสดงหลักฐานค่าใช้จ่ายใด ๆ หรือ

(2) หักค่าใช้จ่ายแบบตามจริง

โดยต้องแสดงหลักฐานเอกสารค่าใช้จ่ายที่เป็นค่าใช้จ่ายหรือต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับการขายของออนไลน์นั้น ๆ ดังนั้น หากค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริงสูงกว่า 60% ของรายได้ และมีหลักฐานประกอบ ก็สามารถรวบรวมเอกสารดังกล่าวเพื่อใช้สิทธิหักค่าใช้จ่ายแบบตามจริงตอนยื่นภาษีได้

หากใครมีรายได้สูงจนเริ่มมีภาระเอกสารตามมา การใช้บริการสำนักงานบัญชีหรือจ้างคนทำบัญชี ที่อาจมีค่าใช้จ่ายบ้างก็อาจเป็นตัวช่วยที่ดีหากบริการนั้นคุ้มค่ากับเงินที่ต้องจ่ายเพิ่ม

การเลือกหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาหรือตามจริงที่ว่า นอกจากใช้กับรายได้จากการขายของออนไลน์แล้ว ยังใช้ได้กับรายได้อื่นที่เป็น 40(5) – 40(8) ด้วย

3. ต้องทำบัญชีรายรับ-รายจ่ายให้ชัดเจน

รายได้หรือค่าใช้จ่ายบางอย่าง ไม่ได้เอกสารในทันที บางรายการอาจต้องรอสิ้นปีถึงได้เอกสารรวมทีเดียว หรือบางรายการก็ไม่มีเอกสารให้

ดังนั้น นอกจากต้องรวบรวมเอกสารที่เกี่ยวข้องแล้ว ยังต้องจดบันทึกรายรับ-รายจ่าย ที่เกิดขึ้นจริงทุกครั้ง เพื่ออย่างน้อยจะได้ทราบสถานะการเงินที่แท้จริงของตนเอง รวมไปถึงการนำรายได้ไปยื่นภาษีนั้นไม่ใช่การยื่นเฉพาะรายได้ที่มีหลักฐานเท่านั้น แต่ต้องนำรายได้ทั้งหมดที่ได้รับ ไม่ว่าจะมีหลักฐานหรือไม่ก็ตามไปยื่นภาษีกลางปีและสิ้นปีด้วย

การจดรายรับ-รายจ่าย อาจเลือกจดเฉพาะรายการที่เป็นเงินสดก็ได้ ส่วนรายการที่เป็นการทำธุรกิจอาจใช้วิธีการเรียกดูรายการเดินบัญชีธนาคารย้อนหลังแล้วจึงค่อยบันทึกว่า แต่ละยอดเงินในแต่ละวันและเวลานั้น เป็นยอดรายรับ-รายจ่าย อะไรบ้าง และเพื่อให้การทำบัญชีรายรับ-รายจ่าย เป็นเรื่องที่ง่ายยิ่งขึ้น ควรแยกบัญชีธนาคารเพื่อใช้ส่วนตัวและเพื่อทำธุรกิจออนไลน์ออกจากกัน

กฎหมายภาษี e-Payment (ภาษีอีเพย์เมนต์) หรือการเก็บภาษีแม่ค้าออนไลน์ นั้นไม่ใช่เรื่องน่าตกใจหรือยุ่งยากอีกต่อไป ถ้าเรามีการทำบัญชีรับจ่ายเป็นปกติอยู่แล้ว แต่ในส่วนของคนที่ทำการค้าออนไลน์เป็นอาชีพเสริม อาจจะต้องกลับมาศึกษาเงื่อนไขของภาษีและการยื่นภาษีที่ต้องทำเพิ่มขึ้นจากเดิมเพื่อการยื่นภาษีให้ถูกต้อง เพื่อให้การจัดการรายรับ-รายจ่าย รวมไปถึงต้นทุนต่าง ๆ อย่างต้นทุนภาษีมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย ปณิดา ถีนานนท์ K-Expert ฝ่ายพัฒนาการให้คำปรึกษาลูกค้า ธนาคารกสิกรไทย หากมีข้อสงสัยหรือต้องการปรึกษาวางแผนเพิ่มเติม สามารถปรึกษากับ K-Expert ธนาคารกสิกรไทย ได้ที่ K-Expert@kasikornbank.com  

ในช่วงที่การลงทุนมีความผันผวนสูง นักลงทุนหลายคนอยากได้ผลตอบแทนสม่ำเสมอ จึงหันมาลงทุนกลุ่มกองทุนอสังหาริมทรัพย์กันมากขึ้น เช่น กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund), กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) และกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Fund) เพื่อให้ได้รับผลตอบแทนในรูปแบบ “เงินปันผล”

และช่วงเดือนมกราคมถึงมีนาคมของทุกปีเป็นช่วงยื่นภาษีประจำปี มีหลายท่านที่ได้รับเงินปันผลจากกองทุนเหล่านี้ถามกันมาเยอะว่า จะยื่นเงินได้จากเงินปันผลกองทุนทั้ง 3 ประเภท อย่างไร โดย K-Expert มีคำแนะนำดังนี้

1. ตรวจสอบประเภทเงินได้

ก่อนจะยื่นภาษีต้องดูว่าเงินปันผลเป็นเงินได้ประเภทใดจากหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย โดยข้อมูลจากกรมสรรพากร แบ่งลักษณะของกองทุนอสังหาริมทรัพย์เป็น 3 ประเภท ดังนี้

อย่างไรก็ตาม เงินปันผลจากกองทุนอสังหาฯ ทั้ง 3 ประเภท มีโอกาสเป็นเงินได้พึงประเมิน 2 แบบ คือ ตาม ม.40(4) (ข) เงินปันผลจากกองทุนรวมฯ หรือ ม.40(8) เงินส่วนแบ่งกำไรจากกองทุนรวมฯ ตาม พ.ร.บ.ฯ จึงแนะนำให้นักลงทุนตรวจสอบในหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่ายอีกครั้ง

2. รู้จักความหมายของคำว่า Final Tax

เงินปันผลจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ และกอง REIT เป็นเงินได้แบบ Final Tax ที่เลือกได้ว่า

1) จะนำเงินปันผลมารวมเป็นเงินได้ในแบบ ภ.ง.ด. หรือ

2) ไม่ต้องยื่นในแบบ ภ.ง.ด. ปล่อยให้หักภาษี ณ ที่จ่าย 10% ดังนั้น เราควรเลือกนำมายื่นเป็นเงินได้ในแบบ ภ.ง.ด.เมื่อมีเงินได้สุทธิไม่เกิน 300,000 บาท หรือ อัตราภาษีสุดท้ายน้อยกว่าหรือเท่ากับ 5% สำหรับเงินปันผลกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Fund) ได้รับยกเว้นภาษีเงินปันผลเป็นเวลา 10 ปี จึงถือเป็นเงินได้ที่ได้รับยกเว้น ไม่ต้องเสียภาษี

3. นำเงินได้ประเภทเดียวกันทุกรายการมายื่น

เงินปันผลจากกลุ่มกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ถ้าเลือกนำมายื่น ต้องนำเงินปันผลที่ได้รับจากทุกกองทุนมายื่น โดยให้ยึดตามประเภทเงินได้ เช่น ถ้าเลือกนำเงินได้จากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ตาม ม. 40(8) มา ต้องนำเงินปันผลของทุกกองทุนรวมตาม ม. 40(8) (ยกเว้นเงินปันผลจากกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน ซึ่งได้รับยกเว้นภาษี) มายื่นเป็นเงินได้ในแบบ ภ.ง.ด.

อย่างไรก็ตาม จุดตัดสินใจว่าจะนำเงินปันผลจากกองทุนรวม กับเงินปันผลจากหุ้นสามัญ มารวมยื่นจะแตกต่างกัน โดยเงินปันผลจากกองทุนรวม จะใช้การเปรียบเทียบระหว่าง อัตราภาษีสุดท้ายของเงินได้สุทธิ VS อัตราภาษีหัก ณ ที่จ่าย ยกตัวอย่างเช่น นายแสงสว่าง มีเงินได้สุทธิ (ไม่รวมเงินปันผลจากกองทุนรวม) 200,000 บาท ส่วนเงินปันผลจากกองทุนรวม จำนวน 10,000 บาท (ก่อนหักภาษี ณ ที่จ่าย)

ดังนั้น เงินได้สุทธิมีอัตราภาษีสุดท้ายอยู่ที่ 5% ซึ่งเมื่อนำเงินปันผลจากกองทุนรวมมารวมเป็นเงินได้ จะทำให้เสียภาษีเพิ่ม 500 บาท (มาจาก 10,000*5%) ในขณะที่เงินปันผลจากกองทุนฯ หักภาษี ณ ที่จ่ายไว้แล้ว 10% เท่ากับ 1,000 บาท (10,000*10%) กรณีนี้จะได้รับเงินคืน จำนวน 500 บาท (เสียภาษีเพิ่ม 500 บาท แต่หัก ณ ที่จ่ายไว้แล้ว 1,000 บาท)

ดังนั้น จุดตัดสินใจของการนำเงินปันผลจากกองทุนรวมมารวมเป็นเงินได้หรือไม่ คือ

- อัตราภาษีสุดท้ายของเงินได้สุทธิ < อัตราภาษีหัก ณ ที่จ่าย ควรเลือกนำเงินปันผลมารวมเป็นเงินได้

- อัตราภาษีสุดท้ายของเงินได้สุทธิ ≥ อัตราภาษีหัก ณ ที่จ่าย ควรปล่อยให้หักภาษี ณ ที่จ่ายแล้วจบไป

สำหรับจุดตัดสินใจว่าจะนำเงินปันผลจากหุ้นสามัญ มารวมยื่นเป็นเงินได้หรือไม่ สามารถใช้การเปรียบเทียบระหว่าง อัตราภาษี (บุคคลธรรมดา) สุดท้ายของเงินได้สุทธิ VS อัตราภาษีเงินได้นิติบุคคลที่จ่ายเงินปันผลจากกำไร โดยสามารถพิจารณาจากตารางด้านล่าง

ตารางนี้ แสดงเปอร์เซ็นต์ของเงินที่ได้รับคืน (+) และเงินที่ต้องจ่ายเพิ่ม (-) สำหรับการนำเงินปันผลทุกๆ 100 บาท มารวมเป็นเงินได้ในแบบ ภ.ง.ด.

ดังนั้น จุดตัดสินใจของการนำเงินปันผลจากหุ้นสามัญมารวมเป็นเงินได้หรือไม่ คือ

- อัตราภาษีสุดท้ายของเงินได้สุทธิ < อัตราภาษีนิติบุคคล ควรเลือกนำเงินปันผลมารวมเป็นเงินได้

- อัตราภาษีสุดท้ายของเงินได้สุทธิ ≥ อัตราภาษีนิติบุคคล ควรปล่อยให้หักภาษี ณ ที่จ่ายแล้วจบไป

กรณีที่อาจสับสนได้ คือ มีทั้งเงินปันผลหุ้นสามัญ และเงินปันผลกองทุนรวม ที่เป็นเงินได้ ม. 40(4)(ข) เหมือนกัน ต้องนำมายื่นเป็นเงินได้ทั้งหมดด้วย ดังนั้น สำหรับเงินได้ประเภท 40 (4)(ข) จะมาจากเงินปันผลจากหุ้นสามัญ และ/หรือ เงินปันผลกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ก็ได้

ต้องระวังว่า เอกสารจากศูนย์รับฝากหลักทรัพย์ (TSD) อาจดูเหมือนกัน แต่จะถือว่าเป็นเงินได้ประเภทเดียวกันเสมอนั้นอาจไม่ถูกต้อง ต้องตรวจสอบประเภทเงินได้ตามข้อ 1 ก่อน และหากจะนำเงินได้ตาม ม.40(4)(ข) มารวมเป็นเงินได้เพื่อคำนวณภาษี ต้องลองคำนวณดูว่าเราได้ประโยชน์หรือไม่ ถ้าไม่ได้ประโยชน์ก็แค่ไม่นำมารวมยื่นแบบ ภ.ง.ด. โดยปล่อยให้หักภาษี ณ ที่จ่ายแล้วจบไปเลย

ในช่วงยื่นภาษีปีนี้ การนำเงินปันผลจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ มารวมเป็นเงินได้หรือไม่นั้น เรามีสิทธิเลือกได้ โดยจะเลือกวิธีการที่เป็นประโยชน์ต่อเรา ตามสรุปตารางรายละเอียด ดังนี้

สรุปแล้ว ผู้ที่มีเงินได้น้อย ๆ (เงินได้สุทธิไม่เกิน 300,000 บาท หรืออัตราภาษีสุดท้ายไม่เกิน 5%) ควรเลือกนำมารวมเป็นเงินได้ในแบบ ภ.ง.ด. เพื่อจะได้ประโยชน์ทางด้านภาษี ส่วนผู้ที่มีเงินได้สุทธิ 300,000 บาทขึ้นไป สามารถพิจารณาตามแต่ละกรณีดังตารางข้างต้น

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย สุนิติ ถนัดวณิชย์ CFP®  K-Expert ฝ่ายวางแผนและให้คำปรึกษาลูกค้าบุคคล ธนาคารกสิกรไทย หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถปรึกษากับ K-Expert ธนาคารกสิกรไทย ได้ที่ 
K-Expert@kasikornbank.com 

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

1. การละเมิดสิทธิแดนแห่งกรรมสิทธิ์

ปัญหาหลัก ๆ ที่พบเจอได้บ่อยครั้งสำหรับโครงการบ้านจัดสรรกับเพื่อนบ้านก็คือสิ่งปลูกสร้างที่ยื่นเข้ามาบนที่ดินของเรา ส่วนใหญ่ที่พบบ่อย ๆ จะเป็นเรื่องของต้นไม้ หลังคา กันสาด รั้วหรือสิ่งปลูกสร้างยื่นหรือขุดหรือฝังรากเกินมาในที่ดินของเรา

ในทางกฎหมายถือว่าเป็นการรุกล้ำ “แดนแห่งกรรมสิทธิ์” ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์แดนแห่งกรรมสิทธิ์ในมาตรา 1335 โดยเพื่อนบ้านที่กระทำการรุกล้ำแดนแห่งกรรมสิทธิ์ของเราจะถือเป็นการละเมิดสิทธิของผู้อื่น และบ้านผู้เดือดร้อนสามารถดำเนินคดีฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายได้

ปัญหาจากต้นไม้ข้างบ้านรุกล้ำจัดการอย่างไร

2. เพื่อนบ้าน เสียงดัง กฎหมายช่วยได้

การร้องเรียนเหตุรำคาญเป็นอีกหนึ่งข้อด้านกฎหมายที่ไว้ใช้ปกป้องเพื่อนบ้านจอมแสบที่สร้างความรำคาญให้แก่เรา โดยพระราชบัญญัติการสาธารณสุข พ.ศ.2535 ตามบทบัญญัติมาตราที่ 25 กำหนดว่าในกรณีที่มีเหตุอันอาจก่อให้เกิดความเดือดร้อน แก่ผู้อยู่อาศัยบริเวณใกล้เคียง หรือผู้ต้องประสบกับเหตุนั้น ดังต่อไปนี้ ให้ถือว่า เป็นเหตุรำคาญ

เช่น แหล่งน้ำ ทางระบายน้ำ ที่อาบน้ำ ส้วม หรือที่ใส่มูล หรือเถ้า การเลี้ยงสัตว์ในที่ หรือวิธีใด หรือมีจำนวนเกินสมควร การกระทำใดๆ อันเป็นเหตุให้เกิดกลิ่น แสง รังสี เสียง ความร้อน สิ่งมีพิษ ความสั่นสะเทือน ฝุ่นละออง เขม่า เถ้า ฯลฯ

โดยมีความผิดตามพระราชบัญญัติการสาธารณสุข พ.ศ. 2535 ตามบทบัญญัติมาตรา 25 ดังนั้นหากรู้สึกว่าเพื่อนบ้าน เสียงดัง หรือมีการกระทำดังกล่าวที่ส่งผลมาถึงบ้านของเราก็สามารถแจ้งความต่อเจ้าพนักงานและดำเนินคดีตามกฎหมายได้

3. จอดรถขวาง มีความผิดลหุโทษ

กฎหมายอาญาหมวดลหุโทษถือเป็นอีกหนึ่งข้อในแง่ของกฎหมายที่ไว้ใช้เล่นงานเพื่อนบ้านจอดแสบที่ชอบจอดรถขวางประตูบ้าน ซึ่งถือว่าเป็นที่สาธารณะสถาน และเป็นการกระทำให้ผู้อื่นเดือดร้อนรำคาญ เพราะไม่สามารถนำรถเข้าหรือออกจากบ้านได้

การกระทำเช่นนี้ถือว่าเพื่อนบ้านนั้นรู้อยู่แก่ใจอยู่แล้วว่าจะทำให้บ้านของเราเดือดร้อนแต่ก็ยังทำ ถึงแม้จะไม่ได้เกิดความเสียหายกับตัวบ้านหรือผู้อยู่อาศัยโดยตรงก็ตามแต่ก็ถือเป็นคดีอาญาที่เจ้าพนักงานจะปัดคำร้องไม่รับความก็ไม่ได้

ดังนั้น หากเจอเพื่อนบ้านตัวแสบหัวหมออ้างว่าจอดบนถนนสาธารณะไม่ใช่ถนนหน้าบ้านเรา หรือ สร้างความเดือดร้อนให้กับเราในแง่ของการจอดรถขวางทางเข้าออกก็สามารถไปแจ้งความกับเจ้าพนักงานท้องถิ่นเพื่อดำเนินคดีได้เลย

จอดรถขวางหน้าบ้าน ปัญหากวนใจที่ใช้กฎหมายแก้ได้

การที่เราศึกษากฎหมายไว้ถือเป็นเรื่องที่ดีและควรกระทำอย่างมากเพราะส่วนใหญ่ปัญหาต่าง ๆ ที่เกิดจากกับเพื่อนบ้านตัวป่วนเหล่านี้มักจะเคลียร์กันด้วยการพูดคุยและยืดยาวเป็นปัญหาคาราคาซัง แล้วมักจะเจอเพื่อนบ้านหัวหมอใส่ประจำพลิกคดีจากหน้ามือเป็นหลังมือ ดังนั้นการยกข้อกฎหมายมาใช้จัดการจะเป็นการช่วยปรับเปลี่ยนพฤติกรรมของคนเหล่านี้จากบทลงดทษตามกฎหมายได้

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กิตติคม พจนี Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com 

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

สิทธิเก็บกิน คืออะไร มีกี่ประเภท

สิทธิเก็บกิน ว่าด้วยกฎหมาย ป.พ.พ. มาตรา 1417 ที่ให้สิทธิในการถือครองหรือใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์ของบุคคลใดบุคคลหนึ่ง โดยผู้ได้สิทธิเก็บกิน (หรือที่เรียกว่า "ผู้ทรงสิทธิ") มีสิทธิใช้ประโยชน์จากทรัพย์สิน หรือเก็บเกี่ยวดอกผลจากทรัพย์สินนั้นได้ชอบตามกฎหมาย เช่น เปิดให้คนเข้ามาเช่าอาศัย โดยได้รับเงินค่าเช่า เพาะปลูกพืชผลแล้วนำไปขายสำหรับหารายได้ เป็นต้น

ถึงอย่างนั้น ผู้ได้สิทธิเก็บกินไม่มีสิทธิขาย ต่อเติม รื้อ สร้าง หรือกระทำการใด ๆ ที่เป็นการเปลี่ยนแปลงหรือทำลายทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นให้ต่างไปจากเดิม เพราะกรรมสิทธิ์ที่แท้จริงก็ยังเป็นของเจ้าของเดิมอยู่

โดยทั่วไปแล้ว การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินแบ่งออกเป็น 5 ประเภท ด้วยกัน ได้แก่ สิทธิเก็บกิน สิทธิเก็บกินเฉพาะส่วน ปลอดสิทธิเก็บกิน ครอบสิทธิเก็บกิน และเลิกสิทธิเก็บกิน ซึ่งแต่ละประเภทมีรายละเอียดความแตกต่าง ดังนี้

1. สิทธิเก็บกิน คือ การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่ให้สิทธิเก็บกินในทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นทั้งหมด

2. สิทธิเก็บกินฉพาะส่วน คือ การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่ให้สิทธิเก็บกินในทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์บางส่วน กล่าวคือ ทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นมีเจ้าของถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันกับผู้อื่น ต่อมาหนึ่งในเจ้าของที่ถือกรรมสิทธิ์นั้นต้องการมอบสิทธิเก็บกินให้คนใดคนหนึ่ง สิทธิดังกล่าวก็จะครอบคลุมเฉพาะส่วนที่เจ้าของรายนั้นถือกรรมสิทธิ์ ไม่ได้ครอบคลุมสิทธิในทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด

3. ปลอดสิทธิเก็บกิน คือ การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่ให้สิทธิเก็บกินไปแล้ว แต่เกิดการเปลี่ยนแปลงในสิทธิเก็บกินภายหลัง กล่าวคือ เจ้าของที่ดินมอบสิทธิเก็บกินให้เรียบร้อยแล้ว จากนั้นที่ดินดังกล่าวถูกแบ่งแยก
คู่กรณีจำเป็นต้องทำข้อตกลงร่วมกัน โดยยึดว่าที่ดินที่แยกออกไปหรือเหลือจากที่ดินเดิมปลอดสิทธิเก็บกิน ไม่สามารถครอบครองหรือหาประโยชน์ได้

4. ครอบสิทธิเก็บกิน คือ การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่มีกรณีเดียวกับกรณีปลอดสิทธิเก็บกิน ต่างกันที่ว่าคู่กรณีได้ทำข้อตกลงร่วมกัน โดยยึดว่าที่ดินที่แยกออกไปหรือเหลือจากที่ดินเดิมครอบคลุมอยู่ในสิทธิเก็บกินอยู่ สามารถถือครองหรือใช้ประโยชน์ได้ตามกฎหมาย

5. เลิกสิทธิเก็บกิน คือ การจดทะเบียนยกเลิกสิทธิเก็บกินที่มีผลบังคับตามกฎหมาย จะกระทำได้ในกรณีที่ทั้งคู่ต้องการยกเลิกสิทธิเก็บกิน หรือผู้ได้สิทธิเก็บกินถึงแก่ความตาย ทั้งนี้ เจ้าของทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์ต้องเป็นผู้ทำเรื่องยื่นขอยกเลิก

สิทธิเก็บกิน สำคัญอย่างไร

การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินถือเป็นกฎหมายแพ่งอีกเรื่องหนึ่งที่ควรศึกษาให้เข้าใจ เพราะมีรายละเอียดสิทธิที่ครอบคุลมแตกต่างจากการได้รับโอนกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของสินทรัพย์อย่างสมบูรณ์ รวมทั้งยังแยกย่อยประเภทการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินตามกรณีต่าง ๆ ความสำคัญของประเด็นนี้จึงอาจพิจารณาได้ทั้งในแง่ของข้อดี ข้อเสีย และข้อควรรู้ เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนยิ่งขึ้น

ข้อดีของการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน

ผู้ได้สิทธิเก็บกินหรือที่เรียกว่า "ผู้ทรงสิทธิ" ตามกฎหมายจะได้ประโยชน์จากทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้น โดยมีสิทธิครอบครอง ใช้ประโยชน์ หรือรับดอกผลที่ต่อยอดงอกเงยมาจากสินทรัพย์ที่ตนมีสิทธิเก็บกิน หากมองในมุมของเจ้าของสินทรัพย์ก็จดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้คนที่ต้องการใช้สิทธิดังกล่าวได้ตลอดชีวิต โดยไม่เสียค่าตอบแทนใด ๆ

นอกจากนี้ ยังเอื้อต่อการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติ โดยทั่วไปแล้ว ชาวต่างชาติจะถือครองที่ดินได้ในกรณีที่ได้รับมาทางมรดก ซึ่งถือครองได้ไม่เกินหนึ่งไร่ หรือต้องลงทุนในไทยอย่างน้อย 40 ล้านบาท หากชาวต่างชาติได้รับสิทธิเก็บกินก็จะครอบครองและใช้ประโยชน์ตามสิทธิเก็บกินได้ตลอดชีวิต

กฎหมายเช่าฉบับใหม่...เรื่องที่ผู้เช่าควรรู้

ข้อเสียของการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน

แม้ว่าผู้ได้สิทธิเก็บกินจะมีสิทธิครอบครองและใช้ประโยชน์ต่าง ๆ จากสินทรัพย์ที่ดินได้ แต่ไม่ได้หมายความว่ามีกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์นั้น เดิมทีการรับมรดกที่ดินเสียชีวิตจะกระทำได้ในกรณีที่เจ้าของกรรมสิทธิ์เสียชีวิต (ผู้ที่มีชื่อในเอกสารสิทธิเกี่ยวกับที่ดืน เช่น โฉนดที่ดิน น.ส. น.ส. 3 ก. หรือ น.ส. 3 ข.)

ที่ดินเหล่านี้ถือเป็นมรดก ซึ่งจะตกทอดแก่ทายาทโดยธรรมตามกฎหมาย ได้แก่ ผู้สืบสันดาน ภรรยาหรือสามีที่จดทะเบียนสมรส บิดาและมารดา พี่น้องร่วมสายเลือด พี่น้องร่วมบิดาหรือมารดาเดียวกัน ปู่ย่าตายาย และลุงป้าน้าอา หรือผู้ที่มีชื่อรับมอบตามพินัยกรรม

นั่นหมายความว่าผู้ได้สิทธิเก็บกินไม่สามารถทำพินัยกรรมให้ลูกได้ เพราะผู้ได้สิทธิเก็บกินหรือ "ผู้ทรงสิทธิ" ไม่มีกรรมสิทธิ์เทียบเท่าเจ้าของสินทรัพย์ อีกทั้งสิทธิเก็บกินก็โมฆะเมื่อผู้ทรงสิทธิถึงแก่กรรมด้วย

มรดกน่ารู้กับทายาทโดยธรรม

นอกจากนี้ ผู้ได้สิทธิเก็บกินไม่ได้ถือสิทธิขาดแต่เพียงผู้เดียว เพราะเจ้าของสินทรัพย์มีสิทธิให้สิทธิเก็บกินมากกว่าคนเดียวในเวลาเดียวกันได้ เพราะไม่ปรากฏข้อห้ามทางกฎหมายไว้ชัดเจน ซึ่งขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน

ข้อนี้อาจเป็นเรื่องที่ต้องพิจารณาในกรณีที่ชาวต่างชาติต้องการถือครองหรือใช้ประโยชน์ในที่ดิน เพราะการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินจะกินระยะเวลายาวนานตราบสิ้นอายุขัย ต่างจากการจดทะเบียนเช่าที่มีระยะสัญญา 30 ปี ระบุไว้ชัดเจน

ข้อควรรู้ของการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน

การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินมีรายละเอียดการให้สิทธิแตกต่างกันระหว่างคนไทยและคนต่างชาติ ดังนี้

- หากอิงตาม ป.พ.พ. มาตรา 1417 ผู้ทรงสิทธิชาวไทยมีสิทธิใช้ประโยชน์หรือได้รับดอกผลในสินทรัพย์ประเภทป่าไม้ เหมืองแร่ หรือที่ขุดหินได้ ในขณะที่ชาวต่างชาติไม่สามารถจดทะเบียนสิทธิเก็บกินได้ในกรณีที่จะใช้ประโยชน์ลักษณะดังกล่าว เพราะการประกอบธุรกิจป่าไม้ เหมืองแร่ หรือที่ขุดหินจัดเป็นธุรกิจต้องห้ามสำหรับคนต่างชาติในไทย ซึ่งอ้างอิงตามบัญชีท้ายแห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างชาติ พ.ศ. 2542

- สิทธิเก็บกินของช่าวต่างชาติครอบคลุมเฉพาะการครอบครองและอยู่อาศัยในที่ดินเท่านั้น ถึงอย่างนั้น อาจเข้าใจได้ว่าชาวต่างชาติต้องการใช้สิทธิเก็บกินเพื่อเลี่ยงกฎหมาย วิธีที่ดีที่สุดคือจดทะเบียนสิทธิอาศัยแทนการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในกรณีที่ต้องการครอบครองหรืออยู่อาศัย ไม่ได้ใช้เพื่อประกอบการค้าใด ๆ

- ผู้มอบสิทธิเก็บกินให้ผู้ใดก็ตามต้องเป็นเจ้าของที่ดืนที่ถูกต้องตามกฎหมายเท่านั้น

สิทธิเก็บกินต้องยื่นจดทะเบียนอย่างไร

เมื่อต้องการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน ควรศึกษาขั้นตอนและเอกสารที่จำเป็นใช้ ดังนี้

เอกสารการจดทะเบียน

- โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์

- บัตรประจำตัวประชาชน

- ใบเปลี่ยนชื่อตัว-นามสกุล (ถ้ามี)

- สำเนาทะเบียนบ้าน

- ทะเบียนสมรสหรือทะเบียนหย่า

- หนังสือยินยอมทำนิติกรรมของคู่สมรส โดยแนบมาพร้อมบัตรประจำตัวประชาชน

รู้จักเอกสารสิทธิ์ที่ดิน

ขั้นตอนการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน

- ยื่นเอกสารจดทะเบียนทั้งหมดที่สำนักงานที่ดิน

- กรอกรายละเอียดพร้อมลงลายมือชื่อในเอกสารคำขอที่ช่องบริการ

- จ่ายค่าธรรมเนียม 100 บาท/คำขอ ในกรณีที่จดทะเบียนสิทธิเก็บกินแบบมีค่าตอบแทน หรือจ่ายค่าธรรมเนียม 50 บาท/คำขอ ในกรณีที่จดทะเบียนสิทธิเก็บกินแบบไม่มีค่าตอบแทน พร้อมรับใบเสร็จ

- นำใบเสร็จรับเงินยื่นที่ช่องบริการ

- รอดำเนินการประมาณ 1 ชั่วโมง

- รับเอกสารทั้งหมดคืน โดยตรวจสอบความถูกต้องของเอกสาร ดูว่าด้านหลังเอกสารระบุชื่อผู้ทรงสิทธิ ระยะเวลาและวันที่ภาษาไทย ชื่อเจ้าของ และขนาดที่ดิน

อย่างไรก็ตาม นอกเหนือจากการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแล้ว สิทธิเก็บกินก็เป็นอีกหนึ่งการมอบสิทธิอำนาจถือครองและใช้ประโยชน์จากที่ดืนหรืออสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมาย แต่สิทธิ์ขาดในการดำเนินการด้านอื่น ๆ ไม่ว่าจะเป็นการเปลี่ยนแปลง ขาย หรือยกเป็นมรดกที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นก็ยังเป็นของเจ้าของโดยชอบธรรม ผู้ได้สิทธิเก็บกินและผู้ทรงสิทธิมีอำนาจในการเข้าอยู่อาศัย ใช้ประโยชน์ หรือรับดอกผลที่งอกเงยมาเท่านั้น นอกจากนี้ ผู้ทรงสิทธิที่เป็นชาวต่างชาติก็ไม่สามารถประกอบกิจการทางการค้าในที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ดังที่กล่าวไปข้างต้น

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า 

HIGHLIGHTS:

- อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ 2563 ราคาบ้าน-คอนโด เท่านี้ ต้องเสียภาษีเท่าไหร่

- สูตรคิดคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูก พร้อมอัตราภาษีที่ต้องจ่าย ในแต่ละช่วงราคาของที่อยู่อาศัย

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืออะไร

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคือ ภาษีที่ผู้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ต้องเสียให้กับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของบ้าน ที่ดิน คอนโด หรือสิ่งปลูกสร้างใด ๆ ทั้งที่ใช้และไม่ได้ใช้ประโยชน์ ต่างก็ต้องเสียภาษีเพื่อนำเงินไปใช้พัฒนาท้องถิ่นของตนเอง

ทั้งยังช่วยเร่งรัดการใช้ประโยชน์จากที่ดินรกร้างว่างเปล่า และทำให้การจัดเก็บภาษีเป็นระบบระเบียบยิ่งขึ้น โดยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างถูกประกาศเมื่อเดือนมีนาคม 2562 ที่ผ่านมา และจะมีผลบังคับใช้ในปี 2563 เป็นต้นไป เพื่อทดแทนภาษีโรงเรือนและภาษีบำรุงท้องที่ฉบับเก่าที่ใช้มานานหลายสิบปี

ล่าสุด ขยายกำหนดเวลาดำเนินการของผู้มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามกำหนดในพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 เฉพาะการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ประจำปี 2563 เป็นการทั่วไป โดยการชำระภาษีตามแบบแจ้งการประเมิน เลื่อนไปเป็นภายในเดือนสิงหาคม 2563 จากเดิมต้องเสียภาษีภายในเดือนเมษายน 2563 ก่อนจะเลื่อนอีกครั้งเนื่องจากความไม่ชัดเจนของการจัดเก็บภาษีที่ดิน เป็นภายในเดือนตุลาคม 2563 ในเขตกรุงเทพฯ และตามความเหมาะสมของแต่ละองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น

Guide

พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่

สูตรคำนวณและชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2563

อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างล่าสุด

ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้อยู่อาศัยหลังแรก

วิธีการคำนวณ คือ หาภาษีสะสมในแต่ละช่วงมูลค่า ตามสูตร “มูลค่าอสังหาฯ x อัตราภาษี = ภาษีสะสม” แล้วนำมารวมกัน

วิธีคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างล่าสุด

- ตัวอย่างบ้านมูลค่า 120 ล้านบาท (เป็นที่อยู่อาศัยหลังแรก)

• ขั้นที่ 1     50 ล้านบาท x 0.00% = 0 บาท
• ขั้นที่ 2     25 ล้านบาท x 0.03% = 7,500 บาท
• ขั้นที่ 3     25 ล้านบาท x 0.05% = 12,500 บาท
• ขั้นที่ 4     20 ล้านบาท x 0.10% = 20,000 บาท
• รวมยอดภาษี 0 + 7,500 + 12,500 + 20,000 = 40,000 บาท

สรุป หากมีบ้านหลังแรกมูลค่า 120 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมด 40,000 บาท

ข้อสังเกต สำหรับผู้ที่มีที่อยู่อาศัยหลังแรกและมีราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หากที่อยู่อาศัยมีมูลค่าเกินกว่านั้น ก็จะเสียภาษีตามอัตราก้าวหน้า

ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้อยู่อาศัยหลังที่สอง

วิธีคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างล่าสุด

- ตัวอย่างบ้านมูลค่า 120 ล้านบาท (เป็นที่อยู่อาศัยหลังที่สอง)

• ขั้นที่ 1     50 ล้านบาท x 0.02% = 10,000 บาท
• ขั้นที่ 2     25 ล้านบาท x 0.03% =  7,500 บาท
• ขั้นที่ 3     25 ล้านบาท x 0.05% = 12,500 บาท
• ขั้นที่ 4     20 ล้านบาท x 0.10% = 20,000 บาท
• รวมยอดภาษี 10,000 + 7,500 + 12,500 + 20,000 = 50,000 บาท

สรุป หากมีบ้านหลังที่สองมูลค่า 120 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมด 50,000 บาท

ข้อสังเกต สำหรับผู้ที่มีบ้านหรือคอนโดหลังที่ 2 และใช้อยู่อาศัยเองหรือปล่อยเช่า จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามมูลค่าบ้านตั้งแต่บาทแรกโดยไม่ได้รับการยกเว้น แต่ยังอยู่ในอัตราที่ค่อนข้างต่ำ

ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์หรือรกร้างว่างเปล่า

วิธีคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างล่าสุด

- ตัวอย่างบ้านมูลค่า 120 ล้านบาท (ไม่ได้ใช้ประโยชน์)

• ขั้นที่ 1     50 ล้านบาท x 0.30% = 150,000 บาท
• ขั้นที่ 2     70 ล้านบาท x 0.40% =  280,000 บาท
• รวมยอดภาษี 150,000 + 280,000 = 430,000 บาท

สรุป หากมีที่ดินไม่ได้ใช้ประโยชน์ 120 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมด 430,000 บาท

ข้อสังเกต สำหรับผู้ที่มีที่ดินไม่ได้ใช้ประโยชน์ จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่บาทแรกโดยไม่ได้รับการยกเว้น และมีอัตราค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับบ้านที่อยู่อาศัยเอง

หมายเหตุ อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2562 ตามตารางข้างต้น จะใช้ได้เฉพาะปี 2563-2564 โดยในปี 2565 เป็นต้นไปจะคิดในอัตราไม่เกินร้อยละ 0.3 สำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้อยู่อาศัย และไม่เกินร้อยละ 1.2 สำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ โปรดติดตามข้อมูลจากหน่วยงานภาครัฐอีกครั้ง

สูตรคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

มูลค่าที่ต้องประเมิน

• มูลค่าที่ดิน = ราคาประเมินที่ดินต่อตารางวา x ขนาดที่ดิน
• มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง = (ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างต่อตารางเมตร x ขนาดสิ่งปลูกสร้าง) – ค่าเสื่อมราคา
• มูลค่าห้องชุด = ราคาประเมินห้องชุดต่อตารางเมตร x ขนาดห้องชุด

หมายเหตุ มูลค่าที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง ห้องชุด รวมถึงการคำนวณค่าเสื่อมราคา เป็นไปตามที่กรมธนารักษ์กำหนดไว้

คำนวณภาษีของบ้านมีที่ดิน

• ภาษีที่ต้องจ่าย = (มูลค่าที่ดิน + มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง) x อัตราภาษี

คำนวณภาษีของคอนโด

• ภาษีที่ต้องจ่าย = มูลค่าห้องชุด x อัตราภาษี

การคำนวณอัตราก้าวหน้า

ในกรณีอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าเกินภาษีขั้นที่ 1 จะต้องมีการคิดภาษีแบบอัตราก้าวหน้า (หรือภาษีขั้นบันได) ตัวอย่างเช่น บ้านหลังแรกมูลค่ารวม 80 ล้านบาท ต้องคำนวณดังนี้

• ขั้นที่ 1 มูลค่า 50 ล้านบาท ได้รับการยกเว้น = 0 บาท
• ขั้นที่ 2 มูลค่า 25 ล้านบาท x ร้อยละ 0.03 = 7,500 บาท
• ขั้นที่ 3 มูลค่า 5 ล้านบาท x ร้อยละ 0.05 = 2,500 บาท
• นำภาษีขั้นที่ 1 + ขั้นที่ 2 + ขั้นที่ 3 = 10,000 บาท

การชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต้องชำระภาษีประจำปีกับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ เช่น เทศบาล องค์กรบริหารส่วนตำบล สำนักงานเขตกรุงเทพ และสำนักงานเมืองพัทยา

โดยเจ้าหน้าที่จะเป็นผู้ประเมินภาษีและแจ้งให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทราบในเดือนมกราคมถึงกุมภาพันธ์ และต้องชำระภาษีให้เสร็จสิ้นภายในเดือนเมษายน เป็นอันเสร็จสิ้นการชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปี

จากข้อมูลทั้งหมดจึงสรุปได้ว่า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่จะไม่กระทบกับคนทั่วไปที่มีบ้านหรือคอนโดที่อยู่อาศัยเองหลังเดียวในราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท แต่สำหรับผู้ที่มีบ้านหรือคอนโดหลังที่สอง หรือมีอสังหาริมทรัพย์ปล่อยเช่า รวมทั้งผู้ที่ถือครองไว้เปล่า ๆ โดยไม่ได้ทำประโยชน์

คนกลุ่มนี้จะต้องชำระภาษีตาม พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2562 ทั้งหมด ซึ่งการคำนวณภาษีใหม่ก็ไม่ยาก และเจ้าหน้าที่ก็เป็นผู้ประเมินภาษีให้ด้วย แต่การรู้วิธีคิดเพื่อคำนวณภาษีที่ต้องจ่ายล่วงหน้า ก็เป็นเรื่องที่ดีกว่าในการวางแผนค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ของตัวเอง

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

รวมกฎหมายอสังหาฯ ควรรู้ก่อนซื้อ-ขาย-เช่า-ให้เช่า

บ้านจัดสรร ทาสีบ้านต่างกับบ้านอื่นได้ไหม

ก่อนอื่น เราต้องทำความเข้าใจกันก่อนว่า เจ้าของบ้านย่อมมีกรรมสิทธิ์ คือสิทธิเด็ดขาดที่จะทำอย่างไรกับทรัพย์สิน ซึ่งก็คือบ้านของตัวเองอย่างไรก็ได้ ตราบเท่าที่ไม่ไปละเมิดสิทธิของคนอื่น และภายในขอบเขตของกฎหมายที่กำหนดไว้

กรณีทาสีบ้านของเราเองนี้ แน่นอนว่าย่อมไม่ละเมิดสิทธิคนอื่น แต่จะมีกฎหมายกำหนดให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจห้ามไว้หรือไม่นั้น เราต้องไปศึกษาพร้อม ๆ กัน

กฎหมายที่กำหนดอำนาจของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไว้ ได้แก่ พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 48 ซึ่งกำหนดไว้ดังนี้

“มาตรา 48 เพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจหน้าที่ ดังต่อไปนี้

(1) กำหนดระเบียบเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์สาธารณูปโภค

(2) กำหนดระเบียบเกี่ยวกับการอยู่อาศัยและการจราจรภายในที่ดินจัดสรร

(3) เรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคในส่วนที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่บำรุงรักษาจากสมาชิก

(4) ยื่นคำร้องทุกข์หรือเป็นโจทก์ฟ้องแทนสมาชิกเกี่ยวกับกรณีที่กระทบสิทธิหรือประโยชน์ของสมาชิกจำนวนตั้งแต่สิบรายขึ้นไป

(5) จัดให้มีบริการสาธารณะเพื่อสวัสดิการของสมาชิก หรือจัดสรรเงินหรือทรัพย์สินเพื่อสาธารณะประโยชน์

(6) ดำเนินการอื่นใดให้เป็นไปตามกฎกระทรวง ระเบียบของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง หรือข้อบังคับของคณะกรรมการที่ออกโดอาศัยอำนาจตามพระราชบัญญัตินี้

การดำเนินการตาม (1) (2) และ (5) จะต้องได้รับความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก”

จากกฎหมายข้างต้น เราจะเห็นได้ว่า นิติบุคคลมีอำนาจเกี่ยวกับการจัดการทรัพย์ส่วนกลางเท่านั้น แต่ไม่มีกฎหมายส่วนใดเลยที่ให้อำนาจนิติบุคคลสามารถจำกัดสิทธิในการใช้กรรมสิทธิของเจ้าของบ้านได้

เพราะฉะนั้น กรณีของหมู่บ้านจัดสรร ผมสรุปได้ว่า นิติบุคคลไม่มีอำนาจห้ามลูกบ้านไม่ให้ทาสีใดสีหนึ่งได้ ถึงแม้จะออกข้อบังคับไว้ก็ตาม ก็เป็นข้อบังคับที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย เนื่องจากไปละเมิดกรรมสิทธิ์ของลูกบ้าน โดยที่กฎหมายไม่ได้ให้อำนาจไว้

นิติบุคคลสร้างปัญหา ต้องทำอย่างไร

ถ้าเป็นคอนโด ทาสีห้องคอนโดต่างจากห้องอื่นได้ไหม

โดยหลักทั่วไปแล้ว เราจะทาสีภายในห้องคอนโดอย่างไร ก็เป็นสิทธิของเจ้าของห้อง เนื่องจากมีกรรมสิทธิ์ซึ่งเป็นสิทธิเด็ดขาด ไม่ต่างไปจากกรณีของหมู่บ้านจัดสรร

แต่อย่างไรก็ตาม ถ้าเป็นกรณีทาสีภายนอกห้อง ซึ่งสามารถมองเห็นได้จากภายนอก ถึงจะเป็นห้องของเราเอง แต่ก็มีกฎหมายกำหนดไว้ ว่าต้องได้รับความเห็นชอบจากเจ้าของร่วมไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด ก็คือ พระราชบัญญัติอาคารชุดฯ มาตรา 48 (3) ซึ่งบัญญัติไว้ดังนี้

“มาตรา 48 มติเกี่ยวกับเรื่องดังต่อไปนี้ ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด

(1) การซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือรับการให้อสังหาริมทรัพย์ที่มีค่าภาระติดพันเป็นทรัพย์ส่วนกลาง

(2) การจำหน่ายทรัพย์ส่วนกลางที่เป็นอสังหาริมทรัพย์

(3) การอนุญาตให้เจ้าของร่วมทำการก่อสร้าง ตกแต่ง ปรับปรุง เปลี่ยนแปลง หรือต่อเติมห้องชุดของตนเองที่มีผลกระทบต่อทรัพย์ส่วนกลางหรือลักษณะภายนอกของอาคารชุดโดยค่าใช้จ่ายของผู้นั้นเอง

(4) การแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อบังคับเกี่ยวกับการใช้หรือจัดการทรัพย์ส่วนกลาง

(5) การแก้ไขเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันในข้อบังคับตามมาตรา ๓๒ (๘)

(6) การก่อสร้างอันเป็นการเปลี่ยนแปลง เพิ่มเติม หรือปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลาง

(7) การจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลาง

ในกรณีที่เจ้าของร่วมเข้าประชุมมีคะแนนเสียงไม่ครบตามที่กำหนดไว้ในวรรคหนึ่ง ให้เรียกประชุมใหม่ภายใน 15 วันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน และมติเกี่ยวกับเรื่องที่บัญญัติไว้ตามวรรคหนึ่งในการประชุมครั้งใหม่นี้ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่า 1 ใน  3 ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด”

สรุปได้ว่า ถ้าทาสีภายในห้องคอนโด ก็ทำได้อย่างอิสระ กฎหมายไม่ห้าม แต่ถ้าทาสีภายนอกที่สามารถมองเห็นได้จากภายนอก ซึ่งส่งผลกระทบต่อลักษณะภายนอกของอาคารชุด "ทำไม่ได้" ต้องได้รับมติไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งจากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม

นิติบุคคลอาคารชุด เรื่องสำคัญของคนอยู่คอนโดต้องรู้

เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

เรื่องควรรู้เกี่ยวกับการรื้อบ้าน รื้ออาคาร

การรื้อบ้านหรือรื้อถอนอาคารต่าง ๆ ล้วนจำเป็นต้องทำโดยได้รับใบอนุญาตเป็นทางการจากเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องตามมาตรา 39 ทวิ โดยบ้านและอาคารที่ต้องรื้อถอนนั้นต้องเข้าข่ายลักษณะต่อไปนี้

1. บ้านหรืออาคารสูงเกิน 50 เมตร ซึ่งระยะห่างจากอาคารหรือที่สาธารณะน้อยกว่าความสูงของอาคารนั้น

2. บ้านหรืออาคารอยู่ห่างอาคารอื่นหรือที่สาธารณะน้อยกว่า 2 เมตร

ยกตัวอย่าง บ้านของคุณสูงเกิน 15 เมตร โดยบริเวณนั้นก็มีอาคารอื่น ๆ หรือชุมชนล้อมรอบ มีระยะห่างไม่ถึง 15 เมตร เจ้าบ้านก็ต้องทำเรื่องขออนุญาตรื้อบ้าน เป็นต้น

ทั้งนี้ยังมีกรณีซ่อมแซมหรือต่อเติมเล็ก ๆ น้อย ๆ บางกรณีที่ไม่จำเป็นต้องทำเรื่องขออนุญาต โดยเจ้าบ้านลงมือทำได้ทันทีตามสมควร ไม้ต้องแจ้งเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องก่อน กรณีดังกล่าวอ้างอิงตามกฎกระทรวงฉบับที่ 11 พ.ศ. 2528 ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ได้แก่

1. การ “เพิ่ม” หรือ “ลด” เนื้อที่ของพื้นชั้นใดชั้นหนึ่งรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร และไม่มีการเพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน ซึ่งหมายความว่า ถ้าเกินกว่า 5 ตารางเมตร ก็ต้องขออนุญาต

2. การ “เพิ่ม” หรือ “ลด” เนื้อที่ของหลังคารวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร และไม่มีการเพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน หมายความว่า ถ้าเกินกว่า 5 ตารางเมตร ก็ต้องขออนุญาต

3. การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างอาคาร ด้วยการใช้วัสดุ ขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิม ซึ่งหมายความว่า ถ้าเรามีการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างเป็นวัสดุที่แตกต่างจากเดิม ต้องขออนุญาต

4. การเปลี่ยนส่วนใด ๆ ภายในบ้านที่ไม่ใช่ส่วนที่เป็นโครงสร้างอาคาร ด้วยการใช้วัสดุชนิดเดียวกับของเดิม หรือวัสดุชนิดอื่นที่ไม่ได้เพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างของอาคารเดิมเกิน 10% ของน้ำหนักเดิม ซึ่งหมายความว่า ถ้าเรามีการเปลี่ยนแปลงส่วนใด ๆ ภายในบ้านด้วยวัสดุที่แตกต่างจากเดิม หรือเพิ่มน้ำหนักเกินกว่า 10% ของน้ำหนักเดิม ต้องขออนุญาต

5. การเปลี่ยน ต่อเติม เพิ่ม ลด เนื้อที่ส่วนใด ๆ ก็ตามในบ้านที่ไม่ใช่ส่วนที่เป็นโครงสร้างอาคาร และไม่เพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างเกิน 10% ของโครงสร้างอาคารเดิม ซึ่งหมายความว่า ถ้าเรามีการเปลี่ยน ต่อเติม เพิ่ม ลด เนื้อที่ในบ้านด้วยวัสดุที่แตกต่างจากเดิม หรือเพิ่มน้ำหนักเกินกว่า 10% ของน้ำหนักเดิม ต้องขออนุญาต

ถ้าพิจารณาจากข้อยกเว้น 5 ข้อแล้ว จะเห็นว่า การต่อเติมส่วนใหญ่ที่เรา ๆ ทำกันอยู่ ล้วนต้องขออนุญาต เพราะพื้นที่ที่เราต่อเติม ส่วนใหญ่จะเกินกว่า 5 ตารางเมตร

หากต้องการลงรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับการต่อเติมบ้านโดยไม่ต้องขออนุญาต อ่านบทความ 5 กรณีต่อเติมบ้านที่ไม่ต้องขออนุญาตได้เลย

รื้อบ้าน-รื้อถอนอาคาร ให้ถูกกฎหมายต้องทำอย่างไร

เมื่อพิจารณาแล้วว่าบ้านหรืออาคารของเราจำเป็นต้องรื้อถอนออก เจ้าบ้านควรยื่นเรื่องขอรื้อบ้านหรือรื้อถอนอาคารจากเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้อง โดยขั้นตอนที่ถูกต้องตามกฎหมายมีข้อปฏิบัติต่าง ๆ ดังนี้

ขั้นเตรียมการก่อนรื้อบ้านหรือรื้อถอนอาคาร

ผู้ยื่นขออนุญาตจำเป็นต้องเตรียมเอกสาร เพื่อขอยื่นคำอนุญาตที่สำนักงานเขตหรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่ดูแลพื้นที่ที่จะทำการรื้อถอนบ้าน เอกสารที่ต้องเตรียมมีดังนี้

1. แบบบ้าน ประกอบด้วย

- แบบแปลนทุกชั้น

- รูปด้าน จำนวน 2 รูป

- รูปตัด 2 รูป

- รายการประกอบแบบ (ครอบคลุมตั้งแต่ขั้นตอนการรื้อถอน วัสดุที่ใช้ โดยลงรายละเอียดให้ครบถ้วนตามหลักการรื้อถอนอาคาร)

2. คำร้อง ข.1

3. สำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของผู้ยื่นขออนุญาต

4.ใบยินยอมที่ดิน (ใช้ยื่นกรณีที่ผู้ยื่นขออนุญาตไม่ใช่เจ้าของที่นั้น)

5. บัตรทะเบียนบ้านเจ้าของที่ดิน

6. สำเนาหรือภาพถ่ายโฉนดที่ดินเท่าฉบับจริง

7. เอกสารที่เกี่ยวข้องกับวิศวกรและสถาปนิก

- หนังสือแสดงความยินยอมและรับรองวิศวกรและสถาปนิก

- สำเนาใบประกอบวิชาชีพของวิศวกรและสถาปนิก

- หนังสือแสดงความยินยอมและรับรองผู้ควบคุมงานของวิศวกรและสถาปนิก

- สำเนาใบอนุญาตของผู้ประกอบวิชาชีพ

8. เอกสารอื่น ๆ

- การแสดงระบบบำบัดน้ำเสีย

- รายการคำนวณระบบบำบัดน้ำเสีย

*กรณีที่การรื้อถอนอาคารนั้นเป็นที่ทำการของโรงงานอุตสาหกรรม ตลาดสด ร้านอาหาร ห้องพัก โรงพยาบาล

ยื่นขออนุญาตก่อสร้างบ้าน ต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง

ขั้นยื่นคำร้องขอรื้อบ้านหรือรื้อถอนอาคาร

เมื่อเตรียมเอกสารสำหรับยื่นอนุญาตครบถ้วนแล้วนั้น ก็ทำเรื่องกับเจ้าหน้าที่ได้ทันที โดยผู้ยื่นขออนุญาตต้องชำระค่าธรรมเนียมในวันที่ยื่นคำร้อง รวมทั้งรอเจ้าหน้าที่ตรวจสอบเอกสารทั้งหมด เพื่อออกใบอนุญาตรื้อถอนอาคารให้แก่ผู้ขอยื่นอนุญาตต่อไป

ขั้นเตรียมรื้อบ้านหรือรื้อถอนอาคาร

หลังจากเจ้าหน้าที่ออกใบอนุญาตรื้อถอนอาคารให้แล้ว ผู้ยื่นขออนุญาตก็เริ่มดำเนินการรื้อถอนอาคารได้ โดยต้องเตรียมการดังนี้

1. ปิดป้ายโครงการรื้อถอนอาคาร โดยลงรายละเอียดเกี่ยวกับการรื้อถอนดังกล่าวให้ครบถ้วนตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร

2. ส่งมอบใบอนุญาตก่อสร้างพร้อมแบบแปลนประจำติดไว้ที่ทำการก่อสร้างรื้อถอน

3. ระบุวันเริ่มต้นและสิ้นสุดการรื้อถอนอาคาร ผู้ควบคุมงาน และหนังสือแสดงความยินยอมของผู้ควบคุมงานแก่สำนักงานเขตพื้นที่หรือองค์กรการปกครองส่วนท้องถิ่นที่ไปยื่นเรื่องอีกครั้ง